Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/664
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 292.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 september 2021. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1910 gebouwde rijwoning met dakterras en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2 en een kaveloppervlakte van 88 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 221.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 292.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 december 2017 voor € 307.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 juli 2020 voor € 350.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 juli 2018 voor € 273.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat in het centrum van Zeist liggen en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
8. De rechtbank vindt de referentiewoningen goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. De gebruikte referentiewoningen zijn allemaal tussenwoningen met bouwjaar 1910. Verder zijn deze woningen gelegen in dezelfde straat als de woning van eiser. Op bouwkundige kwaliteit zijn de woning en de referentiewoningen hetzelfde gewaardeerd, namelijk ‘voldoende’. Daarnaast houdt verweerder voldoende rekening met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De voorzieningen van de woning, [adres 3] en [adres 4] worden gewaardeerd op ‘normaal’, terwijl de voorzieningen van [adres 2] wordt gewaardeerd op ‘luxe’. Daarnaast is de staat van onderhoud van de woning, [adres 3] en [adres 4] op ‘voldoende’ gewaardeerd. [adres 2] heeft als waardering op dit punt ‘goed’. Dit verklaart de hogere m2-prijs van [adres 2] en [adres 3] . Er is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen. Daar komt bij dat de m²-prijs van de woning (€ 2.512,‑) onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van € 2.654,- van de referentiewoningen zit. Voor de woning van eiser is de laagste prijs per m2 gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 4]
9. Eiser stelt over [adres 4] dat de keuken en badkamer gerenoveerd zijn en deze woning daarom een hogere prijs per m2 moet hebben. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. [adres 4] is op staat van onderhoud gewaardeerd met ‘voldoende’ en op voorzieningen gewaardeerd met ‘normaal’. Dat de keuken en badkamer gerenoveerd zijn, maakt niet dat het zonder onderbouwing, die eiser niet heeft gegeven, hoger gewaardeerd moet worden. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
10. Eiser stelt verder dat [adres 5] een lagere WOZ-waarde voor de woning onderbouwt. Deze woning heeft verweerder niet als referentiewoning meegenomen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat bij deze woning de voorzieningen van een slechtere staat zijn dan van de woning. Dit verklaart de lagere prijs per m2 (€ 2.384,-) van [adres 5] . De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. [1] Met de aangedragen referentiewoning maakt eiser niet aannemelijk dat verweerder niet de beste referentiewoningen heeft geselecteerd. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoning die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De voorzieningen zijn gewaardeerd op ‘voldoende’. Volgens eiser zijn de badkamer, keuken en sanitair meer dan 15 jaar oud en dient het daarom op ‘eenvoudig’ gewaardeerd te worden. Verweerder betwist dit. Dat de voorzieningen meer dan 15 jaar oud zijn, geeft geen aanleiding om te stellen dat het vervangen moet worden. De rechtbank volgt dit standpunt van verweerder. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat de voorzieningen in een slechtere staat zijn, zodat de voorzieningen lager gewaardeerd moeten worden. De beroepsgrond slaagt niet.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
12. Eiser voert aan dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. [3] Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder ook de getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren moet overleggen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Eiser kan naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
12.1
De rechtbank is het met verweerder eens. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen. Ook is verweerder niet verplicht om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de KOUDV-factoren wel genoemd, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus deze gegevens kunnen dan ook niet worden overgelegd.
12.2
De achterliggende gedachte van het blackboxarrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. Ook met betrekking tot de overlegde taxatiematrix in beroep geldt dat verweerder geen gegevens hoeft te overleggen dan waar hij over beschikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 november 2021.
de rechter is verhinderd dezeuitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.