Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/221
[XXX], wonende te [woonplaats], eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Graafstroom, verweerder,
gemachtigden: mr. M.R. Hulst en T.J. van Sijpveld, medewerkers van de gemeente Graafstroom.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 380.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij de heffingsambtenaar. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 29 december 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 336.000,- en daarbij de aanslagen onroerende-zaakbelastingen verminderd.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 8 februari 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
Bij verweerschrift van 11 april 2006 heeft verweerder de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 305.000,-.
De zaak is op 16 oktober 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
Voorts is bij vorenbedoelde gemachtigden ter zitting verschenen de heffingsambtenaar van de gemeente Graafstroom.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet, voor zover van belang, geschieden de heffing en de invordering van gemeentelijke belastingen met toepassing van de Algemene wet, de Invorderingswet 1990 en de Kostenwet rijksbelastingen als waren die belastingen rijksbelastingen.
Ingevolge artikel 231, tweede lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet, voor zover van belang, gelden de bevoegdheden en de verplichtingen van de in de Algemene wet, de Invorderingswet 1990 en de Kostenwet invordering rijksbelasting genoemde functionaris "de inspecteur" voor de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. Verweerder stelt zich blijkens het verweerschrift op het standpunt dat hij de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en dat deze waarde nader dient te worden vastgesteld op € 305.000,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 4 april 2006 door G. Droog, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning. Met name heeft verweerder daarbij in acht genomen dat het een agrarische bedrijfswoning betreft.
Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat abusievelijk is aangegeven dat de bestreden uitspraak is gedaan namens verweerder, maar dat dit had moeten zijn de heffingsambtenaar van de gemeente Graafstroom. Daarbij hebben verweerders gemachtigden aangegeven, tevens in hun hoedanigheid van gemachtigden van de heffingsambtenaar, dat beide bestuursorganen inhoudelijk hetzelfde standpunt huldigen.
2.3. Eiser kan zich met de waardevaststelling van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat de waarde van de woning door Agrohome makelaars & taxateurs de woning op 8 december 2004 is getaxeerd op een bedrag van € 217.000,- en dat met de belastingdienst uiteindelijk een compromis is bereikt, waarbij op 2 mei 2005 is gekomen tot een bedrag van € 235.000,-. Verder voert eiser aan dat de vergelijkbare objecten niet bruikbaar zijn aangezien deze in het hoogste segment vallen en niets van doen hebben met bedrijven of agrarisch erf.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De rechtbank constateert dat de uitspraak van 29 december 2005 is gedaan namens burgemeester en wethouders van de gemeente Graafstroom. Bevoegd is de heffingsambtenaar als bedoeld in artikel 231,tweede lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet. Als heffingsambtenaar heeft het college van burgemeester en wethouders op 23 januari 2006 de Senior Beleidsmedewerker Financiën aangewezen. Gelet hierop is de uitspraak niet bevoegd genomen.
De rechtbank constateert voorts dat de waarde van de woning als vastgesteld in de bestreden uitspraak te hoog is vastgesteld, nu verweerder in het verweerschrift heeft aangegeven dat die waarde op € 305.000,- dient te worden gesteld.
Het beroep is derhalve gegrond. De bestreden uitspraak komt in aanmerking voor vernietiging.
2.4.2. De rechtbank ziet geen aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (verder te noemen: Awb) dat haar uitspraak in de plaats treedt van het te vernietigen besluit. Daartoe overweegt zij als volgt.
Niet is in geding dat de woning in gebruik is als bedrijfswoning ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Naar verweerder ter zitting heeft aangegeven is zogenaamde burgerbewoning van deze agrarische bedrijfswoning op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Derhalve is er in beginsel sprake van een beperking in het gebruik die uit de bestemmingsplanvoorschriften voortvloeit en waarmee bij de waardering ingevolge de Wet WOZ rekening moet worden gehouden (vergelijk: Hoge Raad, 20 december 2002; www.rechtspraak.nl; LJN: AF2256). Dit zou slechts anders zijn indien er van gemeentewege desgevraagd pleegt te worden meegewerkt aan bewoning door niet-agrariërs. In dat geval verschilt de woonbestemming van een woning bij een agrarisch bedrijf in beginsel niet van de woonbestemming van een woning die niet in samenhang met een agrarisch bedrijf wordt bewoond. Dan is er geen aanleiding aan te nemen dat de waarde in het economisch verkeer van de eerstbedoelde woning lager is dan van de laatstbedoelde woning (vergelijk: Gerechtshof Arnhem, 8 oktober 2002; LJN: AF0238).
Naar verweerder ter zitting heeft aangegeven wordt er van gemeentewege geen beleid gevoerd als hiervoor bedoeld. Derhalve stelt verweerder zich terecht op het standpunt dat het voor de bepaling van de waarde van de woning relevant is dat deze in gebruik is als agrarische bedrijfswoning. In dat licht bezien heeft verweerder echter naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de onder 2.4.1. genoemde waarde ad € 305.000,- de waarde is als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Uit de gedingstukken, waaronder het door verweerder overgelegde taxatierapport, blijkt onvoldoende op welke wijze bij deze waardevaststelling rekening is gehouden met de omstandigheid dat de geselecteerde vergelijkingsobjecten geen agrarische bedrijfswoningen zijn. Voorts acht de rechtbank onjuist verweerders kennelijke opvatting dat reeds het doel waarvoor het door eiser overgelegde taxatierapport is opgemaakt afbreuk kan doen aan de waarde ervan (vergelijk: Hoge Raad, 14 november 2003, nr. 38 399, BNB 2004/48).
Mitsdien acht de rechtbank het aangewezen dat de heffingsambtenaar alsnog met inachtneming van het voorgaande uitspraak doet op eisers bezwaar.
2.4.3. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Graafstroom op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
De verletkosten welke eiser in verband met de zitting heeft moeten maken zijn met toepassing van artikel 1, aanhef en onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 160,-, uitgaande van een dagdeel van 4 uur a € 40,- per uur. Dat eiser verder meer uren heeft besteed aan de behandeling van zijn zaak valt onder het procesrisico van een procespartij en valt derhalve niet onder het Besluit proceskosten bestuursrecht.
Niet is de rechtbank gebleken dat eiser nog andere proceskosten heeft moeten maken.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- beveelt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- vergoedt;
- beveelt verder dat verweerder aan eiser de door hem gemaakte verletkosten € 160,- vergoedt;
- wijst de gemeente Graafstroom aan als de rechtspersoon die voormelde kosten moet vergoeden.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.