ECLI:NL:RBDHA:2025:1746 - Rechtbank Den Haag - Ontbinding koopovereenkomst aandelen Plaspoelpolder Twins...

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/662875 / HA ZA 24-243

Vonnis van 5 februari 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2] te [woonplaats 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

hierna afzonderlijk te noemen: ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [eiser 2] ’ en gezamenlijk ‘ [eisers] ’,

advocaat: mr. J.A.F. Considine,

tegen

1.[naam 1] BEHEER B.V.te [vestigingsplaats] ,

2.
JL HOLDING B.V.te Den Haag,

3.
PLASPOELPOLDER TWINS B.V.te Den Haag,

4.
FFITNESS HOLDING B.V.te Rijswijk,

5.
[naam 2]te [woonplaats 3] ,

gedaagden in conventie,

sub 1, 2 en 3 tevens eisers in reconventie,

hierna afzonderlijk te noemen ‘JWK’, ‘JLH’, PPPT’, ‘Ffitness’ en ‘ Honders ’ en gezamenlijk ‘JWK c.s.’,

advocaat: mr. P. Geervliet te Amsterdam,
6.
[naam 3]te [woonplaats 4] ,

gedaagde in conventie,

hierna te noemen ‘ [naam 3] ’,

niet verschenen.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 26 oktober 2023, met producties 1 tot en met 6;

- de conclusie van antwoord namens JWK c.s., tevens eis in reconventie namens JWK, JLH en PPPT, met producties 1 tot en met 26;

- het nagekomen bericht van JWK c.s. met daarbij de ontbrekende productie 14;

- het tussenvonnis van 23 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie namens [eisers] , tevens incidentele conclusie van eis ex artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);

- de akte namens JWK, JLH en PPPT met de nadere producties 27 tot en met 29;

- de akte namens [eisers] met de nadere producties 1 tot en met 9;

- de akte vermeerdering van eis in conventie namens [eisers]

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 16 december 2024 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

1.3.

Ten slotte is een datum voor dit vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

PPPT is eigenaar van een tweetal panden aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1] (hierna: de panden).

2.2.

JWK en JLH houden de aandelen in PPPT. Op 1 september 2020 hebben [naam 1] (bestuurder van JWK) en [naam 4] (bestuurder van JLH) de volgende verklaring ondertekend:

“Hierbij verklaren ondergetekenden de heer [naam 5] , volledige bevoegdheid te geven om namens hun inzake de aandelen van de besloten vennootschap Plaspoelpolder Twins, te onderhandelen, bemiddelen en te verkopen.”

2.3.

Op 4 september 2020 is een overeenkomst gesloten tussen enerzijds JWK en JLH als verkopers (hierna ook: ‘verkopers’) en anderzijds [eiser 1] , [eiser 2] , [naam 3] en [naam 6] als kopers (hierna ook: ‘kopers’), op grond waarvan JWK en JLH de aandelen in PPPT voor een koopsom van € 2.875.000,00 aan kopers hebben verkocht (hierna ‘de koopovereenkomst’). Voor zover hier van belang zijn in de koopovereenkomst de volgende bepalingen opgenomen:

“Partijen hebben overeenstemming bereikt over verkoop van 100 % van de aandelen in de Vennootschap (…) Koper zal de aandelen als volgt verkrijgen:

- [eiser 1] , voor zich of t.b.v. de nog op te richten bv DPSR Beheer: 24%;

- [eiser 2] , voor zich of t.b.v. de nog op te richten bv Babu Beheer: 33%;

- A. [naam 3] : 33%;

- [naam 6] , voor zich of t.b.v. SRG Holding b.v. 10%

(…)

1.2

Verkoper zal er voor zorgdragen dat het onroerend goed in eigendom zijnde van de vennootschap conform de hierbij gevoegde uittreksel van het kadaster, vrij van hypotheek en beslagen is ten tijde van de daadwerkelijke levering van de aandelen bij de notaris.

1.3

Koper zal de koopsom voldoen door middel van een eerste betaling van EUR 2.200.000,00, zegge TWEE-MILJOEN-TWEE-HONDERD-DUIZEND EURO via de Notaris Ellens en [naam 4] te Den Haag. Een tweede betaling van EUR 675.000,00, zegge ZES-HONDERD-VIJF-EN-ZEVENTIG-DUIZEND EURO is rechtsreeks aan de verkoper te voldoen uiterlijk 12 maanden na levering van de aandelen.

1.4

Kopers zijn hoofdelijk verbonden in privé voor de betaling van alle in art. 1.3 genoemde (deel)betalingen.

2.1

De levering van de aandelen zal zo spoedig mogelijk maar in ieder geval binnen 4 weken na ondertekening van de overeenkomst doch niet later dan 5 oktober 2020 plaatsvinden, door middel van een notariële akte van levering.

