Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 21/2747
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag(verweerder)
(gemachtigde: mr. P. Yildirim).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen het besluit van 1 maart 2021 (het bestreden besluit) tot afwijzing van zijn aanvraag.
Verweerder heeft op 24 oktober 2022 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Eiser heeft op 29 oktober 2022 een reactie op het verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2022 op zitting behandeld. Aanwezig waren de gemachtigde van eiser en voor verweerder zijn gemachtigde en [A] .
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
1.1. Eiser, eigenaar van de zelfstandige woning [adres] [nummer] (hierna: de woning) gelegen in de wijk [wijk] in [plaats] , heeft op 6 januari 2021 een vergunning aangevraagd voor de omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) voor zes personen. De WOZ-waarde van de woning was op 1 januari 2020 € 358.000,-. De woning valt hierdoor in de zogenoemde categorie hoger segment. [1]
1.2. Bij het bestreden besluit heeft verweerder de aanvraag afgewezen op grond van artikel 21, onder c, van de Huisvestingswet 2014 (Hw) en artikel 5:2 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 [2] (Hvv), onder verwijzing naar de op dat moment geldende tijdelijke stop op verlening van omzettingsvergunningen, opgenomen in de Beleidsregel omzettingsvergunningen Den Haag 2020 [3] (de Beleidsregel 2020) in verband met de aantasting van een geordend woon- en leefmilieu. Op grond van de tijdelijke stop worden geen omzettingsvergunningen meer verleend totdat nieuw kamerbewoningsbeleid is vastgesteld. Nieuw beleid wordt niet eerder dan juni 2021 verwacht, aldus het bestreden besluit.
1.3. Tegen het bestreden besluit heeft eiser rechtstreeks beroep [4] ingesteld en verweerder heeft hiermee ingestemd.
Wettelijk kader [5]
2. Ingevolge artikel 2 van de Hw mag een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte alleen worden opgenomen indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woningen.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte.
In artikel 5:1 van de Hvv is bepaald dat artikel 21 van de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
Ingevolge artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Hvv – zoals dit artikel ten tijde van het bestreden besluit luidde – mogen deze woonruimten niet zonder vergunning worden omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen.
Wat stellen partijen in beroep?
3. Het beroep van eiser berust in de kern op de grond dat het van toepassing verklaren van de artikel 5:1, eerste lid, in samenhang gelezen met artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Hvv op de woning onverbindend is, omdat de gemeenteraad van Den Haag bij het vaststellen van de Hvv er niet in is geslaagd de noodzaak aan te tonen om in te grijpen in de categorie zelfstandige koopwoningen in het hogere segment. Eiser beroept zich in dit verband op de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank van 26 april 2022. [6]
4. Verweerder voert in het verweerschrift aan dat in Den Haag sprake is van schaarste op de woningmarkt in alle segmenten (goedkoop, middelduur en duur) en sectoren (koop en huur), met onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen. De vergunningplicht is daarom gerechtvaardigd ook voor woningen in het dure segment. Dit is nader onderbouwd in de notitie van 29 augustus 2022 van gemeente Den Haag “Schaarste aan woonruimte in Den Haag. Een onderbouwing van de onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste in Den Haag en de noodzaak en geschiktheid van een vergunningplicht voor de bestaande woningvoorraad” (hierna: de Notitie). Vergelijkbaar is de onderbouwing van de schaarste in alle segmenten van de woningmarkt in de gemeente Amsterdam. [7] De aangevraagde vergunning is dus terecht geweigerd op grond van artikel 2 en artikel 21 van de Hw (schaarste), en artikel 5:2 van de Hvv.
