Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 17/00802
uitspraakdatum:
20 maart 2018
20 maart 2018
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente(hierna: de heffingsambtenaar),
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 juli 2017, nummer AWB 17/7, in het geding tussen
Stichting [X], gevestigd te
[Z](hierna: belanghebbende) en de heffingsambtenaar,
[Z](hierna: belanghebbende) en de heffingsambtenaar,
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2016, naar waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld op € 128.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2016 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank
Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 3 juli 2017 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 108.000.
Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 3 juli 2017 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 108.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft bij faxbericht, ingekomen bij het Hof op 8 augustus 2017, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2018. Belanghebbende is vertegenwoordigd door [A] van [B] te [C] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [D] en de taxateur [E] .
1.7.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting met instemming van belanghebbende een overzicht ingebracht van de investeringen in de onroerende zaak en de daarmee gemoeide kosten.
1.8.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een
schoolgebouw dat in 1921 is gebouwd (hierna: het gebouw). Sinds 1 augustus 2013 heeft het gebouw een nieuwe bestemming gekregen in de vorm van een kinderdagverblijf. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 180 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 314 m2.
schoolgebouw dat in 1921 is gebouwd (hierna: het gebouw). Sinds 1 augustus 2013 heeft het gebouw een nieuwe bestemming gekregen in de vorm van een kinderdagverblijf. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 180 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 314 m2.
2.2.
Belanghebbende huurt het gebouw vanaf 1 augustus 2013 van de gemeente Enschede. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedraagt per drie kalendermaanden de huurprijs € 2.479 en de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 1.281,50. De gemeente Enschede heeft in 2013 een tienjarig onderhoudsplan vastgesteld voor het gebouw.
2.3.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat 50 jaar na het stichtingsjaar, ofwel in 1971, de onroerende zaak technisch volledig was afgeschreven, zodat vanaf dat moment slechts restwaarden van 27% (ruwbouw), 22% (afbouw) en 17% (installaties) resteerden. Volgens de Rechtbank kan de resterende levensduur alleen worden verlengd als tussentijds een ingrijpende verbouwing, een renovatie of anderszins investeringen hebben plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft daaromtrent bij de Rechtbank echter geen gegevens verstrekt, zodat de Rechtbank ter bepaling van de waarde na technische afschrijving is uitgegaan van de restwaarden, hetgeen heeft geleid tot een vermindering van de waarde tot € 108.000.
2.4.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de volgende investeringen zijn gedaan in het gebouw:
2009 vervangen radiatoren € 7.000
2010 asbestsanering isolatiemateriaal op zolder € 7.750
2010 isoleren zoldervloer incl. het aanbrengen van looppaden € 2.500
2010 vervangen en verplaatsen van de cv-installatie van kelder naar zolder € 10.000
2011 vervangen dakbedekking bergruimte € 2.800
2014 schilderwerk buitenzijde € 3.400
2015 onderhoud aan radiatorkranen € 1.350
asbestsanering isolatie cv-leidingen onder vloer lokalen, incl.
opnieuw isoleren van cv-leidingen € 19.500
3.Geschil
3.1.
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2015. In het bijzonder is in geschil of ter bepaling van de technische afschrijving aanleiding bestaat de resterende levensduur van het gebouw te verlengen.
1 januari 2015. In het bijzonder is in geschil of ter bepaling van de technische afschrijving aanleiding bestaat de resterende levensduur van het gebouw te verlengen.
3.2.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend, waardoor ter bepaling van de waarde na technische afschrijving van een hogere waarde dan de restwaarde moet worden uitgegaan. Volgens de heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde dus ten onrechte verminderd.
3.3.
Belanghebbende beantwoordt voornoemde vraag ontkennend. Volgens belanghebbende is de Rechtbank ter bepaling van de technische afschrijving terecht ervan uitgegaan dat het gebouw gelet op de leeftijd zijn restwaarde heeft bereikt en dat voor een verlenging van de resterende levensduur geen aanleiding bestaat. Belanghebbende verdedigt mitsdien de door de Rechtbank verminderde waarde van € 108.000.
3.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de in 2.4 genoemde investeringen niet zodanig van aard zijn dat deze leiden tot een nieuw bouwjaar.
3.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot handhaving van de vastgestelde waarde van € 128.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22.885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met, voor zover thans van belang, de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische veroudering. Het Hof sluit zich hierbij aan.
4.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 128.000 niet te hoog is.
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [E] van 9 februari 2017, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 129.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Onderwijs, archetype O111PA12 (crèche/peuterspeelzaal, periode 1930 en ouder, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2015) vermeld:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
56%
€ 606
€ 674
€ 741
45
50
25%
30%
Afbouw
25%
€ 271
€ 301
€ 331
25
30
20%
25%
Installaties
19%
€ 206
€ 229
€ 251
15
20
15%
20%
Totaal
100%
€ 1.083
€ 1.203
€ 1.323
4.6.
In het taxatierapport van [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
Opstallen
BVO
VVW
per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Funct.
Afsch.
GVW
in. btw
lv.d
rest.w
techn. afsch.
waarde na
techn. afs.
GVW
ex btw
Ruwbouw (56%)
180 m²
€ 697,20
€ 125.496
104 jr
27%
65,2%
€ 43.672
11,1%
€ 38.800
€ 46.948
Afbouw (25%)
180 m²
€ 311,25
€ 56.025
99 jr
22%
70,8%
€ 16.359
6%
€ 15.388
€ 18.619
Installaties (19%)
180 m²
€ 236,55
€ 42.579
99 jr
17%
70,8%
€ 12.433
6%
€ 11.691
€ 14.146
Totaal
€ 1245,00
€ 224.100
€ 72.464
€ 65.879
€ 79.713
Grond
314 m²
€ 130,00
€ 40.820
€ 49.392
Totaal
€ 106.699
€ 129.105
Bij deze taxatie is de resterende levensduur voor de ruwbouw gesteld op 10 jaar, en voor de afbouw en installaties op 5 jaar.
4.7.
In de landelijke taxatiewijzer Algemeen deel, waardepeildatum 1 januari 2015, is onder meer het volgende opgemerkt:
“5 Hoe om te gaan met de inschatting van de levensduur
Voor delen (bouwcomponenten) van objecten waarvan de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels (bijna) is verstreken en waarbij helder is dat het huidige gebruik van het gebouw of onderdeel niet op korte termijn beëindigd zal worden, is een waardering op de “restwaarde” niet reëel. Immers in de meeste situaties is er sprake van een vorm van onderhoud(splanning), die eraan bijdraagt dat het huidige gebruik langer voortgezet kan worden. Dit onderhoud is er op gericht dat het gebouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties steeds goed blijven functioneren. Daarbij worden ook steeds onderdelen vervangen om het functioneren van het gebouw te waarborgen. Normaal onderhoud is er daarbij op gericht om het gebouw nog een aantal jaren in de toekomst te laten functioneren (verwachte/geplande resterende levensduur). Het bij iedere herwaardering maken van een inschatting van de resterende levensduur (beoogde gebruiksperiode) is daarom van belang voor de taxatie. Verder is van belang de manier waarop deze inschatting van de resterende levensduur de totale afschrijving voor technische veroudering beïnvloedt. (…)
5.1
Inschatting van de resterende levensduur
De resterende levensduur van een gebouw of onderdeel is onder normale omstandigheden minimaal tien jaar (voor ruwbouw) of vijf jaar (voor afbouw/vaste inrichting en voor installaties). (…) Alleen ingeval de fysieke toestand van het gebouw (de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting of installatie) zodanig is dat de beoogde gebruiksperiode afloopt (gebouw wordt gesloopt of de desbetreffende bouwcomponent wordt vernieuwd) wordt de resterende levensduur op 0 of een getal lager dan de genoemde tien of vijf jaren gesteld. Indien de fysieke toestand van het gebouw (de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting, of installatie) beter is dan op grond van de leeftijd verwacht mag worden (bijvoorbeeld door recent onderhoud of vernieuwing kan de taxateur ook een langere resterende levensduur opgeven (…).
5.2
Invloed resterende levensduur op de afschrijving
(…) De resterende levensduur kan op twee verschillende manieren in de berekening worden betrokken:
1. verlenging van de levensduur en dus een lagere afschrijving per jaar (voor bouwcomponenten waarvan de nu verwachte (eventueel verlengde) levensduur minder dan tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur);
Bijvoorbeeld: het te taxeren object is 22 jaar oud en de afbouw/vaste inrichting heeft volgens de kengetallen een levensduur van 20 jaar en restwaarde van 20%. De resterende levensduur wordt ingeschat op 5 jaar. De afschrijvingstermijn is 22 + 5 = 27 jaar. De afschrijving per jaar is dan (100 - 20) / 27 = 2,96% per jaar. De totale afschrijving is dan 65,19 %, zodat de factor voor technische veroudering 0,348 bedraagt (in plaats van 0,200).
2. handhaving van de afschrijving per jaar (voor bouwcomponenten waarvan de nu verwachte (verlengde) levensduur meer dan tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur).
Bijvoorbeeld voor de waardering van de installaties in een pand uit 1900 is deze afschrijving reëler, want er kan vanuit worden gegaan dat die installaties niet meer de oorspronkelijke installaties uit 1900 zijn en het is dan ook niet reëel om rekening te houden met een afschrijving over een periode van ruim 100 jaar. Wanneer volgens de taxatiewijzer de installaties in 20 jaar worden afgeschreven met een restwaarde van 20% (dat betekent 4% per jaar), dan wordt tot een verwachte levensduur van 40 jaar methode 1 toegepast. Methode 1 leidt er dan toe dat over deze periode van 40 jaar sprake is van een afschrijving van 2% per jaar. Dit afschrijvingspercentage per jaar blijft vanaf dat moment constant. Volgens methode 2 wordt vanaf dit moment de afschrijving berekend door te kijken naar de toekomst (de resterende levensduur). De berekening geschiedt door de restwaarde te verhogen met de afschrijving die de komende jaren (resterende levensduur) nog zal plaatsvinden. Door dit percentage af te trekken van 100% wordt de afschrijving op de waardepeildatum bepaald. In dit voorbeeld resulteert een inschatting van de resterende levensduur van vijf jaar in een totale afschrijving van 70% en een factor voor technische veroudering van 0,300 (in plaats van 0,200).”
4.8.
Ter bepaling van de technische veroudering (hierna aangeduid als afschrijving) dienen de levensduur en de restwaarde van een gebouw te worden bepaald. Het onderhavige gebouw is op de waardepeildatum rond 94 jaar oud. Bij een zodanige leeftijd heeft een gebouw in beginsel zijn restwaarde bereikt. Naar het oordeel van het Hof is zulks anders indien het gebouw en de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik van het gebouw niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om voor de technische afschrijving rekening te houden met een verlengde levensduur.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat het onderhavige gebouw en de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het huidige gebruik van het gebouw als kinderdagverblijf niet zal worden beëindigd. Dit brengt mee dat, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, een waardering van het gebouw na technische afschrijving op restwaarde, niet reëel is. Dat de heffingsambtenaar voor de resterende levensduur aansluit bij de in de taxatiewijzer genoemde perioden van tien jaar (voor ruwbouw) en vijf jaar (voor afbouw en installaties) acht het Hof, mede gelet op het in 2.2 genoemde tienjarige onderhoudsplan en de in 2.4 genoemde investeringen, alleszins redelijk.
4.10.
Vervolgens rijst de vraag op welke wijze de resterende levensduur in de berekening van de technische afschrijving moet worden betrokken. In de landelijke taxatiewijzer Algemeen deel, waardepeildatum 1 januari 2015, onderdeel 5.2 (zie 4.7) worden twee methoden beschreven. Volgens de taxatiewijzer wordt methode 1 toegepast voor bouwcomponenten waarvan de verwachte (verlengde) levensduur minder dan tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur, en wordt methode 2 toegepast voor bouwcomponenten waarvan de verwachte (verlengde) levensduur meer dan tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur. Bij methode 1 wordt de levensduur verlengd en is er een telkens lager wordende afschrijving per jaar. Bij methode 2 wordt de afschrijving voor de verwachte resterende levensduur per jaar constant gehouden op het niveau behorende bij een levensduur van tweemaal de oorspronkelijk verwachte levensduur, waarna de restwaarde wordt verhoogd met de afschrijving die is toe te rekenen aan die resterende levensduur. Methode 1 heeft tot gevolg dat de technische waarde met een steeds kleiner bedrag daalt naar de restwaarde. Methode 2 leidt tot een hogere technische waarde omdat deze waarde gedurende de laatste tien of vijf jaren van de voorziene technische levensduur op een zelfde bedrag boven de restwaarde blijft.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat methode 1 in het onderhavige geval leidt tot een waarde van € 122.000 en dat methode 2 leidt tot een waarde van € 129.000. Nu in het onderhavige geval voor alle bouwcomponenten de verwachte (verlengde) levensduur meer dan tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur, staat de heffingsambtenaar toepassing van methode 2 voor. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom bij een verwachte (verlengde) levensduur die tweemaal zo lang is als de oorspronkelijk verwachte levensduur, een andere berekeningswijze wordt gevolgd dan bij objecten met een verwachte (verlengde) levensduur van minder dan tweemaal zo lang. Ook de taxatiewijzer geeft geen uitsluitsel waarom methode 2 tot een betere bepaling van de waarde leidt dan methode 1. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar met toepassing van methode 2 niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het gebouw na technische afschrijving niet te hoog is vastgesteld. Het Hof gaat derhalve uit van een berekening volgens methode 1, welke resulteert in een waarde van € 122.000.
Slotsom
4.12.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.
5.Proceskosten
Nu het Hof niet volledig is tegemoet gekomen aan de heffingsambtenaar, vindt het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1002 (1 punt voor verweerschrift, 1 punt voor bijwonen zitting, waarde per punt € 501, wegingsfactor 1). Verder berekent het Hof de te vergoeden taxatiekosten met toepassing van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, 26.039, op € 157 (€ 65 x 2 uur verhoogd met 21% btw).
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 122.000, en
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.159.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.I. van Amsterdam, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 maart 2018.
20 maart 2018.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 maart 2018
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.