Uitspraak
3 april 2009
Eerste Kamer
07/11260
EV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te Tilburg,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. A.L.Chr.M. Oomen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als WonenBreburg, [verweerder 1] en [verweerster 2].
1. Het geding in feitelijke instanties
WonenBreburg heeft bij exploot van 19 juli 2005 [verweerder 1] gedagvaard voor de rechtbank Breda, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, de tussen WonenBreburg en [verweerder 1] bestaande huurovereenkomst betreffende de woonruimte te ontbinden met ingang van de datum van het vonnis, [verweerder 1] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de woonruimte geheel te ontruimen en [verweerder 1] te veroordelen om aan WonenBreburg te voldoen de verschuldigde en achterstallige huurpenningen. Bij exploot van 1 november 2005 heeft WonenBreburg [verweerster 2] gedagvaard en jegens haar hetzelfde gevorderd als jegens [verweerder 1].
De kantonrechter heeft, na beide zaken te hebben gevoegd, bij vonnis van 1 maart 2006 de bestaande huurovereenkomst tussen WonenBreburg en [verweerder 1] ontbonden, [verweerder 1] en [verweerster 2] veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen het vonnis van 1 maart 2006 heeft WonenBreburg hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Bij arrest van 12 juni 2007 heeft het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft WonenBreburg beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder 1] en [verweerster 2] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) WonenBreburg heeft met ingang van september 2004 een woning in [plaats] verhuurd aan [verweerder 1]. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden woonruimte is onder meer bepaald dat het verboden is in het gehuurde een hennepkwekerij in te richten.
(ii) In mei 2005 heeft de politie op de zolder van het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen met 156 planten. De stroomvoorziening was gemanipuleerd. [Verweerder 1] had reeds tweemaal geoogst.
(iii) Ten tijde van het bestaan van de hennepkwekerij hadden [verweerder 1] en [verweerster 2] al gedurende zes jaar een relatie. [Verweerster 2] was toen zwanger van [verweerder 1].
(iv) [Verweerster 2] heeft zich op 27 juli 2005 bij de GBA laten inschrijven aan het adres van het gehuurde. Op 14 september 2005 zijn [verweerder 1] en [verweerster 2] met elkaar getrouwd.
3.2 WonenBreburg heeft zowel tegenover [verweerder 1] als tegenover [verweerster 2] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Deze vordering is zowel in eerste aanleg als in hoger beroep toegewezen ten opzichte van [verweerder 1], maar afgewezen ten opzichte van [verweerster 2]. Kort samengevat heeft het hof aan laatstgenoemd oordeel ten grondslag gelegd dat [verweerster 2] ingevolge art. 7:266 lid 1 BW Pro door haar huwelijk met [verweerder 1] van rechtswege medehuurder van de woning is geworden. Door de ontbinding van de huurovereenkomst tussen WonenBreburg en [verweerder 1] die vervolgens heeft plaatsgevonden, is [verweerster 2] ingevolge art. 7:266 lid 3 BW Pro van medehuurder tot huurder geworden. De vraag of deze ontbinding doorwerkt in de van rechtswege ontstane huurrelatie tussen WonenBreburg en [verweerster 2], moet ontkennend worden beantwoord. [Verweerster 2] is huurder geworden in een "volwaardige" huurovereenkomst. Zij kan niet aansprakelijk worden gehouden voor het bestaan van de hennepkwekerij en evenmin heeft zij in dat kader onrechtmatig of in strijd met enige bijzondere rechtsplicht jegens WonenBreburg gehandeld. Ook kan niet worden gezegd dat het beroep van [verweerster 2] op haar "promotie" van medehuurder tot huurder, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (rov. 4.6.1-4.6.6).
3.3 Bij de beoordeling van het hiertegen gerichte middel wordt het volgende vooropgesteld.
Het op 1 augustus 2003, Stb. 2003, 230 ingevoerde art. 7:266 BW Pro - zakelijk overeenstemmend met art. 7A:1623g, ingevoerd bij wet van 21 juni 1979, Stb. 1979, 330 - verschaft in het eerste lid aan de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van woonruimte van rechtswege de positie van medehuurder, zolang de woonruimte hem tot hoofdverblijf strekt. Blijkens de parlementaire geschiedenis is de strekking van deze bepaling met name om, kort gezegd, de echtgenoot of geregistreerde partner in het geval van echtscheiding tussen hem en de huurder, een recht op huurbescherming toe te kennen (Kamerstukken II 1978/79, nr. 14 249, nr. 6, blz. 7-8). Voormelde wetsbepaling heeft niet tot gevolg dat de medehuurder partij wordt bij de huurovereenkomst. Wel is hij naast de huurder hoofdelijk aansprakelijk tegenover de verhuurder voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd (art. 7:266 lid 2 BW Pro). Daarom kan de positie van de echtgenoot of geregistreerde partner, zolang de woonruimte hem tot hoofdverblijf strekt, ten aanzien van rechten en verplichtingen die in de relatie tussen huurder en verhuurder opeisbaar zijn geworden nadat hij medehuurder is geworden, op één lijn worden gesteld met die van een contractpartij. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder tot huurder, en dus de contractuele wederpartij van de verhuurder (art. 7:266 lid 3 BW Pro).
3.4 In dit geding is het geval aan de orde dat de huurder ernstig is tekortgeschoten tegenover de verhuurder voordat de huurder in het huwelijk trad, terwijl de woonruimte ook zijn (latere) echtgenote tot hoofdverblijf strekte. Vervolgens heeft de verhuurder op de voet van art. 6:265 BW Pro ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, welke vordering is toe-gewezen. Het geding spitst zich erop toe of dientengevolge, zoals een letterlijke uitleg van
art. 7:266 lid 3 BW Pro zou meebrengen, de echtgenote van de huurder de status van huurder van de woonruimte verkrijgt, met als gevolg dat ook de oorspronkelijke huurder, thans als medehuurder, in het gehuurde kan blijven wonen. Dit zou tot het weinig aannemelijke gevolg leiden dat de bevoegdheid tot ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen, in een zodanig geval weliswaar aan de verhuurder ten dienste staat, maar in feite niet tot het beoogde resultaat kan leiden. Mede gelet op de hiervoor in 3.3 weergegeven strekking van art. 7:266, die deze consequentie niet rechtvaardigt, kan daarom niet worden aangenomen dat aan de bewoordingen waarin het derde lid van deze bepaling is gesteld, op dit punt beslissende betekenis toekomt.
3.5 Het onderhavige geval vertoont gelijkenis met het geval waarop is beslist in HR 9 december 2005, nr. C04/249, NJ 2006, 153. Ook toen was sprake van ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte wegens de aanwezigheid in strijd met de huurovereenkomst van een hennepkwekerij in het gehuurde, die daarin door een van de medehuurders werd geëxploiteerd. Anders dan in de onderhavige zaak ging het in dat geval om contractuele medehuur, terwijl ook de bijzonderheid dat de tekortkoming dateerde van voor het moment waarop van medehuur sprake werd, zich toen niet voordeed. Het geding spitste zich toe op de vraag of de tekortkoming ook kon worden tegengeworpen aan de andere huurder, die deze niet zelf had bewerkstelligd. De Hoge Raad oordeelde, kort samengevat, dat dit inderdaad het geval was omdat in het geval van contractuele medehuur ook de medehuurder die de tekortkoming niet zelf heeft bewerkstelligd, voor de gevolgen daarvan hoofdelijk aansprakelijk is. Deze aansprakelijkheid strekt zich uit over alle verplichtingen uit de huurovereenkomst en ziet dus ook op de onderhavige situatie; bij niet-nakoming is aldus niet relevant wie van beide huurders tekortschiet. Het ontbreken van wetenschap dienaangaande kan echter wel worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming ook tegenover de medehuurder de ontbinding rechtvaardigt.
3.6 In aanmerking genomen dat noch uit de tekst van art. 7:266 lid 3 BW Pro, noch uit de wetsgeschiedenis daarvan blijkt dat een bijzonder geval als het onderhavige door de wetgever onder ogen is gezien, maar dat de twee gevallen zoveel overeenstemming vertonen dat een verschillende behandeling niet is gerechtvaardigd, moet dit geval hetzelfde worden behandeld als het geval dat in genoemd arrest is beslist. Dit strookt met de omstandigheid dat de bevoegdheid tot ontbinding aan de verhuurder ten dienste staat vanwege de tekortkoming van de huurder ten aanzien van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst, en deze tekortkoming niet aan betekenis inboet doordat de echtgenoot of geregistreerde partner, die als medehuurder van rechtswege bij de huurovereenkomst is betrokken, niet ook zelf tekortschiet. Bovendien sluit dit aan bij het in HR 15 april 1977, nr. 11088, NJ 1978, 163 besloten uitgangspunt dat, in het vergelijkbare geval dat iemand toetreedt tot een tussen anderen bestaande overeenkomst, hij in beginsel die overeenkomst heeft te aanvaarden met inachtneming van alle op dat moment tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen. Dit uitgangspunt brengt mee dat hij in beginsel ook de rechtsgevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst die is gebaseerd op een ten tijde van de toetreding reeds bestaande tekortkoming, tegen zich moet laten gelden.
3.7 Dit alles betekent dat art. 7:266 lid 3 BW Pro in een geval als het onderhavige aldus moet worden uitgelegd, dat de beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van de ontbinding daarvan wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder, in beginsel ten gevolge heeft dat ook degene die na de tekortkoming van de huurder maar voor de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest. Evenals in het hiervoor in 3.5 aangehaalde arrest is beslist, geldt echter ook hier dat het ontbreken van wetenschap ten aanzien van de tekortkoming kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming ook tegenover de medehuurder de ontbinding rechtvaardigt.
3.8 Dit laatste is in de onderhavige zaak echter niet van praktisch belang omdat het hof - in cassatie onbestreden - heeft vastgesteld, zakelijk weergegeven, dat [verweerster 2] al voordat zij medehuurder werd, haar gewone woon- en verblijfplaats had in het gehuurde en kennis droeg van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, nu zij de geur van de hennep moet hebben opgemerkt (rov. 4.4.3). Daarin ligt besloten dat [verweerster 2] naar het oordeel van het hof, op het moment waarop zij van rechtswege medehuurder werd, niet te goeder trouw was ten aanzien van het bestaan van de tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigde.
3.9 De op het voorgaande gerichte klachten van onderdeel 1 slagen. Voor het overige behoeft het onderdeel geen behandeling, evenmin als de onderdelen 2 en 3.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 12 juni 2007;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder 1] en [verweerster 2] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van WonenBreburg begroot op € 465,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren O. de Savornin Lohman, als voorzitter, E.J. Numann, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op
3 april 2009.