5. Eiser vindt dat de Notitie geen onderbouwing van de gestelde schaarste geeft. Verweerder geeft nu achteraf een volledig andere draai aan cijfers en bronnen die in het verleden geen schaarste konden onderbouwen en geen ingrijpen in de woningvoorraad rechtvaardigen.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
Vergunningplicht
6. Uit de jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter [8] volgt dat in een procedure over een besluit dat met toepassing van een huisvestingsverordening is genomen, het in beginsel niet uitgesloten is dat verweerder achteraf, in verweer, onderbouwt waarom de toegepaste bepalingen uit de verordening die in beroep zijn aangevochten, in dat geval toegepast mochten worden. Het moet dan gaan om een motivering die in lijn is met die bepalingen en het standpunt van de gemeenteraad weergeeft. De rechtbank is van oordeel dat de Notitie, waarmee verweerder de vergunningplicht onderbouwt, aan deze motiveringseis voldoet.
7. De Notitie is bijlage 1 van de “Woonvisie Den Haag 2022” [9] en bevat verwijzingen naar de gebruikte bronnen. Met zijn bevindingen naar aanleiding van de in de Notitie vermelde rapporten heeft verweerder voldoende onderbouwd dat alle woonruimte in
Den Haag schaars is. De rechtbank acht hiertoe de volgende bevindingen van belang.
De spanningsindicator in het rapport ‘Ruimte voor wonen’ laat zien dat de regio Den Haag in 2018 tot een van de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland behoort. De woningspanning wordt op basis van de actuele woningtekorten per woningmarktregio berekend door het aanbod van woningen af te zetten tegen de vraag. Naarmate de spanning op de woningmarkt hoger is betalen huurders gemiddeld een hogere huurprijs per vierkante meter. [10]
In de rapportage ‘Staat van de woningmarkt 2018’ wordt gesteld dat de vraag naar woningen zich het sterkst voordoet in de Metropoolregio Amsterdam, de regio’s Den Haag en Rotterdam. Ook in de rapportages die daarop volgen wordt geconcludeerd dat de spanning en het (verwachte) tekort aan woonruimte in de regio Den Haag en heel Nederland steeds verder toeneemt. [11] In de rapportage ‘Staat van de woningmarkt 2020’ wordt vastgesteld dat in Nederland het woningtekort in 2020 4,2% is en de verwachting uitgesproken dat het tekort zal oplopen naar 5,1% (419.000 woningen) in 2025. Specifiek voor de regio Den Haag wordt een tekort van meer dan 7% geraamd en daarmee ruim boven het Nederlandse gemiddelde. [12] Ook in het rapport ‘Aanpak woningtekort’ van de Algemene Rekenkamer uit 2022 behoort de regio Den Haag tot de gebieden met de hoogste woningtekorten (meer dan 3%). [13]
Het bestand van woningen in het goedkope en het middeldure segment is kleiner dan de groep huishoudens die daar gezien hun inkomen graag in zou wonen. Door deze huishoudens met lage en middeninkomens wordt noodgedwongen geput uit woningen in het duurdere segment samen met huishoudens met een hoog inkomen. Naast de druk op het goedkope en het middeldure segment neemt de druk op het duurdere segment daardoor alsmaar verder toe. Andersom putten huishoudens met hogere inkomens als gevolg van de steeds stijgende woningprijzen ook uit de goedkope en middeldure woningvoorraad, waardoor ook de druk op deze segmenten alsmaar toeneemt. Als gevolg van de hierboven beschreven stijging van het aantal huishoudens in alle inkomensklassen nam en neemt de druk op schaarse woningen in alle segmenten (zowel goedkoop, middelduur als duur) in Den Haag verder toe. [14]
In de rapporten ‘De Haagse woningmarkt in beeld’ en ‘De Haagse woningmarkt 2018’ is een conclusie dat in het middeldure en dure huursegment er evenwicht is of juist wat meer aanbod dan de vraag. In de notitie [15] wordt erop gewezen dat die conclusie is getrokken op basis van onderzoeken waarbij wordt uitgegaan van een theoretische vraag. Respondenten is gevraagd naar hun woonwensen. Hun voorkeur gaat uit naar koopwoningen in alle prijsklassen en de theoretische vraag naar huurwoningen is kleiner.
