Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 869212 \ VV EXPL 13-10037 \ 199/303
uitspraak van 24 mei 2013
vonnis in kort geding
in de zaak van
de stichting
Stichting Talis
Stichting Talis
gevestigd te Nijmegen
eisende partij
gemachtigde mr. P.A.C. van Buul
tegen
[huurder]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.O. Klaassen
Partijen worden hierna Talis en [huurder] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 april 2013 met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 23 april 2013 mede inhoudende de pleitnotitie van de gemachtigde van Talis;
- de per fax ontvangen brieven van mr. Van Buul van 24 april 2013 en van 14 mei 2013.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst sinds 1 augustus 1993 de woning aan de [adres] van (een rechtsvoorganger van) Talis.
Op deze huurovereenkomst is een huurreglement van toepassing.
2.2.
[huurder] verblijft met ingang van het jaar 2008 steeds jaarlijks ongeveer zes maanden in Thailand, waar zijn echtgenote en kind wonen. [huurder] geeft in de periodes dat hij in Thailand verblijft de woning in gebruik aan derden, waarvoor [huurder] steeds toestemming vroeg en kreeg van Talis.
2.3.
[huurder] heeft de woning met toestemming van Talis met ingang van 1 december 2012 op grond van een huisbewaringsovereenkomst in gebruik gegeven aan [persoon A] (hierna: [persoon A]).
2.4.
[persoon B] (hierna te noemen [persoon B]) huurde tot voor kort van [huurder] een kamer in de woning vanaf ongeveer januari 2012.
2.5.
[persoon B] heeft, als zaakwaarnemer voor [huurder], Talis geïnformeerd dat hij op 6 januari 2013 heeft ontdekt dat [persoon A], of een derde, in de woning een kweekinstallatie voor hennepplanten heeft aangelegd. [persoon B] heeft de politie en de energiemaatschappij ingelicht over het voorval. Het betrof een plantage met 140 hennepplanten.
2.6.
[huurder] heeft de hennepplantage laten verwijderen en de woning, waaronder de elektriciteitsinstallatie, in oude staat gebracht.
2.7.
In een gesprek tussen Talis en [persoon B] als gemachtigde van [huurder] op 25 januari 2013 heeft Talis te kennen gegeven beëindiging van de huurovereenkomst na te streven en is [huurder] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen.
[huurder] stemt niet in met beëindiging van de huurovereenkomst.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Talis vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [huurder] zal veroordelen de woning aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken Talis niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen en die woning in goede staat aan Talis op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Talis om, indien [huurder] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te doen bewerkstelligen op de door de wet voorgeschreven wijze, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [huurder] na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure.
3.2.
Talis voert daartoe aan, kort weergegeven, dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, op grond waarvan Talis bevoegd is de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Gelet op de omvang van de hennepkwekerij is sprake van bedrijfsmatige teelt, zodat in strijd is gehandeld met de bestemming van het gehuurde als woonruimte (artikel 7:214 BW). [huurder] heeft zich tevens niet als een goed huurder gedragen en daarmee in strijd met artikel 7:213 BW gehandeld. Of [huurder] al dan niet op de hoogte was van de hennepkwekerij is voor Talis niet relevant. Op grond van artikel 7:219 BW is [huurder] aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Talis voert een streng beleid ten aanzien van hennepteelt in door haar verhuurde woningen, omdat hennepteelt kan leiden tot schade aan het gehuurde, overlast veroorzaakt, stank meebrengt en tot verloedering van de buurt kan leiden. Talis heeft belang bij het terugdringen van overlast en criminaliteit in een wijk om de verhuurbaarheid van haar woningen op peil te houden en haar huurders een rustig en veilig woongenot te verschaffen. Talis stelt een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming van de woning.
3.3.
[huurder] voert verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering.
4.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.3.
Niet in geschil is dat in de woning een hennepplantage van 140 planten is aangetroffen, wat als bedrijfsmatige teelt wordt aangemerkt, hetgeen in strijd is met de bestemming van het gehuurde als woonruimte. Deze hennepplantage levert tevens strijd op met artikel 7:213 BW, waarin is bepaald dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik als een goed huurder te gedragen.
4.4.
[huurder] voert in dit verband aan dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de artikelen 213 en 214 van boek 7 BW, omdat hij volstrekt niet op de hoogte was en ook niet kon zijn van het vestigen van een hennepkwekerij in de woning. Bovendien heeft hij bij ontdekking van de kwekerij al het nodige gedaan om de kwekerij ongedaan te maken, aldus [huurder].
Bij gebrek aan wetenschap is er volgens [huurder] geen sprake van dat hij aansprakelijk is voor gedragingen van degene die met zijn goedvinden de woning gebruikte (artikel 7:219 BW).
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan [huurder] op grond van artikel 7:219 BW worden aangesproken op gedragingen van derden die met zijn goedvinden in het gehuurde verblijven en is hij op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van die derden. De vraag of zich al dan niet daadwerkelijk schade heeft voorgedaan in het gehuurde – dat staat niet vast – kan daarbij in het midden blijven, omdat dit niet relevant is. Voldoende is dat sprake is van een gevaarzettende situatie en dat daarvan sprake is bij een professionele hennepkwekerij kan als een feit van algemene bekendheid worden beschouwd.
