ECLI:NL:RBDHA:2025:2062

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/655088 / HA ZA 23-917

Vonnis van 19 februari 2025

in de zaak van

1.STICHTING FAIR HUUR VOOR VERHUURDERS, te Amsterdam,

hierna te noemen: ‘Fair Huur’

2. [eiser, sub 2]te [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: ‘ [eiser, sub 2] ’

3.
FORTALEZA VASTGOED B.V., te Amsterdam,

hierna te noemen: ‘Fortaleza’,

4.
MARSARE B.V., te Amsterdam,

hierna te noemen: ‘Marsare’,

5.
[eiser, sub 5], te [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: ‘ [eiser, sub 5] ’,

eisers,

advocaten: mr. A.B. Lever, mr. R. Klein en mr. T.T.P. van Tilburg, allen te Zwolle,

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), te Den Haag,

hierna te noemen: ‘de Staat’,

gedaagde,

advocaten: mr. I.M. van der Heijden en mr. M.J.W. Timmer, beiden te Den Haag,

NEDERLANDSE WOONBOND, te Amsterdam,

hierna te noemen: ‘de Woonbond’,

gevoegde partij aan de zijde van gedaagde,

advocaat mr. R. Beets te Amsterdam.

De eisers 1 tot en met 5 worden hierna samen ‘eisers’ genoemd. Eisers sub 2 tot en met 5 worden hierna samen aangeduid als ‘de individuele eisers’.

1.Samenvatting

1.1.

Deze procedure draait om de vraag of de Staat tegenover eisers onrechtmatig heeft gehandeld door in 2022 een WOZ-cap op te nemen in het Woningwaarderingsstelsel van het Besluit huurprijzen woonruimte.

1.2.

Eisers stellen dat dit het geval is. Zij vorderen (kort gezegd) dat de rechtbank het deel van het Besluit huurprijzen woonruimte waarin de WOZ-cap is geregeld onverbindend verklaart, een verklaring voor recht dat de Staat onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld, en schadevergoeding op te maken bij staat. Volgens eisers was voor invoering van de WOZ-cap sprake van een normale marktwerking zoals die oorspronkelijk was voorzien in het Besluit huurprijzen woonruimte, zodat er geen reden van algemeen belang was om in te grijpen met een WOZ-cap. De door de Staat zelf gecreëerde problemen op de woningmarkt kunnen volgens eisers niet als redenen van algemeen belang worden aangevoerd om hun eigendomsrechten te beperken.

1.3.

De Staat en de Woonbond voeren verweer. Zij menen kort gezegd dat de WOZ-cap een voorzienbare correctie was op een eerdere maatregel, die verhuurders een voordeel bracht waarvoor zij niets hadden hoeven doen. Het corrigeren daarvan is volgens de Staat en de Woonbond daarom geen inbreuk op het eigendomsrecht van verhuurders.

1.4.

In dit vonnis komt de rechtbank tot het oordeel dat Fair Huur als belangenbehartiger niet in haar vorderingen kan worden ontvangen en dat de vorderingen van de individuele verhuurders moeten worden afgewezen. Na de stelselwijziging in 2015 was het aantal WOZ-punten in Amsterdam direct heel hoog; dat is de weeffout die de Staat met de WOZ-cap heeft willen en mogen repareren. Daarmee is wel sprake van regulering van – en dus: inmenging in – de eigendomsrechten van individuele verhuurders, maar niet van een schending van hun eigendomsrechten omdat er een reden van algemeen belang voor die inmenging is. Die inmenging is proportioneel en niet-discriminerend. De individuele eisers hebben ook niet aangetoond dat de WOZ-cap voor hen persoonlijk een individuele onevenredige last oplevert.

1.5.

De rechtbank heeft in deze zaak – vanwege bijzondere omstandigheden, zoals toegelicht in dit vonnis – voor de laatste keer individuele eisers ontvankelijk verklaard in een WAMCA-procedure. De rechtbank zal vanaf nu individuele eisers steeds niet ontvankelijk verklaren omdat de wetgever uitdrukkelijk heeft bepaald dat individuele gedupeerden in een WAMCA-procedure geen partij zijn.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis in het voegingsincident van 27 maart 2024 en de daarin genoemde stukken,
de conclusie van antwoord van de Staat van 8 mei 2024, met producties 1 en 2,
de conclusie van antwoord van de Woonbond van 8 mei 2024, met producties 1 t/m 16.

2.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2024. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn nog ontvangen:

de akte overlegging producties van eisers, met productie 32;
de akte overlegging producties van eisers, met productie 33;
de akte overlegging producties van eisers, met productie 34 en 35;
de akte overlegging producties van eisers, met productie 36 t/m 39;
de akte overlegging producties van de Staat, met producties 5 t/m 7.

2.3.

Ter zitting op 2 december 2024 heeft de Staat bezwaar gemaakt tegen het indienen van productie 33 door eisers^[1]Dit rapport is volgens de Staat een verkapte conclusie van repliek en moet daarom buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast acht de Staat de indiening van dit stuk ook vanuit het perspectief van hoor en wederhoor problematisch, nu het stuk 62 pagina’s telt en pas drie dagen vóór afloop van de tiendagentermijn is overgelegd, zodat duidelijk was dat de Staat met geen mogelijkheid tijdig een reactie zou kunnen inbrengen.

2.4.

De rechtbank staat het indienen van productie 33 toe, maar gaat aan de inhoud ervan voorbij voor zover eisers in hun processtukken en/of tijdens de zitting niet concreet naar een bepaalde passage hebben verwezen. Voor zover in passages waarnaar zij wel voldoende concreet hebben verwezen voor de Staat nieuwe argumenten of informatie naar voren is gebracht, heeft de rechtbank er rekening mee gehouden dat de Staat daarop nog moet kunnen reageren.

2.5.

De advocaten van eisers, de Staat en de Woonbond hebben ter zitting de standpunten van partijen toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder ter zitting is besproken en naar voren is gebracht. De aantekeningen bevinden zich in het griffiedossier.

2.6.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Fair Huur heeft volgens haar statuten tot doel om eigenaren van verhuurde registergoederen in staat te stellen vrijelijk de met het eigendom samenhangende rechten te kunnen uitoefenen, in de ruimste zin van het woord.

3.2.

Het geschil in deze zaak heeft betrekking op de introductie van de WOZ-waarde (in 2015) en de latere WOZ-cap (in 2022) in het Woningwaarderingsstelsel (ook wel bekend als het ‘puntenstelsel’ en hierna afgekort als ‘WWS’), dat is opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: ‘Bhw’). Het WWS hield voor de hier relevante periode (tussen 2015 en 2022) het volgende in.

3.3.

Het WWS kent punten toe aan kwaliteitskenmerken van huurwoningen op basis waarvan een maximum huurprijs kan worden bepaald. Voor woningen met een aanvangshuur onder de jaarlijks vast te stellen liberalisatiegrens (sociale huurwoningen) zijn de huurprijzen gereguleerd, wat erop neerkomt dat de maximum huur die een verhuurder in rekening mag brengen afhangt van de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van het puntenstelsel.

3.4.

Of een woning tot de gereguleerde sector behoort, hangt af van de aanvangshuur. Van woningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens is de huur gereguleerd, daarboven niet (de zogenoemde vrije sector). Wel kan de huurder zich in dat laatste geval binnen zes maanden na het aangaan van de eerste huurovereenkomst tot de huurcommissie wenden om de redelijkheid van de aanvangshuur te beoordelen (voor tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter kan dat tot uiterlijk zes maanden na afloop van de eerste huurovereenkomst). De huurcommissie toetst vervolgens de redelijkheid van de huurprijs aan de hand van het puntenstelsel. Indien een woning een vrijesector huurprijs heeft maar op basis van het WWS een puntenaantal scoort dat hoort bij een sociale huurwoning, dan is die woning (alsnog) een sociale huurwoning en zal de huurcommissie zelf een redelijke maximum huurprijs bepalen.

3.5.

Op basis van het WWS worden onder meer punten gegeven voor objectieve (kwaliteits)aspecten zoals oppervlakte van de woning, energieprestatie, grootte van de keuken, aanwezigheid van sanitaire voorzieningen en buitenruimte. Vóór 1 oktober 2015 werden ook punten toegekend voor onder meer woonvorm (bijvoorbeeld eengezinswoning of appartement), kwaliteit van de woonomgeving, ligging in een schaarstegebied (de in 2011 geïntroduceerde ‘Donner-punten’) en de aanwezigheid van hinderlijke situaties zoals verval in de buurt of verkeers- en industrielawaai, waarvoor punten werden afgetrokken.

3.6.

Bij brief van 13 februari 2013 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst een voorstel aangekondigd ter vereenvoudiging van het WWS.^[2]De aangekondigde wijziging is bij brief van 13 september 2013 nader uitgewerkt^[3]en is uiteindelijk – na verdere verfijning, advies en parlementaire behandeling – bij besluit van 8 juli 2015 met ingang van 1 oktober 2015 doorgevoerd, door wijziging van een aantal onderdelen van het Bhw.^[4]De wijziging komt erop neer dat de huurpunten voor woonomgeving, woonvorm, hinderlijke situaties en ligging in schaarstegebied kwamen te vervallen. In plaats daarvan krijgen woningen met ingang van 1 oktober 2015 punten op basis van de WOZ-waarde. Dit gebeurt op twee manieren: een woning krijgt punten voor de WOZ-waarde als zodanig en punten voor de WOZ-waarde per vierkante meter oppervlakte van de woning. Beide WOZ-onderdelen tellen even zwaar mee in de puntentelling. De Staat stelt jaarlijks (op basis van de landelijke ontwikkeling van de WOZ-waarde) beide delers vast, dat wil zeggen dat de Staat vaststelt:

het bedrag aan WOZ-waarde dat nodig is voor één punt (in 2015 was dit € 7.900, in 2024 was dat € 14.543), en
het bedrag aan WOZ-waarde per vierkante meter dat nodig is voor één punt (in 2015 was dat € 120, in 2024 was dat € 229).

3.7.

Over de randvoorwaarden van de (toen nog voorgestelde) wijziging in het WWS heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst in zijn brief van 13 september 2013 (“Integrale visie op de woningmarkt”) onder meer het volgende opgemerkt:^[5]

“Naast vereenvoudiging, een betere vertaling van marktvoorkeuren en draagvlak zijn de randvoorwaarden uit het Woonakkoord bepalend. In dit akkoord is vastgelegd dat de verdiencapaciteit van verhuurders op macroniveau gehandhaafd moet blijven en dat er geen sprake mag zijn van schokeffecten.”

en:

“De stelselwijziging zal op een zodanige wijze worden vormgegeven dat de totale huurruimte en ook het aantal in potentie te liberaliseren woningen door de stelselwijziging niet toeneemt. (…) Om lokale schokeffecten door invoering van het nieuwe WWS te voorkomen, mag invoering dus niet leiden tot meer te liberaliseren woningen dan onder het huidige systeem, tenzij hier lokaal afspraken over zijn gemaakt.”

3.8.

