Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/418736 / HA ZA 23-196
Vonnis van 14 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
advocaat: mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers te Nijmegen ,
tegen
STICHTING TALIS,
te Nijmegen ,
gedaagde partij,
advocaat: mr. P.L.T. Roks te Tilburg.
Eisers zullen hierna ieder voor zich worden aangeduid als “ [eiser 1] ” respectievelijk “ [eiser 2] ” en samen als “ [eisers] ”.
Gedaagde zal hierna aangeduid worden als “Talis”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 augustus 2023
- de namens [eisers] nagezonden producties 59 en 60
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 november 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting
2.1.
[eiser 1] heeft van Talis een woning gekocht in het centrum van [plaats 1] . In het appartementencomplex waarvan de woning van [eiser 1] deel uitmaakt, bevinden zich grotendeels sociale huurwoningen. Deze worden verhuurd door Talis.
2.2.
Volgens [eiser 1] veroorzaakt zijn buurman ernstige en structurele overlast. Deze buurman huurt zijn woning van Talis. Ook is sprake geweest van lekkages in de woning van [eiser 1] . [eiser 1] stelt dat hij daar de overlast en de lekkages schade heeft geleden. Volgens [eiser 1] is Talis daarvoor aansprakelijk.
2.3.
De rechtbank is van oordeel dat Talis tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser 1] . Door de ernstige overlast van de buurman en de lekkages was de woning ongeschikt voor normaal gebruik. [eiser 1] heeft daardoor schade geleden ten bedrage van € 23.252,89. Talis wordt veroordeeld om deze schade aan [eiser 1] te vergoeden, te vermeerderen met rente en kosten. Voor het meerdere wordt de schadevergoedingsvordering van [eiser 1] afgewezen.
2.4.
[eiser 2] is de partner van [eiser 1] . Zij woont samen met [eiser 1] in de woning en heeft ook last gehad van de overlast van de buurman. [eiser 2] wil een schadevergoeding van Talis, omdat Talis volgens haar onvoldoende heeft gedaan aan deze overlast. Deze vordering wijst de rechtbank af.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] en Talis hebben op 27 juni 2019 een koopovereenkomst gesloten met
betrekking tot een appartement aan het adres Hertog van [adres+plaats]
(hierna: “de koopovereenkomst” respectievelijk “de woning”).
Op grond daarvan heeft [eiser 1] voor een koopsom van € 269.999,00 de woning van Talis gekocht. De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant:
“(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…)”
3.2.
Bij notariële akte van 12 juli 2019 is de woning aan [eiser 1] geleverd. De akte luidt, voor zover relevant:
“(…)
Artikel 2 - Feitelijke staat en gebruik van het Verkochte
(…)
2. Het Verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal
gebruik als woning.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal
gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik
belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het
sluiten van de Koopovereenkomst, komen voor rekening van koper.
Koper verklaart het Verkochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor
vermeld. (…)”
3.3.
[eiser 1] heeft in de zomer van 2019 zijn intrek in de woning genomen en woont er sindsdien.
3.4.
De woning maakt deel uit van een appartementencomplex dat uit circa 40 woningen bestaat. Een deel van de overige appartementen behoort in eigendom toe aan Talis.
Talis verhuurt deze appartementen aan derden. Dit zijn grotendeels sociale huurwoningen.
overlast buurman
3.5.
Het appartement naast de woning van [eiser 1] , een sociale huurwoning aan het adres [adres+plaats] wordt door Talis verhuurd aan de [betrokkene 1]
(hierna: “de buurman”).
3.6.
Op 6 januari 2020 heeft [eiser 2] telefonisch contact opgenomen met Talis omdat de buurman overlast veroorzaakte. [eiser 2] heeft de overlast toen ook gemeld bij de politie. In een telefoonnotitie van Talis naar aanleiding van de melding door [eiser 2] staat, voor zover relevant:
“(…) [eiser 2] belde over dit adres. Ze is de vriendin van de bewoner van nr.28. Ze woont zelf niet op het adres maar logeert er wel vaak omdat haar vriend daar woont. Ze belde om door te geven dat ze zich zorgen maakt om de [betrokkene 1] . Volgens haar is deze man zeer verward en huilt hij elke nacht rond 3.00 uur. Zo hard dat andere bewoners er wakker van worden. Ook loopt hij vaak tegen muren te schoppen en te bonken en te schreeuwen. Melder heeft ook zijn ouders gesproken en die maken zich ook ernstige zorgen om hun zoon. Dit is wel al bekend bij ZZG. Melder wilde dit toch graag bij ons melden aangezien het een schrijnend geval betreft en volgens haar zijn eventuele gevolgen niet te overzien. (…)”
3.7.
Vanaf begin 2020 tot medio 2022 hebben [eisers] en Talis veelvuldig contact met elkaar gehad over de buurman, zowel mondeling als per e-mail. In de overgelegde
e-mailcorrespondentie valt te lezen dat [eisers] zich herhaaldelijk bij Talis heeft beklaagd over ernstige overlast door de buurman, in de vorm van geschreeuw, gebonk op de muren en stank. [eisers] heeft Talis ook gevraagd om de overlast te verhelpen. In reactie daarop heeft Talis er herhaaldelijk bij [eisers] op aangedrongen om de overlast goed te documenteren en dit ook elke keer te melden. De correspondentie is aanvankelijk via
[eisers] zelf verlopen, maar vanaf enig moment (ook) via de advocaat van [eisers]
[eisers] zelf verlopen, maar vanaf enig moment (ook) via de advocaat van [eisers]
3.8.
