Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/1934
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 24 januari 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2021.
Namens eiser is verschenen [A] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en
[C] .
[C] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [weg] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 141.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een parterre-portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 77 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 112.000. Daartoe heeft eiser een taxatierapport overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [weg] [huisnummer 2] , verkocht op 27 april 2016 voor € 87.500; [weg] [huisnummer 3] , verkocht op 1 maart 2017 voor € 95.000 en [weg] [huisnummer 4] , verkocht op 15 december 2016 voor € 106.500). Daarnaast wijst eiser op het verkoopcijfer van [weg] [huisnummer 5] (verkocht op 22 augustus 2017 voor € 110.000 en [weg] [huisnummer 6] , verkocht op 1 maart 2017 voor € 108.500). Eiser heeft de stelling dat door verweerder geen rekening is gehouden met bij de vergelijkingsobjecten aanwezige VVE-reserves ter zitting ingetrokken.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 141.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [weg] [huisnummer 9] , verkocht op 26 oktober 2017 voor € 155.000; [straat 1] [huisnummer 7] , verkocht op 12 juli 2017 voor € 137.500; [straat 2] [huisnummer 10] , verkocht op 15 december 2017 voor € 167.500; [weg] [huisnummer 8] , verkocht op 24 april 2017 voor € 146.000 en [weg] [huisnummer 11] , verkocht op 18 juli 2017 voor € 125.000).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning van eiser gelegen parterre-portiekwoningen. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, staat van onderhoud en bouwjaar. De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [weg] [huisnummer 9] goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Uit de verkoop van deze woning vloeit een vierkante-meterprijs voort die € 170 hoger ligt dan de vierkante-meterprijs waarmee bij de woning van eiser gerekend is (€ 1.831). Dit laat zich verklaren door het feit dat [weg] [huisnummer 9] in een betere staat van onderhoud verkeert dan de woning. Dat de vierkante-meterprijs waarmee bij de waardering van de woning is gerekend hoger ligt dan de vierkante-meterprijzen die voortvloeien uit de verkopen van [weg] [huisnummer 11] (€ 1.615) en [huisnummer 8] (€ 1.668) vindt zijn oorzaak in het feit dat deze woningen een mindere kwaliteit hebben en voorts in een mindere staat van onderhoud verkeren dan de woning.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank acht de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten minder bruikbaar nu deze woningen etage-portiekwoningen terwijl de woning een parterre-portiekwoning is. Ook zijn deze verder (in sommige gevallen te ver) van de waardepeildatum verkocht. Daarbij weegt de rechtbank mee dat rond de waardepeildatum voldoende verkoopcijfers van parterre-portiekwoningen in de buurt beschikbaar zijn. Ook onderbouwt eiser niet hoe hij in zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de aangedragen vergelijkingsobjecten.
10. Door verweerder is toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het huidige systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt. De verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen kan zich niet uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte. [1] Voorts kan, anders dan eiser stelt, de waarde van een onroerende zaak ook zonder de toepassing van KOUDV- en liggingsfactoren inzichtelijk worden gemaakt. [2] Zoals hiervoor is overwogen is verweerder daar met het taxatieverslag en de matrix in geslaagd.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005. [3] Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
13. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 27 maart 2019 en heeft op 24 januari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op
16 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en bijna drie weken verstreken. In het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 echter gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 april 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.