ECLI:NL:RBDHA:2022:2158

• Datum uitspraak: 26 januari 2022
• Publicatiedatum: 15 maart 2022
• Zaaknummer: C/09/601739 / HA ZA 20-1048
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.J.-A. Seinen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor verborgen gebreken bij woningverkoop door rattenplaag en gezondheidsrisico's

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, hebben eisers [eiser 1] en [eiser 2] een vordering ingesteld tegen gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wegens verborgen gebreken in de gekochte woning. De woning, gebouwd in de jaren '80, werd op 11 december 2019 door eisers gekocht na twee bezichtigingen en een bouwkundige keuring. Na de aankoop ontdekten eisers muizen- en rattenkeutels in de woning, wat leidde tot een gezondheidsrisico. De rechtbank oordeelde dat de woning op het moment van eigendomsoverdracht niet voldeed aan de eisen voor normaal gebruik als woonhuis, omdat de aanwezigheid van ongedierte een gezondheidsrisico met zich meebracht. Gedaagden, die zich beroepen op een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, werden niet in het gelijk gesteld. De rechtbank concludeerde dat gedaagden aansprakelijk zijn voor de herstelkosten, die door eisers zijn geschat op € 12.500, en dat gedaagden hoofdelijk moeten betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 31 maart 2020. De proceskosten werden gecompenseerd, zodat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/601739 / HA ZA 20-1048

Vonnis van 26 januari 2022

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. L.C. Kampkuiper te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. H.C. Uittenbogaart te Alphen aan den Rijn.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 22 oktober 2020, met producties 1 t/m 19;
• de conclusie van antwoord;
• het tussenvonnis van 14 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
• het proces-verbaal van de op 17 december 2021 gehouden mondelinge behandeling, en de daarin genoemde stukken.

De mondelinge behandeling heeft digitaal plaatsgevonden, via Skype for Business.

1.2.

Het proces-verbaal is met instemming van partijen, buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over de verslaglegging. [gedaagden] hebben hiervan gebruik gemaakt bij B16-formulier van 23 december 2021 en [eisers] bij brief van 29 december 2021. Het vonnis wordt gewezen met inachtneming van die opmerkingen, voor zover die betrekking hebben op de verslaglegging.

1.3.

Ten slotte is een datum bepaald voor het wijzen van vonnis.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] waren eigenaar van een woning (hierna: de woning) te [plaats]. De woning is gebouwd aan het begin van de jaren ’80 van de vorige eeuw.

2.2.

In 2019 hebben [gedaagden] de woning in de verkoop gezet. [eisers] hebben de woning twee keer bezichtigd.

2.3.

In opdracht van [eisers] is een bouwkundige keuring uitgevoerd in en om de woning. In het daartoe op 18 november 2019 opgemaakte rapport staat onder paragraaf 5 ‘
Plafonds, wanden en kozijnen (binnen) ’ onder meer het volgende vermeld:

“De plafondbevestiging is op enkele plaatsen onvoldoende en/of kan worden verbeterd. Deze gebreken hebben geen constructieve betekenis. (…)

Er is een doorzadeling, lichte doorbuiging, waarneembaar in het plafond. (…)

Incidenteel is los stucwerk aanwezig. (…) Ongetwijfeld zal bij het afkloppen van het gehele plafond blijken dat er meer los stucwerk of gebreken aanwezig zijn die nu visueel niet waarneembaar zijn

(…)

Incidenteel is scheurvorming in het stucwerk aanwezig. (…)”

2.4.

Op 11 december 2019 hebben [eisers] de woning van [gedaagden] gekocht. Daartoe is een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) opgemaakt. De koopovereenkomst is gebaseerd op de modelkoopovereenkomst van de NVM. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of (…) de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. (…)

artikel 22 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

(…)”

2.5.

Kort na de verkoop hebben [gedaagden] de woning verlaten. Tot de levering heeft de woning leeg gestaan.

2.6.

Op 27 februari 2020 is de woning nogmaals geïnspecteerd door [eisers] en hun bouwkundige.

2.7.

De woning is op 28 februari 2020 geleverd aan [eisers] .

2.8.

Kort na levering van de woning hebben [eisers] bij het verwijderen van een inbouwkast muizen- en rattenkeutels aangetroffen, alsmede een doosje met rattengif.

2.9.

