Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129159 / HA ZA 06-1346
Vonnis van 7 juli 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE GROENE GROEP ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Breeman te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de gemeente en de Groene Groep genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 september 2007
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 22 november 2007
- de brieven met bijlagen van partij de gemeente aan de deskundigen d.d. 27 november 2007 en 7 december 2007
- het deskundigenbericht
- de pleidooien, de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken en het proces-verbaal daarvan.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij het hiervoor genoemde en in kracht van gewijsde gegane vonnis van 26 september 2007 heeft deze rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer:
- sectie en nummer AK 134, voor een gedeelte ter grootte van 9 are en 1 centiare (grondplannummer 29);
- sectie en nummer AK 952, voor een gedeelte ter grootte van 1 hectare, 12 are en 53 centiare, (grondplannummer 30).
Voorts is het door de gemeente aan de Groene Groep te betalen voorschot op de schadeloosstelling van de Groene Groep bepaald op een bedrag van € 335.000,00 rechtstreeks te betalen aan de Groene Groep.
2.2. Het onteigeningsvonnis is op 7 december 2007 in de openbare registers ingeschreven. Nu deze datum is gelegen binnen de in artikel 54m lid 1 Onteigeningswet (hierna: Ow) bedoelde termijn van twee maanden na de opneming door de deskundigen, zal de rechtbank op grond van het bepaalde in artikel 40a Ow 7 december 2007 aanhouden als peildatum voor de schadeloosstelling.
deskundigenbericht
2.3. In het deskundigenbericht is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende opgenomen:
Taxatie
16. Deskundigen zijn op vorenstaande gronden van oordeel dat het onteigende dat ligt in het plangebied van het Bestemmingsplan Schiphol e.o. moet worden getaxeerd naar zijn waarde op basis van het toegelaten voortgezet agrarisch gebruik. Het overige onteigende zal bij onderhandse verkoop ook voor deze waarde kunnen worden verkocht. Het onteigende kan als vrij opleverbaar worden getaxeerd. Deskundigen houden rekening met ligging en oppervlakte van het onteigende.
17. Deskundigen nemen in aanmerking dat de in de Haarlemmermeer actieve overheden voor het geval van minnelijke verwerving ten behoeve van de aanleg van infrastructuur voor vrij opleverbaar niet bebouwd agrarisch onroerend goed sedert begin 2000 in het algemeen een prijs hanteren van ca. EUR 7,--/m2. Dit aankoopbeleid heeft invloed op de prijzen die in de Haarlemmermeer voor agrarisch onroerend goed met agrarische bestemmingen worden betaald. In de loop van het kalenderjaar 2007 is een opwaartse druk op deze prijzen ontstaan.
Vergeleken kan slechts worden met andere percelen met een agrarische bestemming aan welke geen verwachtingswaarde toekomt.
18. Al het voorgaande in aanmerking nemende en zich mede baserend op hun op kennis en ervaring berustend intuïtief inzicht taxeren deskundigen de waarde van het onteigende naar zijn waarde op basis van het toegelaten agrarisch gebruik op EUR 7,25/m2. De in totaal toe te leggen som bedraagt:
AK 134 901 m2 à EUR 7,25 = EUR 6.532,25
AK 952 11.253 m2 à EUR 7,25 = EUR 81.584,25
totaal 12.154 m2 EUR 88.116,50
[…]
Waardevermindering overblijvende
[…]
20. […]. Te vergoeden is 1.522 m2 x EUR 5,25/m2 = EUR 7.990,50.
[…]
Bijkomende schade
[...]
23. […] De toe te leggen kosten taxeren deskundigen op 10% van de som van de waarde en de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende ofwel op, afgerond, EUR 9.600,--. Deskundigen merken deze schade aan als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening welke om die reden redelijkerwijze aan gedaagde behoort te worden toegelegd.
[…]
SAMENVATTING
Deskundigen taxeren de schade die gedaagde lijdt ten gevolge van de onteigening als volgt:
- waarde EUR 88.116,50
- vergoeding waardevermindering overblijvende EUR 7.990,50
- overige schaden EUR 9.600,--
Totaal EUR 105.707,--
oordeel van de rechtbank
complexwaarde
2.4. De Groene Groep heeft betoogd dat de waarde van het onteigende dient te worden bepaald met toepassing van de complexbenadering in de zin van artikel 40d Ow. Dit betekent dat bij de waardebepaling van het onteigende rekening moet worden gehouden met het feit dat het onteigende deel uitmaakt van een groter geheel, namelijk Schiphol Oost, en dat het onteigende daaraan een hogere waarde ontleent. Schiphol Oost is een duidelijk afgebakend ontwikkelingsgebied waar een gestage ontwikkeling van bedrijfsmatige bebouwing wordt gerealiseerd. De gronden zijn onteigend ten behoeve van de aanleg van de Beech Avenue die in het gebied Schiphol Oost een duidelijke functie vervult, namelijk als ontsluiting van het reeds ontwikkelde kantorengebied Schiphol Oost nabij de Fokkerweg en de parallelweg N201 en van nog te ontwikkelen bedrijfslocaties. Op basis van het uitgangspunt dat het onteigende perceel onderdeel uitmaakt van het complex Schiphol Oost moeten de positieve en negatieve eigenschappen van de onteigende percelen ten behoeve van de waardering worden omgeslagen over het totale complex (Schiphol Oost) en moet een gemiddelde waarde worden vastgesteld. Deze waarde moet naar de mening van de Groene Groep tenminste € 50,-- per m2 bedragen. De Groene Groep verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad d.d. 23 oktober 1957 (Groningen vs Quintus, NJ 1967, 611). De daarin door de Hoge Raad gehanteerde benadering dient ook te worden gevolgd in het onderhavige geval. Immers, ook hier geldt dat, nu de te plegen op zichzelf staande ontwikkeling mede plaatsvindt ten behoeve van een toekomstig rendabel complex (het complex wordt rendabel onder meer door een goede ontsluiting), het niet aangaat om de eigenaren van de ondergrond van die ontsluitingsroute niet mee te laten delen in de revenuen op basis van de complexwaarde, aldus nog steeds de Groene Groep.
2.5. De rechtbank volgt de Groene Groep niet in dit betoog. Ingevolge het bepaalde in artikel 40d lid 2 Ow wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Uit het Koninklijk Besluit (hierna: KB) van 8 december 2004 met nummer 04.004664, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 13 januari 2005, nr.9, waarbij onder meer het onderhavige onteigende ter onteigening is aangewezen, blijkt dat met de aanleg van de Beech Avenue de binnenring van Schiphol aan de zuidzijde wordt gesloten en dat daarmee de interne bereikbaarheid van de mainport Schiphol wordt verbeterd. Daarnaast, zo blijkt uit het KB, worden door de aanleg van het werk onder andere tevens knelpunten aangepakt op het gebied van doorstroming van het aan Schiphol gebonden (vracht)verkeer ten zuiden van de luchthaven, het verbeteren van de verkeersveiligheid op de parallelweg van de N201 in het algemeen en voor het langzame verkeer in het bijzonder, de verbetering van de doorstroming voor het openbaar vervoer op het kruispunt Rijkerstreek-Parallelweg N201, alsmede het kruispunt met de Fokkerweg.
Uit het KB van 7 december 2006 met nummer 06.004497, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 9 januari 2007, nr.6, dat ten grondslag ligt aan de onteigening van andere percelen ten behoeve van de aanleg van de Beech Avenue, blijkt dat ook het fungeren van de Beech Avenue als (vooralsnog ontbrekende) gebiedsontsluitingsweg voor de te ontwikkelen bedrijfslocaties een afgeleid knelpunt wordt genoemd dat door middel van de Beech Avenue kan worden aangepakt. Hieruit volgt evenwel niet dat het hier gaat om als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken (vgl. Hoge Raad 11 juli 2008 (LJN: BD2407)). De rechtbank volgt het deskundigenbericht waarin staat dat de plannen tot herinrichting van het agrarisch gebied tussen de Kaagbaan, de Aalsmeerbaan, de Fokkerweg en de lintbebouwing langs de N201 nog niet zo ver zijn voortgeschreden dat het gebied kan worden aangeduid als een complex dat in eenmaal in ontwikkeling wordt gebracht.
De stelling van de Groene Groep dat de aanleg van de Beech Avenue is meebetaald door ondernemers die percelen bezitten langs deze weg en dat om die reden aan de onteigende gronden complexwaarde toekomt, gaat evenmin op. Indien juist is dat ondernemers meebetalen aan de aanleg van de weg kan daaruit hooguit worden afgeleid dat de weg zelf moet worden beschouwd als een complex in de zin van de Ow. Daaruit blijkt echter niet dat ook alle omliggende gronden, waarvoor overigens thans geen concrete plannen zijn, zonder meer kunnen worden aangemerkt als tezamen met de weg deel uitmakend van een complex. Al het voorgaande in aanmerking genomen verdient de complexbenadering dan ook geen toepassing bij de waardering van het onteigende.
