ECLI:NL:RBDHA:2024:7854

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats 's-Gravenhage PV/c

Zaak-/rolnr.: 10576857 RL EXPL 23-10296

10 april 2024 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

De Reeënberg B.V.,gevestigd te Beekbergen, eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie, verwerende partij in het incident, hierna te noemen: De Reeënberg, gemachtigde: mr. S.J. van Susante,

tegen

[de vrouw] ,

wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, eisende partij in het incident, hierna te noemen: [de vrouw] ,

gemachtigde: mr. M.J.A. Verhagen.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 20 juni 2023 met producties 1 tot en met 20;

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie alsmede houdende een incidentele vordering ex artikel 843a Rv met producties 1 tot en met 12;

- de akte houdende overlegging producties/rectificatie van de zijde van [de vrouw] met producties 13 tot en met 15;

- de conclusie van antwoord in reconventie en incident met producties 21 tot en met 28.

1.2.

Op 16 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen mw. [naam 1] , mw. [naam 2] en dhr. [naam 3] namens De Reeënberg, bijgestaan door mr. Van Susante, alsmede [de vrouw] samen met mw. [naam 4] , bijgestaan door

mr. Verhagen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten uiteengezet. De gemachtigde van De Reeënberg heeft daarbij gebruik gemaakt van schriftelijke spreekaantekeningen. Van het overige verhandelde tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen en de schriftelijke spreekaantekeningen van de gemachtigde van De Reeënberg bevinden zich in het procesdossier. Aan het slot van de mondelinge behandeling is besloten om de zaak aan te houden onder meer om partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot een oplossing te komen.

1.3.

Bij berichten die op 2 januari 2024 ter griffie zijn binnengekomen, hebben partijen laten weten dat het niet gelukt is om een schikking te bereiken.

1.4.

Nadien is binnengekomen:

- de akte houdende uitlating tevens houdende overlegging producties alsmede houdende wijziging van eis van de zijde van [de vrouw] met producties 17 tot en met 27;

de akte houdende uitlating van de zijde van De Reeënberg.

1.5.

Het vonnis is aanvankelijk bepaald op 24 april 2024, maar wordt bij vervroeging heden uitgesproken.

2.Feiten

2.1.

De Reeënberg is exploitant en (bloot) grondeigenaar van het terrein waarop "Park Reeënberg" (hierna: het park) is gelegen. Het park is opgedeeld in een groot aantal kavels, waarvan het merendeel is uitgegeven in erfpacht en belast is met een recht van opstal. Op deze kavels hebben de erfpachters doorgaans een chalet, bestemd voor recreatiedoeleinden.

2.2.

[de vrouw] is sinds 15 februari 2019 beperkt gerechtigde tot het zakelijke recht tot erfpacht met daaraan gekoppeld het zakelijk recht van opstal met betrekking tot kavel 79 met de daarop geplaatste recreatiewoning, gelegen op het park. Deze rechten zijn op die datum overgedragen aan [de vrouw] middels een notariële akte, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

"( ...)OMSCHRIJVING BEKENDE ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een akte op achttien december tweeduizend negen verleden voor mr. MP.A.J Poort, destijds notaris te Arnhem, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers in Register Hypotheken [nummer 1] , deel [nummer 2] , nummer [nummer 3] , waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

DUUR

Het erfpachtrecht, alsmede het recht van opstal eindigt perachtentwintig april tweeduizend negen en negentig.

OPZEGGING OF AFSTAND DOOR ERFPACHTER

1.
Het erfpachtrecht kan niet door de erfpachter worden opgezegd

2.
Van het erfpachtrecht kan ook geen afstand worden gedaan.

OPZEGGING DOOR GRONDEIGENAAR

Het erfpachtrecht kan, behoudens het hiervoor bij de Duur bepaalde, alleen in de in artikel 5:87 lid 2 van hel Burgerlijk Wetboek genoemde gevallen door de eigenaar worden opgezegd

( ...)

CANON, INDEXERING EN HERZIENING

1.
De erfpachter is jaarlijks aan de grondeigenaar een canon verschuldigd groot tweeduizend zeshonderd vijfenveertig euro en eenenvijftig eurocent

(€ 2.645,51)

De erfpachter is terzake van gemeld recht van opstal geen retributie aan de grondeigenaar verschuldigd.

2.
De canon wordt telkens na een periode van één jaar aangepast aan de algemene prijsontwikkeling. De aanpassing wordt als volgt geregeld:

a.
De overeenkomstig lid 1 vastgestelde canon zal op één januari tweeduizend negen en vervolgens met een tussen periode van telkens één jaar worden aangepast aan de hand van het verloop van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek (. ..) te publiceren Consumenten Prijsindexcijfer Alle Huishoudend, reeks (niet-afgeleid), op basis van 2006=
100.

b.
1. Alle aanpassingen zullen worden bereikt door de laatst geldende canon te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller wordt gevormd door eerder genoemd prijsindexcijfer, zoals dit definitief is gepubliceerd in de kalendermaand twee maanden voor het tijdstip van aanpassingen (...) en de noemer door hetzelfde prijsindexcijfer (november), zoals dat gold een kalenderjaar eerder.

2. Indien het C.B.S. terzake van het hiervoor sub a. bedoelde prijsindexcijfer overgaat tot publicatie van een reeks op meer recente tijdbasis, zullende cijfers van de nieuwe reeks in aanmerking worden genomen(...)

c.
De verschuldigde canon zal nimmer minder bedragen dan de hiervoor onder 1. genoemde canon.

3.
a. Onverminderd hel hiervoor bepaalde kan op verzoek van de grondeigenaar de canon telkens na verloop van tenminste tien jaar, voor het eerst met ingang vantweeduizend negentien (2019)worden herzien in verband met de gewijzigde waarde in het economisch verkeer van het erfpachtgoed, mei dien verstande dat bij vorenstaande herziening, de canon nimmer meer dan vijfentwintig procent (25%) kan afwijken van de canon, geldend voor het jaar voorafgaand aan het jaar van de herziening;

b.
Voorts geldt het volgende: indien als gevolg van een bestemmingswijziging het erfpachtgoed een andere waarde in het economisch verkeer krijgt, geldt de beperking tot vijfentwintig procent (25%) niet en kan mitsdien de canon een grotere stijging ondergaan, zulks met ingang van het kalenderjaar volgend op het kalenderjaar waarin de bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden te rekenen vanaf één januari.

c.
Bij gebreke van eenstemmigheid over de waarde in het economisch verkeer en de gewijzigde canon, zal de canon worden vastgesteld overeenkomstig het bepaalde opgenomen in deze akte onder "Arbitrage".

OVERGANG. OVERDRACHT, TOEDELING

1. Van overgang of overdracht van de erfpacht moel de nieuwe erfpachter binnen een maand na de dag van de overgang of overdracht daarvan aan de grondeigenaar schriftelijk kennisgeven.

(...)

4.
De erfpacht kan niet zonder de schriftelijke toestemming van de grondeigenaar:

a.
worden overgedragen;

( ...)

5.
Aan de in lid 4 van dit artikel bedoelde toestemming kunnen door de grondeigenaar voorwaarden worden verbonden.

6.
De grondeigenaar kan de vereiste toestemming niet zonder redelijke gronden weigeren. (...)

BEKENDE ERFDIENSTBAARHEDEN

( ...)

Deze luiden woordelijk als volgt:

( ...)

Ter uitvoering daarvan vestigen de erfpachter en de grondeigenaar bij deze ten behoeve van voormelde bij deze akte in erfpacht uitgegeven zaak, als heersend erf. en ten laste van het in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie letter] nummer [kadastraal nummer] , als dienend erf. de erfdienstbaarheid om te voet, met een (brom)fiets, motorrijwiel, paard, pony, (krui)wagen en/of (bestel)auto te kunnen komen van en te gaan naar het registergoed en de openbare weg, plaatselijk genaamd Hoge Bergweg en Reeënbergweg te Beekbergen, vice versa, uit te oefenen over de bestaande wegen en paden gelegen op het dienend erf. alles op de voor het dienend erf minst

bezwarende wijze. Deze vestiging is geschied onder de volgende voorwaarden: Het noodzakelijk onderhoud van de weg is voor rekening van de grondeigenaar; ( ...)"

2.3.

Het erfpachtrecht en het recht van opstal met betrekking tot kavel 79 zijn uitgegeven bij notariële akte van 28 april 2000. In die notariële akte is onder meer het volgende opgenomen:

"(….)DUUR

Het erfpachtrecht, alsmede het recht van opstal is voor de tijdsduur van NEGENENNEGENTIG (99) jaren gevestigd, ingaande op heden en mitsdien eindigende per achtentwintig april tweeduizendnegenennegentig.(...)"

2.4.

De Reeënberg heeft [de vrouw] op 2 januari 2023 een factuur gestuurd, gevolgd door een creditnota op 30 januari 2023. Met deze nota's heeft De Reeënberg [de vrouw] een bedrag in rekening gebracht van in totaal € 4.457,39 inclusief btw. Dit bedrag is opgebouwd uit de volgende posten:

Erfpacht 2023 (CBS:2015=100)

€ 3.404,47

Parkbeheerkosten

€ 259,73

(ex 21% btw)

Tuinafval

€ 33,00

(ex 21% btw)

Afvalstoffenheffing

€ 133,41

(ex 21% btw)

Vastrecht Elektra

€ 5,91

(ex 21% btw)

Vastrecht Water

€ 9,55

(ex 9% btw)

Verbruik Elektra

€ 311,22

(ex 9% btw)

Verbruik Water

€ 165,60

(ex 9% btw)

2.5.

[de vrouw] heeft op 30 januari 2023 een bedrag van € 536,59 op de factuur van 2 januari 2023 betaald.

2.6.

De Reeënberg heeft op 27 april 2023 middels een aan alle 'Reeënbergers' gerichte nieuwsbrief (met bijlagen) uitgelegd wat de grondslag is voor de verschuldigdheid van de parkbeheerkosten. Daarnaast is in de nieuwsbrief een nadere toelichting gegeven op de kosten voor elektra, water, groenafval en afvalstoffenheffing.

