ECLI:NL:RBGEL:2023:5738

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 23/626

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem, de heffingsambtenaar.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2022.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 310.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Doetinchem voor het jaar 2022 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd.

De rechtbank heeft het beroep op 7 september 2023 op zitting behandeld. Namens belanghebbende zijn [naam 1] (kantoorgenoot van de gemachtigde) en [naam 2] (taxateur) verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [naam 4] (taxateur).

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een kapwoning, gebouwd in het jaar 1989, met een aanbouw van 110 m², een aangebouwde garage en een carport. De woning heeft een gebruiksoppervlak van 143 m² en een grondoppervlak van 284 m².

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan belanghebbende heeft overgelegd en vervolgens of hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Die laatste beoordeling doet zij aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is en vervolgens dat de uitspraak op bezwaar, voor zover die ziet op de waardevaststelling, in stand kan blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op de zaak betrekking hebbende stukken

4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de gegevens met betrekking tot de KOUDVL-factoren, de toegepaste correcties, de grondstaffel en overige gegevens die van belang zijn voor het vaststellen van de waarde van woning niet tijdig, in de bezwaarfase, heeft verstrekt waardoor belanghebbende de vastgestelde waarde niet heeft kunnen controleren.

5. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat niet met KOUDV-factoren wordt gewerkt maar met correcties voor de ligging, het onderhoud, de opstalwaarde/ voorzieningen en de kwaliteit. Indien geen correctie van toepassing is, dan wordt deze niet vermeld in het taxatierapport. De op de zaak betrekking hebbende stukken worden met de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende meegestuurd, nadat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase nader onderzoek naar de woning heeft ingesteld en een hertaxatie heeft uitgevoerd.

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de verplichting van artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) waarin is bepaald dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Deze regeling strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.^[1]Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Het gaat daarbij om de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten.^[2]De rechtbank stelt vast dat deze gegevens pas met de uitspraak op bezwaar zijn toegestuurd aan de gemachtigde van belanghebbende, waarmee niet aan de toezendplicht is voldaan. Die toezendplicht brengt namelijk mee dat alle gegevens voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar worden toegestuurd aan belanghebbende.

7. Het beroep is reeds hierom gegrond. De rechtbank heeft onderzocht of de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar, voor wat betreft de waardevaststelling,in stand kunnen blijven. Zij overweegt daartoe als volgt.
Waarde van de woning

8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met behulp van een taxatierapport van taxateur van [naam 5] waarin de woning is getaxeerd op € 313.000. In dit rapport zijn drie vergelijkingsobjecten opgenomen, alle gelegen in [plaats], namelijk aan de [adres 2] (verkocht voor € 355.000 op 7 september 2021), de [adres 3] (verkocht voor € 310.000 op 3 juni 2020) en de [adres 4] (verkocht voor € 285.000 op 1 april 2020).

9. Belanghebbende bepleit een waarde van € 290.000 en heeft deze waarde onderbouwd met een taxatierapport van Phydias. Hij is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer, de keuken en het sanitair zijn namelijk meer dan 20 jaar oud en de CV-ketel is tussen de 10 en 15 jaar oud. Verder is de ligging van de woning door geluidsoverlast van de provinciale weg N815, een nabij gelegen rotonde en stankoverlast van de boerderijen veel slechter dan die van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende vindt dat de verkoop van object aan het [adres 5] in [plaats], verkocht op 12 augustus 2022 voor een bedrag van € 335.000 beter geschikt is voor een onderbouwing van de waarde en dat hieruit een lagere waarde blijkt.

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de toelichting op de correcties ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de eerste plaats zijn de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om de waarde mee te onderbouwen. Zij zijn namelijk niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, onderhoudstoestand en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. Het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject [adres 5] is niet bruikbaar, omdat deze te ver van de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar heeft vervolgens ter zitting de correcties inzichtelijk gemaakt en daarmee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in met name het onderhoud en de gedateerde voorzieningen tussen de woning en de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft met de foto’s niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau en de onderhoudstoestand van de woning slechter zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde correcties. Voor wat betreft de ligging van de woning heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd onderbouwd dat deze gelijk is aan de ligging van de vergelijkingsobjecten, terwijl belanghebbende die toelichting niet heeft betwist

10. Het door belanghebbende ingebrachte rapport kan het door de heffingsambtenaar geleverde bewijs niet ontkrachten. In het taxatierapport is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daardoor is niet duidelijk hoe de taxatiewaarde is herleid en is de overtuigingskracht van het rapport te beperkt.

10. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om de rechtgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand te laten, voor wat betreft de waardevaststelling.

Conclusie en gevolgen

13. De rechtbank verklaart het beroep gegrond vanwege het niet verstrekken van de gegevens in de bezwaarfase. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, maar laat de rechtsgevolgen en dus de waardevaststelling in stand.

13. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (Bpb) vastgesteld op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837^[3]en een wegingsfactor 1). De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 1 omdat ter zitting een inhoudelijk debat is gevoerd of door de heffingsambtenaar is voldaan aan de toezendplicht van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.^[4]Op grond van artikel, tweede lid, van het Bpb bestaat geen aanleiding om het door belanghebbende overgelegde taxatierapport te vergoeden, omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde.^[5]Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

15. Nu de rechtbank het beroep gegrond verklaart, krijgt belanghebbende het door haar betaalde griffierecht terug.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de vergoeding van de proceskosten voor een totaal bedrag van € 1.674;
draagt de heffingsambtenaar op om het betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, rechter, in aanwezigheid van
mr.M.I. Knol, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep tegen waardevaststelling woning en toezendplicht WOZ-gegevens