2.6. De Groene Groep heeft in dit verband subsidiair nog aangevoerd dat een soort quasi-complexbenadering dient te worden toegepast, omdat er in ieder geval een zekere waardeverhogende invloed uitgaat van de omstandigheid dat de Beech Avenue fungeert als ontsluiting van het reeds ontwikkelde kantorengebied Schiphol Oost en van nog te ontwikkelen bedrijfslocaties. Dit betoog wordt bij gebrek aan een deugdelijke grondslag verworpen.
verwachtingswaarde
2.7. De Groene Groep heeft aangevoerd dat de gronden destijds door haar zijn aangekocht in de reële verwachting dat daarop een kantorenpark ontwikkeld zou kunnen worden. Op basis van het handelen van de gemeente en de provincie Noord-Holland en door hen vastgestelde beleidsstukken mocht de Groene Groep verwachten dat de agrarische bestemming van haar gronden niet zou voortbestaan, maar dat deze gronden tot bedrijventerrein zouden kunnen worden ontwikkeld. De deskundigen hebben in hun advies erkend dat ontwikkelingsmogelijkheden van het onteigende perceel niet zijn uitgesloten en dat aan de percelen verwachtingswaarde kan worden toegekend, maar hebben deze verwachtingswaarde ten onrechte niet getaxeerd. De Groene Groep verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Hoge Raad van 14 juni 2002 in de zaak provincie Noord-Holland vs Koeckhoven (RvdW 2002, 110). Aan de onderhavige grond moet, gezien de ligging in de invloedssfeer en de directe nabijheid van Schiphol en kantorenpark Schiphol Rijk alsook de nog mogelijke bedrijfsmatige ontwikkelingen een waarde worden toegekend die ver ligt boven de agrarische marktwaarde. Ook al heeft de grond thans nog geen bestemming bedrijfsdoeleinden/kantoren, een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper zullen er rekening mee houden dat de grond op termijn wel een dergelijke bestemming zullen krijgen. De werkelijke waarde moet dan ook worden vastgesteld met inachtneming van de mogelijkheid dat er op het onteigende op termijn een bedrijfsbestemming zal kunnen worden gerealiseerd, aldus nog altijd de Groene Groep.
2.8. Ingevolge het bepaalde in artikel 40c Ow mag bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met de voor- of nadelen teweeg gebracht door het werk waarvoor onteigend wordt en evenmin met de plannen voor dat werk. Vast staat dat er geen sprake is van een zogenaamde dwangbestemming, omdat de gemeente zelf heeft gekozen voor de aanleg van de weg. Zoals de deskundigen in hun advies terecht hebben opgemerkt mag en moet er in dat geval wel rekening worden gehouden met de bestemming van de onteigende percelen. In dit geval is de bestemming agrarisch met de verwachting dat herbestemming tot een bestemming verkeersdoeleinden zal plaatsvinden. Hoewel het onteigende blijkens het streekplan ligt in een gebied dat ten behoeve van ‘Schipholgebonden bedrijvigheid’ in ontwikkeling mag worden gebracht en de Groene Groep in dat kader overleg heeft gevoerd met de gemeente en de provincie Noord-Holland over mogelijke herbestemming tot bedrijfsbestemming van de percelen waarvan het onteigende deel uitmaakt, staat vast dat op de peildatum de bestemming van het onteigende niet gewijzigd is en dat op die gronden een agrarische bestemming rustte. Daarbij was inmiddels vrijstelling verleend voor de aanleg van de weg en bestond de verwachting dat de bestemming te zijner tijd bij een actualisatie van het bestemmingsplan de bestemming verkeersdoeleinden zal worden. Daarmee is de mogelijke verwachtingswaarde die de gronden hadden voorafgaand aan de peildatum komen te vervallen. De vergelijking met het door de Groene Groep aangehaalde arrest van de Hoge Raad inzake provincie Noord-Holland vs Koeckhoven gaat niet op. In die zaak stond vast dat op het onteigende vanwege de specifieke ligging geen bedrijfsbebouwing mogelijk zou zijn, zodat de rechtbank daaraan agrarische waarde had toegekend. Volgens de Hoge Raad had de rechtbank bij de waardebepaling echter acht moeten slaan op de mogelijkheid dat een redelijk handelend koper rekening zou houden met een bestemmingswijziging van agrarisch naar bijvoorbeeld groenvoorziening en op grond daarvan een hogere prijs zou willen betalen dan voor enkel agrarische gronden. In dit geval doet die mogelijkheid zich niet voor omdat op de peildatum zelf al vast stond dat de onteigende grond de bestemming verkeersdoeleinden zou krijgen.
