Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/2019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 februari 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. J. Geelhoed),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. G. Tjon Man Tsoi).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van haar aanvraag voor een woningvormingsvergunning.
1.1.
Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 5 april 2022 afgewezen. Met het bestreden besluit van 1 februari 2023 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.2.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 4 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres [naam 1] , [naam 2] , haar gemachtigde en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiseres wil het pand aan de [adres 1] / [adres 2] in [plaats] verbouwen tot twee zelfstandige woningen. Zij wil deze woningen ook kadastraal splitsen. Volgens verweerder is sprake van één object met twee adressen, namelijk een hoofd- en nevenadres en is hiervoor een woningvormingsvergunning vereist. De aanvraag voor deze woningvormingsvergunning heeft verweerder vervolgens geweigerd met name in verband met schaarste van het woningaanbod in alle segmenten (goedkoop, middel en duur).
Wat zijn de regels?
3. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 (Hw), maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtmatige effecten van schaarste aan woonruimte. Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte.
3.1.
In artikel 5:1 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (de Verordening) is bepaald dat artikel 21 van de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. Ingevolge artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Verordening mogen deze woonruimten niet zonder vergunning worden omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen.
3.2.
In artikel 5:5, eerste lid, onder a, van de Verordening is bepaald dat een omzettingsvergunning kan worden geweigerd als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door de aanvrager voorgestelde wijziging.
Wat vindt eiseres in beroep?
4. Volgens eiseres is van een vergunningsplicht van artikel 5:2 van de Verordening in dit geval geen sprake. De woningen vallen binnen het hogere segment, waarbij schaarste niet speelt. Bovendien kan van de feitelijke situatie worden uitgegaan, waarin de woningen als twee zelfstandige woningen kunnen worden beschouwd. Zij verwijst naar een uitspraak van de rechtbank van 30 januari 2023. [1]
4.1.
Juist door de splitsing komen er twee woningen op de markt van elk 160 m2 die allebei vallen in het segment grotere woningen. Er komen dus twee woningen in hetzelfde segment terug, in plaats van één. Huizen in het formaat van het gehele pand (320m2) zijn verder niet noodzakelijk om (grote) gezinnen onder te brengen. Dat is voor de meeste mensen ook onbetaalbaar, want met een waarde van meer dan een miljoen euro. Het is onwaarschijnlijk dat er een zodanig schrijnend tekort is aan woningen van deze grootte en prijsklasse.
4.2.
Het pand heeft twee adressen en is gelegen aan twee verschillende straten. Beide adressen hebben een eigen originele voordeur, die beide sinds het bouwjaar aanwezig zijn. Het pand was, toen eiseres eigenaar werd, in twee separate woningen verdeeld. Beide woningen hebben hun eigen woonvoorzieningen, zij hebben een eigen toegang en tussen de woningen bestaat geen enkele doorgang.
4.3.
Subsidiair stelt eiseres zich op het standpunt dat de woningvormingsvergunning niet geweigerd had mogen worden. De enige onderbouwing die verweerder heeft gegeven is dat door het afgeven van de vergunning een grote woning uit de woningvoorraad zou worden onttrokken. Verweerder heeft hiermee onvoldoende gemotiveerd dat geen vergunning kan worden verleend. Eiseres ziet verder niet in hoe het verlenen van een woningvormingsvergunning kan leiden tot negatieve leefbaarheidseffecten. Voor beide woningen is er de mogelijkheid om op eigen terrein te parkeren. Er zullen dan ook geen negatieve gevolgen zijn voor de parkeerdruk.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Ten aanzien van het procesbelang
5. Verweerder stelt dat eiseres geen procesbelang meer heeft, omdat de woning sinds 20 februari 2023 niet meer in eigendom is van eiseres.
6. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) dat ook procesbelang bij een inhoudelijke beoordeling van het beroep kan bestaan als de betrokkene stelt dat dat zij schade heeft geleden ten gevolge van bestuurlijke besluitvorming. [2] Daarvoor is wel vereist dat tot op zekere hoogte aannemelijk wordt gemaakt dat deze schade is geleden als gevolg van het bestreden besluit. Indien de beweerdelijk geleden schade niet het gevolg kan zijn van het in het geding zijnde besluit, kan aan het stellen van die schade geen procesbelang worden ontleend.