2.2

De koopprijs zal door Koper aan Verkoper worden voldaan door:

- bijschrijving uiterlijk op de leveringsdatum op de derdengelden rekening van Ellens en [naam 4] van een bedrag van € 2.200.000,00;

- voldoening van de deelbetalingen als vermeld in artikel 1.3 van de Overeenkomst.

(…)

3.1

Koper is gerechtigd kosteloos te ontbinden indien de Verkoper niet tijdig, te weten voor of op de ondertekening datum van de aandelenoverdracht, inzage heeft gegeven in de balansen van de onderhavige vennootschap.

(…)

6.1

Koper is aan verkoper maandelijks verschuldigd tot en met de datum van de levering van de aandelen een reserveringsvergoeding van EUR 15.000,00, zegge VIJF-TIEN-DUIZEND EURO te vermeerderen met 21% omzetbelasting.

6.2

De reserveringsvergoeding conform 6.1 is verschuldigd uiterlijk per de eerste van elk kalendermaand, voor het eerst per 1 september 2020 en voor het laatst per de eerste van de maand dat levering van de aandelen heeft plaatsgevonden of per de eerste van de maand dat de ontbinding conform artikel 3 is Pro ingeroepen.”

2.4.

Op 23 april 2021 heeft [eisers] buitengerechtelijk de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.

2.5.

Namens de toenmalige advocaat van [eisers] is per e-mailbericht van 7 mei 2021 aan de advocaat van JWK c.s. medegedeeld dat grote sommen geld (ruim € 900.000,00) contant zijn betaald en dat die betalingen ten onrechte niet zijn verrekend met de door hen te betalen koopsom voor de aandelen in PPPT. In reactie hierop heeft de advocaat van JWK c.s. per e-mailbericht van 10 mei 2021 medegedeeld dat een bedrag van € 93.000,00 is betaald aan Ffitness, dat partijen zijn overeengekomen dat die betaling in mindering strekt op hetgeen [eisers] verschuldigd is en dat andere betalingen niet bekend zijn.

2.6.

Bij e-mailbericht van 10 augustus 2021 heeft de advocaat van JWK c.s. namens PPPT en, voor zover noodzakelijk, namens JWK en JLH, de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Hierbij is medegedeeld dat PPPT, JWK en JLH zich vrij achten het object te verkopen, [eisers] aansprakelijk wordt gehouden voor alle schade uit de ontbinding en is [eisers] gesommeerd de huurinkomsten af te dragen.

2.7.

[naam 3] was bestuurder van de Stichting Indian Business & Culture Centre (hierna ‘IBCC’). IBCC is op 31 augustus 2021 in staat van faillissement verklaard.

2.8.

Op 27 september 2023 heeft een brand gewoed in het pand aan de [adres 2] .

2.9.

Op 12 oktober 2023 heeft [eisers] van de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gekregen om ten laste van PPPT conservatoir beslag te leggen op de aan PPPT in eigendom toebehorende onroerende zaak aan de [adres 2] te [plaats 1] , en om ten laste van JWK c.s. en [naam 3] conservatoir derdenbeslag te leggen onder de ABN Amro Bank.

2.10.

JWK c.s. heeft in kort geding gevorderd dit beslag op te heffen. De voorzieningenrechter heeft deze vordering op 21 december 2023 afgewezen.

2.11.

Bij brief van 13 juni 2024 is namens JWK c.s. aan [eisers] verzocht € 560.867,03 exploitatiekosten en € 218.700,00 reserveringsvergoeding te betalen. Daarnaast wordt verzocht aansprakelijkheid te erkennen voor schade aan de panden.

2.12.

[naam 3] is op 4 juni 2024 in staat van faillissement verklaard.

2.13.

JWK c.s. heeft op 10 oktober 2024 ten laste van [eiser 1] conservatoir derdenbeslag onder de Rabobank gelegd en op de onverdeelde helft van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 3] te [plaats 2] en ten laste van [eiser 2] onder de ING Bank.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers] vordert, na vermeerdering van eis en samengevat, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [eiser 1] en [eiser 2] de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden;

II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 592.964,17 aan [eiser 1] , te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten van € 5.735,18 en wettelijke (handels)rente vanaf 21 april 2021 tot aan de dag van volledige voldoening;

III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 390.214,00 aan [eiser 2] , te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten van € 4.508,54 en wettelijke (handels)rente vanaf 21 april 2021 tot aan de dag van volledige voldoening;

IV. gedaagden te veroordelen het conservatoire derdenbeslag ten laste van [eiser 1] onder de Rabobank en op de onverdeelde helft van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 3] te [postcode] [plaats 2] op te heffen;

V. gedaagden te veroordelen het conservatoire derdenbeslagen ten laste van [eiser 2] onder de ING Bank op te heffen;

VI. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de gelegde beslagen, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de vonnisdatum.

3.2.