In de Nota van Toelichting bij het wijzigingsbesluit van 8 juli 2015 staat onder meer het volgende over de achtergrond en de beoogde effecten van de doorgevoerde wijziging in het WWS:^[6]

“1.1 Inleiding

(…)

Op de huurmarkt is er in het algemeen sprake van een gebrekkige relatie tussen prijs enerzijds en kwaliteit en marktwaarde van huurwoningen anderzijds een factor die bijdraagt aan de onvoldoende doorstroming en die tevens investeringen in nieuwbouw ontmoedigt. Dat prijs, kwaliteit en marktwaarde zo weinig samenhangen vindt in de eerste plaats zijn oorzaak in het op grote schaal toegepaste sociale huurbeleid. (…). Maar ook de regelgeving zelf, in het bijzonder het woningwaarderingsstelsel (WWS), kan op het punt van de relatie tussen prijs, kwaliteit en marktwaarde worden verbeterd. De opname van de (…) WOZ-waarde (…) in het WWS, hetgeen met het voorliggende besluit is geregeld, is daarom een gewenste verbetering. De WOZ-waarde geeft een indicatie van de voorkeuren van woonconsumenten voor de verschillende kwaliteitsaspecten van woningen, waaronder de locatie.

(…)

1.2

De wenselijkheid van een aanpassing van het WWS

(…)

Het WWS is een systeem om een redelijke huurprijs voor een woning vast te stellen en beschermt huurders tegen excessieve huurprijzen. Het stelsel kent punten toe aan kwaliteitskenmerken op basis waarvan een maximum huurprijs kan worden bepaald. (…) Voor zover er inhoudelijk vraagtekens worden gezet bij het stelsel betreft dit het feit dat alleen objectieve kwaliteitskenmerken worden gemeten. Subjectieve voorkeuren voor bepaalde kwaliteitskenmerken, zoals uitstraling van een individuele woning en de locatie, die bij koopwoningen voor een substantieel deel de prijs bepalen, worden vooralsnog in het stelsel niet gewaardeerd. Het opnemen van de schaarstepunten kwam hier gedeeltelijk aan tegemoet. Bij de schaarstepunten gaat het echter om een waardering op regioniveau, terwijl een waardering op het niveau van (de locatie van) de individuele woning beter zou zijn. Het ligt dan voor de hand om de WOZ-waarde een rol te geven, juist omdat deze informatie geeft over consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau.

Een andere overweging om het WWS aan te passen is gelegen in de wens om het stelsel te vereenvoudigen.

(…)

Hoofdstuk 2. Effecten van de maatregelen

2.1

De WOZ-waarde bepaalt gemiddeld 25% van de maximale huurprijs

In totaal gaat de WOZ-waarde gemiddeld genomen voor circa 25% de maximale huurprijs bepalen. Per woning kan dit uiteraard verschillen omdat de WOZ-waarde en het aantal WWS-punten ook per woning verschilt. Bij (vergelijkbare) woningen in regio’s met een relatief hoge WOZ-waarde kan het percentage hoger liggen en omgekeerd. De waardering op basis van de WOZ-waarde wordt jaarlijks gecorrigeerd voor de algemene ontwikkeling van de WOZ-waarde, zodat er geen ongewenste stijging of daling van het gemiddelde huurniveau in Nederland plaatsvindt. Het WOZ-aandeel in de WWS-punten wordt elke drie jaar herijkt op basis van het WoON om er voor te zorgen dat het WOZ-aandeel in de maximale huurprijzen macro circa 25% blijft.

2.2

De effecten van het nieuwe stelsel: herverdeling van huurruimte op basis van marktvoorkeuren

De opname van de WOZ-waarde in het WWS leidt tot verandering van nagenoeg alle maximale huurprijzen in Nederland. De totale huurruimte, dat wil zeggen de huurruimte die de optelsom is van alle maximale huurprijzen van woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, verandert evenwel niet. Het nieuwe stelsel is zo gemodelleerd dat de totale huurruimte gelijk is aan de huidige huurruimte, en dat deze huurruimte net als bij het huidige stelsel jaarlijks door de inflatie wordt gecorrigeerd. Wel leidt het nieuwe WWS tot een herverdeling van die huurruimte: in het algemeen gaan regio’s met gemiddeld hoge WOZ-waarden er in huurruimte op vooruit, terwijl regio’s met gemiddeld lagere WOZ-waarden er op achteruit gaan. Binnen een gemeente zullen vergelijkbare woningen in een buurt met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een hogere maximale huurprijs kennen dan in een buurt met een gemiddeld lage WOZ-waarde. Dit komt overeen met verschillen in gespannenheid tussen woningmarkten en met de voorkeuren van woonconsumenten voor bepaalde buurten en woningen, en is dus een beoogd effect.

(…)

De wijziging is zodanig vormgeven dat de totale huurruimte en ook het aantal in potentie te liberaliseren woningen door de stelselwijziging niet toeneemt of afneemt. (…)

2.3

De effecten van het nieuwe stelsel: één element in het pakket van maatregelen voor de woningmarkt

Met de motie Monasch (…) is verzocht om een evaluatie van het nieuwe stelsel twee jaar na inwerkingtreding in samenhang met de overige wijzigingen in het huurbeleid. Ter uitvoering van deze motie zal het nieuwe stelsel twee jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd (…). In deze evaluatie zal dan ook tevens aan de orde komen in hoeverre het nieuwe stelsel heeft bijgedragen aan een structurele verbetering van de huurmarkt (onder meer de investeringsbeslissingen van verhuurders, de verbetering van de doorstroming en het terugbrengen van de wachtlijsten). Daarbij zal ook aandacht worden besteed aan aspecten van de betaalbaarheid van het wonen. In deze evaluatie zal ook de maatvoering van het WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen woningmarkt en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen nodig zijn, worden meegenomen.”

3.9.

In 2019 heeft ABF Research de effecten van de introductie van de WOZ-punten in het WWS in opdracht van de Staat geëvalueerd.^[7]Uit de evaluatie volgt – kort weergegeven – dat het aandeel WOZ-punten op het totale puntenaantal in de gehele gereguleerde sector in de periode 2015 tot en met 2017 gemiddeld 22% à 23% bedroeg, dat met name in Amsterdam en Utrecht het percentage WOZ-punten aanzienlijk hoog is uitgekomen en dat de maximale huren en het liberalisatiepotentieel (dat wil zeggen: het aandeel woningen dat, gelet op hun puntenaantal, bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan of mag doorschuiven naar de vrije sector) in Amsterdam sterk zijn toegenomen.

3.10.

Bij Kamerbrief van 26 februari 2019 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangekondigd dat de uitkomst van de evaluatie uitnodigt tot ingrijpen en dat hij overweegt in het WWS het aandeel dat de WOZ-waarde in het totale puntenaantal kan hebben te maximeren tot ongeveer één derde.

3.11.

Bij besluit van 16 maart 2022^[8]is de maximering van het WOZ-aandeel ingevoerd, door wijziging van het Bhw. De wijziging houdt in dat in bijlage I, onder A, in rubriek 9, onder vernummering van de onderdelen 9.3 en 9.4 tot 9.4 en 9.5, het navolgende onderdeel wordt ingevoegd:

9.3: Het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning is niet groter dan 33 procent. Deze beperking geldt niet voor woningen als bedoeld in onderdeel 9.1, onder a, en niet voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 142 punten.

Deze bepaling wordt hierna verder afgekort aangeduid als: ‘de WOZ-cap’. De WOZ-cap is in werking getreden met ingang van 1 mei 2022.

3.12.

In de Nota van Toelichting^[9]bij het wijzigingsbesluit is onder meer het volgende opgemerkt over de invoering van de WOZ-cap:

“(…)

1.4

De evaluatie van het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS

Bij brief van 22 februari 2019 is de evaluatie van het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS aan de Tweede Kamer gezonden met daarbij de door ABF opgestelde rapportage. (…) Hoofdconclusie van de evaluatie is dat het WWS met het gebruik van de WOZ-waarde in zijn algemeenheid goed functioneert. Uit de rapportage blijkt dat het WWS bij de omzetting op landelijk niveau heeft geleid tot een gelijke verdiencapaciteit van verhuurders, gelijkblijvende liberalisatiemogelijkheden en een gelijke maximale huurprijs en daarmee betaalbaarheid voor huurders. Conclusie is dat de wijziging van het WWS, met een gemiddeld puntenaandeel voor de WOZ-waarde van 22%, in algemene zin heeft geleid tot een betere aansluiting op de consumentvoorkeur waar het gaat om de locatie van de woning. Deze betere aansluiting uit zich in hogere maximale huurprijzen en meer liberalisatiemogelijkheden voor woningen op gewilde locaties.

Tegelijkertijd blijkt echter uit de rapportage dat zowel in de corporatie- als in de particuliere sector de maximale huurprijzen in de periferie zijn afgenomen en in de meest gespannen markten zijn toegenomen. Inzake de maatvoering van het WOZ-aandeel bleken er in de meest gespannen markten woningen te zijn met een beduidend hoger aandeel WOZ-punten dan 25% in de waardering volgens het WWS. Daarbij blijkt dit aandeel WOZ-punten met name in de gebieden met een gespannen woningmarkt door de jaren toe te nemen, in combinatie met een toenemende mogelijkheid tot liberalisatie van huurprijzen en een afname van het aantal huurwoningen met een gereguleerd contract. Uit de rapportage blijkt dat dit zich tot nu vooral heeft voorgedaan in de grootste steden. Zo blijkt het aantal te liberaliseren woningen in de vier grootste steden geleidelijk te zijn toegenomen van 30% in 2015 naar 44% in 2018.

1.5

De conclusies op basis van de evaluatie

Op basis van de evaluatie is het kabinet in de brief van 22 februari 2019 nader ingegaan op de disbalansen op de woningmarkt die leiden tot de noodzaak om daarin te voorzien met een pakket aan maatregelen. Zo blijkt uit de evaluatie dat in het WOZ-aandeel in het WWS in specifieke gebieden extreme uitschieters zichtbaar zijn in die zin dat dit aandeel beduidend meer bedraagt dan het beoogde gemiddelde van 25%. Dit hoge aandeel leidt ertoe dat veel gereguleerde woningen bij nieuwe verhuring geliberaliseerd kunnen worden. Ook leidt dit ertoe dat de huur van die woningen door disbalansen op de woningmarkt zodanig kan stijgen dat de betaalbaarheid dermate onder druk komt te staan dat de bereikbaarheid van die huurwoningen voor grote groepen buiten bereik komt te liggen. Deze extreme uitschieters leiden tot het risico van voortdurende schokeffecten voor de omvang van de gereguleerde voorraad en de regionale verdeling daarvan, terwijl het vermijden van schokeffecten een belangrijke randvoorwaarde is geweest om de WOZ-waarde onderdeel te laten zijn van het WWS. Daarbij moet worden geconstateerd dat in buurten met een toenemende aanwezigheid van particuliere beleggers hogere woningprijzen gelden, zoals aangegeven in de brief van 10 oktober 2019. Het gaat dus om schokeffecten door hogere woningprijzen die tot uiting komen in hogere WOZ-waarden, zonder dat het daarbij gaat om reële consumentenvoorkeuren.

