ECLI:NL:RBMNE:2021:837

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8563860 UC EXPL 20-4475 aw/1370

Vonnis van 3 maart 2021

inzake

de naamloze vennootschap

Inbev Nederland N.V.,

verder ook te noemen: Inbev,

eisende partij, ook verwerende partij,

gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij, ook eisende partij,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

- de dagvaarding met 10 producties is op 10 juni 2020 bij [gedaagde] bezorgd,

-[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft daarbij twee producties gevoegd en een tegeneis geformuleerd,

- Inbev heeft schriftelijk op de tegeneis gereageerd. Zij heeft daarbij de aanvullende productie 11 overgelegd,

- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 januari 2021. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gehouden.

Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 24 februari 2021 vonnis zal worden gewezen. Die datum is helaas niet gehaald en daarom wordt vandaag uitspraak gedaan.

2.Waar gaat het over?

2.1. (

De rechtsvoorganger van) Inbev huurt sinds 1 april 2003 van (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] de horecabedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde). De huur is aangegaan voor een periode van 10 jaar en is aansluitend verlengd met een periode van nog eens 10 jaar. De huurprijs is op dit moment € 29.731,05 exclusief BTW per kwartaal en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

In de (Engelstalige) huurovereenkomst tussen partijen is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“1.2. The Property may be used as a restaurant or as an hotel and catering industry only.”

2.3.

Inbev heeft het gehuurde direct nadat zij huurder was geworden met toestemming van [gedaagde] onderverhuurd aan een horecaondernemer, die sindsdien in de bedrijfsruimte een restaurant exploiteert onder de naam “ [naam restaurant] ”. Het restaurant is door Michelin bekroond met een ster. De huurprijs die Inbev van [naam restaurant] ontvangt is gelijk aan de huurprijs die Inbev aan [gedaagde] betaalt.

2.4.

Als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de corona pandemie (hierna: de maatregelen) heeft de onderhuurder van Inbev het restaurant op 15 maart 2020 moeten sluiten. Op 1 juni 2020 zijn de maatregelen versoepeld waardoor het ontvangen van gasten weer beperkt was toegestaan, namelijk tot maximaal 30 zitplaatsen binnen en zowel binnen als buiten steeds met inachtneming van 1,5 meter afstand. Sinds medio oktober 2020 zijn horecagelegenheden op last van de overheid weer volledig gesloten voor het ontvangen van gasten.

2.5.

Inbev probeert vanaf eind maart 2020 met [gedaagde] tot een regeling te komen over de aanpassing van de huurprijs. Inbev vindt dat de pijn van de maatregelen verdeeld moet worden tussen [gedaagde] als hoofdverhuurder, haarzelf als onderverhuurder en de onderhuurder. Inbev heeft in dat verband haar betalingsverplichtingen opgeschort met ingang van 25 maart 2020. Onder druk van een faillissementsaanvraag heeft Inbev haar betalingsverplichtingen weer hervat. [gedaagde] voelt niets voor een (tijdelijke) aanpassing van de huurprijs en meent dat de houding van Inbev een grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wordt daarom gevraagd een beslissing te nemen over de volgende vorderingen die partijen hebben ingediend.

De vordering van Inbev

2.6.

Inbev vraagt de kantonrechter om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht te verklaren dat het gehuurde gebrekkig is omdat exploitatie conform de overeengekomen bestemming niet mogelijk is, of te verklaren dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan worden verlangd en
de overeenkomst te wijzigen in die zin dat Inbev gedurende de periode 16 maart tot 1 juni 2020 66% van de huurprijs verschuldigd is en ook daarna, totdat de maatregelen volledig zijn opgeheven, 66% van de huurprijs verschuldigd is, of een ander percentage dat de kantonrechter redelijk vindt.
[gedaagde] te veroordelen om de teveel betaalde huur vanaf 16 maart 2020 terug te betalen en [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en met de nakosten.

2.7.

