Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummers: 10880671 CV EXPL 24-366 en 10880732 / CV EXPL 24-367 (gevoegde zaken)
Vonnis in gevoegde zaken van 2 oktober 2024
in de zaak met zaaknummer 10880732 I/ CV EXPL 24-367 van:
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
beiden te [woonplaats 1] ,
[eiseres sub 2],
beiden te [woonplaats 1] ,
eisers,
gemachtigde: mr. R.H.L. van de Laar,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. R.R.H.J. Ramakers.
en in de zaak met zaaknummer 10880671 CV EXPL 24-366 van:
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
beiden te [woonplaats 1] ,
[eiseres sub 2],
beiden te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie, gedaagden in reconventie,
gemachtigde: mr. R.H.L. van de Laar,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudend te [plaats] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. L.C.P.M. van Acker.
Partijen worden hierna “Kopers”, “Verkopers” en “de VvE” genoemd.
De zaak tegen Verkopers wordt hierna zaak I genoemd en de zaak tegen de VvE zaak II.
1.Waar gaan deze zaken over?
1.1.
Kopers hebben van Verkopers een appartementsrecht gekocht aan het [adres] in [woonplaats 1] . De eigenaren van de appartementsrechten in het complex aan de [straatnaam] zijn verenigd in een Vereniging van Eigenaren (de VvE). De VvE is bezig het appartementencomplex op verschillende punten te renoveren.
1.2.
Kopers stellen dat Verkopers aansprakelijk zijn voor de kosten van de onderhoudswerkzaamheden, omdat het voornemen tot die werkzaamheden al bestond toen Verkopers nog eigenaar waren. Ook vinden Kopers dat Verkopers hen onvoldoende geïnformeerd hebben over het voorgenomen onderhoud. In zaak I spreken Kopers Verkopers aan voor de kosten voor modernisatie van de liften tot een bedrag van
€ 10.166,67 die door de VvE aan Kopers in rekening zijn gebracht.
1.3.
In zaak II spreken Kopers de VvE aan, omdat zij vinden dat de VvE de kosten niet aan hen, maar aan Verkopers in rekening had moeten brengen.
2.Hoe oordeelt de kantonrechter?
2.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Kopers tegen Verkopers en de VvE af. De besluiten waaruit kosten voor appartementseigenaren voortvloeien, zijn genomen nadat Kopers eigenaar zijn geworden. Dat betekent dat Kopers voor die kosten aansprakelijk zijn. Er is ook geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Evenmin is sprake van dwaling. Kopers hebben terecht de facturen van de VvE betaald en moeten ook de openstaande facturen voor de andere onderhoudskosten betalen.
2.2.
Hierna licht de kantonrechter toe waarom hij deze beslissing neemt.
3.De procedure
3.1.
Het verloop van de procedure in zaak I blijkt uit de volgende stukken in het dossier:
- de dagvaarding van Kopers,
- de conclusie van antwoord van Verkopers,
- de conclusie van repliek van Kopers,
- de conclusie van dupliek van Verkopers.
3.2.
Het verloop van de procedure in zaak II blijkt uit de volgende stukken in het dossier:
- het vonnis in het voegingsincident en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie van de VvE,
- de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie van Kopers,
- de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie van de VvE,
- de conclusie van dupliek in reconventie van Kopers.
3.3.
Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat hij in beide zaken uitspraak zal doen.
4.De feiten in beide zaken
4.1.
Kopers hebben van Verkopers een appartementsrecht gekocht aan het [adres] in [woonplaats 1] .
4.2.
De eigenaren van de appartementsrechten in het complex aan de [straatnaam] zijn verenigd in een Vereniging van Eigenaren (de VvE). In de jaren voorafgaand aan de koop is tijdens VvE-vergaderingen gesproken over de noodzaak van werkzaamheden aan het pand. In de notulen van de VvE-vergadering van 7 mei 2019 is gesproken over verschillende pakketten van onderhoudswerkzaamheden, onder meer over een integrale aanpak waarvan de kosten ongeveer € 50.000,00 per appartementsrecht zouden bedragen.
4.3.
Op 1 september 2020 heeft Stoa Vastgoedadvies een rapport uitgebracht aan de VvE over diverse onderhoudswerkzaamheden, waaronder het vervangen van de standleidingen, liften en het dak, en de kosten daarvan.
4.4.
In de besluitenlijst van de VvE-vergadering van 18 mei 2021 staat onder meer:
“7.3 Vervangen van de standleidingen riool
7.3.1
Met meerderheid van stemmen wordt besloten om alle standleidingen tegelijkertijd te vervangen, dit betekent een eenmalige extra bijdrage.
(…)
7.5
Vervanging / noodzakelijk herstel dak
7.5.1
Met meerderheid van stemmen wordt besloten om een besluitvorming uit te werken om het gehele dak te vervangen (aanbesteding van offertes via Stoa Vastgoedadvies) en het uitwerken van de financiering middels een "groen" lening.
7.6
Aanvullen reservefonds
7.6.1
Met meerderheid van stemmen is besloten om een extra bijdrage ter aanvulling van het reservefonds te doen.”
4.5.
In de notulen van de VvE-vergadering van 16 maart 2022 wordt onder meer een stand van zaken gegeven over de lift vervanging/renovatie, het vervangen van de standleidingen en de vervanging van het dak. Onder meer wordt vermeld dat Stoa Vastgoedadvies bezig is met het aanvragen van een offerte voor de vervanging van het dak.
4.6.
De VvE heeft op enig moment een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten opstellen door Stoa Vastgoedadvies. Een onderdeel van het MJOP is een tabel met de titel “Rekengegevens liquiditeitsprognoses”. Daarin staat onder meer een prognose van benodigde eenmalige extra inleg:
Rekengegevens liquiditeitsprognose
2022-2023
2023-2024
(…)
Eenmalige extra inleg
Standleidingen
408.814,52
Lift
244.000,00
Vervanging dak
382.835
4.7.
Partijen hebben een koopovereenkomst opgesteld. In artikel 13.3 van de koopovereenkomst staat:
“Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: koper is op de hoogte van het feit dat door en voor rekening van bovenvermelde koper een bedrag van €11.330,55 (…) dient te worden overgemaakt aan de VvE.”
4.8.
In de vragenlijst bij de koopovereenkomst hebben Verkopers onder de kop “Daken” geschreven:
“Het dak heeft zijn beste tijd gehad en dient vernieuwd te worden, dit staat op de planning binnen de vve.”
4.9.
Op 30 juni 2022 heeft [eiser sub 1] de koopovereenkomst getekend.
4.10.
Op 30 juni 2022 heeft de hypotheekadviseur van Kopers een e-mail aan de makelaar van Verkopers gestuurd. Daarin staat onder meer:
“Er is nog wat discussie over het tijdstip van het verschuldigd zijn van die kosten. Tot nog toe begrepen dat de vergadering daarover het besluit nog zou moeten nemen (zie de notulen) en daarmee de verwachting geschept dat het in rekening gebracht worden van die kosten zich pas in 2023 zal afspelen. Ik heb verschillende keren getracht om het kantoor van de beheerder te bereiken om daar duidelijkheid in te krijgen. Dit is voor de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] van belang. Weet jij hoe ik de heer [naam] wél kan bereiken?”
4.11.
Op 1 juli 2022 heeft [eiseres sub 2] de koopovereenkomst getekend.
4.12.
Op 4 juli 2022 heeft de makelaar van Verkopers in een e-mail aan de hypotheekadviseur van Kopers geschreven:
“Wij hebben de rapportage ontvangen met de uitsplitsing van kosten. Zou je deze met de kopers kunnen delen zodat zij ook een inzage hebben in de kosten die gemaakt gaan worden?”
4.13.
Op 5 juli 2022 heeft de hypotheekadviseur van Kopers per e-mail gereageerd:
“Ik heb de rapportage bekeken en ben daar toch wel van geschrokken. Kopers heb ik gisteren niet kunnen bereiken want zij zijn op reis. Ik probeer dat vanavond nog eens. Ik vrees dat de bedenktijd verlopen is anders had ik daar verlenging van aangevraagd om met jou en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat aspect nog eens goed door te spreken.”
4.14.
Op 25 juli 2022 heeft de VvE besloten om offertes op te vragen voor werkzaamheden aan de liften.
4.15.
Voorafgaand aan de levering van het appartementsrecht heeft de VvE een verklaring aan de notaris gestuurd over de verplichtingen die Kopers na levering tegenover de VvE zouden hebben. In die verklaring staat onder andere:
“Tijdens de algemene ledenvergadering d.d. 18 mei 2021 is besloten, dat de eigenaren een extra bijdrage te storten ad. € 11.330,85. Dit is voor het vervangen van de standleidingen, aanbrengen van brandwerende voorzieningen en het aanvullen van het reservefonds.
Maar exclusief het vervangen van het dak en de liften. Voor de laatste genoemde werkzaamheden zal er eveneens extra bijdrage danwel een verhoging van de maandelijkse bijdragen noodzakelijk zijn.
Voor het vervangen van het dak worden nu offertes aangevraagd en worden de mogelijkheden bekeken/voorbereid om een energiebespaarlening aan te gaan. Voor de liftinstallatie worden er op dit moment ook offertes aangevraagd. Om de renovatie van de liftinstallaties te kunnen bekostigen zal er een extra bijdragen vanuit de eigenaren nodig zijn. Hierover dient nog een besluit te worden genomen.
Als er geen afspraken tussen koper en verkoper zijn gemaakt over de betaling van de extra bijdrage ad. € 11.330,55, zal deze aan koper worden gefactureerd.”
4.16.
Op 15 augustus 2022 is het appartementsrecht door Verkopers aan Kopers geleverd.
4.17.
In de notulen van de VvE-vergadering van 12 december 2022 staat onder meer:
“Tijdens de vergadering d.d. 18 mei 2021 is besloten om een extra bijdrage te storten ad. € 11.330,55 voor de woningen en ad. € 6.608.03 voor de kantoren.”
Over het dak staat verder in de notulen:
“De daadwerkelijke opdracht kan pas aan Mosa dak wórden gegeven na het akkoord van het Warmtefonds, en de besluitvorming hierover in een ALV.”
4.18.
Op 6 februari 2023 is in een VvE-vergadering met algehele stemmen besloten om een eenmalige bijdrage van € 10.166,67 per appartementsrecht te storten voor de liftrenovatie.
4.19.
Op 1 maart 2023 heeft de VvE aan Kopers een bedrag van € 10.166,67 gefactureerd voor modernisatie van de liften. Kopers hebben dit bedrag betaald.
4.20.
In de notulen van de VvE-vergadering van 21 juni 2023 staat onder meer:
“Door een van de aanwezigen eigenaren wordt aangegeven dat het bij hem niet volledig bekend was dat er zoveel geld geïnvesteerd diende te worden. Hij was ervanuit gegaan dat ervoor het dak geleend ging worden. Door de vergadering wordt aangegeven dat als je niet voldoende geïnformeerd bent door de makelaar danwel vorige eigenaren hier juridisch mogelijkheden zijn om kosten te verhalen. [naam] geeft dat inderdaad de intentie was om voor het vervangen van het dak geld te lenen via het Warmtefonds, maar uiteindelijk beslist de VvE in de algemene ledenvergadering.
4.21.
Verder is in deze vergadering van 21 juni 2023 met meerderheid van stemmen besloten om een eenmalige bijdrage in termijnen te doen op basis van het maximale bedrag van de projectbegroting.
5.Wat eisen partijen in beide zaken?
5.1.
In zaak I eisen Kopers van Verkopers, samengevat:
w
- Primair: betaling van € 10.166,67 met rente en kosten;
- Subsidiair (voorwaardelijk): een verklaring voor recht dat Kopers verantwoordelijk zijn voor de onderhoudskosten en dat Verkopers Kopers voor die kosten moeten vrijwaren;
- In beide gevallen: een veroordeling van Verkopers in de proceskosten met rente.
5.2.
In zaak II eisen Kopers van de VvE hetzelfde, zij het dan dat zij in zaak II betaling en vrijwaring vorderden van de VvE (en niet van Kopers).
5.3.
Kopers en de VvE zijn het hiermee niet eens. De VvE stelt bovendien een tegenvordering (eis in reconventie) in. Zij eist, samengevat en na eisvermeerdering, betaling van € 9.828,00, met de wettelijke rente plus een rente van 2%.
6.De beoordeling
6.1.
De kantonrechter beoordeelt eerst zaak I en daarna zaak II.
De beoordeling in zaak I
De kantonrechter is bevoegd en past Nederlands recht toe
6.2.
Eén van Verkopers woont in België en de zaak heeft daarom een internationaal aspect. Dat betekent dat de kantonrechter zelf (ambtshalve) moet nagaan of hij bevoegd is om deze zaak te beoordelen, en zo ja, welk recht hij moet toepassen.
6.3.
De vraag of de Nederlandse rechter bevoegd is, moet worden beantwoord op basis van de zogenoemde Brussel I-bis Verordening. [1] De zaak tegen Verkopers gaat over de koop van een appartementsrecht in Nederland. Op grond van artikel 7 lid 1 sub a Brussel I bis-Vo is de Nederlandse rechter bevoegd dit geschil te beoordelen.
6.4.
De vraag welk recht van toepassing is beantwoordt de kantonrechter aan de hand van de zogenoemde Rome I-verordening. [2] Op grond van artikel 4 lid 1 sub c Rome I-Verordening is in een geschil over de overdracht van onroerend goed het recht van toepassing van het land waar het onroerend goed ligt. De kantonrechter past dus Nederlands recht toe.
Klachtplicht
6.5.
Het meest verstrekkende verweer van Verkopers is dat het vorderingsrecht van Kopers is vervallen omdat zij te laat hebben geklaagd (artikel 7:23 BW en 6:89 BW). Omdat de kantonrechter de vorderingen van Kopers op inhoudelijke gronden afwijst, laat de kantonrechter in het midden of de klachtplicht geschonden is.
Het onderhoud komt in principe voor rekening van Kopers
6.6.
Kopers betogen dat Verkopers het bedrag van € 10.166,67 moeten betalen op grond van artikel 5:122 lid 5 BW, in verbinding met artikel 25 lid 3 van het modelreglement splitsing van eigendom 1973 dat in de splitsingsakte van toepassing is verklaard (hierna: het modelreglement).
6.7.
In artikel 5:122 lid 5 BW staat dat de VvE bij levering van een appartementsrecht aan de notaris moet opgeven wat de oude eigenaar aan de VvE verschuldigd is. Verder volgt uit dat artikel dat de oude eigenaar aansprakelijk blijft voor schulden die zijn ontstaan in de periode dat hij eigenaar was.
6.8.
In artikel 25 lid 3 van het modelreglement staat onder meer:
“Alleen de vroegere eigenaar is aansprakelijk voor de extra voorschotbijdragen bedoeld in artikel 37 en de definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering die tot stand gekomen zijn in het tijdvak, gedurende hetwelk hij eigenaar was. (…)”
6.9.
Partijen verschillen van mening over de vraag hoe het begrip “tijdvak hetwelk hij eigenaar was” uit het modelreglement moet worden uitgelegd. Volgens Kopers betekent dit dat Verkopers aansprakelijk zijn voor besluiten waartoe binnen de VvE concrete voornemens zijn ontwikkeld om tot besluitvorming binnen de VvE over te gaan in het tijdvak dat Verkopers eigenaar waren. Verkopers zijn het daarmee niet eens. Volgens Verkopers is het peilmoment de dag waarop in een VvE-vergadering door stemming een concreet bedrag aan extra bijdragen is vastgesteld.
6.10.
Wanneer partijen van mening verschillen over de uitleg van een bepaling in een overeenkomst, moet de rechter die bepaling uitleggen. Omdat een modelreglement gehecht is aan een splitsingsakte en ook bedoeld is om de rechtspositie van derden (zoals latere eigenaren) te beïnvloeden, moet een modelreglement worden uitgelegd volgens de geobjectiveerde variant van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Dat betekent dat in beginsel de bewoordingen van de bepaling in het reglement doorslaggevend zijn, gezien in het licht van de hele tekst van het reglement (zie Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148 en Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 april 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1211). Bij deze uitleg kan de rechter ook elders in het reglement gebruikte formuleringen meewegen. Verder kan meewegen hoe aannemelijk de rechtsgevolgen zijn waartoe de verschillende, op zichzelf mogelijke, tekstinterpretaties zouden leiden (zie Hoge Raad 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9621).
6.11.
De kantonrechter volgt de uitleg die Verkopers aan het modelreglement geven. Artikel 25 lid 3 verwijst naar extra voorschotbijdragen in de zin van artikel 37 van het reglement. In artikel 37 is geregeld hoe de vereniging kan besluiten tot extra bijdragen, waarbij voor sommige uitgaven boven een bepaald bedrag geldt dat die alleen doorgaan wanneer drie/vierde meerderheid van de vereniging daar in een vergadering vóór stemt (lid 5). De term “extra voorschotbijdragen” in artikel 37 lid 7 is dus verbonden aan een gekwalificeerde meerderheid van stemmen tijdens een vergadering, en niet aan het slechts
overleggen overeen extra bijdrage. Het betreft een
voorschot, omdat de bijdragen pas definitief worden na afloop van elk boekjaar in de exploitatierekening (artikel 18 modelreglement).
overleggen overeen extra bijdrage. Het betreft een
voorschot, omdat de bijdragen pas definitief worden na afloop van elk boekjaar in de exploitatierekening (artikel 18 modelreglement).
6.12.
De door Kopers gebezigde termen “principebesluit”, “deelbesluit” en “verzwarend rechtsfeit” komen niet in het modelreglement voor en passen ook niet in de systematiek van het modelreglement. Als het modelreglement immers de aansprakelijkheid voor voorgenomen besluiten had willen regelen, had het voor de hand gelegen dat het reglement een criterium geeft wanneer een voornemen voldoende concreet is om de (toekomstige) kosten die gemaakt worden als dat voornemen wordt uitgevoerd toe te rekenen aan de eigenaren die op dat moment lid van de vereniging zijn. Zo’n criterium is in het modelreglement niet te vinden.
6.13.
Hierbij komt dat de kantonrechter de rechtgevolgen van de uitleg van Kopers niet aannemelijk vindt. De besluitvorming binnen een VvE kan lang duren, zo ook in deze zaak. De uitleg die Kopers voorstaan, zou het rechtsgevolg hebben dat (ex-)eigenaren tot jaren na verkoop van hun appartementsrecht aansprakelijk blijven voor besluiten over onderwerpen waarover voor het eerst in de vergadering gesproken is toen zij nog eigenaar waren. Ook zou het betekenen dat voormalig eigenaren moeten meebetalen aan investeringen in het pand, terwijl zij niet meer meeprofiteren van de daardoor gerealiseerde waardestijging van het pand. De uitleg van Kopers schept appartementseigenaren bovendien een grote mate van onzekerheid over welke kosten voor wiens rekening komen. De uitleg die Verkopers voorstaan is juist duidelijk over wie voor de kosten van welke besluiten aansprakelijk is.
6.14.
De kantonrechter volgt dus de uitleg van Verkopers. Dat betekent dat Verkopers alleen aansprakelijk zijn voor (voorschot)bijdragen waartoe na stemming is besloten op een VvE-vergadering vóór levering van het appartementsrecht aan Kopers op 15 augustus 2022. Het besluit om de eigenaars een extra voorschotbijdrage van € 10.166,67 te laten betalen voor de liften, is genomen in de VvE-vergadering van 6 februari 2023. Toen waren Kopers al eigenaar van het appartementsrecht. In de voorgaande VvE-vergaderingen is weliswaar gesproken over een plan van aanpak voor de liften en het opvragen van offertes, maar dat staat niet gelijk aan het vaststellen van een extra voorschotbijdrage in de zin van het modelreglement.
6.15.
De primaire vordering van € 10.166,67 kan dus niet worden gegrond op artikel 5:122 lid 5 BW en het modelreglement.
Het appartementsrecht voldoet aan de koopovereenkomst (is niet non-conform)
6.16.
Kopers voeren, althans zo zouden de stellingen van Kopers kunnen worden gekwalificeerd, als grondslag voor hun vordering verder aan dat het appartementsrecht niet voldoet aan de koopovereenkomst (non-conform is), omdat niet is voldaan aan artikel 7:15 BW. De kantonrechter volgt Kopers daarin niet. Artikel 7:15 BW bepaalt dat de verkoper verplicht is om de verkochte woning te leveren vrij van bijzondere lasten en beperkingen. Dit artikel gaat alleen over rechtsgebreken, bijvoorbeeld het leveren van een pand dat verhuurd blijkt te zijn, of waarop een zakelijk recht van een derde rust, bijvoorbeeld een pandrecht. De verplichting om mee te betalen aan de uitgaven in de VvE vloeit voort uit de wet en het modelreglement en is dus geen rechtsgebrek. Het beroep op artikel 7:15 BW snijdt daarom geen hout.
6.17.
Kopers betogen daarnaast dat het appartementsrecht niet voldoet aan de koopovereenkomst omdat asbest in de standleidingen van het complex verwerkt is en Kopers drie weken niet in hun appartement konden wonen vanwege sanering van die standleidingen. Kopers wijzen erop dat Verkopers in artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst verklaard hebben dat hen niet bekend is of asbest in de onroerende zaak verwerkt is, terwijl Verkopers al uit het advies van Stoa Vastgoedadvies hadden kunnen weten dat asbest in het complex verwerkt is.
6.18.
Dit betoog slaagt niet. Partijen zijn overeengekomen dat het appartementsrecht geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Dit kleurt de gerechtvaardigde verwachtingen die Kopers van het appartementsrecht mochten hebben. De enkele aanwezigheid van asbest in standleidingen brengt niet zonder meer mee dat het pand bij levering niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. Dat is ook niet zo als de standleidingen op een later moment moeten worden aangepakt. Verkopers voeren verder terecht aan dat de verwachtingen die Kopers over asbest mochten hebben in de koopovereenkomst zijn ingeperkt, namelijk in artikel 6.4.3.1:
“Met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van anders dan bovengenoemde asbest verklaart koper ermee bekend te zijn, dat het ten tijde van de bouw casu quo de eventuele verbouwingen, inrichting en renovaties van het verkochte voor 1993 normale praktijk was asbesthoudende materialen te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van die materialen in of aan het verkochte en zal de verkopende partij in deze niet kunnen aanspreken.”
In het licht van deze betwisting maken Kopers volgens de kantonrechter onvoldoende duidelijk waarom zij er toch gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat het hele appartementencomplex vrij was van asbest, inclusief de standleidingen.
6.19.
Het appartementsrecht voldoet dus aan de koopovereenkomst. Het (mogelijke) beroep op non-conformiteit slaagt niet. Daarbij wordt nog opgemerkt dat Kopers aan de stellingen over de gestelde gebreken ook geen concrete vordering, bijvoorbeeld een (gedeeltelijke) ontbinding of schadevergoeding, verbinden in het petitum.
Er is geen sprake van dwaling
6.20.
Kopers betogen dat Verkopers hen ten onrechte niet hebben verteld dat er binnen de VvE concrete voornemens bestonden om tot besluitvorming over te gaan die een aanmerkelijke verzwaring van de financiële verplichtingen van Kopers met zich mee zou brengen, bovenop het bedrag van € 11.330,55 dat Verkopers wel in artikel 13.3 van de koopovereenkomst hebben laten opnemen. Kopers betogen verder dat zij het rapport van Stoa Vastgoedadvies en de VvE-notulen van 2019 en die van 18 mei 2021 niet van Verkopers hebben gehad voorafgaand aan de koop.
6.21.
De kantonrechter vat dit betoog van Kopers op als een beroep op dwaling, en meer specifiek als een misleidende omissie (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Daarvoor is nodig dat de wederpartij over informatie beschikte waarvan zij wist of moest weten dat die voor de wederpartij relevant was.
6.22.
Het beroep op dwaling slaagt niet. De kantonrechter is het weliswaar met Kopers eens dat Verkopers vollediger hadden kunnen zijn in artikel 13.3 van de koopovereenkomst, door náást de kostenpost van € 11.330,55 ook te laten opnemen waarvoor die kostenpost was (de standleidingen) en dat er verder nog groot onderhoud aan de lift en het dak aan zat te komen. Maar dat artikel 13.3 ongelukkig geformuleerd is, betekent niet dat er sprake is van dwaling. Het begrip “instaan voor” in artikel 13.3 heeft geen vastomlijnde juridische betekenis en moet in ieder afzonderlijk geval door de rechter worden uitgelegd (zie HR 22 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1930). In dit geval kan naar het oordeel van de kantonrechter uit artikel 13.3 van de koopovereenkomst níet worden afgeleid dat Verkopers ervoor instonden dat er náást de kostenpost van € 11.330,55 géén andere concrete voornemens waren die lastenverzwaring meebrachten.
6.23.
Daarbij vindt de kantonrechter van belang dat Verkopers voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst en kort nadien informatie hebben verstrekt waaruit veel kon worden afgeleid over de te verwachten werkzaamheden. Partijen twisten in dit verband over de vraag of Kopers het rapport van Stoa Vastgoedadvies en de notulen van 18 mei 2021 hebben ontvangen voorafgaand aan de koop. Of Verkopers die stukken gehad hebben, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven. Ook zonder deze specifieke stukken en zonder de notulen uit 2019 hadden Kopers al veel aanwijzingen dat er méér kosten in de VvE aankwamen dan het bedrag van € 11.330,55 dat al in de koopovereenkomst genoemd was. Tussen partijen is immers niet in geschil dat Verkopers Kopers het MJOP verstrekt hebben, waarin forse bedragen aan eenmalige bijdragen staan gereserveerd voor de lift, het dak en de standleidingen. Kopers weerspreken ook niet dat zij de notulen van 16 maart 2022 gehad hebben, waarin wordt gesproken over de stand van zaken van het onderhoud op die punten. Evenmin is in geschil dat Verkopers het voorgenomen onderhoud aan het dak genoemd hebben in de vragenlijst bij de koopovereenkomst. Ook staat vast dat de hypotheekadviseur van Kopers vóórdat de koopovereenkomst door beide Kopers ondertekend was, vragen stelde over notulen waaruit kosten bleken voor Kopers. Daarbij vroeg de hypotheekadviseur zich af in welk tijdvak die kosten zouden vallen, hetgeen hij nog zou nagaan bij de beheerder van de VvE. Ook blijkt dat op 4 juli 2022, toen de bedenktijd van artikel 7:2 BW nog liep, een kostenraming door de verkoopmakelaar aan de hypotheekadviseur is verstuurd. Over nadere, nog te verwachten, kosten is al met al voldoende duidelijkheid verstrekt.
6.24.
Kopers stellen weliswaar dat Verkopers hebben gezegd dat het bedrag van € 11.330,55 bedoeld was voor het dak, maar Verkopers betwisten dat en dit blijkt nergens uit. Kopers stellen ook niet dat Verkopers gezegd hebben dat het bedrag van € 11.330,55 al het benodigde onderhoud aan het pand (voorlopig) zou dekken. Van een onjuiste inlichting in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW is dus ook geen sprake.
6.25.
Tot slot merkt de kantonrechter op dat Kopers hun schade en het causaal verband van die schade met de vermeende dwaling onvoldoende concreet maken. Kopers stellen dat zij een lager bod hadden uitgebracht als zij van het onderhoud geweten hadden, maar zij onderbouwen dat niet verder dan met een verwijzing naar de factuur voor de modernisatie van de lift van € 10.166,67.
6.26.
Het (mogelijke) beroep op dwaling slaagt dus niet.
Conclusie: de vordering tegen Kopers wordt afgewezen
6.27.
Slotsom is dat er geen grondslag is om Verkopers aansprakelijk te houden voor het onderhoud aan de liften van € 10.166,67. De primaire vordering wordt daarom afgewezen. Uit de beoordeling in zaak II volgt dat de VvE de facturen terecht aan Kopers heeft gestuurd. Evenmin zijn Verkopers verplicht om Kopers te vrijwaren voor de toekomstige onderhoudskosten. De subsidiaire vordering wordt dus ook afgewezen.
De beoordeling in zaak II
In conventie en reconventie
De vordering tegen de VvE wordt afgewezen
6.28.
Zoals hiervoor is overwogen, volgt uit artikel 25 lid 3 in verbinding met artikel 37 modelreglement dat Verkopers alleen aansprakelijk zijn voor extra voorschotbijdragen die zijn vastgesteld bij besluiten in VvE-vergaderingen in de periode dat Verkopers eigenaar waren. Het besluit om de eigenaars een extra bijdrage van € 10.166,67 te laten betalen, is genomen in de VvE-vergadering van 6 februari 2023. Toen waren Kopers al eigenaar van het appartementsrecht. In de voorgaande VvE-vergaderingen is weliswaar gesproken over een plan van aanpak voor de liften en het opvragen van offertes, maar dat staat niet gelijk aan het vaststellen van een extra voorschotbijdrage in de zin van het modelreglement.
6.29.
Dit betekent dat Kopers het bedrag van € 10.166,67 niet onverschuldigd aan de VvE hebben betaald. De kantonrechter wijst de primaire vordering van Kopers dus af.
6.30.
De subsidiaire vordering gaat over andere (toekomstige) bijdragen. Deze berusten ook niet op besluiten die bij stemming genomen zijn door de VvE vóór de levering van het appartementsrecht aan Koper. Ook de subsidiaire vordering van Kopers wijst de kantonrechter dus af.
De tegenvordering van de VvE wordt toegewezen
6.31.
De VvE vordert betaling van € 9.828,00 met wettelijke rente plus 2%. Zij legt daaraan ten grondslag dat Kopers de facturen met termijnbetalingen voor werkzaamheden aan het dak onbetaald hebben gelaten. De rentevordering grondt de VvE op artikel 18 lid 6 van het splitsingsreglement, in verbinding met de wijziging daarvan in de splitsingsakte. Kopers betogen dat de VvE deze bedragen aan Verkopers had moeten factureren.
6.32.
De kantonrechter wijst de gevorderde hoofdsom van € 9.828,00 toe. Ook hier geldt dat het moment waarop het doen van een concrete extra bijdrage in de VvE in stemming gebracht is, bepalend is voor de vraag wie die bijdrage op de voet van artikel 25 lid 3 modelreglement moet betalen. Het besluit om voor het dak een extra bijdrage (in termijnen) te doen, is met meerderheid van stemmen genomen in de VvE-vergadering van 21 juni 2023. Dat is nadat Kopers eigenaar zijn geworden. Kopers moeten de facturen voor de extra bijdrage dus betalen.
6.33.
De gevorderde rente over de openstaande facturen wijst de kantonrechter als onweersproken toe.
In beide zaken
Proceskosten
6.34.
Kopers krijgen in deze procedure ongelijk en moeten de proceskosten van de VvE en van Kopers betalen. Kopers zijn aparte procedures gestart tegen de VvE en Verkopers. De VvE en Verkopers zijn ieder met een eigen advocaten verschenen en hebben eigen standpunten ingenomen. De kantonrechter begroot de proceskosten daarom afzonderlijk.
6.35.
De kantonrechter begroot de proceskosten van Verkopers op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × tarief € 406)
- nakosten
€
132,00
+
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,00.
6.36.
De kantonrechter begroot de proceskosten van de VvE in conventie op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × tarief € 406)
- nakosten
€
132,00
+
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
944,00.
6.37.
De vordering van de VvE in reconventie hangt inhoudelijk samen met de zaak in conventie. Daarom kent de kantonrechter voor het salaris gemachtigde een halve punt toe per processtuk in reconventie van de VvE. De kantonrechter begroot de proceskosten in reconventie zodoende op (0,5 × 2 × € 406 =) € 406,00.
6.38.
De kantonrechter wijst de door de VvE gevorderde wettelijke rente over de proceskosten als onbetwist toe.
7.De beslissing
De kantonrechter:
In de zaak met zaaknummer 10880732 I/ CV EXPL 24-367 (zaak I):
7.1.
wijst de vorderingen af,
7.2.
veroordeelt Kopers in de proceskosten van Verkopers van € 944,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Kopers niet op tijd aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten Kopers ook de kosten van betekening betalen,
7.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
In de zaak met zaaknummer 10880732 / CV EXPL 24-367 (zaak II):
In conventie
7.4.
wijst de vordering af,
7.5.
veroordeelt Kopers in de proceskosten van de VvE in conventie van € 944,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Kopers niet op tijd aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten Kopers ook de kosten van betekening betalen,
In reconventie
7.6.
veroordeelt Kopers om de VvE € 9.828,00 te betalen, met daarover de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW plus twee procent, vanaf de vervaldata van de onderliggende facturen tot het moment dat Kopers volledig betaald hebben,
7.7.
veroordeelt Kopers in de proceskosten van de VvE in reconventie van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Kopers niet op tijd aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten Kopers ook de kosten van betekening betalen,
In conventie en reconventie
7.8.
veroordeelt Kopers in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten in conventie en reconventie als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
7.9.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter, en uitgesproken door
mr. P.H.M. Kuster ter openbare terechtzitting van 2 oktober 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.