(…)

Hoofdstuk 3. Effecten van de maatregel

3.1

Algemeen

Deze maatregel heeft tot doel te voorkomen dat lokale disbalansen in de waardering van een huurwoning die geen verband houden met reële consumentenvoorkeuren vertaald worden naar hogere WOZ-waarden door hogere verkoopprijzen en vervolgens tot hogere huurprijzen en daarmee een verschuiving naar het geliberaliseerde huursegment. De maatregel leidt om die reden tot een verbetering van het WWS gezien de functie van het WWS: het borgen van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van de woning. De evaluatie illustreert dat er een risico is voor met name gebieden met een gespannen woningmarkt, zoals de grote steden. Dit risico kan de komende jaren ook optreden buiten de grote steden. Het ontwerpbesluit is om die reden gericht op dit risico in algemene zin; ook buiten de grote steden. De maatregel beperkt daardoor de gevolgen van disbalansen, die anders in toenemende mate zouden zorgen voor een vermindering van het aantal woningen in het gereguleerde segment.

(…)

3.2

Huurprijseffecten

Gelet op het hiervoor aangegeven doel van de maatregel heeft deze uitsluitend een huurprijseffect bij woningen die nu voldoende punten hebben om de huurprijs te liberaliseren waarbij het aandeel voor de WOZ-punten meer dan 33% bedraagt. De maatregel is hierdoor niet van toepassing op (…) woningen met minder dan 142 punten.

(…)”

3.13.

Fair Huur heeft de Staat bij brief van 12 juni 2023 gesommeerd om de WOZ-cap buiten werking te stellen, omdat de WOZ-cap volgens Fair Huur de eigendomsrechten van particuliere verhuurders schendt en in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: ‘artikel 1 EP’). De Staat heeft de sommatie bij e-mail van 26 juni 2023 naast zich neergelegd. Eisers hebben daarop op 11 oktober 2023 deze bodemprocedure aanhangig gemaakt.

3.14.

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) in werking getreden. Met de Wbh wordt de gereguleerde sector uitgebreid naar het middensegment, dat wil zeggen huurwoningen tot 186 punten, met een maximale huurprijs van (per 1 juli 2024) € 1.157,95 per maand. De WOZ-cap van 33% blijft in de Wbh bestaan, maar met een belangrijke nuance: als de woning zonder de cap meer dan 186 punten zou scoren en met cap minder, wordt het puntenaantal op 186 gezet. Voor woningen die zonder toepassing van de WOZ-cap hoe dan ook minder dan 186 punten scoren, geldt – net als onder het oude stelsel – de WOZ-cap niet. De Wbh voorziet in overgangsrecht en heeft in sommige gevallen ook gevolgen voor bestaande huurcontracten. Onder de Wbh geldt dat als een woning na inwerkingtreding van de Wbh minder dan 144 punten heeft, de huur hetzij per 1 juli 2024, hetzij per 1 juli 2025 kan worden verlaagd. Heeft de woning 144 tot 186 punten, dan hoeven lopende huurprijzen niet te worden aangepast.

4.Het geschil

4.1.

Eisers vorderen – samengevat – dat de rechtbank voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

i. Fair Huur aanwijst als exclusieve belangenbehartiger zoals bedoeld in artikel 1018e van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);

primair: de WOZ-cap (dat wil zeggen: het besluit huurprijzen woonruimte onderdeel 9.3 in Bijlage I, onder A in rubriek 9) onverbindend verklaart, althans buiten werking stelt wegens strijdigheid met hogere regelgeving, fundamentele rechtsbeginselen en ongeoorloofde discriminatie;

subsidiair:bepaalt dat de WOZ-cap op bovenstaande gronden buiten toepassing moet worden gelaten of de Staat beveelt de WOZ-cap te schorsen en niet uit te laten voeren, althans niet totdat zal zijn voorzien in een volledige, althans adequate schadevergoeding voor individuele gevallen;

meer subsidiair:bepaalt dat de WOZ-cap op bovenstaande gronden buiten toepassing moet worden gelaten voor gevallen als die van de individuele eisers, althans ten aanzien van de individuele eisers, althans totdat zal zijn voorzien in een volledige, althans adequate schadevergoeding voor individuele gevallen, althans voor de individuele eisers;

voor recht verklaart dat de Staat zich op bovenstaande gronden schuldig maakt aan een onrechtmatige daad jegens alle eisers, althans jegens de individuele eisers, en dientengevolge jegens alle eisers, althans jegens de individuele eisers, aansprakelijk is voor alle door hen geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;

met veroordeling van de Staat in de proceskosten.

4.2.

Eisers stellen dat de (toepassing van de) WOZ-cap strijdig is met artikel 1 EP. Ook stellen zij dat de WOZ-cap de achterban van Fair Huur (particuliere verhuurders met woningen in Amsterdam-Centrum) zonder rechtvaardiging discrimineert ten opzichte van woningcorporaties en andere particuliere verhuurders.

4.3.

De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Deze zaak betreft een procedure op grond van de Wet afwikkeling massaschade in collectieve actie (WAMCA). Voor een WAMCA procedure gelden bijzondere regels en ontvankelijkheidseisen. Voordat de rechtbank kan overgaan tot inhoudelijke beoordeling van de vorderingen, moet zij zich eerst buigen over de ontvankelijkheid van Fair Huur. Daarnaast ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of de individuele eisers wel zelf een vordering kunnen instellen in een WAMCA-procedure. Beide vragen zal de rechtbank hierna achtereenvolgens beantwoorden.

De ontvankelijkheid van eisers

Aan welke vereisten moet Fair Huur voldoen voor ontvankelijkheid?

5.2.

Fair Huur heeft eerder collectieve acties tegen de Staat gevoerd namens haar achterban (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109 (
Fair Huur c.s./Staat). Die collectieve acties zijn gevoerd op basis van het ‘oude’ artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek (BW). Met ingang van 1 januari 2020 is de WAMCA in werking getreden. Met de WAMCA is artikel 3:305a BW gewijzigd en is ook titel 14A van Boek 3 in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) geïntroduceerd. Op deze zaak is dit nieuwe regime van de WAMCA van toepassing omdat de vordering van eisers na 1 januari 2020 is ingesteld en betrekking heeft op gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden op of na 15 november 2016 (de WOZ-Cap die door eisers wordt aangevochten is in 2022 ingevoerd).

5.3.

De WAMCA kent meerdere wijzigingen ten opzichte van het oude stelsel van artikel 3:305a BW. Die wijzigingen houden onder meer in dat de ontvankelijkheidseisen voor belangenorganisaties voor het instellen van een collectieve vordering worden aangescherpt op het punt van
governance, financiering en representativiteit, met uitzondering van bepaalde gevallen waarin het stellen van deze eisen disproportioneel is.^[10]De rechter moet op grond van artikel 1018c lid 5 onder a Rv eerst (zo nodig ambtshalve) toetsen of Fair Huur aan de ontvankelijkheidseisen van artikel 3:305a BW voldoet.

5.4.

Vooropgesteld wordt dat belangenorganisaties met de introductie van de WAMCA een zwaardere rol hebben gekregen. Anders dan voorheen, maakt de WAMCA het mogelijk dat belangenorganisaties als exclusieve belangenbehartiger voor een groep gedupeerden worden aangewezen en schadevergoeding voor die groep vorderen. De wetgever heeft de in artikel 3:305a BW opgenomen ontvankelijkheidseisen waaraan een belangenorganisatie moet voldoen daarom verder zijn aangescherpt.^[11]Artikel 3:305a lid 1 BW bevat allereerst (de reeds onder het oude recht bestaande) ontvankelijkheidseis dat een stichting of een vereniging een rechtsvordering kan instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt. Een tweede (eveneens reeds bestaande) eis is dat de rechtspersoon de belangen van de benadeelden ten behoeve van wie zij een vordering instelt, voldoende moet waarborgen. De wetgever heeft dit vereiste nader ingevuld door in het tweede en derde lid van artikel 3:305a BW aanvullende ontvankelijkheidsvoorwaarden te introduceren.

5.5.

De aanvullende ontvankelijkheidsvoorwaarden richten zich op de kwaliteit van de belangenorganisatie, maar ook op de representativiteit daarvan. In artikel 3:305a lid 2 BW is bepaald dat de belangen van de personen tot bescherming van wier belangen de rechtsvordering strekt, voldoende zijn gewaarborgd, wanneer de stichting of vereniging voldoende representatief is, gelet op de achterban en de omvang van de vertegenwoordigde vorderingen. Daarnaast is in het tweede lid van artikel 3:305a BW, onder sub a tot en met f, een aantal specifieke eisen op het gebied van
governanceen transparantie opgesomd waaraan de belangenorganisatie moet voldoen, zoals:

de aanwezigheid van een toezichthoudend orgaan (artikel 3:305a lid 2, sub a BW);

passende en doeltreffende mechanismen voor de deelname aan of vertegenwoordiging bij de besluitvorming door de benadeelden (sub b);

de aanwezigheid van voldoende financiële middelen voor de procedure (sub c);

transparantie en informatievoorziening via een website (sub d);

voldoende ervaring en deskundigheid ten aanzien van de te voeren procedure (sub e);

een verbod op bepaalde derdenfinanciers (sub f).

5.6.

Het zesde lid van artikel 3:305a BW bevat een uitzonderingsclausule voor belangenorganisaties die een rechtsvordering instellen met een ideëel doel of een zeer beperkt financieel belang. In dat geval hoeft de belangenorganisatie niet aan de ontvankelijkheidseisen van lid 2, onderdelen a tot en met e, te voldoen. De door Fair Huur ingestelde vordering valt niet in deze uitzonderingscategorie, zodat Fair Huur – om ontvankelijk te worden verklaard – aan alle in het tweede lid geformuleerde voorwaarden moet voldoen.

5.7.

Daarnaast moet de rechtbank ook beoordelen of Fair Huur voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voeren van deze collectieve vordering efficiënter en effectiever is dan het instellen van een individuele vordering doordat de te beantwoorden feitelijke en rechtsvragen in voldoende mate gemeenschappelijk zijn, het aantal personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt, voldoende is en, indien de vordering strekt tot schadevergoeding, dat zij alleen dan wel gezamenlijk een voldoende groot financieel belang hebben (artikel 1018c lid 5 sub b Rv).

Voldoet Fair Huur aan de specifieke vereisten voor een belangenbehartiger

5.8.

De rechtbank zal eerst beoordelen of Fair Huur aan alle in het tweede lid van artikel 3:305a BW, onder sub a tot en met f, genoemde specifieke eisen op het gebied van
governanceen transparantie voldoet. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Hierna wordt toegelicht waarom.

Toezichthoudend orgaan

5.9.

Op grond van artikel 3:305a lid 2 onder a BW dient een belangenorganisatie die een collectieve actie instelt te beschikken over intern toezicht op het bestuur. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever hierbij heeft willen aansluiten bij Principe VI van de Claimcode (2011).^[12]Hierin is als uitgangspunt genomen dat de raad van toezicht uit ten minste drie personen moet bestaan en zodanig moet zijn samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en het bestuur en ten aanzien van door (in dit geval:) de stichting behartigde belangen onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Ook is bepaald dat een lid van de raad van toezicht geen rechtstreeks of middellijk persoonlijk belang heeft in of bij de stichting en de door de stichting uitgevoerde activiteiten. Inmiddels is de Claimcode 2011 opgevolgd door de Claimcode 2019, maar hetzelfde uitgangspunt keert hierin terug (Principe VII).