Inbev maakt primair aanspraak op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW omdat zij het gehuurde als gevolg van de maatregelen niet kan gebruiken volgens de bestemming. Er is volgens Inbev sprake van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Subsdiair doet Inbev een beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW die maken dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

2.8.

[gedaagde] is het daar niet mee eens. Inbev heeft namelijk de beschikking gekregen over het gehuurde. Dat zij dat niet als restaurant kan gebruiken door de maatregelen (al dan niet op grond van artikel 26.1 algemene bepalingen) moet worden beschouwd als een feitelijke stoornis van een derde als bedoeld in lid 3 van artikel 7:204 BW (en dan is er geen sprake is van een gebrek in de zin van de wet). Het niet kunnen gebruiken van het gehuurde valt hoe dan ook onder het ondernemingsrisico van Inbev. Bovendien is het recht op huurprijsvermindering in de huurovereenkomst uitgesloten (artikel 14.1 algemene bepalingen).

De vordering van [gedaagde]

2.9.

vordert op haar beurt dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en Inbev zal veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen binnen twee weken na de betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van Inbev in de proceskosten. Inbev is het daar niet mee eens en begrijpt dit ook niet omdat [gedaagde] niet mee wilde werken aan een voorstel om de huurovereenkomst te beëindigen.

3.De beoordeling van de vorderingen van Inbev

Moet de huurprijs tijdelijk gewijzigd worden? Ja, op grond van artikel 6:258 BW

3.1.

De kantonrechter ziet het niet kunnen gebruiken van het gehuurde door de maatregelen als een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. De maatregelen leveren namelijk een niet aan Inbev als huurder toe te rekenen omstandigheid op waardoor het gehuurde aan Inbev niet het genot kan verschaffen dat Inbev mocht verwachten. De maatregelen zijn niet te scharen onder “een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht”, als bedoeld in lid 3 van artikel 7:204 BW. Volgens de wetsgeschiedenis ziet die bepaling op allerlei vormen van overlast door derden, waartegen de huurder zelf kan optreden. De gehele of gedeeltelijke sluiting van het gehuurde als gevolg van de maatregelen is niet iets waar Inbev als huurder actie in kan ondernemen en kan ook niet aan Inbev worden toegerekend. Dat het gaat om een gebrek dat evenmin aan [gedaagde] als verhuurder kan worden toegerekend maakt niet uit, omdat voor de vraag of sprake is van een gebrek niet vereist is dat het gebrek aan een verhuurder kan worden toegerekend (vgl. Rechtbank Den Haag 21 januari 2021; ECLI:NL:RBDHA:2021:461, r.o. 5.6.-5.7.).

3.2.

Het beroep van [gedaagde] op artikel 26.1 van de algemene bepalingen gaat in dit verband niet op. In dat artikel is opgenomen dat de huurder zelf moet zorgen voor de benodigde vergunningen en ontheffingen voor de uitoefening van het bedrijf in het gehuurde en dat de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk is. Die bepaling ziet op de situatie bij het aangaan van de huurovereenkomst en de vestiging van het bedrijf in het gehuurde en niet op de situatie dat, nadat alle vergunningen door de huurder zijn verkregen en het restaurant al jarenlang in bedrijf is, de overheid wegens een pandemie (gehele of gedeeltelijke) sluiting van alle restaurants beveelt. Niet aannemelijk is dat partijen die situatie bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad toen zij deze bepaling in de huurovereenkomst opnamen.

3.3.

Maar een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW levert niet automatisch een recht op huurprijsvermindering op. De gebrekenregeling in het huurrecht gaat er namelijk van uit dat de verhuurder het gebrek moet kunnen verhelpen. In artikel 7:207 staat letterlijk dat een aan het gebrek evenredige huurprijsvermindering kan worden gevorderd van de dag waarop de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan
totdat het gebrek door de verhuurder is verholpen(vgl. ook het artikel “Huurrecht en de coronacrisis” van mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff, Maandblad voor Vermogensrecht 2020, nummer 12). De maatregelen leiden weliswaar tot verminderd huurgenot, maar de verhuurder kan dit gebrek aan het gehuurde onmogelijk verhelpen. Of het wettelijke recht op huurprijsvermindering bij gebreken in (de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst is uitgesloten – partijen zijn het daarover niet eens – kan dus hier onbesproken blijven.

