Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 67395 / HA ZA 06-2759
vonnis van de meervoudige kamer van 5 december 2007
in de zaak van
[reclamant],
wonende te Strijen,
reclamant,
gemachtigde ing. A.H. Doude van Troostwijk,
tegen
de lijst der geldelijke regelingen, opgemaakt door de landinrichtingscommissie in de ruilverkaveling Hoeksche Waard-Oost, hierna verder te noemen: de
landinrichtingscommissie,
met als belanghebbende:
[belanghebbende],
wonende te Strijen,
verschenen in persoon.
1. Het procesverloop
1.1. Reclamant heeft bij bezwaarschrift van 14 juni 2005 bij de landinrichtingscommissie bezwaar gemaakt tegen de lijst der geldelijke regelingen (bezwaarnummer 93) in de ruilverkaveling "Hoeksche Waard-Oost". Het bezwaar is behandeld door de landinrichtingscommissie en vervolgens door de rechter-commissaris. Nadat de behandeling door de rechter-commissaris niet tot overeenstemming heeft geleid, heeft de rechter-commissaris de zaak ter behandeling verwezen naar de terechtzitting van deze rechtbank van 18 december 2006. Op deze zitting is de zaak behandeld en zijn verschenen en gehoord reclamant, bijgestaan door zijn gemachtigde ing. Doude van Troostwijk voornoemd, vertegenwoordigers van de landinrichtingscommissie, bijgestaan door de toegevoegde ingenieur van het kadaster, alsmede een vertegenwoordiger van de Dienst landelijk Gebied. Namens de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit is tot slot verschenen en gehoord mr. J.P.M. Verhoeven, verder te noemen: de vertegenwoordiger van de Minister.
1.2. Behalve het bezwaarschrift behoren tot de processtukken het proces-verbaal met bijlagen d.d. 26 september 2006 van de behandeling bij de landinrichtingscommissie op 13 september 2006, het proces-verbaal van de behandeling bij de rechter-commissaris op 20 oktober 2006, de aldaar overgelegde schriftelijke aantekeningen van de vertegenwoordiger van de Minister alsmede de ter zitting van 18 december 2006 overgelegde schriftelijke aantekeningen met bijlagen van de gemachtigde van reclamant, ing. Doude van Troostwijk voornoemd, en de pleitnotities met één bijlage van de vertegenwoordiger van de Minister.
2. Het geschil en het bezwaar van reclamant
2.1. Reclamant heeft in de genoemde ruilverkaveling 19 percelen grond, met een totale oppervlakte van 41.21.04 ha. ingebracht en is in de toedeling met nagenoeg dezelfde percelen doch qua oppervlakte totaal met 41.82.95 ha. toegedeeld. Een gedeelte van zijn inbreng, groot 1.28.40 ha., is niet aan reclamant toegedeeld, maar aan belanghebbende [belanghebbende]. Deze grond is deels aansluitend gelegen nabij een gedeelte van de lintbebouwing aan de [adres] te Strijen en gedeeltelijk achter de bedrijfslocatie (kwekerij) van belanghebbende [belanghebbende]. Op de peildatum (moment van terinzagelegging van het Plan van Toedeling 23 november 2000 - 22 december 2000) was de bestemming van de gronden "agrarisch gebied".
2.2. Reclamant is van mening dat op de door hem ingebrachte en niet meer toegedeelde grond een niet-agrarische meerwaarde rustte en verzoekt om toekenning van een bedrag wegens niet-agrarische meerwaarde daarvan in het kader van de Lijst der Geldelijke Regelingen in de onderhavige ruilverkaveling.
