Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/269425 / HA ZA 19-505
Vonnis van 25 november 2020
in de zaak van
[eiser] LEMMENS,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. R.C. Breuls te Geleen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. P.M.H. Cruts te Simpelveld.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 8 januari 2020
- het proces-verbaal van comparitie van 21 augustus 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] waren van 1988 tot in 2018 eigenaar van het pand met verdere aanhorigheden, ondergrond, erf/tuin en garage, aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] te [woonplaats 2] (hierna: het pand). Toen [gedaagden] het pand verkregen, was het pand gesplitst in vier verschillende woningen. De adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn omstreeks februari 2010 in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen opgenomen (nr. 28 dagvaarding).
2.2.
[eiser] heeft het pand in maart 2018 van [gedaagden] gekocht als beleggingspand met als beleggingsopbrengst de huurpenningen van de verschillende woningen.
2.3.
In de door de verkoopmakelaar, mevrouw [naam makelaar] van [naam bv] (hierna wordt alleen gesproken over ‘de makelaar’), opgemaakte koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst, productie 3 dagvaarding) is in artikel 6.3 opgenomen:
“
(…) Koper is op de hoogte van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt op deze locatie en van het aantal aanwezige wooneenheden.(…)”
(…) Koper is op de hoogte van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt op deze locatie en van het aantal aanwezige wooneenheden.(…)”
2.4.
[eiser] heeft op 8 maart 2018 een e-mail gestuurd (productie 2 dagvaarding) naar de makelaar, met – voor zover relevant – de volgende inhoud:
“
Artikel 6.3: Wat wordt hiermee bedoeld, waarvan ben ik op de hoogte gesteld?”
Artikel 6.3: Wat wordt hiermee bedoeld, waarvan ben ik op de hoogte gesteld?”
Op 9 maart 2018 (ook productie 2 dagvaarding) antwoordt de makelaar:
“
Dat er meerdere wooneenheden zijn die te verhuren zijn. Het bestemmingsplan staat dit toe.”
Dat er meerdere wooneenheden zijn die te verhuren zijn. Het bestemmingsplan staat dit toe.”
2.5.
De notariële akte waarbij het pand is geleverd is van 1 juni 2018 (productie 4 dagvaarding). [eiser] bezit, inclusief het pand, in totaal 17 panden.
2.6.
Na de overdracht ontving [eiser] een brief (met dagtekening 22 juni 2018, verzonden 26 juni 2018, productie 5 dagvaarding) van de gemeente waarin – voor zover relevant – het navolgende staat:
”
Op 13 maart 2018 heeft onze toezichthouder van de sector Ruimte een controle uitgevoerd op het perceel gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Vaals. Deze controle is uitgevoerd naar aanleiding van een melding die door de bewoners van dit perceel is gedaan.(…)
Tijdens de controle is geconstateerd dat in het pand vier appartementen zijn gerealiseerd.(…)
U heeft de woning in vier appartementen gesplitst. Hierdoor zijn het aantal woningen toegenomen, wat volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan.(…)
Wij hebben onderzocht of de onrechtmatige situatie voor legalisatie in aanmerking komt. In dat kader zijn wij nagegaan of alsnog een omgevingsvergunning verleend kan worden voor het legaliseren van de appartementen. Hiertoe hebben wij het volgende overwogen:(…)
In uw geval kan geconcludeerd worden dat appartementen al voor het jaar 2010 zonder een vergunning zijn gerealiseerd en zodoende behoren tot onze historische (woon)voorraad, hetgeen niet tot een feitelijke verhoging van de bestaande woonvoorraad leidt. Het feit dat het in uw geval om appartementen gaat die tot onze historische (woon)voorraad behoren, blijkt uit de bekendheid van deze wooneenheden binnen de gemeentelijke administratie. Het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) heeft namelijk op 1 februari 2010 een verklaring ondertekend waarin de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zijn opgenomen. Op basis hiervan komen wij tot de conclusie dat legalisering van de appartementen in de huidige vorm aan de orde kan zijn, mits u een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” alsmede de activiteit “handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening” indient, welke o.a. voldoet aan redelijke eisen van welstand en waarbij rekening gehouden wordt met de gelende wet- en regelgeving omtrent brandveiligheid.”
