Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummers: ZUT 12/684 en ZUT 12/705
uitspraak van de meervoudige kamer van
inzake
[eiser] , eiser
(zaaknummer ZUT 12/705)
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres], eiseres
[eiseres], eiseres
(zaaknummer ZUT 12/684)
tegen
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doetinchem,verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2011 heeft verweerder aan eiseres € 163.450, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2007 tot de dag van de uitbetaling en te vermeerderen met € 300, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 15 februari 2011 heeft verweerder aan eiser € 46.750, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2007 tot de dag van de uitbetaling en te vermeerderen met € 300, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij het besluit van 15 maart 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder de tegen de besluiten gemaakte bezwaren ongegrond verklaard waarbij eisers een vergoeding is toegekend voor gemaakte deskundigenkosten van € 764,75.
Eisers hebben tegen dit besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft nog nadere stukken ingediend. Eisers hebben nog nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft de zaken ter zitting behandeld op 5 december 2013, waar eiser, eiseres vertegenwoordigd door eiser, die haar bestuurder is, en verweerder, vertegenwoordigd door [naam] , zijn verschenen.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting vervolgens onder toepassing van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) geschorst.
Bij brief van 5 februari 2014 heeft de rechtbank verweerder nadere vragen gesteld, die verweerder heeft beantwoord bij brief van 26 februari 2014. Eisers hebben gereageerd bij brief van 20 maart 2014.
Bij brief van 21 november 2014 heeft de rechtbank verweerder nadere vragen gesteld, die verweerder heeft beantwoord bij brief van 17 december 2014. Eisers hebben gereageerd bij brief van 8 januari 2015.
Met toestemming van partijen heeft de rechtbank het onderzoek op 14 juli 2015 gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de percelen met daarop bebouwing aan de [percelen 1 t/m 10] . Eiser is eigenaar van het perceel met daarop bebouwing aan de [perceel 11] . Eisers hebben verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van de inwerkingtreding op 22 september 2005 van het bestemmingsplan “Hamburgerbroek 2000, fase 2” (hierna: het bestemmingsplan) en als gevolg van bij besluiten van 9 oktober 2006 en 28 februari 2007 verleende vrijstellingen (hierna: de vrijstellingen) als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) van het voorheen geldende bestemmingsplan “Uitbreidingsplan in Onderdelen industrieterrein Hamburgerbroek” (hierna: het uitbreidingsplan). Volgens eisers lijden zij als gevolg van deze planologische veranderingen schade, bestaande uit de waardevermindering van hun onroerende zaken en uit inkomensschade.
2. Eisers hebben geen beroepsgronden aangevoerd tegen het besluitonderdeel waarmee het verzoek om planschade als gevolg van de vrijstellingen is afgewezen. Het beroep is derhalve uitsluitend gericht tegen de besluitonderdelen waarmee is beslist op de verzoeken om planschade te vergoeden die is ontstaan door het bestemmingsplan.
3. Verweerder heeft de aanvragen van eisers volgens de Procedureregeling planschadevergoeding 2005 ter advisering voorgelegd aan de planschadebeoordelingscommissie Doetinchem (hierna: de commissie). Aan de in bezwaar gehandhaafde besluiten van 15 februari 2011 is het advies van de commissie van 26 juli 2010 ten grondslag gelegd. De commissie heeft de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het uitbreidingsplan vergeleken met die van het bestemmingsplan en verweerder geadviseerd over de vraag of eisers als gevolg van planologische veranderingen planschade hebben geleden.
In het advies van de commissie is het volgende overwogen. In het uitbreidingsplan rustte op alle percelen van eisers de bestemming “Handel en Nijverheid”. In het bestemmingsplan hebben deze percelen de bestemming “Gemengde doeleinden” gekregen, behalve het perceel aan de [perceel 9] , dat is bestemd voor “Detailhandel” met de nadere aanduiding “tapijten”. Binnen de bestemming “Handel en Nijverheid” waren bedrijven toegestaan. Het uitbreidingsplan kende geen categorisering van bedrijfstypen. Binnen de bestemming “Gemengde doeleinden” zijn diverse functies toegestaan, waaronder kleinschalige bedrijven in de categorieën 1 en 2 zoals opgenomen op de in het bestemmingsplan opgenomen “Lijst van toegelaten bedrijfstypen”. De beperking tot bedrijven in de categorieën 1 en 2 heeft volgens de commissie niet tot schade geleid omdat bedrijven in een hogere categorie in de oude planologische situatie niet waren toegelaten vanwege beperkingen in de toen geldende milieuwetgeving.
