Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 23/1108 en SGR 23/1112
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2024 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 26 december 2022 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikkingen van 11 februari 2022 waarbij de waarden van de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] (woning 1, SGR 23/1108) en [adres 2] (woning 2, SGR 23/1112) te [plaats] op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) zijn vastgesteld op € 208.000 respectievelijk € 197.000 (de beschikking).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2024.
Namens eiseres is verschenen [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst de verzoeken om vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. De beschikkingen hebben betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 en het belastingjaar 2022. Met de beschikkingen zijn ook de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslagen) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraken op bezwaar heeft verweerder de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
2. Eiseres is eigenaar van de beide woningen. Zowel woning 1 als woning 2 is een etage-portiekwoning met berging. De oppervlakte van woning 1 is ongeveer 77 m² en de oppervlakte van woning 2 is ongeveer 73 m².
3. In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 164.000 voor woning 1 en € 157.000 voor woning 2. Eiseres beroept zich daarbij op de eigen verkoopcijfers van beide woningen. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond voor het object Bragastraat 28 ingetrokken.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt dat het eigen verkoopcijfer leidend is als de woning kort vóór of na de waardepeildatum is verkocht. Dan moet er in beginsel van worden uitgegaan dat het eigen verkoopcijfer de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Dat is alleen anders als een partij feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. [1] Verweerder heeft gesteld en ter zitting toegelicht dat hij onderzoek heeft verricht en dat uit de door hem geraadpleegde systemen niet is gebleken dat de beide woningen in het openbaar zijn aangeboden. De woningen zijn dus niet onder de meest gunstige omstandigheden verkocht aan de hoogstbiedende gegadigde. De rechtbank heeft geen aanleiding om daaraan te twijfelen. De enkele betwisting daarvan door eiseres en haar stelling dat de eigen verkoopcijfers niettemin marktconform zouden zijn, zijn onvoldoende voor het oordeel dat deze verkoopcijfers toch bruikbaar zijn voor de waardevaststelling. De conclusie moet dan ook zijn dat de transacties van de woningen niet voldoen aan de waardedefinitie van artikel 17 van de Wet WOZ zoals hiervoor onder 4 vermeld.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op hetgeen door hem is overgelegd, hierin geslaagd. Voor beide woningen geldt dat uit de matrices volgt dat de waarden zijn bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten gelet op de (bijna) identieke bouwjaren, hetzelfde type woning, de ligging in dezelfde wijk en de vergelijkbare gebruiksoppervlakte zeer goed vergelijkbaar met de woningen. Uit de in de matrix voor woning 1 vermelde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien vierkante meter-prijzen voort van € 2.782 (Wenckebachstraat 71), € 2.975 (Noordpolderkade 189), € 3.313 (Van Musschenbroekstraat 68) en € 2.260 (Broekslootkade 80), met een gemiddelde van € 2.787. Uit de in de matrix voor woning 2 vermelde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien vierkante meter-prijzen voort van € 2.770 (J. ten Brinkstraat 187), € 2.689 (A. Piersonlaan 167), € 2.854 (A. Piersonlaan 56) en € 3.000 (Oudemansstraat 348), met een gemiddelde van € 2.828. Nu verweerder bij de waardering van de woningen is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 2.701, respectievelijk € 2.699, en daarmee lager dan het gemiddelde, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van de woningen in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog zijn vastgesteld.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de correctie voor de eventueel aanwezige de VvE-reserve. Hoewel de VvE-reserves volgens verweerder in mindering op de verkoopprijzen zijn gebracht, kan dat niet zonder meer worden afgeleid uit de matrix van verweerder. Ter zitting heeft verweerder verder verklaard dat hij de lijst waarop de correcties vanwege de eventuele VvE-reserves voor de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten (de VvE-lijst) op 27 juli 2022 aan eiseres heeft toegezonden. Eiseres heeft ter zitting erkend deze lijst al in de bezwaarfase te hebben ontvangen. Ook al zou nog voor de invloed van de VvE-reserves moeten worden gecorrigeerd, wat volgens verweerder voor woningen met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 75 vierkante meter gemiddeld een correctie tussen de € 2.500 en € 3.000 is, leidt dat niet tot het oordeel dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Zelfs als wordt uitgegaan van de hoogste correctie van € 3.000, zijn de gemiddelde vierkante meter-prijzen voor de vergelijkingsobjecten nog steeds hoger dan de vierkante meter-prijzen voor de onderhavige woningen. Het ter zitting door eiseres aangevoerde standpunt dat verweerder in beroep de VvE-lijst niet heeft overgelegd, leidt evenmin tot een ander oordeel. De rechtbank stelt vast dat verweerder daarmee niet heeft voldaan aan de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb neergelegde verplichting om alle op de procedure betrekking hebbende stukken te overleggen. De rechtbank ziet evenwel geen aanleiding hieraan gevolgen te verbinden nu eiseres de stukken wel in bezit heeft en het stukken betreft die in dit geval niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
8. Eiseres klaagt verder dat verweerder, ondanks het verzoek van eiseres daartoe, niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren is verstrekt. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is. [2] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 [3] leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van het motiveringsbeginsel, dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel, geen sprake. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
11. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is op 25 maart 2022 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met één dag. Eiseres heeft daarom in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde zal deze vergoeding echter toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiseres, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen. [4]
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).