ECLI:NL:RBDHA:2023:21824

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 22/1704 en SGR 23/7369

uitspraak van de meervoudige kamer van 19 december 2023 in de zaken tussen

[eiseres] BV, gevestigd te [plaatsnaam] , eiseres

(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),

de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam- [plaatsnaam] , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 30 januari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum
1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 98.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (ozb) voor de woning voor het jaar 2021 en heeft verweerder een aanslag rioolheffing opgelegd voor [adres 2] te [plaatsnaam] (de aanslagen).

Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 31 januari 2022 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroepen ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in de zaaknummers SGR 22/1704 (waarde van de woning en aanslag ozb) en SGR 23/7369 (aanslag rioolheffing).

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. De zaken zijn gelijktijdig, maar niet gevoegd behandeld.

Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , [naam 2] , mr. S. Alkuhaili en
[naam 3] .

Overwegingen

Feiten

1. De woning betreft een vrijstaande bedrijfswoning. De gebruiksoppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 134 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 121 m2.

2. Eiseres was op 1 januari 2021 eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaatsnaam] (het perceel). Aan haar is op grond van de Verordening op de heffing en de invordering van de onroerende-zaakbelastingen 2021 (de Verordening) een aanslag rioolheffing opgelegd voor een vast bedrag van € 180.

Geschil3. In geschil is de waarde van de woning. Daarnaast is de aanslag rioolheffing in geschil.

4. Eiseres heeft zich, met betrekking tot de waarde van de woning, op het standpunt gesteld dat deze moet worden bepaald op € 75.000. De waarde die verweerder voorstaat is niet inzichtelijk gemaakt. Er is volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentie-objecten en de woning. Ook is niet duidelijk op welke wijze er rekening is gehouden met de ligging van de woning op erfpachtgrond. Daarnaast stelt eiseres dat er geen inzage is verstrekt in de stukken met betrekking tot de erfpachtcorrectie en de KOUDV-factoren. Met betrekking tot de aanslag rioolheffing stelt eiseres dat de opbrengstlimiet is overschreden. Eiseres stelt daarbij dat de geraamde opbrengst rioolheffing te laag is vastgesteld en dat het gebruik door niet-huishoudens ten onrechte niet is opgenomen in de opstelling. Ook heeft verweerder geen inzicht heeft verschaft in de salariskosten en overheadkosten.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken en concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

Beoordeling van het geschil

Nadere stukken

6. Eiseres heeft de rechtbank verzocht de nadere stukken van verweerder van
23 oktober 2023 te weigeren, nu deze te laat en onbevoegd zijn ingediend. De rechtbank wijst dit verzoek af. Op grond van artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Dit betekent dat de laatste dag waarop nadere stukken tijdig kunnen worden ontvangen, de elfde dag voor de zitting is. Gelet hierop zijn de stukken tijdig zijn ingediend. De rechtbank volgt eiseres ook niet in haar stelling dat de stukken onbevoegd zouden zijn ingediend – wat daar verder ook van zij - nu verweerder ter zitting heeft verklaard dat de stukken zijn ingediend door een daartoe bevoegde heffingsambtenaar. De rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan deze verklaring.

WOZ-waarde van de onroerende zaak

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"^[1].

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. In de door verweerder overgelegde taxatiematrix wordt de waarde van de woning getaxeerd op € 117.000, terwijl de woning bij de beschikking is vastgesteld op € 98.000. Naar het oordeel van de rechtbank kan hieruit worden afgeleid dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De stelling van verweerder dat het, vanwege de specifieke kenmerken van de woning, lastig is om goede vergelijkingsobjecten te vinden, heeft eiseres niet betwist. Volgens verweerder zijn de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de best bruikbare. De rechtbank ziet geen aanleiding hem hierin niet te volgen. Verweerder heeft vervolgens voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft toegelicht dat, nu sprake is van een bedrijfswoning, voor de bepaling van de waarde is uitgegaan van 55% van de vierkante meter prijs van een normale woning, terwijl bij bedrijfswoningen normaal een percentage van 60% wordt gehanteerd. Verweerder heeft bovendien rekening gehouden met een matige kwaliteit en onderhoud van de woning. Zodoende is verweerder uitgegaan van een prijs van € 880 per vierkante meter. Dit is aanzienlijk lager dan de vierkante meter prijzen van de vergelijkingsobjecten die ongeveer tussen de € 1.600 en € 3.500 liggen. Verweerder heeft bovendien een aanzienlijk lagere grondstaffel gebruikt ten opzichte van de referentieobjecten vanwege de bestemming en ligging van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

9.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 75.000 niet onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt over de erfpachtcorrectie. Er wordt bij de waardebepaling van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.^[2]De WOZ-waarde is daarom de waarde van het object op de peildatum in volle eigendom. De rechtbank stelt op grond hiervan voorop dat bij de waardering van woningen, voor WOZ-doeleinden geen rekening hoeft te worden gehouden met de op de onroerende zaken rustende zakelijke rechten, zoals een erfpachtrecht. Dit betekent dus, gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, in dit geval dat de waarde van de woning van eiseres moet worden vastgesteld alsof het ligt op “eigen” grond en niet op erfpachtgrond.

Overleggen van stukken

10. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023^[3]dient verweerder gegevens waarop de beschikte waarde is gebaseerd in bezwaar, mits daartoe een voldoende specifiek verzoek is gedaan, toe te zenden. De rechtbank stelt vast dat eiseres in bezwaar om deze gegevens heeft verzocht, daaronder begrepen in ieder geval de aan de waardering ten grondslag liggende zogenoemde KOUDV-factoren. De gevraagde gegevens zijn niet aan eiseres toegezonden. In zoverre is dan ook, in het licht van voornoemd arrest, artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.

11. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiseres door dit gebrek thans niet meer in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert dit gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Het gebrek leidt er wel toe dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep met zaaknummer SGR 22/1704 ongegrond te worden verklaard.

Aanslag rioolheffing

13. Op grond van artikel 229b, eerste lid, van de Gemeentewet worden tarieven in verordeningen zodanig vastgesteld dat de geraamde baten niet uitgaan boven de geraamde kosten (de opbrengstlimiet). De vaststelling van de tarieven berust op een raming, die moet berusten op gegevens omtrent geraamde baten en lasten in de gemeentebegroting voor het desbetreffende jaar dan wel gegevens die op geraamde baten en lasten in die begroting zijn terug te voeren^[4]. In die gevallen waarin de belastingplichtige overschrijding van de opbrengstlimiet aan de orde heeft gesteld en de heffingsambtenaar inzicht in de desbetreffende ramingen heeft verschaft, kan het verstrekken van nadere inlichtingen uitsluitend van de heffingsambtenaar worden verlangd voor zover de belastingplichtige voldoende gemotiveerd heeft gesteld waarom naar zijn oordeel ten aanzien van een of meer bepaalde posten in de raming redelijke twijfel bestaat of sprake is van een ‘last ter zake’.^[5]

14. Eiseres heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Verweerder heeft aan de hand van de begroting 2021 een nadere toelichting gegeven over de desbetreffende ramingen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht verschaft conform voornoemde bewijslastverdeling. Eiseres heeft volgens de rechtbank onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom ten aanzien van bepaalde posten in de raming redelijke twijfel bestaat of sprake is van een ‘last ter zake’. Eiseres heeft niet gemotiveerd gereageerd op de nader ingediende stukken van verweerder. De overschrijding van 0,7% is naar het oordeel van de rechtbank nog steeds een geringe overschrijding in absolute zin.

Ook overigens zijn er geen feiten komen vast te staan op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat verweerder bepaalde baten of lasten niet in redelijkheid op de in aanmerking genomen bedragen heeft kunnen ramen. Naar het oordeel van de rechtbank is van een schending van de opbrengstlimiet geen sprake.

15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep met zaaknummer
SGR 23/7369 ongegrond te worden verklaard.

Immateriële schadevergoeding

16. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is op 15 maart 2021 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met (naar boven afgerond) tien maanden. Eiseres heeft daarom in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de machtiging voor de gemachtigde zal deze vergoeding evenwel toekomen aan de gemachtigde van eiseres en niet aan eiseres zelf, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiseres geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.^[6]

Proceskosten

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt alsdan de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de zaak met nummer SGR 22/1704 vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen ongegrond;
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.674;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, voorzitter, mr. A.D. van Riel,
mr. D.M. Drok, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).