2.3. Hij heeft betoogd dat de betreffende grond door [belanghebbende] inmiddels reeds gedeeltelijk in gebruik is genomen ten behoeve van de uitbreiding van het erf bij zijn bedrijf en ten behoeve van de plaatsing van een schuur, hetgeen impliceert dat deze grond voor de verkrijging via de ruilverkaveling voor [belanghebbende] ook al een hogere dan agrarische waarde vertegenwoordigde. Dit blijkt volgens reclamant ook uit het feit dat [belanghebbende] sr. in september 1995 hem het verzoek heeft gedaan om een kavel grond (± 1,5 ha. groot), gelegen tussen het bedrijf van [belanghebbende] en de boerderij van reclamant, aan [belanghebbende] te verkopen. Reclamant is hierop toen niet ingegaan omdat dit een verkleining van zijn huiskavel zou betekenen en nadelig zou kunnen uitvallen ten aanzien van de toedeling in de ruilverkaveling. Hetzelfde geldt voor de achter de woningen aan de [adres] gelegen gronden. Ook voor de verkoop van gedeelten van die gronden is reclamant door twee tot drie bewoners aldaar benaderd. Hij heeft hiervan afgezien op grond van dezelfde argumenten als hiervoor genoemd. Reclamant heeft belanghebbende [belanghebbende] ten tijde van de bezwarenbehandeling bij de rechter-commissaris aangeboden de betreffende grond terug te kopen tegen de agrarische waarde doch deze is daarop niet ingegaan. Daaruit kan volgens reclamant worden geconcludeerd dat [belanghebbende] ook wel inziet dat deze grond een meerwaarde heeft boven de agrarische waarde.
2.4. Reclamant wijst er voorts op dat in de Hoeksche Waard en ook daarbuiten in de loop der jaren vele gedeelten van agrarische percelen zijn verkocht aan aanliggende woningeigenaren ter uitbreiding van hun tuin dan wel ten behoeve van het houden van dieren of anderszins. Reclamant noemt daarbij als voorbeelden verkopen in het gehucht De Wacht, eveneens gelegen in de onderhavige ruilverkaveling, waarbij in 2003 gronden zijn verkocht voor een bedrag van € 45,-- per m², en verkopen in 2000 - 2005 in Zuid-Beijerland variërend in verkoopprijzen van rond € 22,-- tot € 80,-- per m². Tenslotte mag volgens reclamant niet onvermeld blijven dat in de Landinrichting IJsselmonde, alwaar het toekomstige Waalbos moet worden gerealiseerd, minnelijke onderhandelingen plaatsvinden ter voorkoming van onteigening waarbij de niet-agrarische meerwaarde van grond rond woningen wordt
meegenomen in de taxatie en waarbij het dan gaat om bedragen tussen de €20,-- en € 40,--
per m².
3. Het standpunt van de landinrichtingscommissie en de vertegenwoordiger van de Minister
3.1. De landinrichtingscommissie heeft zich aangesloten bij het standpunt van de vertegenwoordiger van de Minister.
3.2. Van het door de vertegenwoordiger van de Minister gevoerde betoog zijn pleitnotities overgelegd. De inhoud daarvan dient als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd. Kort samengevat luidt dit betoog als volgt.
3.3. Op grond van artikel 210 lid 1 sub c van de Landinrichtingswet (Liw) vormt andere dan agrarische waarde bij de lijst der geldelijke regelingen een verrekenpost tussen de oude inbrengende eigenaar en de nieuwe opkomende eigenaar. De meerwaarde komt ten goede aan de inbrengende eigenaar en ten laste van de toegedeelde eigenaar.
Het moment van beoordelen of sprake is van een waardeverandering, is het tijdstip waarop het plan van toedeling ter inzage is gelegd. Het plan van toedeling in de ruilverkaveling Hoeksche Waard-Oost heeft van 23 november 2000 - 22 december 2000 ter inzage gelegen. Deze periode geldt als peildatum voor de vaststelling van een eventuele niet-agrarische meerwaarde. Voor de beoordeling of de betrokken gronden op bedoeld tijdstip een andere en in dit geval een hogere waarde hadden dan de agrarische waarde dient als maatstaf te worden aangelegd of een redelijk handelend koper in voormelde periode bereid zou zijn geweest om, uitgaande van redelijke verwachtingen omtrent de toekomstige planologische ontwikkelingen in dat gebied, een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde.
