Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 22/895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. R.M. van der Zwan),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. M. Remeijer-Schmitz).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van haar aanvraag om een woningvormingsvergunning.
Met het bestreden besluit van 25 januari 2022 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij zijn besluit tot afwijzing van de aanvraag gebleven.
De rechtbank heeft het beroep op 28 december 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en mr. [A], kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, en voor verweerder mr. [B].
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over
1. Eiseres heeft een zelfstandige woning aan de Van [adres] [nummer 1]-[nummer 2] in
Den Haag. Deze woning bestond vroeger uit twee zelfstandige woningen. In 2012 heeft eiseres deze twee woningen samengevoegd tot één woning. Eiseres wil de woning weer omzetten naar twee zelfstandige woningen en heeft hiervoor op 29 juni 2021 een woningvormingsvergunning aangevraagd. Verweerder heeft de aanvraag afgewezen. [1] Eiseres kan zich met de afwijzing van de aanvraag niet verenigen.
Het bestreden besluit
2. In het bestreden besluit wordt verwezen naar het splitsingsverbod en het advies van de afdeling Wonen. De voorgeschiedenis van de woning speelt geen rol bij de afweging een vergunning te verlenen. Er is een belangenafweging gemaakt waarin het algemeen belang zwaarder weegt dan het belang van eiseres. De regelgeving houdt niet direct verband met het weren van huisjesmelkers, maar heeft een veel bredere uitwerking op, onder andere, het behouden van woonruimte voor gezinnen in Den Haag.
Wat zijn de regels?
3. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Wat stelt eiseres in beroep?
4. Bij monde van een notaris heeft eiseres vernomen dat de woning [adres] [nummer 1] en de woning [adres] [nummer 2] nooit kadastraal samengevoegd zijn of zijn geweest sinds de oplevering in 1959. Ook is op dit moment (weer) sprake van twee huisnummers en zijn de woningen teruggebracht naar de feitelijke situatie van voor 2012.
De conclusie hiervan is dat beide woningen apart van elkaar verkocht mogen worden.
4.1.
Het persoonlijk belang van eiseres dient zwaarder te wegen dan het algemeen belang. Zij ervaart problemen met de verkoop van de grote woning, zij zou wellicht in een van de twee woningen willen blijven wonen en haar pensioen zit in de woningen. De voorgeschiedenis van de woning dient te worden meegewogen.
4.2.
De ratio achter het splitsingsverbod verzet zich niet tegen de splitsing van de woning. Deze ziet namelijk toe op het feit dat voorkomen dient te worden dat projectontwikkelaars panden opkopen, daarna splitsen en vervolgens met winst verkopen.
4.3.
Het besluit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. De overige verdiepingen van het appartementencomplex bestaan wél uit twee woningen en eiseres had de woningen niet samengevoegd indien zij wist dat (terug)splitsen niet mogelijk zou zijn.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna zal worden toegelicht hoe de rechtbank tot deze conclusie komt en welke gevolgen dit heeft.
6. Niet in geschil is dat de aanvraag tot splitsing ziet op een woning die in feite bestaat uit twee voor 2012 zelfstandige appartementen ([nummer 1] een 4-kamerwoning, met garage en berging en [nummer 2] een 2-kamerwoning met berging) die beide volledig hun eigen (technische) voorzieningen hebben behouden. Eiseres heeft destijds appartement [nummer 2] laten samenvoegen met appartement [nummer 1] om opvang en verzorging te kunnen bieden aan haar dochter in verband met een ziekte. Ten tijde van de aanvraag wenste eiseres de woning te verkopen in verband met een aangekochte woning. Op de zitting heeft zij aangegeven dat zij inmiddels het appartement [nummer 2] wil behouden voor eigen bewoning, en appartement [nummer 1] wil verkopen om over een financiële reserve te beschikken.
7. Ofschoon verweerder aan het behoud van grotere woningen in de woningvoorraad in bepaalde gebieden in redelijkheid grote betekenis mag doen toekomen, doet zich in dit geval naar het oordeel van de rechtbank een bijzonder geval voor waaraan verweerder in de motivering van het bestreden besluit onvoldoende aandacht heeft geschonken. Verweerder is voorbijgegaan aan de vraag of in de bijzondere omstandigheden van de woning waarvoor de aanvraag is gedaan wel gesproken kan worden van een grotere woning in de woningvoorraad. De woning bestaat immers sinds 2012 nog steeds uit feitelijk twee zonder bouwkundige voorzieningen geheel zelfstandig te bewonen appartementen met een verblijfsgebied van 93m2 respectievelijk 55m2 waarbij slechts één te verwijderen doorgang de appartementen met elkaar verbindt. Gelet hierop en de ligging in een groter appartementengebouw rijst de vraag of de woning de woonkwaliteit kan bieden die in het algemeen aan een grotere woning wordt toegedicht. De rechtbank heeft niet kunnen vaststellen dat verweerder hieraan bij toepassing van de hardheidsclausule aandacht heeft besteed. [2]
8. Het besluit is daarom in strijd met het motiveringsbeginsel. De rechtbank overweegt dat verweerder bij de hernieuwde beoordeling dient vast te stellen en te motiveren of in deze situatie toepassing gegeven kan worden aan de hardheidsclausule.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding zelf in de zaak te voorzien, omdat de benodigde informatie daarvoor ontbreekt en niet alle consequenties kunnen worden overzien. Verweerder zal daarom een nieuw besluit moeten nemen met inachtneming van deze uitspraak.
10.
Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.674,- omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.674,- omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van
deze uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.674,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Verschoor, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage
Huisvestingswet 2014
artikel 21
De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21, artikel 22, eerste lid, of artikel 23c, eerste lid kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen
Huisvestingsverordening Den Haag 2019
Artikel 5.1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.
2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.
Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:[…]c.worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten;[…]
Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
[…]
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming) gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
[…]
[…]
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming) gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
[…]
Bijlage III
Artikel 7:3 Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard.