ECLI:NL:RBLIM:2017:3213

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

zaaknummer / rolnummer: C/03/223959 / HA ZA 16-447

Vonnis van 12 april 2017 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

advocaat mr. P.J.W.M. Theunissen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. B. van Meurs.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties;

de conclusie van antwoord met producties;

de stukken zijdens [eiser] ten behoeve van de comparitie van 21 maart 2017;

het proces-verbaal van comparitie van 21 maart 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft een eenmanszaak. Daarmee handelt hij in vee en in landbouwmachines en -voertuigen.

2.2.

[gedaagde] is eigenaresse van de navolgende onroerende zaken:

het perceel, kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummer 513, groot 0.62.80 ha, met opstallen (loodsen) en (bedrijfs)woning (hierna: ‘F513’);

het perceel, kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummer 45, groot 0.28.17 ha, agrarische grond (hierna: ‘F45’).

[gedaagde] heeft F513 al enige jaren te koop staan. [gedaagde] werd in dat kader bijgestaan door haar makelaar de heer [makelaar gedaagde] (hierna: ‘ [makelaar gedaagde] ’).

2.3.

Op 8 juli 2015 heeft [gedaagde] aan [eiser] een drietal percelen verkocht (kadastraal bekend als gemeente Kessel, sectie F, nummers 514, 468 en kadastraal bekend als gemeente Maasbree, sectie N, nummer 239). In het kader van deze verkoop werd [gedaagde] eveneens bijgestaan door haar makelaar [makelaar gedaagde] . De percelen zijn op

12 oktober 2015 aan [eiser] geleverd.

2.4.

In februari 2016 heeft [eiser] zijn interesse in de eventuele aankoop van F513 kenbaar gemaakt. Op 7 maart 2016 vond een gesprek plaats in de woning van [gedaagde] , waarbij behalve partijen ook [makelaar gedaagde] en de heer [neef gedaagde] (hierna:’ [neef gedaagde] ’) aanwezig waren. [neef gedaagde] is een neef van [gedaagde] en haar belangenbehartiger. Tijdens dit gesprek heeft [eiser] op F513 een bod gedaan van € 295.000,00 k.k., onder de ontbindende voorwaarde van een nog uit te voeren bodemonderzoek en te verkrijgen financiering alsmede een volledige inpandige inspectie. [gedaagde] aanvaardde dit bod niet.

2.5.

Een dag later heeft [makelaar gedaagde] telefonisch aan [eiser] medegedeeld dat [gedaagde] bereid was te zakken naar € 325.000,00 k.k..

2.6.

In de middag van 12 maart 2016 heeft [eiser] tezamen met zijn makelaar de heer [makelaar eiser] (hierna: ‘ [makelaar eiser] ’) F513 bezocht. [eiser] heeft toen nogmaals een bod gedaan van € 295.000,00 k.k. met de hierboven genoemde ontbindende voorwaarde.

2.7.

In de avond van 12 maart 2016 heeft [eiser] aan [makelaar gedaagde] een e-mail verzonden met de volgende inhoud (productie 2 bij dagvaarding):

“Hierbij wil ik u, als verkopend makelaar van Mevr. [gedaagde] , woonachtig te [adres gedaagde] [woonplaats gedaagde] , mijn aankoop bevestigen van de woning met ondergrond, erf en vrijstaande loods/schuur te [adres aankoopwoning] . Kadastraal bekend als; gemeente Kessel sectie F, nr. 513, groot 0.62.80 ha. Overeengekomen is een koopsom van €295.000,- k.k., dit onder de volgende voorbehouden/bedingen;

Voorbehoud van financiering

Voorbehoud van bodemonderzoek/schoongrondverklaring, deze in opdracht van mij door een extern bureau op mijn kosten wordt uitgevoerd.