Op 13 maart 2018 heeft onze toezichthouder van de sector Ruimte een controle uitgevoerd op het perceel gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Vaals. Deze controle is uitgevoerd naar aanleiding van een melding die door de bewoners van dit perceel is gedaan.(…)
Tijdens de controle is geconstateerd dat in het pand vier appartementen zijn gerealiseerd.(…)
U heeft de woning in vier appartementen gesplitst. Hierdoor zijn het aantal woningen toegenomen, wat volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan.(…)
Wij hebben onderzocht of de onrechtmatige situatie voor legalisatie in aanmerking komt. In dat kader zijn wij nagegaan of alsnog een omgevingsvergunning verleend kan worden voor het legaliseren van de appartementen. Hiertoe hebben wij het volgende overwogen:(…)
In uw geval kan geconcludeerd worden dat appartementen al voor het jaar 2010 zonder een vergunning zijn gerealiseerd en zodoende behoren tot onze historische (woon)voorraad, hetgeen niet tot een feitelijke verhoging van de bestaande woonvoorraad leidt. Het feit dat het in uw geval om appartementen gaat die tot onze historische (woon)voorraad behoren, blijkt uit de bekendheid van deze wooneenheden binnen de gemeentelijke administratie. Het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) heeft namelijk op 1 februari 2010 een verklaring ondertekend waarin de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zijn opgenomen. Op basis hiervan komen wij tot de conclusie dat legalisering van de appartementen in de huidige vorm aan de orde kan zijn, mits u een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” alsmede de activiteit “handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening” indient, welke o.a. voldoet aan redelijke eisen van welstand en waarbij rekening gehouden wordt met de gelende wet- en regelgeving omtrent brandveiligheid.”
2.7.
[eiser] heeft vervolgens tijdig een vergunning aangevraagd.
2.8.
De gemeente heeft [eiser] daarna bij brief van 1 oktober 2018 (productie 7 dagvaarding)– voor zover relevant - het volgende laten weten:
“
Uw aanvraag is inhoudelijk beoordeeld. Bij deze beoordeling zijn de volgende strijdigheden geconstateerd omtrent uw bouwplan dat voorziet in het legaliseren van een viertal appartementen. Uit nadere toetsing van de bouwregels is gebleken dat wij vooralsnog niet aan dit plan kunnen meewerken, omdat een verdieping niet als een verblijfsobject in het pand kan worden afgebakend conform de wet BAG. Omdat wij de bestaande appartementen wel tot onze historische woonvoorraad rekenen en vanuit volkshuisvestelijk oogpunt legalisatie mogelijk achten, stellen wij u in de gelegenheid om vóór 15-10-2018 een aangepast plan aan te leveren. Het aangepast bouwplan dient erop toe te zien dat alle voorzieningen van een appartement achter één voordeur zijn gelegen.”
Uw aanvraag is inhoudelijk beoordeeld. Bij deze beoordeling zijn de volgende strijdigheden geconstateerd omtrent uw bouwplan dat voorziet in het legaliseren van een viertal appartementen. Uit nadere toetsing van de bouwregels is gebleken dat wij vooralsnog niet aan dit plan kunnen meewerken, omdat een verdieping niet als een verblijfsobject in het pand kan worden afgebakend conform de wet BAG. Omdat wij de bestaande appartementen wel tot onze historische woonvoorraad rekenen en vanuit volkshuisvestelijk oogpunt legalisatie mogelijk achten, stellen wij u in de gelegenheid om vóór 15-10-2018 een aangepast plan aan te leveren. Het aangepast bouwplan dient erop toe te zien dat alle voorzieningen van een appartement achter één voordeur zijn gelegen.”
2.9.
Naar aanleiding van voornoemde brief van de gemeente heeft [eiser] contact opgenomen met de makelaar, die door [gedaagden] was ingeschakeld om de verkoop van het pand in goede banen te leiden. Er heeft nadien overleg tussen [eiser] en de makelaar plaatsgevonden. In dat overleg heeft de makelaar aangegeven ervoor te zullen zorgdragen dat een bouwtekening werd opgesteld en dat (door haar kantoor) zou worden zorggedragen voor het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. [eiser] had daar geen bemoeienis bij. Hij werd op de hoogte gehouden door (het kantoor van) de makelaar. De door (het kantoor van) de makelaar ingediende vergunningsaanvraag is door de gemeente goedgekeurd; de vergunning is verleend op 19 december 2018.
2.10.
Op 20 februari 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van [naam bv] , waartoe [eiser] door de makelaar was uitgenodigd. Tijdens dit gesprek is aan [eiser] medegedeeld dat de kosten gedeeld zouden worden tussen [gedaagden] en het kantoor van de makelaar en dat het kantoor van de makelaar een bijdrage in de verbouwingskosten zou doen mits [gedaagden] ook een bijdrage zouden doen.
