Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/1702
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 mei 2018 in de zaak tussen
de besloten vennootschap [eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar […], verweerder
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 3.440.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object een aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) opgelegd. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 maart 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2018. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] en [C] , beiden taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een zwembad annex fitnessruimte dat dateert uit 1981. De gebruiksoppervlakte van het object is 5.213 m². De waarde van het object is door verweerder vastgesteld op € 3.440.000,-, welke waarde verweerder na bezwaar heeft gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatierapport van [D] , Woz-taxateur, van 21 september 2017 overgelegd. In dat rapport heeft de taxateur de waarde van het object vastgesteld op € 3.511.333,-.
2. Eiseres staat een waarde voor van € 2.580.000,-. In het door haar overgelegde taxatierapport van 2 november 2017 van [E] , taxateur, wordt de waarde van het object vastgesteld op € 2.408.000,-.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Op grond van het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet woz wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De waarde die op die wijze is bepaald is de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd op basis van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. Eiseres heeft in haar beroepschrift allereerst betoogd dat verweerder bij het vaststellen van de woz-waarde is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Eiseres heeft daarbij met name betoogd dat verweerder bij de taxatie van het object is uitgegaan van een aanzienlijk grotere oppervlakte dan in werkelijkheid het geval is. Volgens de zogenoemde BAG-registratie heeft het object een oppervlakte van 2.670 m², terwijl verweerder is uitgegaan van ruim 5.000 m², aldus eiseres. Ter zitting van de rechtbank heeft eiseres dit betoog genuanceerd door zich op het standpunt te stellen dat de totale oppervlakte van het object weliswaar ruim 5.000 m² bedraagt, maar dat verweerder de oppervlakte van het buitenzwembad ten onrechte heeft gewaardeerd als bebouwde grond. Naar de mening van eiseres dient deze oppervlakte te worden gewaardeerd als onbebouwde grond, hetgeen resulteert in een lagere woz-waarde omdat deze grond minder waard is dan de bebouwde grond. Verweerder is van mening dat de oppervlakte van het buitenzwembad als bebouwde grond moet worden aangemerkt.
4.1
Voor de bepaling van de grondwaarde als onderdeel van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet alle grond worden meegenomen, die behoort tot het afgebakende woz-object. De vraag die partijen bij de waardering van de grondwaarde verdeeld houdt, is dus of de oppervlakte van de grond van het (buiten)zwembad moet worden aangemerkt als bebouwde grond dan wel als onbebouwde grond.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat deze grond als bebouwde grond moet worden aangemerkt. Van onbebouwde grond kan immers slechts gesproken worden indien die grond niet met gebouwen en/of bouwwerken is bezet. De rechtbank is van oordeel dat in dit concrete geval het zwembad moet worden aangemerkt als een bouwwerk, hetgeen gedefinieerd kan worden als elke constructie van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
Nu evident is dat dit bouwwerk is opgericht op gronden die behoren tot het afgebakende woz-object, kan de rechtbank niet anders dan concluderen dat sprake is van bebouwde grond. Geoordeeld moet dan ook worden dat verweerder bij de waardebepaling van deze grond terecht de marktwaarde van bebouwde grond in aanmerking heeft genomen. Nu eiseres de door verweerder gehanteerde waarde voor bebouwde grond van € 124,- per m² ter zitting niet langer heeft betwist, moet dan ook worden geconcludeerd dat het betoog van eiseres niet slaagt.
5. Eiseres heeft verder betoogd dat verweerder bij de waardering van de onbebouwde grond ten onrechte is uitgegaan van een prijs van € 8,26 per m². Eiseres is van mening dat voor deze grond een prijs van € 4,- per m² moet worden gehanteerd, waarbij zij aansluiting heeft gezocht bij de Taxatiewijzer grond bij agrarische objecten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de prijs voor onbebouwde grond is gebaseerd op het gronduitgiftebeleid, waarin is aangegeven dat de bandbreedte van de grondprijs ‘onbebouwd’ ligt tussen de € 10,- en € 15,- per m². Verweerder is tot vaststelling van de prijs van € 8,26 per m² gekomen door uit te gaan van de in het gronduitgiftebeleid genoemde bedrag van € 10,- per m² en dat bedrag vervolgens te verminderen met de BTW.
5.1
De rechtbank stelt voorop dat de vervangingswaarde van grond wordt bepaald door rekening te houden met de locatie, de grootte en de bestemming van de grond. De uitgifteprijs van de gemeente kan daarbij een goede indicatie zijn, mits het gronduitgiftebeleid een realistische afspiegeling is van de waarde in het economische verkeer van die gronden.
De rechtbank is van oordeel dat de gronduitgifteprijzen weliswaar niet per definitie de waarde van grond op een specifieke locatie weergeven, maar de rechtbank acht, gelet op de gegeven toelichting in het taxatierapport en ter zitting, de door verweerder gehanteerde prijs bruikbaar voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer.
Uit de grondprijzenbrief blijkt immers dat met de bestemming ‘maatschappelijke functies’, waartoe de gronden van het object kunnen worden gerekend, rekening is gehouden. Voor het betoog van eiseres dat de gronden moeten worden gewaardeerd als agrarische grond (weiland) is dan ook geen steun te vinden. Dit geldt temeer nu uit het gronduitgiftebeleid van de gemeente [gemeente] blijkt dat de gemeentelijke grondprijzen marktconform zijn en dat er jaarlijks een grondprijzenbrief wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Nu in de grondprijzenbrief expliciet de bestemming ‘maatschappelijke functies’ wordt vermeld, is de rechtbank dan ook van oordeel dat de betreffende grond terecht op € 8,26, exclusief BTW, per m² is gewaardeerd. Het betoog van eiseres slaagt dan ook niet.
6. Eiseres is verder van mening dat door verweerder ten onrechte geen functionele veroudering is toegepast. Eiseres bepleit een correctie van 10% dan wel 15% als gevolg van excessieve onderhoudskosten, veranderende bouwwijze en de terugloop van bezoekers. Eiseres heeft in dat kader onder meer gewezen op het gebruik van roestvrijstalen materialen, waardoor elk zwembad moet worden geïnspecteerd. Verder heeft eiseres gewezen op de omstandigheid dat het object meer dan 30 jaar oud is, waardoor er sprake is van excessieve gebruikskosten/onderhoudskosten.
6.1
Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, rust de bewijslast van de juistheid van de aan het object toegekende waarde in beginsel op verweerder. Het is echter aan eiseres om, indien zij een beroep doet op de toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering, die correctie te onderbouwen. De rechtbank verwijst daarvoor naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818.
6.2
De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding is voor een correctie wegens functionele veroudering. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dat verweerder uit had moeten gaan van een functionele veroudering van 15%, zoals in het taxatierapport van eiseres wordt bepleit. Een verwijzing naar het bouwjaar, zoals eiseres doet, is onvoldoende om op grond daarvan een correctie toe te passen. Dat het gestelde gebruik van roestvrij stalen materialen leidt tot excessieve gebruikskosten/onderhoudskosten, is door eiseres op geen enkele wijze onderbouwd. De rechtbank overweegt daarbij dat het bij excessieve gebruiks-/onderhoudskosten moet gaan om kosten die excessief zijn ten opzichte van vergelijkbare onroerende zaken met een vergelijkbare leeftijd. Daaromtrent heeft eiseres niets aangedragen. Ook de door eiseres gestelde terugloop van bezoekers, is door eiseres op geen enkele wijze onderbouwd. Het betoog van eiseres op dit punt ziet kennelijk op een door haar geconstateerde landelijke ontwikkeling, maar is op geen enkele wijze geconcretiseerd op het thans ter discussie staande object. Eiseres heeft ook overigens de door haar bepleite correctie van 15% op geen enkele wijze geconcretiseerd.
6.3
De rechtbank is gelet op het vorenstaande dan ook van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van feiten die meebrengen dat sprake is van functionele veroudering. Daar komt bij dat verweerder ten behoeve van (achterstallig) onderhoud en verduurzaming een bedrag van € 250.000,- in mindering heeft gebracht op de waardevaststelling. Het betoog van eiseres slaagt dan ook niet.
7. Eiseres heeft ten slotte betoogd dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van een verlengde levensduur. Naar de mening van eiseres dienen de onderdelen van het object te worden afgeschreven tot de restwaarde.
7.1
De rechtbank overweegt dat ter bepaling van de technische veroudering de levensduur en de restwaarde van een object dienen te worden bepaald. Het thans in geding zijnde object is op de waardepeildatum ongeveer 34 jaar oud. Bij een zodanige leeftijd heeft het object in beginsel zijn restwaarde (grotendeels) bereikt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit anders indien het object en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het object niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om voor de technische afschrijving rekening te houden met een verlengde levensduur.
7.2
Tussen partijen is niet in geschil dat het onderhavige object en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik van het object (zwembad c.a.) niet zal worden beëindigd. Door verweerder is immers onweersproken gesteld dat het object in ieder geval tot de zomer van 2036 in gebruik zal blijven, zonder dat ingrijpende renovaties nodig zullen zijn. Dit brengt mee dat, anders dan eiseres voorstaat, een waardering van het object op restwaarde, niet reëel is. Vorenstaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder toegepaste verlengde levensduur op de onderscheiden onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties alleszins redelijk is. De rechtbank vindt voor dit oordeel steun in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 maart 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:2604. Het betoog van eiseres slaagt dus niet.
8. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. van der Linde, voorzitter, en mr. L.A.C. de Vaan en
mr. A.M. Klijn, leden, in aanwezigheid van W.B. Lakeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.