ECLI:NL:RBAMS:2023:3124

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10167857 CV EXPL 22-13965

vonnis van: 12 mei 2023

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de naamloze vennootschap

Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Bouwinvest

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.

t e g e n

1.[gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

procederend bij [gedaagde 1]

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure volgt uit:

- de dagvaarding van 14 oktober 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 16 december 2022, waarin een mondelinge behandeling van de zaak is gelast;
- de conclusie van antwoord in reconventie met wijziging van eis en aanvullende producties van 6 februari 2023.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2023. Voor Bouwinvest is [naam] verschenen, vergezeld door mr. S.J. Houweling als gemachtigde. Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is [gedaagde 1] verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde 1] heeft verzocht de conclusie van antwoord in reconventie met producties buiten beschouwing te laten, omdat deze te laat is ingediend. De kantonrechter heeft op zitting beslist dat de stukken worden geaccepteerd, maar dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarop nog mogen reageren.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daartoe op 10 maart 2023 een akte genomen, waarbij zij hun eis in reconventie hebben verminderd. Bouwinvest heeft op 6 april 2023 een antwoordakte met een productie genomen.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 1 november 2015 van Bouwinvest de woning aan het adres [adres] .

1.2.

In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs maandelijks € 1.495,00 bedraagt.

1.3.

Uit de specificatie van de ontstane huurachterstand die Bouwinvest bij dagvaarding en voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht volgt dat de huurprijs is verhoogd. Bouwinvest gaat uit van een laatstelijk geldende huurprijs van € 1.730,12 per maand.

1.4.

In de huurovereenkomst staan de volgende bedingen, voor zover relevant:

5.Huurprijswijziging

(...)

5.2.

In het geval het gehuurde een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2016 volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli aangepast overeenkomstig het bepaalde in artikel 10.1 t/m 10.6 van deze overeenkomst.

(...)

10. Bijzondere bepalingen

10.1

Huurprijsaanpassing geliberaliseerde woonruimte

In afwijking van het bepaalde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijs-indexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig artikel 10.2 hierna.
De aldus berekende nieuwe huurprijs kan vervolgens nog worden verhoogdmet maximaal 5% (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).

10.2

De percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari van de consumenten- prijsindex als bedoeld in artikel 10.1, wordt berekend door het indexcijfer van de maand februari voorafgaande aan de maand juli waarin de huurprijs wordt aangepast (A) te delen door het maand- prijsindexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor (B), vervolgens van de uitkomst (X) de factor 1 af te trekken en vervolgens deze uitkomst met de factor 100 te vermenigvuldigen.

(X-1) x 100, waarin X = A/B

10.3

De huurprijs wordt niet gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende. Die laatstgeldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de maand februari, die ligt in het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast, minder dan 5% lager is dan het indexcijfer van de maand februari, die ligt voor de maand juli waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij het berekenen van het percentage de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde maanden gehanteerd.

10.4

Indien verhuurder niet tenminste één maand voor de ingangsdatum van de te wijzigen huurprijs schriftelijk mededeling van het door verhuurder vast te stellen(ophogings)percentage boven de aanpassing van de huurprijs aan de wijziging van het bedoelde indexcijfer aan huurder heeft gedaan, geldt onverminderd het bepaalde in artikel 10.3, de wijziging van de huurprijs uitsluitend voorzover deze wijziging een gevolg is van de percentuele stijging van bedoeld indexcijfer, ook als van deze percentuele stijging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.

10.5

Indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt, of de basis berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. Indien het CBS zijn activiteiten volledig staakt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd van de instantie die uit het CBS voortkomt of een instantie met een vergelijkbare functie en kan bij verschil van mening over het te hanteren indexcijfer door de meest gerede partij aan de directeur van die instantie een uitspraak worden gevraagd die bindend is. De eventueel aan het bindend advies verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.

10.6

Verhuurder is bevoegd om met huurder overeengekomen huurprijsaanpassingen verbandhoudend met door en/of voor rekening van verhuurder aangebrachte verbeteringen aan, of in de woning in rekening te brengen op de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de verbeteringswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Dit laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om de in de artikelen 10.1 t/m 10.5 omschreven huurverhoging per eerstkomende 1juli over de volledige, verhoogde huurprijs in rekening te brengen.

1.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben van juli 2021 tot en met juli 2022 per maand

€ 1.635,60 huur betaald. Sinds augustus 2022 betalen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

€ 1.635,80 huur per maand.

