ECLI:NL:HR:2013:856

• Datum uitspraak: 4 oktober 2013
• Publicatiedatum: 4 oktober 2013
• Zaaknummer: 12/04822
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: E.J. Numann; C.A. Streefkerk; A.H.T. Heisterkamp; C.E. Drion; G. Snijders; M.A. Loth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvaststelling en inspanningsverplichting partijen in bedrijfsruimtehuur

In deze zaak gaat het om een geschil tussen Halfords Nederland B.V. en Dela Vastgoed B.V. over de huurprijs van een winkelpand in Zaandam. Halfords heeft sinds 1 december 1982 het pand gehuurd en heeft op 26 april 2011 een voorstel gedaan voor huurprijsverlaging, welke door Dela niet is aanvaard. Vervolgens heeft Halfords op 1 november 2011 de kantonrechter verzocht om een deskundige te benoemen op basis van artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De kantonrechter heeft dit verzoek toegewezen, maar het gerechtshof heeft deze beschikking vernietigd en Halfords niet-ontvankelijk verklaard. Het hof oordeelde dat er voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige enige vorm van overleg tussen partijen had moeten plaatsvinden, wat niet het geval was.

In cassatie heeft de Hoge Raad de zaak beoordeeld. De Hoge Raad oordeelt dat het hof een onjuiste rechtsopvatting heeft gehanteerd door te stellen dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. De Hoge Raad benadrukt dat ook tijdens de procedure overleg tussen partijen kan plaatsvinden. De Hoge Raad bevestigt dat de wetgever met artikel 7:304 BW partijen wil stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen. De Hoge Raad verwerpt het beroep van Halfords en bevestigt de beslissing van het hof, waarbij Halfords in de kosten van het geding in cassatie wordt veroordeeld.

Uitspraak

4 oktober 2013

Eerste Kamer

nr. 12/04822

RM/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

HALFORDS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Veenendaal,

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven,

t e g e n

DELA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. P.A. Fruytier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Halfords en Dela.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de beschikking in de zaak 533600/EJ VERZ 11-55 van de kantonrechter te Zaandam van 10 januari 2012;

b. de beschikking in de zaak 200.102.992/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 17 juli 2012.

De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van het hof heeft Halfords beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

Dela heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela voor onbepaalde duur een winkelpand in Zaandam.

(ii) Halfords heeft Dela op 26 april 2011 een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Dela heeft dat voorstel niet aanvaard.

(iii) Halfords heeft op 1 november 2011 op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen.

3.2

De kantonrechter heeft het verzoek van Halfords toegewezen. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en Halfords in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de bewoordingen van art. 7:304 lid 2 BW en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden (rov. 3.3). Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld (rov. 3.4). De omstandigheden van het geval zijn volgens het hof niet zodanig sprekend dat van Halfords niet had kunnen worden gevergd haar voorstel tot benoeming van een deskundige aan Dela voor te leggen, alvorens zich tot de kantonrechter te wenden. Het hof overwoog dat er geen grond is het beroep van Dela op het ontbreken van voorafgaand overleg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten (rov. 3.5).

3.3

Het middel klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:304 lid 2 BW voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Uit de tekst en de strekking van de wet volgt dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Indien de rechter ten tijde van zijn beoordeling blijkt dat partijen tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn gekomen, dient niet-ontvankelijkverklaring achterwege te blijven.

3.4.1

Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld. Wanneer de huurprijs van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder op de voet van art. 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is dan in beginsel de datum waarop de vordering is ingesteld (art. 7:303 lid 4 BW).

De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 lid 1 BW). Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (art. 7:304 lid 2 BW). In dat geval geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van onder meer art. 7:303 lid 4 BW als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld en dus als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.De rechter die de huurprijs nader vaststelt kan op grond van art. 7:303 lid 4 BW op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum van de huurprijs vaststellen.

3.4.2

De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

3.4.3

Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en - gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is - zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige.
Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

3.4.4

Tegen de achtergrond van het vorenstaande geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De uitleg van art. 7:304 BW die het middel voorstaat, kan niet worden aanvaard. Deze zou immers een onaanvaardbare inbreuk maken op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.

3.4.5

Het middel faalt derhalve.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Halfords in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Dela begroot op € 773,38 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op
4 oktober 2013 .