3.4. De betrokken grond is geheel conform de regels van het Plan van Toedeling aan belanghebbende [belanghebbende] toegedeeld. Deze toedeling heeft gunstig bijgedragen aan de verkaveling van reclamant en andere ingelanden in dat deel van de polder. De gronden met agrarische bestemming zijn aan de huiskavel van belanghebbende [belanghebbende], die aldaar een kwekerij heeft, toegedeeld. De stelling van reclamant dat een enkele particulier wellicht bereid is tot het betalen van meer dan de agrarische waarde om zijn huisperceel te vergroten kan niet leiden tot een niet-agrarische meerwaarde. Het dient te gaan om objectieve factoren. De omstandigheid dat een particulier wellicht de grond aankoopt en onrechtmatig, in strijd met het bestemmingsplan, de grond gaat inrichten als tuin of hobbygrond, vormt evenmin een factor waarmee de landinrichtingscommissie bij het bepalen van niet-agrarische meerwaarde rekening dient te houden. Dergelijke aankopen hebben een speculatief karakter en kunnen volgens vaste jurisprudentie niet als een omstandigheid worden beschouwd die mag meewegen voor het bepalen van niet-agrarische meerwaarde bij de 2e schatting.
3.5. Er is geen enkele omstandigheid aangevoerd die ertoe leidt dat op het bedoelde gedeelte van de inbreng van reclamant dat is toegedeeld aan belanghebbende [belanghebbende] een niet-agrarische meerwaarde rust.
4. Het standpunt van belanghebbende [belanghebbende]
4.1. De belanghebbende [belanghebbende] heeft voor zijn standpunt verwezen naar het standpunt van de Landinrichtingscommissie en de Minister. [belanghebbende] heeft voorts bestreden dat derden vóór of ten tijde van de toedeling bereid waren tot aankoop van de aan hem toegedeelde grond of gedeelten daarvan, gelet op de bestemming daarvan. Hijzelf had ook geen belangstelling tot aankoop. [belanghebbende] wijst er daarbij op dat de grond, welke thans noodgedwongen gedeeltelijk door hem wordt gebruikt voor de opslag van containerplanten, moeilijk is te bewerken omdat loonwerkers vanwege de ongunstige ligging en beperkte toegankelijkheid er met hun grote machines niet kunnen komen.
5. De beoordeling
5.1. Ter beoordeling staat of het gedeelte van de ingebrachte percelen dat niet meer aan reclamant is toegedeeld, een niet-agrarische meerwaarde vertegenwoordigt.
5.2. De andere dan agrarische waarde der gronden als bedoeld in artikel 210 lid 1 onder c sub 3º Liw wordt ingevolge het bepaalde in artikel 210 lid 2 Liw vastgesteld naar het tijdstip van de tervisielegging van het plan van toedeling, in casu november/december 2000 (de peildatum).
5.3. Voor de beoordeling van de vraag of de betrokken grond op de peildatum een andere en in dit geval een hogere waarde had dan de agrarische waarde dient als maatstaf te worden aangelegd de vraag of een redelijk handelend koper op bedoeld tijdstip bereid zou zijn geweest om, uitgaande van redelijke verwachtingen omtrent de toekomstige planologische ontwikkelingen in het onderhavige geval in dat gebied, een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde. Voor de beantwoording van deze vraag dienen alle omstandigheden in aanmerking te worden genomen die in objectieve zin van invloed kunnen zijn op het ontstaan van dergelijke toekomstverwachtingen. Hierbij is niet alleen van belang het op dat moment, in het onderhavige geval november/december 2000, voor het betrokken gebied vigerende bestemmingsplan of het eventueel bestaan van een ontwerpbestemmingsplan of een voorbereidingsbesluit, welke voorzien in een wijziging van de bestemming van dat gebied, maar kunnen evenzeer andere feitelijke ontwikkelingen een rol spelen, die kunnen bijdragen aan het onstaan van redelijke verwachtingen omtrent de planologische toekomst van het gebied.