[eisers] legt aan de vorderingen ten grondslag dat JWK c.s. weigeren te bevestigen dat de reeds gedane betalingen in mindering strekken op de koopprijs van de aandelen. [eisers] heeft de koopovereenkomst daarom ontbonden. Door [eiser 1] is een bedrag van € 564.586,50 voor de koop van de aandelen betaald, welk bedrag als gevolg van de ontbinding moet worden terugbetaald. Verder heeft [eiser 1] € 28.377,67 onverschuldigd betaald aan exploitatiekosten. In totaal wil [eiser 1] € 592.964,17 terugbetaald krijgen. [eiser 2] heeft € 369.267,00 betaald voor de koop van de aandelen, welk bedrag als gevolg van de ontbind moet worden terugbetaald. Verder heeft [eiser 2] € 20.947,00 onverschuldigd betaald aan exploitatiekosten. In totaal wil [eiser 2] € 390.214,00 terugbetaald krijgen. Daarnaast heeft JWK c.s. op 10 oktober 2024 ten laste van [eiser 1] en [eiser 2] conservatoir beslag laten leggen, vooruitlopend op de eis in reconventie. Die vordering ontbeert rechtsgrond zodat de beslagen opgeheven dienen te worden, aldus [eisers]

3.3.

JWK c.s. voert verweer.

3.4.

[eisers] heeft voorts een incidentele conclusie van eis ex artikel 843a Rv ingediend, om gedaagden te bevelen de navolgende stukken aan eisers te overleggen, onder verbeurte van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom:

- de verzekeringspolis met betrekking tot het pand aan de [adres 2] ;

- expertiserapport(en) van de expert(s) die de brand in opdracht van de verzekeraar(s) hebben onderzocht;

- alle correspondentie van de verzekeraar(s) met betrekking tot de brand en de uitkering van de schade veroorzaakt door de brand;

- de bankafschriften met betrekking tot de uitbetaling van de hypothecaire geldlening door de RNHB Bank, de aflosnota van de ABN AMRO Bank, en daarop volgende betalingen aan de ABN AMRO Bank en aan derden van het bedrag van totaal € 1.650,000,00;

- de jaarrekening 2021 van PPPT.

3.5.

Hieraan legt [eisers] ten grondslag dat PPPT na het sluiten van de koopovereenkomst een lening heeft genomen bij de RNHB Bank van € 1.650.000,00. [eiser 1] en [eiser 2] staan voor het gehele bedrag van de lening persoonlijk borg. Van de lening is € 905.910,00 aangewend om de hypotheek bij de ABN AMRO Bank af te lossen. [eisers] wil weten wat met het restant is gebeurd. Daarbij merkt zij op dat op 27 september 2023 een brand heeft gewoed, die van invloed zal zijn op de waarde van de panden en de borgstelling.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.7.

JWK, JLH en PPPT vorderen, samengevat, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de verkopers de koopovereenkomst rechtsgeldig op 10 augustus 2021 hebben ontbonden en [eisers] aansprakelijk is voor de door verkopers dientengevolge geleden schade;

II. [eisers] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 217.800,00 als reserveringsvergoeding en € 298.539,91 als exploitatiekostenvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 augustus 2021 respectievelijk 13 juni 2024 en de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten;

III. voor recht te verklaren dat [eisers] jegens PPPT aansprakelijk is voor de schade die zij heeft aangericht aan het pand aan de [adres 2] ;

IV. [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente.

3.8.

JWK, JLH en PPPT leggen aan de vorderingen ten grondslag dat [eisers] een onterechte ontbindingsverklaring heeft uitgebracht, waarmee duidelijk werd dat zij niet zou presteren en haar verzuim is komen vast te staan. Aan JWK c.s. kwam daarom ontbindingsbevoegdheid toe, die zij op 10 augustus 2021 heeft geëffectueerd. Haar schade bestaat uit de waardedaling van de panden. Tussen 7 juni 2019 en 24 januari 2024 is die waarde gedaald met € 325.000,00. Daarnaast heeft PPPT vanaf het sluiten van de overeenkomst de aandelen beschikbaar gehouden voor [eisers] Voor die periode zijn partijen een reserveringsvergoeding overeengekomen, die uiteindelijk heeft gelopen van september 2020 tot en met augustus 2021. Over die periode is [eisers] € 217.800,00 (inclusief omzetbelasting) verschuldigd. Verder hebben partijen afgesproken dat [eisers] de exploitatiekosten vanaf 1 januari 2020 zou dragen. Deze kosten zien op hypotheeklasten, verzekeringen, nutsvoorzieningen en gemeentelijke belastingen en belopen over de periode 1 januari 2020 tot en met 20 juni 2022 in totaal € 347.864,58. [eisers] heeft hiervan € 49.324,67 voldaan, zodat € 298.539,91 resteert. Ten slotte heeft [eisers] tijdens de exploitatie schade toegebracht aan de panden, aldus JWK c.s.

3.9.

[eisers] voert verweer.

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vorderingen jegens [naam 3]

4.1.

Gedurende de procedure is [naam 3] failliet verklaard. In artikel 29 Faillissementswet Pro is bepaald dat, voor zover tijdens de faillietverklaring aanhangige rechtsvorderingen voldoening van een verbintenis uit de boedel ten doel hebben, het geding na de faillietverklaring wordt geschorst, om alleen dan voortgezet te worden, indien de verificatie van de vordering wordt betwist. Dit betekent dat het geding, voor zover dit ziet op de vorderingen jegens [naam 3] , wordt geschorst.

De beoordeling in conventie en in reconventie

4.2.

Deze zaak gaat over een koopovereenkomst waarvan zowel de kopers als de verkopers de ontbinding hebben ingeroepen en de vraag speelt welke gevolgen dat heeft voor beide partijen. Nu de vorderingen van partijen met elkaar samenhangen, worden de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk beoordeeld.

De nietigheid of vernietigbaarheid van de koopovereenkomst

4.3.

[eisers] heeft ter zitting de stelling ingenomen dat de koopovereenkomst nietig is, omdat de vereiste essentialia voor een dergelijke overeenkomst ontbreken en de kopers bij het sluiten van de overeenkomst niet wisten wat zij kochten. Daarnaast stelt [eisers] dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek aan de zijde van de kopers.

4.4.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In algemene zin komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan, waarin de wilsverklaringen van partijen tot uitdrukking worden gebracht. Daarvoor is vereist dat er overeenstemming is over de essentialia van de overeenkomst. In dit geval gaat het om de koop van aandelen. Uit de stukken en de verklaringen ter zitting komt naar voren dat het voor [eisers] duidelijk was dat het ging om de aandelen in PPPT. Het object van de overeenkomst stond daarmee vast. Daarnaast is duidelijk wat de koopprijs was en in welke verhouding de vier kopers de aandelen zouden verkrijgen. De belangrijkste elementen van de overeenkomst zijn daarmee gegeven. De rechtbank oordeelt daarom dat geen sprake is van een nietige overeenkomst.

4.5.

De rechtbank oordeelt voorts dat de overeenkomst evenmin vernietigbaar is op grond van een wilsgebrek aan de zijde van de kopers. [eisers] heeft deze stelling onvoldoende uitgewerkt en niet duidelijk gemaakt op welk wilsgebrek een beroep wordt gedaan en welke specifieke feiten en omstandigheden die stelling kunnen dragen.

De ontbinding van de koopovereenkomst

4.6.

Partijen zijn het erover eens dat de koopovereenkomst is ontbonden. [eisers] stelt de overeenkomst op 23 april 2021 te hebben ontbonden en JWK, JLH en PPPT stellen dit op 10 augustus 2021 te hebben gedaan. De rechtbank zal moeten beoordelen welke van deze ontbindingen rechtsgeldig is.

4.7.

De advocaat van [eisers] heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard dat in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst geen beroep (meer) wordt gedaan op artikel 3.1 van de koopovereenkomst (“Koper is gerechtigd kosteloos te ontbinden indien de Verkoper niet tijdig, te weten voor of op de ondertekening datum van de aandelenoverdracht, inzage heeft gegeven in de balansen van de onderhavige vennootschap”). De rechtbank beoordeelt de ontbinding door [eisers] daarom uitsluitend aan de hand van de stelling dat de verkopers weigerden te bevestigen dat de door [eisers] gedane (contante) betalingen in mindering zouden strekken op de koopprijs.

4.8.

Productie 3 bij de dagvaarding bestaat uit twee e-mailberichten van 23 april 2021 van de toenmalige advocaat van [eisers] aan enerzijds de heren [naam 4] , [naam 1] en [naam 2] en anderzijds de advocaat van JWK c.s. In het bericht aan [naam 4] , [naam 1] en [naam 2] wordt verwezen naar een bericht van 16 april 2021. Dat bericht is niet in het geding gebracht. Van enige andere correspondentie tussen kopers en verkopers, voorafgaande aan de e-mailberichten van 23 april 2021, is evenmin gebleken. De rechtbank gaat daarom uit van de e-mailberichten van 23 april 2021 als eerste moment waarop door [eisers] ontbinding van de koopovereenkomst wordt ingeroepen. Voor een dergelijke ontbinding is in beginsel nodig dat de verkopers in gebreke zijn gesteld en in verzuim verkeerden. Van een ingebrekestelling door [eisers] is niet gebleken. Verzuim kan op grond van artikel 6:83 in Pro bepaalde gevallen ook zonder ingebrekestelling intreden, maar daar heeft [eisers] zich niet op beroepen. De verkopers zijn dus niet in gebreke gesteld en zijn ook niet in verzuim komen te verkeren. [eisers] kon de koopovereenkomst daarom op 23 april 2021 niet rechtsgeldig ontbinden. Vordering I in conventie wordt daarom afgewezen.

4.9.

JWK, JLH en PPPT vorderen eveneens een verklaring voor recht dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. De rechtbank merkt op dat PPPT geen partij was bij de overeenkomst en de ontbinding daarom uitsluitend door JWK en JLH kan worden ingeroepen. Zoals hiervoor overwogen, was de ontbindingsverklaring van [eisers] onterecht. Die verklaring kon door JWK en JLH opgevat worden als een mededeling dat [eisers] niet meer zou gaan presteren, als bedoeld in artikel 6:83 aanhef Pro en onder c BW. Dit betekent dat [eisers] in verzuim verkeerde zonder dat een ingebrekestelling vereist was. De ontbinding door JWK en JLH op 10 augustus 2021 was daarom wel geldig. In zoverre wordt vordering I in reconventie toegewezen.

De door [eiser 1] en [eiser 2] betaalde bedragen voor de aankoop van de aandelen

4.10.

Als gevolg van de ontbinding, moeten de door [eisers] betaalde bedragen voor de aandelen door verkopers worden terugbetaald. [eiser 1] stelt € 564.586,50 aan betalingen te hebben gedaan ten behoeve van de aandelen en [eiser 2] € 369.267,00. Van het totaalbedrag van € 933.853,50 zou € 471.610,00 contant zijn betaald aan [naam 2] en/of [naam 3] . [eisers] stelt dat de handelingen van [naam 2] en [naam 3] kunnen worden toegerekend aan de volmachtgevers JWK en JLH (de verkopers). JWK c.s. betwist dit en voert – kort gezegd – aan dat zij alleen een bedrag van € 93.150,00 van [eisers] heeft ontvangen.

4.11.

Vast staat dat [naam 2] van JWK en JLH (de verkopers) een volmacht had om inzake de aandelen “te onderhandelen, bemiddelen en te verkopen”. Zoals JWK c.s. terecht heeft aangevoerd, laat deze volmacht naar de tekst niet zonder meer toe dat [naam 2] bevoegd was ook geld aan te nemen.

4.12.

Daarnaast kan de rechtbank ook niet vaststellen dat [naam 2] daadwerkelijk geld van [eisers] in ontvangst heeft genomen. Daarbij is het volgende van belang. [eisers] stelt in de dagvaarding dat de contante betalingen hebben plaatsgevonden in het pand aan de [adres 2] en dat (onder meer) [naam 2] daarbij aanwezig was. [naam 2] betwist dit en heeft aan de hand van stukken (aanvullende productie 28 van JWK c.s.) onderbouwd dat hij op meerdere data in het buitenland verbleef. [eisers] heeft daarna in de conclusie van antwoord in reconventie zijn stelling aangepast. Volgens [eisers] was [naam 2] op die momenten toch aanwezig via videobellen. [eisers] heeft dit echter niet onderbouwd. Verder zou mevrouw [naam 7] door [naam 2] zijn ingeschakeld om betalingen in ontvangst te nemen. Mevrouw [naam 7] heeft in een schriftelijke verklaring (productie 14 bij de conclusie van antwoord) aangegeven dat zij op verzoek van [naam 2] wel eens contante bedragen van [eisers] in ontvangst nam voor de exploitatie van de panden, maar daarbij ging het om enkele duizenden euro’s. [naam 7] verklaart verder dat het niet waar is dat ze getuige zou zijn geweest van andere betalingen die zouden gaan om honderdduizenden euro’s in contanten. De rechtbank heeft geen redenen te twijfelen aan de verklaring van [naam 7] . De rechtbank kan – gelet op hetgeen door [naam 2] is aangevoerd – niet vaststellen dat [eisers] daadwerkelijk voor honderdduizenden euro’s betalingen aan [naam 2] heeft gedaan voor de koop van aandelen in PPPT.

4.13.

De genoemde volmacht aan [naam 2] laat niet toe dat [eisers] bevrijdend aan [naam 3] zou kunnen betalen. Van een door [naam 2] (of één van de verkopers) opgestelde volmacht aan [naam 3] is niet gebleken. [eisers] stelt dat [naam 3] een dergelijke volmacht had, maar dat deze niet gekopieerd of gefotografeerd mocht worden. JWK c.s. betwist dat, waarbij zij aanvoert dat zij [naam 3] nauwelijks kent en het onwaarschijnlijk is dat [eisers] bevrijdend aan één van de andere kopers ( [naam 3] ) zou kunnen betalen. De rechtbank kan onder deze omstandigheden niet vaststellen dat [naam 3] over een volmacht beschikte om betalingen in ontvangst te nemen.

4.14.

Voor zover [eisers] een beroep doet op de schijn van volmachtverlening als bedoeld in artikel 3:61 lid 2 BW Pro, gaat ook dat niet op. In dat artikel is bepaald dat als een rechtshandeling (in dit geval door [naam 3] ) in naam van een ander (de verkopers) is verricht en de wederpartij ( [eisers] ) op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. Deze schijn van volmachtverlening kan zijn gewekt door toedoen van de verkopers of op grond van feiten en omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid en die voor haar risico komen. Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon (vergelijk Hoge Raad 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671 en Hoge Raad 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:143). Van verklaringen of gedragingen van JWK of JHL, op grond waarvan [eisers] redelijkerwijs mocht aannemen dat zij bevrijdend kon betalen aan [naam 3] , is niet gebleken. [eisers] mocht er daarom niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat haar betalingen aan [naam 3] in mindering zouden strekken op de koopprijs van de aandelen.