2.7.

[de vrouw] heeft op 12 augustus 2023 een bedrag van € 2.867,88 op de factuur van 2 januari 2023 betaald.

3.Het geschil in de hoofdzaak

inconventie

3.1.

De Reeënberg vordert - na haar eis ter zitting te hebben verminderd - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (verkort en anders weergegeven):

L [de vrouw] te veroordelen tot betaling van € 1.052,92, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum, althans vanaf het moment dat het verzuim is ingetreden, meer subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, alsmede de buitengerechtelijke incassokosten;

II. [de vrouw] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander eventueel vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

De Reeënberg legt aan deze vordering samengevat ten grondslag dat [de vrouw] in gebreke is gebleven met haar verplichting om conform de erfpachtvoorwaarden de erfpachtcanon voor het jaar 2023 ter hoogte van € 3.404,47 te voldoen. Daarnaast is [de vrouw] in gebreke gebleven met haar verplichting om de overige kosten met betrekking tot haar kavel volledig te voldoen. De betalingsachterstand van [de vrouw] bedroeg in totaal

€ 3.920,80. Door de deelbetalingen die [de vrouw] op 30 januari en 12 augustus 2023 heeft gedaan, resteert het gevorderde bedrag om door haar te worden betaald. Naast dit bedrag is [de vrouw] ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 517,08 en wettelijke rente verschuldigd.

3.3.

[de vrouw] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van De Reeënberg, dan wel tot afwijzing van haar vordering, met veroordeling van De Reeënberg in de proceskosten en de nakosten, eventueel vermeerderd met de wettelijke rente. Het verweer van [de vrouw] wordt bij de beoordeling- voor zover relevant- nader besproken.

in reconventie

3.4.

[de vrouw] vordert - na eisvermeerdering - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (verkort en anders weergegeven):

1. te verklaren voor recht dat [de vrouw] op juiste gronden de algemene voorwaarden zoals opgenomen in de notariële leveringsakte van 15 februari 2019 onder "canon, indexering en herziening", onder 2 a, b en c alsmede het bepaalde onder artikel 3 a, b en c heeft vernietigd respectievelijk deze algemene voorwaarden nietig zijn en dat deze [de vrouw] met terugwerkende kracht niet binden;

2. De Reeënberg te veroordelen tot terugbetaling van
primair:

- € 300,37 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2019;

- € 482,23 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2020;

- € 519,76 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2021;

- € 628.02 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 september 2022;

- € 758,96 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 augustus 2023;

althans subsidiair

- € 81,74 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2020;

- € 119,27 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2021;

- € 227,52 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 september 2022;

- € 358,47 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 augustus 2023;

3. De Reeënberg te veroordelen tot betaling van € 1.327,87, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2024;

4. De Reeënberg te veroordelen in de proceskosten, eventueel vermeerderd met de wettelijke rente.

3.5.

[de vrouw] legt aan deze vordering samengevat het volgende ten grondslag. De canon is ten onrechte jaarlijks geïndexeerd. De bedingen in de erfpachtvoorwaarden zoals opgenomen in de leveringsakte van 15 februari 2019 over de jaarlijkse indexering van de canon en de tussentijdse canonaanpassing zijn in onderling verband oneerlijk, mede vanwege de onmogelijkheid om de erfpacht over te dragen of daarvan afstand te doen. Dit heeft tot gevolg dat de artikelen 2 sub a t/m c en 3 sub a t/m c niet geldig zijn, en dat elke canonverhoging die daarop is gebaseerd zonder grondslag is, respectievelijk dat de betalingen die daarop zijn gedaan onverschuldigd zijn gedaan. Al hetgeen over de jaren 2019 tot en met 2023 meer aan canon is betaald dan het oorspronkelijke bedrag aan canon zoals opgenomen in de akte van 18 december 2009 ad € 2.645,51, dient daarom primair als onverschuldigd door De Reeënberg te worden terugbetaald. Subsidiair is De Reeënberg gehouden tot terugbetaling van de over de jaren 2020 tot en met 2023 ten onrechte in rekening gebrachte indexering. Over de jaren 2019-2023 is De Reeën berg voorts een bedrag te veel betaald van € 1.327,87 aan afvalstoffenheffing en kosten voor waterverbruik. [de vrouw] maakt aanspraak op terugbetaling van dit bedrag althans wenst dit bedrag te verrekenen met het eventueel aan De Reeënberg verschuldigde bedrag.

3.6.

De Reeënberg concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [de vrouw] in haar vorderingen, althans deze afte wijzen, met veroordeling van [de vrouw] in de kosten van deze procedure. Op het verweer van De Reeënberg wordt bij de beoordeling - voor zover van belang- nader ingegaan.

4.Het geschil in het incident (zowel in conventie als in reconventie)

4.1.