5.10.

Uit de statuten van Fair Huur blijkt dat Fair Huur zich bij deze principes uit de Claimcode wil aansluiten. Fair Huur beschikt over een raad van toezicht (RvT), bestaande uit drie personen. De namen en cv’s van de leden van de RvT zijn op de website van Fair Huur gepubliceerd.^[13]Hieruit blijkt dat de RvT bestaat uit:

[naam 1] (gepensioneerd jurist en voormalig advocaat),
[naam 2] (RM Makelaar verbonden aan de Groot en Compagnons Makelaars te Amsterdam), en

- [eiser, sub 2] (hoofd beheer van 600 huurwoningen in Amsterdam).

5.11.

Ter zitting is gebleken dat laatstgenoemd lid van de RvT de dochter is van eiser sub 2 ( [eiser, sub 2] ), die zelf eigenaar is van huurwoningen in Amsterdam en – zo mag uit zijn positie als individueel eiser worden afgeleid – een van de meer actieve leden van de achterban van de Stichting is. Daaruit volgt dat er nauwe (familie)banden bestaan tussen een lid van de RvT en een benadeelde die een belang heeft bij de door Fair Huur ingestelde vordering. Daarnaast mag worden aangenomen dat de dochter ook vanuit haar eigen hoofdfunctie (hoofd beheer van 600 huurwoningen in Amsterdam) betrokken is bij een partij die tot door de WOZ-cap de getroffen achterban behoort. Ook op die wijze heeft dit RvT-lid in elk geval indirect een belang bij de door Fair Huur ingestelde vordering en bij de activiteiten die door Fair Huur – ten behoeve van particuliere verhuurders – worden uitgeoefend. Daarmee is onvoldoende afstand van de door Fair Huur behartigde belangen. Ook met betrekking tot het lid van de RvT, dat een functie heeft als verhuurmakelaar in Amsterdam, waar de door de WOZ-cap getroffen achterban zich hoofdzakelijk bevindt, rijst de vraag of hij voldoende afstand van de door Fair Huur behartigde belangen heeft.

Voldoende financiële middelen voor de procedure en zeggenschap over de rechtsvordering

5.12.

Een andere eis die artikel 3:305a lid 2 BW stelt – onder sub c – is dat de stichting voldoende middelen moet hebben om de kosten voor het instellen van een rechtsvordering te dragen, waarbij de zeggenschap over de rechtsvordering in voldoende mate bij de rechtspersoon ligt. Dit vereiste van zeggenschap houdt verband met de door de wetgever onderkende mogelijkheid van derdenfinanciering. Dergelijke financieringsconstructies met derden zijn op zichzelf toegestaan, maar mogen een zorgvuldige belangenbehartiging van de benadeelden niet in de weg staan. Het wordt door de wetgever onwenselijk geacht als een ander dan de belangenorganisatie zelf bepaalt hoe met de collectieve vordering wordt omgegaan. Dit betekent dat de belangenorganisatie (in overleg met de achterban) – en niet de eventuele financier – uiteindelijk beslist of kan worden ingestemd met een schikking of dat eventueel hoger beroep wordt ingesteld tegen een afwijzende beslissing.^[14]

5.13.

De Staat heeft in de conclusie van antwoord aangevoerd dat Fair Huur niet over voldoende middelen lijkt te beschikken om deze procedure te voeren, aangezien uit de gepubliceerde jaarverslagen van Fair Huur bleek dat zij over 2021 een negatief saldo had van € 25.976, welk tekort in 2022 is opgelopen tot € 74.530 en in 2023 (tot en met juli) tot € 117.448 negatief. De rechtbank heeft voor de zitting aan Fair Huur gevraagd om op dit verweer van de Staat te reageren, voorzien van een onderbouwing aan de hand van vooraf aan te leveren (financiële) gegevens.

5.14.

Fair Huur heeft daarop bankafschriften overgelegd, waaruit volgt dat Fair Huur per eind november 2024 over € 89.471,29 aan liquide middelen beschikt (€ 14.231,64 op haar bankrekening en € 75.239,65 op de bankrekening van haar administratiekantoor). Daarnaast beschikt Fair Huur over een kredietfaciliteit in de vorm van een achtergestelde geldlening van € 300.000 (tegen 2% rente jaarlijks, bij te schrijven bij de geldlening) waarvan Fair Huur inmiddels € 255.404 heeft opgenomen, zodat er nog € 44.596 aan kredietruimte is. Fair Huur heeft de leningsovereenkomst overgelegd als productie 38. Het betreft een leningsovereenkomst van 1 januari 2021, met [eiser, sub 5] als geldgever en Fair Huur als geldnemer. [eiser, sub 5] is de voorzitter van Fair Huur, hij is de leningsovereenkomst ook namens Fair Huur met zichzelf aangegaan. De voorzitter van de stichting is daarmee zelf de grootste financier van deze procedure (uit de jaarverslagen van Fair Huur (productie 5 van de Staat) volgt dat Fair Huur in de periode 2022 tot en met juni 2024 in totaal € 223.254 aan bijdragen heeft ontvangen, terwijl [eiser, sub 5] € 255.404 heeft geleend).

5.15.

Het sluiten van deze leningsovereenkomst is niet in overeenstemming met Principes III en IV van de Claimcode 2019, waarin tot uitgangspunt is genomen dat individuele bestuurders onafhankelijk moeten zijn van de externe financier en dat de belangenorganisatie geen overeenkomsten sluit met een andere entiteit waarbij een bestuurder is betrokken. Dat geldt logischerwijs ook voor overeenkomsten met de bestuurder zelf.

5.16.

Doordat [eiser, sub 5] zowel voorzitter van de stichting als de belangrijkste financier is, krijgt hij als financier een sterke mate van invloed in de beslissingen over de procedure. Niet valt uit te sluiten dat deze dubbele rol van [eiser, sub 5] leidt tot beslissingen die minder goed uitpakken voor de benadeelden, bijvoorbeeld doordat bij schikkingsonderhandelingen wordt bedongen dat een verhoudingsgewijs groter deel aan de stichting wordt uitgekeerd ter vergoeding van kosten, zodat de stichting (meer) middelen krijgt om de geldlening aan [eiser, sub 5] terug te betalen. Weliswaar is tussen Fair Huur en [eiser, sub 5] afgesproken dat de geldlening zal worden omgezet in een bijdrage aan de stichting, als bij het einde van de looptijd mocht blijken dat de stichting onvoldoende middelen zal hebben om de lening af te lossen, maar die enkele afspraak biedt onvoldoende waarborg dat de eigen belangen van [eiser, sub 5] als leninggever en schuldeiser – ondanks goede bedoelingen – toch invloed uitoefenen op zijn beslissingen als voorzitter, in negatieve zin voor de benadeelden. Tussen Fair Huur en [eiser, sub 5] zijn onvoldoende harde waarborgen overeengekomen, om zulke ongewenste beïnvloeding van tegengestelde belangen te voorkomen. Het is hiermee dan ook onvoldoende gewaarborgd dat de zeggenschap over de vordering in voldoende mate bij de stichting ligt, en niet bij de financier.

Transparantie en informatievoorziening via de website

5.17.

Bij het bovenstaande komt dat Fair Huur naar buiten toe niet transparant is over de omstandigheid dat haar voorzitter ( [eiser, sub 5] ) tevens een belangrijke financier is. Artikel 3:305a lid 2 sub d BW verplicht een belangenorganisatie ertoe om transparant te zijn richting de benadeelden, door een algemeen toegankelijke website in te richten waarop bepaalde essentiële informatie over het functioneren van de belangenorganisatie is te vinden. In sub d is onder 1° tot en met 9° uitgewerkt welke gegevens op de website moeten worden gepubliceerd. De bedoeling daarvan is dat een benadeelde een geïnformeerde keuze kan maken of hij zich wel of niet bij een bepaalde belangenorganisatie wil aansluiten en hij op de hoogte kan blijven van de voortgang van de procedure.^[15]

5.18.

Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de in sub d opgenomen informatieverplichting is

geïnspireerd op de transparantie-eisen, zoals die destijds al waren opgenomen in de Claimcode (2011).^[16]De transparantie-eisen zijn in de nieuwe Claimcode 2019 nog verder uitgewerkt, ook in verband met externe financiering. De Claimcode neemt tot uitganspunt dat de belangenorganisatie op de voor het publiek toegankelijke deel van de website moet vermelden dat sprake is van externe financiering, met vermelding van de identiteit van de financier en de systematiek op hoofdlijnen van de met die financier overeengekomen vergoeding (Principe III Claimcode 2019, onder 7). Ook moeten eventuele belangen van leden van het bestuur die aanleiding kunnen geven tot hun onafhankelijkheid of kritisch opereren, op de website worden gepubliceerd (Principe IV Claimcode 2019, onder 2).

5.19.

Op de voor het publieke toegankelijke website van Fair Huur is niets te vinden over de tussen Fair Huur en [eiser, sub 5] gesloten geldlening. Op de website van Fair Huur wordt onder het kopje ‘Wie zijn wij/Financiële gegevens’^[17]wel vermeld dat in de voorbereiding naar deze procedure tot juni 2024 een verlies is gemaakt van rond € 167.000 dat is gedekt met een achtergestelde lening, maar nergens is vermeld dat die geldlening van een lid van het bestuur (de voorzitter) afkomstig is. Ook onder het kopje ‘Donateurs’^[18]of ‘wie zijn wij/Claimcode & raad van toezicht’ is nergens vermeld dat met [eiser, sub 5] een achtergestelde geldlening is afgesloten ter (voor)financiering van de procedure. Op dit laatste onderdeel van de webpagina staat juist onder punt het kopje ‘4. Onafhankelijkheid en vermijding van belangenverstrengeling’ dat de stichting in beginsel geen overeenkomsten sluit met een (rechts)persoon of andere entiteit waarbij een bestuurder in hoedanigheid van bestuurder, oprichter, aandeelhouder of werknemer is betrokken, wat gezien de geldleningsovereenkomst met [eiser, sub 5] , niet klopt. Deze informatie is voor benadeelden die overwegen of zij zich bij Fair Huur willen aansluiten, dus niet te vinden.

5.20.

Ook op overige onderdelen voldoet (de website van) Fair Huur niet aan de door de wet vereiste informatievoorziening. Zo moet de belangenorganisatie op haar algemeen toegankelijke internetpagina een overzicht geven van de stand van zaken in lopende procedures en de resultaten daarvan (artikel 3:305a lid 2 onder 7° BW). Ter zitting is al met Fair Huur besproken dat haar informatievoorziening op dit onderdeel tekortschiet aangezien op haar website niets was te vinden over de stand van zaken in deze procedure, na het moment van het indienen van de dagvaarding. Op de website was niet gepubliceerd dat de Staat op 8 mei 2024 al inhoudelijk had geantwoord op de dagvaarding en evenmin is aangekondigd dat op 2 december 2024 een mondelinge behandeling zou plaatsvinden. Onder het kopje ‘mededelingen aan de deelnemers’ is alleen informatie te vinden over een oude procedure tegen de Staat, die is afgesloten met het arrest van de Hoge Raad van 26 januari 2018.^[19]Deelnemers die nog niet waren aangesloten, konden dus niet tijdig op de hoogte zijn van de (vergevorderde) stand van zaken in deze procedure.