Gronden waarop de bestemming “Gemengde doeleinden” rust mogen niet gebruikt worden voor detailhandel en bewoning. Volgens de commissie stond ook het uitbreidingsplan al geen detailhandel toe zodat het bestemmingsplan in dit opzicht niet heeft geleid tot planologisch nadeel.
Ten aanzien van het vervallen van de bouwmogelijkheden heeft de commissie overwogen dat er sprake is van passieve risicoaanvaarding zodat de schade die daaruit voort is gevloeid voor rekening van eisers dient te blijven.
In het uitbreidingsplan was geen afzonderlijke woonbestemming opgenomen. Het uitbreidingsplan bevatte een vrijstellingsbepaling op grond waarvan binnen de bestemming ”Handel en Nijverheid” maximaal twee dienstwoningen konden worden toegelaten. Binnen de bestemming “Gemengde doeleinden” van het bestemmingsplan zijn geen (dienst)woningen toegestaan. Ten aanzien van de bovenwoning aan de [perceel 4] en de woning aan de [perceel 11] heeft het weg bestemmen van de woonfunctie geleid tot vermogensschade. Ten aanzien van de [perceel 4] is naast vermogensschade tevens sprake van inkomensschade omdat deze bovenwoning niet meer wordt bewoond zodat er geen beroep kan worden gedaan op het overgangsrecht.
Doordat de gebruiksmogelijkheden van [perceel 9] zijn beperkt tot detailhandel in tapijten heeft het bestemmingsplan in zoverre eveneens tot planologisch nadeel geleid met vermogens- en inkomensschade tot gevolg.
De commissie heeft tot slot geconcludeerd dat eiseres geen planschade heeft geleden voor wat betreft de percelen aan [percelen 1 ,2, 3, 5, 6, 7, 8 en 10] .
4. De aanvragen van eisers om vergoeding van planschade dateren van 24 december 2007 zodat de WRO van toepassing is.
5. Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de WRO, zoals dit artikel luidde ten tijde en voor zover hier van belang, kennen burgemeester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Bij de beoordeling van een verzoek om zodanige tegemoetkoming dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon, onderscheidenlijk kan, worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
Volgens vaste jurisprudentie, zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 3 maart 2010, met ECLI-nummer: NL:RVS:2010:BL6224, mag verweerder bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
6. Eisers betogen dat verweerder er ten onrechte vanuit is gegaan dat er onder het oude planologische regime geen detailhandel mogelijk was.
Hoewel het uitbreidingsplan geen gebruiksbepalingen voor de bestemming “Handel en Nijverheid” bevatte, op basis waarvan gebruik ten behoeve van detailhandel expliciet was uitgesloten, is de rechtbank van oordeel dat de planwetgever niet heeft bedoeld om detailhandel toe te laten binnen deze bestemming. Dit leidt zij af uit de opname in het bestemmingsplan van een afzonderlijke bestemming “Bebouwing met winkels, kantoren, banken, cafés e.d. met bovenwoningen” waartoe onmiskenbaar detailhandel behoort. De bestemming “Handel en Nijverheid” ziet derhalve op andere vormen van handel dan detailhandel, bijvoorbeeld groothandel. De rechtbank ziet steun voor dit oordeel in een uitspraak van de Afdeling van 27 juni 2007 (zaaknummer 200606202, www.raadvanstate.nl). Dat in de oude situatie binnen het industriegebied feitelijk detailhandel was gevestigd, waartegen verweerder bovendien niet handhavend is opgetreden, doet niet aan dat oordeel af. Bij het maken van een planvergelijking is immers alleen gebruik dat planologisch gezien was toegestaan, relevant, en niet gebruik dat feitelijk plaatsvond. Dat gebruik als detailhandel, dat onder het overgangsrecht viel, in het bestemmingsplan voor bepaalde gronden als zodanig is bestemd, doet evenmin aan dat oordeel af omdat dit niets zegt over de wijze waarop het uitbreidingsplan moet worden uitgelegd. Dat verweerder ten tijde van de oude situatie een bouwvergunning heeft afgegeven aan [B.V.] gevestigd aan de [perceel 9], wat daar verder ook van zij, doet aan het oordeel ook niet aan af, aangezien ook daar niet uit af te leiden valt op welke wijze het uitbreidingsplan moet worden uitgelegd. Datzelfde geldt voor de waardebepalingen op grond van de Wet Waardebepaling Onroerende Zaken (hierna: WOZ) waarin ten aanzien van een aantal onroerende zaken van eisers is overwogen dat deze qua type zijn aan te merken als detailhandel of winkel.
Het betoog faalt.
