Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 98/02666
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
ambtenaar : het Hoofd van de afdeling financiën c.a. van de gemeente [P] (hierna: de Ambtenaar)
beslissing : uitspraak op een bezwaarschrift
beschikking : waardevaststelling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), beschikking nummer [01]
peildatum/tijdvak : 1 januari 1995; tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000
mondelinge behandeling : De eerste mondelinge behandeling is gehouden te Arnhem op 13 oktober 2000.
Daarbij zijn verschenen belanghebbende alsmede [de Ambtenaar, vergezeld door taxateur A].
De tweede mondelinge behandeling is gehouden te Arnhem op 24 september 2002. Daarbij [is de Ambtenaar verschenen]. Belanghebbende is, met bericht dat op 24 september 2002 ter griffie per post is ontvangen, niet verschenen.
gronden:
1. Het beroepschrift is ondertekend door [X en B te Z]. De bestreden uitspraak is gericht aan [X]. Het Hof merkt in deze procedure [X] aan als belanghebbende.
2. Belanghebbende voert aan dat de tenaamstelling van de beschikking onjuist is omdat de onroerende zaak in eigendom is bij twee personen. Hij meent dat ook de tenaamstelling van de uitspraak op het bezwaar onjuist is. Deze klacht kan belanghebbende niet baten. Op grond van artikel 24, vierde lid, van de Wet WOZ kan, indien er meer dan één genothebbende krachtens eigendom kan worden aangewezen, de bekendmaking van de beschikking plaatsvinden aan één van hen.
3. Ook de klacht tegen de lange termijn die gemoeid is geweest met de behandeling van het bezwaarschrift kan belanghebbende niet baten. De loop van de procedure in belastingzaken brengt mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en/of de motivering van de waardebeschikking of de bestreden uitspraak op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak, gelegen aan de [a-weg 1 te Z], worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995.
5. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 272.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar zijn standpunt gewijzigd en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot ƒ 263.000.
6. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ten minste ƒ 263.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de Ambtenaar bij zijn vertoogschrift een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [A], als gediplomeerd WOZ-taxateur werkzaam bij [C] BV te [Q], waarin de waarde van de woning op de peildatum wordt getaxeerd op ƒ 265.000. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de verkoopopbrengsten van vier vergelijkingsobjecten opgenomen die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
7. Gelet op hetgeen hij in zijn vertoogschrift naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 263.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Ambtenaar aannemelijk maakt dat met de verschillen tussen belanghebbendes pand en de vergelijkingspanden op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden.
8. Belanghebbende heeft ter zitting van 13 oktober 2000 verklaard de door de Ambtenaar vastgestelde waarde op zichzelf niet te bestrijden. Hij stelt echter dat andere, identieke panden lager zijn gewaardeerd. Hij heeft begrepen dat andere panden zijn gewaardeerd op 80% van de waarde. Hij verwijst naar de waardering van [a-weg 2]; van dat pand is hem bekend dat het lager is gewaardeerd. Hij doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
9. De Ambtenaar heeft ter zitting van 13 oktober 2000 bestreden een beleid te voeren op grond waarvan onroerende zaken lager worden gewaardeerd. Het is mogelijk dat incidenteel een fout is gemaakt. Hij ontkent dat in een meerderheid van vergelijkbare gevallen onjuist zou zijn getaxeerd. De door belanghebbende bedoelde waarderingsverschillen worden veroorzaakt door het gegeven dat het in die andere gevallen om agrarische bedrijven gaat.
10. Het Hof heeft het verweer van de Ambtenaar in beginsel aannemelijk geacht, temeer nu belanghebbende tijdens de eerste mondelinge behandeling geen concrete gegevens naar voren heeft gebracht met betrekking tot de schending van het gelijkheidsbeginsel. Alsdan rust op belanghebbende de last zijn stelling nader te bewijzen. Het Hof heeft de behandeling van de zaak geschorst, en belanghebbende op zijn verzoek in de gelegenheid gesteld nadere gegevens aan te dragen die zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel, met name de zogenoemde meerderheidsregel, onderbouwen.
11. Belanghebbende heeft de hiervoor bedoelde gegevens neergelegd in zijn brief van 29 maart 2001. Voor zover thans nog van belang voor de onderhavige procedure heeft belanghebbende daarin het volgende opgemerkt:
- Volgens het vigerende bestemmingsplan rust op zijn onroerende zaak een agrarische bestemming.
- In de [P] zijn ongeveer 150 identieke agrarische tuinderswoningen gebouwd met schuur (schuren) op een erfkavel van ongeveer 5.000 m². De onroerende zaak van belanghebbende voldoet vrij goed aan het gemiddelde, met uitzondering van de oppervlakte die door de vorige eigenaar is teruggebracht tot minder dan 2.000 m². Belanghebbende heeft de gegevens van al deze objecten bij de Ambtenaar opgevraagd, maar hij heeft van slechts 20 objecten de gegevens gekregen.
- Mede aan de hand van pachterskaarten van de Dienst Domeinen [R] heeft belanghebbende uit de hiervoor bedoelde 150 objecten een selectie gemaakt van 17 objecten die redelijk vergelijkbaar zijn met zijn onroerende zaak. Naar zijn mening is zeker dat vrijwel alle erven van die 17 objecten groter zijn dan het zijne, en dat veel woningen, in tegenstelling tot de zijne, verbouwd zijn. De WOZ-waarde van de genoemde 17 objecten varieert van ƒ 123.000 tot ƒ 241.000, en belanghebbende berekent de gemiddelde WOZ-waarde van die objecten op ƒ 191.000.
- In de opgemaakte taxatie van zijn onroerende zaak is in eerste instantie voor de woning een bedrag opgenomen van ƒ 115.000, in tweede instantie van ƒ 157.000. De identieke woonhuizen [b-weg 3-1 en 3-2] zijn in de totaalwaarde begrepen voor bedragen van resp. ƒ 96.000 en ƒ 130.000.
12. De Ambtenaar heeft op vorenstaande gegevens gereageerd bij brief van 7 mei 2001. Daarin is, voor zover thans nog van belang, opgemerkt:
- Het object [b-weg 3-1] betreft een daadwerkelijk uitgeoefend agrarisch bedrijf. Bij belanghebbendes onroerende zaak staan de woondoeleinden van het object op de voorgrond; daarvoor is de vergelijkingsmethode gehanteerd.
- Tien objecten die voorkomen op de lijst van belanghebbende zijn niet goed vergelijkbaar omdat die in gebruik zijn als agrarisch bedrijf. De overige op de lijst voorkomende objecten zijn wel vergelijkbaar. Belanghebbende vergelijkt ten onrechte met de gemiddelde WOZ-waarde omdat uitgegaan moet worden van de verkoopwaarde van vergelijkbare objecten. Bovendien zijn de vergelijkbare objecten niet te laag gewaardeerd.
- Gelet op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en de instructie van de Waarderingskamer omtrent het zogenoemde gerechtvaardigd belang zijn aan belanghebbende voldoende gegevens verstrekt.
- De afzonderlijke elementen in de taxatieopbouw zijn niet van belang; het gaat er om of de waarde van het totaal juist is vastgesteld. Als de waarde van de door belanghebbende aangevoerde objecten laag voorkomt, komt dit door de agrarische bestemming. De waarde in het economische verkeer van een tot een agrarisch bedrijf behorende boerderij ligt in het algemeen lager vanwege de agrarische bestemming.
13. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat zijn onroerende zaak en de door hem geselecteerde 17 objecten liggen in een gebied met een, volgens het vigerende bestemmingsplan, agrarische bestemming. Eveneens onweersproken is dat in dat gebied bewoning van de woningen is toegestaan, ook indien de bewoner niet een agrarisch bedrijf uitoefent.
14. De woonbestemming van een woning, gelegen bij een agrarisch bedrijf, verschilt op zichzelf naar het oordeel van het Hof niet van de woonbestemming van een identieke woning die niet in samenhang met de uitoefening van een agrarisch bedrijf wordt bewoond. Daarom valt op voorhand niet in te zien waarom in een gebied waarin bewoning van woningen ook buiten de agrarische sfeer is toegestaan, een woning die behoort tot een agrarisch bedrijf anders, en wel lager, zou moeten worden gewaardeerd dan een woning die niet tot een agrarisch bedrijf behoort. Voor zijn stelling dat verkoopcijfers uitwijzen dat aan agrarische objecten in bedrijf andere waarden worden toegekend dan aan agrarische objecten in ruste voert de Ambtenaar geen enkel concreet en verifieerbaar bewijs aan. Evenmin is op voorhand aannemelijk dat dit ook geldt voor het onderhavige gebied waarvoor volgens het bestemmingsplan geen verkoopbelemmeringen gelden. De in het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport genoemde verkoopgegevens onderbouwen deze stelling niet nu daaruit niet blijkt of in die gevallen door de koper, de verkoper of wellicht door beiden al dan niet een agrarisch bedrijf werd, wordt of zal worden uitgeoefend. De Ambtenaar heeft zijn stelling onderbouwd met het voorbeeld dat landbouwgronden van agrarische bedrijven in het kader van de Wet WOZ niet in de waardering van deze objecten wordt betrokken. Nu dit niets zegt over de waardering van de daarbij behorende woningen overtuigt dit het Hof niet. Het maakt de vergelijking van belanghebbendes onroerende zaak met de door hem geselecteerde objecten alleen maar beter; de waarde van de landbouwgronden zijn immers niet in de WOZ-waarde opgenomen en belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat het gaat om in grote lijnen identieke situaties van (tuinders)erven met agrarische bestemming, waarbij de gebruikers tevens bewoner en eigenaar zijn en het erf met opstanden vrij kan worden verhandeld.
De Ambtenaar stelt voorts nog dat op deze grond tien objecten van de lijst van belanghebbende niet vergelijkbaar zijn, doch hij vermeldt niet welke tien objecten dat zijn. Van geen enkel object kan derhalve met zekerheid worden gezegd, ook niet indien op dit punt het gelijk aan de Ambtenaar zou zijn, dat belanghebbende het ten onrechte in zijn vergelijking heeft betrokken.
15. De Ambtenaar heeft gesteld dat de overige op de lijst voorkomende objecten vergelijkbaar zijn met het onderhavige object. De stelling van de Ambtenaar dat de door belanghebbende gehanteerde methode van waarderen, waarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde WOZ-waarden van de objecten, niet correct is, is in dit stadium van de procedure niet opportuun. Aan de orde is thans immers niet meer de vraag naar de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende in de zin van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, maar de vraag of de waardering van belanghebbendes onroerende zaak naar beneden moet worden bijgesteld omdat de toepassing van het gelijkheidsbeginsel zulks met zich brengt. Voor zijn stelling dat (bovendien) de vergelijkbare objecten niet te laag zijn gewaardeerd voert de Ambtenaar geen enkel concreet en verifieerbaar gegeven aan. Dit klemt te meer nu de Ambtenaar niet heeft aangegeven welke objecten naar zijn oordeel wel vergelijkbaar zijn met het object van belanghebbende.
16. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende aannemelijk dat zijn onroerende zaak in redelijke mate vergelijkbaar is met de 17 door hem geselecteerde objecten. Alsdan mag worden aangenomen dat de gemiddelde WOZ-waarde van die objecten zou uitkomen op ƒ 263.000 (of hoger, gelet op de derde opmerking van belanghebbende, opgenomen in onderdeel 11 hiervoor). Belanghebbende maakt aannemelijk dat het gemiddelde van de daadwerkelijk vastgestelde WOZ-waarden van de betreffende objecten niettemin ƒ 191.000 bedraagt, derhalve 72,6% van de eerstgenoemde waarde. Het tegendeel wordt door de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
17. De Ambtenaar maakt evenmin aannemelijk dat, naast het geval van belanghebbende, in 16 andere, met belanghebendes geval vergelijkbare, gevallen de waarde is vastgesteld conform artikel 17 van Pro de Wet WOZ.
conclusie
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende gegrond is en dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak moet worden verminderd tot ƒ 191.000.
proceskosten:
Het Hof acht termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten, nu van beroepsmatig verleende rechtsbijstand niet is gebleken, in goede justitie vast op € 25 voor reis- en verblijfkosten in verband met de eerste mondelinge behandeling.
beslissing:
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak [a-weg 1 te Z] voor de toepassing van de Wet WOZ per de waardepeildatum 1 januari 1995 tot € 86.672 (ƒ 191.000);
- gelast dat de Ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 27,23 (ƒ 60), en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 25 en wijst de gemeente [P] aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 8 oktober 2002 door mr. J.P.M. Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Gankema als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(J. Gankema) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 oktober 2002
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.