7. Eiseres stelt dat zij nog wel procesbelang heeft. Door de weigering van de woningvormingsvergunning in combinatie met niet-tijdig beslissen heeft zij schade geleden. Daardoor was het project financieel niet langer houdbaar. Als zij de woning niet had verkocht zou de schade zijn opgelopen. Het gaat om opgelopen rente, opgelopen bouwkosten en het terugtrekken van financiers.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres hiermee enige schade tot op zekere hoogte aannemelijk gemaakt. De rechtbank ziet hierdoor aanleiding procesbelang aan te nemen en zal het beroep inhoudelijk beoordelen.
Beoordeling van de beroepsgronden
9. De rechtbank is van oordeel dat de vergunningsplicht van artikel 5:2 van de Verordening hier van toepassing is. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.
10. Zoals deze rechtbank eerder heeft geoordeeld is het aannemelijk dat de woningmarkt in Den Haag verstopt raakt en doorstroming uit de goedkope woonruimte naar middel dure woonruimte noodzakelijk is, maar moeizaam gaat, doordat er schaarste is in alle prijssegmenten. Dit effect werkt in Den Haag door in alle segmenten van de woningmarkt. Ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt is het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten, dan ook noodzakelijk en geschikt voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. [3]
11. Gelet hierop mocht de gemeenteraad een vergunningplicht voor woningvorming in de Verordening opnemen. Nu in de hele gemeente een vergunningplicht geldt, geldt deze ook voor de woning van eiseres. [4]
12. Eiseres betoogt dat het verbod op woningvorming dan buiten toepassing zou moeten worden gelaten, omdat feitelijk sprake is van twee woningen.
12. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat sprake is van één woning. Het betreft een hoofd- en een nevenadres. Het adres [adres 2] is geen zelfstandig adres, maar gekoppeld aan [adres 1] . In de BRP zijn ook geen (historische) bewoners bekend aan de [adres 2] . Dat de woning op het moment van aankoop door eiseres al feitelijk gesplitst was doet hieraan niet af. De verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 30 januari 2023 [5] gaat hier niet op, omdat daar bij het betekenis toekennen aan de feitelijke scheiding van de woning bijzondere feiten en omstandigheden ten grondslag lagen, die hier niet spelen.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat de vergunning op goede gronden is geweigerd. Verweerder heeft toegelicht dat zij streeft naar een evenwichtige woningvoorraad met voldoende woonmogelijkheden voor iedereen. Om een evenwichtige woningvoorraad te behouden acht zij het van belang dat er een gedifferentieerd aanbod van bestaande woningen in de woningvoorraad aanwezig blijft. Daar hoort ook bij dat voldoende grotere en duurdere woningen beschikbaar blijven. Volgens verweerder is het belang van behoud van deze hogere segment woning groter, dan het belang voor eiseres om de woning te verbouwen tot twee kleinere en minder dure woningen. De rechtbank kan deze motivering volgen. Hoewel de splitsing, zoals eiseres stelt, zorgt voor een extra woning in de woningvoorraad, die ook tot het grotere segment behoort, zorgt de splitsing er ook voor dat deze twee keer zo grote en twee keer zo dure woning permanent uit de woningvoorraad verdwijnt. Dat heeft gevolgen voor de kwaliteit en het behoud van het totaal aan woningruimtevoorraad.
15. Niet gebleken is van zodanige bijzondere feiten en omstandigheden dat verweerder in redelijkheid toepassing had moeten geven aan de hardheidsclausule. De enkele feitelijke situatie van twee woningen is daartoe onvoldoende. Zie daarbij ook de overweging onder 13.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Verweerder heeft de woningvormingsvergunning terecht geweigerd. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.P. Bosman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Hoeijmans, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 14 februari 2024.
griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.