7. Eisers betogen dat verweerder ten onrechte heeft geconcludeerd dat onder het oude planologische regime milieuregels de vestiging van bedrijven in de categorie 3 en 4, zoals opgenomen op de “Lijst van toegelaten bedrijfstypen”, onmogelijk maakten.
Verweerder heeft in beroep zijn standpunt gewijzigd. Hij heeft daarbij verwezen naar een aanvullend advies van de commissie van 23 mei 2013, waarin is overwogen dat de richtafstanden uit de Brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG geen belemmering vormden voor de vestiging van bedrijven in de categorie 3 en 4.
Het betoog slaagt.
8. Deze beperking in gebruiksmogelijkheden heeft volgens de commissie evenwel niet geleid tot een waardedaling van de onroerende zaken op de peildatum van 22 september 2005 aangezien de diversiteit van toegelaten bedrijven (categorie 1 en 2) onder het nieuwe regime voldoende gedifferentieerd is.
Een geobjectiveerde koper zal om die reden in voldoende aanwendingsmogelijkheden van de onroerende zaken zien om een maximaal rendement te genereren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor twijfel aan dit aanvullende advies, welk advies eisers in hun nadere reacties niet hebben betwist.
9. Eisers betogen dat verweerder hun ten onrechte passieve risicoaanvaarding heeft tegengeworpen met betrekking tot de beperking op alle percelen van de bouwhoogte.
Tussen partijen is niet in geschil dat het bestemmingsplan heeft geleid tot een planologisch nadeel nu daarin is bepaald dat de bouwhoogte van gebouwen, zoals deze bestonden ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan, de maximaal toegestane bouwhoogte is. Ingevolge het uitbreidingsplan was de maximaal toegestane goothoogte van gebouwen tien meter. De bedrijfspanden van eisers bestaan alle uit twee bouwlagen zodat de maximale goothoogte van 10 meter niet is benut.
Volgens eisers is pas met de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan “Hamburgerbroek 2000, fase 2” duidelijk geworden dat de bouwmogelijkheden bevroren zouden worden en waren zij nadien nog slechts gedurende een periode van 3,5 maanden in de gelegenheid om de bestaande bouwmogelijkheden te benutten. Gelet op de korte duur van die periode kan in redelijkheid niet worden aangenomen dat eisers de beperking in bouwmogelijkheden hebben aanvaard.
Volgens verweerder was vanaf de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan “Hamburgerbroek” (hierna: voorontwerp Hamburgerbroek) op
18 november 1999 duidelijk dat de bouwmogelijkheden zouden veranderen in negatieve zin. Daar komt bij dat eisers in het verleden geen stappen hebben ondernomen om de bouwmogelijkheden te benutten.
Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van aanvaarding door eisers van het risico dat de bouwmogelijkheden van een gebouw op een perceel worden beperkt, is van belang of de voortekenen van de voor hen nadelige bestemmingsplanwijziging reeds enige tijd zichtbaar waren. Om risicoaanvaarding te mogen aannemen is het, volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling voldoende dat er, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen, in een voor hem negatieve zin (onder meer een uitspraak van 10 november 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO3506). Daarbij dient rekening gehouden te worden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (bijvoorbeeld een uitspraak van 14 januari 2009 in de zaak nr. 200801600/1. www.raadvanstate.nl) is alleen sprake van passieve risicoaanvaarding als er voorzienbaarheid is en er in het verleden geen stappen zijn ondernomen tot realisering van de bouwmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen.
Met eisers is de rechtbank van oordeel dat uit het voorontwerp Hamburgerbroek niet is af te leiden dat de maximale bouwhoogte beperkt zou worden. Niet in geschil is dat de percelen van eisers daarin bestemd zouden worden met de bestemming “Uit te werken woondoeleinden”. Nu in de uitwerkingsregels, te weten in artikel 5, tweede lid, van het voorontwerp Hamburgerbroek is bepaald dat de maximale bouwhoogte 21 meter is, kan uit het voorontwerp Hamburgerbroek niet afgeleid worden dat de bouwmogelijkheden in nadelige zin zouden wijzigen. Dat in artikel 12 van Pro het voorontwerp Hamburgerbroek een bouwverbod is opgenomen, doet daar niet aan af, nu dat verbod slechts een tijdelijke werking zou krijgen.
Nu niet gesteld of gebleken is dat er eerder concrete beleidsvoornemens bekend zijn gemaakt waaruit af te leiden was dat de bouwmogelijkheden voor de percelen van eisers zouden worden beperkt, werd pas met de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan “Hamburgerbroek 2000, fase 2” (hierna: voorontwerp Hamburgerbroek 2000) op 20 juni 2002 voor hen voorzienbaar dat de planologische situatie in nadelige zin zou veranderen.