4.15.

Daarbij komt nog het volgende. [eisers] heeft ter onderbouwing van de betaalde bedragen voor de aandelen onder meer verwezen naar geldleenovereenkomsten die met [naam 3] en/of IBCC zijn gesloten. Ter zitting heeft [eisers] toegelicht dat die betalingen geen betrekking hebben op de aankoop van de aandelen, maar op bedragen ten behoeve van verbouwingen van de panden. Dit wordt ondersteund door productie 27 bij de conclusie van antwoord. Dit zijn verklaringen van [naam 3] , waarin – kort samengevat – staat dat hij betalingen van [eiser 1] en [eiser 2] heeft ontvangen voor de verbouwing van de panden. De betalingen waren volgens [naam 3] “nooit bestemd geweest voor de aankoop van het pand”. De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan de verklaring van [naam 3] . De rechtbank maakt uit het voorgaande op dat de door [eisers] aan [naam 3] betaalde bedragen bedoeld waren voor de verbouwingen. Of [eisers] naast de betalingen voor de verbouwingen ook voor de aandelen aan [naam 3] heeft betaald, is niet gebleken.

4.16.

Het voorgaande houdt in dat [eisers] , tegenover de betwisting van de verkopers, te weinig heeft gesteld en onderbouwd waaruit afgeleid moet worden dat zij bevrijdend voor de aandelen aan [naam 2] en/of [naam 3] heeft betaald. Om die reden is geen plaats voor bewijslevering. Het bewijsaanbod van [eisers] – om onder meer mevrouw [naam 7] als getuige te laten horen – wordt daarom door de rechtbank gepasseerd.

4.17.

De slotsom is dat alleen vast is komen te staan dat [eisers] voor in totaal € 93.150,00 aan verkopers heeft betaald voor de aankoop van aandelen in PPPT. Die betaling moet als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst ongedaan worden gemaakt. Volgens productie 4 bij de dagvaarding heeft [eiser 1] hiervan € 150,00 betaald en [eiser 2] € 93.000,00. In het vervolg van dit vonnis gaat de rechtbank uit van die betalingen. Dat wil zeggen dat vordering II in conventie wordt toegewezen tot een bedrag van € 150,00 en vordering III in conventie tot een bedrag van € 93.000,00. Er moeten echter bedragen worden verrekend, zoals uit het hiernavolgende zal blijken.

De door [eiser 1] en [eiser 2] te betalen bedragen aan de verkopers

4.18.

JWK, JLH en PPPT vorderen in reconventie een verklaring voor recht dat [eisers] aansprakelijk is voor de geleden schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst (onder I), een reserverings- en exploitatiekostenvergoeding (onder II) en een verklaring voor recht dat [eisers] aansprakelijk is jegens PPPT voor de schade aan de panden (onder III). De rechtbank merkt op dat PPPT geen partij is bij de koopovereenkomst, zodat de vorderingen onder I en II slechts door JWK en JLH (de verkopers) ingesteld kunnen worden. Eventueel toe te wijzen bedragen zullen in het oordeel daarom ten goede van de verkopers worden gebracht.

- De schade als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst

4.19.

JWK en JLH vorderen een verklaring voor recht dat [eisers] aansprakelijk is voor de door verkopers geleden schade als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst. Die schade bedraagt in ieder geval de waardevermindering van de panden van € 325.000,00, aldus JWK en JLH.

4.20.

De rechtbank wijst deze vordering af. Naar haar oordeel hebben de verkopers onvoldoende duidelijk gemaakt dat de gestelde – en door [eisers] betwiste – waardedaling van de panden als schade aangemerkt moet worden. De aandelen zijn steeds in bezit van de verkopers gebleven. Voor de periode waarin de aandelen vrijgehouden werden voor kopers geldt volgens de koopovereenkomst een reserveringsvergoeding (zie hierna onder 4.21). Na de ontbinding van de koopovereenkomst konden de verkopers weer vrij over de aandelen beschikken. Voor een bijkomende vergoeding is naar het oordeel van de rechtbank geen plaats.

- De reserveringsvergoeding

4.21.

JWK en JLH vorderen van [eisers] hoofdelijke betaling van € 217.800,00 als reserveringsvergoeding. Deze vergoeding is opgenomen in artikel 6.1 van de koopovereenkomst en wordt door [eisers] niet betwist. De hoogte van de vergoeding is bepaald op € 15.000,00 per maand, te vermeerderen met 21% omzetbelasting. Dit komt neer op € 18.150,00 per maand. Volgens artikel 6.2 is de vergoeding op de eerste van de maand verschuldigd, voor het eerst op 1 september 2020. In dit vonnis is bepaald dat de overeenkomst per 10 augustus 2021 is ontbonden. Dat wil zeggen dat de kopers twaalf maanden de vergoeding dienen te betalen, hetgeen neerkomt op € 217.800,00.