Op 6 maart 2020 heeft ongediertedeskundige [naam 1] in opdracht van [eisers] de woning onderzocht op de aanwezigheid van ongedierte. Zijn rapport vermeldt, voor zover van belang:

“Ik ben 6 maart 2020 bij u langs geweest voor een inspectie voor muizen en ratten . En toen kwam ik tot de conclusie dat alle plafonds vol lagen met ratten en muizen keutels en nesten . Mijn advies was alle gaten vanaf buiten dichtmaken en alle bomen en begroeing tegen het huis te verwijderen . En alle plafonds te vervangen I.v.m. ziektes (ziekte van wijl).(…)”

2.10.

Bij e-mail van 28 maart 2020 hebben [eisers] [gedaagden] als volgt bericht over hun ontdekking.

“(…) Tijdens onze verbouwingswerkzaamheden hebben wij muizen- en rattenkeutels (en rattengifkorrels) aangetroffen boven de plafonds, in wanden en in het isolatiemateriaal. We hebben een deskundige gevraagd hiernaar te kijken en deze heeft vastgesteld dat er een zodanige muizen-/rattenplaag heerste, dat deze zou leiden tot een onveilige woonsituatie. Hierdoor zij wij volgens de deskundige genoodzaakt om alle plafonds en isolatiemateriaal te laten vervangen. (…) Dit betekent bovendien dat onze verbouwingswerkzaamheden (en daarmee onze verhuizing) vertraging oplopen. Wij gaan ervan uit dat jullie bereid zullen zijn dit (verborgen) gebrek op te lossen door het laten vervangen van alle plafonds en isolatiemateriaal.

In het licht van het voorgaande, willen wij jullie vragen het gebrek binnen 14 dagen (dus uiterlijk donderdag 9 april 2020 te (laten) herstellen. (…)”

2.11.

[gedaagden] hebben [eisers] op 31 maart 2020 (via de makelaars van partijen) laten weten dat het verzoek van [eisers] afstuit op artikel 6 van de koopovereenkomst en dat [gedaagden] niet verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor het door [eisers] geconstateerde gebrek.

2.12.

[naam 1] heeft op verzoek van [eisers] op 22 april 2020 nog een aanvulling gegeven op zijn eerdere bevindingen:

“(…)

Er lagen zoveel keutels dat was al maanden zo niet jaren aan de gang.

Ze [ [gedaagden] , rechtbank]
moeten dat zeker gehoord of geroken hebben(…)”

2.13.

Op 24 april 2020 hebben [eisers] aan [gedaagden] bericht dat zij niet langer nakoming, maar schadevergoeding verlangden.

2.14.

Bij brief van 6 augustus 2020 heeft bouw- en installatiebedrijf [naam 2] haar werkzaamheden aan [eisers] geoffreerd in verband met het vervangen van de plafondplaten in de woning. De offerte vermeldt onder meer het volgende:

“(…)

• Verwijderen van bestaande gipsplaten plafond en isolatie (…) € 6.245,00
• Afvoeren van gipsplaten (…)

• Herstellen van bestaand raggelwerk € 16.753,00
• Aanbrengen van nieuwe isolatie (…)
• Aanbrengen van nieuwe gipsplaten plafond (…)

Subtotaal € 22.998,00

21% btw € 4.829,58

Totaal € 27.827,58 (…)”

2.15.

Op 18 augustus 2020 heeft de firma Stuc-concurrent aan [eisers] geoffreerd de (nieuw te plaatsen) plafondplaten af te werken (pleisterwerk en afspuiten met latex) voor een bedrag van € 4.632,50 (inclusief 9% BTW).

2.16.

Bij brief van 7 september 2020 heeft (de advocaat van) [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van € 32.535,08. Hieraan hebben [gedaagden] geen gehoor gegeven.

3. Het geschil

3.1.

Verkort weergegeven vorderen [eisers] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagden] op grond van hun tekortkoming ten aanzien van de koopovereenkomst aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden schade, en;

II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] op grond van wanprestatie tot betaling aan [eisers] van € 32.515,08, te vermeerderen met wettelijke rente met ingang van 31 maart 2020;

subsidiair:

III. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] op grond van wederzijdse dwaling tot betaling van € 32.515,08 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 maart 2020;

meer subsidiair:

IV. gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst;

V. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een schadevergoeding van € 32.515,08 aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 maart 2020;

in alle gevallen met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de vonnisdatum.

3.2.

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Contractuele tekortkoming?

4.1.

Partijen hebben hun afspraken vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, die is gebaseerd op een modelovereenkomst van de NVM. Indien partijen van mening verschillen over de rechtsgevolgen van de overeenkomst, dan moeten die worden vastgesteld door middel van uitleg van de overeenkomst. Uitleg geschiedt aan de hand van de door de Hoge Raad geformuleerde Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Volgens die maatstaf wordt een partijbedoeling niet alleen afgeleid uit de tekst van de overeenkomst, maar ook uit de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over- en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en wat zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank neemt in aanmerking dat in zaken zoals deze, waarin partijen gebruik hebben gemaakt van een standaardmodelovereenkomst, het voor de hand ligt dat een grotere betekenis wordt toegekend aan de taalkundige uitleg.

4.2.

Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (geciteerd in 2.4) moet de woning, op het moment van de eigendomsoverdracht, de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens [eisers] moet deze bepaling worden uitgelegd als een garantie aan de zijde van de verkoper. [gedaagden] hebben dat niet bestreden.

4.3.

Tussen partijen is in geschil of de woning geschikt was voor een normaal gebruik als woonhuis. Volgens vaste rechtspraak moet de rechtbank bij de vaststelling van wat onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan, kijken naar wat daaronder volgens gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (vgl. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). De rechtbank is van oordeel dat een normaal gebruik van een woning naar gangbaar spraakgebruik onder meer betekent dat bewoning geen gezondheidsrisico’s meebrengt.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat de woning op het moment van de eigendomsoverdracht niet vrij was van gezondheidsrisico’s, en wel om de volgende redenen.

4.4.1.

Op 6 maart 2020 heeft [naam 1] de woning onderzocht op de aanwezigheid van ongedierte; hij heeft op de binnenzijde van de plafondplaten veel uitwerpselen van zowel muizen als ratten geconstateerd. Die uitwerpselen zijn ook te zien op de foto’s die door [eisers] in het geding zijn gebracht. Verder heeft [naam 1] ter zitting verklaard dat hij vooral in de keuken rattenurine kon ruiken. [naam 1] heeft veel oude keutels van ratten en muizen gezien waarvan hij de exacte ouderdom niet makkelijk kon vaststellen, maar hij verklaarde dat hij aan de nog zwarte kleur en zachte substantie van een deel van de keutels kon afleiden dat die niet ouder konden zijn dan een maand. [gedaagden] hebben deze bevindingen niet bestreden. Door de aanwezigheid van (heel) veel nog verse uitwerpselen van ratten en muizen in alle plafonds van de woning, staat vast dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een muizen/rattenplaag.

4.4.2.

Niet in geschil is dat knaagdieren ziektes kunnen overbrengen, en dat de aanwezigheid ervan in woningen een gezondheidsrisico kan opleveren. Volgens [gedaagden] was dat risico in dit geval niet aanwezig, omdat de dieren en de uitwerpselen niet in de leefruimten van de woning zijn aangetroffen. Daardoor is er volgens hen geen kans op contact met de uitwerpselen. De rechtbank gaat niet mee in dat betoog.

4.4.3.

[eisers] hebben verklaringen van experts overgelegd die in reactie op de foto’s met de uitwerpselen in de plafonds aangeven dat deze uitwerpselen gezondheidsrisico’s opleveren. Ook hebben zij verwezen naar de website van het RIVM, waar is te lezen dat inademing van de aerosolen van rattenurine al besmetting kan opleveren. Expert [naam 1] heeft ter zitting verklaard dat hij heeft waargenomen dat de plafonds vol lagen met keutels en waren doordrenkt met rattenurine – een risico op zich – en dat het boren van een gat in het plafond er toe kan leiden dat (de aerosolen van) die uitwerpselen de leefruimte bereiken. Het boren van gaten is een normale gang van zaken in een woning, zeker na een verhuizing, maar in deze woning kon dit leiden tot een blootstelling aan schadelijke deeltjes uit rattenuitwerpselen. Zolang de plaag voortduurde, zouden ook die gezondheidsrisico’s voortduren en mogelijk toenemen.

4.4.4.

De conclusie is daarom dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezat die nodig waren voor een normaal gebruik als woonhuis.

Artikel 22 koopovereenkomst niet van toepassing

4.5.

Volgens [gedaagden] staat artikel 22 koopovereenkomst er aan in de weg dat [gedaagden] verantwoordelijk worden gehouden voor de gevolgen van een gebrek dat afdoet aan een normaal gebruik van de woning. Volgens [gedaagden] hadden [eisers] namelijk rekening moeten houden met vervuiling van niet-functionele ruimtes, omdat zij wisten dat de woning ruim 40 jaar oud is. Daarnaast doen [gedaagden] een beroep op de tweede zin van artikel 22 koopovereenkomst, die bepaalt dat het ontbreken van eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik voor rekening komt van de koper.

[eisers] hebben die uitleg bestreden en beroepen zich daarnaast op artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de toepassing van een dergelijke aansprakelijkheidsbeperking is volgens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Omdat partijen het niet eens zijn over de betekenis van artikel 22 van de koopovereenkomst, moet de rechtbank dit artikel uitleggen aan de hand van de hiervoor genoemde Haviltex-maatstaf.

4.6.

Artikel 22 koopovereenkomst bevat een van artikel 6.3 afwijkende herverdeling van het risico voor verborgen gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning. De reden voor die herverdeling is de ouderdom en de daardoor verminderde bouwkundige staat van de woning. Dit blijkt uit de eerste zin van artikel 22, die bepaalt dat door de ouderdom van de woning minder mag worden verwacht van de bouwkwaliteit dan bij nieuwe woningen. Ook de titel van artikel 22 (‘ouderdomsclausule’) wekt de verwachting dat de herverdeling van het risico samenhangt met de ouderdom van de woning. De tweede zin van artikel 22 noemt de ouderdom van de woning niet expliciet, maar als die zin een algemene strekking zou hebben in plaats van een specifiek aan de woningouderdom toe te schrijven gebrek, zou artikel 22 de betekenis van artikel 6.3 volledig uithollen. Dat ligt naar het oordeel van de rechtbank niet voor de hand.

De conclusie is dat artikel 22 koopovereenkomst zo moet worden begrepen dat dit artikel alleen geldt voor gebreken die een gevolg zijn van de door ouderdom mindere bouwkundige staat van de woning.

4.7.

De rechtbank is het niet met [gedaagden] eens dat de vervuiling van de plafondplaten en de daaruit voortvloeiende gezondheidsrisico’s het gevolg zijn van de door ouderdom mindere bouwkundige staat van de woning. Omdat [gedaagden] zich op artikel 22 beroepen, moeten zij aantonen dat er een verband bestaat tussen de bouwkundige ouderdom van de woning en de ongedierteplaag. Zonder nadere onderbouwing, die zij niet hebben gegeven, valt niet in te zien dat dit verband er is. Niet alle oudere woningen hebben te kampen met ratten- en muizenplagen.

4.8.

Het beroep van [gedaagden] op artikel 22 van de koopovereenkomst slaagt daarom niet.

Omvang schadevergoeding

4.9.

Op grond van artikel 6.3 koopovereenkomst is de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk voor herstelkosten als sprake blijkt van gebreken die niet aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit is alleen anders als de verkoper een verwijt treft.

[eisers] niet bekend met gebrek; herstelkosten

4.10.

De rechtbank moet eerst beoordelen of [eisers] de vervuiling van de plafondplaten en de daaruit voortvloeiende gezondheidsrisico’s kende of had behoren te kennen, op het moment dat partijen de koopovereenkomst sloten.

4.11.

[gedaagden] hebben gesteld dat [eisers] bekend waren met de gebreken aan de plafonds, gelet op de aanmerkingen die op de staat van de plafondplaten zijn gemaakt tijdens de bouwkundige keuring (zie 2.3).

De rechtbank begrijpt dat [gedaagden] hiermee bedoelen dat [eisers] door die aanmerkingen ook op de hoogte hadden kunnen zijn van de mogelijke vervuiling van de plafondplaten en de daaruit voortvloeiende gezondheidsrisico’s. Die stelling acht de rechtbank niet overtuigend: tekenen van slijtage hoeven immers geen knaagdierenplaag te betekenen. Daarbij komt dat [gedaagden] stellen dat zijzelf niets van de aanwezigheid van ratten en muizen te hebben gemerkt; het is onduidelijk hoe [eisers] hiervan dan wel iets hadden kunnen merken. De plafondplaten zijn tijdens de bezichtigingen en de bouwkundige keuring immers niet aan de (vervuilde) binnenzijde geïnspecteerd.

4.12.

Dit betekent dat [gedaagden] in ieder geval de gevorderde herstelkosten moeten vergoeden.

Geen verwijt aan verkopers

4.13.

[eisers] betogen dat [gedaagden] niet alleen herstelkosten maar ook de overige kosten moeten vergoeden, omdat zij de plaag hebben verzwegen. Van die verzwijging kan hen een verwijt worden gemaakt als bedoeld in artikel 6.3 koopovereenkomst, vinden [eisers] [gedaagden] betwisten dat sprake was van een plaag; zij zeggen zelf in elk geval niets van een plaag te hebben gemerkt.

4.14.

Van een schending van een mededelingsplicht zou men de verkoper naar het oordeel van de rechtbank inderdaad een verwijt kunnen maken. Om van zo’n schending te kunnen spreken, moet echter vaststaan dat [gedaagden] op het moment dat koop tot stand kwam, wist of behoorde te weten dat er zoveel ratten en muizen en/of uitwerpselen in de woning zaten. De rechtbank is om de volgende redenen van oordeel dat dit niet is komen vast te staan.

4.14.1.

Hoewel op basis van [naam 1] verklaringen is geconcludeerd dat een muizen- en rattenplaag actief was op het moment van de levering, kan echter niet worden vastgesteld dat de muizen- en rattenplaag ook al actief was op 11 december 2019, toen partijen de koopovereenkomst sloten. [naam 1] heeft op 6 maart 2020 weliswaar ook oudere keutels gezien, maar kon niet zeggen hoe oud die precies waren. Uit de door [eisers] overgelegde verklaring van expert [naam 3] blijkt dat een enkele muis per dag al 80 keutels achterlaat. Gelet op de korte voortplantingscyclus van knaagdieren kunnen er in korte tijd veel diertjes zijn die elk 80 keutels per dag produceren. Daarom kan niet worden vastgesteld dat er ten tijde van de koop al een plaag was, en des te minder dat die plaag toen al zo groot was dat [gedaagden] hem wel hadden moeten opmerken.

4.14.2.

Aan de aannemelijkheid van een kenbare plaag eind 2019 draagt ook niet bij dat [eisers] de woning tweemaal hebben bezichtigd in het bijzijn van een makelaar, zonder iets van ongedierte te merken. Tijdens de bouwkundige inspectie heeft de expert geen sporen van ongedierte gevonden of geroken. Ook tijdens de inspectie voor de oplevering – in een leegstaand huis, op een moment dat er zeker wel een plaag gaande was – hebben [eisers] en hun expert niets opgemerkt. Zij merkten pas iets van de plaag en de uitwerpselen nadat ze de inbouwkast hadden opengebroken.

4.14.3.

[eisers] stellen nog dat sommige plafondplaten uit 2016 stamden, dus uit de periode dat [gedaagden] in de woning woonden. [gedaagden] betwisten dit, maar bovendien volgt uit het feit dat sommige plafondplaten in 2016 zijn vervangen nog niet dat [gedaagden] wisten dat er een plaag en gezondheidsrisico’s waren op het moment dat zij de woning verkochten of leverden. Dat volgt evenmin uit de omstandigheid dat achter de inbouwkast een gifdoosje is geplaatst, omdat het doosje vele jaren geleden is geplaatst en een enkel gifdoosje geen indicatie is voor een plaag.

4.14.4.

Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] van de plaag en/of de vervuiling van de plafondplaten hebben geweten of moeten hebben geweten, zodat ook niet is komen vast te staan dat zij die hebben verzwegen.

4.15.

De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat [gedaagden] uitsluitend de herstelkosten in verband met de vervuilde plafondplaten als schade moeten vergoeden. De primaire vorderingen zijn in zoverre toewijsbaar.

Hoogte herstelkosten

4.16.

De rechtbank is van oordeel dat de herstelkosten in deze zaak bestaan uit de kosten voor vervanging van alle vervuilde plafonds, omdat dit de enige manier was om het aan de al op de plafonds achtergelaten uitwerpselen verbonden gezondheidsrisico weg te nemen.

4.17.

Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding geldt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd (zie Hoge Raad 21 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:315).

4.18.

Anders dan [eisers] betogen, is abstracte schadebegroting ook bij zaakschade geen gegeven. De rechtbank ziet in deze zaak geen reden om de schade abstract te begroten.

4.19.

[eisers] hebben met stukken onderbouwd gesteld dat zij alle plafonds moesten openmaken om de vervuiling te kunnen vaststellen en verwijderen. Zij hebben ervoor gekozen om, in plaats van inschakeling van daarin gespecialiseerde aannemers, de plafondplaten zelf (met behulp van vrienden) te vervangen en af te werken. [eisers] hebben echter niet toegelicht welke kosten zij daarbij hebben gemaakt en hoeveel tijd daaraan is gespendeerd. Hierdoor is het niet mogelijk de herstelkosten exact te berekenen.

In dergelijke gevallen kan de rechtbank de omvang van de schade schatten grond van artikel 6:97 BW. De rechtbank schat de schade op € 12.500, en wel op de volgende gronden.

4.19.1.

[eisers] hebben twee offertes van aannemers overgelegd, die optellen tot een bedrag van € 32.515,08 inclusief BTW (zie 2.14 – 2.15). De rechtbank overweegt, mede afgaande op de inhoud van die offertes, dat het grootste deel van de geoffreerde bedragen betrekking heeft op arbeidskosten en de daarover berekende BTW. Het is daarom aannemelijk dat [eisers] flink wat kosten hebben bespaard door de werkzaamheden zelf uit te voeren. De rechtbank schat de kosten voor de herstelwerkzaamheden naar billijkheid op € 15.000.

4.19.2.

[gedaagden] hebben nog aangevoerd dat [eisers] een voordeel hebben verkregen doordat in een groot deel van de woning volledig nieuwe plafondplaten, isolatie en afwerking zijn aangebracht. Dat moet voordeel volgens [gedaagden] in mindering komen op de schadevergoeding (artikel 6:101 BW; zie ook artikel 6.3 koopovereenkomst met een correctie ‘nieuw voor oud’). De rechtbank honoreert dit verweer.

4.19.3.

Hoewel de rechtbank geen enkel aanknopingspunt ziet voor de stelling van [gedaagden] , dat [eisers] bij voorbaat van plan waren om alle plafonds te vernieuwen, is er door de grootschalige herstelwerkzaamheden wel degelijk een zeker voordeel gematerialiseerd. Ook dit voordeel valt niet nauwkeurig te waarderen. Nu partijen er bij de vaststelling van de koopprijs al vanuit waren gegaan dat de plafonds functioneel waren, ligt het voor de hand om de stijging van de waarde van de woning bescheiden te begroten. Het komt de rechtbank daarom redelijk voor om het verkregen voordeel te waarderen op € 2.500. Dit bedrag brengt de rechtbank in mindering op het hierboven genoemde bedrag van € 15.000.

4.19.4.

[gedaagden] zullen dus in hoofdsom een bedrag van € 12.500 aan herstelkosten moeten betalen aan [eisers] . [gedaagden] zullen hiertoe hoofdelijk worden veroordeeld.

Verzuim; wettelijke rente

4.20.

Ten slotte is nog in geschil of [gedaagden] in verzuim zijn geraakt, en dus wettelijke rente verschuldigd zijn geworden.

4.21.

[gedaagden] bestrijden dat zij in gebreke zijn gesteld voor het werkelijke gebrek, namelijk de aanwezigheid van ratten en/of muizen. Hierin gaat de rechtbank niet mee, omdat het voor [gedaagden] duidelijk was dat de ingebrekestelling en het verzoek tot vervanging van de plafonds voortvloeiden uit de eerder gemelde knaagdierenplaag en het met de gevonden uitwerpselen samenhangende gezondheidsrisico. [eisers] hebben onderbouwd gesteld dat dit gezondheidsrisico hoe dan ook moest worden verholpen door vervanging van de vervuilde plafondplaten. Hiertegen hebben [gedaagden] geen goede argumenten ingebracht.

4.22.

Uit de afwijzende reactie van [gedaagden] van 31 maart 2020 moesten [eisers] afleiden dat [gedaagden] het herstel niet zou (laten) uitvoeren. [gedaagden] verkeren daarom op grond van artikel 6:83 aanhef en sub c BW vanaf 31 maart 2020 in verzuim. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente toewijzen vanaf deze datum.

(meer) subsidiaire vorderingen slagen niet

4.23.

Partijen hebben in artikel 6 van de koopovereenkomst regelingen getroffen voor (al dan niet verwijtbaar) verborgen gebreken. De koopovereenkomst bevat daarmee een eigen regeling voor dwaling en verborgen gebreken, die voorgaat op het regelend recht waarop [eisers] zich subsidiair en meer subsidiair beroepen. De rechtbank wijst die vorderingen daarom af.

Proceskosten

4.24.

De vorderingen van [eisers] worden voor een belangrijk deel afgewezen, mede omdat in rechte moet worden aangenomen dat beide partijen ten tijde van de koop onbekend waren met het gebrek. De rechtbank acht het daarom passend om de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de door [eisers] geleden herstelkosten als gevolg van de tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van de koopovereenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 12.500, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 31 maart 2020 tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart de beslissing onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.5.

compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022.