De rechtbank is vervolgens van oordeel dat eisers niet kan worden verweten dat zij in de periode van 20 juni 2002 tot de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op
10 oktober 2010 geen pogingen hebben ondernomen om de bouwmogelijkheden op hun percelen te benutten. Een periode van 3,5 maanden moet in redelijkheid te kort worden geacht voor het indienen van ontvankelijke aanvragen om vergunningen voor de bouw van extra woonlagen, te meer nu het niet een enkele aanvraag betreft, maar eisers voor meer panden aanvragen hadden moeten indienen.
Het betoog slaagt.
Met betrekking tot de onroerende zaak aan de [perceel 4]
10. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres als gevolg van het weg bestemmen van de functie van dienstwoning planschade heeft geleden voor wat betreft de onroerende zaak aan de [perceel 4] . Verweerder heeft aan eiseres € 50.500 aan vermogensschade toegekend. De commissie heeft de waarde van het pand op de peildatum onder het oude planologische regime aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgesteld. De waarde van het pand onder het nieuwe regime op de peildatum is vastgesteld aan de hand van de kapitalisatiemethode. Volgens de commissie is er voorts geen sprake van inkomensschade omdat eiseres met de verhuur van het pand als dienstwoning in de oude situatie evenveel huuropbrengsten kon genereren als met de verhuur als kantoor in de nieuwe situatie, namelijk 12 maanden maal
€ 700. De huurwaarde bedraagt zowel in de oude als de nieuwe situatie dus € 8.400.
11. Eiser betoogt dat de commissie de waarde van de onroerende zaak vóór de planologische mutatie te laag heeft vastgesteld. Eiseres betoogt dat de commissie, bij de vaststelling van de waarde vóór de bestemmingswijziging, ten onrechte een correctiefactor van 0,7 heeft toegepast.
De commissie heeft drie vergelijkingsobjecten geselecteerd ( [vergelijkingsobjecten] ) zijnde objecten met een woonbestemming. Op basis van die vergelijking concludeert de commissie tot een waarde voor de [perceel 4] van
€ 200.000 uitgaande van een woonbestemming. Omdat op het perceel geen woonbestemming rustte maar slechts een dienstwoning was toegestaan heeft de commissie deze waarde gecorrigeerd met een factor van 0,7. De kring van gegadigden is kleiner is voor een dienstwoning omdat er een band met het bedrijf moet zijn, zodat de correctie noodzakelijk is, aldus de commissie.
De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor twijfel aan deze conclusie zodat verweerder daar in redelijkheid zijn besluit op heeft kunnen baseren. De stelling van eiseres dat de waarde van een dienstwoning juist hoger is omdat er weinig aanbod van dienstwoningen is terwijl de vraag hoog is, is niet onderbouwd.
Het betoog faalt.
12. Eiseres betoogt dat de commissie de inkomensschade verkeerd heeft berekend nu is uitgegaan van een te lage huurwaarde onder het oude planologische regime. Eiseres betoogt dat de commissie ten onrechte heeft overwogen dat [perceel 4] niet meer als dienstwoning in gebruik is. Het pand wordt gebruikt ten behoeve van de brandweerkazerne. Brandweerlieden verblijven er tijdens hun beschikbaarheidsdiensten waarin zij kunnen worden opgeroepen voor uitrukken. Voor de vaststelling van de huurwaarde onder het oude planologische regime had de commissie uit moeten gaan van de werkelijke huuropbrengsten, zijnde € 1.494 per maand. Deze huuropbrengsten zijn reële opbrengsten zodat die maatgevend zijn voor de vaststelling van de huurwaarde van het pand als dienstwoning.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het gebruik ten behoeve van de brandweerkazerne niet aangemerkt kan worden als gebruik als dienstwoning. Nu het begrip “dienstwoning” niet is gedefinieerd in de planvoorschriften van het uitbreidingsplan moet aansluiting worden gezocht bij hetgeen onder het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. Volgens Van Dale, groot woordenboek der Nederlandse taal, wordt onder dienstwoning verstaan “een woning die een ambtenaar uit hoofde van zijn betrekking ter beschikking krijgt.” Nu de brandweerlieden slechts gedurende hun uitrukdiensten in de [perceel 4] verblijven en elders wonen, is geen sprake van gebruik van het pand als woning. Dat hun verblijf te relateren is aan hun werkzaamheden voor de nabijgelegen brandweerkazerne doet daar niet aan af. Dat betekent dat verweerder voor de vaststelling van de huurwaarde onder het oude regime geen betekenis heeft hoeven hechten aan de huuropbrengsten zoals eiseres deze heeft ontvangen voor de verhuur ten behoeve van de brandweerkazerne.
