Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5216
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 463.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en bij brief van 5 september 2023 nadere stukken ingediend. Voorts heeft verweerder op 12 september 2023 een leesbare taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een aanbouw, een dakopbouw, een dakkapel en een berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 60 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 150 m². De woning is in 1920 gebouwd.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 438.000. Eiseres verwijst daartoe naar een woningwaarderapport op naam van [bedrijfsnaam] . Eiseres heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De eindwaarde is niet inzichtelijk omdat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen van de woning en de referentieobjecten. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in KOUDV en liggingsfactoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer en keuken zijn meer dan 20 jaar oud. Verweerder heeft daarnaast onvoldoende rekening gehouden met de matige isolatie van de woning. De woning van eiseres beschikt niet over een spouwmuur en dus niet over spouwmuurisolatie, omdat de woning voor het jaar 1923 is gebouwd. Verweerder heeft ook onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging nabij het spoor waar geluidsoverlast van wordt ondervonden en aan een grote rivier waar kans bestaat op overstromingen. De liggingsfactor is maximaal 2. Verweerder heeft geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de zolderruimte enkel via een ladder is te bereiken, dit is een ondoelmatige en niet bruikbare oppervlakte. Verweerder heeft deze ondoelmatigheid niet in de waarde verdisconteerd door voor het gehele oppervlak dezelfde eenheidsprijs te hanteren. Verweerder heeft de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als matig beoordeeld maar dit niet onderbouwd. Bij [adres 3] dient voor voorzieningen factor 3 te worden toegepast en bij [adres 2] dient voor kwaliteit factor 3 te worden toegepast. De kwaliteit van die woningen dient als gemiddeld te worden gekwalificeerd en dan onderbouwen die objecten een lagere waarde van de woning. Ten slotte stelt eiseres dat verweerder artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden, omdat uit de gegevens die verweerder met betrekking tot de grondstaffel heeft verstrekt niet is op te maken welke grondstaffel van toepassing is op de woning. Eiseres heeft om de grondstaffel met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten verzocht en verweerder had die moeten verstrekken. Verweerder heeft evenmin de analyse en onderbouwing van de indexcijfers, de gegevens hoe de KOUDV factoren worden verrekend en de gegevens van de bijgebouwen en een taxatiekaart, waar eiseres om heeft gevraagd, verstrekt. Dit rechtvaardigt een gegrondverklaring van het beroep of een proceskostenvergoeding. Verweerder heeft tevens artikel 8:42 van Pro de Awb geschonden omdat hij de grondstaffel zoals die aan eiseres in de bezwaarfase is verstrekt niet aan de rechtbank heeft verstrekt.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Volgens verweerder is geen sprake van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 8:42 van Pro de Awb.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiseres wordt aangevoerd. [2] Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde. Indien eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. [3] Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. [4] Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder vastgestelde waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiseres verdedigde waarde toekomt, de door eiseres verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan. [5]
7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, en in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 4] (verkocht op 12 juni 2020 voor € 431.500), [adres 2] (verkocht op 26 maart 2021 voor
€ 466.000) en [adres 3] (verkocht op 15 maart 2021 voor € 375.000), alle in Leiden gelegen (de vergelijkingsobjecten). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in gebruiksoppervlak en oppervlakte van het perceel, kwaliteit, onderhoud en ligging is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. De matrix van verweerder bevat een (inzichtelijke) grondstaffel. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de gedateerde voorzieningen door bij ‘kwaliteit/luxe’ een VLOK-codering van 2 (onder gemiddeld) en daarbij een negatieve correctie van € 200 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte toe te passen. Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder van liggingsfactor 3 uitgaan. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de mogelijke (negatieve) invloed van overlast van het treinverkeer op de waarde gecompenseerd wordt door de waardevermeerdering, omdat uit de marktanalyse van woningen volgt dat woningen die aan het water zijn gelegen eerder als bovengemiddeld moeten worden aangemerkt. De stelling dat een kans bestaat op overstromingen en dat dit een waardeverminderend effect heeft, volgt de rechtbank niet, omdat onvoldoende aannemelijk is dat hiervan in de onderhavige zaak sprake is. Het standpunt van eiseres over de beperkte isolatie van haar woning leidt evenmin tot een verlaging van de WOZ-waarde nu verweerder onweersproken heeft gesteld dat bij de referentiewoningen alleen (gedeeltelijk) dubbel glas aanwezig is. Ook volgt uit de door verweerder overgelegde
i-WOZ rapporten dat de woningen aan de [adres 3] en de [adres 2] energielabel F hebben en de woning aan de [adres 4] energielabel E heeft. Verweerder heeft het standpunt van eiseres over ondoelmatigheid, voor zover dit nog relevant is, voldoende weersproken. Verweerder heeft toegelicht dat de woning aan de [adres 3] een zeer smaakgevoelige keuken heeft en een badkamer van 5-15 jaar oud. Daarom is voorzieningenniveau op factor 2 (onder gemiddeld) gezet. De woning aan de [adres 2] heeft volgens verweerder een gedateerde keuken, badkamer en toilet. Daarom heeft deze woning een kwaliteitsniveau van factor 2 gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de foto’s in de i-WOZ rapporten en zijn toelichting ter zitting, voldoende aannemelijk gemaakt dat het hanteren van factor 2 niet tot een te hoge waarde leidt. Verweerder heeft voorts met de door hem overgelegde ‘bolletjesgrafieken’ en de toelichting daarop voldoende inzicht gegeven in hoe de indexering naar de waarde-peildatum heeft plaatsgevonden. De enkele stelling van eiseres dat de WOZ-waardes afwijken van de geïndexeerde waardes, geeft de rechtbank geen aanleiding om de beschikte waarde te hoog te achten.
8. Hetgeen eiseres overigens nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Met het overgelegde taxatierapport heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 463.000 te hoog is. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat uit het woningwaarderingsrapport van eiseres niet duidelijk is hoe daarin tot een waarde van € 438.000 is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft verweerder gemotiveerd gesteld waarom de in dat rapport gebruikte vergelijkingsobjecten niet dan wel minder goed bruikbaar zijn.
9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Schending artikel 40 Wet Pro WOZ?
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 40 Wet Pro van de WOZ geschonden. Gemachtigde heeft in de bezwaarfase onder andere verzocht om de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffels, de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV-factoren. Hoewel verweerder de KOUDV-factoren die hij in aanmerking heeft genomen heeft genoemd in zijn uitspraak op bezwaar heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoe die factoren van invloed zijn geweest op de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het gebrek aan die informatieverstrekking door verweerder ertoe geleid dat eiseres pas tijdens de procedure voor de rechtbank, kennis heeft kunnen nemen van de gegevens waar zij al in de bezwaarfase om had gevraagd. Die gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Gelet hierop zal de rechtbank een proceskostenvergoeding voor het beroep toekennen en dient verweerder het griffierecht aan eiseres te vergoeden. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het opgemaakte woningwaarderapport nu het beroep met betrekking tot de vastgestelde waarde ongegrond is. Met betrekking tot het verstrekken van de grondstaffel is de rechtbank van oordeel dat de op verweerder rustende verplichting niet zo ver strekt dat verweerder voor alle objecten een uitwerking per woning dient op te maken en te verstrekken.
Schending artikel 8.42 Awb?
11. Artikel 8:42, lid 1, van de Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit van het bestuursorgaan aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. [6] Hoewel verweerder geen uitdraai van de voor de gemeente Leiden gehanteerde grondstaffels bij de gedingstukken heeft gevoegd, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat een medewerker van [bedrijfsnaam] , waar de gemachtigde van eiseres ook werkzaam is, op 8 juni 2022 diverse grondstaffels van verweerder heeft ontvangen, waaronder de grondstaffels van de wijken in [plaats] . Verweerder heeft vervolgens per e-mail van 12 juli 2022 nog een toelichting gegeven op die grondstaffels. In de door verweerder overgelegde matrix heeft verweerder de relevante bedragen uit de grondstaffels voor de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Eiseres heeft niet gesteld dat die bedragen onjuist zijn. Dat verweerder aan de rechtbank niet de grondstaffel heeft verstrekt zoals deze aan gemachtigde in de bezwaarfase is verstrekt, doet daar niet aan af.
Proceskosten
Gelet op hetgeen hiervoor in 10 is overwogen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiseres voor het beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.674;
draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 50 aan haar te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).