ECLI:NL:RBGEL:2026:2043

• Datum uitspraak: 11 maart 2026
• Publicatiedatum: 13 maart 2026
• Zaaknummer: C/05/451419 / HA ZA 25-196
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: S.A.L. van de Sande; I.W.M. Olthof; T. Kok
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen wegens onzorgvuldig handelen gerechtelijk deskundige bij taxatie perceel

Eiser vordert een verklaring voor recht en schadevergoeding wegens vermeend onzorgvuldig en onrechtmatig handelen van de gerechtelijk deskundige die een taxatierapport heeft uitgebracht in een eerdere procedure over de waarde van een perceel. Eiser stelt dat de deskundige onzorgvuldig is geweest in de keuze van waarderingsmethode, de gehanteerde parameters en de onderbouwing van zijn rapport.

De rechtbank bespreekt uitgebreid de verschillende verwijten, waaronder vermeende partijdigheid, de keuze voor de residuele methode boven de comparatieve methode, de betrouwbaarheid van de berekeningen, de analyse van vergelijkbare transacties, en het niet meenemen van bepaalde omstandigheden zoals de onzekerheid over realisatie van het ontwikkelprogramma en de waardering van een tweede bouwkavel.

De rechtbank oordeelt dat de deskundige de nodige vrijheid had in zijn onderzoeksmethode en dat de gemaakte keuzes voldoende zijn gemotiveerd en door de rechtbank Noord-Holland als toereikend zijn beoordeeld. De verwijten van eiser leiden niet tot de conclusie dat de deskundige onzorgvuldig of onpartijdig heeft gehandeld. Ook is onvoldoende gesteld dat eiser nadeel heeft ondervonden door het handelen van de deskundige.

De vorderingen worden daarom afgewezen en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Vorderingen van eiser wegens onzorgvuldig handelen deskundige worden afgewezen; eiser veroordeeld in proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/451419 / HA ZA 25-196

Vonnis van 11 maart 2026

in de zaak van

1. [naam eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[naam eiser 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser] .,

advocaat: [naam eiser 2] ,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 augustus 2025,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 januari 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De zaak in het kort

2.1.

In een procedure voor de rechtbank Noord-Holland heeft [eiser] . gevorderd dat de gemeente Velsen zou worden veroordeeld tot schadevergoeding. [gedaagde] heeft in die procedure als door de rechter benoemd deskundige een deskundigenbericht uitgebracht. De rechtbank Noord-Holland heeft de gevorderde schadevergoeding deels toegewezen.

2.2.

Volgens [eiser] . heeft [gedaagde] de rechtbank Noord-Holland onjuist en onzorgvuldig geadviseerd. [eiser] . vordert daarom in deze procedure een verklaring voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door onzorgvuldige advisering van de rechtbank Noord-Holland. ^[1] [eiser] . vordert verder veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van geleden schade, op te maken bij staat. [eiser] . stelt dat zijn schade bestaat uit (i) vermogensschade, omdat de rechtbank Noord-Holland hem een te lage schadevergoeding heeft toegekend en [eiser] . kosten moet maken voor het door hem ingestelde hoger beroep, en (ii) immateriële schade, omdat de inhoud van het deskundigenbericht zijn eer en goede naam aantast.

2.3.

[gedaagde] betwist dat hij de zorgvuldigheid van een redelijk en bekwaam deskundige niet in acht heeft genomen en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] . in de proceskosten.

2.4.

De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] . afwijzen, omdat de verwijten die [eiser] . aan [gedaagde] maakt niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank licht dat hierna toe.

3. De procedure bij de rechtbank Noord-Holland

3.1.

Voor een goed begrip van de hierna te bespreken verwijten zet de rechtbank kort uiteen wat de aanleiding was voor de procedure bij de rechtbank Noord-Holland en welke vragen die rechtbank aan [gedaagde] als gerechtelijk deskundige heeft gesteld.

3.2.

[eiser] . was eigenaar van een perceel. Hij heeft jarenlang met de gemeente Velsen gesproken om het perceel te kunnen bebouwen en daarvoor plannen voor de bouw van een urban villa ontwikkeld. Op 1 november 2018 heeft de gemeenteraad een bestemmingsplan vastgesteld waarin het ontwikkelplan van [eiser] . niet was opgenomen. Op 1 februari 2019 heeft [eiser] . het perceel verkocht aan [vader] (vader van [eiser] .) voor een koopprijs gelijk aan de WOZ-waarde van € 140.000,00.

3.3.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 9 oktober 2019 het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan uit 2018 (gedeeltelijk) vernietigd, omdat de gemeenteraad een ruimtelijke afweging had moeten maken voor het initiatief van [eiser] . voor de bouw van een urban villa bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

3.4.

Op 29 juni 2022 heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan vastgesteld op basis waarvan een urban villa en sociale huurwoningen op het perceel kunnen worden gebouwd. [vader] heeft het grootste gedeelte van het perceel inclusief ontwikkelplan vervolgens verkocht en in december 2023 geleverd aan een ontwikkelaar.

3.5.

In de civiele procedure die [eiser] . intussen tegen de gemeente was gestart heeft de rechtbank Noord-Holland op 7 juni 2023 geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser] . door het besluit van 1 november 2018 te nemen en dat zij aansprakelijk is voor de daardoor door [eiser] . geleden schade. ^[2] Verder heeft de rechtbank Noord-Holland geoordeeld dat de gemeente bij een rechtmatig besluit in 2018 de urban villa in het bestemmingsplan mogelijk zou hebben gemaakt en dat de schade van [eiser] . in beginsel bestaat uit het verschil tussen (i) de prijs waarvoor het perceel op 1 februari 2019 is verkocht en (ii) de prijs waarvoor het perceel zou zijn verkocht met een positieve bestemming. Voor de prijs onder (i) neemt de rechtbank Noord-Holland de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs van € 140.000,00 op 1 februari 2019 echter niet als uitgangspunt. In dit verband overweegt de rechtbank Noord-Holland dat voor zover [eiser] . het perceel niet tegen de marktwaarde aan hun vader zouden hebben verkocht, dit niet als schade voor rekening van de gemeente kan worden gebracht en stelt zij vast dat er op 1 februari 2019 een voldoende concrete ontwikkelpotentie bestond.