[de vrouw] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (verkort en anders weergegeven) De Reeënberg te veroordelen om binnen één maand na betekening van het in dit incident te wijzen vonnis aan [de vrouw] een afschrift te verstrekken van alle facturen/aanslagen en jaarafrekeningen over de jaren 2019 tot en met 2023, alsmede bescheiden (werkbonnen/bankafschriften) waaruit blijkt dat deze bedragen ook ter zake deze posten (parkbeheer, afvalstoffenheffing, afvoer tuinafval, kosten van water en elektra) zijn gemaakt en voldaan, en voorts bescheiden waar uit blijkt hoe deze kosten over alle gebruikers van het park 'De Reeënberg' worden omgeslagen, ter zake de door De Reeënberg aan [de vrouw] in rekening gebrachte kosten ter zake parkbeheer, afvoer tuinafval, afvalstoffenheffing en kosten water en elektra, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van De Reeënberg in de kosten van dit incident.

4.2.

Aan deze vordering legt [de vrouw] samengevat ten grondslag dat niet inzichtelijk is waaruit de parkbeheerkosten bestaan en of het ter zake in rekening gebrachte bedrag op juiste gronden is gebaseerd. Dit geldt ook voor de overige in rekening gebrachte kosten. [de vrouw] heeft recht en belang bij inzage in de opbouw van deze kosten om te kunnen vaststellen welk bedrag zij daadwerkelijk verschuldigd is. Daarom bestaat er aanleiding om met betrekking tot die kosten een vordering ex artikel 843a Rv in te stellen.

4.3.

De Reeënberg concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [de vrouw] in haar vorderingen, althans deze afte wijzen, met veroordeling van [de vrouw] in de kosten van deze procedure. Hieronder wordt het verweer De Reeënberg nader besproken, voor zover dat relevant is.

5.Beoordeling

in de hoofdzaak

5.1.

De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de vorderingen in conventie en in reconventie te behandelen.

5.2.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, zullen deze gezamenlijk worden behandeld. De zowel in conventie als in reconventie ter discussie staande verschuldigdheid van de canon en de overige kosten die [de vrouw] in rekening zijn gebracht over het jaar 2023 zullen apart worden behandeld.

canon verschuldigdheid

5.3.

Bij de beoordeling van de vordering in conventie met betrekking tot de canon

wordt vooropgesteld dat [de vrouw] niet langer betwist dat zij canon verschuldigd is. Bovendien heeft [de vrouw] inmiddels een deel van de verschuldigde canon aan De Reeënberg voldaan. Waar [de vrouw] zich echter tegen verzet, is de indexeringsclausule in de erfpachtvoorwaarden in combinatie met de mogelijkheid tot canonherziening en de onmogelijkheid om de erfpacht op te zeggen. Het verweer van [de vrouw] in conventie tegen de vordering tot betaling van dat deel van de canon dat tot op heden onbetaald is gelaten, komt dus overeen met hetgeen [de vrouw] aan de in reconventie gevorderde verklaring en terugbetaling van canon ten grondslag heeft gelegd (zie 3.5.).

5.4.

Dat betoog komt erop neer dat de bedingen in de erfpachtvoorwaarden over de jaarlijkse indexering van de canon en de tussentijdse canonaanpassing in onderling verband als oneerlijk moeten worden beschouwd in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen) (hierna: de Richtlijn), of als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW. [de vrouw] stelt dat dit het geval is, omdat (i) de canon nooit minder kan bedragen dan € 2.645,61, zelfs niet bij deflatie, (ii) de erfpachter, in tegenstelling tot de grondeigenaar, geen mogelijkheid heeft om herziening van de canon te verzoeken, (iii) de nieuwe canon bij een gewijzigde waarde in het economisch verkeer van het erfpachtgoed 25% meer kan bedragen dan geldend voor het jaar voorafgaande aan het jaar van de herziening en (iv) het recht van erfpacht door een erfpachter niet kan worden opgezegd noch dat er afstand van kan worden gedaan. De oneerlijkheid van de bedingen zit hem volgens [de vrouw] erin dat de canon alleen kan stijgen, terwijl zij geen mogelijkheid heeft om van de erfpacht afte komen behalve via verkoop, waarvoor toestemming van de grondeigenaar nodig is, die daar ook nog eens voorwaarden aan kan stellen. Daarnaast stelt [de vrouw] dat door dit alles niet inzichtelijk is welk bedrag aan canon zij op termijn verschuldigd zal zijn.

5.5.

De Reeënberg betwist dat de artikelen 2 a, b en c alsmede 3 a, ben c onder "canon, indexering en herziening" van de erfpachtvoorwaarden onredelijk bezwarend zijn. De Reeënberg wijst erop dat de herziening van de canon slechts kan leiden tot een afwijking van maximaal 25%. Bovendien is de overeengekomen CPI-indexering als inflatiecorrectie gebruikelijk en de meest objectieve en controleerbare methode hiervoor. De Reeënberg stelt dat er wat betreft de indexering dus geen sprake is van een onredelijk bezwarende voorwaarde of een onaanvaardbare verstoring van het evenwicht tussen partijen. Volgens De Reeënberg zou het niet mogen toepassen van een reguliere indexering eerder een

onaanvaardbaar nadeel voor De Reeënberg als blooteigenaar betekenen. Verwijzend naar recente jurisprudentie over de oneerlijkheid van huurprijswijzigingsbedingen, stelt De Reeënberg zich daarom op het standpunt dat van oneerlijke bedingen geen sprake is.

nietigheid

5.6.

De kantonrechter overweegt allereerst dat [de vrouw] niet heeft gesteld op welke grond de betreffende bedingen nietig zouden zijn. Daarom zal in reconventie in ieder geval geen verklaring voor recht worden afgegeven dat de bedingen nietig zijn.

vernietigbaarheid

5.7.

Ambtshalve en vanwege het verweer van [de vrouw] , dient beoordeeld te worden of de bedingen van de notariële leveringsakte van 15 februari 2019 onder "canon, indexering en herziening", onder 2 a, b en c en artikel 3 a, ben c (in combinatie) als oneerlijke bedingen moet worden aangemerkt in de zin van de Richtlijn waardoor deze [de vrouw] niet (hebben kunnen) binden. Aan de voorwaarden voor toetsing aan de Richtlijn is voldaan. Bij beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn).

5.8.

In de erfpachtvoorwaarden staan een indexeringsbepaling (artikel 2 a, b en c) en een mogelijkheid om de canon te herzien (artikel 3 a, b en c). Bij de beoordeling of de combinatie van deze bedingen als oneerlijk moet worden beschouwd, kan enige parallel worden getrokken met de rechtspraak over de oneerlijkheid van vergelijkbare indexeringsbepalingen in huurovereenkomsten. Deze bepalingen schrijven vaak voor dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met de consumentenprijsindex plus een bepaald percentage, bijvoorbeeld maximaal 3 of 5%.1 De lijn in die rechtspraak is dat onder verwijzing naar rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ EU)2 wordt overwogen dat een huurwijzigingsbeding gegrond op de consumentenprijsindex in beginsel eerlijk is. Echter, onder meer omdat een geldige reden voor de 3% of 5% in het beding ontbreekt, het beding zelf geen duidelijke en transparante uitleg bevat over hoe en onder welke omstandigheden deze correctie zal worden toegepast, de huurder niet de mogelijkheid wordt geboden om de huurovereenkomst te beëindigen indien de verhuurder gebruikmaakt van de wijzigingsmogelijkheid en het beding alleen kan leiden tot een huurverhoging en niet tot een huurverlaging, is geconcludeerd dat het huurverhogingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt.3

5.10.

Wat volgens [de vrouw] de erfpachtvoorwaarden echter oneerlijk maakt, is dat de canonprijs steeds na tien jaar ook nog kan worden verhoogd in verband met de gewijzigde waarde in het economisch verkeer van de grond. De kantonrechter volgt [de vrouw] hierin niet. Het contractuele evenwicht zou ook in gevaar kunnen komen indien de canonprijs steeds verder achterblijft bij de werkelijke waarde van de grond. Uit de formulering van artikel 3 a, b en c blijkt dat het de bedoeling van dit beding is om de canonprijs marktconform te houden. Ook voor de herzieningsmogelijkheid bestaat dus een duidelijke en kenbare rechtvaardiging. Het is daarnaast van belang dat de herzieningsmogelijkheid transparant is, willekeur uitsluit en met voldoende waarborgen is omkleed: herziening van de canonprijs kan om de tien jaar plaatsvinden, de afwijking is afhankelijk van de waarde in het economisch verkeer van het erfpachtgoed en kan maximaal 25% zijn en als er geen eenstemmigheid bestaat over de waarde in het economisch verkeer en de gewijzigde canon, zijn deze onderworpen aan arbitrage. Dit geeft [de vrouw] de mogelijkheid om de gevolgen

van de herziening op redelijkheid te laten toetsen, Bovendien laten de erfpachtvoorwaarden [de vrouw] de ruimte om de erfpacht over te dragen na herziening of indexering van de canon. Hoewel hiervoor toestemming van de grondeigenaar nodig is, geldt ook hiervoor een waarborg: deze toestemming kan niet zonder redelijke gronden worden geweigerd.

(lussen)conclusie

5.11.

Gezien het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat en waarom in dit geval de indexeringsclausule in artikel 2 a, b en c en de herzieningsmogelijkheid in artikel 3 a, b en c van de erfpachtvoorwaarden gezamenlijk oneerlijk of onredelijk bezwarend zijn. Dit betekent dat [de vrouw] gebonden is aan beide bedingen en dus ook aan de jaarlijkse verhogingen van de canon die gebaseerd zijn op de indexeringsbepaling. [de vrouw] moet daarom de volledige canon die haar voor 2023 in rekening is gebracht voldoen en kan ook geen aanspraak maken op enige terugbetaling van de canon die over de jaren 2019/2020 tot en met 2023 aan De Reeën berg is betaald. De vordering in conventie is dus toewijsbaar voor zover [de vrouw] het volledige bedrag aan canon over het jaar 2023 nog niet heeft betaald. De in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal niet worden afgegeven en de vordering tot terugbetaling van canon zal worden afgewezen.

bijkomende kosten verschuldigdheid en inzage

5.12.