Talis heeft de buurman bij dagvaarding van 16 november 2022 opgeroepen om te verschijnen voor de kantonrechter. In de dagvaarding staat dat Talis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van diens woning van de buurman vordert.
3.9.
Naar aanleiding daarvan hebben Talis en de buurman een regeling met elkaar getroffen. Deze regeling is vastgelegd in een overeenkomst van 3 februari 2023 (die door partijen niet is overgelegd in deze procedure). De regeling houdt volgens Talis in dat de kantonrechter de huurovereenkomst met de buurman bij vonnis zou ontbinden en hem zou veroordelen tot ontruiming van de woning, maar dat Talis van dat vonnis geen gebruik zou maken zolang de buurman geen overlast meer zou veroorzaken en diverse overige afspraken zou nakomen, waaronder het aanvaarden van begeleiding van zorginstanties.
3.10.
Bij vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 24 februari 2023 is de huurovereenkomst tussen Talis en de buurman ontbonden. Ook is de buurman veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten. In het dictum van het vonnis staat ook dat Talis geen gebruik zal maken van het vonnis indien en zolang de buurman de gemaakte afspraken nakomt en blijft nakomen.
3.11.
Tot op heden heeft Talis geen gebruik gemaakt van het ontruimingsvonnis.
De buurman woont nog steeds naast [eisers]
lekkages
3.12.
[eiser 1] heeft bij Talis per e-mail van 24 februari 2020 lekkages bij een kozijn gemeld. De e-mail bevat als bijlage verschillende foto’s waarop de lekkages te zien zijn.
3.13.
Nadien hebben [eiser 1] en Talis herhaaldelijk per e-mail en per brief contact met elkaar gehad over de lekkages. Dit contact is tot begin 2021 via [eiser 1] zelf verlopen en vanaf februari 2021 via de advocaat van [eiser 1] . In de correspondentie heeft [eiser 1] herhaaldelijk geklaagd over de lekkages en Talis opgeroepen om deze te verhelpen. Ook is in de correspondentie te lezen dat de lekkages volgens [eiser 1] ernstig zijn en dat zijn eigendommen doorweekt en beschadigd raken.
3.14.
Talis heeft [eisers] op 6 juli 2021 een brief gestuurd over (onder meer) de lekkages. In de brief staat, voor zover relevant:
“(…) Talis erkent dat zij aansprakelijk is voor deze gebreken en de mogelijke directe gevolgschade die hieruit voortvloeit. In dat kader kan ik u melden dat wij voornemens zijn de gebreken op korte termijn te herstellen en ook bereid zijn om eventuele gevolgschade te vergoeden, mits deze deugdelijk wordt onderbouwd. (…)”
3.15.
In december 2022 heeft Talis de lekkages verholpen. Van lekkages is sindsdien geen sprake meer.
aansprakelijkheidsstelling
3.16.
De advocaat van [eisers] heeft Talis per brief van 30 september 2022 bericht dat
[eisers] een “substantiële tegemoetkoming” wenst voor de lekkages aan de kozijnen en de overlast door de buurman. De advocaat van [eisers] voert in de brief aan dat Talis tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens de advocaat van [eisers] maken de lekkages en de overlast dat de woning ongeschikt is voor een normaal gebruik als woning. Ook staat in de brief dat Talis volgens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld doordat Talis geen adequate maatregelen heeft getroffen tegen de overlast door de buurman. In de brief staat dat [eisers] daardoor materiële en immateriële schade heeft geleden en dat Talis volgens hem daarvoor aansprakelijk is. De brief sluit af met het verzoek aan Talis om een “redelijk en serieus” voorstel tot [eisers] te richten en de aankondiging van rechtsmaatregelen wanneer een dergelijk voorstel uitblijft.
3.17.