één volledige inpandige bezichtiging van de totale locatie alvorens de akte passeert

Het object maakt geen deel uit van een beschermd dorpsgezicht of monumentenzorg/rijksmonument

vrij van huur/pacht of enig ander gebruik door derden, dit geldt voor de totale locatie

schoon en leeg opgeleverd

De kopende partij bepaald de notaris. De akte kan passeren binnen 6 Weken nadat de financiering van koper bij de hypotheekverstrekker rond is en het bodemonderzoek bevestigd dat er geen verontreinigingen aanwezig zijn. Daarnaast dient er tevens voldaan te zijn aan de overige voormelde bedingen.

De gemaakte afspraken zullen zsm worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Graag ontvang ik hiervan één concept koopovereenkomst. Vooruitlopend daarop ontvang ik graag per omgaande van u een bevestiging dat bovenstaande een juiste weergave is van hetgeen vanmiddag is overeengekomen.”

2.8.

[makelaar gedaagde] heeft daarop dezelfde avond nog gereageerd met een e-mail met de volgende inhoud (productie 3 bij dagvaarding):

“Hierbij bevestig ik dat uw e mail een juiste weergave is van wat wij vanmiddag hebben besproken.

Ik zal notaris Mobers en Dings te Panningen vragen zo spoedig mogelijk een voorlopige koopakte op te stellen en ter controlle aan u op te sturen. Ik wens u een mooie vakantie.”

2.9.

Op 1 en 2 april 2016 heeft [eiser] een inpandige inspectie verricht van de opstallen op F513. Daaropvolgend heeft hij [gedaagde] op 2 april 2016 bezocht bij haar thuis. Daarbij is gesproken over het nog uitvoeren van een bodemonderzoek en een financieringstaxatie. [gedaagde] heeft [eiser] de sleutel van de locatie overhandigd en een rapport van een bodemonderzoek uit 2012.

2.10.

Op 4 april 2016 vond wederom een gesprek plaats bij [gedaagde] thuis waarbij, behalve partijen, ook [makelaar gedaagde] en [neef gedaagde] aanwezig waren. Tijdens dit gesprek is gesproken over de bodemverontreiniging die volgt uit het rapport van het bodemonderzoek van 2012.

2.11.

[eiser] heeft vervolgens een prijsopgave opgevraagd bij Hendrickx-Horn voor het uitvoeren van een bodemsanering. Op 5 april 2016 heeft [eiser] daarover overleg gevoerd met [makelaar gedaagde] . Voorgesteld is toen om de kosten van de sanering tussen partijen te delen. Op 12 april 2016 heeft [neef gedaagde] [eiser] telefonisch laten weten dat [gedaagde] akkoord ging met het delen van de saneringskosten. Een dag later, op 13 april 2016, vernam [eiser] van [makelaar gedaagde] dat [gedaagde] daarop terug kwam. [eiser] heeft vervolgens aan [makelaar gedaagde] aangegeven de gemaakte voorbehouden bij de koopovereenkomst niet in te zullen roepen en zelf de volledige saneringskosten te zullen dragen.

2.12.

Bij brief van 26 april 2016 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen tien dagen de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen (productie 5 bij dagvaarding) Op 28 juni 2016 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de koopovereenkomst na te komen (productie 8 bij dagvaarding).

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

1. voor recht te verklaren dat tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser] als koper een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [gedaagde] aan [eiser] heeft verkocht de onroerende zaken F513 en F45;

2. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van voormelde mondelinge koopovereenkomst door binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis mee te werken aan de overdracht en levering van de onroerende zaken, zijnde F 513 en F45, door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering met daarin de gebruikelijke bepalingen, onder gelijktijdige betaling door [eiser] van de overeengekomen koopprijs ad € 296.500,00 (zegge: tweehonderdzesennegentigduizendvijfhonderd euro) k.k., een en ander op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] met de nakoming van dit vonnis in gebreke is;