3.6.

De rechtbank Noord-Holland heeft daarom [gedaagde] gevraagd om een taxatie van het perceel op 1 februari 2019 in voornoemde twee situaties. Concreet heeft zij [gedaagde] gevraagd (i) wat de marktwaarde van het perceel was op 1 februari 2019, met inachtneming van de door de rechtbank vastgestelde ontwikkelpotentie van het perceel en uitgaande van de invulling van het perceel zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 van [eiser] . (hierna: het IST-scenario) en (ii) wat de marktwaarde van het perceel op 1 februari 2019 zou zijn geweest in de hypothetische situatie dat er in 2018 een bestemmingsplanwijziging was geweest (waarbij het ontwikkelplan van [eiser] . zoals opgenomen in het schetsontwerp van 28 februari 2018 mogelijk zou zijn gemaakt, hierna: het SOLL-scenario). De marktwaarde moet worden vastgesteld overeenkomstig de definities van het NRVT (het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) en het gaat in beide scenario’s om een verkoop tegen zakelijke condities, waarbij in het IST-scenario de ontwikkelpotentie kenbaar zou zijn gemaakt aan de koper. [gedaagde] is verder gevraagd hoe hij tot die marktwaardes komt, welke factoren hij daarbij bepalend heeft geacht en of hij nog andere punten naar voren wil brengen waarvan de rechtbank volgens hem kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling. ^[3]

3.7.

In het definitieve deskundigenbericht van 15 maart 2024 (hierna: het rapport) heeft [gedaagde] het perceel in het IST-scenario op € 750.000,00 gewaardeerd en in het SOLL-scenario op € 1.100.000,00. De rechtbank Noord-Holland heeft in haar eindvonnis het rapport van [gedaagde] gevolgd en [eiser] . een schadevergoeding van € 330.000,00 toegekend (het verschil tussen beide getaxeerde bedragen minus € 20.000,00 aan kosten). ^[4]

4. De beoordeling in deze procedure

4.1.

[eiser] . stelt dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 lid 1 BW. Hij legt daaraan verschillende verwijten ten grondslag. Allereerst zet de rechtbank uiteen aan de hand van welke maatstaf zij moet beoordelen of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld.

Juridische maatstaf

4.2.

Een deskundige die door de rechter is benoemd en die zijn benoeming aanvaardt, dient de opdracht onpartijdig en naar beste weten te volbrengen. Dat volgde destijds uit artikel 198 lid 1 Rv en thans uit artikel 190 lid 1 Rv. Daarbij dient hij de zorgvuldigheid in acht te nemen die mag worden verwacht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam deskundige bij het uitbrengen van een deskundigenbericht in een gerechtelijke procedure. Wat die zorgvuldigheid in een concreet geval inhoudt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de inhoud van de opdracht, de aard en ernst van de betrokken belangen en de rol van de rechter. De rechter bepaalt immers welke vragen aan de deskundige worden voorgelegd, of het deskundigenbericht beantwoordt aan die vraagstelling en of het deskundigenbericht toereikend is voor de door de rechter te nemen beslissing. Ook de waardering van het deskundigenbericht is aan het oordeel van de rechter overgelaten. Aan de door de rechter ingeschakelde deskundige dient voorts de nodige vrijheid te worden gelaten om het onderzoek te verrichten op de wijze die hij het beste vindt. ^[5] Het enkele feit dat de deskundige ook andere keuzes had kunnen maken, tot andere bevindingen had kunnen komen of dat tegen de inhoud van het deskundigenbericht een valide argument kan worden ingebracht, brengt op zichzelf nog niet mee dat de deskundige een fout heeft gemaakt. ^[6]

De verwijten

4.3.

De rechtbank beoordeelt hierna of de verschillende verwijten die [eiser] . maakt tot de conclusie leiden dat [gedaagde] in strijd met voornoemde maatstaf heeft gehandeld (hierna ook wel kort samengevat als: onzorgvuldig handelen).

1. Schijn van partijdigheid

4.4.

In de eerste plaats stelt [eiser] . dat [gedaagde] in strijd met de eis van onpartijdigheid zijn opdracht heeft volbracht. In dit verband moet de rechtbank beoordelen of de door [eiser] . geuite twijfel aan de onpartijdigheid van [gedaagde] objectief te rechtvaardigen is. ^[7] De twijfels van [eiser] . zijn gegrond op het feit dat [gedaagde] als partijdeskundige heeft opgetreden in een procedure waarin [naam eiser 2] (eiser sub 2 en advocaat van [eiser] .) optrad als advocaat van de wederpartij. Volgens [eiser] . is sprake van professioneel tegenstrijdige belangen, omdat de rechtbank in die procedure het advies van [gedaagde] heeft gepasseerd ten gunste van de cliënt van [eiser] .

4.5.

[eiser] . heeft onvoldoende gesteld waarom dat meebrengt dat [gedaagde] in de procedure bij de rechtbank Noord-Holland niet onpartijdig was. Tijdens de mondelinge behandeling in deze procedure heeft de rechtbank van partijen begrepen dat de onafhankelijkheid van [gedaagde] in de procedure bij de rechtbank Noord-Holland geen onderwerp van discussie is geweest. [eiser] . heeft [gedaagde] zelfs als mogelijk te benoemen deskundige voorgedragen. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij telefonisch met de rechtbank Noord-Holland heeft besproken dat hij in een eerdere rechtszaak, waarin [naam eiser 2] advocaat van de wederpartij was, heeft opgetreden als partijdeskundige, en dat hierin geen bezwaar werd gezien tegen zijn benoeming. [naam eiser 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling in deze procedure gezegd dat hij zich de mogelijke schijn van partijdigheid pas heeft gerealiseerd na het lezen van het definitieve rapport, dat hij raar vond. Hij heeft dit echter destijds niet aangekaart in de procedure bij de rechtbank Noord-Holland.

4.6.

Hieruit leidt de rechtbank af dat de twijfel van [eiser] . over de onpartijdigheid van [gedaagde] kennelijk eerder niet zo groot was dat hij het nodig vond om dit naar voren te brengen bij de rechtbank Noord-Holland. Hij heeft die twijfel in onderhavige procedure niet verder gesubstantieerd dan zoals hiervoor is weergegeven in r.o. 4.4. Daar komt bij dat de enkele bekendheid met [gedaagde] als partijdeskundige uit een andere procedure op zichzelf niet betekent dat hij in deze nieuwe opdracht partijdig is. Er is daarom naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende objectieve rechtvaardiging voor de gestelde twijfel. [gedaagde] heeft, gelet op het voorgaande, niet in strijd gehandeld met de op hem rustende wettelijke eis van onpartijdigheid.

2. De residuele methode

4.7.

In zijn rapport heeft [gedaagde] de marktwaardes van het perceel bepaald door vierkantemeterprijzen te berekenen in het IST-scenario en het SOLL-scenario op basis van de residuele methode. Om de uitkomst van die berekening te toetsen, heeft hij deze globaal vergeleken met de vierkantemeterverkoopprijzen van een vijftal andere transacties.

4.8.

[eiser] . verwijt [gedaagde] dat hij ten onrechte de comparatieve methode als primaire methode heeft afgewezen omdat er wel degelijk een vergelijkbare transactie was, namelijk de verkoop van het perceel in december 2023 door [vader] . Deze transactie vond plaats nadat het perceel alsnog positief was bestemd. [gedaagde] had de marktwaarde beter kunnen vaststellen door een vergelijking te maken met deze transactie. De onzekerheid die op 1 februari 2019 nog bestond over de realisatie van het ontwikkelprogramma kan in de residuele methode niet worden meegewogen, maar wel in een comparatieve waardebepaling op basis van de verkoop van het perceel in 2023, aldus steeds [eiser] .

4.9.

Zoals uit de hiervoor weergegeven maatstaf voortvloeit, heeft de deskundige de nodige vrijheid in het kiezen van zijn onderzoeksmethode. Een deskundige handelt daarom niet snel onzorgvuldig bij het kiezen voor zijn onderzoeksmethode. Dat kan anders zijn als de deskundige zijn keuze geheel niet toelicht of als hij een ongeschikte methode kiest. Daarvan is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake.

4.10.

Anders dan [eiser] . heeft gesteld, heeft [gedaagde] de comparatieve methode niet als primaire methode afgewezen omdat er geen direct vergelijkbare transacties voorhanden waren. [gedaagde] heeft in zijn rapport als volgt onderbouwd waarom hij de residuele methode het meest geschikt vindt: (i) er bestaan veel verschillen tussen kleinschalige projecten zoals het perceel van [eiser] . en de koopsommen per vierkante meter zijn daardoor lastig te vergelijken, (ii) er zijn voor de primaire toepassing van de residuele methode voldoende inputparameters beschikbaar en (iii) de residuele methode heeft als voordeel dat de uitkomsten van de berekeningen in het IST-scenario en het SOLL-scenario beter vergeleken kunnen worden.

4.11.

De rechtbank Noord-Holland is in haar eindvonnis (onder 2.13) ook tot die conclusie gekomen. Zij heeft daarin meegewogen dat naar haar oordeel het schetsplan voldoende parameters bevatte voor de residuele methode en dat de berekening van [gedaagde] is gevalideerd door twee door [eiser] . ingebrachte rapporten waarin de residuele grondwaarde methode ook geschikt wordt geacht.

4.12.

Gelet op de toelichting van [gedaagde] en de waardering daarvan door de rechtbank Noord-Holland heeft [gedaagde] de zorgvuldigheid in acht genomen die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam deskundige mag worden verwacht bij het kiezen en onderbouwen van zijn onderzoeksmethode. Hij heeft zijn keuze voor deze methode voldoende toegelicht en de rechtbank Noord-Holland heeft het deskundigenbericht dat is gebaseerd op deze methode toereikend geacht voor haar beslissing. De enkele omstandigheid dat een comparatieve methode wellicht ook mogelijk was geweest, betekent bovendien niet dat [gedaagde] die ook had moeten toepassen.

4.13.

Het betoog van [eiser] . dat [gedaagde] in zijn rapport onjuiste bezwaren heeft aangevoerd tegen het gebruik van de verkoop van het perceel in 2023 voor een primaire comparatieve waardebepaling behoeft, gelet op het voorgaande, geen verdere beoordeling. [gedaagde] mocht immers kiezen voor de toepassing van de residuele methode en heeft die keuze voldoende gemotiveerd. Ten overvloede geldt dat die stelling is gebaseerd op een onjuiste lezing van het rapport. [gedaagde] schrijft in zijn rapport in het kader van de globale comparatieve toets dat hij de verkoop van het perceel in 2023 lastig te vergelijken vindt en noemt daarvoor een aantal redenen. Het betreft dus geen argumenten om deze transactie niet te gebruiken voor een primair comparatieve waardebepaling.

3. Onbetrouwbare berekening residuele grondwaarde

4.14.