5.21.

Eisers hebben ter zitting toegelicht dat het deel van de achterban dat zich (via e-mail) bij Fair Huur heeft aangemeld wel op de hoogte is gehouden van de voortgang van deze procedure, door middel van e-mails, WhatsAppgroepen en fysieke bijeenkomsten. Fair Huur heeft de data van die bijeenkomsten niet op haar website gepubliceerd, omdat – zo heeft zij toegelicht – de door de WOZ-cap getroffen achterban in omvang beperkt is en Fair Huur en haar achterban te maken hebben met negatieve framing en protesten. Deelnemers kunnen zich via de e-mail aanmelden bij de stichting (de contactgegevens staan op de website) en worden dan vervolgens op de voornoemde wijzen (via e-mail, WhatsApp en bijenkomsten) op de hoogte gehouden, aldus Fair Huur. Met deze werkwijze gaat Fair Huur evenwel voorbij aan de aangescherpte informatieverplichting die op grond van de WAMCA op een belangenorganisatie rust. Bovendien kan de rechtbank zonder de vereiste informatie op de website niet goed controleren of Fair Huur de op haar rustende verplichting tot inlichting over de stand van de procedure, deugdelijk naleeft.

5.22.

Daarnaast vereist 3:305a lid 2 sub d onder 9° BW dat de belangenorganisatie op haar website publiceert hoe benadeelden zich kunnen aansluiten, en ook hoe zij hun aansluiting weer kunnen beëindigen. Over dit laatste is evenmin iets te vinden op de website van Fair Huur. Onder het kopje ‘deelnemen’ staat wel dat benadeelden die zich willen voegen in deze procedure, dat kunnen doen tegen betaling van minimaal € 500, maar nergens staat hoe zij hun deelname weer kunnen beëindigen.

Conclusie ten aanzien van ontvankelijkheid van Fair Huur

5.23.

De rechtbank komt op grond van al het voorgaande, samen genomen, tot het oordeel dat Fair Huur niet voldoet aan de door de WAMCA aangescherpte voorwaarden op het gebied van
governanceen transparantie. Fair Huur kan daarmee – goede bedoelingen en eerder (pré-WAMCA) gevoerde procedures ten spijt – niet als belangenbehartiger worden toegelaten, zodat Fair Huur niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen.

Zijn de individuele eisers ontvankelijk in hun vorderingen?

5.24.

Met de tegen de Staat uitgebrachte dagvaarding heeft niet alleen Fair Huur vorderingen ingesteld, ook de individuele eisers hebben dat gedaan. Zij vorderen onder andere een verklaring voor recht dat de WOZ-cap jegens hen onrechtmatig is en een veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat.

5.25.

Deze procedure leent zich niet voor zulke individuele vorderingen. De WAMCA procedure is ingericht voor de beoordeling van een collectieve actie.^[20]Het doel van de WAMCA is om massazaken op een efficiëntere en effectievere manier collectief af te wikkelen, door de gelijksoortige belangen van grote groepen gedupeerden door één organisatie te laten behartigen.^[21]De wetgever heeft bij de inrichting van de WAMCA ook benadrukt dat individuele eisers in een WAMCA-procedure geen partij kunnen zijn.^[22]De WAMCA laat slechts ruimte voor eventuele andere belangenbehartigers om zich in de procedure te mengen, waarna een van hen als exclusieve belangenbehartiger wordt benoemd. Dit kunnen alleen rechtspersonen zijn als bedoeld in artikel 3:305a BW.^[23]

5.26.

De aard van de vorderingen geeft geen reden daar in dit geval anders over te oordelen. Fair Huur betoogt in deze procedure dat de WOZ-cap op stelselniveau niet voldoet aan het vereiste van
fair balanceen in strijd is met artikel 1 EP, onder meer omdat door de WOZ-cap als regel of in de meerderheid van de gevallen schade wordt geleden door de achterban. Duidelijk is dat de individuele eisers zich achter dit standpunt van Fair Huur scharen en dat de daarop gebaseerde collectieve vordering van Fair Huur mede is ingesteld ten behoeve van hen (als lid van de achterban).

5.27.

Op zichzelf is juist, zoals de individuele eisers stellen, dat als deze collectieve vordering niet slaagt omdat wordt geoordeeld dat op stelselniveau geen sprake is van strijdigheid met artikel 1 EP, het nog steeds zo kan zijn dat de WOZ-cap op het niveau van een individueel lid van de achterban wel in strijd is met artikel 1 EP, omdat de WOZ-cap in diens specifieke situatie een individuele buitensporige last oplevert.^[24]Maar anders dan de individuele eisers stellen, betekent dat niet dat zij dus ruimte moeten hebben om in deze WAMCA-procedure elk (subsidiair) een individuele vordering op basis van dit standpunt in te stellen. Indien dat argument zou worden gevolgd, zou dat immers betekenen dat alle leden van de achterban in de WAMCA-procedure (subsidiair) een eigen vordering zouden kunnen instellen op basis van hun eigen individuele situatie, die elk afzonderlijk op zijn eigen merites moet worden beoordeeld. In dat geval zou geen sprake meer zijn van een collectieve vordering maar van een ‘gewone zaak’ van meerdere individuele eisers die samen optrekken in verband met een vergelijkbare gebeurtenis, maar wel met elk een eigen vordering (subjectieve cumulatie). Daarvoor is de WAMCA-procedure niet bedoeld.

5.28.

De rechtbank gaat niet mee in het betoog van de individuele eisers dat hen de reële toegang tot de rechter zou worden onthouden, als hen de mogelijkheid wordt ontnomen om in deze WAMCA-procedure een eigen (subsidiaire) vordering te kunnen instellen op basis van de stelling dat de WOZ-cap in hun situatie een individuele buitensporige last oplevert. Als de individuele eisers dat vinden, dan staat het hen vrij om op die juridische grondslag in een afzonderlijke reguliere procedure een eigen vordering in te stellen, zo nodig samen met andere individuele eisers. Het regime van WAMCA-procedure en de daarin opgenomen vereisten verhouden zich ook niet met een procedure van individuele eisers. Dat door een belangenorganisatie (al) een collectieve vordering is ingesteld, staat daar niet aan in de weg. Individuele zaken worden zo nodig opgeschort in afwachting van de collectieve actie^[25]en benadeelden kunnen zich indien gewenst met een opt-out verklaring onttrekken aan gebondenheid aan de collectieve vordering.^[26]Anders gezegd: de individuele eisers kunnen hun individuele vordering gewoon bij de burgerlijke rechter instellen, alleen niet in een WAMCA-procedure.

5.29.

Op grond van het voorgaande moeten de individuele eisers in deze procedure niet-ontvankelijk worden verklaard. De rechtbank ziet in deze zaak echter reden om eenmalig een uitzondering te maken. De reden daarvoor is dat de dagvaarding in deze procedure is ingesteld voordat het hiervoor onder 5.25 genoemde vonnis van de rechtbank Den Haag van 25 september 2024 was gewezen terwijl de Staat een inhoudelijke conclusie van antwoord heeft ingediend. De rechtbank heeft de mondelinge behandeling daarom niet beperkt tot de ontvankelijkheidsvraag, maar heeft de zaak ter zitting (ook) ten aanzien van de individuele eisers inhoudelijk behandeld. De rechtbank zal de vorderingen van de individuele eisers daarom – bij wege van uitzondering – hierna toch inhoudelijk beoordelen. Daarbij wijst de rechtbank erop dat zij individuele eisers in volgende WAMCA-procedures niet-ontvankelijk zal verklaren, ook als partijen in de dagvaarding en de conclusie van antwoord inhoudelijk op de vorderingen van individuele eisers zijn ingegaan.^[27]

Voor de volledigheid merkt de rechtbank nog op dat het voor belangenorganisaties mogelijk is om namens een achterban te procederen bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM), zodat ook de omstandigheid dat een vordering (mede) wordt gegrond op (de protocollen bij) het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens geen grond kan vormen om individuele eisers in een WAMCA-procedure toe te laten.

Inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van de individuele eisers

Vordering ii: gevolgen van de Wbh

5.30.

De individuele eisers vorderen in deze procedure onder meer dat de WOZ-cap onverbindend wordt verklaard in verband met strijd met hogere regelgeving (artikel 1 EP) althans dat de WOZ-cap om die reden ten opzichte van hen buiten toepassing moet gelaten (vordering ii). Uit de dagvaarding volgt dat hun vordering zich richt op de WOZ-cap, die met ingang van 1 mei 2022 was opgenomen in onderdeel 9.3 van Bijlage I, onder A in rubriek 9 van het Bwh. Die regeling is inmiddels met ingang van 1 juli 2024 komen te vervallen, met de introductie van de Wbh. Weliswaar kent Bijlage I van het Bwh ook na inwerkingtreding van de Wbh nog een WOZ-cap van 33% (op een andere plek), maar die WOZ-cap verschilt in werking met de oude WOZ-cap die gold tot 1 juli 2024 (immers, op grond van de nieuwe WOZ-cap kan het puntenaantal niet verder worden verlaagd dan 186 punten). Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat de vorderingen van de individuele eisers in deze procedure zich niet op deze nieuwe, met ingang van 1 juli 2024 geldende, WOZ-cap richten.

5.31.

Aangezien de door de individuele eisers bestreden ‘oude’ WOZ-cap niet meer bestaat, zijn de vorderingen tot het onverbindend verklaren of buiten toepassing laten daarvan niet toewijsbaar. Vordering ii wordt dus afgewezen (zowel voor het primaire, subsidiaire en meer subsidiaire).

Vordering iii: is de WOZ-cap onrechtmatig jegens de individuele eisers vanwege 1 EP?

5.32.

[eiser, sub 2] e.a. vorderen onder iii een verklaring voor recht dat de Staat onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en wordt veroordeeld tot schadevergoeding, op te maken bij staat. Naar de rechtbank begrijpt, is de stelling van [eiser, sub 2] e.a. dat de tussen 1 mei 2022 en 1 juli 2024 geldende WOZ-cap in strijd was met artikel 1 EP, onder meer omdat de WOZ-cap voor hen een individuele onevenredige last opleverde en daarmee niet voldeed aan het gestelde vereiste van
fair balance.

5.33.

De individuele eisers beroepen zich aldus op een schending van de aan hen op grond van artikel 1 EP toekomende eigendomsrechten. De rechtbank zal hierna onderzoeken of daarvan sprake is (geweest). Bij dat onderzoek moet de rechtbank zich richten naar de gevestigde rechtspraak van het EHRM rondom artikel 1 EP.

5.34.