2.9. Aangezien gronden met de bestemming verkeersdoeleinden een lagere waarde hebben dan agrarische gronden en de agrarische bestemming ook nog op de gronden rustte, volgt de rechtbank deskundigen in hun waardering naar agrarische waarde zonder enige verwachtingswaarde.
vergelijkingstransactie
2.10. De Groene Groep heeft nog aangevoerd dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met een vergelijkbare transactie van een aan het onteigende grenzende perceel, waarbij op 7 augustus 2007 gronden zijn verkocht aan Schiphol Real Estate voor een bedrag van € 32,00 per m2. Volgens de Groene Groep is sprake van vergelijkbare gronden gezien de ligging van die gronden naast het onteigende en het feit dat de verkochte gronden ook een agrarische bestemming hebben.
2.11. Deze vergelijking gaat echter niet op, omdat op de gronden waarop de desbetreffende transactie betrekking heeft bebouwing is toegestaan, hetgeen niet geldt voor het onteigende. Om diezelfde reden behoeft ook geen belang te worden gehecht aan de stelling van de Groene Groep dat volgens makelaar Jones Lang LaSalle de minimale grondprijs € 50,00 per m2 zou bedragen indien op het onteigende een autohotel of iets dergelijks gerealiseerd zou kunnen worden. Op het onteigende is immers geen bebouwing toegestaan.
artikel 40e Ow
2.12. Deskundigen hebben in hun advies, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 40e Ow, de vraag opgeworpen of zich in deze zaak het geval voordoet dat bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs moet worden vermeerderd met de nadelen ten gevolge van de verkeersbestemming die door de aanleg van de weg tot uitvoering komt, voor zover deze nadelen redelijkerwijze niet of niet geheel ten laste van de onteigende behoren te blijven.
2.13. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 40e Ow niet moet worden toegepast. De benadering waarbij de verdamping van de verwachtingswaarde wordt aangemerkt als een nadeel ten gevolge van de verkeersbestemming die door de aanleg van het werk tot uitvoering komt, zodat naar de letter van artikel 40e Ow genomen de werkelijke waarde van die gronden met dat nadeel moet worden vermeerderd, verdraagt zich niet met de strekking van dat artikel zoals die uit de totstandkomingsgeschiedenis van de bepaling blijkt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de gemeente verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 1998 inzake de provincie Zuid-Holland vs Paul (RvdW 1998, 99).
2.14. De Groene Groep is van mening dat artikel 40e Ow moet worden toegepast, omdat zij in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren nu op het onteigende een verkeersbestemming is komen te rusten. Gelet op de redelijkheid moet volgens de Groene Groep rekening worden gehouden met het feit dat het onteigende in een streekplan ligt dat ten behoeve van Schipholgebonden bedrijvigheid in ontwikkeling mag worden gebracht.
2.15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor toepassing van artikel 40e Ow. Daarvoor is het volgende redengevend.
Uit de wetsgeschiedenis van dit artikel, zoals beschreven in de conclusie van de advocaat-generaal in het door de gemeente genoemde arrest van de Hoge Raad d.d. 22 april 1998, blijkt dat het uitgangspunt voor dit artikel vormt de bestemming zoals die in het bestemmingsplan aanwezig is. Dat betekent dat in dit geval de agrarische bestemming en de beoogde wijziging in de bestemming verkeersdoeleinden het uitgangspunt van de waardebepaling moet zijn. Voor toepassing van het bepaalde in artikel 40e Ow moet er een causaal verband zijn tussen het nadeel en de bestemming in die zin dat de bestemming het nadeel tot gevolg heeft. Daarvan is in dit geval geen sprake. Gegeven het feit dat de bestemming verkeersdoeleinden zal worden toegekend op basis van een vrijstelling van de bestemming agrarisch op grond van artikel 19 Wet Pro ruimtelijke ordening, is de verkeersbestemming slechts een extra planologische mogelijkheid die geldt als toevoeging op de agrarische bestemming. Het feit dat aan grond met een beoogde bestemming verkeersdoeleinden een lagere waarde kan worden toegekend dan aan agrarische grond leidt er in dit geval dan ook niet toe dat de gewijzigde bestemming nadeel tot gevolg heeft. Voor het bepalen van de waarde van de grond dient immers nog steeds tevens de agrarische bestemming tot uitgangspunt te worden genomen. Daarnaast biedt de wetsgeschiedenis van artikel 40e Ow geen aanknopingspunt het artikel zo uit te leggen dat onder een nadeel in de zin van die bepaling ook is begrepen het gemis van het voordeel van de waardestijging welke het onteigende zou hebben ondervonden als het een andere bestemming zou hebben gehad, aldus de Hoge Raad in voornoemd arrest. In dat verband is van belang op te merken dat, zoals hiervoor reeds is overwogen ten aanzien van de verwachtingswaarde, er op de peildatum geen concrete verwachting bestond dat de bestemming van het onteigende zou worden gewijzigd van agrarisch naar bedrijfsdoeleinden, laat staan dat een dergelijke gunstige bestemmingswijziging reeds planologisch was vastgelegd. Daarvoor zou een wijziging van de plannen van de provincie Noord-Holland en de gemeente noodzakelijk zijn en die wijziging moet, in ieder geval beoordeeld naar de omstandigheden op de peildatum, als speculatief worden beschouwd. In elk geval kan niet worden geoordeeld dat een redelijk handelend koper op de peildatum rekening zou hebben gehouden met een dergelijke bestemmingswijziging.