Verder is vermeld: “Dit betekent echter niet dat er in die huursegmenten sprake is van een overschot aan woningen. In de praktijk vinden namelijk ook verschuivingen plaats in de vraag. Woningzoekenden stellen hun wensen bij, afhankelijk van het aanbod. Als woningzoekenden geen koop- of huurwoning kunnen vinden voor een passende prijs wijken zij uit naar een (duurdere) huurwoning in de vrije huursector. Zo verhuizen in de praktijk veel starters op de woningmarkt met een koopwens naar een, veelal particuliere, huurwoning. Van de recent verhuisde starters in Den Haag, vond bijna 60% een particuliere huurwoning. De particuliere huursector is in Den Haag daarom van grote betekenis voor starters op de woningmarkt. Echter lijkt het midden- en dure huursegment deels een tussenstap of ‘second best option’ te zijn voor mensen die eigenlijk liever zouden willen kopen, maar dit nog niet kunnen verwezenlijken. Hoewel theoretisch gezien sprake is van een iets hoger aanbod van middeldure en dure huurwoningen ten opzichte van de vraag (woningzoekenden willen desgevraagd immers liever een woning kopen dan huren), doet dit overschot zich in de praktijk niet voor gelet op de bovengenoemde daadwerkelijke verhuisgedragingen. Het grote huuraanbod in het middeldure en dure segment is daarmee juist een teken van schaarste doordat woningzoekenden noodgedwongen uitwijken naar deze segmenten en beleggers en investeerders daar vanuit financiële overwegingen op inspelen met een groter aanbod.
Dat in de praktijk het grote huuraanbod een teken van schaarste is, is duidelijk terug te zien in het gedrag van beleggers en investeerders. Ook bij het aankopen van dure woningen is vanwege de grote schaarste aan woningen sprake van een verdienmodel, wanneer deze woningen na aankoop verhuurd worden. Zo richt het gros van de particuliere verhuurders zich, zeker bij nieuwe verhuringen, op het duurdere huursegment, met prijzen vaak boven de € 1.250 per maand. De focus van de meeste particuliere beleggers ligt dus duidelijk bij het vrije segment en dan met name bij de dure huurwoningen. Het aantal dure huurwoningen is het effect van dure aankopen door woningeigenaren.
Particuliere verhuurders willen geen leegstand. Zij kiezen voor de hoogst mogelijke huurprijs waarbij een acceptabel risico op leegstand wordt gelopen. Afhankelijk van de individuele risicobereidheid bieden beleggers woningen net onder, rond of boven markthuurprijzen aan. Een selecte groep particuliere verhuurders heeft bewust besloten om zich specifieker te richten op de kamerverhuur en verhuurt het gros van hun wooneenheden aan studenten. Zij verhuren kamers vooral vanwege het directe rendement van kamerverhuur. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aanbod aan middeldure en dure huurwoningen niet zou bestaan als er geen markt voor zou zijn. Particuliere verhuurders willen immers geen leegstand en zouden hun huurprijzen verlagen als daar aanleiding voor zou zijn. Gelet op de forse huurprijsstijgingen in de afgelopen jaren was die aanleiding er duidelijk niet.
Particuliere verhuurders willen geen leegstand. Zij kiezen voor de hoogst mogelijke huurprijs waarbij een acceptabel risico op leegstand wordt gelopen. Afhankelijk van de individuele risicobereidheid bieden beleggers woningen net onder, rond of boven markthuurprijzen aan. Een selecte groep particuliere verhuurders heeft bewust besloten om zich specifieker te richten op de kamerverhuur en verhuurt het gros van hun wooneenheden aan studenten. Zij verhuren kamers vooral vanwege het directe rendement van kamerverhuur. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het aanbod aan middeldure en dure huurwoningen niet zou bestaan als er geen markt voor zou zijn. Particuliere verhuurders willen immers geen leegstand en zouden hun huurprijzen verlagen als daar aanleiding voor zou zijn. Gelet op de forse huurprijsstijgingen in de afgelopen jaren was die aanleiding er duidelijk niet.
Koop- en huurwoningen kunnen niet los van elkaar gezien worden. Het aanbod van woningen in de ene sector (koop of huur) werkt door in de andere sector. De koop- en huursectoren maken immers deel uit van een samenhangend woningmarktsysteem. Een woning kan zowel als koop- of als huurwoning worden gebruikt en vanuit verschillende motieven zijn mensen en partijen op zoek naar een koopwoning (om zelf te bewonen of om te verhuren). Een woning in een bepaald prijssegment is niet ineens niet meer schaars als deze verandert van koop naar huur of omgekeerd. Binnen de prijssegmenten verschuiven de tekorten en de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste alleen op het moment dat een koopwoning een huurwoning wordt of omgekeerd. De aanwezigheid van middeldure en dure huurwoningen wil dus niet zeggen dat er geen sprake zou zijn van schaarste. Sterker nog: het vergroot de schaarste en de onevenwichtige en onevenredige effecten, doordat het aanbod koopwoningen daalt en de druk op de huurwoningen als gevolg daarvan almaar verder toeneemt. Ook dure woningen zijn daarbij een interessant beleggingsobject doordat in de schaarse markt hoge huurprijzen gevraagd kunnen worden. Dit leidt weer tot forse prijsstijgingen over de gehele breedte van de woningmarkt.”
Verweerder wijst er in de paragraaf 3.5 en 3.5 van de Woonvisie [16] op dat binnen de koopsector ontwikkelingen zichtbaar zijn die duiden op de onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste:
• De forse stijging van de woningprijzen zet al vele jaren door. De huizenprijzen in Den Haag lagen in 2016 al hoger ten opzichte van de vorige piek in 2008. De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Den Haag is gestegen van gemiddeld € 242.248 in 2015 naar € 440.783 in 2021. Een toename van 82%. In diezelfde periode is de vierkante meterprijs van verkochte woningen met ruim 60% gestegen.
• Van alle verkochte woningen in 2021 had slechts 5% een verkoopprijs tot en met
• De forse stijging van de woningprijzen zet al vele jaren door. De huizenprijzen in Den Haag lagen in 2016 al hoger ten opzichte van de vorige piek in 2008. De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Den Haag is gestegen van gemiddeld € 242.248 in 2015 naar € 440.783 in 2021. Een toename van 82%. In diezelfde periode is de vierkante meterprijs van verkochte woningen met ruim 60% gestegen.
• Van alle verkochte woningen in 2021 had slechts 5% een verkoopprijs tot en met
€ 200.000. Ten opzichte van 2015 is dit een afname met bijna 50% voor woningen in deze prijsklasse. In 2015 lag dat percentage op 54%;
• Ook het aanbod van koopwoningen neemt al jarenlang fors af, waardoor het aanbod voor woningzoekenden steeds kleiner wordt. Waar in 2015 gemiddeld nog 5.009 woningen per week te koop stonden in Den Haag waren dat er nog 1.760 in 2020 (-64%).
• Ook het aanbod van koopwoningen neemt al jarenlang fors af, waardoor het aanbod voor woningzoekenden steeds kleiner wordt. Waar in 2015 gemiddeld nog 5.009 woningen per week te koop stonden in Den Haag waren dat er nog 1.760 in 2020 (-64%).