2.11.
Op 26 maart 2019 laat de makelaar aan [eiser] weten:
“
Ik heb zojuist nog een e-mail ontvangen van de verkopers [adres 1] . Zij willen wel graag met jou samen tot een oplossing komen.(…)
Ik hoop dat we nog even de tijd hebben/krijgen dan kunnen we het samen oplossen. Die bereidheid is er.”
Ik heb zojuist nog een e-mail ontvangen van de verkopers [adres 1] . Zij willen wel graag met jou samen tot een oplossing komen.(…)
Ik hoop dat we nog even de tijd hebben/krijgen dan kunnen we het samen oplossen. Die bereidheid is er.”
2.12.
Op 6 mei 2019 heeft [eiser] [gedaagden] aansprakelijk gesteld. [gedaagden] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
Primair
[gedaagden] op grond van een toerekenbare tekortkoming hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag aan schadevergoeding ad € 111.493,94;
het onder 1 genoemde bedrag te vermeerderen met een bedrag van € 600,00 voor iedere na 1 september 2019 ingegane maand;
de onder 1 en 2 genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, zijnde het moment van levering (1 juni 2018), althans het moment van verzending van de sommatiebrief aan [gedaagden] (6 mei 2019), althans de dag der dagvaarding (26 september 2019), zulks tot het moment van volledige voldoening;
Subsidiair
de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel ontbindt en in verband met deze gedeeltelijke ontbinding [gedaagden] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag aan schadevergoeding ad € 111.493,94,
het onder 1 genoemde bedrag te vermeerderen met een bedrag van € 600,00 voor iedere na 1 september 2019 ingegane maand;
de onder 1 en 2 genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, zijnde het moment van levering (1 juni 2018), althans het moment van verzending van de sommatiebrief aan [gedaagden] (6 mei 2019), althans de dag der dagvaarding (26 september 2019), zulks tot het moment van volledige voldoening;
Meer subsidiair
de tussen partijen gesloten overeenkomst gedeeltelijk vernietigt op grond van (wederzijdse) dwaling en in verband met deze gedeeltelijke vernietiging [gedaagden] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag aan schadevergoeding ad € 111.493,94;
het onder 1 genoemde bedrag te vermeerderen met een bedrag van € 600,00 voor iedere na 1 september 2019 ingegane maand;
de onder 1 en 2 genoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, zijnde het moment van levering (1 juni 2018), althans het moment van verzending van de sommatiebrief aan [gedaagden] (6 mei 2019), althans de dag der dagvaarding (26 september 2019), zulks tot het moment van volledige voldoening;
Primair, subsidiair en meer subsidiair [gedaagden] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in
in de buitengerechtelijke kosten ad € 1.889,94, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag en
in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat, alsmede de noodzakelijke verschotten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Het pand is verkocht als beleggingspand, maar non-conform gebleken in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW. Dat blijkt uit de brief van de gemeente van 22 juni 2018, waarin staat dat het pand in strijd met het bestemmingsplan gesplitst zou zijn en de bevestiging van de juistheid van die brief door (het handelen van) de makelaar. [eiser] ging uit van de juistheid van het standpunt van de gemeente omdat de makelaar meteen aan de slag ging en haar collega’s, die verstand hebben van vergunningen op het gebied van huisvesting, aan het werk zette. Die non-conformiteit is aan [gedaagden] toerekenbaar. Zij hebben immers gegarandeerd dat de meerdere wooneenheden te verhuren zijn en dat het bestemmingsplan dit toestaat, maar dat is niet het geval gebleken. Daarom zijn [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten koopovereenkomst en zijn zij gehouden om de schade die [eiser] ten gevolge daarvan lijdt, aan hem te vergoeden. De schade bestaat uit de kosten van de noodzakelijke bouwkundige aanpassingen, misgelopen huurpenningen en legeskosten.
3.3.
De makelaar heeft de tekortkoming erkend. Die erkenning is toe te rekenen aan [gedaagden] omdat uit de correspondentie blijkt dat de makelaar zich in verbinding had gesteld met [gedaagden] en de communicatie is blijven voeren.
3.4.
Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat de overeenkomst, als de tekortkoming niet toerekenbaar is, (partieel) ontbonden moet worden en beroept hij zich (meer subsidiair) op dwaling. [gedaagden] hebben een woning geleverd die niet de eigenschappen bezit die aan [eiser] zijn toegezegd. Onder invloed van dwaling is de overeenkomst tot stand gekomen. Uit het optreden van de makelaar leidt [eiser] af dat [gedaagden] en/of de makelaar zich verantwoordelijk achten voor het feit dat de gedane toezeggingen niet correct bleken te zijn.
3.5.
[eiser] vordert dat de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door eiser geleden/te lijden nadeel gewijzigd worden, hetgeen inhoudt dat de koopprijs wordt verminderd met de kosten van de aanpassingen aan het pand, de misgelopen huurpenningen en de vergoedingen voor energiekosten alsook de legeskosten.
3.6.
De kosten van de noodzakelijk bouwkundige aanpassingen bedragen € 104.085,94. De misgelopen huurpenningen tot het moment van dagvaarden bedragen € 6.600,00. Vanaf 1 september 2019 komt daar € 600,00 voor iedere (ingegane) maand bij. De legeskosten bedragen € 808,00. [eiser] heeft bovendien kosten gemaakt om zijn vorderingen buitengerechtelijk voldaan te krijgen.
3.7.
[gedaagden] voeren verweer. Zij voeren aan dat zij aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, maar [eiser] de op hem rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. [eiser] is een professionele belegger die regelmatig panden koopt. Zeker van een professionele belegger mag verwacht worden dat hij voorafgaand aan de koop de voorgenomen mogelijkheden grondig onderzoekt. Verder betwisten zij dat sprake is van een tekortkoming. Het standpunt van de gemeente is onjuist. De gemeente hanteert het verkeerde toetsingskader. [gedaagden] weten niet beter dan dat de situatie (van het pand) een legale situatie betreft. Ook stellen zij zich op het standpunt dat de makelaar geen opdracht had om de vermeende illegale toestand te legaliseren. Pas op 19 maart 2019 werd de schoondochter van [gedaagden] door de makelaar op de hoogte gesteld van haar pogingen om het door [eiser] aangekaarte “probleem” op te lossen. Zonder ruggespraak met [gedaagden] heeft de makelaar besloten om de afdeling ruimtelijke ordening van [naam bv] aan het werk te zetten om de beweerdelijk illegale huisnummering te legaliseren. Verder betwisten [gedaagden] het bestaan en de omvang van de door [eiser] gestelde schade en stellen zij dat het voor rekening van [eiser] komt dat hij niets heeft ondernomen tegen de foutieve visie van de gemeente en dat hij niet voldaan heeft aan zijn schadebeperkingsplicht. Tot slot voeren [gedaagden] aan dat rekening gehouden moet worden met alle genoemde omstandigheden, waaronder de omstandigheid dat [eiser] het pand voor een zeer gunstige prijs heeft gekocht.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eiser] kunnen worden toegewezen indien vast komt te staan dat het pand niet geschikt was als beleggingspand of als de makelaar dat voor rekening van [gedaagden] heeft erkend.
Handelen makelaar voor rekening van [gedaagden] ?
4.2.
Normaliter houdt een opdracht aan een makelaar, zoals in casu door [gedaagden] aan [naam bv] gegeven en door de makelaar uitgevoerd, niet meer in dan dat de bemiddeling van de makelaar wordt ingeroepen teneinde tot verkoop te geraken. Een dergelijke opdracht omvat geen volmacht om de koop te sluiten, laat staan namens de opdrachtgever op te treden nadat de overdracht is voltooid. De overdracht was voltooid na de akte van levering van 1 juni 2018. De erkenning van de makelaar moet logischerwijs, zo volgt uit de stellingen van [eiser] , dateren van na de eerste brief van de gemeente, verzonden op 26 juni 2018. Uit niets blijkt dat [gedaagden] in het kader van de verstrekte opdracht aan de makelaar een volmacht hadden gegeven om na het sluiten van de koop namens hen op te treden. Het staat dus vast dat een eventuele volmacht in het kader van de opdracht uiterlijk bij levering van het pand op 1 juni 2018 is geëindigd. Uit het debat tussen partijen is niet komen vast te staan dat nadien een (nieuwe) volmacht een de makelaar is verstrekt. Het komt dus aan op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. [eiser] mocht de makelaar bevoegd achten om namens [gedaagden] op te treden als [gedaagden] zelf door hun gedragingen of hun nalaten op enigerlei wijze bij [eiser] het (gerechtvaardigd) vertrouwen hebben opgewekt dat de makelaar deze bevoegdheid wel bezat (het toedoen-vereiste). Daarnaast kan op grond van de geldende rechtspraak voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan [gedaagden] ook plaats zijn ingeval [eiser] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [gedaagden] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (zie daarvoor onder meer HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera) en HR 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU4909 (Fujitsu/Excel)). Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt (vgl. HR 3 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:143 en herstelarrest HR 17 februari 2017 ECLI:NL:HR:2017:277).
4.3.
In dat kader is van belang dat [eiser] contact heeft opgenomen met de makelaar nadat hij de brief van de gemeente had ontvangen. De makelaar, zo is hiervoor overwogen, was op dat moment niet bevoegd om namens [gedaagden] op te treden, maar zou met [gedaagden] in overleg treden en [eiser] nader berichten (zie dagvaarding onder randnummer 33). Dat de makelaar ook daadwerkelijk contact heeft opgenomen met [gedaagden] blijkt uit de e-mail van de makelaar aan de schoondochter van [gedaagden] , van 19 en 25 maart 2019 die door [gedaagden] als productie 5 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht. Daarin staat – voor zover van belang- het volgende:
19 maart 2019: “
Een paar maanden geleden heb ik jullie al eens ingelicht over de problemen die de gemeente maakt van de verhuureenheden aan [adres 1] . Ondertussen hebben we gelukkig de koper kunnen bijstaan in het legaliseren van de huisnummers/wooneenheden. Echter de gemeente geeft nu aan dat het gebouw niet meer voldoet aan de eisen van huidige tijd. Ik wil hieromtrent graag een afspraak met jullie/mam maken om jullie even bij te praten. Dit omdat de koper dhr, [eiser] hier wellicht nog een vervolg aan gaat geven.”
Een paar maanden geleden heb ik jullie al eens ingelicht over de problemen die de gemeente maakt van de verhuureenheden aan [adres 1] . Ondertussen hebben we gelukkig de koper kunnen bijstaan in het legaliseren van de huisnummers/wooneenheden. Echter de gemeente geeft nu aan dat het gebouw niet meer voldoet aan de eisen van huidige tijd. Ik wil hieromtrent graag een afspraak met jullie/mam maken om jullie even bij te praten. Dit omdat de koper dhr, [eiser] hier wellicht nog een vervolg aan gaat geven.”
25 maart 2019: “
Na verkoop en eigendomsoverdracht van de locatie [adres 1] heeft koper de heer [eiser] een brief van de gemeente Vaals ontvangen. Volgens mij heb ik deze correspondentie reeds doorgestuurd naar jullie. Eenvoudig gezegd geeft de gemeente hierin aan dat de huisnummering bekend is bij hun en deze ook gehandhaafd kan blijven. Echter er is daarvoor nooit officieel vergunning aangevraagd dus het moest gelegaliseerd worden door [eiser] .(…)
Ik heb dan ook direct mijn collega’s en specialisten op het gebied van bestemmingsplannen ingeschakeld om de huisnummering te legaliseren. Dit is ondertussen ook geregeld.(…)
Echter hier blijft het niet bij. De gemeente heeft aangegeven na de legalisering dat het pand niet meer aan de huidige eisen voldoet.(…)
[eiser] is hier op kantoor geweest en heeft aangegeven graag met jullie hierover aan tafel te willen. Met als doel een tegemoetkoming in deze kosten.(…)
Hij heeft het over een verbouwing van ca. € 80.000,- Elke te verhuren wooneenheid moet een eigen toegang krijgen …(…)
De heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [naam] heb ik al bezocht en de situatie uitgelegd.”
Na verkoop en eigendomsoverdracht van de locatie [adres 1] heeft koper de heer [eiser] een brief van de gemeente Vaals ontvangen. Volgens mij heb ik deze correspondentie reeds doorgestuurd naar jullie. Eenvoudig gezegd geeft de gemeente hierin aan dat de huisnummering bekend is bij hun en deze ook gehandhaafd kan blijven. Echter er is daarvoor nooit officieel vergunning aangevraagd dus het moest gelegaliseerd worden door [eiser] .(…)
Ik heb dan ook direct mijn collega’s en specialisten op het gebied van bestemmingsplannen ingeschakeld om de huisnummering te legaliseren. Dit is ondertussen ook geregeld.(…)
Echter hier blijft het niet bij. De gemeente heeft aangegeven na de legalisering dat het pand niet meer aan de huidige eisen voldoet.(…)
[eiser] is hier op kantoor geweest en heeft aangegeven graag met jullie hierover aan tafel te willen. Met als doel een tegemoetkoming in deze kosten.(…)
Hij heeft het over een verbouwing van ca. € 80.000,- Elke te verhuren wooneenheid moet een eigen toegang krijgen …(…)
De heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [naam] heb ik al bezocht en de situatie uitgelegd.”
Omdat deze correspondentie door [gedaagden] in het geding is gebracht en [gedaagden] niet hebben gesteld dat het daarin genoemde verloop van het contact tussen [gedaagden] en de makelaar niet juist is, gaat de rechtbank ervan uit dat “een paar maanden” voor 19 maart 2019 contact tussen de makelaar en [gedaagden] heeft plaatsgevonden over legalisering van de huisnummering (hierna: het eerste contact).
4.4.
[gedaagden] hebben niet aangevoerd dat zij na het eerste contact op enigerlei wijze duidelijk hebben gemaakt dat de makelaar niet namens hen mocht optreden. Dat lag wel op hun weg en mag van hen verwacht worden. Zij waren er immers van op de hoogte dat er een probleem was ontstaan met betrekking tot het pand dat zij hadden verkocht en dat [eiser] daarover contact met de makelaar had opgenomen. Feit is dat de makelaar, nadat zij (het eerste) contact met [gedaagden] had gehad, contact is blijven houden met [eiser] en dat haar collega’s de legalisering van de huisnummering hebben begeleid. Er zijn geen omstandigheden op grond waarvan [eiser] had moeten verwachten of vermoeden dat de makelaar, na [gedaagden] over het probleem met betrekking tot de huisnummering geïnformeerd te hebben, niet bevoegd zou zijn om namens [gedaagden] wat dat betreft op te treden. Deze omstandigheden rechtvaardigen dat [gedaagden] in hun verhouding tot [eiser] voor het probleem van de huisnummering het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging dragen en dat de erkenning van de tekortkoming door de makelaar in zoverre voor rekening van [gedaagden] komt.
4.5.
Toen de makelaar de tekortkoming erkende, gingen partijen en de makelaar er nog van uit dat alleen legalisatie van de huisnummering aan de orde was. De brief van de gemeente van 22 juni 2018 geeft daar aanleiding toe (zie de laatste geciteerde zin in r.o. 2.6). Kennelijk is de legalisering van de huisnummering ook voltooid. De makelaar schrijft op 25 maart 2019 immers: “
Dit is ondertussen ook geregeld.” Op dat moment was nog geen sprake van de noodzaak van een grootschalige of dure verbouwing. De kwestie over de door de gemeente noodzakelijk geachte aanpassingen aan het pand, waarvan de kosten circa € 80.000 zouden bedragen (hierna: de tweede kwestie), ontstond pas na 1 oktober 2018, toen de gemeente liet weten dat er een aangepast bouwplan moest worden ingediend (zie de laatste geciteerde zin in r.o. 2.8).
Dit is ondertussen ook geregeld.” Op dat moment was nog geen sprake van de noodzaak van een grootschalige of dure verbouwing. De kwestie over de door de gemeente noodzakelijk geachte aanpassingen aan het pand, waarvan de kosten circa € 80.000 zouden bedragen (hierna: de tweede kwestie), ontstond pas na 1 oktober 2018, toen de gemeente liet weten dat er een aangepast bouwplan moest worden ingediend (zie de laatste geciteerde zin in r.o. 2.8).
4.6.
Gesteld noch gebleken is dat de makelaar ook de tweede kwestie met [gedaagden] zou bespreken. Uit de correspondentie tussen de makelaar en [gedaagden] volgt dat de makelaar [gedaagden] pas op 19 en 25 maart 2019 op de hoogte heeft gebracht van de tweede kwestie en dat [eiser] toen met [gedaagden] aan tafel wilde. De vergunning was op dat moment al lang aangevraagd (vóór 1 oktober 2018, zie r.o. 2.7 in samenhang met r.o. 2.8) en verleend (op 19 december 2018, zie r.o. 2.9). De vraag is of het voor risico van [gedaagden] komt dat de makelaar zonder tijdig overleg met [gedaagden] is blijven communiceren met [eiser] en, zo begrijpt de rechtbank [eiser] , daarmee ook de tekortkoming heeft erkend voor wat betreft de noodzakelijkheid van de verbouwingen. Het komt dus aan op de vraag of de schijn van volmachtverlening die door het stilzitten van [gedaagden] na het eerste contact is ontstaan, zich ook uitstrekt over de tweede kwestie. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. [gedaagden] hebben weliswaar niets gedaan om [eiser] duidelijk te maken dat de makelaar helemaal niet namens hen of alleen mocht optreden voor wat betreft de legalisatie van de huisnummering, maar [eiser] had daaruit niet mogen afleiden dat dit “stilzitten” tevens betrekking zou hebben op mogelijke volgende kwesties waar [gedaagden] niets van afwisten toen zij de makelaar haar gang lieten gaan. Daarbij is van belang dat de legalisatie van huisnummering, zonder grootschalige of kostbare verbouwingen, van een geheel andere orde is dan de gevolgen van de tweede kwestie. Als gevolg daarvan is het belang van [gedaagden] om zich al dan niet actief met het vermeende probleem te gaan bemoeien, veel groter bij de tweede kwestie. Ook gelet op de hoge leeftijd van [gedaagden] (eind 2018: 85 en 74 jaar) had van [eiser] mogen worden verwacht dat hij zich ervan vergewist dat [gedaagden] deugdelijk waren geïnformeerd. [eiser] had [gedaagden] eenvoudig op de hoogte kunnen brengen, bijvoorbeeld door een afschrift van de brief van de gemeente aan [gedaagden] te verstrekken. Er was tijd genoeg om [gedaagden] (tijdig) te informeren over de brief van de gemeente van 1 oktober 2018. Dat [eiser] dat niet heeft gedaan en de lopende bemoeienissen van het kantoor van de makelaar heeft laten voortzetten, is geen omstandigheid die naar verkeersopvatting voor risico van [gedaagden] komt. Daar komt nog bij dat de makelaar, een professional op het gebied van onroerend goed, kennelijk verbaasd was over de inhoud van de brief van de gemeente van 1 oktober 2018. Ook [eiser] had daar verbaasd over moeten zijn. Hij bezit immers 17 panden en moet dus worden aangemerkt als ervaren woningbezitter. De rechtbank komt, gelet op al die omstandigheden tot het oordeel dat [eiser] geen beroep op de bescherming van (gerechtvaardigd) vertrouwen op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid toekomt.
4.7.
De schade die [eiser] heeft geleden en die gerelateerd kan worden aan de erkenning van de tekortkoming voor zover het de legalisatie van de huisnummering betreft, bestaat alleen uit legeskosten. [eiser] stelt dat de legeskosten € 808,00 bedragen. [gedaagden] zijn daartegen en tegen de gevorderde wettelijke rente daarover niet opgekomen, zodat dit bedrag en de wettelijke rente als niet weersproken zal worden toegewezen op de in het dictum vermelde wijze.
Non-conformiteit voor zover gegrond op de brief van 1 oktober 2018
4.8.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de erkenning van de tekortkoming door de makelaar ten aanzien van de tweede kwestie niet voor rekening van [gedaagden] komt. Dat maakt dat beoordeeld moet worden of daadwerkelijk sprake is van een tekortkoming. Een tekortkoming betekent in deze zaak dat het pand niet geschikt was als beleggingspand. Gelet op het bepaalde in artikel 150 Rv is het aan [eiser] om voldoende onderbouwd te stellen dat het pand niet geschikt was als beleggingspand. Bij betwisting daarvan rust de bewijslast daarvan op [eiser] .
4.9.
Gelet op het over en weer gestelde of het door de gemeente Vaals verkondigde standpunt in de brief van 1 oktober 2018 rechtens juist is, wordt vooropgesteld dat [eiser] geen handhavingsbesluit heeft afgewacht, waartegen hij een bestuursrechtelijke procedure had kunnen beginnen. Ook anderszins is hij niet tegen de gemeente opgekomen of heeft hij vragen gesteld over de juistheid van het in die brief van de gemeente gehanteerde toetsingskader.
4.10.
Nu [gedaagden] gemotiveerd betwisten dat het door de gemeente Vaals aangevoerde juist is, hetgeen dus inhoudt dat als [eiser] bezwaar had ingediend, hij zou hebben gewonnen, moet de rechtbank beoordelen hoe groot de kans op succes van (buiten)gerechtelijke acties tegen de door de gemeente aangekondigde handhaving zou zijn geweest. Hierbij kan “succes” onder meer bestaan uit het al dan niet onder druk of aankondiging van een beroepschrift herzien van het voornemen tot handhaving door de gemeente. De rechtbank begrijpt dat [eiser] meent dat een dergelijke herziening van het standpunt niet in de rede lag. Het is aan [eiser] om die stelling voldoende gemotiveerd te onderbouwen.