3.4.

De kantonrechter is wel van oordeel dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 7:258 BW, die maken dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. Niet in geschil is dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de corona pandemie en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst, niet hebben voorzien. De maatregelen zijn ingrijpend, behoren niet tot het ondernemersrisico van (één van) partijen en kunnen aan geen van partijen worden verweten. Het ligt dan ook voor de hand om de nadelige gevolgen van de maatregelen voor de huurovereenkomst over beide partijen te verdelen. Dat is inmiddels ook uitgangspunt in de jurisprudentie.

3.5.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat Inbev kapitaalkrachtig genoeg is om de huur gewoon door te betalen en dat een wijziging van de huurovereenkomst alleen daarom niet aan de orde kan zijn, maar dat uitgangspunt is onjuist. [gedaagde] moet namelijk als verhuurder het volledige huurgenot verschaffen aan Inbev en doet dat (weliswaar buiten haar schuld) niet. De bedrijfsruimte kan daardoor tijdelijk niet of niet meer volledig worden gebruikt als restaurant. De overeengekomen huurprijs is de tegenprestatie voor het verstrekte huurgenot. Het evenwicht tussen de wederzijdse prestaties in de huurovereenkomst is als daardoor fundamenteel verstoord geraakt. Dat het gehuurde op grond van de huurovereenkomst ook mag worden geëxploiteerd als cateringbedrijf, zoals [gedaagde] suggereert, en dus wel open zou kunnen, is in dit geval geen argument omdat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst bekend was met de precieze bedoeling van Inbev met het gehuurde, namelijk de onderverhuur aan een horecaondernemer die in het gehuurde een restaurant zou vestigen en daarop de bedrijfsvoering heeft ingericht. Inbev heeft vooraf aan [gedaagde] toestemming voor die onderverhuur gevraagd en [gedaagde] heeft die toestemming verleend. Inbev is op basis daarvan onomkeerbare verplichtingen aangegaan.

En hoe moet de huurprijs worden gewijzigd? Uitgangspunt is evenredige verdeling van de pijn. Dat leidt in dit geval tot een huurprijsaanpassing naar 75% van de huur

3.6.

Voor de vraag hoe de pijn van de maatregelen moet worden verdeeld geldt als uitgangspunt dat bij een gedwongen sluiting van het gehuurde en het volledig wegvallen van de omzet die uit het gehuurde kan worden gehaald, de verdeling tussen verhuurder en huurder fifty fifty moet zijn. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere verdeling redelijk is. De volgende relevante omstandigheden zijn bekend.

3.6.1.

Inbev is een bierbrouwer. Zij voert in haar wereldwijd opererend concern merken als Jupiler, Hertog Jan, Dommelsch, Leffe, Hoegaarden, Budweiser, Stella Artois, Corona en Beck’s. Inbev maakt deel uit van een wereldwijd concern. In 2019 behaalde zij met de verkoop van bier wereldwijd een resultaat van 16,1 miljard euro maar had in dat jaar desondanks een negatieve kasstroom vanwege hoge lasten voor de financiering van aangekochte brouwerijen. Om verkooppunten voor haar biermerken te realiseren huurt Inbev in Nederland meer dan 700 horecabedrijfsruimtes, die zij niet zelf exploiteert maar onderverhuurt aan horecaondernemers. In 2020 is de bieromzet in de horeca fors gedaald. Die daling wordt niet gecompenseerd door de stijging van de omzet van drankenhandels en supermarkten. Exacte vermogens- en omzetcijfers heeft Inbev niet verstrekt, mede omdat die gegevens concurrentiegevoelige informatie bevatten

3.6.2.