Partijen hebben uiteindelijk geen overeenstemming bereikt.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad,
ten aanzien van [eiser 1] :
primair:
I. Talis veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een juridische procedure bij deze rechtbank (in kort geding én in bodem) te starten, op grond waarvan Talis bewerkstelligt dat de buurman de woning aan het [adres+plaats] onverwijld na een veroordelend vonnis van deze rechtbank ontruimt en de huurovereenkomst voor de woning aan het [adres+plaats] tussen Talis en de buurman wordt beëindigd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.250,00 (zegge: duizend tweehonderdvijftig euro) per dag of gedeelte van een dag dat Talis na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro);
II. Talis veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 1] te betalen de schade die [eiser 1] heeft geleden, lijdt of nog zal lijden door de gebrekkige levering van de woning door Talis, tenminste bestaande uit de materiële en de immateriële schade die [eiser 1] heeft geleden en nog zal lijden, tot op heden begroot op een bedrag van minimaal € 99.496,38 (= € 31.546,38 aan materiële schade +
€ 67.950,00 aan immateriële schade), althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met een bedrag van € 345,00 per maand aan hypotheekrente en
€ 155,00 per maand aan VvE-bijdrage te rekenen vanaf 1 april 2023 vanwege materiële schade bestaande uit gemist onstoffelijk voordeel en te vermeerderen met een bedrag ad € 50,00 per dag te rekenen vanaf 1 april 2023 in verband met de vergoeding van de door [eiser 1] te lijden immateriële schade voor iedere dag dat de buurman na de datum van dagvaarding in de woning aan het [adres+plaats] verblijft en te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente tot aan het moment van algehele betaling;
subsidiar:
III. Talis veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een juridische procedure bij deze rechtbank (in kort geding én in bodem) te starten, op grond waarvan Talis bewerkstelligt dat de buurman de woning aan het [adres+plaats] onverwijld na een veroordelend vonnis van deze rechtbank ontruimt en de huurovereenkomst voor de woning aan het [adres+plaats] tussen Talis en de buurman wordt beëindigd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.250,00 (zegge: duizend tweehonderdvijftig euro) per dag of gedeelte van een dag dat Talis na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro);
IV. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen Talis en [eiser 1] van
27 juni 2019 onder invloed van dwaling tot stand is gekomen;
V. de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 BW zodanig wijzigt dat de koopsom van de woning wordt verminderd met het nadeel dat [eiser 1] sinds de leveringsdatum van de woning heeft geleden, tot op heden begroot op een bedrag van minimaal € 99.496,38, te vermeerderen met een bedrag ad € 50,00 per dag te rekenen vanaf 1 april 2023 in verband met de vergoeding van de door [eiser 1] te lijden immateriële schade voor iedere dag dat de buurman na de datum van dagvaarding in de woning aan het [adres+plaats] verblijft en te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente tot aan het moment van algehele betaling;
meer subsidiair:
VI. voor recht verklaart dat Talis ex artikel 6:162 BW onrechtmatig jegens [eiser 1] heeft gehandeld door de onrechtmatige hinder die de buurman in de woning aan het [adres+plaats] veroorzaakt niet te beëindigen en zich niet maximaal in te spannen om aan deze onrechtmatige hinder een einde te maken, alsmede te verklaren voor recht dat Talis is gehouden om aan [eiser 1] de door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatige handelen van Talis te vergoeden;
VII. Talis veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser 1] geleden en nog te lijden schade, tot op heden begroot op een bedrag van € 31.546,38 aan materiële schade en
€ 67.950,00 aan immateriële schade, te vermeerderen met een bedrag ad € 50,00 per dag te rekenen vanaf 1 april 2023 in verband met de vergoeding van de door [eiser 1] te lijden immateriële schade voor iedere dag dat de buurman na de datum van dagvaarding in de woning aan het [adres+plaats] verblijft en te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente tot aan het moment van algehele betaling;
ten aanzien van [eiser 2] :
VIII. voor recht verklaart dat Talis ex artikel 6:162 BW onrechtmatig jegens [eiser 2] heeft gehandeld door de onrechtmatige hinder die de buurman in de woning aan het [adres+plaats] veroorzaakt niet te beëindigen en zich niet maximaal in te spannen om aan deze onrechtmatige hinder een einde te maken, alsmede voor recht verklaart dat Talis is gehouden om aan [eiser 2] de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatige handelen van Talis te vergoeden;
IX. Talis veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser 2] te betalen de schade die [eiser 2] heeft geleden, lijdt of nog zal lijden als gevolg van het onrechtmatig handelen van Talis, tenminste bestaande uit de immateriële schade die [eiser 2] heeft geleden en nog zal lijden, tot op heden begroot op een bedrag van minimaal € 67.950,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met een bedrag van € 50,00 per dag te rekenen vanaf 1 april 2023 in verband met de vergoeding van de door [eiser 2] te lijden immateriële schade voor iedere dag dat de buurman na de datum van dagvaarding in de woning aan het [adres+plaats] verblijft en te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente tot aan het moment van algehele betaling;
ten aanzien van [eiser 1] en [eiser 2] :
primair, subsidiair en meer subsidiair:
X. een zodanige beslissing neemt als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van [eisers] ;
XI. Talis veroordeelt in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder nadrukkelijk begrepen.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eisers] het volgende. De woning is ongeschikt voor een normaal gebruik als woning. Talis heeft zich onvoldoende ingespannen om de overlast door de buurman te beëindigen. Talis is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Talis heeft onrechtmatig gehandeld. [eisers] heeft daardoor schade geleden. Voor deze schade is Talis aansprakelijk. [eisers] heeft er recht en belang bij dat de overlast wordt beëindigd. Talis moet een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de buurman starten, op straffe van een dwangsom. De koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. [eisers] heeft er recht en belang bij dat dit voor recht wordt verklaard. Talis moet worden veroordeeld tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade, althans de gevolgen van de koopovereenkomst moeten worden gewijzigd in die zin dat de door [eisers] betaalde koopsom wordt verminderd met de door hem geleden schade.
4.3.
Talis voert als volgt verweer. De woning is geschikt voor een normaal gebruik als woning. Talis heeft voldoende voortvarend opgetreden tegen de overlast door de buurman. Van overlast is nu geen sprake meer. De overlast is ook niet voortdurend aanwezig geweest. Talis is niet tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van onrechtmatig handelen of van dwaling is geen sprake geweest. [eisers] heeft geen belang meer bij zijn vordering tot het starten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de buurman. De door [eisers] gevorderde schadevergoeding is te hoog. Tussen de overlast en sommige schadeposten ontbreekt causaal verband. Talis concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure staan drie onderwerpen centraal. Allereerst wil [eiser 1] bereiken dat zijn buurman niet meer naast hem woont. In dat kader moet de rechtbank beoordelen of Talis een ontruimingsprocedure moet starten tegen de buurman. Daarnaast wil [eiser 1] een vergoeding van de schade die hij als gevolg van de overlast en de lekkages stelt te hebben geleden. Tot slot wil ook [eiser 2] een schadevergoeding in verband met de overlast.
moet Talis een ontruimingsprocedure starten?
5.2.
[eiser 1] heeft gevorderd dat Talis wordt veroordeeld tot het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met de buurman en ontruiming van diens woning.
5.3.
Naar het oordeel van de rechtbank kan deze vordering niet worden toegewezen.
5.3.1.
Zoals hiervoor onder 3.10 is overwogen is de huurovereenkomst met de buurman al door de kantonrechter ontbonden. Omdat er geen huurovereenkomst meer is, kan Talis geen procedure tot ontbinding hiervan starten.
5.3.2.
Ook het door Talis starten van een procedure tot ontruiming van de woning is bij de huidige stand van zaken niet mogelijk. Op dit moment verblijft de buurman op basis van een tijdelijke gebruiksovereenkomst in de woning (tot februari 2025), met als voorwaarde dat hij geen overlast meer mag veroorzaken. Sinds het vonnis van de kantonrechter veroorzaakt de buurman geen overlast meer, althans is geen overlast meer onderbouwd gemeld bij Talis. Voor Talis bestaat op dit moment daarom geen grond om tot ontruiming over te gaan, zodat Talis hiertoe ook niet kan worden verplicht. Daarnaast kan Talis in het geval de buurman toch weer overlast zou veroorzaken, op basis van het vonnis van de kantonrechter direct tot ontruiming overgaan. Een procedure hiervoor starten is dus niet nodig en het hiertoe verplichten van Talis zou geen doel dienen.
5.4.
Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eiser 1] – gelet op het feit dat de vordering moeilijk te rijmen valt met het al gewezen ontbindings- en ontruimingsvonnis – verklaard dat “de veroordeling zo zou moeten uitpakken dat de buurman de woning alsnog verlaat als er weer overlast is”. Voor zover hiermee een wijziging van eis is beoogd, geldt dat een dergelijke wijziging alleen schriftelijk kan. Daarnaast – ten overvloede – blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat hetgeen [eiser 1] wenst al overeenstemt met de afspraken tussen Talis en de buurman. Het is de rechtbank niet duidelijk welk belang [eiser 1] heeft bij een veroordeling van Talis op dit punt.
is Talis aansprakelijk jegens [eiser 1] ?
5.5.
[eiser 1] betoogt dat Talis op verschillende gronden aansprakelijk is voor schade die hij stelt te hebben geleden.
5.6.
In de eerste plaats betoogt [eiser 1] dat Talis de koopovereenkomst niet goed is nagekomen. Volgens [eiser 1] was de woning bij levering namelijk ongeschikt voor normaal gebruik. Ter onderbouwing heeft [eiser 1] twee tekortkomingen aangevoerd, namelijk (1) ernstige en structurele overlast door de buurman en (2) lekkages aan de kozijnen.
overlast buurman
5.7.
[eiser 1] stelt dat hij kort na de levering van de woning heeft moeten vaststellen dat de buurman ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Talis heeft de overlast op zichzelf niet weersproken. Ook erkent Talis dat de overlast door de buurman regelmatig ernstig was en dat bij de buurman sprake is van complexe psychische problematiek. Talis betwist echter dat de overlast te allen tijde aanwezig was. Volgens Talis zijn er ook perioden geweest dat de overlast minder, of helemaal niet aanwezig was, bijvoorbeeld tijdens opnames van de buurman in zorginstellingen. Verder heeft Talis aangevoerd dat het aantal meldingen van de overlast door [eiser 1] niet overeenstemt met de ernst en frequentie van de overlast zoals door [eiser 1] is aangevoerd.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat dat de overlast door de buurman ernstig was. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat Talis, in het licht van de door [eiser 1] geleverde onderbouwing, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat deze ernstige overlast een structureel karakter had. Uit de diverse e-mails en andere stukken, die [eiser 1] heeft overgelegd, valt af te leiden dat er regelmatig perioden zijn geweest waarin er bijna elke nacht sprake was van ernstige overlast. Zo staat er in een e-mail van [eiser 1] aan Talis van 7 januari 2021, voor zover relevant:
“(…) Beste [betrokkene 2] ,
op dit moment heb ik net de politie binnengelaten na een telefoontje over
geschreeuw en paniek bij [betrokkene 1] .
Om 4u begon de tirade weer en rond 5.25u heb ik de politie weer gebeld. [eiser 1] en
ik zitten nu, snel in wat kleren geschoten, in de woonkamer in afwachting van
verdere acties...
Eerdere nachten deze week speelde er aan de andere kant van de muur bij de
buurman ook 'een geweldadige oorlog' waar we wakker door zijn geworden, echter
lijkt melden moedeloos. Wij weten echt niet meer wat te doen, wie nog meer te
bellen, om raad te vragen, maar bovenal, er is na 1,5 jaar (dat wij!!!)hier wonen
nog totaal geen oplossing! Afgelopen week ook een melding bij bijzondere zorg
gemaakt via de ggd/gemeente. [betrokkene 2] , wij houden dit zo niet langer vol, er moet écht
iets gebeuren!! (…)”
En verder staat er in een e-mail van [eisers] aan Talis van 31 oktober 2021, voor zover relevant:
“(…) Hoi [betrokkene 2] ,
Dank voor je email, we ervaren inderdaad nog steeds overlast van de buurman op #29. Enkele maanden geleden hebben we een beetje de hoop opgegeven dat er verandering in de situatie zou komen, we hebben immers al maanden en maanden meldingen gedaan.