Volgens [eiser] . is de berekende marktwaarde in het SOLL-scenario onbetrouwbaar, naar de rechtbank begrijpt omdat [gedaagde] volgens [eiser] . een te lage verkoopprijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte (€ 4.200,00) heeft gehanteerd als parameter. Hij maakt [gedaagde] op dit punt twee verwijten.

4.15.

Voor het eerste verwijt geldt dat [gedaagde] met succes betwist dat hij de vierkantemeterprijs van € 4.200,00 had moeten afstemmen op de vierkantemeterprijs van € 5.800,00 die is gerealiseerd voor de verkoop van het perceel in 2023, zoals [eiser] . stelt. [gedaagde] heeft erop gewezen dat de verkoop van het perceel in 2023 ver na de peildatum van 1 februari 2019 ligt en dat hij in zijn rapport heeft toegelicht waarom hij deze transactie lastig vergelijkbaar vindt. In het licht van die betwisting heeft [eiser] . naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld bij het bepalen van de vierkantemeterprijs.

4.16.

Het tweede verwijt is dat [gedaagde] in zijn rapport een e-mail van een makelaar die door [eiser] . is ingebracht niet volledig heeft weergegeven. Het betreft een door [eiser] . ingebrachte e-mail van een makelaar die de vraagprijzen van de appartementen in het SOLL-scenario inschat op € 5.000,00 tot € 5.303,00 en op € 4.877,00 tot € 5.061,00. [gedaagde] heeft in zijn rapport alleen de onderkant van die prijsrange, € 5.000,00 en € 4.877,00, opgenomen. De rechtbank stelt vast dat [eiser] . niet heeft gesteld waarom dit tot een onbetrouwbare berekende marktwaarde in het SOLL-scenario heeft geleid en dat [gedaagde] dat heeft betwist met de toelichting dat deze inschattingen van de makelaar voor hem een bevestiging waren van zijn berekening. Waarom sprake is van onzorgvuldig handelen heeft [eiser] . daarom naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld. Het enkele feit dat [gedaagde] de maximumprijzen van de makelaar niet (ook) heeft opgenomen in zijn rapport, is daarvoor onvoldoende.

4.17.

[eiser] . verwijt [gedaagde] ook dat hij er in de residuele berekening in het IST-scenario ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat het op de peildatum nog onzeker was of het ontwikkelprogramma gerealiseerd zou worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] . op vragen van de rechtbank verduidelijkt dat [gedaagde] in zijn ogen om die reden de comparatieve methode had moeten kiezen. De rechtbank heeft hiervoor in r.o. 4.12 overwogen dat deze stelling niet leidt tot de conclusie dat [gedaagde] op dit punt onzorgvuldig heeft gehandeld. Voor zover [eiser] . [gedaagde] (nog steeds) verwijt dat [gedaagde] de onzekerheid onvoldoende heeft meegenomen in zijn berekening, heeft [gedaagde] dit voldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft erop gewezen dat de onzekerheid van het realiseren van de ontwikkelpotentie van het perceel op meerdere plekken in het rapport is verwerkt en dat in de residuele berekening onder andere is verdisconteerd in de opslag van acht procent in het SOLL-scenario en twaalf procent in het IST-scenario. ^[8] Bij gebrek aan feitelijke grondslag komt de rechtbank daarom niet tot de conclusie dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld.

4. De analyse van de transacties die zijn gebruikt voor de globale comparatieve toets

4.18.

[gedaagde] heeft voor de globale comparatieve toets de door hem berekende residuele vierkantemeterprijs van € 264,00 in het IST-scenario en € 387,00 in het SOLL-scenario vergeleken met de vierkantemeterprijs van een vijftal rond de peildatum - 1 februari 2019 - verkochte percelen. [eiser] . maakt [gedaagde] verschillende verwijten over deze vergelijkingstransacties, die de rechtbank hierna zal bespreken. In de kern verwijt [eiser] . [gedaagde] dat de waardering niet klopt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij daarover gesteld dat [gedaagde] op basis van de globale comparatieve toets op een lagere vierkantemeterprijs in het IST-scenario en op een hogere vierkantemeterprijs in het SOLL-scenario uit had moeten komen.

4.19.

De verwijten van [eiser] . leiden niet tot de conclusie dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld. [gedaagde] heeft de globale comparatieve toets slechts ter controle van de uitkomst van zijn residuele methode gebruikt. Voor de keuze van de vergelijkingstransacties geldt als uitgangspunt dat de deskundige in beginsel zelf de gegevens mag kiezen die hij aan zijn onderzoek ten grondslag legt. Daarnaast heeft [gedaagde] uitgelegd waarom de vergelijkingstransacties niet tot aanpassing van de door hem berekende residuele vierkantemeterprijs hebben geleid. Voor de concrete verwijten per vergelijkingstransactie geldt het volgende.

4.20.

[gedaagde] heeft in zijn rapport verschillende transacties geanalyseerd, waarna hij er vijf heeft geselecteerd om de door hem residueel berekende vierkantemeterprijzen aan te toetsen. Twee daarvan zijn door [eiser] . aangedragen ( [adres 1] en de verkoop van het perceel in 2023 door [vader] ), twee door de gemeente en één heeft [gedaagde] zelf gekozen ( [adres 2] ). [eiser] . heeft zijn stelling dat deze transacties onvergelijkbaar zijn voor het IST-scenario, niet voldoende onderbouwd. De stelling van [eiser] . dat [gedaagde] de transactie [adres 2] heeft gekozen om zijn residuele berekening te staven, en niet om die te controleren, mist naar het oordeel van de rechtbank feitelijke grondslag. Uit het rapport blijkt immers dat [gedaagde] de kenmerken van een aantal inbreidingslocaties in de omgeving heeft bekeken en dat [gedaagde] op grond daarvan de [adres 2] heeft gekozen. ^[9]

4.21.

[gedaagde] concludeert in zijn rapport dat het verklaarbaar is dat de vierkantemeterprijs van het perceel in het IST-scenario (€ 264,00 per vierkante meter) hoger ligt dan de vierkantemeterprijs van de verkoop van [adres 2] in 2017 (€ 191,00 per vierkante meter). [eiser] . wijst erop dat er geen verwachtingswaarde in die vierkantemeter prijs van € 191,00 voor de [adres 2] zat, omdat dat perceel een aantal jaar daarvoor nog voor een bedrag van € 302,00 per vierkante meter was verkocht. Met [gedaagde] kan de rechtbank niet plaatsen waarom de conclusie van [gedaagde] dat de vierkantemeterprijs van het perceel in IST-scenario hoger ligt dan niet zou kloppen, zoals [eiser] . stelt. In het IST-scenario is immers wél een zekere ontwikkelpotentie meegenomen, zoals de opdracht van de rechtbank Noord-Holland ook was.

4.22.

Het is de rechtbank ook niet duidelijk wat [eiser] . [gedaagde] verwijt waar hij stelt dat de aanpak van [gedaagde] sterk afwijkt van de standaard. Hij citeert daartoe uit een notitie van Fakton, waarin wordt gereflecteerd op het rapport van [gedaagde] . In het citaat staat dat uit het rapport niet direct te volgen is waarom de marktwaarde in het IST-scenario 38% boven de prijs van de [adres 2] ligt. De rechtbank leest hierin dat de motivering van [gedaagde] op dit punt mogelijk zou tekortschieten, maar dat is niet een verwijt dat [eiser] . [gedaagde] maakt. Bovendien heeft [gedaagde] in zijn rapport wel gemotiveerd waarom de marktwaarde van het perceel in het IST-scenario hoger ligt dan de waarde van het perceel aan de [adres 2] . Hij wijst in zijn rapport enerzijds op de marktontwikkeling: de verkoopdatum van de [adres 2] ligt in 2017 en de peildatum voor de waardering van het perceel van [eiser] . is 1 februari 2019. Anderzijds wijst hij op de ‘aanzienlijk wenkender perspectieven’ als de ontwikkelpotentie van het perceel van [eiser] . wordt gerealiseerd.

4.23.

Ten slotte sluit volgens [eiser] . het residueel berekende bedrag van € 387,00 per vierkante meter niet aan op de vierkantemeterprijzen van de verkoop van het perceel in 2023 (€ 584,00 per vierkante meter) en de [adres 1] (€ 784,00 per vierkante meter). De rechtbank stelt echter vast dat [gedaagde] in zijn rapport heeft geconcludeerd en toegelicht waarom hij de vierkantemeterprijs van € 387,00 wel in lijn vindt liggen met deze twee globale vergelijkingstransacties. ^[10] [eiser] . heeft niet gesteld waarom deze conclusie en toelichting niet zouden kloppen.

4.24.

De rechtbank concludeert dat [eiser] . ten aanzien van voornoemde verwijten onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld.

5. Geen nader onderzoek naar de verkoopprijs van een grondtransactie

4.25.

[eiser] . maakt [gedaagde] verder het verwijt dat hij in zijn rapport heeft vermeld dat de verkoop van grond door de gemeente in 2017 aan C.V. De Hofgeester Gronden marktconform was, terwijl de gemeente in werkelijkheid ver beneden de marktwaarde heeft verkocht. Dit laatste betoogt [eiser] . aan de hand van WOZ-waarderingen van de gemeente van dat moment en latere verkoopprijzen van dit perceel aan eindgebruikers. [gedaagde] had deze gegevens moeten gebruiken om te bepalen of de verkoopprijs uit 2017 marktconform was, en tot de conclusie moeten komen dat sprake was van een verdachte grondtransactie, aldus [eiser] .

4.26.

Wat de zorgvuldigheid van een deskundige in een concreet geval inhoudt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Anders dan [eiser] . lijkt te suggereren, rust er daarom, gezien de opdracht van de rechtbank Noord-Holland, in dit geval geen algemene verplichting op de deskundige om te onderzoeken of grondtransacties verdacht zijn en dit te vermelden in het deskundigenbericht.

4.27.

In dit geval hoefde [gedaagde] in het kader van zijn zorgvuldigheidsplicht de verkoopprijs van voornoemde transactie naar het oordeel van de rechtbank niet verder te onderzoeken dan hij heeft gedaan. Dat was niet zijn onderzoeksopdracht. [gedaagde] heeft deze transactie in zijn rapport geanalyseerd en geconcludeerd dat hij deze transactie niet geschikt vond voor zijn globale comparatieve toets. Een rechtstreekse vergelijking met deze transactie was dus niet aan de orde. [eiser] . heeft niet gesteld waarom [gedaagde] de transactie desondanks verder had moeten onderzoeken en waarom dat relevant was geweest voor de rechtbank Noord-Holland. Bovendien is niet duidelijk wat wordt bedoeld met een verdachte grondtransactie en waarom het niet melden daarvan jegens [eiser] . onrechtmatig zou zijn.

4.28.

Daarnaast heeft [gedaagde] in zijn rapport toegelicht waarom hij voor zijn analyse de door [eiser] . aangeleverde WOZ-waardes niet heeft gebruikt om de marktwaarde te controleren. Dit heeft hij verder verduidelijkt naar aanleiding van kritiek van [eiser] . op die keuze in het conceptrapport. Uit die toelichting volgt dat het voor [gedaagde] niet duidelijk was hoe de door [eiser] . aangeleverde WOZ-waardes tot stand waren gekomen, omdat daarbij gebruiksoppervlakten stonden genoemd. Daarin ligt volgens [gedaagde] een opstalwaarde besloten, terwijl het om onbebouwde grond ging. ^[11] Ten slotte heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank voldoende betwist dat hij deze gegevens bij zijn onderzoek moest betrekken, omdat hij transacties van rond de peildatum, 1 februari 2019, onderzocht en de door [eiser] . aangehaalde transacties aan eindgebruikers van 2022 en 2024 zijn. In dit licht valt niet in te zien waarom [gedaagde] aldus onzorgvuldig heeft gehandeld.

6. De waardering van het tweede huis

4.29.

[eiser] . verwijt [gedaagde] dat hij in het SOLL-scenario geen extra waarde heeft toegekend aan een tweede bouwkavel.

4.30.

[gedaagde] heeft in zijn rapport geschreven dat hij niet verwacht dat er een tweede woning gerealiseerd zal worden, omdat er in het schetsontwerp twee kavels staan met maar één toegang en de bewoners van de tweede woning zouden moeten parkeren op de kavel van de eerste woning. Markttechnisch voegt de kavel voor de tweede woning volgens [gedaagde] daarom geen waarde toe. In zijn reactie op de kritiek van [eiser] . op deze passage uit het conceptrapport heeft [gedaagde] verduidelijkt dat de ontsluiting en parkeersituatie er volgens hem toe leiden dat een koper geen hogere koopsom over zal hebben voor het ontwikkelen van een tweede woning. ^[12]

4.31.

[gedaagde] heeft zich aldus aan zijn opdracht gehouden door uit te gaan van het schetsontwerp van 28 februari 2018 (zie r.o. 3.6) en dus van één toegangsweg naar beide kavels. De rechtbank Noord-Holland heeft in haar eindvonnis de deskundige op dit punt gevolgd en de bezwaren van [eiser] . verworpen. ^[13] De rechtbank kan de redenering van [gedaagde] dat de tweede kavel in dat geval markttechnisch geen waarde toevoegt en de motivering van de rechtbank Noord-Holland op dit punt volgen. Gelet op de redenering van [gedaagde] is niet van belang dat er andere nabijgelegen bouwkavels van vergelijkbare grootte voor € 522.490,00 en € 517.000,00 zijn verkocht, zoals [eiser] . heeft gesteld.

4.32.

[eiser] . heeft gesteld dat in het uiteindelijk gerealiseerde plan voor het perceel de tweede kavel wel een eigen toegang heeft gekregen (aan de kant van de [adres 3] ) en dat [gedaagde] dat heeft gemist. Daarmee werpt [eiser] . de vraag op of [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld door geen rekening te houden met het feit dat er in de praktijk andere ontsluitingsopties mogelijk bleken te zijn voor de tweede bouwkavel, en in die zin dus af te wijken van het schetsontwerp.

4.33.

Naar het oordeel van de rechtbank luidt het antwoord op die vraag ontkennend. De zorgvuldigheidsplicht wordt ingevuld door onder meer de opdracht die de deskundige heeft gekregen. Aan die opdracht heeft [gedaagde] voldaan door het schetsontwerp als uitgangspunt te nemen. Het enkele feit dat [gedaagde] daar in dit geval wellicht op goede gronden van had kunnen afwijken, betekent op zichzelf niet dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld door dat niet te doen. De drempel voor onzorgvuldig handelen door een gerechtelijk deskundige ligt hoger dan de enkele vaststelling dat een deskundige andere keuzes had kunnen maken.

7. Overige verwijten

4.34.

[eiser] . verwijt [gedaagde] dat hij bij het berekenen van de marktwaarde in het IST-scenario niet is uitgegaan van de door hem gehanteerde RICS-definitie ^[14] van ‘marktwaarde’: “
Het geschatte bedrag waarvoor een actief of passief op de waarderingsdatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een transactie op onafhankelijke basis, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen elk met kennis van zaken, voorzichtig en niet onder dwang hebben gehandeld .”

4.35.

Volgens [eiser] . is [gedaagde] ten onrechte niet uitgegaan van hoe een voorzichtig koper zou handelen, omdat hij in het IST-scenario onterecht geen rekening heeft gehouden met de situatie zoals die daadwerkelijk was. Concreet had [gedaagde] volgens [eiser] . rekening moeten houden met de volgende omstandigheden: (i) er bestond een nauwe relatie tussen de gemeentelijke bestuurders en de eigenaren van de belendende percelen die tegen herontwikkeling van het perceel waren, (ii) het college van burgemeesters en wethouders was tegen herontwikkeling van het perceel, (iii) marktpartijen hadden in werkelijkheid geen interesse in het perceel, (iv) de ontwikkeling van het perceel werd belemmerd omdat er een geurcirkel in acht moest worden genomen vanwege een nabijgelegen agrarisch bedrijf, (v) er moesten kosten worden gemaakt voor grondaankoop, zoals uit de concepten van de anterieure overeenkomsten blijkt, (vi) de gemeente had aan [eiser] . de ongebruikelijke voorwaarde gesteld dat hij draagvlak moest creëren bij omwonenden voor zijn bouwplan en dat maakte potentiële kopers in de praktijk voorzichtig en (vii) uit het vaststellingsbesluit van 1 november 2018 blijkt dat de ontwikkeling van het perceel waarschijnlijk niet van de grond zou komen. Door deze omstandigheden niet in het rapport op te nemen trekt [gedaagde] te rooskleurige conclusies over hoe een voorzichtig handelend koper zou handelen en heeft hij de rechtbank Noord-Holland niet goed geïnformeerd, aldus [eiser] .

4.36.

Naar het oordeel van de rechtbank leiden de stellingen van [eiser] . niet tot de conclusie dat sprake is van onzorgvuldig handelen door [gedaagde] . Een deskundige heeft een bepaalde mate van vrijheid om te bepalen welke gegevens hij wel of niet bij zijn onderzoek betrekt, afhankelijk van de vragen die hem door de rechtbank zijn gesteld en de door de deskundige gekozen onderzoeksmethode. Voor de hiervoor genoemde omstandigheden betekent dat concreet het volgende.

4.37.

Voor de omstandigheden onder (i) tot en met (iii) geldt dat de rechtbank Noord-Holland in haar eindvonnis heeft geoordeeld dat de opdracht aan [gedaagde] om de marktwaarde in het IST-scenario te waarderen, tot op zekere hoogte een fictieve situatie inhield. De stelling van [eiser] . dat er geen interesse was van marktpartijen gaat daaraan voorbij, aldus de rechtbank Noord-Holland. Daarbij heeft de rechtbank Noord-Holland overwogen dat [gedaagde] in zijn rapport terecht rekening heeft gehouden met het risico dat het plan uiteindelijk toch niet positief bestemd zou worden, waarbij het risicopercentage ter inschatting is aan [gedaagde] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] . in dat licht onvoldoende gesteld waarom [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld door in het IST-scenario geen rekening te houden met het ontbreken van interesse van marktpartijen en de nauwe relaties tussen gemeentelijke bestuurders en omwonenden die tegen herontwikkeling van het perceel waren.

4.38.

Wat betreft de geurcirkel (omstandigheid (iv)) heeft de rechtbank Noord-Holland geoordeeld dat [eiser] . dit niet naar voren heeft gebracht in zijn reactie op het conceptrapport en onvoldoende heeft onderbouwd dat deze omstandigheid woningbouw onmogelijk zou maken. ^[15] Dat laatste heeft [eiser] . naar het oordeel van de rechtbank ook in onderhavige procedure niet gedaan. [eiser] . heeft daarom onvoldoende gesteld waarom [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld door deze omstandigheid niet bij zijn onderzoek te betrekken.

4.39.

[gedaagde] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende betwist dat hij rekening moest houden met de grondaankoop zoals opgenomen in de concepten van de anterieure overeenkomsten (omstandigheid (v)). De afspraken over grondaankoop met de gemeente waren opgesteld vanwege het plan in het schetsontwerp om een watergang te dempen. Uit het rapport blijkt echter dat [gedaagde] in afwijking van het schetsplan niet is uitgegaan van demping van deze watergang. Tegenover deze betwisting heeft [eiser] . zijn stelling niet nader toegelicht. Dat [gedaagde] deze omstandigheid bij zijn waardebepaling had moeten betrekken, kan dan niet worden gezegd.

4.40.

[gedaagde] heeft in zijn rapport aandacht besteed aan de bepaling in de concepten van de anterieure overeenkomsten over het creëren van draagvlak bij de omwonenden van de urban villa (omstandigheid (vi)), maar [eiser] . is het niet eens met de uitleg en conclusie van [gedaagde] op dit punt.

4.41.

Naar de inschatting van [gedaagde] zal een koper de bepalingen uit de concepten van de anterieure overeenkomsten niet zo lezen dat het creëren van draagvlak een vereiste is, en zal een ervaren ontwikkelaar gewend zijn om dergelijke omgevingsconsultaties af te ronden. ^[16] Hij citeert daartoe artikel 14 waarin aan de exploitant de verplichting wordt opgelegd om de maatschappelijke haalbaarheid van het bouwplan aan te tonen door middel van participatie van bewoners, waarbij de exploitant bij de planuitwerking zo veel als redelijkerwijs mogelijk rekening moet houden met suggesties en bezwaren van omwonenden en deze redelijkerwijs tot aanpassing van de plannen laat leiden. ^[17] [gedaagde] heeft geconcludeerd dat met het woord “redelijkerwijs” de verplichting om met de suggesties en bezwaren iets te doen, is begrensd.

4.42.

[eiser] . stelt in de kern dat [gedaagde] de rechtbank Noord-Holland had moeten informeren dat de exploitant een harde verplichting had om draagvlak aan te tonen en dat de gemeente anders de mogelijkheid had om de overeenkomst te beëindigen dan wel ontbinden. [gedaagde] had er daarom in zijn rapport ook op moeten wijzen dat aan hem strengere omgevingsconsultatie-eisen werden gesteld dan aan andere ontwikkelaars, aldus [eiser] .

4.43.

Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze verwijten niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank Noord-Holland heeft de kritiek van [eiser] . op dit gedeelte van het rapport afgewezen. De rechtbank Noord-Holland heeft in haar eindvonnis geoordeeld dat zij de uitleg van [gedaagde] volgt, en dat, anders dan [eiser] . stelde, uit het concept van de anterieure overeenkomst van 23 januari 2019 niet volgt dat een exploitant ‘af was’ als hij niet tegemoet kwam aan eisen van omwonenden. ^[18] [eiser] . heeft verder onvoldoende gesteld waarom [gedaagde] uit een oogpunt van zorgvuldige advisering verplicht was om de omgevingsconsultatiebepalingen te vergelijken met de eisen die op dit punt aan andere ontwikkelaars werden gesteld, zo [gedaagde] daar al beschikking over had, gelet op de vrijheid die een deskundige heeft om te bepalen welke gegevens hij bij zijn onderzoek betrekt.

4.44.

Ten slotte heeft [eiser] . gesteld dat [gedaagde] teksten uit het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan had moeten opnemen in zijn rapport, waaruit volgens [eiser] . blijkt dat er door de opstelling van de gemeente nooit een urban villa zou komen. Wat betreft deze laatste omstandigheid (vii), verwijt [eiser] . [gedaagde] dat hij bij zijn conclusie dat een redelijk handelend koper uit het bestemmingsplan zou afleiden dat de gemeente een urban villa mogelijk zou maken, niet het vaststellingsbesluit heeft betrokken. Uit dat vaststellingsbesluit blijkt volgens [eiser] . dat de ontwikkeling van het perceel waarschijnlijk niet van de grond zou komen door de opstelling van de gemeente. [eiser] . heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld waarom de conclusie van [gedaagde] onjuist is en waarom [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld door tekst van het vaststellingsbesluit niet op te nemen in zijn rapport, in aanmerking genomen dat hij het raadsvoorstel, de toelichting en de zienswijzennota kenbaar heeft betrokken bij de vaststelling van de (mate van) ontwikkelpotentie van het perceel.

Geen causaal verband

4.45.

[eiser] . heeft naar het oordeel van de rechtbank niet alleen onvoldoende gesteld om te concluderen dat sprake is van onzorgvuldig handelen door [gedaagde] , hij heeft voor wat betreft een aantal verwijten nagenoeg niet gesteld, laat staan uitgewerkt, waarom hij nadeel heeft ondervonden als gevolg van dat handelen.

4.46.

Zo geldt voor het verwijt onder 5. (het niet verder onderzoeken van de verkoop van grond door de gemeente aan C.V. De Hofgeester Gronden) dat [gedaagde] deze transactie wel heeft geanalyseerd, maar niet heeft gebruikt voor zijn globale comparatieve toets, omdat het perceel betrekking had op een geheel ander soort ontwikkeling. ^[19] [eiser] . heeft niet gesteld waarom hij desondanks nadeel heeft geleden door het feit dat [gedaagde] deze transactie niet verder heeft onderzocht.

4.47.

Ook voor wat betreft de verwijten onder 6. (de waardering van het tweede huis) en 7. (de overige verwijten) heeft [eiser] . niet gesteld waar het toe had geleid als [gedaagde] op deze punten niet onzorgvuldig zou hebben gehandeld. Hij heeft niet gesteld dat [gedaagde] in dat geval op een andere waardering was uitgekomen en hoe die dan zou luiden, en/of dat de rechtbank Noord-Holland tot een andere beoordeling van het rapport was gekomen en [eiser] . een hogere schadevergoeding had toegekend. Voor dat laatste geldt bovendien dat de rechtbank Noord-Holland een groot aantal van de verwijten die [eiser] . in deze procedure aan [gedaagde] maakt, al inhoudelijk heeft beoordeeld in haar eindvonnis en heeft geconcludeerd dat zij het rapport van [gedaagde] volgt. Voor zover [gedaagde] al fouten zou hebben gemaakt, is dan ook niet duidelijk hoe die tot vermogensschade bij [eiser] . hebben geleid.

Eer en goede naam van [eiser] .

4.48.

In het kader van zijn schade heeft [eiser] . daarnaast gesteld dat [gedaagde] zijn eer en goede naam heeft aangetast omdat [gedaagde] concludeert dat [eiser] . voor een fractie van de marktwaarde gronden hebben verkocht aan [vader] . De rechtbank kan dit niet volgen, omdat deze conclusie niet in het rapport staat. Het rapport is bovendien niet openbaar zodat de inhoud niet voor derden kenbaar is. [gedaagde] heeft in zijn rapport de marktwaardes van het perceel tegen zakelijke condities getaxeerd en daarmee voldaan aan de opdracht van de rechtbank Noord-Holland. Zij had in haar tussenvonnis immers al overwogen dat de deskundige niet mag uitgaan van de prijs die tussen [eiser] . en senior is afgesproken. Het enkele feit dat [gedaagde] op een hoger bedrag uit is gekomen dan € 140.000,00 is daarom geen impliciet verwijt aan het adres van [eiser] . dat hij het perceel tegen een fractie van de marktwaarde heeft verkocht, laat staan een impliciet verwijt dat sprake zou zijn van een ongebruikelijke schenking aan senior, onjuiste overdrachtsbelasting en vermogensopgave. Gelet op het voorgaande mist de stelling dat sprake is van onjuiste en onzorgvuldige advisering door [gedaagde] die de eer en goede naam van [eiser] . aantast feitelijke grondslag. Ook voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade bestaat dan geen aanleiding.

Conclusie

4.49.

De verwijten van [eiser] . leiden de rechtbank niet tot de conclusie dat [gedaagde] onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat betekent dat de vorderingen tot verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.50.

[eiser] . is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

1.306,00

(2 punten × € 653,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.815,00

4.51.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] . af,

5.2.

veroordeelt [eiser] . hoofdelijk in de proceskosten van € 1.815,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande, mr. I.W.M. Olthof en mr. T. Kok en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

1959

Voetnoten

1. In de procedure C/15/330275 / HA ZA 22-444.

2. Rechtbank Noord-Holland 7 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:5319.

3. Rechtbank Noord-Holland 30 augustus 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:10333.

4. Rechtbank Noord-Holland 4 december 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:13219.

5. Hoge Raad 14 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1445, r.o. 3.1.2.

6. Conclusie A-G 25 maart 2022, ECLI:NL:PHR:2022:298 onder 3.38.

7. Vergelijk Hoge Raad 6 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:523.

8. Bijlage 1 en 2 van het rapport.

9. P. 10 van bijlage 4 van het rapport.

10. P. 13 en 14 van bijlage 4 van het rapport.

11. P. 23 van het rapport en p.3 van bijlage 4 van het rapport.

12. P. 22 en p. 30 van het rapport.

13. Rechtbank Noord-Holland 4 december 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:13219, r.o. 2.16 e.v.

14. Afkomstig van de Royal Institution of Chartered Surveyors.

15. Rechtbank Noord-Holland 4 december 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:13219, r.o. 2.26.

16. P. 19 van het rapport.

17. P. 16 van het rapport.

18. Rechtbank Noord-Holland 4 december 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:13219, r.o. 2.23.

19. P.13 van bijlage 4 van het rapport.