[gedaagde] drijft een onderneming in vastgoed. Er zijn geen werknemers in dienst. De heer [A] is, via een reeks van vennootschappen, enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde] . Naast het gehuurde (zie hierna onder 2.3.) heeft [A] een groot aantal onroerende zaken (voornamelijk woningen) in Amsterdam in eigendom. De aandeelhouder van [gedaagde] beschikt volgens de gegevens van de kamer van koophandel over een stevig eigen vermogen. [gedaagde] heeft geen gegevens over de inkomens- en vermogenspositie van haar en haar (indirect) aandeelhouders verstrekt. Wel stelt zij dat zij, ook zonder huurprijskorting met de gevolgen van de coronacrisis geconfronteerd zal worden en dat zij die gevolgen, die in de vastgoedsector doorgaans met enige vertraging optreden, moet dragen. Dat heeft Inbev niet bestreden.

3.6.3.

Inbev gebruikt het gehuurde als verkooppunt voor haar biermerken. Het gehuurde wordt feitelijk geëxploiteerd door haar onderhuurder, een horecaondernemer die in het gehuurde een restaurant drijft en daarbij ook de biermerken van Inbev verkoopt. De huur die Inbev aan haar onderhuurder in rekening brengt is gelijk aan de huur die Inbev met [gedaagde] is overeengekomen. De huur die [gedaagde] ontvangt wordt dus feitelijk verdiend en opgebracht door de inspanningen van de onderhuurder, de horecaondernemer en niet door Inbev zelf, uit de verkoopopbrengst van bier op die locatie.

3.6.4.

Inbev heeft aan haar onderhuurder een huurkorting verstrekt van 66% over de maanden april en mei 2020 en per 1 november 2020 een korting van 25%, waarbij zij aan de onderhuurder heeft toegezegd dat dit percentage zal worden verhoogd met het kortingspercentage dat zij van de hoofdverhuurder krijgt.

3.6.5.

De onderhuurder is een goede bekende van [A] en [A] is graag bereid hem in deze moeilijke tijd tegemoet te komen. [A] heeft de onderhuurder daarom middelen verstrekt om het gehuurde op te knappen, zoals schildermateriaal. Een tegemoetkoming in de vorm van vermindering van huur moet volgens [A] van Inbev als grote speler in deze zaak komen die voldoende financiële armslag heeft.

3.7.

Uit de in punt 3.8 geschetste omstandigheden van dit geval kan om de volgende redenen niet worden afgeleid dat de inkomens- en vermogenspositie van partijen maakt dat een andere dan gelijkwaardige verdeling van de pijn tussen verhuurder en huurder op zijn plaats is.

3.7.1.

Inbev mag dan een grote speler zijn, dat maakt niet dat zij, verhoudingsgewijs als wereldwijd opererend concern met veel werknemers, niet net zo kwetsbaar of kwetsbaarder kan zijn als vastgoedexploitant [gedaagde] . Of dat het geval is kan alleen inzichtelijk worden als beide partijen open kaart spelen over hun financiële positie. Omdat beide partijen dat niet doen, wat de kantonrechter overigens best begrijpelijk vindt, gaat de kantonrechter ervan uit dat beide partijen verhoudingsgewijs en relatief gezien evenveel en voldoende vlees op de botten hebben om in dit specifieke geval de maatregelen het hoofd te kunnen bieden, als de pijn fifty-fifty wordt verdeeld.

3.7.2.

Inbev heeft ter zitting bevestigd dat de hoogte van de bieromzet in het gehuurde, waarin een sterrenrestaurant is gevestigd, ook al vóór de coronacrisis niet noemenswaardig was. De specifieke omzetdaling van Inbev die het gevolg is van de gehele of gedeeltelijke sluiting van het restaurant – gegevens die Inbev overigens in deze procedure niet heeft verstrekt – biedt in dit geval daarom geen aanknopingspunt voor een andere verdeling van de gevolgen van de coronacrisis over partijen. Hetzelfde geldt voor de door Inbev gestelde, algemene omzetdaling in de verkoop van bier in Nederland of wereldwijd die het gevolg is van de sluiting van horecagelegenheden wegens de corona pandemie. In dit geval is dus enkel van belang dat Inbev tijdens de verplichte, volledige sluiting van het restaurant haar verkooppunt voor bier niet kan gebruiken. Dat noopt niet tot een andere verdeling van de pijn dan fifty fifty.

3.8.

Als gevolg van het feit dat [gedaagde] aan Inbev niet het (volledig) huurgenot kan verschaffen, kan Inbev dat ook niet aan haar onderhuurder, de horecaondernemer die de huur moet verdienen door exploitatie van de bedrijfsruimte. In die rechtsverhouding kan de onderhuurder Inbev aanspreken op huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden. Bij gebrek aan verdere informatie gaat de kantonrechter ervan uit dat ook in de verhouding Inbev en haar onderhuurder een evenredige verdeling van de pijn passend is en dat ook daar de afweging moet zijn dat gedurende de volledige sluiting van [naam restaurant] de onderhuurder 50 % van de door hem aan Inbev verschuldigde huur aan Inbev hoeft te betalen.

3.9.

Dat in de verhouding met de onderhuurder een andere verdeling van de pijn op zijn plaats is, hebben partijen niet voldoende toegelicht. Aannemelijk is dat de onderhuurder aanspraak kan maken op vergoedingen van de overheid, alternatieve inkomsten zal hebben proberen te genereren en voor het opknappen van de zaak wat steun van [A] heeft gekregen. Maar dat maakt nog niet zonder meer aannemelijk dat daarmee het volledige verlies aan omzet in een sterrenrestaurant zodanig wordt gecompenseerd dat de onderhuurder in staat is meer dan 50 % aan huur door te betalen naast alle andere vaste lasten en dan perspectief blijft houden op een reële voortzetting van zijn bedrijfsvoering.

3.10.

De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de onderhuurder aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van 50%. Een dergelijke huurprijsvermeerdering lijkt ook redelijk en in het belang van Inbev en [gedaagde] die voor hun huuropbrengsten in het pand afhankelijk zijn van de door de onderhuurder in het gehuurde te genereren omzet. Het is dus in ieders belang dat de onderhuurder het hoofd boven water weet te houden.

3.11.

Uitgaande van een huurprijsvermindering van 50% in de periode dat [naam restaurant] haar deuren (heeft) moet(en) sluiten, is de pijn die Inbev in die periode heeft geleden 50 % van de huurprijs. Dat bedrag mist Inbev namelijk aan inkomsten. Als die pijn fifty-fifty wordt verdeeld over Inbev en [gedaagde] komt dat neer op ieder 25% van de verschuldigde huurprijs. Dat Inbev om haar moverende redenen haar onderhuurder gedurende een korte periode een hogere huurkorting heeft gegeven maakt niet dat een andere verdeling in de verhouding met [gedaagde] op zijn plaats is. Daarvoor zijn namelijk geen aanknopingspunten.

3.12.

Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht de kantonrechter een vermindering tot 75% van de overeengekomen huurprijs gerechtvaardigd voor de periode dat restaurant [naam restaurant] voor gasten volledig gesloten is of is geweest. Dat is de periode van 16 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020 totdat de overheidsmaatregel van volledige sluiting is opgeheven. De huurovereenkomst zal in die zin worden gewijzigd. Voor de periode dat het restaurant beperkt open is geweest (1 juni tot 15 oktober 2020) zal geen huurprijsvermindering worden bepaald. In die periode heeft Inbev namelijk wel de beschikking gehad over haar verkooppunt, terwijl zij niet heeft gesteld dat zij aan haar onderhuurder in die periode, waarin weer omzet kon worden gemaakt, een huurkorting heeft verstrekt en dus zelf omzetschade heeft geleden.

Conclusie

3.13.

Dit betekent voor de vorderingen van Inbev het volgende.

3.13.1.

Voor recht zal worden verklaard:

dat het gehuurde een gebrek heeft, omdat het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming als restaurant kon en kan worden gebruikt voor de periode dat [naam restaurant] voor gasten volledig gesloten is of is geweest en
dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

3.13.2.

De huurovereenkomst zal door de kantonrechter worden gewijzigd, in die zin dat Inbev aan [gedaagde] aan huur verschuldigd is:

over de periode 16 maart tot en met 31 mei 2020 en over de periode vanaf 15 oktober 2020 totdat de overheidsmaatregel van volledige sluiting van het restaurant is opgeheven, 75% van de overeengekomen huurprijs.

3.13.3.

[gedaagde] zal worden veroordeeld om aan Inbev de huur die zij als gevolg van voornoemde wijzigingen teveel heeft betaald, terug te betalen.

3.13.4.

[gedaagde] is aan te merken als de partij die ongelijk heeft gekregen. Zij moet daarom de proceskosten van Inbev betalen. Die kosten worden tot vandaag begroot op in totaal € 2.075,38, te weten:

- € 996,00 griffierecht;

- € 83,38 explootkosten;

- € 996,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 498,00).

De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen als in de beslissing te melden.

4.De beoordeling van de tegenvorderingen van [gedaagde]

4.1.

stelt dat Inbev zich niet als goed huurder heeft gedragen door in maart 2020 zonder overleg de betaling van de huur op te schorten, dit terwijl het recht op opschorting van de huurbetaling in de huurovereenkomst is uitgesloten. Pas nadat [gedaagde] het faillissement van Inbev had aangevraagd is Inbev tot betaling overgegaan. Inbev heeft zich schuldig gemaakt aan eigenrichting en misbruik van recht en van [gedaagde] kan in redelijkheid niet worden gevraagd om de huurrelatie voort te zetten. Zij vordert daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en Inbev zal veroordelen om de bedrijfsruimte binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.

4.2.

Partijen hebben zich kennelijk geërgerd aan elkaars optreden, [gedaagde] aan de plotselinge opschorting van de huurbetaling door Inbev en Inbev aan de daarop volgende faillissementsaanvraag door [gedaagde] . Zij verwijten elkaar over en weer misbruik van recht te hebben gemaakt. Voorstelbaar is dat beide acties niet bevorderlijk zijn geweest voor de huurrelatie. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] gestelde feiten echter geen grond om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, in aanmerking genomen dat van enige huurachterstand geen sprake meer is. Bij de mondelinge behandeling heeft Inbev overigens te kennen gegeven open te staan voor een beëindiging van de huurovereenkomst, maar daar wilde [gedaagde] niet op in gaan. Dat versterkt het beeld dat de tijdelijke opschorting van de betaling van de huur (in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst) een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De vordering van [gedaagde] zal daarom worden afgewezen.

4.3.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van Inbev betalen die verband houden met de tegenvordering, tot vandaag begroot op € 218,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x 0,5 x het tarief van € 218,00).

5.De beslissing

De kantonrechter:

Op de vorderingen

5.1.

verklaart voor recht:

dat het gehuurde een gebrek heeft doordat het niet conform de overeengekomen bestemming als restaurant kanen kon worden gebruikt voor de periode dat [naam restaurant] voor gasten volledig gesloten is of is geweest en
dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten;

5.2.

bepaalt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat Inbev over de periode vanaf 16 maart tot en met 31 mei 2020 en over de periode vanaf 15 oktober 2020 totdat de overheidsmaatregel van volledige sluiting van het [naam restaurant] zal zijn opgeheven, 75% van de overeengekomen huurprijs aan [gedaagde] is verschuldigd;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Inbev terug te betalen hetgeen [gedaagde] als gevolg van de hiervoor onder 5.2. uitgesproken wijziging aan huur teveel heeft betaald;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Inbev, tot vandaag begroot op € 2.075,38, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

Op de tegenvorderingen

5.8.

wijst de vorderingen af;

5.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Inbev, tot vandaag begroot op € 218,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2021.