ECLI:NL:RBDHA:2025:21977

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel

Zaaknummer: C/09/686444 / HA ZA 25-507

Vonnis van 19 november 2025

in de zaak van

[partij A] B.V.te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

advocaat: mr. [naam 1] ,

tegen

[partij B]te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

advocaat: mr. T. Binnema.

1.Waar gaat deze zaak over?

1.1.

Partijen zijn voormalige zakenpartners. Zij verschillen ten eerste van mening over de vraag of zij hebben afgesproken dat [partij A] haar aandeel in het appartement aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de Onroerende Zaak 2) zou overdragen aan [partij B] . Ten tweede verschillen zij van mening over de vraag wie het beheer voerde over de panden die zij gezamenlijk in eigendom hadden en of nog een betaling moet plaatsvinden.

1.2.

De rechtbank acht voldoende onderbouwd dat een overeenkomst is gesloten tussen partijen tot levering van het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] . De rechtbank wijst de vordering om dit aandeel alsnog aan [partij B] over te dragen toe. [partij B] heeft vanaf 2 december 2015 van deze overeenkomst het beheer heeft uitgeoefend over de Onroerende Zaak 2. Maar naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij A] onvoldoende belang bij haar vorderingen daarover. De rechtbank acht verder onvoldoende onderbouwd dat [partij B] het beheer heeft uitgeoefend over de gezamenlijke panden vóór 2 december 2015. Voor een betaling ziet de rechtbank geen reden.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 2 juni 2025, met producties 1 tot en met 14;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 13;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 15 en 16;

- de akte overlegging producties, tevens akte tot rectificatie, van de zijde van [partij B] , met producties 14 tot en met 22;

- de akte overlegging producties tevens eiswijziging, met producties 17 tot en met 20;

- de door [partij A] overgelegde productie 21.

2.2.

Op 17 oktober 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. Mrs. [naam 1] en Binnema hebben verder spreekaantekeningen voorgelezen overgelegd. Van deze mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

3.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

3.1.

[naam 1] , directeur-grootaandeelhouder van [partij A] , en [partij B] zijn voormalige zakenpartners. Het ging om een informele samenwerking die betrekking had op het verwerven en exploiteren van onroerend goed. Aanvankelijk nam [naam 1] deel aan deze samenwerking door middel van [bedrijfsnaam] B.V., later door middel van [partij A] .

3.2.

[partij A] en [partij B] zijn van 4 oktober 2012 tot 2 december 2015 gezamenlijk eigenaar geweest van de volgende onroerende zaken (hierna: de Onroerende Zaken 1):

de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres 2] in [plaats] ;
de woning, staande en gelegen aan de [adres 3] in [plaats] ;
de bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres 4] in [plaats] ;
het winkelpand met ondergrond, erf en verder bijbehoren, staande en gelegen aan de [adres 5] in [plaats] ;
een onbekend aandeel in de weg (poort) gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] ;
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw en zolder op de eerste verdieping, plaatselijk bekend [adres 6] in [plaats] .

3.3.

[partij A] en [partij B] zijn 4 oktober 2012 eigenaar geworden van de Onroerende Zaak 2. De Onroerende Zaken 1 en de Onroerende Zaak 2 worden hierna gezamenlijk de Onroerende Zaken genoemd.

3.4.

Bij brief van 16 juli 2014 heeft ING Bank N.V. (hierna: ING) aan [partij B] geschreven:

‘Wij schrijven u in verband met de onroerende zaken te [plaats] die u samen met de heer [naam 1] ( [bedrijfsnaam] B.V./ [partij A] B.V.) in eigendom heeft.

De heer [naam 1] (c.q. zijn vennootschappen) is inmiddels geruime tijd in verzuim met de nakoming van zijn verplichtingen jegens ING, ondanks herhaalde aanmaningen en toezeggingen. De financiering is inmiddels door ons opgeëist per 31 augustus 2014. Indien integrale betaling per die datum achterwege blijft, zijn wij genoodzaakt over te gaan tot uitwinning van onze zekerheidsrechten. Hieronder valt ook het hypotheekrecht op de drie onroerende zaken die u gezamenlijk in eigendom heeft.’

3.5.

Op 29 augustus 2014 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten betreffende [adres 6] in [plaats] . In de huurovereenkomst staat:

‘ [partij A] B.V., statutair gevestigd te [vestigingsplaats 2] , met feitelijk adres [adres 7] , [postcode 1] te [plaats] , ingeschreven in de Kamer van Koophandel onder dossiernummer [nummer] , in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer [naam 1] , geboren op [geboortedatum 1] 1952 te [geboorteplaats 1]

De heer [partij B] , geboren op [geboortedatum 2] 1952 te [geboorteplaats 2] , wonende te [woonplaats] , [postcode 2] , [adres 8]

hierna te noemen ‘verhuurder’,

(…)

4.12

Rekeningnummer

Alle betalingen die huurder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, inclusief de waarborgsom, zullen door huurder in wettig Nederlands betaalmiddel en zonder compensatie en/of korting worden gedaan aan de beheerder, rekeningnummer ten name onder vermelding van welke termijn wordt voldaan. De huur dient tot nader order door middel van een automatische betaling te worden overgemaakt op bankrekeningnummer
[rekeningnummer] t.n.v. [partij A] B.V.

(…)

Beheerder

7.1

Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op verhuurder zelf.’

3.6.

Op 4 juni 2015 hebben partijen de panden aan de [adres 4] , [adres 3] en [adres 2] in [plaats] verkocht aan de [naam stichting] (hierna: de stichting) voor een bedrag van € 300.000,00. Deze panden zijn op 2 december 2015 geleverd.

3.7.

Bij brief van 10 september 2015 heeft ING aan [naam 1] geschreven:

‘Over de executoriale verkoop hebben wij de mede-eigenaar van deze objecten, de heer [partij B] , geïnformeerd. De heer [partij B] heeft mondeling aangegeven dat hij de reeds door u geaccepteerde koopovereenkomst inzake de verkoop van de onroerende zaken B1, B2, C1 en C2 tegen een verkoopsom van € 300.000,00 eveneens zal ondertekenen. Tevens heeft hij aangegeven dat hij voor de overige onroerende zaken A1, A2 en B3, een bod wil uitbrengen van EUR 140.000,00 op uw onverdeelde eigendommen. Na acceptatie van dit bod en de hierop volgende levering van de zaken zal de heer [partij B] (of een nader te noemen meester) de gehele eigendom van de betreffende zaken verwerven. Zoals met u besproken ondersteunt ING deze bieding. Na de afronding van deze beide transacties heeft ING op uw vennootschappen nog een restant vordering van circa € 35.000,00.

(…)

Zoals met u besproken en mondeling door u geaccepteerd is ING bereid om de restantvordering geheel te kwijten, onder de volgende strikte voorwaarden:

De verkoop van de objecten B1, B2, C1 en C2 wordt voor 30 september 2015 geheel afgerond (inclusief het transport) op basis van een verkoopprijs van € 300.000;

U accepteert de bieding ad. € 140.000,00 van de heer [partij B] op uw onverdeelde eigendommen in de objecten A1, A2 en B3. Op uiterlijk vrijdag 18 september ontvangen wij van u een kopie van de getekende koopovereenkomst met de heer [partij B] . Deze transactie zal voor vrijdag 8 oktober worden afgerond.

De gehele netto verkoopopbrengst zal worden aangewend ter aflossing van de Faciliteiten A en B;

(…)’

3.8.

Bij e-mail van 8 oktober 2015 heeft ING aan partijen geschreven:

‘In aanvulling op de bijgesloten overeenkomst d.d. 10 september 2015 melden wij u dat ING akkoord gaat met de verkoop van de onverdeelde eigendommen (zoals omschreven in de overeenkomst) van A1, A2 en B3 voor een koopsom van € 130.000 in plaats van € 140.000. Als gevolg hiervan zal ING een bedrag van circa € 45.000 kwijten in plaats van circa € 35.000. De hieraan gekoppelde voorwaarden zijn: (i) alle in de overeenkomst van 10 september genoemde transacties worden afgerond voor 1 november 2015 (ii) ING ontvangt een netto verkoopopbrengst van € 300.000 voor de verkoop van de onderdelen B1, B2 en C1. Alle met deze transactie gebonden kosten komen uiteraard voor uw rekening.’

3.9.

Op 2 december 2015 heeft notaris [naam 2] een akte verdeling en levering opgemaakt waarin staat:

‘
INLEIDING

- Partijen bezitten in mede-eigendom de navolgende onroerende zaken:

A.1. het winkelpand met ondergrond, erf en verder bijbehoren, staande en gelegen aan de [adres 5] te [plaats] , kadastraal bekend[kadastraal kenmerk 1], tezamen groot twee are en negenendertig centiare;

2.
2. een onbekend aandeel in de weg (poort) gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] , kadastraal bekend[kadastraal kenmerk 2] ,groot vijftig centiare;

B. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond van het gebouw en zolder op de eerste verdieping, plaatselijk bekend als [adres 6] te [plaats] , kadastraal bekend[kadastraal kenmerk 3] ,uitmakende het twintig/eenhonderdste (20/100) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het gebouw omvattende bedrijfsruimte, kantoor, opslagruimte en bovenwoningen, onder en bijgelegen grond, plaatselijk bekend [adres 9] en [adres 6] te [postcode 3] [plaats] en [adres 10] te [postcode 4] [plaats] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend [kadastraal kenmerk 4] , groot drie are zeventig centiare;

(…)

VERDELING

Partijen zijn met elkaar een verdeling overeengekomen van voormelde gemeenschap en wel in die zin dat aan de deelgenoot [partij B] zijn toebedeeld: voormelde onroerende zaken, onder de verplichting om wegens overbedeling aan de deelgenoot [partij A] uit te keren een som geld ten bedrage van eenhonderddertigduizend euro (€ 130.000,00).’

3.10.

Bij brief van 11 juli 2023 heeft de accountant van [partij A] aan [partij B] geschreven over de Onroerende Zaak 2:

‘Volgens de kadastrale gegevens die wij hebben laten opvragen door Cliént volgt dat naast u cliënt 50% eigenaar is van dit object.