Wet waardering onroerende zaken
2.16. Voor haar stelling dat het onteigende hoger moet worden gewaardeerd dan de deskundigen thans hebben gedaan, heeft de Groene Groep voorts aangevoerd dat de gemeente ten aanzien van het onteigende aanslagen heeft opgelegd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), terwijl volgens de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond is vrijgesteld van de Wet WOZ. Daaruit blijkt volgens de Groene Groep dan ook dat de gemeente het onteigende zelf ook niet aanmerkt als agrarisch bouwland. Daarnaast zijn de gronden in het kader van de Wet WOZ door de gemeente laatstelijk getaxeerd op een bedrag van € 65,00 per m2. De deskundigen hebben deze gegevens ten onrechte buiten beschouwing gelaten, aldus de Groene Groep.
2.17. Dit betoog gaat niet op. De taxatie van deskundigen in het kader van de onteigening is toegesneden op de omstandigheden van het geval en is tot stand gekomen na beoordeling ter plaatse. Taxaties ingevolge de Wet WOZ vinden in het algemeen niet plaats na beoordeling ter plaatse, en er is gesteld noch gebleken dat zulks in dit geval anders is. Bovendien hebben WOZ-taxaties een andere doelstelling en is het toetsingskader van de Wet WOZ anders dan het onderhavige toetsingskader, zodat de waarde die in een WOZ-procedure aan onroerend goed wordt toegekend betekenis mist in het kader van een onteigeningsprocedure. Daarbij is tevens van belang dat een aanslag op grond van de Wet WOZ het gehele perceel betreft en niet slechts het gedeelte dat is onteigend. Daarnaast valt, zoals de gemeente zelf heeft betoogd, gelet op het eerste aanbod van de gemeente voorafgaand aan de onteigeningsprocedure tot aankoop van het onteigende voor een bedrag van € 18,15 per m2, niet uit te sluiten dat de toegekende WOZ-waarde van € 65,00 per m2 onjuist is.
Waardering
2.18. Al het voorgaande in aanmerking genomen is de rechtbank van oordeel dat, gelijk de taxatie van deskundigen, de waarde van het onteigende naar zijn waarde op basis van het toegelaten agrarisch gebruik moet worden vastgesteld op € 7,25 per m2. De waarde van het onteigende zal dus bepaald worden op:
AK 134 901 m2 à € 7,25 = € 6.532,25
AK 952 11.253 m2 à € 7,25 = € 81.584,25
totaal 12.154 m2 € 88.116,50
Waardevermindering overblijvende
2.19. Na de onteigening zijn voor de Groene Groep overgebleven de niet in de onteigening betrokken gedeelten van de percelen AK 134 en AK 952. Dit betreft drie stukken grond. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft de gemeente meegedeeld dat het eerder door haar aan de Groene Groep gedane aanbod om het overblijvende over te nemen vóór het vragen van vonnis aanvaard dient te zijn. De Groene Groep heeft de rechtbank verzocht de gemeente te bevelen het bijkomend aanbod gestand te doen gedurende een door de rechtbank te bepalen termijn. Vast staat dat de Groene Groep het aanbod van de gemeente niet heeft aanvaard. Anders dan de Groene Groep meent is er geen grondslag om de gemeente te bevelen dit aanbod desondanks gestand te doen, ook na het vragen van vonnis, zodat het met het bepalen van de vonnisdatum is komen te vervallen. Thans dient dan ook te worden beoordeeld in hoeverre een eventuele waardevermindering van het overblijvende grond oplevert voor schadevergoeding door de gemeente.