3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten inclusief de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het in dezen te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten, forfaitair begroot op € 131,00, verhoogd met € 68,00 betekeningskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat door aanbod en aanvaarding tussen hem en [gedaagde] op 12 maart 2016 een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de overdracht van F513 tegen een koopprijs van € 295.000,00 k.k.. Op 21 maart 2015 is deze koopovereenkomst aangevuld met de verkoop van F45 tegen een verhoging van de koopprijs tot € 296.500,00 k.k.. Bij die koopovereenkomst heeft [eiser] twee ontbindende voorwaarden bedongen, die door hem definitief niet zijn ingeroepen.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] betwist dat zij met [eiser] een koopovereenkomst is aangegaan en stelt nooit een bod te hebben geaccepteerd. Ook betwist zij dat haar makelaar [makelaar gedaagde] namens haar de koopovereenkomst is aangegaan, aangezien hij daartoe niet gevolmachtigd was. [gedaagde] doet ten verweer een beroep op de nietigheid van de koopovereenkomst op grond van artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’). Tot slot maakt [gedaagde] bezwaar tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis en verzoekt om een eventueel tussenvonnis met betrekking tot de toepassing van artikel 7:2 BW, direct appellabel te maken.

4.De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag of tussen hen een koopovereenkomst tot stand gekomen is met betrekking tot F513 en F45. [eiser] vordert immers nakoming van die koopovereenkomst, terwijl [gedaagde] betwist dat deze bestaat. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen partijen, dan stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat deze nietig is uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW. De rechtbank behandelt om proceseconomische redenen eerst het beroep van [gedaagde] op nietigheid uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 BW.

Beroep op schriftelijkheidsvereiste

4.2.

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat een koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan, als sprake is van de in het artikel omschreven omstandigheden (hierna: ‘het schriftelijkheidsvereiste’). Uit hoofde van artikel 3:39 BW is de koopovereenkomst nietig als die niet in de voorgeschreven vorm (schriftelijk) is aangegaan.

4.3.

Wat partijen verdeeld houdt, is of sprake is van de omstandigheden waarop het schriftelijkheidsvereiste volgens artikel 7:2 lid 1 BW van toepassing is. Artikel 7:2 lid 1 bepaalt dat de koopovereenkomst betrekking moet hebben op
‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’en dat de koper
‘een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Partijen twisten verder over de vraag of [gedaagde] als verkoper een beroep kan doen op artikel 7:2 BW. [eiser] betwist dat, omdat het artikel volgens hem alleen de consument-koper beschermt en een verkoper daar alleen een beroep op kan doen als de verkoop diens eigen woning betreft, waarin de verkoper dus zelf woont.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat de drie hierboven beschreven omstandigheden cumulatieve vereisten zijn. Dit betekent dat van alle drie de omstandigheden sprake moet zijn, wil het schriftelijkheidsvereiste gelden. [gedaagde] stelt dat aan alle cumulatieve vereisten is voldaan. Nu [gedaagde] op de rechtsgevolgen van de toepasselijkheid van artikel 7:2 lid 1 BW (namelijk nietigheid) een beroep doet, draagt zij op grond van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (hierna: ‘Rv’) de stelplicht en bewijslast ten aanzien van haar stellingen dat:

zij als verkoper een beroep kan doen op artikel 7:2 lid 1 BW;

de koopovereenkomst (mits de rechtbank tot het oordeel komt dat deze tot stand gekomen is) ziet op een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan; én

[eiser] (de koper) een natuurlijk persoon is die niet handelde in de uitoefening van zijn bedrijf.

De rechtbank komt eerst toe aan de behandeling van de laatstgenoemde omstandigheid.

Is koper een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

4.5.

Volgens de jurisprudentie en de wetsgeschiedenis (zie Hof Arnhem-Leeuwarden, 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2914:8892 en MvA Parl. Gesch. II, 1995-1996, 23095, nr. 5, p. 12) moet voor de uitleg van het criterium
‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’worden aangesloten bij uitleg van het begrip
‘consument’in de artikelen 7:5 lid 1, 6:236 en 6:237 BW en de daarbij behorende rechtspraak van het Hof van Justitie van de EG, in het bijzonder het arrest HvJ EG 20 januari 2005, C-464/01, ECLI:EU:C:2005:32. Daaruit volgt een strenge opvatting van het begrip ‘consument’:
“een persoon die een overeenkomst sluit voor een gebruik dat gedeeltelijk op zijn beroepsactiviteit betrekking heeft en daarvan dus slechts gedeeltelijk losstaat, kan zich in beginsel niet op deze bepalingen beroepen.”Wanneer dit uitgangspunt wordt toegepast op artikel 7:2 lid 1 BW, volgt daaruit dat dit artikel alleen van toepassing is op natuurlijke personen die de koopovereenkomst in het geheel niet (dus ook niet deels) aangaan voor de uitoefening van hun beroep of bedrijf.

4.6.

[gedaagde] stelt dat [eiser] handelde als particulier omdat hij nooit kenbaar heeft gemaakt dat hij handelde voor zijn eenmanszaak. Hij heeft ook eerder, op 8 juli 2015, als particulier van [gedaagde] percelen gekocht. Bovendien is de dagvaarding van [eiser] in zijn hoedanigheid van particulier uitgebracht en laat het bestemmingsplan niet toe dat [eiser] op F513 en F45 zijn eenmanszaak uitoefent.

4.7.

[eiser] betwist dat hij handelde als particulier en stelt dat hij tegen [gedaagde] en [makelaar gedaagde] heeft gezegd dat hij voor zijn eenmanszaak handelde. Dit blijkt ook uit het feit dat hij eerst een bod heeft uitgebracht voor de aankoop van alleen de bedrijfsgebouwen op F513. Pas toen bleek dat [gedaagde] alleen het perceel als geheel wilde verkopen, is de (bedrijfs)woning daar ook bij betrokken. Op 8 juli 2015 heeft [eiser] niet als particulier, maar (eveneens) in de uitoefening van zijn eenmanszaak een onroerende zaak van [gedaagde] gekocht. Dit volgt uit de leveringsakte (productie 10 bij de stukken ten behoeve van de comparitie). [eiser] huurde bovendien al een loods op F513 voor zijn eenmanszaak. Het bestemmingsplan laat volgens [eiser] wel de uitoefening van zijn bedrijf ter plaatse toe. Tot slot geeft [eiser] aan dat hij ter plaatse niet zelf zal gaan wonen, maar dat de (bedrijfs)woning zal dienen voor zijn oom die hij als knecht van zijn onderneming zal inhuren.

4.8.

De rechtbank overweegt dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [eiser] uitsluitend als particulier handelde. Daarbij speelt mee dat haar stelling, dat [eiser] van haar al eerder een onroerende zaak als particulier kocht, door [eiser] overtuigend is weerlegd. In de overgelegde leveringsakte van die transactie staat immers vermeld dat [eiser] voor zijn eenmanszaak handelde. Ook staat vast dat [eiser] in eerste instantie alleen een bod heeft uitgebracht op de bedrijfsgebouwen, nu [gedaagde] deze stelling niet betwist heeft. Het gegeven dat [eiser] voor zijn eenmanszaak reeds een loods op het perceel huurde is eveneens een indicatie voor het gegeven dat [eiser] in ieder geval deels voor de uitoefening van zijn eenmanszaak deze loods (en andere bedrijfsgebouwen) wilde aanschaffen. Dat geldt ook voor zijn (onbetwiste) stelling dat de (bedrijfs)woning zal dienen voor zijn oom die als knecht voor zijn eenmanszaak zal gaan werken. Dat [eiser] de dagvaarding niet (tevens) op naam van zijn eenmanszaak heeft uitgebracht doet daar niets aan af. De rechtbank kan niet vaststellen of het bestemmingsplan de eenmanszaak van [eiser] ter plaatse inderdaad niet toelaat, nu [eiser] die stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist heeft. Maar zelfs als dat zo is, betekent dat niet dat [eiser] de koopovereenkomst niet kan zijn aangegaan voor de uitoefening van zijn bedrijf. Een bestemming kan immers gewijzigd worden.