Verweerder concludeert dat woningen in alle prijssegmenten schaars zijn en dat de onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste in alle segmenten zichtbaar zijn. Dat geldt voor zowel het goedkope, het middeldure als het dure segment. Dat er in Den Haag woningen zijn in duurdere segmenten is juist onder andere een symptoom van de schaarste die er is, omdat koop- en huurprijzen zo ontzettend fors zijn gestegen. Woningen zijn duur(der), omdat ze schaars zijn. En het betekent dus niet dat woningen, omdat ze duur zijn, niet schaars zijn in Den Haag. Prijssegmenten en ontwikkelingen binnen die segmenten kunnen niet los van elkaar gezien worden. Van 2015 tot 2022 is het aantal goedkope woningen fors afgenomen met bijna 80.000 woningen. Een afname van 22%. Te zien is dat een groot deel van deze goedkope woningen ‘doorstroomt’ naar het middeldure segment. Het aantal middeldure woningen is in die periode namelijk toegenomen met bijna 60.000 woningen, oftewel een toename van 138% ten opzichte van 2015. Ook een deel van de middeldure woningen is als gevolg van de negatieve effecten van schaarste aan woningen in grote aantallen ‘doorgeschoven’ naar het dure segment. Zo is de dure sector toegenomen met bijna 40.000 woningen. Een toename van 108% ten opzichte van 2015. De prijsgrenzen ‘goedkoop’, ‘middelduur’ en ‘duur’ zijn daarbij ieder jaar geïndexeerd, waardoor de jaartallen met elkaar vergeleken kunnen worden.
8. Gelet op de uiteenzetting van verweerder is het voor de rechtbank aannemelijk dat, net zoals in Amsterdam [17] , de woningmarkt in Den Haag verstopt raakt en doorstroming uit de goedkope woonruimte naar middeldure woonruimte noodzakelijk is, maar moeizaam gaat, doordat er schaarste is in alle prijssegmenten. Mensen die nu in een middeldure woning wonen, kunnen moeilijk doorstromen naar duurdere woonruimte, omdat ook daar het aanbod beperkt is en de prijzen hoog zijn. Dit effect werkt in Den Haag door in alle segmenten van de woningmarkt. Ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt is het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten, dan ook noodzakelijk en geschikt voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.
9. De gemeenteraad mocht dus een vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte in de Hvv opnemen. Artikel 21 van de Hw sluit niet uit dat niet iedere wijk afzonderlijk, maar de hele gemeente in één keer wordt aangewezen als vergunningplichtig.
Nu in de hele gemeente een vergunningplicht geldt, geldt deze ook voor de woning van eiser. De vergunningplicht is ook, mede, bedoeld om de leefbaarheid te bewaken door te voorkomen dat een onevenredige druk op de woonomgeving ontstaat door onttrekking van woningen voor kamerverhuur. Als er is voldaan aan artikel 2, eerste lid, van de Hw, wat het geval is, kan leefbaarheid wel een rol spelen bij de vergunningplicht.
10. Het beroep van eiser op de voornoemde uitspraak van 26 april 2022, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat de vergunningplicht voor zover die op woningen in het hogere segment ziet, buiten toepassing moet blijven wegens strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel, slaagt niet, omdat verweerder na deze uitspraak de vergunningplicht wel voldoende heeft onderbouwd met de Notitie.
11. Eiser beroept zich verder op uitlatingen van wethouder Balster, zoals opgenomen in de notulen [18] van de raadsvergadering van 13 mei 2020, pagina 87, waaruit blijkt dat het college bij de invoering van de tijdelijke stop voor vergunningverlening van opvatting was dat de Hvv niet de bevoegdheid geeft om een verbod op omzettingsvergunningen in te voeren. Ook dit beroep slaagt niet. De motivering die verweerder in de Notitie heeft gegeven, geeft blijk van een voortschrijdend inzicht. Dat voortschrijdend inzicht maakt niet dat de motivering van de vergunningplicht, zoals aangevuld met de Notitie, niet inzichtelijk en begrijpelijk is. Aan de voornoemde notulen komt daarom niet de door eiser gewenste betekenis toe.
Weigeringsgronden
12. De aanvraag van eiser is, zoals door verweerder nader toegelicht, getoetst aan de weigeringsgronden schaarste (artikel 2 en artikel 21 van de Hw) en leefbaarheid (artikel 5:5, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvv). Met de door verweerder gegeven onderbouwing van de schaarste, is de bevoegdheid om op basis van de Hvv de woningmarkt te reguleren, gegeven. Omdat de motivering op het punt van de schaarste, zoals aangevuld met de Notitie, de weigering van de vergunning kan dragen, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de vraag of de weigeringsgrond leefbaarheid terecht aan eiser is tegengeworpen.
13. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat ook op grond van de op dit moment geldende Hvv [19] , de aanvraag niet voor inwilliging in aanmerking komt. In de Hvv is nu bepaald dat de vergunning wordt geweigerd als de aanvraag toeziet op een woonruimte die gelegen is in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment of het middeldure segment [20] , en/of als er in de wijk waarop de vergunning toeziet meer dan 5% van de woonruimten reeds wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen [21] . De woning van eiser is gelegen in de wijk [wijk] en dit is een wijk [22] die onder de reikwijdte van de hier van toepassing zijnde, dwingend geformuleerde, bepalingen van de Hvv valt. Hieruit volgt dat indien verweerder de zaak nu zou beoordelen, verweerder de vergunning zou moeten weigeren. De omstandigheid dat de woning op zichzelf in het hoger segment valt, doet aan het vorenstaande niet af.
Conclusie en gevolgen
14. De vergunningplicht is niet in strijd met de Hw. Verweerder heeft met de Notitie voldoende onderbouwd dat de vergunning moet worden geweigerd op grond van schaarste.
15. Het beroep is ongegrond.
16. Omdat verweerder eiser eerst in beroep een motivering voor de toepassing van de weigeringsgrond schaarste heeft gegeven, bestaat aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van het betaalde griffierecht en in de proceskosten van eiser voor het beroep.
16.1.
De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. I.N. Powell, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
BIJLAGE
Huisvestingswet 2014 (zoals geldend van 01-01-2021 t/m 30-06-2021)
Artikel 2
1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van:
a. de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van
artikel 7, of
b. de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving,
ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Artikel 21
1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
[…].
Huisvestingsverordening Den Haag 2019(zoals geldend van 24-12-2020 t/m 31-05-2021)
Artikel 5:1Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
[…].
Artikel 5:2Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
[…]
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet;
[…].
Artikel 5:5Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
Artikel 5:6Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk).
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III.
4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III.
5. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten:
a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en
b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.
Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (zoals geldend vanaf 1 maart 2022)
Artikel 5:1Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
[…].
Artikel 5:2Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
[…]
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen worden omgezet;
[…].
Artikel 5:5Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1.Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
Artikel 5:6Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden aangewezen in de Nota voorraadbeleid Den Haag 2021.
2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die gelegen is in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment of het middeldure segment.
3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien er in de wijk waarop de vergunning toeziet meer dan 5% van de woonruimten reeds wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen.
4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor meer dan acht personen.
5. In afwijking van het derde lid kán een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, worden toegekend, indien de aanvraag toeziet op:
a. een woonruimte van een woningcorporatie, die met campuscontract verhuurd zal worden; en
b. een woonruimte niet gelegen in de in het eerste lid aangewezen gebieden of in de in het tweede lid aangewezen wijken; en
c. op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor minder dan negen personen; en
d. het realiseren van de doelstellingen die met burgemeester en wethouders tot stand zijn gekomen in afspraken op grond van artikel 44 van de Woningwet.
6. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte als bedoeld in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend.
7. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
8. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III.
9. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III.
10. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten:
a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en
b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.
Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020(zoals geldend van 20-06-2020 t/m 15-07-2021)
Artikel 2:1Nadere uitwerking van artikel 5.5, eerste lid, onder a van de verordening
Naar het oordeel van burgemeester en wethouders is het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting, indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,- of lager.
Artikel 2:2Nadere uitwerking van artikel 5:5, eerste lid, onder c van de verordening
Een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken.