Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
Zaaknummer: ROE 22 / 1778
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonend te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 30 september 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) de waarde van het object [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.404.000,-.
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
Bij besluit met dagtekening 16 januari 2022 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft op 12 augustus 2022 beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Als gemachtigde heeft zich gesteld [naam 1] , rechtsbijstandverlener te Sittard.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Van eiser zijn op 14 mei 2023 nadere gronden ontvangen.
Op 16 januari 2024 heeft [naam 1] laten weten zich als gemachtigde van eiser terug te trekken.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2024, waar eiser en verweerder, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde [naam gemachtigde] en taxateur [naam taxateur] , zijn verschenen.
Overwegingen
De tijdigheid van het beroep
1. Op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), voor zover hier van belang, bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken.
Op grond van artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, gelezen in samenhang met artikel 231 van de Gemeentewet, vangt de termijn voor het instellen van beroep, in afwijking van artikel 6:8 van de Awb, aan met ingang van de dag na die van dagtekening van de uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van bekendmaking.
Op grond van artikel 6:9 van de Awb, voor zover hier van belang, is een beroepschrift tijdig ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen, met dien verstande dat bij verzending per post een beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen.
Op grond van artikel 6:11 van de Awb blijft ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift niet-ontvankelijkverklaring achterwege, indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
2. De rechtbank stelt vast dat het beroepschrift, gelet op de dagtekening van het bestreden besluit, pas geruime tijd na het einde van de beroepstermijn is ingediend. Dat is ook niet in geschil.
3. Bij brief van 26 september 2022 heeft eisers toenmalige gemachtigde gebruik gemaakt van de gelegenheid om kenbaar te maken waarom het beroep na afloop van de beroepstermijn is ingediend. Hij heeft verklaard dat verweerder eind 2021 de beslistermijn met zes weken heeft verlengd. Na half februari 2022 was de gemachtigde druk bezig met de bezwaarschriften van belastingjaar 2022 en heeft hij niet meer in de gaten gehouden op welke van zijn bezwaarschriften nog niet was beslist. Bij de voorbereiding van de hoorzitting voor het belastingjaar 2022 kwam de gemachtigde tot de ontdekking dat hij met betrekking tot de onroerende zaak nog geen beslissing op zijn bezwaarschrift over het jaar 2021 had ontvangen en heeft hij contact met verweerder opgenomen. Verweerder heeft hem hierop het bestreden besluit op 2 augustus 2022 toegezonden.
4. Verweerder heeft bij brief van 18 oktober 2022 gereageerd op het verzoek van de rechtbank om de verzending van het bestreden besluit op of omstreeks 16 januari 2022 met een deugdelijke verzendadministratie aannemelijk te maken. Volgens verweerder blijkt uit het elektronisch dossier dat de besluitbrief met dagtekening 16 januari 2022 op 11 januari 2022 is aangemaakt. Van dit dossier is een schermafdruk opgenomen. Uit de schermafdruk van het programma Verint blijkt dat de besluitbrief op 11 januari 2022 is uitgeprint en afgegeven bij de postkamer. Vervolgens wordt de besluitbrief, waarop het juiste adres van de gemachtigde staat vermeld, die dag of uiterlijk de daaropvolgende dag opgehaald door Business Post. Verweerder heeft verder nooit van de gemachtigde klachten gekregen over het niet ontvangen van stukken.
5. De rechtbank stelt voorop dat de wettelijke bepalingen over de tijdigheid van een beroepschrift dwingend van aard zijn. Dat betekent dat de bestuursrechter gehouden is de tijdigheid van het beroep te beoordelen en in geval van een niet-verschoonbare termijnoverschrijding dat beroep niet-ontvankelijk dient te verklaren. Partijen dienen in de gelegenheid te worden gesteld daarover hun standpunt kenbaar te maken, maar de bestuursrechter is niet gehouden hen in dit standpunt te volgen.
6. Vervolgens overweegt de rechtbank dat verweerder aannemelijk moet maken dat het bestreden besluit uiterlijk op de dag van dagtekening is verzonden naar het juiste adres [1] . Omdat het bestreden besluit niet aangetekend is verzonden, kan verweerder dat bewijs leveren door een administratie over te leggen, waaruit blijkt dat en op welke datum het bestreden besluit is verzonden [2] . De rechtbank stelt vast dat verweerders onderbouwde uiteenzetting van het verzendproces van het bestreden besluit reikt tot het tijdstip van de gestelde verzending. Daaruit blijkt echter niet dat de verzending van het bestreden besluit daadwerkelijk uiterlijk op de dag van dagtekening heeft plaatsgevonden [3] .
7. Omdat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, gaat de rechtbank ervan uit dat het bestreden besluit van 16 januari 2022 eerst op 2 augustus 2022 is verzonden. Dit betekent dat het beroep van eiser geacht moet worden tijdig te zijn ingediend en ontvankelijk is. Het door beide partijen ter zitting ingenomen standpunt dat het beroep te laat is ingediend, volgt de rechtbank dus niet en hoeft zij, gelet op wat onder 5. is overwogen, ook niet te volgen.
De waarde van de onroerende zaak
8. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een omstreeks 2009 gebouwde vrijstaande woning van 1.672 m³. Tot de onroerende zaak behoren een inpandige garage van 210 m³, een souterrain van 139 m³, een vrijstaande berging van 38 m³, een dakterras/balkon van 43 m², een overkapping van 43 m² en een zwembad van 55 m². De woning is gelegen in de Sittardse wijk Kollenberg op een perceel met een oppervlakte van 2.610 m².
9. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat in het bestreden besluit niet wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten. In de wijk Kollenberg worden geen woningen voor een prijs van € 1.404.000,- verkocht. De waarde van de onroerende zaak kan niet meer bedragen dan € 1.150.000,-.
10. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 17 oktober 2022 door [naam woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 1.449.000,-, wat volgens verweerder betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatm 1 januari 2020 van € 1.404.000,- niet te hoog is.
11. Bij brief van 14 mei 2023 heeft eiser zijn gronden van beroep aangevuld. De rechtbank begrijpt deze gronden aldus, dat eiser stelt dat verweerder te lage grondprijzen heeft gehanteerd, waardoor aan de opstallen te veel waarde is toegekend in de matrix, wat vervolgens heeft geleid tot een te hoge waardering van de onroerende zaak. Eiser verwijst hiertoe naar het artikel “Grondwaarden en de betaalbaarheid van woningen” van prof. dr. E. Buitelaar en R. Meijer en de verkoopgegevens van naastgelegen bouwterreinen. In het na aankoop (geheel of gedeeltelijk) slopen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] en de daaruit door eiser getrokken conclusie dat de aankoopprijs van die objecten in hoofdzaak betrekking heeft op de grond, ziet eiser, zo begrijpt de rechtbank, een bevestiging van dit standpunt. Eiser heeft de door hem bepleite hogere grondprijs in een matrix verwerkt en op grond daarvan geconcludeerd dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan € 1.152.000,-.
12. De rechtbank overweegt als volgt.
13. De waarde van de onroerende zaak wordt op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [4] .
14. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
15. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, welke regeling een hulpmiddel is om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd bij de waardebepaling [5] , wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode).
16. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak.
17. Voor zover eiser in zijn beroepschrift heeft beoogd te stellen dat de onroerende zaak qua grootte en marktsegment in de wijk Kollenberg uniek in zijn soort is, kan de rechtbank hem hierin volgen, wat overigens wel onverlet laat dat verweerder in het bestreden besluit heeft verwezen naar vergelijkingsobjecten. Verkopen van gelijkende of identieke woningen zijn er niet. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dat echter niet dat verweerder door te verwijzen naar verkoopcijfers van in dezelfde wijk gelegen grote woningen – maar minder groot dan de onroerende zaak – met grote percelen niet kan voldoen aan zijn bewijslast. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Eiser heeft dit in beroep ook niet (uitdrukkelijk) bestreden.
18. Eisers betoog over de grondwaarde slaagt evenmin. Verweerder heeft in het taxatieverslag een andere grondstaffel gebruikt dan in het latere taxatierapport. Een van het taxatieverslag afwijkende grondstaffel in het taxatierapport is op zichzelf geen reden om aan het taxatierapport te twijfelen, omdat het verweerder vrij staat om in een latere fase de vastgestelde waarde te onderbouwen met nieuwe gegevens, mits de belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gehad hierop te reageren. Dat is in deze zaak het geval geweest. Daarbij is gesteld noch gebleken dat verweerder bij de onderbouwing van de waardes van andere woningen in dezelfde wijk en voor het hetzelfde jaar in taxatierapporten een andere grondstaffel heeft gehanteerd.
19. De rechtbank stelt verder vast dat de waarde van de grond en de vergelijkingsobjecten is bepaald aan de hand van een staffel, waarin het afnemend grensnut is betrokken. Uit de matrix blijkt daarnaast dat de verhouding tussen de grondwaarde en de opstalwaardes van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten niet aanzienlijk van elkaar afwijken. Verweerder heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de grond niet te hoog is.
20. Eiser heeft in zijn brief van 14 mei 2023 ook verwezen naar door [naam 2] verrichte verkooptransacties met betrekking tot de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 4] . Nu ter zitting geen duidelijkheid is verkregen omtrent de relevantie van deze verwijzing, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
21. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 1.404.000,- niet te hoog is. Het beroep is daarom ongegrond.
22. Verweerder hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. R.M.M. Kleijkers, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt op 12 april 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 15 april 2024
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Het hoger beroep kan digitaal worden ingesteld via www.rechtspraak.nl door te klikken “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.