5.4. Gelet op de omstandigheden van het geval en gelet op hetgeen toen bekend was omtrent de planologische toekomst van het gebied, waarin de betrokken gronden zijn gelegen, moet worden aangenomen dat op het moment van tervisielegging van het plan van toedeling, een redelijk handelend koper niet bereid zou zijn geweest om meer dan de agrarische waarde voor de onderhavige grond te betalen. Daaromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
5.5. Op de inbreng van reclamant, waaronder het betrokken gedeelte dat aan belanghebbende [belanghebbende] is toegedeeld, rust ingevolge het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Strijen een agrarische bestemming. Dat was ook zo ten tijde van de peildatum (de terinzagelegging in november/december 2000 van het Plan van Toedeling). Gesteld noch gebleken is dat er ten tijde van de peildatum plannen bekend waren om de bestemming te wijzigen. Die zijn er thans ook niet.
5.6. De landinrichtingscommissie heeft als taak het realiseren van hetgeen in het door gedeputeerde staten vastgestelde landinrichtingsplan is opgenomen en is derhalve gebonden aan het landinrichtingsplan. In november/december 2000 was de bestemming van de betreffende percelen agrarisch en deze bestemming is tengevolge van het landinrichtingsplan niet gewijzigd. Evenmin bestonden er aanwijzingen voor een toekomstige wijziging. Ten tijde van de peildatum moet de mogelijkheid van ander dan agrarisch gebruik dan ook als pure speculatie worden beschouwd, zodat geen sprake is van een voldoende reële verwachting omtrent toekomstige planologische ontwikkelingen, waarmee een redelijk handelend koper bij een eventuele koop in het vrije verkeer rekening zou houden.
5.7. De enkele niet nader onderbouwde of van bewijs voorziene stelling dat particulieren - niettegenstaande de bestemming - bereid zouden zijn de grond aan te kopen om deze daarna te gaan inrichten als tuin of ter vergroting van hun woonperceel dient eveneens als louter speculatief te worden bestempeld en kan naar objectieve maatstaven niet leiden tot de conclusie dat de grond een niet-agrarische meerwaarde heeft. Het huidige gebruik van de grond door belanghebbende [belanghebbende] maakt dit op zichzelf beschouwd niet anders evenmin als het uitblijven van een reactie van [belanghebbende] op het eerder genoemde aanbod tot terugkoop van reclamant.
5.8. De door reclamant genoemde verkopen en onderhandelingen kunnen, gelet op het bovenstaande, evenmin bij gebreke van enige nadere onderbouwing en concretisering tot een ander oordeel leiden, nog daargelaten dat het merendeel van deze verkopen heeft plaatsgevonden ver na de peildatum en gronden betrof, gelegen op geheel andere locaties dan de onderhavige.
5.9. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank het bezwaar van reclamant ongegrond verklaren, waarbij reclamant als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure dient te worden veroordeeld. De rechtbank ziet aanleiding om de kosten aan de zijde van de Landinrichtingscommissie te begroten op nihil. Ook de kosten van [belanghebbende] als belanghebbende bij het bezwaar worden door de rechtbank op nihil begroot, nu niet is gebleken dat [belanghebbende] zich in het kader van deze procedure van juridische bijstand heeft voorzien, noch anderszins is gebleken dat proceskosten zijn gemaakt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het bezwaar van reclamant ten ongegrond;
veroordeelt reclamant in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de Landinrichtingscommissie en belanghebbende [belanghebbende] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mrs. H.T.J.F.Verhappen, P.W. van Baal en R.P. Broeders en uitgesproken door mr. R.P. Broeders ter openbare terechtzitting van 5 december 2007.