Vordering en verweer in conventie

2. Bouwinvest vordert, na wijziging van eis, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a. € 1.225,76 aan huurachterstand, berekend van juli 2021 tot en met februari 2023;
b. € 49,86 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw;
c. € 0,46 aan wettelijke rente, berekend tot 4 oktober 2022;
d. wettelijke rente over € 754,16 vanaf 4 oktober 2022 tot de voldoening;
e. de proceskosten.

3. Aan haar vordering heeft Bouwinvest ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren aan dat zij een gerechtvaardigde reden hebben om de huurverhoging niet te betalen, omdat Bouwinvest haar verplichtingen als verhuurder niet nakomt. Er is sprake van gebreken in de keuken, de badkamer en aan de cv-ketel van de woning. Bovendien is er in toenemende mate sprake van omgevingsproblematiek in de wijk, wat te wijten is aan onderverhuur van woningen die worden verhuurd door Bouwinvest en het gebrek aan toezicht door Bouwinvest daarop. Zolang Bouwinvest deze problemen niet heeft opgelost, schorten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaling van de huurverhoging op.

Vordering en verweer in reconventie

5. In reconventie vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , na vermindering van eis:

Bouwinvest te bevelen dat alle onder(ver)huur met betrekking tot de woningen staande en gelegen aan de [adres] binnen 6 maanden wordt gestaakt en zij dit gestaakt houdt op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 50.000,-;

Bouwinvest te bevelen om binnen 3 maanden alle inpandige gebreken met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [adres] zoals beschreven in de email van 26 april 2021 volgens de laatste stand der techniek te herstellen, te vervangen en op te lossen op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 50.000,-.

6. Aan hun vorderingen leggen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer hebben gevoerd tegen de huurverhoging (zie onder rechtsoverweging 4.).

7. Bouwinvest betwist dat er sprake zou zijn van structurele omgevingsproblematiek en overlastgevende onderhuurproblematiek die zij zou gedogen en faciliteren. Er is ook geen grondslag voor deze vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Bouwinvest betwist bovendien dat er sprake is van gebreken in de woning.

Beoordeling

Welke stukken worden meegenomen in de beoordeling?

8. Bouwinvest heeft bij haar laatste akte van 6 april 2023 een productie overgelegd. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet meer op deze productie hebben kunnen reageren, zal de kantonrechter deze productie niet betrekken in de beoordeling.

9. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bij hun akte van 10 maart 2023 (opnieuw) bezwaar gemaakt tegen het toelaten van de conclusie van antwoord in reconventie en aangevoerd dat dit stuk tevens een conclusie van repliek in conventie inhoudt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzoeken om een termijn voor conclusie van dupliek in conventie. De kantonrechter ziet hiertoe geen aanleiding, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] reeds in de gelegenheid zijn gesteld op de conclusie van Bouwinvest te reageren en zij hebben dat ook gedaan bij akte van 10 maart 2023.

De beoordeling in conventie

10. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn sinds juli 2021 niet meer bereid de jaarlijkse verhoging van de huur te betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren hiertoe een aantal argumenten aan, maar voordat de kantonrechter aan de weging van deze argumenten toekomt gaat daar nog een stap aan vooraf. De huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning huren, is namelijk gesloten tussen Bouwinvest als handelaar en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als consumenten. In dat geval moet de kantonrechter ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

11. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

12. In dit geding liggen, gelet op de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden, en in aanmerking genomen hetgeen door Bouwinvest in dit geding wordt gevorderd, de volgende bedingen ter toetsing voor: het huurprijswijzigingsbeding, het rentebeding en het beding voor de buitengerechtelijke kosten.

Het huurprijswijzigingsbeding

13. Het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding geeft Bouwinvest de bevoegdheid om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Naast een huurverhoging conform het bepaalde in 10.2, heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zit er niet in, gelet op het bepaalde in 10.3. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Ter zitting heeft Bouwinvest toegelicht dat de eventuele extra verhoging kan worden ingezet als marktontwikkelingscorrectie, maar dit staat niet in beding benoemd, noch bevat het beding een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze en onder welke omstandigheden deze correctie zal worden toegepast. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dus volledig aan de willekeur van Bouwinvest overgeleverd. Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats. Ter zitting is de mogelijke oneerlijkheid al aan de orde gesteld en hebben partijen zich hierover uit kunnen laten.

14. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf

1 november 2015 een totale huurprijs van € 1.495,00 per maand verschuldigd waren.

Hieruit volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 juli 2021 dus iedere maand te veel en niet te weinig huur hebben betaald aan Bouwinvest. Van een huurachterstand is dus geen sprake. De vordering van Bouwinvest tot betaling van huurachterstand wordt afgewezen. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in reconventie geen terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan huur hebben gevorderd, behoeft dit geen verdere berekening.