Artikel 1 EP bevat een drietal regels. De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming met het algemeen belang. De tweede en de derde regel dienen te worden uitgelegd in overeenstemming met het algemene principe dat is verwoord in de eerste regel.^[28]

5.35.

Van eigendomsontneming is in het geval van de WOZ-cap geen sprake, maar wel van regulering van eigendom. De WOZ-cap beperkt particuliere huiseigenaren als de individuele eisers immers in hun recht om voor hun woning het huurbedrag te vragen dat zij willen. Volgens vaste rechtspraak van het EHRM moet een dergelijke inmenging in het recht op eigendom, om in overeenstemming met artikel 1 EP te zijn, aan drie vereisten voldoen:

De maatregel tot regulering van eigendom moet een voldoende wettelijke basis hebben (“zijn voorzien bij wet”);

De eigendomsregulering moet in overeenstemming zijn met het algemeen belang;

En er moet een eerlijke balans (
fair balance) zijn tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die eerlijke balans is niet aanwezig indien de betrokken persoon als gevolg van de regulering een individuele onevenredige last heeft te dragen.^[29]

De rechtbank zal hierna toetsen of de WOZ-cap aan deze voorwaarden voldoet.

Ad. i: voldoende wettelijke basis (“voorzien bij wet”)

5.36.

Op grond van artikel 1 EP moeten inperkingen van het recht op eigendom een wettelijke basis hebben. Die wettelijke basis dient daarnaast voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing te zijn.^[30]

5.37.

De WOZ-cap is opgenomen in bindende regelgeving (het Bhw) en heeft daarmee een wettelijke basis. Anders dan de individuele eisers betogen, is op grond van de onderliggende regelgeving ook voldoende duidelijk en voorzienbaar hoe de WOZ-cap wordt toegepast. De individuele eisers hebben in dit verband, onder verwijzing naar een voorbeeldwoning van de individuele eisers, aangevoerd dat de maandhuur door de WOZ-cap juist naar beneden moet worden bijgesteld indien wordt geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen, omdat de woning met die duurzaamheidsmaatregelen boven de grens van 142 punten komt en daardoor de WOZ-cap van toepassing wordt (en het aandeel WOZ-punten op 33% wordt begrensd), terwijl de woning zonder die maatregelen minder dan 142 punten had (en de WOZ-punten daardoor niet op 33% werden begrensd).

Dat de WOZ-cap onder omstandigheden dat effect heeft, blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk uit het (toenmalige) onderdeel 9.3 van Bijlage I, onderdeel A van het Bhw, waarin immers in de tweede volzin staat dat de WOZ-cap niet geldt voor woningen waarvan de waardering zonder de WOZ-cap lager is dan 142 punten. Daarmee is voldoende voorzienbaar dat een investering in fysieke aspecten van de woning, door dit omslagpunt, juist kan leiden tot een verlaging van de maximale huurprijs. De Staat heeft bovendien onweersproken toegelicht dat dit ook op eenvoudige wijze is vast te stellen via de huurprijscheck op de website van de huurcommissie.

De rechtbank is daarom van oordeel dat de WOZ-cap een voldoende deugdelijke wettelijke basis heeft.

Ad. ii: in overeenstemming met het algemeen belang

5.38.

Op grond van artikel 1 EP kan een maatregel ter regulering van eigendom alleen gerechtvaardigd zijn als die in overeenstemming is met het algemeen belang. Uit vaste rechtspraak van het EHRM volgt dat de rechter hierbij onderkent dat een maatschappelijk belangrijk onderwerp als huisvesting vaak om een vorm van overheidsregulering zal vragen. Beslissingen over de vraag of en wanneer huisvesting aan de vrije markt kan worden overgelaten of om overheidsregulering vraagt, alsook de wijze waarop de huisvestingsbehoefte van de bevolking het beste kan worden beschermd, vragen om een complexe afweging tussen sociale, economische en politieke belangen. Om die reden komt aan de nationale wetgever op het gebied van woningmarkt- en huisvestingsregulering veel ruimte toe om te beoordelen wat in het algemeen belang is. De rechter dient die beoordeling van de wetgever te respecteren, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is.^[31]

5.39.

Uit de wetsgeschiedenis van de WOZ-cap volgt dat de invoering van de WOZ-cap een reactie is op de resultaten van de evaluatie die ABF Research (hierna: ABF) eind 2018/begin 2019 heeft uitgevoerd naar de werking van het in 2015 ingevoerde WOZ-puntenstelsel.^[32]Uit de evaluatie van ABF volgde in de eerste plaats dat het gerealiseerde percentage WOZ-punten op het totaal aantal WWS-punten op landelijk niveau in 2018 neerkwam op 22%, maar dat er regionaal grote verschillen zichtbaar waren, vooral in de gemeenten Utrecht en Amsterdam. Uitschieters waren in het bijzonder zichtbaar in de private gereguleerde sector in Amsterdam. ABF heeft het aandeel WOZ-punten in die sector per 2018 aanvankelijk berekend op 66%. In een vervolgrapport van december 2019 (met een onderzoek naar de waarschijnlijke effecten van een WOZ-cap) heeft ABF dit puntenaandeel – op basis van nieuwe weegfactoren – bijgesteld naar 40 tot en met 43%.^[33]De individuele eisers hebben de juistheid van deze bevindingen van ABF niet betwist. Hoewel de individuele eisers erop wijzen dat ABF in het tweede rapport het aandeel gereguleerde WOZ-punten in de private gereguleerde sector in Amsterdam (gemiddeld) flink naar beneden heeft bijgesteld van 66% naar 40 tot en met 43%, erkennen zij tegelijkertijd dat het puntenaandeel voor de woningen van de achterban, die in de meest gewilde buurten van Amsterdam liggen, (ruim) boven de 40 tot en met 43% zal hebben gelegen, vermoedelijk soms wel in de buurt van de eerdergenoemde 66%.^[34]

5.40.

Een andere vaststelling van ABF was dat het liberalisatiepotentieel door de introductie van de WOZ-punten landelijk praktisch gelijk was gebleven, maar dat ook daar grote verschillen zichtbaar waren. Volgens ABF was in de periode 2015 tot en met 2018 in alle zogenoemde G4-gemeenten het liberalisatiepotentieel toegenomen, waarbij de grootste toename opnieuw te zien was in de private gereguleerde sector in Amsterdam, waar het liberalisatiepotentieel per 2018 was toegenomen tot 50%, ten opzichte van 32% in de periode vóór de introductie van de WOZ-punten, in 2015.^[35]Ook die bevinding van ABF hebben de individuele eisers niet betwist, althans niet voldoende gemotiveerd.

5.41.

Volgens de Staat bleek uit de evaluatie van ABF dat sprake was van een ongewenst neveneffect. Bij de introductie van de WOZ-punten de was de insteek dat de WOZ-punten landelijk gemiddeld genomen 25% van de maximale huurprijs zouden uitmaken en lokale afwijkingen (naar boven of naar onder) zijn daarin verdisconteerd. Maar het was nooit de bedoeling dat de maximale huurprijs in overwegende mate door de WOZ-waarde zou worden bepaald. Daarnaast bleek uit de evaluatie van ABF dat het liberalisatiepotentieel in met name de Randstad door de introductie van de WOZ-punten aanzienlijk was toegenomen, waardoor daar veel woningen zouden kunnen wegvallen uit de sociale sector vanwege het hoge aantal WOZ-punten. Om dat ongewenste bijeffect van de WOZ-punten tegen te gaan, is de WOZ-cap geïntroduceerd, aldus de Staat.

5.42.

De individuele eisers betwisten dat sprake was een
‘problem of public concern’dat noopte tot het invoeren van een WOZ-cap. Volgens hen was er, anders dan de Staat stelt, geen sprake van een ‘weeffout’ in het in 2015 geïntroduceerde systeem en bestond er op basis van de feiten en uitkomst van de onderzoeken van ABF geen enkele aanleiding om – zoals de individuele eisers stellen – (onvoorzienbaar) het beleid drastisch met 180 graden om te gooien. De individuele eisers voeren daartoe, samengevat, het volgende aan:

- Het was juist een beoogd effect van de stelselwijziging uit 2015 dat de subjectieve consumentenvoorkeur (voor een bepaalde locatie) door middel van de WOZ-waarde een plaats zouden krijgen in het WWS.

- Het hoge aantal WOZ-punten voor de huurwoningen van de individuele eisers, die in de meest gewilde buurten van Amsterdam liggen, weerspiegelt de voorkeur van consumenten voor die locaties. Er is – anders dan de Staat ter beargumentering van de WOZ-cap aanvoerde – dan ook geen sprake van lokale disbalansen die niet samenhangen met reële consumentenvoorkeuren.

- Bij de stelselwijziging in 2015 was bepaald dat het aandeel van de WOZ-waarde in het WWS landelijk gemiddeld 25% dient te bedragen. Daarin zat dus al besloten dat het aantal punten per regio hoger of lager kon zijn. al gelijk bij de invoering van de WOZ-punten bedroeg het aandeel WOZ-punten in Amsterdam gemiddeld 36% (in de meest gewilde buurten waarschijnlijk veel meer), een stijging naar 40 tot en met 43% is dus nauwelijks een verandering te noemen. Er waren – anders dan de Staat in 2022 als argumenten voor de WOZ-cap aanvoerde – dan ook geen ‘excessieve uitschieters’, ‘voortdurende schokeffecten’ of ‘disbalansen’.

- Verder was er geen sprake van een dreigende liberalisatiegolf door stijgende WOZ-waarden die worden vertaald in meer WOZ-punten. Het systeem van de WOZ-punten, met het uitgangspunt dat landelijk de woningwaarde voor gemiddeld 25% de maximale huurprijs bepaalt, zorgt ervoor dat het stelsel zelf uitschieters repareert. Weliswaar zijn de eerste paar jaren de WOZ-waarden in Amsterdam sneller gestegen dan het landelijk gemiddelde (waardoor het aantal WOZ-punten ook is toegenomen), maar omdat de stijging van de WOZ-waarde in Amsterdam later juist achterbleef bij het landelijk gemiddelde, is het aantal WOZ-punten juist weer gedaald. Gewezen wordt op onderzoek van Bureau voor Economische Argumentatie (Bea) naar de puntenontwikkeling van acht kleinere appartementen in Amsterdam,^[36]waarbij tegenover een stijging van het aantal WOZ-punten in de periode van 2015 tot en met 2019 een daling in de periode 2020 tot en met 2024 staat, waardoor het aantal WOZ-punten in 2024 per saldo op min of meer het niveau van 2015 uitkomt (met een stijging over de hele periode 2015 tot en met 2024 van 13 tot 30%), aldus – nog steeds – de individuele eisers.

5.43.