2.20. De waarde van de overblijvende perceelsgedeelten aan de noordoostelijke zijde van het onteigende wordt volgens de deskundigen niet door het onteigende beïnvloed, zodat ten aanzien daarvan geen aanleiding bestaat om schadevergoeding toe te kennen.
Het overblijvende aan de zuidwestelijke zijde van het onteigende bestaat uit twee door het onteigende van elkaar gescheiden perceelsgedeelten. Het noordelijke gedeelte van dit overblijvende zal na de onteigening nog beperkt agrarisch gebruikt kunnen worden en met het oog op vorm en ligging is niet uitgesloten dat het zal worden herbestemd, bijvoorbeeld voor gebruik als parkeerterrein, aldus de deskundigen. Met het oog daarop doet zich volgens de deskundigen geen waardevermindering van dit overblijvende voor. De rechtbank ziet aanleiding de deskundigen hierin te volgen, zodat ook ten aanzien van dat gedeelte van het overblijvende geen schadevergoeding zal worden toegekend. De Groene Groep heeft aangevoerd dat uit het deskundigenrapport niet duidelijk blijkt waarom de overblijvende perceelsgedeelten aan de noordoostelijke zijde van het onteigende wel enige verwachtingswaarde hebben en aan de zuidwestelijke zijde niet, Nu zij evenwel niet heeft aangevoerd waartoe dit volgens haar zou moeten leiden en evenmin heeft aangegeven welke waarde volgens haar aan deze perceelsgedeelten zou moeten worden toegekend, treft haar betoog geen doel.
2.21. De deskundigen hebben de oorspronkelijke waarde van het oostelijk gedeelte van het overblijvende aan de zuidwestelijke zijde bepaald aan de hand van de agrarische gebruiksmogelijkheden en op grond daarvan geconcludeerd tot een waarde van € 7,25 per m2. Volgens hen is deze grond na de onteigening nog zeer beperkt bruikbaar en heeft deze voornamelijk een waarde voor de eigenaren van de aangrenzende gronden, zodat de deskundigen de waarde na de onteigening hebben bepaald op € 2,00 per m2. Aldus bedraagt de door de gemeente te vergoeden waardevermindering € 5,25 per m2. Bij gebreke van een deugdelijke motivering gaat de rechtbank voorbij aan het verweer van de Groene Groep dat het bedrag van € 2,00 per m2 te laag is en onvoldoende onderbouwd. Daarbij neemt zij in aanmerking dat een hogere waarde tot een lagere vergoeding zou leiden. Gegeven de oppervlakte van 1.522 m2 bedraagt de te vergoeden schade over dit stukje grond € 7.990,50.
Overige schade
2.22. Tot slot hebben de deskundigen in het deskundigenbericht opgenomen dat een bedrag van € 9.600,00 dient te worden toegekend, omdat gevoeglijk mag worden aangenomen dat de Groene Groep het onteigende en het overblijvende gekocht heeft met het oog op ontwikkeling daarvan tot luchthavengebonden bedrijventerrein, zodat het redelijk belang van de Groene Groep met zich brengt dat zij vervangende percelen met agrarische bestemmingen koopt teneinde deze op termijn te kunnen ontwikkelen. Geen van partijen heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling en ook de rechtbank kan zich daarin vinden, zodat de rechtbank het bedrag van € 9.600,00 zal betrekken bij de toe te kennen schadeloosstelling.
Samenvatting
2.23. In totaal zal de schade die de Groene Groep lijdt als gevolg van de onteigening worden bepaald op:
- waarde van het onteigende € 88.116,50
- vergoeding waardevermindering overblijvende € 7.990,50
- overige schade € 9.600,00
Totaal € 105.707,00
2.24. Nu de toe te leggen schadeloosstelling het reeds door de gemeente aan de Groene Groep betaalde voorschot overtreft, zal de Groene Groep ingevolge artikel 54t lid 3 Ow worden veroordeeld tot terugbetaling aan de gemeente van het verschil tussen die beide bedragen zijnde een bedrag van:
voorschot € 335.000,00
schadeloosstelling € 105.707,00 -
verschil € 229.293,00,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis.
