Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/425030 / HZ ZA 23-284
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eisende partij sub 2],
2.
[eisende partij sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,
advocaat: mr. B. van Treijen,
tegen
[gedaagde partij],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
advocaat: mr. L.S. Koning.
1.De kern van de zaak
1.1.
[eisende partijen] heeft de woning van [gedaagde partij] gekocht. Na de levering heeft [eisende partijen] verschillende gebreken ontdekt, waaronder houtworm. In deze procedure vordert [eisende partijen] vergoeding van de herstelkosten. [gedaagde partij] is het hiermee niet eens en doet een beroep op de ouderdomsclausule in artikel 23 van de koopovereenkomst. De rechtbank komt in dit vonnis tot de conclusie dat [gedaagde partij] een geslaagd beroep kan doen op die in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule en wijst de vorderingen van [eisende partijen] af.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 december 2023
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 april 2024.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisende partijen] heeft de woning van [gedaagde partij] , gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht.
3.2.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eisende partijen] een informatiebrochure van de woning ontvangen. Hierin is onder andere te lezen dat de woning in 2017 is gemoderniseerd en uitgebouwd. Onderdeel van deze brochure was een (standaard)vragenlijst over de woning van de NVM. Daaruit blijkt onder meer het volgende:
- het dak is 35 jaar oud (de platte daken zijn 6 jaar oud) en [gedaagde partij] heeft de daken nooit (gedeeltelijk) laten vernieuwen of repareren;
- [gedaagde partij] heeft geen last gehad van daklekkages;
- er zijn in het verleden geen gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen;
- er zijn geen scheuren en/of beschadigingen, ook niet gerepareerd of verborgen, aanwezig in de vloeren, plafond en/of wanden;
- de woning is niet aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam; en
- er zijn verbouwingen aan de slaapkamer op de begane grond uitgevoerd in eigen beheer.
3.3.
Voorafgaand aan de koop heeft [eisende partijen] de woning tweemaal bezichtigd. Op 12 september 2022 heeft [eisende partijen] een bouwkundige keuring van de woning laten verrichten. Daaruit kwamen geen relevante problemen naar voren.
3.4.
Op 14 oktober 2022 hebben partijen de koopovereenkomst met betrekking tot de woning getekend. In artikel 23 van de koopovereenkomst is de volgende ouderdomsclausule opgenomen:
“
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico voor koper.”
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico voor koper.”
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarnaar in artikel 23 wordt verwezen, is onder andere opgenomen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
3.5.
Op 1 februari 2023 is de woning aan [eisende partijen] geleverd.
3.6.
Na de levering is gebleken dat op diverse plaatsen in de woning actieve houtworm aanwezig is. [eisende partijen] heeft vervolgens op 13 juni 2023 een onderzoek laten verrichten door Middeldorp Bouwadvies. Zij heeft onder andere waargenomen dat de houten verdiepingsvloer in grote delen van de woning geheel is aangetast door boktor en houtworm, dat de constructie/balklaag onder de badkamer (gelegen boven de woonkamer) niet voldoende sterk was en dat de kapconstructie van het dak ernstig is aangetast door houtworm en boktor (hierna: de gebreken). Middeldorp heeft de herstelkosten begroot op € 69.606,00.
4.Het geschil
4.1.
[eisende partijen] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad
I. een verklaring voor recht dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de herstelkosten aan het huis wat betreft de herstellingen van de door houtworm of boktor aangetaste delen,
II. een verklaring voor recht dat [gedaagde partij] aansprakelijk is voor de herstelkosten aan het huis wat betreft de herstellingen van de constructie onder de badkamer,
III. [gedaagde partij] te veroordelen tot vergoeding van de schade ter hoogte van de herstelkosten aan het huis wat betreft de herstellingen van de door houtworm of boktor aangetaste delen en de herstelkosten aan het huis wat betreft de herstellingen van de constructie onder de badkamer en daarvoor een voorschot toe te kennen van € 69.606,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, en voor het overige te verwijzen naar de schadestaatprocedure,
IV. [gedaagde partij] te veroordelen tot vergoeding van de deskundigenkosten als vermogensschade en daarvoor te verwijzen naar de schadestaatprocedure,
V. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten in goede justitie te begroten over het toegewezen bedrag met een minimum van € 1.779,00,
VI. [gedaagde partij] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
[gedaagde partij] voert verweer. [gedaagde partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De gebreken vallen onder de reikwijdte van de ouderdomsclausule
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gebreken in de woning aanwezig zijn. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of [gedaagde partij] jegens [eisende partijen] aansprakelijk is voor de herstelkosten. [eisende partijen] stelt dat dit het geval is en beroept zich daarbij op onrechtmatige daad en tekortkoming in de nakoming. [gedaagde partij] betwist dat hij aansprakelijk is. Zijn meest verstrekkende verweer is een beroep op de ouderdomsclausule van artikel 23. [gedaagde partij] stelt dat de gebreken onder de in dit artikel opgenomen exoneratie vallen. [eisende partijen] betwist dat de ouderdomsclausule zo ruim moet worden uitgelegd. Volgens hem is de daarin opgenomen exoneratie beperkt tot gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Daarvan is volgens [eisende partijen] geen sprake.
5.2.
Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Het artikel is van regelend recht, zodat partijen daarvan bij overeenkomst kunnen afwijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarin in de artikelen 6.1. en 6.3. een (op onderdelen) van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper na de levering het risico van die gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3. staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.
5.3.
In artikel 23 van de koopovereenkomst hebben partijen een bepaling opgenomen waarin van artikel 6.3. wordt afgeweken. Partijen verschillen van mening over de strekking van deze bepaling. Deze moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraken zijn gebruikt. Daarbij is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [1] Vast staat dat partijen niet hebben onderhandeld over de inhoud van artikel 23 van de koopovereenkomst. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van het artikel, gezien in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen. [2]
5.4.
De gekozen bewoordingen van artikel 23 van de koopovereenkomst houden een vergaande exoneratie van aansprakelijkheid van de verkoper in. Waar in de eerste zin van artikel 23 de verwachtingen die de koper mag hebben van de bouwkwaliteit worden getemperd vanwege de ouderdom van de onroerende zaak, wordt in de tweede zin het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst geheel voor rekening en risico van de koper gelaten. Anders dan [eisende partijen] betoogt, valt in de bepaling niet te lezen dat deze exoneratie zich beperkt tot gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. In het artikel wordt in het geheel geen onderscheid gemaakt tussen de oorzaak van gebreken. De omstandigheid dat de bepaling is aangeduid als ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af. Het gaat immers om de inhoud en strekking van de bepaling zelf en daaruit blijkt een ruimere strekking dan [eisende partijen] voorstaat. Met het opnemen van de clausule in artikel 23 hebben partijen naar het oordeel van de rechtbank een uitzondering gemaakt op de garantie met betrekking tot de aanwezigheid van de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Het klopt dat artikel 6.3. van de koopovereenkomst daarmee aanzienlijk aan betekenis heeft ingeboet, maar deze beperking van artikel 6.3. is geen omstandigheid die tegen de hiervoor aangenomen strekking van de clausule spreekt: die beperking wordt daarin immers met zoveel woorden vermeld.
5.5.
Voor zover [eisende partijen] stelt dat [gedaagde partij] de afwezigheid van houtworm en de constructieve kwaliteit van de woning heeft gegarandeerd door het invullen van de vragenlijst, is dit onjuist. De gegeven antwoorden in een bij een NVM-koopakte behorende vragenlijst behelzen geen garanties. Voor zover [gedaagde partij] in de vragenlijst bepaalde vragen met “nee” heeft beantwoord, kan daaruit slechts worden afgeleid dat [gedaagde partij] verklaart niet op de hoogte te zijn van beschadigingen of gebreken, niet dat hij garandeert dat er geen beschadigingen of gebreken zijn.
5.6.
Gelet op het voorgaande – en omdat [eisende partijen] akkoord is gegaan met het opnemen van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst – mocht [eisende partijen] niet gerechtvaardigd verwachten dat de woning vrij zou zijn van houtworm en/of constructieve gebreken en had hij er rekening mee moeten houden dat, indien dergelijke gebreken aanwezig zouden zijn, hij de schade die daarvan het gevolg is niet zou kunnen verhalen op [gedaagde partij] .
[gedaagde partij] heeft geen mededelingsplicht geschonden
5.7.
[eisende partijen] voert nog aan dat [gedaagde partij] geen beroep kan doen op de exoneratie in artikel 23 van de koopovereenkomst omdat [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [eisende partijen] heeft [gedaagde partij] alle werkzaamheden aan de woning zelf uitgevoerd. Het kan daarom volgens [eisende partijen] niet anders dan dat [gedaagde partij] op de hoogte was van de gebreken. Door in de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst in te vullen dat geen gebreken aanwezig zijn, heeft [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht geschonden, aldus [eisende partijen] .
5.8.
[gedaagde partij] heeft gemotiveerd betwist dat hij bekend was met de gebreken en dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat werkzaamheden aan de woning zijn verricht toen hij er ging wonen in 1986/1987. Daarbij is onder andere op de bovenverdieping een betonvloer gestort voor de badkamer. Ook is het toen aanwezige zachtboardplafond vervangen door een gipsplatenplafond met stucwerk. Deze werkzaamheden zijn destijds door verschillende mensen uit [woonplaats] uitgevoerd. In de periode 1986-1990 zijn de dakpannen vervangen door een bedrijf uit Brabant. Daarbij zijn geen werkzaamheden verricht aan de dakconstructie. Wel heeft [gedaagde partij] zelf in diezelfde periode plastic platen aangebracht aan de binnenzijde van het dak. Rond 2017 is een slaapkamer en een badkamer gerealiseerd op de begane grond. Deze werkzaamheden zijn eveneens door verschillende mensen uit [woonplaats] verricht. Verder zijn geen (ver)bouwwerkzaamheden aan de woning verricht. [gedaagde partij] voert aan dat hij zelf geen werkzaamheden heeft verricht, anders dan huis-tuin-en-keuken klussen, zoals het ophangen van een lamp of kapstok. Verder heeft [gedaagde partij] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij niet veel van de hiervoor omschreven werkzaamheden heeft meegekregen, omdat hij veel aan het werk was. [gedaagde partij] ging ervan uit dat de werkzaamheden op een goede manier waren uitgevoerd en had naar eigen zeggen geen reden om daaraan te twijfelen.
5.9.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] , die erop neerkomt dat hij niet op de hoogte was van de gebreken, is de rechtbank van oordeel dat [eisende partijen] zijn stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. [eisende partijen] heeft niet toegelicht hoe [gedaagde partij] van de gebreken op de hoogte had moeten zijn. Uit het enkele feit dat [gedaagde partij] in 1986-1990 en 2017 werkzaamheden aan de woning heeft laten verrichten volgt dat op zichzelf niet. Nog daargelaten dat niet vaststaat dat de gebreken aanwezig en zichtbaar waren op het moment dat de werkzaamheden werden verricht, is voor de wetenschap van [gedaagde partij] ook nodig dat de werklieden [gedaagde partij] op de hoogte hebben gesteld van die gebreken. Daarvan is niet gebleken. De conclusie is dan ook dat [gedaagde partij] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden.
De vorderingen van [eisende partijen] worden afgewezen
5.10.
Gelet op het voorgaande kan [gedaagde partij] een geslaagd beroep doen op de in artikel 23 van de koopovereenkomst opgenomen exoneratie. [gedaagde partij] is daarom niet aansprakelijk voor de door [eisende partijen] geleden schade. De vorderingen van [eisende partijen] zullen worden afgewezen.
[eisende partijen] wordt veroordeeld in de proceskosten
5.11.
[eisende partijen] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2,00 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.907,00
5.12.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisende partijen] af,
6.2.
veroordeelt [eisende partijen] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.
RG/FB