Dit betoog van de individuele eisers treft geen doel. Weliswaar blijkt uit de wetsgeschiedenis van de invoering van WOZ-punten dat de Staat met de introductie van de WOZ-punten in 2015 de relatie tussen het puntenaantal en de subjectieve consumentenvoorkeur voor een bepaalde locatie wilde verbeteren en is bij de introductie ook onderkend dat een WOZ-puntengemiddelde van 25% betekent dat dit regionaal of per woning hoger kan liggen, maar tegelijkertijd is bij de invoering van de WOZ-punten ook duidelijk als randvoorwaarde geformuleerd dat lokale schokeffecten als gevolg van het nieuwe systeem moeten worden voorkomen en dat de invoering WOZ-punten niet tot meer te liberaliseren woningen mag leiden dan onder het ‘oude’ systeem (met schaarstepunten), tenzij daar lokaal afspraken over zijn gemaakt (zie de wetsgeschiedenis van de invoering van het WOZ-puntenstelsel, weergegeven onder 3.7 en 3.8 van dit vonnis).

5.44.

Uit de evaluatie van ABF^[37]bleek dat niet aan de hiervoor omschreven randvoorwaarde was voldaan, omdat gebleken was dat op lokale plekken met een gespannen markt – met name in de private gereguleerde sector in Amsterdam – sinds de introductie van het WOZ-puntenstelsel het liberalisatiepotentieel met name als gevolg van het hoge aantal WOZ-punten sterk was toegenomen, waardoor op die plekken een groter aantal huurwoningen vanuit de sociale sector zouden kunnen verschuiven naar de vrije markt en omgekeerd het aantal betaalbare sociale huurwoningen op die locaties zou afnemen. Dat het aantal WOZ-punten binnen gespannen markten als Amsterdam-centrum al vanaf de introductie in 2015 heel hoog was (en de stijging daarvan na 2019 weer is afgevlakt), doet niet af aan de kern van de relevante bevindingen van ABF, namelijk dat in de vier grote steden, maar met name in Amsterdam, na de stelselwijziging in 2015 een sterke toename van het liberalisatiepotentieel zichtbaar was, samenhangend met het hoge aantal WOZ-punten op die stedelijke gebieden. Anders gezegd: na de stelselwijziging in 2015 werd het aantal WOZ-punten in Amsterdam gelijk al heel hoog en dat was de weeffout die de Staat met de WOZ-cap heeft willen repareren.

5.45.

Mede gelet op de ruime beoordelingsvrijheid die de Staat op het gebied van woningmarktregulatie toekomt, kon de Staat na kennisneming van deze evaluatieresultaten besluiten dat er reden was om het aantal WOZ-punten met een cap te begrenzen zodat huurwoningen niet hoofdzakelijk vanwege de hoge lokale WOZ-waarden vanuit de sociale sector naar de vrije sector zouden verschuiven. Uit de motivering van de Staat volgt dat de WOZ-cap in de kern twee doelen dient. In de eerste plaats wil de Staat borgen dat overal in Nederland voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar blijven, in ieder geval direct ook in gebieden met een gespannen woningmarkt. Daarnaast doet de WOZ-cap volgens de Staat recht aan de functie van het WWS, namelijk het borgen van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van de woning. Terecht staat tussen partijen niet ter discussie dat dit door het EHRM erkende legitiem sociaal-politiek doelen van algemeen belang zijn, die de Staat mag aangrijpen om eigendomsrechten van verhuurders te reguleren.^[38]De Staat heeft bovendien voorafgaand aan de invoering de te verwachten effecten van de WOZ-cap door ABF laten onderzoeken.^[39]Daaruit bleek dat het liberalisatiepotentieel in de G4-gemeenten (en in het voetspoor daarvan de maximale huurprijs) daalt (met de voornaamste verandering voor de private huurders in Amsterdam), maar voor de rest van Nederland (vrijwel) gelijk blijft. Gelet op al het voorgaande, kan niet worden geoordeeld dat de WOZ-cap evident zonder redelijke grond is ingevoerd.

Gelet op dit alles is de rechtbank van oordeel dat de invoering van de WOZ-cap – als uitgangspunt – in overeenstemming is met het algemeen belang.

Ad. iii: fair balance

5.46.

Artikel 1 EP kent twee botsende rechten: het recht op een ongestoord genot van het eigendom van een individueel lid van de samenleving enerzijds, en anderzijds het recht van de Staat om die eigendomsrechten bij wet en in overeenstemming met het algemeen belang te reguleren. Het is vaste rechtspraak dat er daarom een redelijke mate van proportionaliteit moet zijn tussen het doel dat de Staat met eigendomsregulering wil bereiken en het middel dat de Staat daarvoor inzet. De vereiste proportionaliteit brengt met zich dat er een eerlijke balans (
fair balance) moet zijn tussen het algemeen belang en de bescherming van de grondrechten van het individu. De rechter moet daarom onderzoeken of de eigendomsregulerende maatregel voor een betrokken eiser een individuele buitensporige last oplevert.^[40]Of sprake is van een
fair balance, moet worden getoetst aan de hand van alle omstandigheden van het individueel voorliggende geval. Daarbij slaat de rechtbank acht op de rechtspraak van het EHRM over eigendomsregulering op het gebied van huurwoningen en huisvesting. Anders dan de individuele eisers stellen, weegt volgens die rechtspraak ook in het kader van de
fair balancetoets als niet te miskennen factor mee dat de Staat een ruime beoordelingsmarge toekomt bij afwegingen over de balans tussen betaalbaarheid van wonen en de belangen van verhuurders.^[41]

5.47.

Hiervoor onder 5.39 tot en met 5.45 is al uiteengezet welke feiten en omstandigheden de Staat tot het invoeren van de WOZ-cap hebben doen besluiten en welke doelen de Staat hiermee nastreefde. Met de individuele eisers onderkent de Staat dat de WOZ-cap niet de volledige problemen op de woningmarkt oplost, ook niet op de genoemde piekplekken met een gespannen markt. Dat is ook niet het doel van de cap. Met de WOZ-cap wilde de Staat het ongewenste effect oplossen dat als gevolg van het ‘ongecapte’ aantal WOZ-punten in Amsterdam, maar ook in andere grote steden, het liberalisatiepotentieel sterk toenam. Die disbalans wilde de Staat herstellen. Kernargument van de Staat is dat de maximale huurprijs voor een woning voldoende in verhouding moet blijven tot objectieve kwaliteitskenmerken zoals de oppervlakte, faciliteiten en energieprestatie, en dat het onwenselijk is als woningen die, naar die eigenschappen gemeten, kwalitatief niet tot de vrije sector zouden moeten behoren, daar uitsluitend op basis van hun WOZ-waarde wel in vallen. Een WOZ-cap van 33% laat volgens de Staat bovendien onverminderd ruimte voor een spreiding rondom het gemiddelde van 25% en lokale verschillen in het WOZ-puntenaandeel.

5.48.

Bij de invoering van het WOZ-puntenstelsel is als randvoorwaarde geformuleerd dat dit stelsel niet mocht leiden tot lokale schokeffecten, waaronder specifiek werd verstaan een plaatselijke toename van het aantal te liberaliseren woningen. Bij de introductie van de WOZ-punten was ook al aangekondigd dat de werking van het nieuwe puntensysteem twee jaar na inwerkingtreding zou worden geëvalueerd. Daarnaast was al aangekondigd dat bij die evaluatie aandacht zou worden besteed aan de betaalbaarheid van het wonen. De individuele eisers mochten er daarom naar het oordeel van de rechtbank niet op rekenen dat het ‘ongecapte’ puntenstelsel niet zou worden aangepast.

5.49.

Het is verder niet in geschil dat de WOZ-cap slechts een beperkt aantal woningen raakt, voornamelijk kleinere woningen in Amsterdam-Centrum. Volgens de individuele eisers maakt dit juist dat geen sprake is van een
fair balance, omdat zij – als verhuurders van zulke woningen – disproportioneel door de WOZ-cap worden getroffen en schade lijden. Volgens de individuele eisers leidt de WOZ-cap namelijk ertoe dat een rendabele exploitatie van hun woningen bij normale onderhoudskosten onmogelijk wordt.

5.50.

De Hoge Raad heeft in het arrest
Fair Huur/Staatvan 26 januari 2018 overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM niet kan worden afgeleid dat het EHRM van oordeel is dat de verhuurder van woonruimte op grond van artikel 1 EP steeds aanspraak kan maken op een redelijke winst of zelfs een minimale winst.^[42]De Hoge Raad heeft in die zaak ook gewezen op het oordeel van het EHRM in de zaak
Nobel e.a./Nederlandwaarin het EHRM oordeelde dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekte, niet met zich bracht dat de verhuurder zich met succes kon beroepen op schending van artikel 1 EP. Een factor die daaraan bijdroeg was dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs.^[43]

5.51.

De individuele eisers hebben ter onderbouwing van hun stelling dat door de WOZ-cap geen rendabele exploitatie meer mogelijk is, gewezen op een onderzoeksrapport van Bea.^[44]In dit rapport wordt aan de hand van algemene voorbeeldwoningen – die representatief zouden zijn voor de woningen van de achterban van Fair Huur – onderzoek gedaan naar de door de WOZ-cap veroorzaakte schade. Met de Staat is de rechtbank van oordeel dat dit rapport niet kan dienen als onderbouwing van de stelling dat de WOZ-cap voor de individuele eisers een individuele onevenredige last oplevert. Zoals uit de rechtspraak van het EHRM volgt, moet bij de beoordeling of is voldaan aan het vereiste van
fair balanceworden gekeken naar de daadwerkelijke gevolgen van de eigendomsregulerende maatregel voor de betrokken eigenaar-verhuurder.^[45]De individuele eisers moeten dus met concrete feiten en omstandigheden, toegespitst op hun situatie, stellen (en zo nodig bewijzen) dat de WOZ-cap voor hen een individuele onevenredige last opleverde.

5.52.

Wat hun eigen situatie betreft hebben de individuele eisers in deze procedure slechts gegevens aangedragen van vier concrete verhuurde objecten, alle gelegen in het centrum van Amsterdam. De individuele eisers stellen dat de huur door de WOZ-cap dermate laag wordt, dat de exploitatie daarvan, gezien de vaste lasten en de kosten van (groot) onderhoud, niet rendabel en zelfs verlieslatend is.

5.53.

Drie van de vier aangedragen objecten zijn echter al ver vóór de invoering van de WOZ-punten gekocht. Het gaat om:

a) het appartement [adres 1] , eigendom van [eiser, sub 2] , gekocht in 1996,
b) het pand [adres 2] , gezamenlijk eigendom van Marsare en Fortaleza, gekocht in 1992, en
c) [adres 3] , eigendom van [eiser, sub 5] , gekocht in 1999.

5.54.

De Staat heeft gemotiveerd gesteld (en de individuele eisers hebben niet weersproken) dat deze woningen al sociale huurwoningen waren toen de individuele eisers die kochten. De individuele eisers hebben die woningen uit vrije wil verhuurd (wetende dat de huurinkomsten beperkt waren als gevolg van het sociale huurstelsel) en voor zover zij de woningen destijds in verhuurde staat hebben aangekocht, hebben zij de daaraan verbonden beperkingen in de aankoopprijs kunnen verdisconteren. In zoverre is hun positie niet wezenlijk anders dan de hiervoor geschetste situatie in het arrest
Nobel e.a./Nederland, waarin het EHRM oordeelde dat geen sprake was van schending van artikel 1 EP, ook al werd een exploitatieverlies geleden. De individuele eisers wijzen op toekomstige kosten van groot onderhoud, zoals funderingskosten en dakvernieuwingen, maar ook daarvoor geldt dat de individuele eisers bij de aanschaf of verhuurbeslissing van hun woningen (oudere panden in het centrum van Amsterdam) al redelijkerwijs hebben moeten voorzien dat zij in de toekomst mogelijk met zulke (grote) onderhoudsopgaven te maken konden krijgen.