Concreet;
• De hele gang stinkt gigantisch als de voordeur van #29 is opengeweest. Een
zure zweetlucht iedere keer weer.
• Eigenlijk iedere avond horen we #29 schreeuwen en krijsen. Met name de
laatste anderhalve maand ofzo is het meermaals per nacht.
• #29 bonkt meermaals per dag tegen de muur aan (altijd in een mooi ritme
van 3 x). Ook snachts vaak.
(…)
Vandaag hebben we wéér de politie gebeld, omdat hij maar bleef schreeuwen. Zelf moet ik toegeven dat ik weinig heil zie in het steeds maar blijven melden, er is geen verandering en het brengt me steeds meer negatieve energie. (…)”
En in een e-mail van [eisers] aan Talis van 10 december 2021 staat, voor zover relevant:
“(…) Hoi [betrokkene 2] ,
Dan toch maar wéér een mail, omdat er toch verdomdes weinig veranderd. (of iig, lijkt te veranderen)
[betrokkene 1] klopt iedere dag, vannacht was het wéér feest (eigenlijk iedere fucking nacht). De geur op de gang daargelaten, dat is gewoon goor maar gelukkig maar een paar keer per dag. Dat geklopt en geschreeuw moet echt stoppen. Ik klaag nu TWEE JAAR over deze beste vent, het zal best dat je er iedere zes weken mee bezig bent maar wij merken er niets van in resultaat.
(…) [betrokkene 1] kost me iedere dag energie, iedere nacht.
Ik snap dat je meer rapportages wilt, maar ik ben genoeg energie en ergernis kwijt aan de overlast van deze man. Vandaar dat ik sporadisch deze mails stuur, ik ben behoorlijk klaar met deze energie-drainage. (…)”
5.9.
Uit deze e-mails volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de overlast over een lange periode heeft aangehouden. Het is aannemelijk dat het woongenot van
[eiser 1] gedurende die hele periode structureel is aangetast. Dat de overlast in hevigheid heeft gefluctueerd en ook op momenten niet aanwezig is geweest, doet hieraan – anders dan Talis heeft betoogd – niet af. Bij een langdurig terugkerende overlastsituatie wordt het woongenot niet alleen tijdens een overlastmoment aangetast. Ook de gerechtvaardigde vrees voor een nieuw overlastmoment tast het woongenot aan.
[eiser 1] gedurende die hele periode structureel is aangetast. Dat de overlast in hevigheid heeft gefluctueerd en ook op momenten niet aanwezig is geweest, doet hieraan – anders dan Talis heeft betoogd – niet af. Bij een langdurig terugkerende overlastsituatie wordt het woongenot niet alleen tijdens een overlastmoment aangetast. Ook de gerechtvaardigde vrees voor een nieuw overlastmoment tast het woongenot aan.
5.10.
De rechtbank heeft overigens onvoldoende aanleiding om aan de juistheid van de
e-mails te twijfelen. Dat [eiser 1] niet ieder overlastincident steeds heeft gemeld bij Talis, maakt dit niet anders. Nog daargelaten dat uit het niet melden van een incident niet kan worden afgeleid dat het incident niet heeft plaatsgevonden, is het bij langdurig aanhoudende overlast ook niet redelijk of realistisch om te verwachten dat ieder incident wordt gemeld.
e-mails te twijfelen. Dat [eiser 1] niet ieder overlastincident steeds heeft gemeld bij Talis, maakt dit niet anders. Nog daargelaten dat uit het niet melden van een incident niet kan worden afgeleid dat het incident niet heeft plaatsgevonden, is het bij langdurig aanhoudende overlast ook niet redelijk of realistisch om te verwachten dat ieder incident wordt gemeld.
5.11.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser 1] structureel ernstige overlast heeft ervaren van zijn buurman.
5.12.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat deze overlastsituatie al aanwezig was op het moment dat Talis de woning heeft geleverd aan [eiser 1] .
5.13.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat de overlast al aanwezig was op het moment van levering, heeft [eiser 1] verschillende argumenten aangevoerd. [eiser 1] heeft onder meer gewezen op de notulen van een vve-vergadering van 18 april 2019. Daarin staat volgens [eiser 1] , voor zover relevant:
"(…) Een eigenaar geeft aan dat er getimmert wordt op de verwarming. Met name de oostkantheeft er last van. Het is bekend bij eigenaar Talis en heeft de aandacht.(…)"
5.14.
Ook heeft [eiser 1] aangevoerd dat hij op 9 maart 2020 per e-mail contact heeft gehad met het bestuur van de vve. In een e-mail van het vve-bestuur aan [eiser 1] staat, voor zover relevant:
“Beste [eiser 1] ,
wat vervelend dat de buurman op nummer 29 nog steeds zo veel overlast geeft. Dit is een bekend probleem want werd ook al besproken tijdens de VvE-vergadering van vorig jaar. Wij zullen het punt op de agenda zetten en bespreken bij de VvE-vergadering. Dan kunnen we ook de ervaringen van andere omwonenden beluisteren. Hopelijk kan en wil Talis daarna dan actie ondernemen. (…)”
5.15.
En verder heeft [eiser 1] aangevoerd dat hij van medebewoners van het appartementencomplex heeft vernomen dat er in de jaren voor 2019 ook al langdurig sprake is geweest van overlast door de buurman. Volgens [eiser 1] zou al circa 10 jaar lang sprake zijn van overlast.
5.16.