4.11.
Aan een dergelijke gemotiveerde onderbouwing ontbreekt het. [eiser] voert slechts aan dat en waarom hij heeft vertrouwd op de juistheid van het standpunt van de gemeente. [gedaagden] daarentegen hebben uitgelegd waarom het door de gemeente gehanteerde toetsingskader niet juist is. Zij verwijzen onder meer naar de vaststellingsdatum van het door de gemeente toegepaste bestemmingsplan (13 april 2015) en het daarin vervatte overgangsrecht in artikel 39.2, dat als volgt luidt:
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.”
4.12.
Op basis daarvan concluderen zij dat de gerealiseerde woningsplitsing niet in strijd is met het bestemmingsplan. Verder stellen zij dat de WABO, waar de gemeente aan heeft getoetst, niet van toepassing was op de gerealiseerde splitsing. Ook stellen zij dat de interne verbouwingen tot gesplitste woningen onder het toetsingskader dat daarvóór gold, vergunningvrij waren. Daaruit volgt dat de voorgenomen handhaving van de gemeente niet kansrijk zou zijn geweest. [eiser] stelt daar niets anders tegenover dan dat hij uitging van de juistheid van het standpunt van de gemeente, omdat bij het kantoor van de makelaar ook mensen werken die verstand hebben van vergunningen op het gebied van huisvesting. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] had van [eiser] echter verwacht mogen worden dat hij stelt en onderbouwt dat en waarom [gedaagden] de verkeerde conclusie trekken.
4.13.
[eiser] is niet voldoende gemotiveerd opgekomen tegen de uitleg die [gedaagden] aan het bestemmingsplan, het daarin opgenomen overgangsrecht en de toepasselijke omgevingswet geven. Vast staat dat het pand in ieder geval sinds 1988 gesplitst was in vier verschillende woningen. [eiser] heeft niet gesteld dat het gebruik van het pand na 13 april 2015 is veranderd, onderbroken of dat het hiervoor geciteerde overgangsrecht om een andere reden niet van toepassing was. Evenmin heeft [eiser] aangevoerd dat het (gesplitste) pand onder een voorgaand bestemmingsplan al in strijd was met dat bestemmingsplan en daarom strijdig bleef onder het nieuwe bestemmingsplan, om welke reden de gemeente tot handhaving had kunnen overgaan. Verder ontbreekt een uitleg waarom het pand toch verbouwd moet worden en dat daarvoor een vergunning benodigd is. Aldus heeft [eiser] geen handvatten geboden om de vraag te kunnen beantwoorden hoe de bestuursrechter zou hebben beslist op een beroepschrift waarbij een handhavingsactie van de gemeente zou zijn aangevochten. Van een koper van een beleggingspand mag verwacht worden dat hij bekend is met of zich informeert of laat informeren over de toepasselijke (omgevingsrechtelijke) regels en daar zo nodig vragen over stelt. Al met al heeft [eiser] dus onvoldoende feitenmateriaal aangereikt waaruit kan worden geconcludeerd dat het door hem gekochte pand niet geschikt was als beleggingspand. Om die reden kunnen de vorderingen die zien op de verbouwingskosten (€ 104.085,94) en huurpenningen (€ 6.600,00 plus € 600,00 per maand vanaf 1 september 2019) niet worden toegewezen.
Dwaling
4.14.
Meer subsidiair grondt [eiser] zijn vorderingen op dwaling, waarvoor hij aanvoert dat hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hij weet had gehad van “het feit dat de wooneenheden zonder gemeentelijke toestemming zijn gerealiseerd en op hem de verplichting van gemeentewege zou rusten om de bouwkundige situatie in overeenstemming te maken met de wettelijke voorschriften”. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat de wooneenheden zonder gemeentelijke toestemming zijn gerealiseerd en dat op [eiser] de verplichting rust om de bouwkundige situatie in overeenstemming te maken met de wettelijke voorschriften. Daarom kan het beroep op dwaling niet slagen. De vordering voor zover gegrond op dwaling wordt dus ook afgewezen,
Incassokosten
4.15.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking nu het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld en geen betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW.
Proceskosten
4.16.
[eiser] dient, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 1.599,00
- salaris advocaat
totaal € 5.013,00
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal, als niet weersproken, worden toegewezen, met ingang van een, aan de redelijkheid ontleende gronden, termijn van twee weken na betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 808,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2018 tot het moment van volledige voldoening,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 5.013,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020. [1]