Kosten rechtsbijstand en deskundige bijstand
2.25. Anders dan de gemeente heeft aangevoerd, is de rechtbank niet van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de schadeloosstelling het aanbod overtreft in dit geval reden dient te zijn om de Groene Groep te veroordelen tot betaling van (een deel van) de kosten van het geding op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow Pro. Indien de rechtbank daartoe wel over zou gaan, zou dat feitelijk betekenen dat de Groene Groep er verstandiger aan had gedaan om het niet op een onteigeningsprocedure te laten aankomen en reeds daaraan voorafgaand overeenstemming te bereiken met de gemeente, opdat zij daarmee het risico zou zijn ontlopen om veroordeeld te worden in (een deel van) de proceskosten. Dit zou betekenen dat een onteigenende partij in de aan de onteigeningsprocedure voorafgaande onderhandelingen daarbij een extra drukmiddel zou hebben, hetgeen een ongeoorloofde beperking zou inhouden van de toegang tot de rechter.
2.26. De Groene Groep heeft verzocht om vergoeding van kosten wegens rechtskundige bijstand en deskundige bijstand. Voorafgaand aan de pleidooien heeft de Groene Groep verzocht om vergoeding van kosten van rechtsbijstand tot 17 augustus 2009 ad in totaal € 45.985,66 inclusief btw en kosten van deskundige bijstand ad € 9.253,79 inclusief btw, derhalve in totaal een bedrag van € 55.239,45.
Bij brief d.d. 1 december 2009 heeft de Groene Groep een overzicht toegezonden van de kosten van rechtskundige bijstand en de kosten van deskundige bijstand. Aan de hand daarvan vordert de Groene Groep:
- de juridische kosten voorafgaand aan de onteigeningsprocedure ad € 12.636,55
- de juridische kosten van de onteigeningsprocedure ad € 62.430,66
- de kosten van deskundige bijstand ten bedrage van € 18.841,15.
In totaal betreft dit een bedrag van € 93.908,36. Volgens de Groene Groep betreft het totaalbedrag, uitgaande van de genoemde bedragen € 93.881,36, doch dat is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. De rechtbank zal in ieder geval de genoemde afzonderlijke bedragen tot uitgangspunt nemen.
2.27. De gemeente heeft aangevoerd dat zij niet kan instemmen met de hoogte van de door de Groene Groep opgevoerde kosten. In de eerste plaats acht de gemeente het in strijd met de goede procesorde dat de Groene Groep haar aanspraak in deze fase substantieel verhoogt waar haar slechts de gelegenheid tot specificatie daarvan was geboden. Daarnaast bestaat er volgens de gemeente slechts aanspraak op vergoeding van dergelijke kosten voor zover is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets. De omstandigheden nopen in dit geval tot een vergaande matiging van de vergoeding. Tot slot heeft de gemeente verzocht om toepassing van het geldende onteigeningsliquidatietarief, vermeerderd met griffierecht en een tot een bedrag van € 9.253,79 te beperken vergoeding voor de inschakeling van de deskundige.
2.28. Op grond van vaste jurisprudentie komen kosten van deskundigenbijstand voor vergoeding in aanmerking wanneer die kosten redelijkerwijs zijn gemaakt. Bij dit oordeel dient de rechtbank zich af te vragen niet alleen of en in hoeverre het redelijk was die kosten te maken maar ook of en in hoeverre de kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
2.29. Het door de Groene Groep voorafgaand aan de pleidooien aan de rechtbank toegezonden overzicht van de gemaakte kosten en tijdsbesteding aan rechtskundige bijstand in het kader van de onteigeningsprocedure betreft de periode 13 november 2006 tot 17 augustus 2009. Ter zitting heeft de Groene Groep de declaraties van de door haar ingeschakelde deskundige overgelegd, welke betrekking hebben op de periode 15 april 2005 tot en met 31 december 2008. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft de advocaat van de Groene Groep toegezegd dat zij aan deze gegevens nog zou toevoegen de procureursdeclaraties en dat zij dubbel getelde bedragen aan verschotten in haar specificatie zou verwijderen, ofwel dat zij de door haar gevorderde kosten nog nader zou specificeren. De naar aanleiding daarvan door de Groene Groep overgelegde specificatie van de kosten van rechtsbijstand ziet op de periode 5 augustus 2002 tot en met 6 november 2009 en de overgelegde declaraties van de door de Groene Groep ingeschakelde deskundige dateren vanaf 11 oktober 2001 tot en met 31 december 2008. Deze specificatie ziet blijkens de toelichting niet alleen op de kosten als gevolg van de gerechtelijke onteigeningsprocedure maar ook op de kosten in de periode die daaraan voorafging. De rechtbank is het met de gemeente eens dat het de Groene Groep na afloop van de pleidooien niet was toegestaan de reeds gevorderde kosten die uitsluitend betrekking hebben op de gerechtelijke onteigeningsprocedure uit te breiden met de kosten die zijn gemaakt voorafgaand aan die procedure. De stellingen van de Groene Groep op dit punt zijn tardief. De opgevoerde kosten van rechtskundige bijstand voor zover deze betreffen de periode 5 augustus 2002 tot 13 november 2006 en de kosten van de deskundige anders dan over de periode 15 april 2005 tot en met 31 december 2008 zal de rechtbank dan ook buiten beschouwing laten.