Gevolgen van deze toetsing

15. Het voorgaande betekent dat de huurverhogingen niet toewijsbaar zijn omdat het beding dat daarop betrekking heeft wordt vernietigd. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling niet mogelijk, zie HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR 2023:198.

15. De nevenvorderingen van Bouwinvest tot vergoeding van rente en buitengerechtelijke kosten treffen met afwijzing van de hoofdsom hetzelfde lot.

De beoordeling in reconventie

17. De reconventie valt na de vermindering van eis nog uiteen in twee onderdelen, die hieronder zullen worden besproken.

Het staken van onder(ver)huur in de straat

18. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in de eerste plaats een veroordeling van Bouwinvest tot het staken van onder(ver)huur in de straat. Deze vordering wordt afgewezen, omdat hiervoor geen grondslag bestaat. Het is niet aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te bepalen wat Bouwinvest voor afspraken maakt met andere huurders. Dat neemt niet weg dat Bouwinvest tegenover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel de verplichting heeft om hen ongestoord woongenot te verschaffen. Daaronder valt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hoeven te dulden dat andere huurders van Bouwinvest hen overlast bezorgen. Dat onder(ver)huur van woningen in de straat echter als basis ten grondslag ligt aan de overlast die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervaren, is onvoldoende komen vast te staan. Daarbij wordt mede in overweging genomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de overlast die zij ervaren niet concreet maken, maar slechts in algemeenheid stellen dat zij last hebben van (de leefgewoonten van) omwonenden en dat er volgens hen sprake is van een toename van criminaliteit in de buurt. Het gebrek aan concrete, specifieke overlastmeldingen maakt dat niet de conclusie kan worden getrokken dat Bouwinvest onvoldoende adequaat optreedt tegen overlast in de buurt.

Gebreken in de woning?

19. In de tweede plaats vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] herstel van gebreken in de woning. Zij verwijzen daartoe naar de e-mail van 26 april 2021 van [gedaagde 1] aan Bouwinvest. In deze e-mail heeft [gedaagde 1] melding gemaakt van vijf gebreken aan de woning, die kort gezegd luiden:

de keuken, in het bijzonder het keukenblok, zijn verouderd;

de cv-ketel is verouderd;

de badkuip is verroest en er zitten pluggaten in de badkamer;

muizenoverlast door gaten;

tocht via de garagedeur.

20. Bouwinvest heeft met overlegging van een factuur van 12 november 2021 aangetoond dat zij het oude ligbad heeft vervangen en het tegelwerk heeft hersteld. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit niet hebben betwist, gaat de kantonrechter ervan uit dat voor wat betreft de badkamer het gevorderde herstel reeds heeft plaatsgevonden.

21. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich verder op het standpunt dat het keukenblok en de cv-ketel wegens veroudering dringend aan vervanging toe zijn.

22. Het kan zo zijn dat de keuken en de cv-ketel zeer gedateerd zijn, maar dat is op zichzelf onvoldoende voor het oordeel dat sprake is van een gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 BW). Volgens Bouwinvest functioneren de keuken en de cv-ketel, ondanks hun ouderdom, nog naar behoren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit niet betwist. De klachten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met betrekking tot de ouderdom van de keuken en de cv-ketel zijn niet zodanig ernstig dat gesproken kan worden van gebreken die het huurgenot verminderen.

23. Wat betreft de muizenoverlast heeft te gelden dat zowel het opvullen van gaatjes in de muren als het bestrijden van ongedierte, kleine herstellingen zijn die een huurder in beginsel zelf moet verrichten (zie artikel 7:240 jo. bijlage bij het Besluit kleine herstellingen onder b. en r.). Dat hier sprake is van een situatie waarbij dit herstel wél voor rekening en risico van de verhuurder moet komen, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd.

24. Ook het aanbrengen van tochtwerende voorzieningen is in beginsel een kleine herstelling die een huurder zelf moet verrichten (bijlage bij het Besluit kleine herstellingen onder j.). Dat de tochtproblemen hun oorzaak vinden op bouwkundig of bouwfysisch vlak, hetgeen voor rekening komt van een verhuurder, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd.

Conclusie

25. Het voorgaande betekent dat de vorderingen in reconventie niet toewijsbaar zijn.

De proceskosten

26. Omdat Bouwinvest in conventie ongelijk heeft gekregen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in reconventie ongelijk hebben gekregen, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren. Dit betekent dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

I. wijst de vorderingen af;

In reconventie:

II. wijst de vorderingen af;

In conventie en in reconventie:

III. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.