Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 19/01276
24 maart2020
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [plaats], belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 18/3535 van de rechtbank Noord-Holland in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 178.000 (WOZ-beschikking). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2018 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 2 juli 2018, het bezwaar ongegrond verklaard en de hiervoor genoemde WOZ-beschikking gehandhaafd.
1.3.
In haar uitspraak van 5 juli 2019 heeft de rechtbank het door belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is per faxbericht bij het Hof ingekomen op 19 augustus 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben het Hof toestemming gegeven tot het achterwege laten van het onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2.2. Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“ 1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1989. De woning heeft een inhoud van 334m³ en een perceelgrootte van 138m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging.”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, gedagtekend 10 oktober 2018, opgesteld door de WOZ-taxateur [naam]. In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 178.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 1], [object 2] en [object 3], alle gelegen te [plaats], welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede een luchtfoto (‘Overzichtsfoto’) waarop de ligging van de objecten te zien is.
2.3.2.
Voorts is in het taxatierapport onder andere het volgende vermeld:
“
Marktgegevens vergelijkbare objecten
Marktgegevens vergelijkbare objecten
Adres: [object 1] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1988
Inhoud 316 m³
Berging
Grond 129 m²
Verkoopprijs € 170.000,00
Verkoopdatum 23 januari 2017
WOZ-waarde € 174.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een gemiddelde staat. Het object heeft een iets kleinere inhoud (18 m³) en een kleinere oppervlakte grond (9 m²) dan onderhavig object.
Adres: [object 2] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1989
Inhoud 316 m³
Berging
Dakkapel
Grond 123 m²
Verkoopprijs € 175.000,00
Verkoopdatum 3 augustus 2016
WOZ-waarde € 179.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een betere staat dan gemiddeld. Het object heeft een iets kleinere inhoud (18 m³) en een kleinere oppervlakte grond (15 m²) dan onderhavig object.
Adres: [object 3] te [plaats]
Rijwoning
Bouwjaar: 1989
Inhoud 323 m³
Berging
Grond 140 m²
Verkoopprijs € 175.000,00
Verkoopdatum 18 augustus 2016
WOZ-waarde € 180.000,00
Toelichting:
Dit object is gelegen in een vergelijkbare wijk en heeft een vergelijkbare ligging als onderhavig object. Ten tijde van verkoop verkeerde het object in een betere staat dan gemiddeld. Het object heeft een iets kleinere inhoud ( 11 m³) en een iets groter oppervlakte grond (2 m²) dan onderhavig object.”
2.4.
Tot de stukken van het geding behoort een vergelijkingsmatrix, waarin ter zake van de drie hiervoor vermelde vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 134.000; de heffingsambtenaar verdedigt de bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde van € 178.000. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
“
Motivering van de uitspraak op bezwaar
Motivering van de uitspraak op bezwaar
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de grieven van eiseres in de bezwaarfase correct zijn opgenomen in de ‘Bijlage bezwaren en antwoorden’ bij de uitspraak op bezwaar. Uit die bijlage blijkt dat verweerder, anders dan eiser stelt, wel op de door eiseres in bezwaar naar voren gebrachte grieven is ingegaan. Dat eiseres het kennelijk niet eens is met de motivering van de uitspraak op bezwaar, noch de enkele omstandigheid dat verweerder niet expliciet is ingegaan op het door eiseres tijdens de hoorzitting aangevoerde vergelijkingsobject [adres 2], kan tot de conclusie leiden dat verweerder de motiveringsplicht heeft geschonden.
Waardebepaling
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-beschikking en de uitspraak op bezwaar geheel of ten dele het resultaat zijn van een geautomatiseerd proces als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316). Gelet op dit arrest dient verweerder zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames, indien eiser de juistheid daarvan wil controleren en gemotiveerd wil betwisten. De rechtbank stelt voorop dat uit voormeld arrest niet volgt dat verweerder zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van KOUDV-factoren en afwijkingspercentages. De rechtbank begrijpt dat eiseres het standpunt inneemt dat bij gebreke van deze gegevens onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het gaat eiseres dus niet zozeer om het kunnen controleren van voormelde keuzes, gegevens en aannames, maar om de inzichtelijkheid van de taxatie. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport, inclusief foto’s, een uitgebreide toelichting op zowel de objectkenmerken van de woning als van de ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten, waarbij aandacht is besteed aan overeenkomsten en verschillen. Mede gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, type, inhoud en objectkenmerken heel goed vergelijkbaar zijn en tussen partijen niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten in een vergelijkbare wijk als die van de woning zijn gelegen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het vereiste inzicht heeft gegeven. Dat verweerder deze verschillen niet tot uitdrukking heeft gebracht in zogenaamde KOUDV-factoren en afwijkingspercentages doet hier niet aan af. De rechtbank tekent hierbij nog aan dat eiseres ter zitting heeft verklaard deze afwijkingspercentages aan de hand van de beschikbare gegevens ook zelf te kunnen berekenen.
