Uitspraak
Nr. 1338
14 juni 2002
JV
in de zaak van
de provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie),
waarvan de zetel is gevestigd te Haarlem,
eiseres tot cassatie,
incidenteel verweerster,
advocaat: mr. A.R. Sturhoofd, later mr. H.A. Groen,
tegen
[verweerder] (hierna: [verweerder]),
wonende te [woonplaats],
verweerder in cassatie,
incidenteel eiser tot cassatie,
advocaat: mr. J.W. Meijer.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. De Provincie heeft bij exploit van 4 december 1998 verweerder in cassatie doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Haarlem en ten algemenen nutte gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten behoeve van de Provincie van het kadastrale perceel gelegen in de gemeente Haarlemmermeer, sectie [...], ter grootte van 75 a en 38 ca, waarvan verweerder in cassatie als persoonlijk gerechtigde is aangewezen, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 2 maart 1999 heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] bepaald op 100 percent van het bij dagvaarding aangeboden bedrag. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 14 april 1999 ingeschreven in de openbare registers.
1.4. Op 17 april 2001 heeft de Rechtbank eindvonnis gewezen en de schadeloosstelling voor [verweerder] vastgesteld op ƒ 169.412,50. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Provincie heeft het vonnis van 17 april 2001 met een middel van cassatie bestreden. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. [verweerder] heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Tevens heeft [verweerder] incidenteel beroep in cassatie ingesteld en daarbij twee middelen voorgesteld. De conclusie van antwoord is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.3. Bij conclusie van antwoord in het incidentele cassatieberoep heeft de Provincie geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten. [verweerder] heeft gedupliceerd alsmede gerepliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 8 februari 2002 geconcludeerd tot gegrondbevinding van zowel het principale, als het incidentele beroep, alsmede tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak.
2.5. De Provincie heeft schriftelijk gereageerd op de conclusie van de Advocaat-Generaal.
3. Beoordeling van de middelen in het principale en incidentele beroep
3.1. Het eerste middel in het incidentele beroep richt zich tegen rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van de Rechtbank, waarin de Rechtbank - samengevat - heeft overwogen dat de huidige bestemming van de grond agrarisch is, dat zij geen concrete aanwijzingen ziet dat in de toekomst een andere bestemming aan de grond zal worden toegekend, zulks vooral gelet op de ingeklemde ligging van het terrein, dat de toekomstige positie van de gronden, gezien hun ligging, derhalve zodanig is dat er in ieder geval geen bedrijfsbebouwing mogelijk is en dat dit betekent dat aansluiting zal moeten worden gezocht bij prijzen zoals die in de omgeving van het onteigende perceel voor agrarische gronden door een redelijk handelend koper worden betaald. Daarbij dient - aldus de Rechtbank - in ogenschouw te worden genomen dat vergelijkingsprijzen in veel gevallen geen uitkomst bieden, nu in de gemeente Haarlemmermeer meermalen speculatieve grondaankopen worden gedaan en speculatieve waardecomponenten zich niet lenen voor vergoeding op grond van de Onteigeningswet. Voorts dient - aldus nog steeds de Rechtbank - het standpunt van [verweerder] dat hier toch het egalisatiebeginsel en - sterker - het omslagstelsel van artikel 40d van de Onteigeningswet speelt, te worden verworpen, nu niet kan worden gesproken van een als één geheel in exploitatie te brengen zaak als bedoeld in het tweede lid van dat artikel.
3.2. Het eerste middel in het incidentele beroep klaagt terecht dat deze beslissing van de Rechtbank strijdig met het recht casu quo niet (voldoende) begrijpelijk is. De Rechtbank heeft miskend dat, ook al mag de toekomstige positie van de onteigende gronden zodanig zijn dat er gezien hun specifieke ligging in ieder geval geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, dit nog niet betekent dat aan die gronden slechts een agrarische waarde kan worden toegekend. Denkbaar is immers dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden, ofschoon daarop geen bedrijfsbebouwing mogelijk is, niettemin op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische (bijvoorbeeld die van groenvoorziening als onderdeel van een bedrijventerrein of kantorenpark) zullen krijgen, en op grond van deze verwachting bereid zal zijn voor die gronden een hogere prijs dan de agrarische te betalen, zonder dat kan worden gezegd dat zulk een gegadigde - uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegd persoon - zich door dermate speculatieve overwegingen laat leiden, dat hij niet kan worden aangemerkt als een redelijk handelend koper (vgl. HR 5 juni 1968, NJ 1968, 288). Voorts is in het licht van dit een en ander zonder nadere motivering onbegrijpelijk dat de Rechtbank de transacties waarop door deskundigen en door de onteigende is gewezen en waarbij een hogere prijs is betaald dan de agrarische, buiten beschouwing heeft gelaten, kennelijk op de grond dat in de gemeente Haarlemmermeer "meermalen" speculatieve grondaankopen worden gedaan. Aan het vorenstaande doet niet af dat, naar de Rechtbank kennelijk heeft aangenomen, thans niet kan worden gesproken van een als één geheel in exploitatie te brengen zaak als bedoeld in artikel 40d, tweede lid, van de Onteigeningswet, omdat dit niet uitsluit dat de onteigende gronden op langere termijn als onderdeel van een meeromvattend geheel (bijvoorbeeld als bij een bedrijventerrein of kantorenpark behorende groenvoorziening) in exploitatie zullen worden gebracht.
3.3. Het middel in het principale beroep en het tweede middel in het incidentele beroep keren zich beide - kort gezegd - tegen het oordeel van de Rechtbank dat ter zake van de waarde van de bodembestanddelen een bedrag van f 75.186,50 aan [verweerder] moet worden vergoed.
3.4. Het tweede middel in het incidentele beroep kiest blijkens de schriftelijke toelichting daarbij tot uitgangspunt dat in de schadeloosstelling een vergoeding voor de in de onteigende grond aanwezige bodembestanddelen moet worden opgenomen, ook indien naar een hogere waarde dan de agrarische waarde wordt gewaardeerd, bijvoorbeeld als toekomstig bedrijven-, kantoren- of industrieterrein. Dit uitgangspunt is onjuist voorzover de aanwending van de gronden voor andere doeleinden winning van de daarin aanwezige bodembestanddelen uitsluit (vgl. HR 28 juni 1989, nrs. 1096/1098, NJ 1990, 285).
3.5. Het middel in het principale beroep mist feitelijke grondslag, voorzover het ervan uitgaat dat de Rechtbank met haar oordeel omtrent de waarde van de bodembestanddelen het oog heeft gehad op het voordeel dat de Provincie zou kunnen behalen door de in de onteigende grond aanwezige bodembestanddelen aan derden te verkopen. Blijkens haar verwijzing naar de brief van Tunnel Engineering Consultants (TEC) heeft de Rechtbank het oog gehad op de besparing voor de Provincie, welke voortvloeit uit de omstandigheid dat zij vanwege de aanwezigheid van zand in de onteigende grond voor het aanvullen van de tunnel, voor het egaliseren van het terrein van de Zuidtangent en voor de ophoging van het terrein, geen zand van derden behoefde te kopen.
3.6. Beide middelen slagen echter voorzover zij erover klagen dat het oordeel van de Rechtbank met betrekking tot de waarde van de bodembestanddelen onjuist is dan wel onvoldoende is gemotiveerd, met name omdat niet blijkt of de Rechtbank rekening heeft gehouden met de kosten gemoeid met het winnen van het zand.
Daarbij verdient opmerking dat de vergoeding ter zake van de bodembestanddelen dient te worden gesteld op de helft van het voordeel dat voor de Provincie voortvloeit uit de aanwezigheid ervan (tenzij bijzondere omstandigheden aanleiding geven een andere verdeelsleutel toe te passen), doch niet op een hoger bedrag dan de marktwaarde van het gewonnen zand. Deze laatste beperking vindt haar rechtvaardiging hierin dat die marktwaarde het voordeel is dat de onteigende onder de meest gunstige omstandigheden (de onteigening weggedacht), dat wil zeggen met een ontgrondingsvergunning, ten hoogste had kunnen verkrijgen. Dit brengt mede dat het andersluidende betoog van het tweede incidentele middel faalt.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale en in het incidentele beroep:
vernietigt het bestreden vonnis,
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest, en
veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op f 632,20 (€ 286,88) aan verschotten en € 1365 aan salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, J.W. van den Berge, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juni 2002.