Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/287
[naam eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman, werkzaam bij WOZ-specialisten,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 1.149.000,- (hierna: de waarde). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 12 april 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 januari 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser bij brief van 4 maart 2011 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 11 oktober 2011 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is niet verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
2.1.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Het bestreden besluit en het verweer
Verweerder stelt zich in het verweerschrift, onder verwijzing naar een taxatierapport van
ir. M. van Eekelen van 30 mei 2011, op het standpunt dat de waarde van de woning dient te worden bepaald op € 980.000,- en dat het beroep dientengevolge gegrond is.
De inhoud van de woning is, aan de hand van de NEN-2580 norm, correct bepaald op
1136 m³ inclusief de inhoud van de kelder. Verweerders taxateur heeft, hetgeen hem blijkens de jurisprudentie is toegestaan, zijn waardebepaling deels gebaseerd op andere objecten dan de objecten die staan vermeld op het taxatieverslag. Aan het door eiser overgelegde taxatierapport kan, bij gebrek aan inzicht in de vermelde vergelijking, niet eenzelfde gewicht worden toegekend als aan verweerders taxatie. Ook uit de vergelijking met het door eiser vergelijkbaar geachte object [adres 2] blijkt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, aldus verweerder. De waardering van zaken zoals een luxe keuken en luxe badkamers is afhankelijk van smaak en beïnvloedt in die zin de waarde niet objectief. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding stelt verweerder zich primair op het standpunt dat eiser niet in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding omdat hij geen kosten heeft gemaakt. Voorts komt volgens verweerder het voor taxatiekosten in rekening gebrachte bedrag niet voor vergoeding in aanmerking. Primair in verband met de verwevenheid tussen de werkzaamheden van de taxateur en de rechtsbijstandverlener, subsidiair gelet op de partijdigheid van de taxateur waardoor het taxatierapport geheel buiten beschouwing dient te blijven. Indien de rechtbank aanleiding ziet voor een proceskostenvergoeding komen, naar verweerder meent, de taxatiekosten slechts beperkt, voor een tijdsduur van ten hoogste drie uur, voor vergoeding in aanmerking. Voorts dient het uurtarief te worden beperkt tot € 50,- inclusief btw.
2.3. De gronden van het beroep
Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning ten hoogste € 820.000,- kan bedragen. Eiser baseert dit standpunt op het door hem overgelegde taxatierapport van Cournot Taxateurs van 1 maart 2011. Volgens eiser heeft de gemeente de inhoud van zijn woning niet juist bepaald. De door eiser ingeschakelde taxateur is uitgekomen op een inhoud van 960 m³, 1023 m³ inclusief de kelder. Deze dient echter niet te worden meegenomen in de inhoudsbepaling omdat dit geen woonruimte is. Eiser betoogt dat de verkoopcijfers van twee van de in het taxatieverslag vermelde objecten te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd om in de vergelijking te worden betrokken. Daarbij wijken de objectkenmerken van het object [adres 3] te veel af van die van eisers woning. Eiser acht het object [adres 2] wel voldoende vergelijkbaar met zijn woning. Dit object is ook betrokken in de waardebepaling van Cournot Taxateurs. Ook de overige door eisers taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten acht eiser wat betreft objectkenmerken goed vergelijkbaar met zijn woning. Eiser verzoekt om vergoeding van proceskosten voor de beroepsfase, waaronder de kosten voor het opstellen van het taxatierapport, ten bedrage van € 333,20.
2.4. Het oordeel van de rechtbank
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
In het verweerschrift heeft verweerder, naar aanleiding van het taxatierapport van ir. M. van Eekelen van 30 mei 2011, geconcludeerd tot een verlaging van de vastgestelde waarde naar
€ 980.000,-. Verweerder is dan ook niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd om de bij beschikking van 28 februari 2010 vastgestelde waarde van € 1.149.000,- aannemelijk te maken. Reeds hierom dient het beroep gegrond te worden verklaard en komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking.
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar en overweegt daartoe als volgt.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning zoals bepaald in het taxatierapport van taxateur Van Eekelen de juiste waarde is als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
Eiser was op 1 januari 2010 eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1]. Het betreft een vrijstaande woning. De woning ligt op een perceel van 533 m² en is gebouwd in 2008. De inhoud van de woning is berekend op 1136 m³. In hetgeen eiser in dat kader heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de wijze waarop verweerder de inhoud van de woning heeft bepaald.
De aanmerkelijk kleinere inhoud van de door taxateur Van Eekelen gehanteerde referentieobjecten Van [adres 4] en [adres 5] maakt deze objecten in beginsel minder geschikt om in de vergelijking te betrekken. De overige vier referentieobjecten zijn echter, gelet onder meer op het type object, inhoud en perceeloppervlakte goed vergelijkbaar met eisers woning. Voorts geeft het geheel van de in de matrix opgenomen gegevens een duidelijk inzicht in de waarde van eisers woning op de waardepeildatum. Rekening houdend met de verschillen tussen de referentieobjecten in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, bouwjaar en kwaliteit, komt de taxateur op een gemiddelde prognosewaarde van eisers woning van € 989.267,- - waarbij een vergelijking zonder de twee voormelde referentieobjecten overigens tot een gemiddelde prognosewaarde van € 1.001.625,- leidt - en op een taxatiewaarde in het economisch verkeer van € 980.000,-. De rechtbank ziet geen aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee de taxateur tot deze waarde is gekomen noch aan de inzichtelijkheid van het taxatierapport.
2.4.3. Hetgeen eiser heeft aangevoerd kan aan het voorgaande niet afdoen.
Eiser staaft zijn standpunt aangaande de waarde van zijn woning in grote mate op het door hem in de beroepsfase overgelegde taxatierapport van Cournot Taxateurs. Dit taxatierapport dient echter, gelet op artikel 8:34, eerste lid, van de Awb, buiten beschouwing te worden gelaten. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
WOZ-specialisten, onder welke handelsnaam eisers gemachtigde werkzaam is, vormt blijkens een door verweerder overgelegd uittreksel uit het handelsregister een onderdeel van WOZ-diensten B.V. Deze vennootschap voert blijkens dit uittreksel ook Cournot Taxateurs als handelsnaam. De rechtbank leidt hieruit af dat de werkzaamheden van zowel WOZ-specialisten als Cournot Taxateurs worden verricht voor rekening van WOZ-diensten B.V.
Het bedrijfsonderdeel WOZ-specialisten is opgericht met als doel het voeren van bezwaar- en beroepsprocedures. Dit gebeurt, blijkens de overgelegde documentatie, kosteloos, dan wel, volgens de uitleg dienaangaande op de website van WOZ-specialisten 'geheel kostenneutraal'. De rechtbank begrijpt hieruit dat alleen bij een gegrond beroep kosten worden doorberekend aan een cliënt. Deze kosten worden gelijkgesteld aan de hoogte van de proceskostenvergoeding. Hieruit volgt dat eisers gemachtigde een rechtstreeks financieel belang heeft bij de uitkomst van de procedure. Immers, slechts bij een gegrond beroep kunnen de gemaakte kosten (gedeeltelijk) in rekening worden gebracht. Onder deze kosten vallen - er is niet anderszins gesteld of gebleken - ook de kosten die in rekening worden gebracht door een door eisers gemachtigde als deskundige ingeschakelde taxateur. Al deze feiten en omstandigheden, tezamen en in onderling verband bezien, leiden de rechtbank tot de conclusie dat de in de onderhavige zaak ingeschakelde taxateur Cournot Taxateurs eenzelfde financieel belang heeft bij de uitkomst van de procedure als eisers gemachtigde. De aanwezigheid van dit belang verdraagt zich niet met het voorschrift van artikel 8:34, eerste lid, van de Awb dat een deskundige verplicht is zijn opdracht onpartijdig te vervullen (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van
30 november 2005, LJN: AU7190). Dit kan anders zijn indien uit het overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting duidelijk blijkt dat ondanks de geschetste omstandigheden van het geval sprake is van een kenbaar objectiveerbare expertise van de taxateur die de ontstane schijn van partijdigheid wegneemt. Daarbij kan worden gedacht aan het geval dat de inhoud van het rapport heeft bijgedragen aan de onderbouwing van de uiteindelijk vastgestelde waarde. In de onderhavige zaak is dit evenwel gesteld noch gebleken.
Nu het door eiser overgelegde taxatierapport buiten beschouwing wordt gelaten, komt de rechtbank aan de inhoud daarvan en hetgeen eiser in dat kader naar voren heeft gebracht niet toe. In hetgeen eiser overigens naar voren heeft gebracht ziet de rechtbank geen aanleiding om hem te volgen in zijn standpunt ten aanzien van de waarde van zijn woning. Eisers stelling aangaande de gehanteerde vergelijkingsobjecten berust op de in het taxatieverslag opgenomen referentieobjecten die, zoals verweerder was toegestaan, in het taxatierapport van taxateur Van Eekelen zijn vervangen door beter geschikte referentieobjecten. Daarbij onderschrijft de rechtbank het standpunt van verweerder dat de waardering van zaken zoals een luxe keuken en luxe badkamers in beginsel afhankelijk is van smaak en in die zin de waarde niet objectief beïnvloedt. Het door eiser vergelijkbaar geachte object [adres 2] is door verweerders taxateur in de vergelijking betrokken. De vergelijking met dit object leidt tot een prognosewaarde voor eisers woning van € 998.500,-, een bedrag hoger dan de door verweerder voorgestane waarde van € 980.000,-.
2.4.4. Met gebruikmaking van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht stelt de rechtbank de waarde van de woning [adres 1] vast op € 980.000,-.
Deze uitspraak zal in de plaats treden van de te vernietigen uitspraak op bezwaar.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het betoog van verweerder dat eiser niet in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding in verband met ontbreken van kosten omdat wordt geprocedeerd op basis van 'no cure no pay', faalt. De omstandigheid dat de, pas na afloop van de procedure, in rekening te brengen kosten gelijk worden gesteld met de toe te wijzen proceskostenvergoeding, maakt niet dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, zie het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2011, LJN: BT6841.
De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld op
€ 437,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde van € 437,- per punt bij een wegingsfactor 1). De verzochte vergoeding van taxatiekosten wordt in het licht van hetgeen is overwogen onder 2.4.3. niet toegekend. Gelet hierop kan hetgeen verweerder in dat kader overigens heeft aangevoerd, onbesproken blijven.
De rechtbank is niet gebleken dat eiser nog andere kosten heeft moeten maken die voor vergoeding in aanmerking komen.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking van 28 februari 2010 in dier voege dat de daarin voor de woning Noorderhoeve 4 vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 980.000,-;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 980.000,-;
- beveelt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 41,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 437,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te betalen aan eiser.
Aldus gegeven door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. W.M.P.M. Weerdesteijn en
O.B. Onnes, leden en door de voorzitter en mr. F.A.L.M. van Daal, griffier, ondertekend.