8.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder dient aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder is met het bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport, de bijbehorende matrix alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. De aard van de verschillen tussen de kubieke en vierkante meterprijzen is door verweerder toegelicht. Met deze kubieke en vierkante meterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en als zodanig niet ter beoordeling staan) heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, laten zien dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de kwaliteit en staat van onderhoud. Uit de matrix blijkt dat aan de woning de laagste prijs per kubieke meter is toegekend, wat in lijn is met de omstandigheden dat de woning de grootste inhoud heeft en twee van de drie vergelijkingsobjecten een bovengemiddelde staat hebben waar aan de woning een gemiddelde staat moet worden toegekend. Voor de grondprijs is voor zowel de woning als voor de vergelijkingsobjecten steeds dezelfde staffel gebruikt waarbij rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. Gelet op het feit dat de ligging vergelijkbaar is acht de rechtbank dit alleszins begrijpelijk. De door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten doen niet af aan voormeld oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiseres geen inzicht heeft gegeven in de objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten.
De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder dient aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder is met het bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport, de bijbehorende matrix alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. De aard van de verschillen tussen de kubieke en vierkante meterprijzen is door verweerder toegelicht. Met deze kubieke en vierkante meterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en als zodanig niet ter beoordeling staan) heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, laten zien dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de kwaliteit en staat van onderhoud. Uit de matrix blijkt dat aan de woning de laagste prijs per kubieke meter is toegekend, wat in lijn is met de omstandigheden dat de woning de grootste inhoud heeft en twee van de drie vergelijkingsobjecten een bovengemiddelde staat hebben waar aan de woning een gemiddelde staat moet worden toegekend. Voor de grondprijs is voor zowel de woning als voor de vergelijkingsobjecten steeds dezelfde staffel gebruikt waarbij rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. Gelet op het feit dat de ligging vergelijkbaar is acht de rechtbank dit alleszins begrijpelijk. De door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten doen niet af aan voormeld oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiseres geen inzicht heeft gegeven in de objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten.
10. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
11. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil
Motiveringsbeginsel
5.1.1.
Belanghebbende heeft in hoger beroep haar standpunt herhaald dat de heffingsambtenaar zijn uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven in de totstandkoming van de vastgestelde waarde, aldus belanghebbende. Hierdoor is belanghebbende gedwongen om in (hoger) beroep te gaan. De inspecteur heeft deze stellingen betwist.
5.1.2.
Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat in de uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de grieven van belanghebbende en is duidelijk gemaakt op welke gronden het bezwaar is afgewezen. Hiermee is sprake van een motivering die voldoet aan artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Daarvan uitgaande is de motiveringsplicht niet geschonden. Dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase nieuwe vergelijkingspanden heeft opgeworpen maakt niet dat de motiveringsplicht is geschonden. Het staat partijen immers vrij om, binnen het kader van een goede procesorde, in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te voeren ter onderbouwing van hun standpunten. In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende betoogt, is uit de uitspraak van de rechtbank niet af te leiden dat sprake is van schending van het motiveringsbeginsel. Deze stelling van belanghebbende berust op een onjuiste lezing van de uitspraak van de rechtbank. De stelling dat het motiveringsbeginsel is geschonden, faalt derhalve.
WOZ-waarde woning
5.2.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten. Voorts is in de vergelijkingsmatrix geen gebruik gemaakt van de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren. De waarde kan volgens belanghebbende niet hoger zijn dan € 134.000. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist.
5.2.2.
Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank (r.o. 8 tot en met 10) en maakt de ervoor gebezigde gronden tot de zijne. Voorop wordt gesteld dat de door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het Hof merkt op dat het vergelijkingsobject [object 1] qua type woning, bouwjaar, ligging en woningoppervlakte in hoge mate gelijk en daarmee het meest vergelijkbaar is met de woning. Dit vergelijkingsobject heeft een kleinere inhoud en minder grond en het vergelijkingsobject is vlak na de peildatum verkocht voor € 170.000. Reeds op deze grond acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 178.000 niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is naar ’s Hofs oordeel, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.3.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter van de belastingkamer, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 24 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.