Talis heeft het voorgaande niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken.
5.17.
Naar het oordeel van de rechtbank zorgt de langdurige ernstige overlastsituatie, die dus al bestond ten tijde van de levering van de woning, dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. Dit betekent dat Talis jegens [eiser 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
5.18.
Talis heeft nog aangevoerd dat [eiser 1] de overlast pas voor het eerst telefonisch heeft gemeld op 6 januari 2020. Ervan uitgaande dat de overlast al bestond ten tijde van de levering op 12 juli 2019, heeft [eiser 1] verzuimd om binnen bekwame tijd na ontdekking bij Talis te klagen over de overlast, aldus Talis. Volgens Talis leidt deze schending van de klachtplicht ertoe dat [eiser 1] in deze procedure geen beroep meer kan doen op de overlast door de buurman.
5.19.
De wet schrijft voor dat een koper binnen bekwame tijd na ontdekking daarover moet klagen bij de verkoper, op straffe van verval van recht (artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Wetboek). Dit verweer slaagt niet. Talis heeft weliswaar aangevoerd dat er enige tijd is verstreken tussen het constateren en melden van de overlast, maar dat enkele feit is onvoldoende voor een geslaagd beroep op de klachtplicht. [1] Hiervoor zijn aanvullende feiten of omstandigheden nodig, bijvoorbeeld dat Talis door het tijdsverloop in haar belangen is geschaad. Dergelijke aanvullende feiten of omstandigheden heeft Talis niet aangevoerd.
lekkages kozijnen
5.20.
[eiser 1] heeft aangevoerd dat de woning (ook) ongeschikt was voor normaal gebruik omdat sprake was van ernstige lekkages aan de kozijnen. Volgens [eiser 1] heeft Talis per brief van 6 juli 2021 erkend dat zij aansprakelijk is voor dit gebrek. Ook heeft [eiser 1] erop gewezen dat Talis de lekkages in december 2022 heeft verholpen.
5.21.
Talis heeft in deze procedure erkend dat de kozijnen bestand hadden moeten zijn tegen lekkages bij hevige neerslag. Vast staat ook dat Talis de lekkages uiteindelijk heeft verholpen. Maar Talis heeft daarbij wel de kanttekening geplaatst dat [eiser 1] slechts een beperkt aantal lekkages bij haar heeft gemeld, terwijl [eiser 1] stelt dat de lekkages ernstig en structureel waren. Ook heeft Talis aangevoerd dat [eiser 1] de lekkages pas voor het eerst bij haar heeft gemeld op 24 februari 2020, terwijl de woning op 12 juli 2019 aan
[eiser 1] is geleverd. Volgens Talis volgt daaruit dat de lekkages minder ernstig waren dan [eiser 1] doet voorkomen. Ook voert Talis aan dat [eiser 1] heeft verzuimd om binnen bekwame tijd na ontdekking bij haar te klagen over de lekkages. Dat maakt volgens Talis dat [eiser 1] geen beroep meer kan doen op dit gebrek.
5.22.
De rechtbank is van oordeel dat als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat dat de lekkages de woning ongeschikt maakten voor normaal gebruik. Talis heeft in deze procedure immers erkend dat de kozijnen bestand hadden moeten zijn tegen lekkages.
Uit de brief van Talis aan [eiser 1] van 6 juli 2021 volgt daarbij dat zij haar aansprakelijkheid erkent. Talis heeft de lekkages uiteindelijk ook verholpen.
5.23.
De stellingen van Talis komen er in feite op neer dat de lekkages minder ernstig en frequent waren dan [eiser 1] doet voorkomen. Gelet op de erkenning van aansprakelijkheid door Talis is die discussie pas relevant bij het vaststellen van de omvang van de schade van [eiser 1] .
5.24.
Het beroep van Talis op schending van de klachtplicht faalt omdat Talis niet heeft onderbouwd dat zij daardoor in haar belangen is geschaad, zoals ook al hiervoor is overwogen onder rechtsoverweging 5.19.
5.25.
Het voorgaande betekent dat Talis jegens [eiser 1] ook vanwege de lekkages te kort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
de schade van [eiser 1]
5.26.
Omdat Talis jegens [eiser 1] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, moet Talis aan [eiser 1] de schade vergoeden die [eiser 1] hierdoor heeft geleden. De overige door [eiser 1] aangevoerde grondslagen kunnen onbesproken blijven, omdat die volgens [eiser 1] tot aansprakelijkheid voor dezelfde schade lijden.
5.27.
Het is niet relevant of aan de zijde van Talis sprake is van verzuim, omdat [eiser 1] alleen vergoeding van gevolgschade vordert. [2]
5.28.
[eiser 1] stelt dat hij zowel materiële als immateriële schade heeft geleden als gevolg van het feit dat de woning ongeschikt was voor normaal gebruik. Ter onderbouwing van de materiële vermogensschade heeft [eiser 1] aangevoerd dat zijn woongenot de afgelopen jaren nihil is geweest, terwijl hij wel hypotheekrente heeft betaald (€ 345,- per maand) en vve-bijdragen heeft betaald (€ 155,71 per maand en in 2022 eenmalig een extra bedrag van
€ 1.221,65).
€ 1.221,65).
5.29.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser 1] voldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat hij schade heeft geleden als gevolg van het feit dat de woning ongeschikt was voor normaal gebruik. Hiervoor is al overwogen dat de overlast door de buurman ernstig en structureel was. [eiser 1] heeft aangevoerd dat hij zich door de overlast vaak genoodzaakt heeft gezien om elders te slapen. Ook heeft [eiser 1] aangevoerd dat zijn nachtrust regelmatig ernstig verstoord is geraakt indien hij wel in de woning sliep en dat hij veel stress heeft ervaren als gevolg van de overlast. Die stellingen heeft Talis niet weersproken. Dat rechtvaardigt de conclusie dat [eiser 1] door de overlast zogeheten ‘onstoffelijk voordeel’ heeft gemist – namelijk ongestoord woongenot – terwijl hij ter verwerving daarvan wel kosten heeft gemaakt. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat men in een dergelijk geval vermogensschade lijdt. [3]
5.30.
De door het derven van woongenot geleden vermogensschade van de bewoner die eigenaar van een woning is, moet in beginsel worden begroot door een vergelijking te maken tussen de marktconforme huur van de woning met en die zonder gebreken. [4] Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat een marktconforme huur van de woning zonder gebreken rond de € 1.500,- zou hebben gelegen. Daarnaast is van belang dat hiervoor is geoordeeld dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat de huurwaardevergelijking niet leidt tot een lager bedrag per maand dan de door [eiser 1] opgevoerde en onder 5.24 weergegeven verwervingskosten. Dit betekent dat dit deel van de vordering, over de hierna te noemen periode, zal worden toegewezen.
5.31.
De rechtbank zal deze schade berekenen over de periode dat [eiser 1] vanwege de tekortkomingen geen normaal gebruik heeft kunnen maken van de woning. Hierbij gaat de rechtbank – zoals hiervoor is overwogen – ervan uit dat de overlastsituatie al aanwezig was op het moment van levering en dat er geen (significante) overlast meer is geweest na de beschikking van de kantonrechter. De lekkages waren al eerder verholpen. Concreet betekent dit dat het gemiste voordeel zal worden berekend over de periode van 12 juli 2019 tot 24 februari 2023. Dit zijn 44 maanden.
5.32.
De verwervingskosten van [eiser 1] betreffen de door hem genoemde rentelasten
(€ 345,- per maand) en vve-bijdrage (€ 155,71 per maand plus eenmalig een bedrag van € 1.221,65). Berekend over de genoemde periode van 44 maanden komt dit neer op
€ 23.252,89. Talis zal worden veroordeeld om deze schade aan [eiser 1] te vergoeden.
(€ 345,- per maand) en vve-bijdrage (€ 155,71 per maand plus eenmalig een bedrag van € 1.221,65). Berekend over de genoemde periode van 44 maanden komt dit neer op
€ 23.252,89. Talis zal worden veroordeeld om deze schade aan [eiser 1] te vergoeden.
5.33.
Talis heeft nog betoogd dat [eiser 1] ondanks de overlast en de lekkages nog wel enig woongenot heeft gehad, zodat [eiser 1] geen vergoeding kan vorderen van zijn gehele verwervingskosten. Dit betoog faalt. In de eerste plaats geldt dat [eiser 1] de woning heeft gekocht voor (binnen normale grenzen) ongestoord woongenot. Dat onstoffelijke voordeel heeft hij gedurende 44 maanden moeten missen. Dat hij mogelijk wel enig woongenot heeft gehad, maakt dit niet anders. Daarnaast is hiervoor overwogen dat deze schadecomponent van [eiser 1] in beginsel moet worden berekend aan de hand van een huurvergelijking en dat deze huurvergelijking – waarbij rekening wordt gehouden met het gegeven dat de aanwezigheid van gebreken niet iedere waarde aan een woning ontneemt – niet leidt tot een lager schadebedrag.
5.34.
[eiser 1] heeft ook schadevergoeding gevorderd omdat hij stelt dat hij psychische en fysieke klachten heeft ondervonden als gevolg van het feit dat de woning ongeschikt was voor normaal gebruik. [eiser 1] stelt dat hij zich daarvoor heeft laten behandelen en dat dit hem een bedrag van € 6.134,69 (psychische klachten) en € 191.64 (fysieke klachten) heeft gekost. Dit deel van de vorderingen van [eiser 1] zal worden afgewezen. Hoewel het goed voorstelbaar is dat [eiser 1] psychisch en fysiek onbehagen heeft gevoeld als gevolg van de overlast door de buurman en de lekkages, heeft hij onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat sprake is van het vereiste causaal verband tussen de gebreken van de woning enerzijds en de behandelingen bij de fysiotherapeut en psycholoog anderzijds.
5.35.
Tot slot stelt [eiser 1] dat hij door de overlast door de buurman ook immateriële schade heeft geleden omdat hij is aangetast in zijn persoon, zoals bedoeld in artikel
6:106 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek. Volgens [eiser 1] is een schadevergoeding van
€ 50,00 per dag redelijk gezien de ernst, omvang en frequentie van de overlast. Vanaf de levering op 12 juli 2019 tot 1 april 2023 zou dat neerkomen op een bedrag van
€ 67.950,00, aldus [eiser 1] .
5.36.
Gederfd woongenot kan, al naar gelang de situatie, worden gekwalificeerd als immateriële schade [5] . In dit geval is sprake van een ernstige en langdurige aantasting van het woongenot van [eiser 1] , zodat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van immateriële schade en [eiser 1] recht heeft op vergoeding hiervan.
5.37.
[eiser 1] vordert in dit kader een bedrag van € 67.950,00. Dit bedrag staat niet in verhouding tot smartengeldbedragen in andere gevallen van gederfd woongenot. Zo heeft de rechtbank Noord-Nederland recent geoordeeld dat een smartengeldregeling voor gederfd woongenot als gevolg van aardbevingsschade, waarbij het maximale smartengeld is bepaald op € 5.000,-, passend is. [6] Rekening houdend met hetgeen in andere zaken over gederfd woongenot aan smartengeld wordt toegekend, wijst de rechtbank een bedrag van € 1.000,00 aan smartengeld toe.
is Talis aansprakelijk jegens [eiser 2] ?
5.38.
[eiser 2] , die geen partij is geweest bij de koopovereenkomst en daaraan dus geen rechten kan ontlenen, heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat Talis onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Volgens [eiser 2] heeft Talis onvoldoende voortvarend opgetreden tegen de overlast door de buurman. [eiser 2] stelt dat zij daardoor schade heeft geleden en dat Talis deze schade aan haar moet vergoeden.
5.39.
Talis heeft weersproken dat zij onvoldoende voortvarend heeft opgetreden tegen de overlast door de buurman. Talis stelt dat zij, om effectief op te kunnen treden tegen de overlast, de overlast voldoende gedocumenteerd moet kunnen aantonen. Daarvoor moest Talis eerst een dossier opbouwen en dat heeft nu eenmaal tijd gekost. Bovendien is ontbinding en ontruiming een zeer ingrijpende maatregel, zeker bij een kwetsbare huurder als de buurman. Talis stelt ook dat zij uiteindelijk, nadat zij een dossier had opgebouwd, met succes een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de buurman heeft gevoerd en dat de huurovereenkomst met de buurman inmiddels is ontbonden.
5.40.
De rechtbank is van oordeel dat Talis niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser 2] . Weliswaar volgt uit jurisprudentie dat een verhuurder onrechtmatig kan handelen jegens omwonenden indien hij onvoldoende voortvarend optreedt tegen overlast door een huurder [7] , maar daar is in dit geval geen sprake van geweest. Uit de uitvoerige correspondentie tussen partijen volgt dat Talis de klachten van [eisers] telkens in behandeling heeft genomen en [eisers] ook heeft gevraagd om de overlast te blijven melden, zodat zij een dossier kon opbouwen. Talis heeft terecht aangevoerd dat dit de nodige tijd vergt. Uiteindelijk is het Talis ook gelukt om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Vast staat ook dat Talis heeft bewerkstelligd dat de gebruiksovereenkomst met de buurman per februari 2025 zal eindigen. Verder heeft Talis aangevoerd dat zij, gezien de persoonlijke omstandigheden van de buurman, eerst heeft geprobeerd om de wegen van de zorg te bewandelen, wat begrijpelijk is. Dat de overlast voor [eiser 2] vervelend is geweest staat volgens de rechtbank op zich vast, maar dat enkele feit maakt niet dat sprake is geweest van onrechtmatig handelen aan de zijde van Talis. De vorderingen van [eiser 2] zullen daarom worden afgewezen.
conclusie
5.41.
Talis zal worden veroordeeld tot een schadevergoeding aan [eiser 1] ten bedrage van
€ 23.252,89. De overige vorderingen zullen worden afgewezen.
5.42.
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van het moment dat de vordering bestaat en de schuldenaar in verzuim is. Omdat de schade van [eiser 1] in de periode van juli 2019 tot en met februari 2023 iedere maand is ontstaan, is de wettelijke rente strikt genomen steeds per maand over een deel van de schade verschuldigd geraakt. Om executieproblemen te voorkomen, zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen over het gehele bedrag vanaf één datum. Daarvoor kiest de rechtbank de datum waarop de schade volledig is geleden. De rechtbank zal de wettelijke rente daarom toewijzen per 25 februari 2023.
proceskosten
5.43.
In deze procedure hebben [eiser 1] en [eiser 2] los van elkaar vorderingen ingesteld jegens Talis. Hoewel deze vorderingen over hetzelfde onderwerp gaan, zijn zij niet van elkaar afhankelijk. Daarom moet de rechtbank zowel in de relatie [eiser 1] – Talis als in de relatie [eiser 2] – Talis zelfstandig op de proceskosten beslissen.
5.44.
Talis krijgt jegens [eiser 1] grotendeels ongelijk en zij zal daarom in de proceskosten van [eiser 1] worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] als volgt vastgesteld (waarbij het salaris advocaat is gebaseerd op het toegewezen bedrag):
- kosten van de dagvaarding
€
135,57
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
- nakosten
€
€
1.572,00
173,00
(2,00 punten × € 786,00)
(met verhoging als hierna vermeld)
Totaal
€
4.157,57
5.45.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.46.
[eiser 2] krijgt jegens Talis geheel ongelijk zij zal daarom in de proceskosten van Talis worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op nihil, gelet op het feit dat Talis ten aanzien van de vorderingen van [eiser 2] geen ander of aanvullend verweer heeft gevoerd dan zij ten aanzien van de vorderingen van [eiser 1] al had aangevoerd.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt Talis tot betaling aan [eiser 1] van een schadevergoeding van € 23.252,89 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 25 februari 2023 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt Talis in de proceskosten van [eiser 1] van € 4.157,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, met bepaling dat als Talis niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, Talis dan € 90,00 extra moet betalen, plus de kosten van betekening,
6.3.
veroordeelt Talis in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de onder 6.2 genoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
6.4.
veroordeelt [eiser 2] in de proceskosten van Talis begroot op nihil,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.