ECLI:NL:HR:2018:109

• Datum uitspraak: 26 januari 2018
• Publicatiedatum: 26 januari 2018
• Zaaknummer: 16/05209
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: E.J. Numann; A.H.T. Heisterkamp; T.H. Tanja-van den Broek; C.E. du Perron; M.J. Kroeze
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte en de vraag naar een eerlijke balans in regelgeving met betrekking tot verhuurders

In deze zaak, die op 26 januari 2018 door de Hoge Raad is behandeld, staat de vraag centraal of de Nederlandse wetgeving met betrekking tot de verhuur van sociale woningen in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). De eiseressen, bestaande uit verschillende stichtingen en een BV, hebben in cassatie beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van het gerechtshof Den Haag, die hun vorderingen had afgewezen. De eiseressen, gezamenlijk aangeduid als Fair Huur c.s., stellen dat de regelgeving hen belemmert in het behalen van een 'decent profit' of 'minimal profit', wat volgens hen in strijd is met de vereisten van een 'fair balance' tussen de belangen van verhuurders en de doelen van de wetgever.

De Hoge Raad verwijst naar eerdere uitspraken van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) en concludeert dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengsten de exploitatiekosten niet dekken, niet automatisch leidt tot een schending van artikel 1 EP. De Hoge Raad oordeelt dat de wetgeving voldoet aan de vereisten van een legitiem doel en noodzakelijk is in een democratische samenleving. De Hoge Raad verwerpt het beroep van Fair Huur c.s. en stelt dat de klachten van het middel niet tot cassatie kunnen leiden. De kosten van het geding in cassatie worden aan de zijde van de Staat begroot op € 856,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor een evenwichtige benadering van de belangen van verhuurders en de regulering van de huurmarkt, en bevestigt dat de wetgever een zekere mate van discretionaire bevoegdheid heeft bij het vaststellen van huurprijzen en -voorwaarden.

Uitspraak

26 januari 2018

Eerste Kamer

16/05209

TT/IF

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. STICHTING FAIR HUUR VOOR VERHUURDERS,
gevestigd te Maarssen,

2. STICHTING PLANTAGEHOEK,
gevestigd te Loosdrecht,

3. STICHTING TOT BEVORDERING VAN PARTICULIER HUIZENBEZIT “HIPPOS”,
gevestigd te Loosdrecht,

4. EGELINCK B.V.,
gevestigd te Amsterdam,

EISERESSEN tot cassatie,

advocaat: mr. J.H.M. van Swaaij,

t e g e n

DE STAAT DER NEDERLANDEN,
zetelende te Den Haag,

VERWEERDER in cassatie,

advocaten: mr. K. Teuben en mr. M.E.M.G. Peletier.

Eiseressen zullen hierna ook in enkelvoud worden aangeduid als Fair Huur, Plantagehoek, Hippos, Egelinck en gezamenlijk als Fair Huur c.s. Verweerder zal hierna ook worden aangeduid als de Staat.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak C/09/425550/HA ZA 12-1004 van de rechtbank ’s-Gravenhage van 23 januari 2013 en van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013, hersteld bij herstelvonnis van 14 mei 2014;

b. het arrest in de zaak 200.160.715/01 van het gerechtshof Den Haag van 5 juli 2016.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben Fair Huur c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Staat heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaat van Fair Huur c.s. heeft bij brief van 1 december 2017 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Fair Huur is opgericht in 2010 en heeft als doel om het collectieve belang te verdedigen van – kort gezegd – huiseigenaren die zich gedupeerd voelen door de Nederlandse overheid.

(ii) Hippos, Plantagehoek en Egelinck zijn particuliere verhuurders.

3.2

Voor zover in cassatie van belang, betreft de onderhavige procedure – na eiswijziging in hoger beroep – de vraag of de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in strijd is met art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: art. 1 EP), althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen
decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.

3.3

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank – waarin de vorderingen van Fair Huur c.s. zijn afgewezen – bekrachtigd en de in hoger beroep gewijzigde eis afgewezen.
De kernoverwegingen van het hof zijn vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 4.1-4.3. Kort samengevat heeft het hof geoordeeld dat de regulering van de eigendom door de sociale huurwetgeving voldoet aan de vereisten dat deze bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving (rov. 3.3 t/m 4.6). Wat betreft de vraag of ten aanzien van het wettelijk systeem als zodanig (het regelgevingsniveau) sprake is van een
fair balance tussen het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders, heeft het hof geoordeeld dat niet is aangetoond dat het systeem in strijd is met art. 1 EP (rov. 5.20). Het hof heeft voorts een aantal in cassatie niet meer van belang zijnde stellingen van Fair Huur c.s. verworpen (rov. 6 en 7).

3.4

Het middel betoogt onder meer dat de omstandigheid dat Nederlandse regelgeving tot gevolg heeft dat verhuurders van woonruimte (kunnen) worden geconfronteerd met verlies dan wel het ontbreken van een decent of minimal profit, meebrengt dat de wetgever in beginsel geen fair balance heeft getroffen tussen de door de wetgever nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders. De onderdelen 1 en 3 beroepen zich daarbij op rechtspraak van het EHRM.

3.5

Het middel richt geen klacht tegen het oordeel van het hof in rov. 5.12 dat Fair Huur c.s. “op geen enkele manier [hebben] onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat het wettelijke systeem als zodanig tot gevolg heeft dat particuliere verhuurders in de sociale sector als regel of in de meerderheid van de gevallen al dan niet structureel verlies lijden, geen
decent profit of
minimal profit ontvangen, dan wel in een situatie verkeren dat gesproken moet worden van een
individual and excessive burden .” Hiervan uitgaande, maakt het middel niet duidelijk op welke grond de wetgever op regelgevingsniveau geen
fair balance zou hebben getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurders. Reeds hierop stuiten de onderdelen 1 en 3 af.

De Hoge Raad zal hieronder niettemin – ten overvloede – ingaan op de betekenis van de rechtspraak van het EHRM waarop deze onderdelen zich beroepen.

3.6.1

Vooropgesteld wordt dat uit paragraaf 39 van het arrest van het EHRM van 2 juli 2013, nr. 27126/11, EHRC 2013/271 ([A] c.s./Nederland) volgt dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP. Een factor die in zo’n geval kan bijdragen tot het falen van een zodanig beroep is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Weliswaar was in de zaak [A] c.s./Nederland sprake van een toetsing op individueel niveau, maar de zojuist genoemde factor is in Nederlandse verhuursituaties steeds aan de orde. Daarom is die factor ook van betekenis bij de hier aan de orde zijnde toetsing op regelgevingsniveau.

De Hoge Raad volgt Fair Huur c.s. niet in het standpunt dat het arrest van het EHRM inzake [A] c.s./Nederland voor de onderhavige zaak slechts geringe betekenis toekomt. Ook als dit arrest volgens de rubricering van het EHRM ‘low importance’ heeft, neemt dat niet weg dat het richtinggevend is voor de positie van verhuurders van woonruimte in Nederland. Immers, niet valt in te zien waarom de algemene regel die uit paragraaf 39 van dat arrest kan worden afgeleid (zie de vorige alinea), slechts beperkte betekenis zou toekomen. Dat het EHRM betekenis toekent aan de omstandigheid dat de verhuurder zich, toen hij verhuurder werd, bewust moet zijn geweest van de geldende wettelijke beperkingen, blijkt overigens ook uit andere arresten van het EHRM (bijvoorbeeld EHRM 21 december 2010, nr. 41696/07 (Almeida Ferreira en Melo Ferreira/Portugal), paragraaf 34 en EHRM 30 juli 2015, nr. 1046/12 (Zammit en Attard Cassar/Malta), paragraaf 48 e.v.).

3.6.2

De onderdelen doen onder meer een beroep op EHRM 10 juli 2014, nr. 12027/10 (Statileo/Kroatië) en EHRM 5 juli 2016, nr. 38082/07 (Rudolfer/Slowakije).
Uit deze rechtspraak kan echter niet worden afgeleid dat het EHRM van oordeel is dat de verhuurder van woonruimte steeds aanspraak kan maken op een
decent profit of zelfs een
minimal profit . De overwegingen over het niveau van de winst die de verhuurder behaalt, maakten in deze uitspraken van het EHRM immers steeds deel uit van een toetsing op basis van alle omstandigheden van het voorliggende geval. Zo overweegt het EHRM in Statileo/Kroatië (paragraaf 142) weliswaar “[i]n particular, the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit”, maar uit de verwijzing naar ‘such situations’ volgt reeds dat het EHRM doelt op situaties die vergelijkbaar zijn met het geval dat in die zaak ter beoordeling voorlag. In paragraaf 143 van het arrest volgt – met verwijzing naar eerdere overwegingen – een opsomming van een reeks van omstandigheden die tezamen bepalend waren voor het oordeel dat voor dit geval geen
fair balance was getroffen. Daartoe behoort ook de omstandigheid dat de desbetreffende huurovereenkomst van overheidswege aan de verhuurder was opgelegd (paragraaf 124 e.v.).

Ook in het arrest Rudolfer/Slowakije maken de overwegingen over de hoogte van de huur ten opzichte van de ‘market rental value’ (paragraaf 38 e.v.) deel uit van een beoordeling aan de hand van de omstandigheden van het geval, en dienen die overwegingen vooral als antwoord op het door de Slowaakse overheid gestelde onderscheid met de eerdere zaak Bittó c.s./Slowakije (EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09). In die laatste uitspraak, waarnaar het EHRM verwijst, wordt onder meer betekenis gehecht aan de omstandigheid dat de overheid een huurregime aan een beperkt aantal verhuurders had opgelegd (paragraaf 106 e.v.). Latere arresten van het EHRM over verhuurders in Slowakije (zoals EHRM 27 juni 2017, nrs. 46609/13 en 9892/14 (Bajzík c.s./Slowakije)) bouwen eveneens voort op de overwegingen van het arrest Bittó/Slowakije en daarmee op de omstandigheden die (ook) in die zaak aan de orde waren.

3.6.3

Ook uit andere rechtspraak gewezen na het in 3.6.1 vermelde arrest [A] c.s./Nederland blijkt niet dat het EHRM inmiddels de koers volgt – in afwijking van paragraaf 39 van dat arrest – dat art. 1 EP ongeacht de overige omstandigheden van het geval een verhuurder van woonruimte steeds of in beginsel een
decent profit of zelfs
minimal profit garandeert. De rechtspraak van het EHRM biedt dus geen steun voor de opvatting van het middel dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen
fair balance heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.

3.7

Ook de overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Fair Huur c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 856,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, T.H. Tanja-van den Broek, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
26 januari 2018 .