4.22.

Uit artikel 1.3 van de koopovereenkomst blijkt dat de kopers slechts hoofdelijk verbonden zijn voor de betaling van de koopsom. Zoals op de zitting is geconstateerd, strekt de hoofdelijkheid zich niet uit tot betaling van de reserveringsvergoeding. Dat houdt in dat [eiser 1] en [eiser 2] gehouden zijn de reserveringsvergoeding te betalen naar rato van de te verkrijgen aandelen. Voor [eiser 1] is dat 24% en voor [eiser 2] is dat 33%. De te betalen reserveringsvergoeding voor [eiser 1] bedraagt daarom 24% van € 217.800,00 = € 52.272,00. Voor [eiser 2] gaat dit om 33% van € 217.800,00 = € 71.874,00.

- De exploitatiekostenvergoeding

4.23.

JWK en JLH vorderen van [eisers] hoofdelijke betaling van en € 298.539,91 als exploitatiekostenvergoeding. Deze vergoeding is niet opgenomen in de koopovereenkomst. JWK c.s. stelt dat partijen hier nadere afspraken over hebben gemaakt. Door [eisers] wordt dit betwist.

4.24.

De rechtbank oordeelt dat de verkopers onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld op grond waarvan aangenomen moet worden dat door partijen nadere afspraken zijn gemaakt over exploitatiekosten en wat die afspraken dan inhielden. Vast staat dat [eisers] € 49.324,67 aan exploitatiekostenvergoeding heeft betaald. Dit bedrag moet – vanwege het ontbreken van een grondslag – aan [eisers] terugbetaald worden. Dit gaat om een bedrag van € 28.377,67 dat door [eiser 1] is betaald en een bedrag van € 20.947,00 dat door [eiser 2] is betaald.

- De schade aan de panden

4.25.

JWK, JLH en PPPT vorderen een verklaring voor recht dat [eisers] jegens PPPT aansprakelijk is voor de schade die zij heeft toegebracht aan de panden. Ter onderbouwing hebben JWK, JLH en PPPT productie 26 in het geding gebracht, bestaande uit een e-mailbericht van de advocaat van JWK c.s. aan de toenmalige advocaat van [eisers] met daarbij een fotorapport van de [adres 2] van 13 mei 2022 van de eerste tot en met de zesde verdieping. [eisers] ontkent schade aan de panden te hebben toegebracht.

4.26.

Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van de stellingen van JWK, JLH en PPPT niet vastgesteld worden dat [eisers] aansprakelijk is voor de schade aan de panden. [eisers] heeft erkend dat zij voor een korte periode gebruik kon maken van de derde etage van het pand. JWK, JLH en PPPT hebben onvoldoende gesteld waaruit moet volgen dat er verband bestaat tussen de korte gebruiksperiode van een klein deel van het pand en de schade aan meerdere verdiepingen van het pand. De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht afwijzen.

Verrekening; BIK; rente

4.27.

In dit vonnis is vastgesteld dat [eiser 1] € 150,00 heeft betaald voor de aankoop van de aandelen. Dat bedrag dient als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst ongedaan gemaakt te worden. Daar staat tegenover dat [eiser 1] een bedrag van € 52.272,00 moet betalen als reserveringsvergoeding. Ten slotte heeft hij € 28.377,67 onterecht aan exploitatiekosten betaald.
Dit resulteert in een te betalen bedrag van € 23.744,33 van [eiser 1] aan de verkopers.

4.28.

[eiser 2] heeft € 93.000,00 betaald voor de aankoop van de aandelen, welk bedrag ongedaan gemaakt moet worden. De te betalen reserveringsvergoeding voor [eiser 2] bedraagt € 71.874,00. De door hem betaalde € 20.947,00 aan exploitatiekosten dienen terugbetaald te worden.
Dit resulteert in een te betalen bedrag van € 42.073,00 van de verkopers aan [eiser 2].

4.29.

Partijen vorderen over en weer betalingen vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen vanaf 10 augustus 2021 (de ontbindingsdatum).

4.30.

Zowel in conventie als in reconventie zijn buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende vast komen te staan dat de door beide partijen verrichte werkzaamheden voorafgaande aan deze procedure in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren. Voor de hoogte van deze kosten sluit de rechtbank aan bij de staffel buitengerechtelijke incassokosten. Voor het door [eiser 1] te aan verkopers betalen bedrag van € 23.744,33 komt dit uit op
€ 1.012,44. Voor het door verkopers aan [eiser 2] te betalen bedrag van € 42.073,00 gaat het om
€ 1.195,73. De wettelijke rente over deze bedragen zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De beslagen

4.31.

[eisers] vordert in conventie de gedaagden te veroordelen de beslagen als genoemd onder vorderingen IV en V op te heffen. Bij de beoordeling van deze vorderingen maakt de rechtbank een belangenafweging tussen enerzijds de verhaalsmogelijkheden van JWK c.s. en anderzijds het belastende karakter van de vorderingen voor [eisers] De omstandigheid dat in dit vonnis reeds is geoordeeld over de wederzijdse vorderingen wordt hierbij meegewogen (vergelijk HR 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1559).

4.32.

Op 10 augustus 2024 is namens JWK c.s. beslag gelegd onder de Rabobankrekening van [eiser 1] en op de onverdeelde helft van de onroerende zaak aan de [adres 3] te [plaats 2] ter verzekering van verhaal van € 387.000,00. In onderhavig vonnis is bepaald dat de vordering van JWK en JLH op [eiser 1] € 23.744,33 bedraagt. Het toegewezen bedrag is zodanig lager dan het bedrag waarvoor beslag is gelegd, dat het belang van JWK en JHL op de verhaalsmogelijkheden naar het oordeel van de rechtbank minder zwaar weegt dan het belang van [eiser 1] . Nu er wel een vordering bestaat heft de rechtbank het beslag niet op, maar wordt dit naar beneden bijgesteld. Het toegewezen bedrag van € 23.744,33, vermeerderd met een opslag voor rente en kosten overeenkomstig de beslagsyllabus komt uit op € 30.867,63. De rechtbank verlaagt het beslag tot dit bedrag. Dit relatief lage bedrag zou aanleiding kunnen zijn het beslag te beperken tot ofwel de bankrekening, ofwel de onroerende zaak. [eiser 1] heeft hierover echter niets gesteld of gevorderd.

4.33.

Onder de ING Bankrekening van [eiser 2] is eveneens voor een bedrag van € 387.000,00 beslag gelegd. In dit vonnis is bepaald dat [eiser 2] een bedrag heeft te ontvangen van JWK en JLH. Deze omstandigheid brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat het belang van [eiser 2] om het beslag op te heffen, zwaarder weegt dan het belang van JWK c.s. om dit te handhaven. Dat wil zeggen dat het beslag onder de bankrekening van [eiser 2] opgeheven dient te worden.

4.34.

Ten slotte merkt de rechtbank op dat tijdens de mondelinge behandeling gesproken is over het opheffen van de beslagen die [eisers] heeft gelegd en die in het kortgedingvonnis van 21 december 2023 grotendeels in stand zijn gebleven. JWK c.s. heeft in onderhavige procedure geen (reconventionele) vorderingen ingesteld die zien op het opheffen van die beslagen. De rechtbank oordeelt daar in dit vonnis dus niet over.

De incidentele conclusie van eis ex artikel 843a Rv

4.35.

[eisers] heeft bij incidentele eis ex artikel 843 Rv Pro gevorderd dat gedaagden diverse bescheiden overleggen die verband houden met de borgstelling voor de hypotheek die is gevestigd op de panden. Deze bescheiden zijn met name van belang om de waarde van de panden en de borgstelling te bepalen, waarop de brand van 27 september 2023 en de afwikkeling daarvan van invloed zal zijn, aldus [eisers]

4.36.

Met JWK c.s. is de rechtbank van oordeel dat [eisers] in onderhavige zaak geen belang heeft bij de gevraagde bescheiden. In deze zaak gaat het om de ontbinding van de koopovereenkomst en de daaruit over en weer voortvloeiende betalingsverplichtingen. Voor die beoordeling is de borgstelling van [eisers] en de afwikkeling van de brand niet relevant. De rechtbank wijst de incidentele vordering daarom af.

De proceskosten

4.37.

Beide partijen krijgen zowel in conventie als in reconventie gedeeltelijk ongelijk. De rechtbank acht het daarom in deze zaak redelijk dat de proceskosten (inclusief beslag) worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zowel in conventie als in reconventie de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie en in reconventie

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 10 augustus 2021 door JWK en JLH rechtsgeldig is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [eiser 1] om aan JWK en JLH te betalen een bedrag van € 23.744,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 10 augustus 2021, tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eiser 1] om aan JWK en JLH te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.012,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 14 dagen na de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt JWK en JLH om aan [eiser 2] te betalen een bedrag van € 42.073,00, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 10 augustus 2021, tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt JWK en JLH om aan [eiser 2] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.195,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 14 dagen na de datum van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling;

5.6.

vermindert het ten laste van [eiser 1] door JWK c.s. op 10 oktober 2024 gelegde beslag onder de Rabobank en op de onverdeelde helft van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 3] te [postcode] [plaats 2] , tot een bedrag van € 30.867,63;

5.7.

heft op het ten laste van [eiser 2] door JWK c.s. op 10 oktober 2024 gelegde beslag onder de ING Bank;

5.8.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.9.

verklaart de onderdelen 5.2 tot en met 5.7 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.

3425