Bij de beoordeling van de verschuldigdheid van de bijkomende kosten die [de vrouw]

in rekening zijn gebracht, is relevant dat [de vrouw] in haar conclusie van antwoord heeft aangegeven dat hoewel een contractuele grondslag voor het betalen van de bijkomende kosten ontbreekt, zij begrijpt dat zij – gelet op de redelijkheid en billijkheid – moet betalen voor diensten of voorzieningen die zij van De Reeënberg betrekt en hier ook toe bereid is. In het vervolg wordt daarom ervan uitgegaan dat [de vrouw] in beginsel de bijkomende kosten aan De Reeënberg verschuldigd is. Dat is behoudens specifieke verweren van [de vrouw] hiertegen, die hieronder aan de orde komen.

5.13.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen besproken dat [de vrouw] op het kantoor van De Reeënberg inzage kan krijgen in de onderliggende stukken met betrekking tot de bijkomende kosten. Die inzage is ook gegeven op 1 december 2023 voor de jaren 2020-2022. Na deze inzage heeft tussen partijen de nodige correspondentie plaatsgevonden. Die correspondentie heeft niet geleid tot een minnelijke oplossing. [de vrouw] heeft vervolgens middels een akte haar standpunt over de haar ter inzage geboden bescheiden kenbaar gemaakt. Hierop heeft De Reeënberg gereageerd. Uit de akte van [de vrouw] begrijpt de kantonrechter dat van de bijkomende kosten die [de vrouw] in rekening zijn gebracht, de kosten voor elektriciteitslevering en het afvoeren van tuinafval niet langer ter discussie staan. De bezwaren die [de vrouw] in haar akte heeft geuit, richten zich immers alleen nog tegen de parkbeheerkosten, de afvalstoffenheffing en de kosten verbonden aan het verbruik van water.

parkbeheerkosten

5.14.

Niet in geschil is dat het bedrag aan parkbeheerkosten een forfaitair bedrag is, dat jaarlijks wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex. Het bedrag is bedoeld voor het onderhoud van wegen en paden, het onderhoud groenvoorziening, het onderhoud parkverlichting en de centrale afvoer van huisvuil. Deze kosten komen dus ten goede aan de gebruikers van het park en in die zin is het niet onredelijk dat De Reeënberg deze kosten bij de gebruikers in rekening brengt, op de voorwaarde dat de forfaitaire kosten zelf redelijk zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid die aan de verschuldigdheid ten grondslag liggen met zich brengen dat De Reeënberg niet verplicht is om aan elke individuele erfpachter gedetailleerde verantwoording (op factuurniveau) af te leggen over de gemaakte kosten. Het gaat immers om een forfaitair bedrag. Dit zou onder omstandigheden anders kunnen zijn, indien er een gerechtvaardigd vermoeden zou bestaan dat de kosten die De Reeënberg haar gebruikers in rekening brengt onredelijk zijn. Dat De Reeënberg heeft gesteld dat zij de diensten tegen kostprijs levert brengt naar het oordeel van de kantonrechter niet met zich dat zij daartoe zonder meer verplicht zou zijn. Ook dat volgt uit het feit dat er een forfaitair bedrag is overeengekomen.

5.15.

Dat de in rekening gebrachte kosten onredelijk zouden zijn is niet door [de vrouw] gesteld. [de vrouw] heeft- na inzage - concreet aangevoerd dat zij de kosten voor het onderhoud van de wegen en paden en de kosten voor de centrale afvoer van huisvuil niet verschuldigd is. Die laatste post komt hieronder aan de orde bij de bespreking van de afvalstoffenheffing. Wat betreft de eerste post heeft [de vrouw] naar voren gebracht dat volgens de erfpachtvoorwaarden het noodzakelijk onderhoud van de weg voor rekening van de grondeigenaar komt (onder "bekende erfdienstbaarheden"). De kantonrechter merkt op dat de erfpachtvoorwaarden er niet aan in de weg staan dat niet-noodzakelijk wegonderhoud in rekening kan worden gebracht bij de gebruikers van het park. Bovendien betekent het al dan niet verschuldigd zijn van die kosten niet zonder meer dat de in rekening gebrachte parkbeheerkosten onredelijk zouden zijn. De Reeënberg heeft toegelicht dat er nog andere kosten zijn die onder de noemer parkbeheerkosten vallen, die niet aan de gebruikers worden doorberekend. Het bedrag van € 259,73 (ex btw) dat aan [de vrouw] als parkbeheerkosten in rekening is gebracht kan daarom niet zonder meer als onredelijk worden beschouwd. [de vrouw] heeft ook nagelaten te stellen met welk bedrag volgens haar het in rekening gebrachte bedrag moet worden verminderd om tot een als redelijk te beschouwen bedrag aan parkbeheerkosten te komen.

afvalstoffenheffing

5.16.

Niet geschil is dat de afvalstoffenheffing bedoeld is voor het laten ophalen en verwerken van afval. [de vrouw] betoogt dat deze kosten ten onrechte worden doorberekend, omdat zij al betaalt voor deze dienst via de parkbeheerkosten. Dit betoog wordt niet gevolgd. Onderdeel van de parkbeheerkosten zijn kosten voor de centrale afvoer van huisvuil. De Reeënberg heeft onweersproken toegelicht dat hieronder vallen de kosten die gemoeid zijn met de werkzaamheden voor de parkbeheerder om de vuilcontainers te onderhouden. Dit is anders voor de afvalstoffenheffing, die, zoals gezegd, specifiek bedoeld is voor het laten ophalen en verwerken van afval door een externe partij (een vuilnisophaaldienst). Hierdoor kan niet gezegd worden dat de bijdrage voor de parkbeheerkosten ook de kosten voor afvalstoffenheffing dekt (en andersom).