5.55.

Hier komt bij dat onweersproken is dat de betreffende woningen ook in het vóór de WOZ-punten geldende stelsel, met schaarstepunten en punten voor woonomgeving, onder het gereguleerde huurstelsel vielen. Door de WOZ-cap vallen de woningen weer terug in hun oorspronkelijke status, van vóór 1 oktober 2015. Voor zover de woningen in het WOZ-puntenstelsel liberalisatiepotentieel hebben gekregen, hebben de individuele eisers dat potentieel tussen 1 oktober 2015 en 1 mei 2022 nog kunnen benutten (voor zover de woningen in die periode aan een nieuwe huurder verhuurd konden worden). Bovendien is met ingang van 1 juli 2024 de Wbh in werking getreden, waarmee de bestreden WOZ-cap is komen te vervallen en is vervangen door een nieuwe WOZ-cap (met een ondergrens van 186 punten). Voor zover de individuele eisers door de WOZ-cap dus al schade hebben geleden, is die schade beperkt tot het verlies van niet benutte liberalisatiepotentie in de periode tussen de WOZ-cap (1 mei 2022) en de inwerkingtreding van de Wbh (1 juli 2024). Als een woning vóór 1 mei 2022 al was verhuurd en die huurovereenkomst tot 1 juli 2024 heeft doorgelopen, is van schade helemaal geen sprake. In dat geval kon het (tijdelijke) liberalisatiepotentieel sowieso niet worden benut.

5.56.

Ten aanzien van de door de individuele eisers aangedragen objecten en de gestelde daaraan verbonden schade stelt de rechtbank, meer specifiek, het volgende vast.

5.57.

Uit een overgelegde huurovereenkomst blijkt dat [eiser, sub 2] het appartement tweede Looijersdwarsstraat 11-2 met ingang van 1 juni 2023 voor maximaal twee jaar voor € 754 per maand heeft verhuurd. Met ingang van 1 mei 2025 kan hij de woning dus weer opnieuw verhuren, tegen een hogere prijs omdat inmiddels het Wbh in werking is getreden en de woning volgens een (onbestreden) berekening van de Staat 155 WWS-punten heeft (minder dan 187), waardoor de WOZ-punten in het Wbh volledig meetellen en niet ‘gecapt’ worden. Voor zover er al inkomstenverlies is geleden door de WOZ-cap, is dat verlies dus uiterst beperkt. [eiser, sub 2] heeft, anders dan met de gegevens van dit appartement, niet concreet laten zien hoe en op welke wijze hij door de WOZ-cap wordt getroffen. Aldus valt niet in te zien dat de WOZ-cap voor [eiser, sub 2] een individuele onevenredige last oplevert.

5.58.

Datzelfde geldt voor Marsare en Fortaleza. Zij hebben wat de concrete gevolgen van de WOZ-cap voor hun situatie betreft alleen het aan hen in eigendom behorende pand [straatnaam] naar voren gebracht, waarvan zij drie appartementen verhuren. Zij hebben geen concrete onderbouwing – in de vorm van huurcontracten – verstrekt waaruit volgt dat en zo ja, in hoeverre de WOZ-cap daadwerkelijk gevolgen heeft gehad. Ter zitting is gesteld (zonder onderbouwing) dat het appartement [adres 4] per 17 juni 2023 voor een maandelijkse huursom van € 950 is verhuurd, voor de duur van twee jaar, zodat dit per juni 2025 tegen een hogere prijs onder de Wbh kan worden verhuurd. Ook voor hen geldt dus dat de daadwerkelijke gevolgen van de WOZ-cap – voor zover gesteld en onderbouwd – uiterst beperkt zijn.

5.59.

Voor de situatie van [eiser, sub 5] , ten slotte, geldt het volgende. [eiser, sub 5] heeft ten eerste gesteld dat hij een exploitatieverlies lijdt op het appartement [adres 5] , doordat de woning zonder WOZ-cap een maandhuur van € 899,71 heeft en met de WOZ-cap een maandhuur van € 859,42. Terecht merkt de Staat op dat dit slechts een verschil van € 50 is. Bovendien heeft [eiser, sub 5] niet met concrete gegevens (over de daadwerkelijke verhuurstatus van dit appartement) onderbouwd dat de WOZ-cap daadwerkelijk consequenties voor de huurinkomsten heeft gehad.

5.60.

[eiser, sub 5] heeft, ten tweede, gewezen op het appartement Spuistraat 232-1, waarvan hij sinds 2018 eigenaar-verhuurder is. Volgens [eiser, sub 5] had de woning voor de invoering van de WOZ-cap een maandhuur van € 2.082,28 (185 punten). Als gevolg van de WOZ-cap valt het appartement terug in de sociale sector, en bedraagt de maximale maandhuur nog maar € 777,81, aldus [eiser, sub 5] . Ook hier geldt dat [eiser, sub 5] geen concrete gegevens van de daadwerkelijke huursituatie heeft verstrekt en dus ook niet heeft onderbouwd dat het appartement – dat hij kennelijk vanaf 2018 in de vrije sector heeft verhuurd tegen een prijs van € 2.082,28 – daadwerkelijk door de WOZ-cap is getroffen, doordat tussen mei 2022 en 1 juli 2024 de oude huurder is vertrokken en het appartement opnieuw tegen een ‘gecapte huurprijs’ is of kon worden verhuurd.

5.61.

Aldus heeft ook [eiser, sub 5] niet onderbouwd dat de WOZ-cap voor hem een individuele onevenredige last oplevert.

5.62.

De rechtbank komt vanwege het voorgaande tot de conclusie dat de individuele eisers geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat zij door de WOZ-cap disproportioneel worden getroffen en dat niet is voldaan aan het vereiste van
fair balance. Het beroep van de individuele eisers op schending van artikel 1 EP wordt dan ook verworpen.

Schending discriminatiebeginsel

5.63.

De individuele eisers hebben ook gesteld dat zij door de WOZ-cap zonder rechtvaardiging anders worden behandeld dan verhuurders in een vergelijkbare positie, zodat sprake is van schending van het discriminatieverbod (artikel 14 EVRM in verbinding met artikel 1 EP en artikel 1 van Protocol 12 EVRM). De individuele eisers wijzen daarbij ten eerste op de door de WOZ-cap getroffen vergelijkbare woningen van woningcorporaties in Amsterdam-Centrum. De Staat geeft woningcorporaties bij terugval van woningen vanuit de vrije sector (of bij verlies van liberalisatiepotentieel) compensatie voor hun schade in de vorm van staatssteun, om zo een rendabele exploitatie te kunnen voeren. Dergelijke compensatie voor hun schade krijgen de individuele eisers niet, aldus de individuele eisers.

5.64.

Met de Staat is de rechtbank van oordeel dat de individuele eisers niet worden gediscrimineerd ten opzichte van (eveneens door de WOZ-cap getroffen) woningcorporaties, aangezien tussen de positie van woningcorporaties en die van particuliere verhuurders relevante verschillen bestaan.^[46]Aan de woningcorporaties zijn taken van algemeen economisch belang opgedragen, aan particuliere verhuurders niet. Weliswaar kunnen woningcorporaties aanspraak maken op staatssteun, maar daar staat tegenover dat zij, anders dan particuliere verhuurders zoals de individuele eisers, vanwege de aan hen opgedragen taken aan tal van wettelijke beperkingen zijn gebonden. Zo mogen zij geen winstoogmerk hebben (artikel 19 lid 1 Woningwet) en moet minimaal 80% van de verhuurde woningen aan een doelgroep met een lager inkomen worden verhuurd. Dit alles geldt niet voor de individuele eisers, die wel een winstoogmerk mogen hebben en vrij zijn om nauwelijks of geen sociale huurwoningen in hun portefeuille te hebben.

5.65.

De individuele eisers stellen daarnaast dat sprake is van discriminatie omdat zij, als verhuurders van woningen met hoge WOZ-waarden en weinig oppervlakte in een paar buurten in Amsterdam-Centrum (met relatief weinig mogelijkheden om niet-WOZ-punten te vergaren), feitelijk als enigen door de WOZ-cap worden getroffen en tot een ondergemiddeld rendement worden veroordeeld, terwijl alle andere beleggers, met woningen in de rest van Nederland die niet door de WOZ-cap worden geraakt, een bovengemiddeld rendement wordt gegund. De WOZ-cap discrimineert hen dus per definitie ten opzichte van verhuurders in de rest van Nederland, aldus de individuele eisers.

5.66.

De individuele eisers laten hiermee buiten beschouwing dat juist op de locaties van hun woningen het tevoren als ongewenst benoemde neveneffect optrad dat een groeiend aantal woningen liberalisatiepotentieel had gekregen voornamelijk op basis van hun hoge aantal WOZ-punten. De WOZ-cap was bedoeld om dat ongewenste neveneffect te herstellen. Hiervoor is al overwogen dat niet is gebleken dat de ingreep met de WOZ-cap in strijd was met het vereiste van
fair balanceen dat van strijd met artikel 1 EP geen sprake is. Voor zover de individuele eisers vervolgens de door de WOZ-cap beoogde effecten daadwerkelijk ervaren (wat al op zichzelf niet altijd vaststaat, zie hiervoor) en andere verhuurders niet, betekent dit niet dat dat sprake is van discriminatie.

Strijdigheid met fundamentele rechtsbeginselen

5.67.

De individuele eisers hebben in de dagvaarding nog gesteld dat de WOZ-cap in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het beginsel van zorgvuldige voorbereiding van besluiten, het vertrouwensbeginsel en het verbod op willekeur, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet uitvoerbaar is dan na betaling van adequate compensatie van de door de WOZ-cap veroorzaakte schade. De individuele eisers hebben deze stellingen verder niet concreet toegelicht of onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbijgaat.

Slotsom en proceskosten

5.68.

De slotsom is dat Fair Huur niet-ontvankelijk wordt verklaard en dat de vorderingen van de individuele eisers worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij worden eisers veroordeeld in de proceskosten van de Staat en de Woonbond. De proceskosten aan de kant van de Staat worden begroot op € 2.082 (€ 676 griffierecht en € 1.406 (2 punten x Tarief II € 614 en € 178 nakosten) voor salaris advocaat). De proceskosten aan de kant van de Woonbond worden begroot op € 2.094 (€ 688 griffierecht en eveneens € 1.406 voor salaris advocaat).

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

verklaart Fair Huur niet-ontvankelijk in haar vorderingen;

6.2.

wijst de vorderingen van de individuele eisers af;

6.3.

veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de kant van de Staat begroot op €2.082 en aan de kant van de Woonbond begroot op €2.094 , te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Eisers moeten € 92 en de kosten van betekening extra betalen als de kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten, mr. P. Dondorp en mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.^[47]