Uit navraag blijkt dat wij vraagtekens moeten stellen bij de wijze waarop dit object in uw gedeeltelijke bezit is gekomen. Om die reden benaderen wij u rechtstreeks.

Volgens het Kadaster bent u sedert 2007 in bezit geraakt van 50% dit object. Cliënt zat toen met meerdere financiële problemen, waar u hem bij zou helpen. Inmiddels weten we allebei dat daar enige procedures uit zijn gevolgd, welke bepaalde uitkomsten hebben gekregen.

Bij de financiële afwikkeling van enkele zaken waar cliënt door ons kantoor is ondersteund, kwam ook dit object voor cliënt in beeld. Cliënt gaf aan dat dit gedeeltelijk verkocht zou zijn aan een kerkelijke instelling om problemen met de toenmalige financier op te lossen. Wij hebben dit toen even gelaten voor wat het was, tot dat wij hier zelf nader onderzoek naar konden doen.

Naar nu blijkt heeft u de zaak met de financier opgelost op 9 maart 2009 voor de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 10] , [adres 2] en [adres 1] , waarbij echter de financiële afwikkeling volledig onduidelijk is.

(…)

Namens de Cliënt krijgen wij graag binnen 10 dagen inzage in de door u voorgenomen herontwikkeling, alsmede de administratieve verantwoordingen van de afgelopen jaren tot heden..’

3.11.

Bij brief van 24 mei 2024 heeft de advocaat van [partij A] aan ING geschreven:

‘Het is nooit de bedoeling van cliënt geweest om de [adres 1] buiten de afwikkeling te houden. Kennelijk heeft de makelaar of de notaris bij de verkoop en levering van het onroerend iets anders gedaan dan was beoogd. Cliënt ging er altijd van uit dat de [adres 1] in 2015 was verkocht en overgedragen. Cliënt heeft vanaf 2015 ook nooit belastingaanslagen voor OZB ontvangen voor de [adres 1] . Het verbaasde cliënt dan ook zeer toen hij medio 2023 door een kennis werd getipt, dat hij nog steeds gezamenlijk eigenaar van de [adres 1] is.’

3.12.

Bij e-mail van 28 juni 2024 heeft een taxateur van Buddies Real Estate B.V. [partij B] laten weten dat hij mogelijkheden zag om tot een succesvolle transactie van de Onroerende Zaak 2 te komen. Hij verwachtte een transactieprijs rond € 55.000,00 kosten koper.

3.13.

Bij e-mail van 8 juli 2024 heeft [naam 3] , makelaar van de stichting, aan [partij B] geschreven:

‘Ik heb nu de prijs van de aannemer voor de Afbouw van jouw appartement op de 1e etage; kosten inklusief definitieve eigen toegang op de begane grond; exclusief eigen nutsvoorzieningen € 220,000,- inkl. BTW’

3.14.

Bij e-mail van 2 december 2024 heeft de advocaat van [partij A] aan de advocaat van [partij B] geschreven:

‘Mijn cliënt was er tot medio juli 2023 niet mee bekend dat hij nog altijd eigenaar is van de [adres 1] in [plaats] . Als gevolg van gezondheidsproblemen is kennis verloren gegaan en was cliënt niet (meer) bekend met het feit dat het object nimmer is verkocht of geleverd. Het was pas na onderzoek van eMGé accountants in 2023 dat cliënt werd gewezen op de eigendom.’

3.15.

Bij e-mail van 25 september 2025 heeft ING aan de advocaat van [partij A] geschreven:

‘Als wij uw brief samenvatten, dan stelt u zich nu op het standpunt dat de afspraken uit de brief van 15 september 2015 (de “Brief”) nadien zijn gewijzigd. Die wijziging zou inhouden dat het vastgoed gelegen aan de [adres 1] niet meer hoeft te worden verkocht.

Wij stellen voorop dat uw brief inhoudt dat u thans de uitleg van ING over de lezing van de Brief onderschrijft. U stelt zich echter op het aanvullende standpunt dat deze afspraak later is gewijzigd.

U onderbouwt uw standpunt dat een wijziging zou hebben plaatsgevonden met een email van 8 oktober 2015 van de heer [naam 4] aan uw cliënt (de “Email”). Wij lezen in deze email dat ING genoegen neemt met een koopsom van EUR 130.000 in plaats van EUR 140.000 en als gevolg daarvan EUR 45.000 in plaats van EUR 35.000 kwijt. Zulks onder de voorwaarde dat (i) alle transacties genoemd in de Brief worden afgerond en (ii) ING EUR 300.000 ontvangt uit de verkoop van de objecten B1, B2 en C1.

Wij stellen vast dat de Email niet evident inhoudt dat de afspraken zoals vastgelegd in de brief worden gewijzigd, anders dan de verlaging van de koopsom en de gevolgen daarvan. Wij zien in de Email geen enkele verklaring voor het feit dat ING ermee zou hebben ingestemd dat uw cliënt vastgoed zou behouden, ondanks het feit dat hij een schuld bij ING houdt. Wij signaleren ook dat in de email als voorwaarde wordt gesteld dat alle transacties genoemd in de brief worden uitgevoerd, dus ook de transactie met betrekking tot de [adres 1] . In dat licht lijkt het niet noemen van de [adres 1] onder ii eerder een kennelijke verschrijving. Daarbij komt dat u ook geen verklaring geeft voor de door u aangevoerde plotselinge wijziging van de overeenkomt. Waarom zou ING ermee instemmen dat uw cliënt vastgoed mag behouden, terwijl (a) op dat vastgoed een hypotheek ten gunste van ING rust en (b) ING een restvordering op uw cliënt kwijt. Als uw cliënt een bevredigend antwoord heeft op deze vraag, dan horen wij dat graag per ommegaande.’

3.16.

Bij e-mail van 1 oktober 2025 heeft ING aan de advocaat van [partij A] laten weten dat zij na lang beraad heeft besloten [partij A] het voordeel van de twijfel te geven en in te stemmen met royement van de hypothecaire inschrijving bij het Kadaster op de Onroerende Zaak 2.

4.Het geschil

In conventie

4.1.

[partij A] vordert in conventie - samengevat en na eiswijziging - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [partij B] veroordeelt aan [partij A] , op straffe van een dwangsom:

i) een afschrift te verstrekken van alle opbrengsten en kosten van het beheer van de Onroerende Zaken;
ii) rekening en verantwoording af te leggen over het beheer van de Onroerende Zaken;

II. [partij B] veroordeelt tot betaling aan [partij A] van de aan haar toekomende vergoeding (wegens onderbedeling), zijnde de helft van het totale resultaat uit de Onroerende Zaken;

III. de verdeling van de Onroerende Zaak 2 als volgt vaststelt:

i) [partij A] is gerechtigd om de Onroerende Zaak 2 namens de gemeenschap tegen een marktconforme prijs te verkopen en over te dragen;
ii) voor het geval [partij A] binnen zes maanden na de datum van dit vonnis niet de overdracht heeft bewerkstelligd: het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] toedeelt, onder betaling door [partij B] aan [partij A] van een marktwaarde van het aandeel van [partij A] ;

IV. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van alle voor een verkoop en/of overdracht zoals genoemd in punt III van [partij B] benodigde medewerking en/of (rechts)handelingen en/of wilsverklaringen;

V. bepaalt dat voor het geval de medewerking van [partij B] voor een verkoop en/of overdracht zoals genoemd in punt III nodig is, dit vonnis in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door [partij B] van de koopovereenkomst en van de door de notaris op te stellen akte van levering en inschrijving daarvan in de openbare registers;

een en ander onder veroordeling van [partij B] in de kosten van de procedure.

4.2.

[partij A] legt aan de vordering in conventie onder I ten grondslag dat zij met [partij B] in een gemeenschap zit/zat met betrekking tot de Onroerende Zaken. Zij heeft de onderbouwing van alle opbrengsten en kosten met betrekking tot de Onroerende Zaken nodig om te bevestigen dat het beheersresultaat van [partij B] correct is. Volgens [partij A] is [partij B] de beheerder van de Onroerende Zaken 1 geweest en thans de beheerder van de Onroerende Zaak 2. Volgens [partij A] deed en doet hij de volledige exploitatie van de Onroerende Zaken: uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, betaling van eigenaarslasten, aangaan van huurovereenkomsten, contact met huurders, etc.

4.3.

Aan de vordering onder II legt [partij A] ten grondslag dat [partij B] het aandeel van [partij A] in de opbrengst aan haar dient te betalen.

4.4.

Aan de vordering onder III legt [partij A] ten grondslag dat zij als deelgenoot op grond van artikel 3:178 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen.

4.5.

Aan de vorderingen onder IV en V legt [partij A] ten grondslag dat zij ermee rekening moet houden dat [partij B] niet zal voldoen aan zijn verplichting om mee te werken aan de verkoop en levering van de Onroerende Zaak 2.

4.6.

[partij B] voert verweer.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

4.8.

[partij B] vordert in reconventie - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1.
Primair:

[partij A] veroordeelt om binnen veertien dagen alle medewerking te verlenen aan de levering van (haar aandeel in) de Onroerende Zaak 2, conform de tussen partijen overeengekomen wijze van verdeling, op straffe van een dwangsom, onder bepaling dat het vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats komt van alle voor levering van [partij A] benodigde medewerking en (rechts)handelingen en/of wilsverklaringen, indien [partij A] niet binnen 28 dagen na betekening van het vonnis haar medewerking verleent;

2.
Subsidiair:

a. de verdeling van de gehele civiele gemeenschap tussen partijen vaststelt ten aanzien van de Onroerende Zaak 2, en de baten/vruchten en schulden van de gemeenschap als volgt:

1. de Onroerende Zaak 2 toedeelt aan [partij B] , tegen een waarde van € 33.000,00;

2. de schulden van de gemeenschap met een waarde van - € 436.813,06 toedeelt aan [partij B] ;

3. de baten/vruchten van de gemeenschap met een totaal van € 27.000,00 toedeelt aan [partij A] ;

b. [partij A] veroordeelt tot betaling aan [partij B] van € 204.906,53 wegens

overbedeling;

een en ander onder veroordeling van [partij A] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

4.9.

Aan de primaire vordering legt [partij B] het volgende ten grondslag. Partijen zijn al tot een verdeling van de Onroerende Zaak 2 gekomen en [partij A] is op grond daarvan gehouden (zijn aandeel in) de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] te leveren. Het was oorspronkelijk de bedoeling dat [partij B] het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaken zou overnemen voor een bedrag van € 245.000,00. [partij B] verwijst naar een door hem overgelegde conceptovereenkomst van 5 december 2014. De conceptovereenkomst is volgens hem niet definitief geworden omdat ING, die de opbrengst onvoldoende vond, niet met de beoogde overdracht kon instemmen. Daarom hebben partijen de panden aan de [adres 4] , [adres 3] en [adres 2] aan de stichting verkocht voor een bedrag van € 300.000,00. [partij B] nam het aandeel van [partij A] in het resterende deel van de Onroerende Zaken over.

4.10.

[partij B] stelt dat hij het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de Onroerende Zaak 2 aan hem was geleverd. Nadien heeft hij zich ook gedragen alsof hij eigenaar was van de Onroerende Zaak 2 door vanaf eind 2015 alle kosten te dragen. [partij B] benadrukt dat ook [naam 1] tot medio 2023 niet wist dat het aandeel van [partij A] niet aan [partij B] was geleverd. [partij B] wijst op de brief van de accountant van 11 juli 2023, de brief van de advocaat van [partij A] van 24 mei 2024 en de e-mail van de advocaat van [partij A] van 2 december 2024.

4.11.

Aan de subsidiaire vordering legt [partij B] ten grondslag dat alsnog een verdeling moet plaatsvinden. Het gaat dan niet alleen om de Onroerende Zaak 2, maar ook om de nog niet verdeelde baten/vruchten die met de gemeenschap zijn behaald en de nog niet verdeelde schulden. [partij B] heeft er belang bij dat de Onroerende Zaak 2 aan hem wordt toebedeeld en is bereid het aandeel van [partij A] over te nemen. Voor de waarde dient zijns inziens aansluiting te worden gezocht bij de WOZ-waarde sinds 2018: € 33.000,00. Verder heeft [partij B] een bedrag van € 469.813,06 uitgegeven ten behoeve van de gemeenschap. [partij A] daarentegen heeft tot en met 2015 een bedrag van € 27.000,00 aan huurpenningen ontvangen en behouden, zo stelt [partij B] .

Deze wijze van verdeling van [partij B] leidt tot het volgende:

[partij B] ontvangt:

de Onroerende Zaak 2 € 33.000,00;
de schulden van de gemeenschap
saldo - € 436.813,06 (negatief)

[partij A] ontvangt:

 de vruchten/baten van de gemeenschap € 27.000,00 (positief)

[partij A] wordt een bedrag van (€ 436.813,06 - € 27.000,00 =) € 409.813,06 overbedeeld. Van dat bedrag moet [partij A] de helft aan [partij B] betalen, te weten € 204.906,53.

4.12.

[partij A] voert verweer.

4.13.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5.De beoordeling

Vorderingen in conventie III, IV en V, vorderingen in reconventie

5.1.

De rechtbank zal eerst beoordelen of tussen partijen een overeenkomst is gesloten tot verdeling en levering van het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] .

Overeenkomst

5.2.

Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. Het aanbod en de aanvaarding zijn wilsverklaringen. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en met welke inhoud, is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.^[1]

5.3.

Naar het oordeel van de rechtbank is tussen partijen in 2015 een overeenkomst gesloten tot verdeling en levering van het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] . De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

5.4.

Volgens [partij B] hebben partijen mondeling afgesproken dat een drietal onroerende zaken zouden worden geleverd aan de stichting, en dat [partij B] met betrekking tot de overige onroerende zaken het aandeel van [partij A] zou overnemen tegen betaling van € 130.000. In de brief van 10 september 2015 is het aanbod van [partij B] onjuist door ING verwoord, omdat in de brief ten onrechte staat dat de stichting ook de Onroerende Zaak 2 (C2) zal verwerven, en dat [partij B] aan [partij A] een bedrag van € 140.000 zal betalen. [partij B] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij destijds telefonisch contact heeft opgenomen met ING, en dat ING de brief van 10 september 2015 vervolgens in de e-mail van 8 oktober 2015 heeft gecorrigeerd. In de e-mail van 8 oktober 2015 is weliswaar tot uitdrukking gekomen dat de Onroerende Zaak 2 geen onderdeel uitmaakt van de transactie met de stichting, maar is ING vergeten om op te nemen dat de Onroerende Zaak 2 wel onderdeel uitmaakt van de afspraken tussen [partij A] en [partij B] . Waarschijnlijk zijn de afzonderlijke notarissen bij het opstellen van de leveringsaktes uitgegaan van de e-mail van 8 oktober 2015 van ING, en is om deze reden verzuimd om het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] te leveren.

5.5.

[partij A] heeft de voorgaande stellingen van [partij B] onvoldoende gemotiveerd weersproken.

5.6.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam 1] nadrukkelijk verklaard dat het de bedoeling was dat de Onroerende Zaak 2 werd verkocht aan [partij B] . Dit strookt naar het oordeel van de rechtbank met de overige inhoud van de brief van ING van 10 september 2015 en de e-mail van 8 oktober 2015, waarin staat dat ING de restantvordering van [partij A] kwijtscheldt als zij de Onroerende Zaken - waaronder de Onroerende Zaak 2 - van de hand doet, en de opbrengst aan ING doet toekomen. Het valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet te begrijpen waarom ING zou instemmen met het kwijtschelden van een schuld van € 45.000 indien zij ter zake van Onroerende Zaak 2 nog haar rechten als eerste hypotheekhouder ten gelde kon maken. Partijen hebben zich verder na december 2015 ook gedragen alsof [partij B] de enige eigenaar van de onroerende zaak was, en tot 2023 geen contact meer met elkaar gehad. Ten slotte staat ook in de brief van de advocaat van [partij A] aan ING van 24 mei 2024 dat het nooit de bedoeling is geweest om de Onroerende Zaak 2 buiten de afwikkeling te houden, hetgeen er op wijst dat de Onroerende Zaak 2 inderdaad onderdeel uitmaakt van de tussen partijen en ING gemaakte afspraken.

5.7.

Hetgeen [partij A] heeft aangevoerd legt onvoldoende gewicht in de schaal. Volgens [partij A] volgt uit de e-mail van 8 oktober 2015 van ING dat het een bewuste keuze is geweest om de Onroerende Zaak 2 buiten de overeenkomst tussen haar en [partij B] te laten, maar [partij A] heeft niet kunnen uitleggen welke reden dan aan deze keuze ten grondslag heeft gelegen. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. Dat ING uiteindelijk de hypothecaire inschrijving heeft doorgehaald, is naar het oordeel van de rechtbank niet van belang, omdat ING ook gehouden zou zijn om de hypothecaire inschrijving door te halen als het standpunt van [partij B] juist is dat [partij A] op basis van de in 2015 gemaakte afspraken gehouden is om haar aandeel in Onroerende Zaak 2 aan [partij B] te leveren.

Verjaring

5.8.

[partij A] stelt dat de primaire vordering in reconventie op 29 februari 2020 is verjaard. Uitgaande van de stellingen van [partij B] , moest het aandeel van [partij A] op grond van de door [partij B] overgelegde conceptovereenkomst van 5 december 2014 uiterlijk 28 februari 2015 worden geleverd, aldus [partij A] . Omdat de vordering tot nakoming op 28 februari 2015 opeisbaar was, is de verjaringstermijn van vijf jaar toen aangevangen (artikel 3:307 lid 1 BW).

5.9.

Dit verweer slaagt niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

5.10.

Artikel 3:307 BW is van toepassing op vorderingen tot nakoming van contractuele verbintenissen die in het geheel niet zijn nagekomen. Indien een zodanige verbintenis gedeeltelijk of anderszins gebrekkig is nagekomen, geldt de regeling van artikel 3:311 lid 1 BW.

5.11.

Zoals onder 5.3 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen in 2015 een overeenkomst gesloten tot verdeling en levering van het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 aan [partij B] . Deze overeenkomst betrof echter ook andere onroerende zaken, zoals deze zijn opgesomd in de akte verdeling en levering (weergegeven onder 3.9).

5.12.

[partij B] stelt dat voor het grootste gedeelte is voldaan aan de overeenkomst doordat [partij A] alle onroerende zaken, behoudens de Onroerende Zaak 2, aan [partij B] heeft geleverd. Dit heeft [partij A] op zichzelf niet weersproken. Het gaat daarmee om een verbintenis die gedeeltelijk is nagekomen.^[2]Dit betekent dat artikel 3:311 BW van toepassing is. Op grond van dit artikel begint de termijn van verjaring van vijf jaar – anders dan bij een vordering tot nakoming – pas te lopen na aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden.

5.13.

Het criterium ‘bekend is geworden’ moet subjectief worden opgevat. Het komt er dus op aan dat degene die zich op verjaring beroept, stelt en zo nodig bewijst dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met de tekortkoming.^[3]

5.14.

[partij A] stelt dat [partij B] al in 2015 is bekend geworden met de tekortkoming, namelijk door de e-mail van ING van 8 oktober 2015 en de daarop volgende documenten. [partij B] betwist dat hij op dat moment al bekend was met een tekortkoming. Hij heeft zich sinds 2 december 2015 als de enige eigenaar van de Onroerende Zaak 2 gedragen en alle kosten betaald. Volgens hem is pas in 2023 aan het licht gekomen dat het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 niet aan hem is overgedragen.

5.15.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit het door [partij A] gestelde niet worden afgeleid dat [partij B] in 2015 daadwerkelijk bekend was met het niet leveren van de Onroerende Zaak 2. Op 8 oktober 2015 had nog geen levering van onroerende zaken plaatsgevonden, dus [partij B] kon er op dat moment niet van op de hoogte zijn dat de Onroerende Zaak 2 niet aan hem was geleverd. [partij A] heeft niet geconcretiseerd om op basis van welke andere documenten [partij B] volgens haar op de hoogte was van het niet leveren van de Onroerende Zaak 2. Voor zover [partij A] doelt op het passeren van de notariële akte, volgt de rechtbank dat niet. [partij B] is niet zelf verschenen bij de notaris op 2 december 2015, maar heeft een volmacht afgegeven.

5.16.

Gelet op het voorgaande, kan de rechtbank niet als vaststaand beschouwen dat [partij B] eerder dan bij ontvangst van de brief van 11 juli 2023 bekend is geworden met de tekortkoming. De primaire vordering in reconventie is onder deze omstandigheden niet verjaard.

Nakoming

5.17.

Zoals volgt uit het voorgaande, is sprake van een overeenkomst tot verdeling en levering van de Onroerende Zaak 2. Het beroep van [partij B] op nakoming van deze overeenkomst slaagt.

Conclusie vorderingen in conventie III, IV en V, vorderingen in reconventie

5.18.

De rechtbank zal de primaire vordering in reconventie toewijzen. Tijdens de zitting heeft [partij B] naar voren gebracht dat de Onroerende Zaak 2 inmiddels niet meer wordt aangeduid als [adres 1] . De rechtbank zal daarom in de beslissing het kadastrale nummer hanteren. Verder zal de rechtbank een termijn van vier weken hanteren voor het verlenen van medewerking aan de levering van het aandeel van [partij A] . De rechtbank zal voorts bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de op te maken akte van levering, indien [partij A] niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent.

5.19.

[partij A] verzet zich tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. [partij A] heeft naar voren gebracht dat zij bij toewijzing van de primaire vordering in reconventie de mede-eigendom van de Onroerende Zaak 2 zal kwijtraken en niet meer terug zal kunnen krijgen als [partij B] haar aandeel verkoopt en levert aan een derde. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan dit belang een zwaarder gewicht toe te kennen dan aan het belang van [partij B] . Daarbij weegt zij mee dat de vorderingen in conventie onder III, IV en V eveneens gericht zijn op verkoop en overdracht van de Onroerende Zaak 2 en [partij A] bij toewijzing daarvan ook de mede-eigendom van de Onroerende Zaak 2 zou kwijtraken.

5.20.

Voor zover [partij B] vordert dat de rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van andere (rechts)handelingen en/of wilsverklaringen dan het opmaken van een akte, zal de rechtbank deze vordering afwijzen. Ten eerste biedt artikel 3:300 BW daarvoor geen grondslag. Ten tweede is niet gesteld dat [partij A] voor de levering van haar aandeel in de Onroerende Zaak 2 andere (rechts)handelingen dient te verrichten of wilsverklaringen dient te uiten dan het opmaken van een akte.

5.21.

Het voorgaande betekent voorts dat de subsidiaire vorderingen van [partij B] geen bespreking behoeven en dat de vorderingen in conventie onder III, IV en V zullen worden afgewezen.

Vorderingen in conventie I en II

5.22.

Hierna zal de rechtbank de vorderingen in conventie onder I en II bespreken. Bij de beoordeling van die vorderingen is van belang of [partij B] het beheer heeft uitgeoefend van de Onroerende Zaken.

Beheer tot 2 december 2015

5.23.

[partij B] betwist dat hij (tot 2 december 2015) het beheer heeft uitgeoefend. [partij B] voert aan dat de secretaresse en boekhouder van [partij A] het beheer voerden. Volgens [partij B] werden de huurgelden overgemaakt naar [partij A] . [partij B] heeft aangevoerd dat hij bij brief van 2 februari 2016 en 19 december 2017 aan [partij A] juist heeft verzocht om de administratie en de afrekening. Hij beschikt niet over de stukken waar [partij A] een afschrift van vraagt, zo voert hij aan.

5.24.

Artikel 3:173 BW gaat om de situatie waarin een van de deelgenoten het beheer uitoefent. Het lag, gelet op de gemotiveerde betwisting van [partij B] , op de weg van [partij A] om zijn stelling dat [partij B] het beheer alleen uitoefende nader te onderbouwen. Dit heeft [partij A] onvoldoende gedaan, voor de periode tot 2 december 2015.

5.25.

Tijdens de zitting heeft [naam 1] verklaard dat [partij A] oorspronkelijk beheerder was, maar dat dit in 2013 of 2014 anders werd. [partij A] heeft echter onvoldoende geconcretiseerd waaruit blijkt dat [partij B] in 2013 of 2014 het beheer van [partij A] heeft overgenomen. Daarbij weegt de rechtbank mee dat in de huurovereenkomst van 29 augustus 2014 partijen beide als beheerder zijn aangeduid (aanhef en artikel 7.1) en is opgenomen dat de huur moest worden overgemaakt op de rekening van [partij A] .

5.26.

[partij A] heeft gewezen op de brief van 11 juli 2023. Hieruit kan worden afgeleid dat de accountant van [partij A] in de veronderstelling verkeerde dat [partij B] beschikte over een overzicht van de administratieve afhandeling rond de exploitatie van de Onroerende Zaken. Onduidelijk is echter waar deze veronderstelling op is gebaseerd en van een bevestiging daarvan door [partij B] is niet gebleken.

5.27.

[partij A] heeft er verder op gewezen dat [partij B] de opdracht heeft gegeven tot het maken van een brandwerend plafond in een van de panden. [partij B] heeft tijdens de zitting inderdaad gezegd dat hij dit heeft gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank betekent deze enkele handeling in de gegeven omstandigheden - waarin [partij A] in ieder geval de huurgelden ontving - niet dat [partij B] alleen het beheer alleen uitoefende in de periode van 2013 of 2014 tot 2 december 2015.

5.28.

De rechtbank kan, gelet op het voorgaande, niet vaststellen dat [partij B] in de periode van 2013 of 2014 tot 2 december 2015 het beheer uitoefende. Er bestaat daarom geen grond voor het afleggen van rekening en verantwoording over het beheer. Verder kan de rechtbank daarom niet als vaststaand beschouwen dat [partij B] beschikt over een afschrift van alle opbrengsten en kosten van het beheer. [partij A] heeft tegenover [partij B] dus geen recht op zo’n afschrift (artikel 194 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Voor de conclusie dat [partij A] een vergoeding toekomt wegens onderbedeling, ziet de rechtbank ook geen aanknopingspunten.

Beheer vanaf 2 december 2015

5.29.

Niet in geschil is dat beide partijen zich vanaf 2 december 2015 hebben gedragen alsof [partij B] de enige eigenaar was van de Onroerende Zaak 2. Gebleken is echter dat het aandeel van [partij A] in de Onroerende Zaak 2 nog niet is geleverd aan [partij B] , zodat nog sprake is van een gemeenschap. De rechtbank beschouwt [partij B] daarom vanaf 2 december 2015 als beheerder.

Belang

5.30.

De vraag is of [partij A] belang heeft bij een afschrift, rekening en verantwoording betreffende de kosten en opbrengsten en een vergoeding van de helft van het resultaat van de Onroerende Zaak 2 vanaf 2 december 2015. [partij B] stelt dat hij vanaf 2 december 2015 de kosten heeft gedragen van de Onroerende Zaak 2 en dat geen sprake is geweest van opbrengsten.

5.31.

Artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Sprake moet zijn van een voldoende belang om de rechtsvordering te rechtvaardigen. Het belangvereiste dient met terughoudendheid te worden toegepast. In het algemeen mag voldoende belang bij de eiser worden verondersteld. Als de gedaagde betwist dat de eiser voldoende belang heeft bij een vordering of de rechter ambtshalve opheldering wenst over dat belang, dient de eiser te stellen en waar nodig te bewijzen dat hij voldoende belang heeft.

5.32.

Gevraagd naar haar belang bij de vorderingen I en II in conventie voor de periode vanaf 2 december 2015, heeft [partij A] zich op het standpunt gesteld dat er wél sprake zou kunnen zijn van huuropbrengsten.

5.33.

De rechtbank ziet echter om de navolgende redenen geen aanleiding om de stelling van [partij B] te betwijfelen dat de Onroerende Zaak 2 sinds 2015 niet verhuurd is geweest. Op het door [partij B] overgelegde aanslagbiljet van belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland van 31 augustus 2018 staat dat bij de Onroerende Zaak 2 ‘niet-woning’. Ook heeft [partij B] foto’s overgelegd waarop een ruimte te zien is met opgeslagen spullen. In de e-mail van Buddies Real Estate B.V. van 28 juni 2024 is de Onroerende Zaak 2 aangeduid als een ruwe diamant, hetgeen past in het beeld van een niet-verhuurde ruimte. Dit beeld wordt bevestigd door de e-mail van [naam 3] van 8 juli 2024, waaruit kan worden afgeleid dat de Onroerende Zaak 2 niet beschikt over een eigen toegang en eigen nutsvoorzieningen. Het had, gelet op het gemotiveerde verweer van [partij B] , op de weg van [partij A] gelegen om nader te onderbouwen dat sprake is van huuropbrengsten, bijvoorbeeld met gegevens over de verhuur van de Onroerende Zaak 2 vóór 2 december 2015. Nu [partij A] dit heeft nagelaten, ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om voldoende belang aan te nemen.

Conclusie vorderingen in conventie I en II

5.34.

De rechtbank zal de vorderingen in conventie onder I en II afwijzen.

Proceskosten

5.35.

[partij A] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] in conventie worden begroot op:

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.737,00

5.36.

[partij A] is ook in reconventie grotendeels het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] in reconventie worden begroot op:

- salaris advocaat

€

614,00

(2 punten × factor 0,5 × € 614,00)

- nakosten

€

139,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

753,00

5.37.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.Beslissing

De rechtbank

In conventie

6.1.

wijst de vorderingen van [partij A] af;

6.2.

veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 1.737,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

In reconventie

6.3.

veroordeelt [partij A] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis alle medewerking te verlenen aan de levering van (diens aandeel in) de Onroerende Zaak 2, kadastraal bekend als [kadastraal kenmerk 5] , aan [partij B] , conform de tussen partijen overeengekomen wijze van verdeling, inhoudende dat de Onroerende Zaak 2 geheel aan [partij B] wordt toebedeeld, en bepaalt dat dit vonnis in de plaats komt van de op te maken akte van levering, indien [partij A] niet binnen vier weken na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent;

6.4.

veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In conventie en in reconventie

6.6.

veroordeelt [partij A] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.7.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van 6.5, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.

type: 3053

Geschil tussen voormalige zakenpartners over de overdracht van een aandeel in onroerend goed en het beheer daarvan