2.30. Uit de door de Groene Groep overgelegde advocatendeclaraties met de bijbehorende specificaties blijkt dat over de periode 13 november 2006 tot en met 6 november 2009 in totaal 111 uren zijn gedeclareerd ten bedrage van in totaal € 40.480,00. Gezien de in die uren verrichtte werkzaamheden betreffen dit in beginsel kosten die redelijkerwijs zijn gemaakt. Bij de beoordeling van de redelijkheid van de omvang van de door de Groene Groep opgevoerde kosten neemt de rechtbank conform de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 1998 (NJ 1998, 797) echter in aanmerking dat de Groene Groep de onteigeningstitel heeft betwist en dat de rechtbank haar standpunt te dien aanzien niet heeft gevolgd. Daarnaast is van belang dat de onderhavige onteigening een homogeen stuk grond betreft dat braak lag, zodat het debat over de schadeloosstelling zich feitelijk beperkt heeft tot het debat over de werkelijke waarde. Verder is de rechtbank in navolging van de stelling van de gemeente op dit punt van oordeel dat het feit dat mr. Hoogesteeger de zaak tweemaal tijdelijk aan twee verschillende kantoorgenoten heeft overgedragen waardoor er extra kosten zijn gemaakt voor de bestudering van het dossier door de ‘nieuwe’ advocaten, geen omstandigheid is die voor rekening van de gemeente behoort te komen. Gegeven deze uitgangspunten acht de rechtbank een bedrag aan advocatensalaris van € 32.384,00 en een bedrag aan belaste verschotten (kantoorkosten) van € 2.340,00 redelijk. De kosten van de door de Groene Groep ingeschakelde procureur en de door de Groene Groep betaalde griffierechten komen geheel voor toewijzing in aanmerking. Dit betreft in totaal een bedrag van in totaal € 5.057,00 (€ 390,00 honorarium procureur en € 4.667,00 griffierecht).
2.31. Met betrekking tot de kosten van de door de Groene Groep ingeschakelde deskundige J. Verhagen van Verhagen Advies is de rechtbank van oordeel dat deze de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Dat de Groene Groep zich verzekerd heeft van afdoende deskundige bijstand voor alle aspecten die zich met betrekking tot de onteigening voordoen, acht de rechtbank redelijk. Het door de deskundige gehanteerde uurtarief komt niet onredelijk hoog voor en is een voor gespecialiseerde adviseurs gebruikelijk tarief. Deze kosten ad € 7.753,35 betreffende de declaraties over de periode 15 april 2005 tot en met 31 december 2008 exclusief btw komen derhalve voor vergoeding in aanmerking.
2.32. Alle voornoemde kosten zijn berekend exclusief btw, omdat de btw een voor de Groene Groep verrekenbare post is die om die reden niet voor vergoeding in aanmerking komt.
2.33. Op grond van al het voorgaande acht de rechtbank voor rechtskundige en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 47.534,35 exclusief btw toewijsbaar.
kosten deskundigen
2.34. De deskundigen hebben een bedrag gedeclareerd van € 21.355,92 inclusief btw. De rechtbank acht deze gedeclareerde kosten redelijk en niet bovenmatig en zal de gemeente veroordelen tot betaling van dit bedrag.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt de schade die de Groene Groep als gevolg van de onteigening lijdt op € 105.707,00 (éénhonderdvijf duizend zevenhonderdzeven euro),
3.2. veroordeelt de Groene Groep om aan de gemeente het voorschot op de schadeloosstelling terug te betalen tot een bedrag van € 229.293,00 (tweehonderdnegenentwintig duizendtweehonderddrieënnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van dit bedrag vanaf heden tot de dag van volledige betaling,
3.3. veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 21.355,92 inclusief btw,
3.4. veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van de Groene Groep, te weten € 47.534,35 exclusief btw terzake van de kosten van rechtskundige en deskundige bijstand en griffierechten,
3.5. wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als nieuwsblad waarin dit vonnis bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst,
3.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2010.?