5.17.

De Reeënberg heeft tegenover de betwisting van [de vrouw] op dit punt echter onvoldoende onderbouwd dat de afvalstoffenheffing die zij in rekening brengt een redelijk bedrag is, rekening houdend met de daadwerkelijke kosten die hiermee gemoeid zijn. [de vrouw] heeft onweersproken gesteld dat De Reeënberg haar een grootboekkaart over drie jaar heeft getoond waaruit blijkt dat de gemiddelde kosten voor huisvuilafvoer ongeveer

€ 5.500,- per jaar bedragen. Dit bedrag aan kosten strookt met de directe kosten voor vuilafvoer in 2022 en 2021 die blijken uit de winst- en verliesrekening van De Reeënberg over 2022 (€ 5.616 resp. € 4.453). De Reeënberg heeft haar parkgebruikers gezamenlijk echter een totaalbedrag aan afvalstoffenheffing in rekening gebracht van circa € 14.500,-. De Reeënberg heeft onvoldoende toegelicht waarom dit bedrag (aanzienlijk) hoger is dan de gemiddelde kosten. Dit leidt ertoe dat de afvalstoffenheffing die aan [de vrouw] in rekening is gebracht niet als redelijk kan worden beschouwd. De kantonrechter is het met [de vrouw] eens dat De Reeënberg [de vrouw] voor het jaar 2023 slechts een bedrag van € 50,- aan afvalstoffenheffing in rekening had mogen brengen. Bij gebrek aan een onderbouwing van De Reeënberg wordt dat bedrag in dit geval als redelijk beschouwd, omdat het in

verhouding staat tot de jaarlijkse totaalkosten.

waterverbruik

5.18.

Niet in geschil is dat de waterprijs die De Reeënberg rekent gebaseerd is op de kale waterprijs per kubieke meter en de jaarlijkse GBLT-aanslagen (gemeente- en waterschapsbelastingen) voor de zuiveringsheffing en watersysteem heffing. Ook staat niet ter discussie dat de kosten voor het verbruik van drinkwater - in 2021-2022 ging het om

4.271 kubieke meter - uitsluitend worden gemaakt ten behoeve van de gebruikers van het park. Het wordt daarom zonder meer redelijk geacht dat de gebruikers van het park betalen voor die kosten.

5.19.

Dat de gebruikers niet ook de heffingen zouden moeten betalen, zoals [de vrouw] stelt, valt niet goed in te zien. [de vrouw] heeft niet aangetoond dat deze heffingen uitsluitend betrekking hebben op de percelen van De Reeënberg zelf. Ook wordt het verweer van [de vrouw] tegen de verschuldigdheid van specifiek de zuiveringsheffing niet gevolgd. Het feit dat De Reeënberg heffingsplichtig is voor deze heffing, betekent niet dat De Reeënberg de volledige heffing voor haar rekening moet nemen, Het wordt aangenomen dat de heffing verband houdt met (de zuivering van) het (drink)water dat bestemd is voor de gebruikers van het park. Uit de aanslagen waterschapsbelastingen over de jaren 2020-2023 die [de vrouw] heeft overgelegd, blijkt immers dat haar uitsluitend watersysteemheffing in rekening wordt gebracht. Dat zij een afzonderlijke zuiveringsheffing betaalt is niet gebleken. Gezien het voorgaande is door [de vrouw] onvoldoende onderbouwd op welke grond De Reeënberg de

zuiveringsheffing zou moeten dragen. Het feit dat de gebruikers van het park al jaarlijks canon betalen, levert geen dergelijke grond op. aangezien canon betaald wordt voor het gebruik van de grond.

5.20.

Dan rest het verweer van [de vrouw] tegen de btw die De Reeënberg over de heffingen in rekening brengt. Volgens [de vrouw] is er geen plaats voor btw-heffing over deze heffingen, nu sprake is van een heffing en niet van een dienst. Juist is dat er over (gemeentelijke) belastingen (doorgaans) geen btw wordt geheven c.q. verschuldigd is. Wat De Reeënberg aan haar parkbewoners in rekening brengt is echter geen belasting (dat is immers voorbehouden aan de gemeente of het waterschap), maar een vergoeding voor de bij haar in rekening gebrachte en door haar te betalen kosten voor de levering van water. Dat deze 'prestatie' buiten het bereik van artikel 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 valt, is gesteld noch gebleken.

(tussen)conclusie

5.21.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat [de vrouw] de kosten die De Reeënberg in rekening heeft gebracht integraal dient te voldoen, met uitzondering van een bedrag van(€ 133,41 - € 50,-) € 83,41 (ex btw) aan afvalstoffenheffing. Dat betekent dat in conventie in ieder geval een bedrag van € 969,51 toewijsbaar is. Ook volgt uit het voorgaande dat de vordering in reconventie tot terugbetaling van kosten voor waterverbruik moet worden afgewezen. Wat betreft de vordering in reconventie tot terugbetaling van de afvalstoffenheffing wordt overwogen dat [de vrouw] over de jaren 2021 en 2022 te veel aan afvalstoffenheffing heeft betaald. Over beide jaren is [de vrouw] een bedrag van € 133,41 (ex btw) aan afvalstoffenheffing in rekening gebracht. Om de redenen genoemd in rechtsoverweging 5.17., is de kantonrechter van oordeel dat De Reeënberg [de vrouw] over die jaren het redelijk te achten bedrag van € 50,- aan afvalstoffenheffing in rekening had mogen brengen. Dit betekent dat De Reeënberg in ieder geval aan [de vrouw] een bedrag van € 166,82 (ex btw) dient terug te betalen. Dat over de jaren vóór 2021 een te hoog bedrag aan afvalstoffenheffing in rekening is gebracht, is niet gebleken, nu iedere onderbouwing van de kosten in die jaren daarvan ontbreekt.

conclusie

5.22.

Al het bovenstaande brengt mee dat De Reeënberg recht heeft op een bedrag aan hoofdsom van € 969,51 en [de vrouw] recht heeft op een bedrag van € 166,82. De kantonrechter zal na verrekening van deze over en weer verschuldigde bedragen in conventie een bedrag aan hoofdsom toewijzen van € 802,69. De wettelijke rente daarover zal worden toegewezen vanaf de vervaldatum van de factuur van 2 januari 2023. De vordering in reconventie van [de vrouw] zal worden afgewezen.

5.23.

De Reeënberg maakt aanspraak op een vergoeding voor de buitengerechtelijke kosten. Nu niet gebleken is dat in een van de bij dagvaarding overgelegde aanmaningen aan [de vrouw] een betalingstermijn van veertien dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW, komt de gevorderde vergoeding niet voor toewijzing in aanmerking.

5.24.

[de vrouw] moet zowel in conventie als in reconventie als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Daarom zal [de vrouw] worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

5.25.

De proceskosten van De Reeënberg in conventie worden begroot op:

- dagvaarding € 108,84

- griffierecht € 487,00

- salaris gemachtigde € 337,50 (2,5 punt x tarief € 135,00)

- nakosten €
67,50

Totaal € 1.000,84

5.26.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.27.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden de proceskosten in reconventie begroot op een half punt van het salaris voor de gemachtigde in conventie, zijnde (2,5 punten x € 67,50 =) € 168,75.

in het incident

5.28.

Omdat [de vrouw] op 1 december 2023 inzage heeft gekregen in de door haar van belang geachte bescheiden en in dit vonnis mede op basis van de aktes die partijen naar aanleiding van de geboden inzage hebben genomen op de vorderingen over en weer reeds zal worden beslist, wordt niet ingezien welk rechtmatig belang [de vrouw] nog heeft bij de in het kader van
devordering in conventie
enin reconventie gevorderde afgifte. De vordering in het incident zal dan ook worden afgewezen.

5.29.

[de vrouw] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Die kosten worden aan de zijde van De Reeënberg begroot op nihil. De reden daarvan is dat geacht wordt dat de incidentele vordering gelet op de samenhang met zowel de vordering in conventie als de vordering in reconventie niet tot zodanige extra werkzaamheden heeft geleid dat daarvoor een afzonderlijke vergoeding moet worden toegekend.

6.Beslissing

De kantonrechter:

in het incident

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [de vrouw] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Reeënberg vastgesteld op nihil;

in conventie

6.3.

veroordeelt [de vrouw] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan De Reeënberg te betalen een bedrag van € 802,69, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag der algehele voldoening;

6.4.

veroordeelt [de vrouw] in de proceskosten van € 1.000,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [de vrouw] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [de vrouw] ook de kosten van betekening betalen;

6.5.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in reconventie

6.7.

wijst de vordering af;

6.8.

veroordeelt [de vrouw] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Reeënberg vastgesteld op € 168,75,- aan salaris gemachtigde;

6.9.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. D. Jongsma en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2024.

1 Zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, Rb. Amsterdam 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 en Rb. Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800. Recent zijn hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, zie Rb. Amsterdam 11 januari 2024, ECLl:NL:RBAMS:2024:129 en Rb. Amsterdam 11 januari 2024, ECLl:NL:RBAMS:2024:132.

2 Zoals HvJ EU 26 april 2012, C-472/10, ECLl:EU:C:2012:242
(Invitel)en HvJ EU 21 maart 2013, C-92/11, ECLl:C:EU:2013:180
(RWE Vertrieb).

3 Zie de rechtspraak genoemd bij voetnoot 1.

Erfpacht en indexering van canon in geschil tussen exploitant en erfpachter

Uitspraak

1.Procedure

2.Feiten

3.Het geschil in de hoofdzaak

4.Het geschil in het incident (zowel in conventie als in reconventie)

5.Beoordeling

in de hoofdzaak

6.Beslissing