4.9.

Het voorgaande brengt de rechtbank tot de slotsom dat niet aan het vereiste is voldaan dat de koper
‘een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Dit leidt ertoe dat niet aan alle (cumulatieve) vereisten voor toepassing van artikel 7:2 lid 1 BW is voldaan en dat betekent dat de koopovereenkomst niet per se schriftelijk, maar ook mondeling tot stand kon komen. Het verweer van [gedaagde] slaagt dus niet.

Verzoek verlof tot tussentijds appel

4.10.

[gedaagde] heeft de rechtbank verzocht verlof te verlenen tot tussentijds appel indien in het tussenvonnis een oordeel wordt gegeven over haar beroep op artikel 7:2 lid 1 BW. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij het van belang acht dat die kwestie reeds in appel aan de orde wordt gesteld omdat er anders te veel vertraging optreedt (in verband met een eventueel getuigenverhoor). [eiser] heeft zich tegen het verzoek verzet.

4.11.

De rechtbank neemt bij haar beoordeling in aanmerking dat het verzoek van [gedaagde] afwijkt van de hoofdregel zoals neergelegd in artikel 337 lid 2 Rv. Daarin staat dat hoger beroep van tussenvonnissen slechts is toegestaan tegelijk met dat tegen het eindvonnis. Uit de wetsgeschiedenis bij deze bepaling volgt dat het de bedoeling is om bij het toestaan van tussentijds beroep tegen het tussenvonnis een grote mate van terughoudendheid te betrachten. De beslissing is daarom afhankelijk van de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden die af wijking van de hoofdregel rechtvaardigen.

4.12.

De rechtbank is van dergelijke bijzondere omstandigheden niet gebleken. Het argument dat [gedaagde] aanvoert (vertraging in verband met eventuele getuigenverhoren) zal zich in een groot aantal procedures voordoen en is niet als een bijzondere omstandigheid aan te merken. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.

Koopovereenkomst tot stand gekomen?

4.13.

Tussen partijen is in geschil of tussen hen een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen is. Artikel 6:217 BW bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Van belang daarbij is dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden, zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in één of meer gedragingen. Het gaat erom wat partijen jegens elkaar hebben verklaard, over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs daarvan mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Nu [eiser] zich op het bestaan van de koopovereenkomst beroept, rust op hem de stelplicht en bewijslast aangaande het tot stand komen daarvan (artikel 150 Rv).

4.14.

[eiser] voert aan dat tussen partijen op 12 maart 2016 een koopovereenkomst (met ontbindende voorwaarden) tot stand is gekomen met betrekking tot perceel F513, doordat [makelaar gedaagde] toen telefonisch aan [eiser] mededeelde dat zijn bod werd aanvaard. De koopovereenkomst is op 21 maart 2016 aangevuld met de verkoop van perceel F45 tegen een meerprijs van € 1.500,00 door (wederom) de telefonische mededeling van [makelaar gedaagde] van de aanvaarding van dat bod van [eiser] . [makelaar gedaagde] heeft de aanvaarding van de biedingen ook per e-mail schriftelijk bevestigd (producties 3 en 7 bij dagvaarding). [eiser] stelt dat hij de ontbindende voorwaarden bij de koopovereenkomst op 13 april 2016 heeft laten vervallen. Met de mededelingen van [makelaar gedaagde] is volgens [eiser] daarom de koopovereenkomst tussen hem en [gedaagde] tot stand gekomen, omdat:

[makelaar gedaagde] gevolmachtigd was als makelaar om namens [gedaagde] zijn bod te aanvaarden; dan wel [eiser] het bestaan van die volmacht redelijkerwijs mocht aannemen; of

[makelaar gedaagde] daarmee de instemming van [gedaagde] zelf aan [eiser] overbracht.

4.15.

[gedaagde] betwist dat [makelaar gedaagde] de telefonische mededelingen betreffende de aanvaarding van de biedingen heeft gedaan. Zij voert verder aan dat [makelaar gedaagde] niet gevolmachtigd was om namens haar een koopovereenkomst met [eiser] te sluiten en dat [eiser] dat ook niet mocht aannemen. Zij betwist tot slot zelf te hebben ingestemd met de verkoop, waardoor [makelaar gedaagde] die instemming ook niet kon overbrengen op [eiser] .

Heeft [makelaar gedaagde] telefonisch de aanvaarding van de biedingen medegedeeld?

4.16.

De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat [eiser] zijn stelling dat [makelaar gedaagde] hem telefonisch mededeelde dat zijn bod werd aanvaard op 12 maart 2016 (en vervolgens op 21 maart 2016 ter zake de aanvulling van de overeenkomst) voldoende heeft uitgewerkt en onderbouwd met stukken (de overgelegde e-mails). Tegen over deze onderbouwde stelling staat alleen een blote betwisting van [gedaagde] . De rechtbank gaat daarom voorbij aan die betwisting en gaat uit van de juistheid van de stelling van [eiser] .

Volmacht of schijn van volmachtverlening?

4.17.

Nu het feit vast is komen te staan dat [makelaar gedaagde] [eiser] telefonisch mededeelde dat zijn biedingen werden aanvaard, zal worden beoordeeld of [makelaar gedaagde] [gedaagde] daarmee krachtens volmacht of de schijn van volmacht heeft kunnen binden.

4.18.

Wat betreft de hoedanigheid van de makelaar sluit de rechtbank zich aan bij de maatstaf die de Hoge Raad heeft gegeven in haar arrest van 26 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH9284). De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in principe geen (contracteer)volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst inhoudt. Ook wordt door het inschakelen van een makelaar in beginsel geen schijn van volmacht gewekt bij de wederpartij. Indien de makelaar aan degene die een bod op de onroerende zaak heeft gedaan, meedeelt dat zijn opdrachtgever instemt met dat bod, dan brengt dit
nietmee dat de bieder daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever handelt. De gegadigde moet er vanuit gaan dat de makelaar als bode optreedt. Uit het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3252) volgt in aanvulling daarop, dat de makelaar-bode niet meer doet dan het overbrengen van de verklaring van zijn opdrachtgever. Hij brengt dus zelf geen rechtshandeling tot stand. Op basis van de enkele inhoud van de mededelingen van de makelaar mag de bieder bovendien niet aannemen dat de makelaar een verklaring van zijn opdrachtgever overbrengt. Daarvoor is meer nodig. Meer concreet betekent dit dat als de makelaar verklaart dat de opdrachtgever het bod aanvaardt, de bieder er niet zomaar vanuit mag gaan dat een koopovereenkomst tot stand gekomen is.

4.19.

De voorgaande jurisprudentie betekent het volgende voor het geschil tussen partijen. Hoewel de rechtbank van oordeel is dat [eiser] een bod heeft gedaan, en dat [makelaar gedaagde] telefonisch aan hem heeft medegedeeld dat dit bod aanvaard werd (zie r.o. 4.13), leidt dit enkele feit nog niet tot de conclusie dat tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand gekomen is. Het uitgangspunt in de hiervoor besproken jurisprudentie is namelijk dat een makelaar in principe als bode optreedt en dus niet als gevolmachtigde. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in beginsel geen schijn van volmacht wordt gewekt als de makelaar wordt ingeschakeld en die meedeelt dat zijn opdrachtgever instemt met het bod. Om aan te tonen dat een koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] tot stand is gekomen, dient [eiser] daarom aanvullende feiten en omstandigheden te stellen, en deze bij betwisting te bewijzen, waaruit volgt dat (hij redelijkerwijs mocht aannemen dat) [gedaagde] [makelaar gedaagde] gevolmachtigd had om namens haar biedingen te aanvaarden.

4.20.

[eiser] voert geen aanvullende feiten en omstandigheden aan waaruit volgt dat sprake was van een volmachtverlening door [gedaagde] . Wel voert hij aan dat hij redelijkerwijs mocht aannemen dat [gedaagde] [makelaar gedaagde] gevolmachtigd had om namens haar biedingen te aanvaarden (en dat er dus sprake was van een schijn van volmachtverlening). Daartoe stelt [eiser] dat hij al eerder van [gedaagde] percelen heeft gekocht, namelijk op 15 juli 2015. Toen heeft [gedaagde] ook alleen met [makelaar gedaagde] contact gehad en is [makelaar gedaagde] degene geweest die zijn bod aanvaardde namens [gedaagde] .

4.21.

[gedaagde] betwist uitdrukkelijk dat [makelaar gedaagde] (op enig moment) gevolmachtigd was en stelt dat slechts een mondelinge opdracht tot bemiddeling aan hem is vertrekt.

4.22.

De rechtbank overweegt dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die tot het oordeel kunnen leiden dat hij redelijkerwijs mocht aannemen dat [gedaagde] aan [makelaar gedaagde] een volmacht verstrekt had. Het enkele feit dat [eiser] eerder percelen van [gedaagde] heeft gekocht waarbij aanbod en aanvaarding via [makelaar gedaagde] is gelopen, betekent niet dat toen sprake was van een volmacht. Maar zelfs al zou dat zo zijn, dan is dat enkele feit op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat [eiser] redelijkerwijs mocht aannemen dat (ook) voor de verkoop van F45 en F513 door [gedaagde] een volmacht was verstrekt aan [makelaar gedaagde] .

4.23.

De conclusie luidt dan ook dat [makelaar gedaagde] [gedaagde] niet heeft kunnen binden, omdat niet is komen vast te staan dat een volmacht is verleend dan wel sprake was van een schijn van volmachtverlening.

Heeft [gedaagde] zelf ingestemd met de koopovereenkomst?

4.24.

[eiser] voert aan dat het al dan niet bestaan van een (schijn van) volmachtverlening niet relevant is, omdat [gedaagde] (ook) zelf heeft ingestemd met de verkoop. [makelaar gedaagde] bracht dus met zijn telefonische mededelingen de instemming van [gedaagde] zelf over. Uit de hierboven besproken jurisprudentie volgt echter dat er niet zomaar vanuit mag worden gegaan dat de verklaring die de makelaar als bode overbrengt, inderdaad een verklaring van zijn opdrachtgever is. Daarvoor is nodig dat, naast die mededeling van de makelaar, aanvullende feiten en omstandigheden komen vast te staan waaruit de instemming van de verkoper zelf blijkt.

4.25.

[eiser] voert de volgende feiten en omstandigheden aan:

[eiser] heeft een bod uitgebracht van € 295.000,00 zowel op 7 maart 2016 in aanwezigheid van [gedaagde] , als op 12 maart 2016 tijdens de bezichtiging in aanwezigheid van [makelaar gedaagde] ;

[makelaar gedaagde] heeft op 12 maart 2016 telefonisch dit bod namens [gedaagde] aanvaard. Hij was op het moment van het telefoontje bij [gedaagde] thuis en [gedaagde] was daarbij aanwezig (ze was op de achtergrond te horen). Dit wordt bevestigd door [makelaar eiser] in zijn verklaring (productie 11 bij de stukken ten behoeve van de comparitie);

[makelaar gedaagde] heeft per e-mail van 12 maart 2016 (productie 3 bij dagvaarding) bevestigd dat de koopovereenkomst tot stand gekomen is;

Op 21 maart 2016 heeft [makelaar gedaagde] telefonisch de aanvulling van de koopovereenkomst met de verkoop van perceel F45 tegen een meerprijs van

€ 1.500,00 bevestigd. Nadien is dit door [makelaar gedaagde] bevestigd in een e-mail van 24 mei 2016 (productie 7 bij dagvaarding);

[gedaagde] heeft [eiser] op 2 en 4 april 2016 (in het bijzijn van twee getuigen) mondeling bevestigd dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen en hem gevraagd of de koop nog door ging in verband met het voorbehoud ter zake de bodemverontreiniging;

[gedaagde] heeft op 1 april 2016 de sleutel aan [eiser] overhandigd om een inspectie van de (bedrijfs)woning te laten uitvoeren;

De huurders van de (bedrijfs)woning op perceel F513 van [gedaagde] , [huurder 1] en [huurder 2] , hebben op 1 en 2 april 2015 aan [eiser] , zijn ouders en zijn broer verteld dat [gedaagde] de huur heeft opgezegd tegen 1 juli 2016.

4.26.

[gedaagde] betwist dat zij het bod van [eiser] heeft aanvaard en aanwezig was toen [makelaar gedaagde] dit namens haar deed. Zij betwist tevens dat zij het bestaan van de koopovereenkomst aan [eiser] heeft bevestigd en aan hem heeft gevraagd of de koop nog doorging. Dat zij de huur heeft opgezegd tegen 1 juli 2016, heeft zij niet betwist.

4.27.

De rechtbank overweegt dat uit de feiten en omstandigheden die [eiser] stelt

(indien die feiten en omstandigheden komen vast te staan) de conclusie kan worden getrokken dat [gedaagde] heeft ingestemd met zijn bod op F513 en F45 en dat [makelaar gedaagde] daarbij als haar bode fungeerde die haar verklaring aan [eiser] overbracht. [gedaagde] instemming met de verkoop blijkt uit een combinatie van de volgende gestelde feiten. In de eerste plaats dat [gedaagde] aanwezig was bij het telefoongesprek waarin [makelaar gedaagde] haar aanvaarding van het bod op F513 aan [eiser] mededeelde. Ten tweede haar mondelinge bevestiging aan [eiser] dat de koopovereenkomst (met betrekking tot F45 en F513) tot stand was gekomen en haar vraag of de koop nog door ging. Tot slot het feit dat [gedaagde] de huur (met betrekking tot F513) heeft opgezegd. Omdat [gedaagde] deze feiten (deels) heeft betwist, staan ze echter niet (allemaal) vast.

4.28.

[eiser] heeft een uitdrukkelijk bewijsaanbod gedaan ter zake de hierboven genoemde feiten en (onder meer) aangeboden [makelaar gedaagde] , [makelaar eiser] , [huurder 1] , [huurder 2] en zijn ouders en broer als getuigen te laten horen. [eiser] zal worden toegelaten het bewijs te leveren van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagde] heeft ingestemd met:

de verkoop van F513 tegen een koopsom van € 295.000,00 k.k.; en

de gelijktijdige verkoop van F45 tegen een meerprijs van € 1.500,00, waardoor de totale koopsom voor F513 en F45 € 296.500,00 k.k. bedraagt.

4.29.

[eiser] wordt in de gelegenheid gesteld opgave te doen van de te horen getuigen en de verhinderdata. Iedere verdere beslissing zal, in afwachting van de bewijslevering, worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiser] op feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat [gedaagde] heeft ingestemd met:

de verkoop van F513 tegen een koopsom van € 295.000,00 k.k.; en

de gelijktijdige verkoop van F45 tegen een meerprijs van € 1.500,00, waardoor de totale koopsom voor F513 en F45 € 296.500,00 k.k. bedraagt;

5.2.

bepaalt dat een getuigenverhoor zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw te Roermond aan Willem II Singel 67 ten overstaan van een nog te bepalen rechter;

5.3.

bepaalt de zaak weer op de rol zal komen van 26 april 2017 voor het door [eiser] opgeven van de getuigen, door vermelding van hun naam en woonplaats, en de verhinderdata over de maanden mei, juni, juli en augustus 2017 van hemzelf, zijn gemachtigde en de getuigen, alsmede van de wederpartij, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.4.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle

beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;

5.5.

Wijst het verzoek, om te bepalen dat tussentijds appel tegen dit tussenvonnis kan worden ingesteld, af;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Drent en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2017.^[1]