De stelling van [huurder] dat niet vaststaat dat degene die met zijn goedvinden de woning gebruikte ([persoon A]) de plantage heeft aangelegd, zodat ook mogelijk is dat anderen zich op oneigenlijke wijze toegang tot de woning hebben verschaft, in welk geval artikel 7:219 BW niet van toepassing is, gaat niet op. Dat sprake zou zijn geweest van oneigenlijke verschaffing van toegang tot de woning is niet (voldoende) feitelijk onderbouwd. Ook het plotselinge verdwijnen van [persoon A] maakt deze stelling van [huurder] onaannemelijk.
De aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde kan dus aan [huurder] worden toegerekend. Dat leidt tot het oordeel dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.6.
De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap wel kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (zie onder meer HR 29 mei 2009, nr. 07/10746, LJN BH2952 en HR 3 april 2009, nr. 07/11260, LJN BH0762).
4.7.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.
4.8.
Bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is gelet op de bijzondere aard van de tekortkoming moet, naast het hiervoor vermelde gestelde ontbreken van wetenschap, rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel relevante omstandigheden die na de tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer, waarbij bij een huurovereenkomst ook het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang.
4.9.
[huurder] heeft in dit verband aangevoerd dat hij de nodige voorzorg heeft genomen met betrekking tot de onderhuur en er zorg voor heeft gedragen dat de woning zich kort na de ontdekking van de hennepplantage weer in uitstekende staat bevond. Hemzelf valt geen direct verwijt te maken van de aanwezigheid van de hennepplantage. Talis heeft geen nadeel ondervonden van de tekortkoming. Hij woont al 20 jaar in het gehuurde en als 66-jarige zal het lastig zijn elders contacten op te bouwen. De aanwezigheid van de hennepplantage heeft hem fysiek en mentaal zo aangegrepen dat hij in het ziekenhuis is opgenomen. De huisarts en maatschappelijk werker ontraden stressverhogende situaties, zoals een ontruiming. Verder wijst [huurder] op zijn medische toestand in het algemeen en het feit dat hij recent aanzienlijke kosten heeft gemaakt in verband met isolatie van de woning. Deze omstandigheden tezamen wegen volgens [huurder] zwaarder dan het belang van Talis.
4.10.
Duidelijk is dat een ontruiming voor [huurder] grote gevolgen zal hebben; zijn specifieke woonbelang is evident. Ook als wordt aangenomen dat [huurder] onwetend was van de hennepplantage – Talis stelt dat zij dat niet kan beoordelen – geldt dat [huurder] een risico heeft genomen door een ander zijn woning te laten gebruiken. Dat Talis voor dit gebruik toestemming heeft gegeven, maakt dat niet anders. Tegenover de ernst van de tekortkoming en het belang van Talis om hennepteelt uit haar woningen te weren, mede ook gezien het gevaarzettend karakter daarvan, ongeacht of een dergelijk gevaar zich ook heeft gemanifesteerd, is het belang van [huurder] onvoldoende zwaarwichtig om de ontruiming van de woning tegen te houden. [huurder] heeft nog betoogd dat Talis het door haar gevoerde zero-tolerancebeleid niet duidelijk communiceert en geen preventieve maatregelen neemt. Wel staat vast dat Talis een consequent beleid voert in die zin dat zij geen hennepkwekerijen in haar woningen tolereert en altijd tot beëindiging van de huurovereenkomst zal trachten te komen met name met het oog op het voorkomen van precedentwerking. Of het beleid al dan niet richting [huurder] voldoende is gecommuniceerd is niet van doorslaggevend belang. (Vergelijk ook Hof Arnhem 17 oktober 2006, LJN AZ3939).
4.11.
De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat de termijn van ontruiming, met het oog op de gezondheidssituatie van [huurder], op drie maanden wordt gesteld.
4.12.
Deze termijn van drie maanden komt voldoende tegemoet aan het belang van [huurder]. Daarnaast bestaat onvoldoende grond voor de door [huurder] verzochte afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad.
4.13.
De gevorderde machtiging om de hulp van de politie in te roepen wordt afgewezen, omdat deze, gelet op artikel 2 Politiewet, niet nodig is.
4.14.
[huurder] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Deze wordt toegewezen, met dien verstande dat aan de dwangsom na te melden maximum wordt verbonden.
4.15.
[huurder] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [huurder] om de woning aan de [adres] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken Talis niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen en die woning in goede staat aan Talis op te leveren en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Talis om, indien [huurder] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te doen bewerkstelligen op de door de wet voorgeschreven wijze, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [huurder] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 10.000,00;
5.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten, aan de zijde van Talis tot op heden begroot op € 92,82 aan dagvaardingskosten, € 112,00 aan griffierecht en € 400,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2013.