Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10614600 \ CV EXPL 23-4972
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
WP RETAIL DEVELOPMENT & MANAGEMENT B.V.,
IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEHEREND VENNOOT VAN
WP RETAIL INVEST ELSHOFPASSAGE C.V.,
te Amsterdam,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: WPRI,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
tegen
HOLIDAY B.V.,
te Duiven,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Holiday,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 september 2023
- de akte wijziging eis in reconventie tevens houdende overlegging producties
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
WPRI verhuurt aan Holiday de bedrijfsruimte van circa 150 m2 aan de Elshofpassage 1 Duiven (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van het winkelcentrum Elshofpassage (hierna: het winkelcentrum). WPRI is eigenaar van het winkelcentrum. Holiday exploiteert in het gehuurde een grillrestaurant/pizzeria/steakhouse.
2.2.
De door WPRI als productie 1 overgelegde huurovereenkomst, gesloten tussen
K. Yasar en de rechtsvoorganger van WPRI, vermeldt dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 maart 2016, en nadien, behoudens beëindiging door opzegging door huurder of verhuurder, wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar.
De door WPRI als productie 2 overgelegde “overeenkomst overdracht huurcontract” bepaalt dat K. Yasar (met akkoord van de verhuurder) met ingang van 1 mei 2016 alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst overdraagt aan Holiday (waarvan zij (middellijk) bestuurder is).
2.3.
WPRI heeft twee vonnissen (van 8 november 2017 (productie 3) en 11 december 2019 (productie 5) overgelegd waarin de huurovereenkomst is ontbonden in verband met een huurachterstand. Deze vonnissen zijn niet ten uitvoer gelegd. Bij vonnis van 29 juni 2022 (productie 9) heeft de voorzieningenrechter de door WPRI wegens een betalingsachterstand gevorderde ontruiming afgewezen. Nadien heeft Holiday de huur tijdig betaald.
2.4.
Bij (door de deurwaarder betekende) brief van 17 juni 2022 heeft WPRI de huur opgezegd. In deze brief staat onder meer:
De huurovereenkomst wordt hierbij aan u opgezegd tegen 1 maart 2026. De opzegging vindt plaats op de volgende gronden:
1. De verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen (renovatie);
2. De belangen van verhuurder wegen zwaarder bij beëindiging van de huurovereenkomst dan de belangen van u bij voortzetting van de huurovereenkomst;
3. Uw bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
WPRI vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen haar en Holiday ten aanzien van het gehuurde zal eindigen op 1 maart 2026;
- voor zover afgifte van een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het gedeelte van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen op een later moment dan 1 maart 2026 zou plaatsvinden te bepalen dat de huurovereenkomst tussen haar en Holiday ten aanzien van het gehuurde zal eindigen zes weken na de dag waarop Holiday door WPRI per deurwaardersexploot in kennis is gesteld van de afgifte van deze omgevingsvergunning;
- Holiday, op straffe van een dwangsom, te veroordelen tot het verlaten en ontruimen met de haren en het hare van het gehuurde op 1 maart 2026, althans binnen zes weken na betekening van de omgevingsvergunning, onder afgifte van de sleutels;
- bepaalt dat WPRI een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten slechts verschuldigd is indien Holiday 1) haar in bezit stelt van een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte van circa 150 m2 gelegen binnen een straal van vijf kilometer van de Elshofpassage 1 te Duiven en 2) Holiday in die vervangende bedrijfsruimte de thans in het gehuurde gedreven pizzeria zal voortzetten binnen zes maanden na het einde van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde,
met veroordeling van Holiday in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
Holiday voert verweer. Op hetgeen zij in dat verband heeft aangevoerd, zal, voor zover nodig, in het navolgende worden ingegaan.
in reconventie
3.3.
Holiday vordert, na wijziging van eis:
- WPRI te veroordelen mee te werken aan het treffen van een constructieve oplossing inzake de vergoeding voor verhuiskosten en het bespreken van de mogelijkheid voor een alternatieve bedrijfsruimte voor Holiday in het vernieuwde winkelcentrum;
- WPRI te veroordelen mee te werken aan het verzoek tot huurprijsaanpassing, dan wel een deskundige te benoemen voor het uitbrengen van een advies over de huidige huurprijs en mogelijk tot een nadere vaststelling van de huurprijs, daarbij de huurprijsverlaging voor zover mogelijk in te voeren met terugwerkende kracht tot december 2020.
3.4.
Verder vordert zij het volgende:
Indien uw Rechtbank niet overgaat tot veroordeling van WPRI tot medewerking aan het
verzoek tot huurprijsaanpassing om reden dat uw Rechtbank de oneerlijke benadeling
zijdens WPRI ten opzichte van de overige zakelijke huurders, waaronder Appie’s Place,
onvoldoende acht, dan verzoekt Holiday om de vertegenwoordiger van Appie’s Place
op te roepen tot getuigenverhoor in het kader van waarheidsvinding.
3.5.
WPRI voert verweer. Op hetgeen zij in dit verband heeft aangevoerd, zal, voor zover nodig, in het navolgende worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat de artikelen 7:290 e.v. BW dwingend van toepassing zijn.
4.2.
WPRI heeft opgezegd op de volgende in artikel 7:296 BW genoemde gronden:
- slechte bedrijfsvoering (lid 1 sub a);
- dringend eigen gebruik (lid 1 sub b);
- de algemene belangenafweging (lid 3).
De rechter moet de beëindigingsvordering toewijzen indien sprake is van (een van) de twee eerste toewijzingsgronden. Hierbij is geen plaats voor een afweging van de wederzijdse belangen van partijen (HR 3 november 1989, ECLI:NL:HR:1989:ZC8266 (De Vries/Safe Sun)).
Dringend eigen gebruik
4.2.
Onder ‘dringend eigen gebruik’ wordt ook verstaan de situatie dat beëindiging van de huur noodzakelijk is om de verhuurder in staat te stellen het gehuurde te renoveren, welke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
4.3.
WPRI wil het winkelcentrum, dat kampt met aanzienlijke leegstand, herstructureren; het aantal winkels wordt gereduceerd (waarbij deels tot sloop wordt overgegaan) en de winkelstructuur wordt verdicht door het aantal uitgangen te reduceren en de entrees van de “trekkers” (in casu supermarkten) in de passage te plaatsen. Hierdoor ontstaat een betere doorstroming in het winkelcentrum en wordt het winkelcentrum aantrekkelijker voor consumenten. Het gehuurde zal daarbij getransformeerd worden naar (c.q. opgaan in) verkeersruimte, entreegebied en nieuwe winkelruimte ten behoeve van een supermarkt met een oppervlakte van circa zeventien maal de oppervlakte van het gehuurde.
4.4. (
Ook) volgens Holiday is er (te) weinig doorstroming in “haar” kant van het winkelcentrum. Van de ingang naast haar pand wordt minimaal gebruik gemaakt, onder meer door de meerdere ingangen van het winkelcentrum, de ligging van de grote supermarkten (AH aan de andere kant van het winkelcentrum, Jumbo buiten het winkelcentrum) en de leegstand (punt 31 conclusie van antwoord tevens eis in reconventie).
In wezen betwist zij (dus) niet dat WPRI het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie. Evenmin betwist zij dat deze renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Zij meent echter dat WPRI te vroeg is overgaan tot onderhavige procedure, enerzijds omdat partijen volgens haar nog in onderhandeling waren, anderzijds omdat WPRI onvoldoende heeft onderbouwd dat de gewenste renovatie vergund zal worden. Bovendien had haar, net als andere exploitanten in het winkelcentrum, een andere plek in het winkelcentrum aangeboden moeten worden, aldus Holiday.
4.5.
De wens van Holiday om in een buitengerechtelijk traject tot overeenstemming te komen is begrijpelijk, maar kan niet leiden tot het oordeel dat zij rauwelijks is gedagvaard. Het stond WPRI vrij om, na voor haar niet naar wens verlopen buitengerechtelijke onderhandelingen, Holiday te dagvaarden.
4.6.
Ook de stelling dat WPRI niet heeft bewezen dat de beoogde renovatie realiseerbaar is, heeft niet het door Holiday gewenste resultaat. WPRI heeft erop gewezen dat de gemeente haar plannen tot herontwikkeling steunt. Het feit dat momenteel de benodigde vergunningen voor de voorgenomen renovatie (nog) niet verleend zijn, maakt niet dat de beëindigingsvordering moet worden afgewezen. Dit zou alleen het geval zijn indien (aangenomen kan worden dat) het voorgenomen gebruik op praktische en/of juridische gronden niet realiseerbaar is. Daarbij komt nog dat WPRI de beëindiging van de huurovereenkomst afhankelijk heeft gesteld van het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
4.7.
Uit het voorgaande volgt dat de door WPRI gestelde dringende noodzaak tot renovatie kan worden aangenomen. De stelling van Holiday dat WPRI haar (na renovatie) alternatieve ruimte in het winkelcentrum zou moeten aanbieden, slaagt niet bij gebreke van een wettelijke grondslag en doet (dus) aan het voorgaande niet af.
4.8.
Gelet op het voorgaande behoeven de overige door WPRI aangevoerde opzeggingsgronden geen bespreking.
Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
4.9.
Op grond van artikel 7:297 lid 1 BW kan de rechter in de beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Deze bepaling ziet op kosten
verbonden met het feitelijk betrekkenvan nieuwe bedrijfsruimte (HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:209). De huurder moet aannemelijk maken dat hij zijn bedrijf elders zal voortzetten en zal de daarmee gepaard gaande verhuis- en inrichtingskosten eveneens aannemelijk moeten maken.
verbonden met het feitelijk betrekkenvan nieuwe bedrijfsruimte (HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:209). De huurder moet aannemelijk maken dat hij zijn bedrijf elders zal voortzetten en zal de daarmee gepaard gaande verhuis- en inrichtingskosten eveneens aannemelijk moeten maken.
4.10.
Hoewel Holiday in haar conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie heeft aangevoerd dat zij haar boekhouder de opdracht heeft gegeven een kostenindicatie op te stellen, is deze uitgebleven. In plaats daarvan heeft Holiday een offerte van Maldas Beheer (productie 13 bij haar akte) overgelegd. Volgens haar blijkt uit deze offerte dat met de verplaatsing naar “een nieuwe locatie in Duiven” een bedrag van minimaal € 140.000,00 exclusief btw gemoeid zal zijn.
Veronderstellenderwijs aannemend dat Maldas Beheer een aannemer is – uit de offerte blijkt dit niet zonneklaar – geldt dat haar offerte alleen een totaalbedrag vermeldt, zonder dat duidelijk wordt hoe tot dit bedrag gekomen is. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat het slechts om een (zeer) grove schatting gaat. Daarbij komt dat de offerte ook betrekking heeft op werkzaamheden om het gehuurde in de oude toestand op te leveren, terwijl de hiervoor te maken kosten geen rol kunnen spelen bij het bepalen van de hier bedoelde tegemoetkoming (vgl. HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil)).
4.11.
Nu op zichzelf aannemelijk is dat Holiday kosten zal moeten maken indien zij haar onderneming elders voortzet, maar zij met voormelde offerte de verhuis- en inrichtingskosten onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, zal de kantonrechter de tegemoetkoming schatten (artikel 6:97 BW), daarbij aanknopend bij het door WPRI gedane aanbod van € 38.000,00, welk aanbod zij (WPRI) heeft onderbouwd met een in haar opdracht door een deskundige opgestelde begroting voor een vergelijkbare ruimte.
4.12.
Aan voormeld bedrag van € 38.000,00 zal wel de voorwaarde worden verbonden dat betaling van deze tegemoetkoming pas opeisbaar wordt indien Holiday, met deugdelijke bewijzen onderbouwd, binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst haar onderneming heeft voortgezet op een nieuwe locatie. Anders dan WPRI betoogt, zal daarbij niet worden bepaald dat de nieuwe bedrijfsruimte zich dient te bevinden in een straal van 5 kilometer gerekend vanaf het gehuurde en/of dat deze nieuwe bedrijfsruimte circa 150m2 dient te bedragen. Waarom bij een voortzetting (binnen een jaar na beëindiging van de huurovereenkomst) van deze onderneming buiten deze straal en/of in een grotere of kleinere bedrijfsruimte geen sprake zou zijn van “verplaatsing” van deze onderneming valt niet in te zien. Evenmin zal het alsdan door Holiday over te leggen bewijs worden beperkt in die zin dat (alleen) een “ondertekende huur- of koopovereenkomst” volstaat. Enerzijds geldt dat op grond van een dergelijke overeenkomst niet zonder meer kan worden aangenomen dat de onderneming ook daadwerkelijk is voortgezet, anderzijds is het aan Holiday om te zijner tijd met deugdelijk, op welke wijze dan ook geleverd bewijs van een daadwerkelijke voortzetting van haar onderneming te komen.
4.13.
Hoewel, zoals hiervoor is overwogen, een (voorwaardelijke) tegemoetkoming wordt toegekend en de verhuurder daarom op grond van de wet de bevoegdheid heeft haar vordering in te trekken, hoeft aan WPRI geen termijn daarvoor te worden gegeven. Zij heeft immers tijdens de mondelinge behandeling laten weten dat zij bij toekenning van het door haar aangeboden bedrag (van € 38.000,00) afstand zou doen van vorenbedoelde bevoegdheid.
Uitvoerbaar bij voorraad?
4.14.
Uit artikel 7:295 BW volgt dat het vonnis, waarin de huurovereenkomst na huuropzegging door de verhuurder wordt beëindigd, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Een uitvoerbaar bij voorraadverklaring is wel mogelijk indien het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt.
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter is in casu sprake van een uitzondering als hiervoor bedoeld, nu het verweer van Holiday in overwegende mate is ingegeven door de wens na de (ook door haar dringend geachte) renovatie een plek te krijgen in het winkelcentrum en/of tot een hogere schadeloosstelling te komen dan aangeboden. Deze wens kan, hoe begrijpelijk deze op zichzelf ook is, niet anders dan als kennelijk ongegrond verweer tegen de beëindigingsvordering worden aangemerkt.
Proceskosten
4.16.
Holiday wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis. De nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris zijnde € 102,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
in reconventie
Meewerken aan constructieve oplossing etc.
4.17.
Deze vordering wordt, gelet op hetgeen hierover hiervoor onder 4.5., 4.7. en 4.10. tot en met 4.14. is overwogen, afgewezen.
Vordering huurprijsvaststelling
4.18.
Zowel de huurder als de verhuurder kan op de voet van artikel 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk als deze vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW).
4.16.
Nu een dergelijk advies in casu ontbreekt, kan Holiday niet worden ontvangen in haar vordering.
Verzoek benoeming deskundige
4.17.
Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op
verzoekvan de meest gerede partij (artikel 7:304 lid 2 BW). Voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige is vereist dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoek geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige, waarbij aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen moet plaatsvinden, overigens geen hoge eisen moeten worden gesteld (HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856, NJ 2014/60 (Halfords/Dela)).
verzoekvan de meest gerede partij (artikel 7:304 lid 2 BW). Voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige is vereist dat partijen voorafgaand aan de indiening van het verzoek geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige, waarbij aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen moet plaatsvinden, overigens geen hoge eisen moeten worden gesteld (HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856, NJ 2014/60 (Halfords/Dela)).
4.18.
Nog daargelaten dat de door Holiday gewenste benoeming geschiedt via een verzoekschriftprocedure, is gesteld noch gebleken dat op enigerlei wijze sprake is geweest van overleg over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dit betekent dat Holiday niet kan worden ontvangen in haar verzoek.
Verhoor vertegenwoordiger Appie’s Place?
4.19.
Strikt genomen is aan de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet voldaan. De vordering tot huurprijsvaststelling is immers niet afgewezen om de door Holiday weergegeven reden, maar Holiday is ter zake niet-ontvankelijk verklaard.
4.19.
Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen. Voor zover Holiday hiermee heeft willen aanbieden te bewijzen dat zij anders wordt behandeld dan Appie’s Place (die wel vervangende bedrijfsruimte aangeboden zou hebben gekregen volgens Holiday) geldt dit bewijsaanbod niet ter zake dienend is. Dit te bewijzen aangeboden feit is immers niet van belang voor beslissing van deze zaak.
4.20.
Voor zover Holiday heeft willen verzoeken een voorlopig getuigenverhoor te gelasten, geldt dat een dergelijk verzoek niet kan worden ingediend als incident in de hoofdzaak.
Proceskosten
4.20.
Holiday wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen WPRI en Holiday ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de Elshofpassage 1 te Duiven zal eindigen op 1 maart 2026, met dien verstande dat voor zover afgifte van een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van het gedeelte van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen op een later moment dan op 1 maart 2026 zou plaatsvinden de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst tussen WPRI en Holiday ten aanzien van de bedrijfsruimte aan de Elshofpassage 1 te Duiven zal eindigen zes weken na de dag waarop Holiday door WPRI bij deurwaardersexploot in kennis is gesteld van de afgifte van deze omgevingsvergunning;
5.2.
veroordeelt Holiday tot het verlaten en ontruimen met de haren en met het hare van het gehuurde op 1 maart 2026, althans binnen zes weken na betekening van de omgevingsvergunning, onder afgifte van de sleutels;
5.3.
bepaalt dat WPRI een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan Holiday verschuldigd is van € 38.000,00, welke tegemoetkoming opeisbaar wordt indien Holiday, met deugdelijke bewijzen onderbouwd, binnen een jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst haar onderneming heeft voortgezet op een nieuwe locatie;
5.4.
veroordeelt Holiday in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van WPRI begroot op € 106,73 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht, € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 102,00 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af;
5.8.
veroordeelt Holiday in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van WPRI begroot op € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis;
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op
6 maart 2024.
520