Het betoog faalt.
Met betrekking tot de onroerende zaak aan de [perceel 9]
13. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres planschade heeft geleden voor wat betreft de onroerende zaak aan de [perceel 9] nu deze onder het nieuwe regime slechts als tapijtenhandel gebruikt kan worden, terwijl onder het oude regime een veel ruimer gebruik mogelijk was. Verweerder heeft aan eiseres € 102.000 aan vermogensschade toegekend en € 10.950 aan inkomensschade. De commissie heeft aan de hand van de kapitalisatiemethode de waarde van de onroerende zaak voor en na de planologische mutatie berekend op de peildatum van 22 september 2005. De inkomensschade is vastgesteld op het verschil in berekende huuropbrengsten voor en na de mutatie, verminderd met de rente over het uitgekeerde bedrag aan vermogensschade. Volgens de commissie lijdt eiseres gedurende een periode van 4,5 jaren vanwege huurinkomsten geen inkomensschade zodat van de planperiode van 10 jaar over 5,5 jaren inkomensschade hoeft te worden vergoed.
Eiseres betoogt dat verweerder ten onrechte over de periode dat zij huuropbrengsten heeft ontvangen geen inkomensschade uitkeert. De rechtbank overweegt dat slechts werkelijk geleden inkomensschade voor vergoeding in aanmerking komt. Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder, ook over de periode waarin geen sprake was van huurderving, inkomensschade dient uit te keren. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in een uitspraak van de Afdeling van 27 juni 2007 (zaaknummer 200609019/1, www.raadvanstate.nl).
Het betoog faalt.
14. Eiseres betoogt dat de commissie de waarde van de onroerende zaak, vóór de planologische verandering, verkeerd heeft getaxeerd. De commissie heeft de in de berekening van de huurwaarden gehanteerde huuropbrengsten en de kapitalisatiefactor niet onderbouwd. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres een rapport van 26 april 2002 van J. [naam taxateur] Register Taxateur (hierna: [naam taxateur] ) overgelegd.
De rechtbank heeft verweerder bij brief van 5 februari 2014 verzocht om de gehanteerde huuropbrengsten en de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Bij brief van 26 februari 2014 heeft verweerder bericht dat de commissie voor de vaststelling van de gehanteerde huuropbrengsten gebruik heeft gemaakt van referentietransacties.
De gehanteerde huuropbrengst van € 50 per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (hierna: v.v.o.) per jaar onder het oude regime is vastgesteld aan de hand van de verhuur van 250 vierkante meter aan bedrijfsruimte aan de [vergelijkingsobject] met ingang van 1 november 2005 voor € 49 per vierkante meter per jaar en van de verhuur van 330 vierkante meter v.v.o. aan bedrijfsruimte aan de [vergelijkingsobject] voor
€ 56,36 per vierkante meter per jaar.
De commissie heeft de kapitalisatiefactor afgeleid van het bruto aanvangsrendement. Uitgaande van een netto huur van 86,5% van de brutohuur en van een netto aanvangsrendement van 12.8 bedraagt de kapitalisatiefactor volgens de commissie in de oude situatie 11.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de onderbouwing van de gehanteerde huuropbrengsten en kapitalisatiefactor onder het oude planologische regime. In de niet-onderbouwde stelling van eiseres in haar brief van 20 maart 2014 dat de commissie niet mocht uitgaan van referentieobjecten die gelegen zijn aan de rand van de stad en die niet de bestemming “Handel en Nijverheid” hadden, ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten voor twijfel aan het advies van de commissie, omdat deze stelling nog niet maakt dat de gebruikte referentieobjecten niet als zodanig mochten worden gebruikt.
Het betoog faalt.
15. Eiseres betoogt dat de commissie de waarde van de onroerende zaak na de planologische verandering verkeerd heeft getaxeerd. Het pand mag in de nieuwe situatie uitsluitend aan een tapijtenhandel verhuurd mag worden, hetgeen leidt tot lagere huuropbrengsten en een grotere waardevermindering. De kans op leegstand, na vertrek van de huidige tapijtenhandel, is zeer groot. De commissie heeft de gehanteerde huuropbrengsten en de kapitalisatiefactor niet onderbouwd.
In de brief van 26 februari 2014 is vermeld dat de commissie de huurprijs van € 35 per vierkante meter per jaar onder het nieuwe regime heeft vastgesteld aan de hand van de verhuur van 660 vierkante v.v.o. meter in een bedrijfshal aan de [vergelijkingsobject] met ingang van juni 2007 met een vraagprijs van € 36 per vierkante meter per jaar en van de verhuur van 245 vierkante meter v.v.o. in een bedrijfshal aan [vergelijkingsobject] voor € 45 per vierkante meter per jaar.
In de nieuwe situatie is sprake van een groter leegstandsrisico, te weten 5,5% en is het gehanteerde opslagrisico groter dan in de oude situatie, te weten 5%, zodat de kapitalisatiefactor volgens de commissie 9,5 bedraagt.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de gehanteerde huuropbrengsten onder het nieuwe regime onvoldoende heeft onderbouwd. Verweerder heeft in de brief van 26 februari 2014 overwogen dat de commissie, bij gebreke aan vergelijkbare referentietransacties, heeft overwogen dat de bestemming detailhandel met aanduiding tapijtenhandel leidt tot zeer beperkte gebruiksmogelijkheden, zodat voor de bepaling van de huurwaarde aansluiting is gezocht bij de huurprijzen van bedrijfshallen. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee niet heeft gemotiveerd waarom de gebruiksmogelijkheden van de opgevoerde bedrijfshallen vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiseres waarin uitsluitend een tapijtenhandel gevestigd kan worden.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de commissie de kapitalisatiefactor van 9,5 onder het nieuwe planologische regime onvoldoende heeft onderbouwd. Het daarbij gehanteerde leegstandsrisico van 5,5%, dat correspondeert met een leegstand van 6,5 maanden gedurende de planperiode van 10 jaren, afgezet tegen het gehanteerde leegstandsrisico van 4% onder het oude regime, dat correspondeert met een leegstand van 5 maanden, is niet te rijmen met de vaststelling van de commissie dat de gebruiksmogelijkheden zeer beperkt zijn geworden. In dit verband stelt de rechtbank vast dat [naam taxateur] heeft overwogen dat het leegstandsrisico resulteert in een kapitalisatiefactor van 8.
Het betoog slaagt.
Met betrekking tot de onroerende zaak aan de [perceel 11]
16. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser als gevolg van het weg bestemmen van de functie van dienstwoning planschade heeft geleden voor wat betreft de onroerende zaak aan de [perceel 11] . Verweerder heeft aan eiser een vergoeding van € 46.750 aan vermogensschade toegekend. De commissie heeft de waarde van het pand op de peildatum onder het oude planologische regime aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgesteld. De waarde van het pand onder het nieuwe regime op de peildatum is vastgesteld aan de hand van de kapitalisatiemethode. Volgens de commissie is er geen sprake van inkomensschade omdat de rente-inkomsten vanwege het uitgekeerde bedrag aan vermogensschade hoger zijn dan de huurderving.
17. Eiser betoogt dat de commissie de waarde van de onroerende zaak vóór de planologische mutatie te laag heeft vastgesteld. Eiser heeft de woning in 1999 aangekocht voor € 124.790, de WOZ-waarde in 2005 bedroeg € 148.000 en [naam taxateur] heeft de waarde in het rapport van 22 januari 2005 getaxeerd op € 200.000. Bovendien heeft de gemeente heeft in 1999 de naastgelegen vergelijkbare woning aangekocht voor € 207.800.
Uit het aanvullend advies van de commissie van 23 mei 2013 volgt dat de commissie vijf vergelijkingsobjecten heeft geselecteerd ( [vijf vergelijkingsobjecten] ) zijnde objecten met een woonbestemming. Op basis van de vergelijking heeft de commissie de waarde van de
[perceel 11] getaxeerd op € 185.000 uitgaande van een woonbestemming. Omdat op het perceel geen woonbestemming rustte maar slechts een dienstwoning was toegestaan heeft de commissie de waarde gecorrigeerd met een factor van 0,7 zodat de waarde voor de mutatie op € 129.500 is getaxeerd.
In het aangevoerde ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat reden bestaat te twijfelen aan het advies van de commissie voor zover daarin is ingegaan op de waardebepaling onder het oude regime op de peildatum. Uit de aankoopprijs door eiser van de [perceel 11] in 1999 en de aankoopprijs door de gemeente van de woning op de
[ander perceel] in 1999 kan niet de betekenis worden toegekend die eiser daaraan hecht aangezien deze transacties zes jaren voor de peildatum hebben plaatsgevonden. Indien een groot verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade kan verlangd worden dat een besluit van een nadere motivering moet worden voorzien (vergelijk een uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2010 in de zaak nr. 200906130/1/H2, www.raadvanstate.nl). Dat deze situatie zich hier voordoet is evenwel niet gebleken. Aan de taxatie van [naam taxateur] van 22 januari 2005 komt verder geen betekenis toe aangezien deze een financieringstaxatie is en geen taxatie in het kader van planschade.
Het betoog faalt.
18. Eiser betoogt dat verweerder voor de vaststelling van de huurwaarde, onder het oude planologische regime, is uitgegaan van te hoge en niet reële huuropbrengsten.
De rechtbank heeft verweerder bij brief van 5 februari 2014 verzocht om de bij de bepaling van de huurwaarde gehanteerde huuropbrengsten te onderbouwen. Bij brief van 26 februari 2014 heeft verweerder bericht dat de commissie voor de vaststelling van de gehanteerde huuropbrengsten bij gebreke van vergelijkbare referentietransacties aansluiting heeft gezocht bij de huurprijzen van kantoorruimten. De commissie heeft als referentieobject gehanteerd de tweede verdieping van het kantoorpand aan de [referentieobject] met een oppervlakte van 100 vierkante meter dat verhuurd is voor een huurprijs van € 69,50 per vierkante meter v.v.o. per jaar. Aan de hand van deze gegevens heeft de commissie ten aanzien van de [perceel 11] de huuropbrengsten voor de begane grond op € 100 per vierkante meter gesteld, de eerste verdieping op € 70 per vierkante meter en de zolderverdieping op € 25 per vierkante meter. Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 11,5, een correctie in verband met overdrachtskosten en van een benodigd bedrag van € 37.500 om het pand tot kantoor te verbouwen, is de waarde getaxeerd op € 82.750.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de onderbouwing van de door de deskundige gehanteerde huurprijzen per verdieping. In de niet-onderbouwde stelling van eiser dat de helft van een dubbel woonhuis niet geschikt te maken is als kantoor ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten voor twijfel aan het advies van de commissie.
Het betoog faalt.
19. Eiser betoogt dat verweerder bij de vaststelling van de waarde onder het nieuwe regime de gestelde verbouwingskosten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is het niet mogelijk om het pand dat drie verdiepingen telt en dat volledig gestript moet worden, voor een bedrag van € 37.500 te verbouwen tot kantoor. De rechtbank stelt vast dat in de besluitvorming noch de adviezen van de commissie is gespecificeerd hoe deze kostenpost is samengesteld.
Het betoog slaagt.
20. Eiser betoogt dat de commissie de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,5 onder het nieuwe regime (uitgaande van een verbouwing) en van een kapitalisatiefactor van 10,75 (zonder verbouwing) niet heeft onderbouwd. In de brief van 26 februari 2014 heeft verweerder vermeld dat de commissie de kapitalisatiefactor op gelijke wijze als voor de
[perceel 9] heeft vastgesteld. Nu sprake is van andere kapitalisatiefactoren lag het op de weg van verweerder om inzicht te geven in de gebruikte variabelen. Dat is niet gebeurd. Er is dan ook sprake van een ondeugdelijke motivering. De stelling van verweerder dat [naam taxateur] in het rapport van 26 april 2012 dezelfde kapitalisatiefactoren heeft gehanteerd is onjuist, nu die is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10.
Het betoog slaagt.
21. Eisers betogen dat verweerder ten onrechte niet alle kosten van de ingeschakelde deskundigen heeft vergoed. Eisers waren genoodzaakt om een taxateur ( [naam taxateur] ) in te schakelen die eiseres € 1.124,55 in rekening heeft gebracht, een makelaar ( [naam makelaar] ) die eiseres € 1.071 in rekening heeft gebracht en een accountant voor een bedrag van € 395. Verder had verweerder de werkzaamheden, die eiser eiseres in rekening heeft gebracht, moeten vergoeden voor een bedrag van € 5.950.
Voor kosten die in de fase voorafgaand aan de primaire besluiten zijn gemaakt, kan onder de WRO aanleiding bestaan om die te vergoeding indien het inschakelen van deskundigen redelijkerwijze noodzakelijk was om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen. Het is daarbij vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er geen grond bestaat voor vergoeding van kosten die zijn gemaakt in de periode voordat een conceptadvies van een planschadecommissie is uitgebracht (onder meer een uitspraak van 25 februari 2004, zaak nr. 200302982/1. www.raadvanstate.nl).
De rechtbank is van oordeel dat verweerder heeft mogen concluderen dat er geen aanleiding bestond om deskundigenkosten te vergoeden in de periode voor de totstandkoming van het conceptadvies van de commissie. De rechtbank ziet voorts geen grond voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat in de periode vanaf het conceptadvies tot het primaire besluit slechts kosten voor werkzaamheden van één deskundige voor vergoeding in aanmerking komen, te weten Schuerink die een reactie heeft geformuleerd op het conceptadvies. Ten aanzien van de andere deskundigen of eiser heeft verweerder in redelijkheid kunnen concluderen dat niet gesteld of gebleken is dat hun bijdrage in deze periode noodzakelijk was voor de beoordeling van de planschadeverzoeken.
Het betoog faalt
22. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking. Verweerder zal een nieuw besluit op bezwaar moeten nemen. Daarbij zal verweerder een nieuw onderzoek moeten instellen naar de vraag welke schade het gevolg is van de beperking van de bouwmogelijkheden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand te laten of zelf in de zaak te voorzien. Omdat de rechtbank reeds twee maal een zogenaamde informele lus heeft toegepast, ziet de rechtbank voorts geen aanleiding voor de toepassing van een bestuurlijke lus ingevolge artikel 8:51a van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
23. Verweerder zal bij het nieuw nemen besluit ook het verzoek van eisers, om de in bezwaar gemaakte kosten te vergoeden, moeten heroverwegen. Ter voorlichting van partijen overweegt de rechtbank daarover als volgt.
Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, uitsluitend vergoed voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In artikel 1, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) is bepaald welke kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Kosten van juridische bijstand komen slechts voor vergoeding in aanmerking indien er sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Kosten voor de inschakeling van deskundigen komen uitsluitend voor vergoeding in aanmerking als zowel het inschakelen van de deskundige redelijk is als de daarmee gemoeide kosten. Of het inschakelen van een niet-juridische deskundige redelijk was, is mede afhankelijk van het antwoord op de vraag of degene die een beroep op de deskundige heeft gedaan, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van het inschakelen van de deskundige, ervan uit mocht gaan dat deze deskundige een bijdrage zou kunnen leveren aan een voor hem gunstigere beantwoording van een voor de uitkomst van het geschil relevante vraag. Het uurtarief voor het opmaken van een deskundigenrapport wordt ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht, dat in bezwaar in zoverre van overeenkomstige toepassing is, forfaitair bepaald overeenkomstig het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken. In artikel 6, eerste lid, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 is voor werkzaamheden, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, een maximum uurtarief opgenomen.
Mocht verweerder de primaire besluiten herroepen dan bestaat in beginsel aanspraak op een kostenvergoeding aan eisers. Om het verzoek te kunnen beoordelen dient verweerder te beschikken over gespecificeerde facturen van eisers waarbij wordt aangegeven op welke periode werkzaamheden betrekking hebben, waaruit die hebben bestaan, hoeveel uren deze hebben omvat en tegen welk uurtarief deze zijn verricht. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat een en ander niet duidelijk is gespecificeerd. De rechtbank overweegt in dit verband dat de kosten, die eiser gedeclareerd heeft aan eiseres ad € 5.950, hoe dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen, reeds omdat eiser, die de werkzaamheden naar eigen zeggen als vastgoedbeheerder heeft verricht, niet is aan te merken als een deskundige noch beroepsmatig rechtsbijstand heeft verleend.
24. Eisers hebben de rechtbank verzocht om verweerder te veroordelen in de gemaakte en nog te maken kosten.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 5 november 2014 in zaak nr. 201211096/2/A2 (https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/zoeken-in-uitspraken/tekst-uitspraak.html?id=81331)), komen in beroep gemaakte kosten van deskundige bijstand voor vergoeding in aanmerking, indien het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn.
Van de bij het beroepschrift gevoegde facturen (bijlage P) dateert een factuur van na het bestreden besluit, te weten de factuur van [naam makelaardij] waarbij aan eiseres vier uren taxatieloon in rekening zijn gebracht. De rechtbank acht het inroepen van deze deskundige, het aantal in rekening gebrachte uren, en het uurtarief van € 110, gelet op de omvang en de complexiteit van de zaken, niet onredelijk zodat verweerder een bedrag van € 440 aan eisers dient te vergoeden. Omdat eiseres de omzetbelasting kan verrekenen, komt de in rekening gebrachte B.T.W. niet voor vergoeding in aanmerking. Van andere kosten die aan eisers in rekening zijn gebracht, is niet gebleken.
De rechtbank zal verweerder dan ook veroordelen in de in beroep gemaakte kosten. Voor een veroordeling van nog te maken kosten, biedt de Awb geen grondslag.
Verder zal worden bepaald dat verweerder eisers het door hen betaalde griffierecht ad € 310 moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt het besluit van 15 maart 2012, voor zover dat ziet op de toekenning van planschade aan eisers als gevolg van de bestemmingswijziging van de percelen bij het bestemmingsplan “Hamburgerbroek 2000, fase 2”;
- draagt verweerder op om een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten tot een bedrag van
€ 440;
- gelast dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht van € 310 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. Zippelius, voorzitter, en mr. J.J.W.P. van Gastel en mr. L.M. Koenraad, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Dijkman, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op .
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op: