ECLI:NL:RBDHA:2015:5298

• Datum uitspraak: 29 april 2015
• Publicatiedatum: 7 mei 2015
• Zaaknummer: 460483 HA ZA 14-246
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: H.F.M. Hofhuis; M.J. Alt-van Endt; D. Nobel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige weigering bouwvergunning fase I door gemeente Den Haag

In deze zaak vorderen de eisers, bestaande uit vier besloten vennootschappen, schadevergoeding van de gemeente Den Haag wegens de onrechtmatige weigering van een bouwvergunning voor fase I van een bouwproject aan de Binckhorstlaan 176. De eisers stellen dat de gemeente op 13 februari 2009 ten onrechte de bouwvergunning heeft geweigerd, wat hen heeft benadeeld in hun economische belangen. De rechtbank Den Haag heeft de procedure in detail behandeld, waarbij de eisers hun vorderingen baseerden op de stelling dat de weigering van de vergunning hen heeft verhinderd om hun bouwproject te realiseren, wat heeft geleid tot aanzienlijke schade. De gemeente heeft betwist dat er causaal verband bestaat tussen de weigering en de gestelde schade, en heeft aangevoerd dat de eisers niet-ontvankelijk verklaard moeten worden. De rechtbank heeft geoordeeld dat KKF, als economisch eigenaar, belanghebbende is, maar niet tijdig heeft gereageerd op de weigering van de vergunning, waardoor deze formele rechtskracht heeft verkregen. De overige eisers hebben niet voldoende aangetoond dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, en de rechtbank heeft geconcludeerd dat de vorderingen van de eisers moeten worden afgewezen. De rechtbank heeft de eisers in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/460483 / HA ZA 14 - 246

Vonnis van 29 april 2015

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

K.K.F. BEDRIJVEN B.V. ,

statutair gevestigd te Katwijk aan den Rijn,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[A] B.V. ,

statutair gevestigd te Den Haag,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE RAAD BOUWONTWIKKELING B.V. ,

statutair gevestigd te Noordwijk,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE RAAD BOUW B.V.,

statutair gevestigd te Noordwijk,

procesadvocaat: mr. J.P. Heering te Den Haag,

advocaat : mr. I.L. Haverkate te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DEN HAAG

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaten mrs. R.J.J. Aerts en K. Winterink te Den Haag.

Eisers zullen hierna samen ‘eisers’ worden genoemd en afzonderlijk als ‘KKF’, ‘[A]’, ‘De Raad Bouwontwikkeling’ en ‘De Raad Bouw’ worden aangeduid. Gedaagde zal ‘de gemeente’ worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de inleidende dagvaarding van eisers van 10 februari 2014 met producties;
• de conclusie van antwoord van de gemeente van 9 april 2014 met producties;
• het vonnis van 23 april 2014 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
• het proces-verbaal van comparitie voor de meervoudige kamer van 9 maart 2015, met de

daarin genoemde stukken;

- de reactie op het proces-verbaal van de zijde van eisers van 30 maart 2015. De gemeente

heeft niet op het proces-verbaal gereageerd. De reactie wordt aan het proces-verbaal

gehecht en zal als aanvulling op het daarin vermelde gelden.

1.2.

Vonnis is ter zitting bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Op 29 april 2008 heeft De Raad Bouwontwikkeling (via een architectenbureau) bij de gemeente een aanvraag bouwvergunning fase I ingediend voor het oprichten, van een ‘Bedrijfspand/Showrooms/Kantoorgebouw + parkeergarage’ op het perceel Binckhorstlaan 176, 2516BG Den Haag, kadastraal bekend onder nummer AP 1164 en welk kadastraal object is omschreven als ‘drukkerij garage erf magazijn’. De aanvraag houdt voorts onder meer het volgende in:

“5. Gebruik van het bouwwerk

5a Wat is het huidige gebruik van het bouwwerk Bouwmarkt met parkeren

en de bijbehorende terreinen?

5b Wat is het gebruik van het bouwwerk en de Showrm/Kantoor/Parkeren

bijbehorende terreinen na uitvoering van de

werkzaamheden?”

2.2.

[A] is juridisch eigenaar van genoemd perceel. KKF is economisch eigenaar.

2.3.

Op dit perceel was toen (en is nu nog) een bouwmarkt van Karwei gevestigd, een onderdeel van Bricorama B.V. (hierna: Bricorama). Bricorama heeft hiertoe een huurovereenkomst gesloten met [A].

2.4.

De heer drs. [B] (hierna: [B]) is (middellijk) directeur van alle eisende vennootschappen en ‘ultimate beneficiary owner’ van KKF, De Raad Bouwontwikkeling, De Raad Bouw en H.H.T.C. Holding B.V. (hierna: HHTC), de beoogde huurder van het op te richten bedrijfspand.

2.5.

Op 14 oktober 2008 hebben WaardeVastGoed Holland BV, vertegenwoordigd door [C], als opdrachtgever of koper enerzijds, en De Raad Bouw, vertegenwoordigd door [B] als aannemer of verkoper anderzijds, een overeenkomst van koop en aanneming gesloten. Deze overeenkomst houdt, voor zover relevant, in:

“Artikel 1

1. De opdrachtgever draagt op aan de aannemer gelijk de aannemer verklaart aan te nemen van de opdrachtgever de bouw van een kantoren complex met showrooms en parkeren aan de Binckhorstlaan 176 te Den Haag onder de volgende voorwaarden en condities. (…)

Artikel 3

1. Het werk zal moeten geschieden en moeten worden opgeleverd overeenkomstig de hierbij aangehechte en door beide partijen gewaarmerkte stukken die het aannemerscontract vormen compleet en geschikt voor verhuur, zoals bedoeld in de huurovereenkomst van WVGH BV met HHTC BV d.d. 14 oktober 2008 partijen genoegzaam bekend. (…)

Artikel 5

1. De aanneemsom voor de bouw van [het, rb.] onder artikel 1 lid 1 bedoelde gebouw bedraagt een vaste bouwsom van
Eur 46.150.000,-- excl BTW , te voldoen inclusief opslagen voor winst en risico, algemene kosten, CAR-verzekering en afkoop voor prijsrisicoregeling voor lonen en materialen, niets uitgezonderd.

2. De betaling van de aanneemsom dient te geschieden bij de oplevering van het complex gereed voor verhuur. (…)

Artikel 6

De datum van aanvang van de werkzaamheden zal uiterlijk 6 weken na afgifte van de bouw vergunning plaatsvinden, waarbij de oplevering uiterlijk
na 445 werkbare werkdagen dient te geschieden, doch uiterlijk op 1 juni 2012. (…)

Artikel 8

In voormelde bouwsom is de aankoop van het perceel grond Binckhorstlaan 176 te Den Haag kadastraal bekend onder nummer 1164 sectie AP te Den Haag (…) inbegrepen.

Artikel 9

Deze overeenkomst wordt ontbonden indien er op 1 juni 2010 geen onherroepelijke niet voor bezwaar vatbare bouwvergunning is afgegeven voor de bouw van het hiervoor bedoeld complex zonder dat een van de partijen enig recht op schadevergoeding kan eisen. (…)”

2.6.

Op diezelfde datum hebben WaardeVastgoed Holland BV, vertegenwoordigd door [C], als verhuurder enerzijds, en HHTC, vertegenwoordigd door [B], als huurder anderzijds, een “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW” gesloten, welke onder meer inhoudt:

“
1. Het gehuurde, bestemming, gebruik

1.1

Deze huurovereenkomst heeft betrekking op:

Kantoorruimte, showrooms en parkeren staande en gelegen te Den Haag aan de Binckhorstlaan 176, kadastraal bekend gemeente Den Haag, sectie AP, nummer 1164, (…)

1.2

Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als kantoor, showroom en parkeren.

1.3

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2. (…)

2. Voorwaarden (…)

3. Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 8 jaar, ingaande op de datum van oplevering (doch uiterlijk 1 juni 2012) en eindigende 8 jaar na de datum van oplevering. (…)

Huurprijs (…)

4.2

De aanvangshuurprijs bedraagt op jaarbasis € 3.250.000,-- excl BTW (…)

Bijzondere bepalingen

20.
Onderhuur

Het onderhuren van de ruimte is toegestaan, zonder tostemming van verhuurder.

28.
Ontbinding

Deze overeenkomst is ontbonden indien niet uiterlijk voor of op 1 juni 2010 een onherroepelijke niet voor bezwaar vatbare bouwvergunning is ontvangen. (…)”

2.7.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) heeft bij besluit van 13 februari 2009 de verzochte reguliere bouwvergunning fase I op grond van artikel 44, onder c. van de Woningwet geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan. Het college overwoog daartoe onder meer het volgende:

“Het bouwplan is in strijd met [het, rb.] bebouwingsvoorschrift in artikel 4, lid 3, onder k, voor wat betreft het realiseren van ongebouwde parkeervoorzieningen ten behoeve van kantoren (…)

Verder is het bouwplan in strijd met bepalingen met betrekking tot [het, rb.] bebouwingspercentage van 80% voor de gronden bestemd voor Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren (…)

Verder hebben wij uw plan getoetst aan de huidige parkeernomen. Het is geconstateerd dat het aantal parkeerplaatsen niet voldoet en dat de maatvoering van de plekken niet voldoet (…) Er ontbreken de gehandicaptenparkeerplaatsen en de ruimte voor het landen en lossen is niet geregeld.

Dit betekent dat de door u gevraagde bouwvergunning niet kan worden verleend, tenzij wij ingevolge artikel 19 tweede lid van de Wet op de Ruimtelijke Ordening daaraan voorafgaande vrijstelling verlenen van de betreffende voorschriften van bedoeld bestemmingsplan.

Om de ontwikkelingen die niet passen in het nieuwe beeld van de Binckhorst tegen te houden, zijn (…) voorbereidingsbesluiten genomen voor dit gebied. Op 6 maart 2008 is het masterplan Nieuw Binckhorst door de raad vastgesteld. (…)

Wij hebben uw bouwplan ook getoetst aan het ontwerp bestemmingsplan Binckhorst (Nieuw Binckhorst). Deze gronden zijn aangewezen voor Groen (…) en Verkeer- Hoofdverkeersweg (…) Het bouwplan is in strijd met beide bestemmingen. (…)”

2.8.

Op 11 november 2009 heeft het college het namens De Raad Bouwontwikkeling tegen de weigering gemaakte bezwaar ongegrond verklaard, overeenkomstig het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften van 3 november 2009, en op grond van de door deze commissie voorgestelde motivering.

De commissie heeft, kort gezegd, geoordeeld dat het bouwplan in strijd is met het bebouwingspercentage en het beoogde gebruik van parkeerplaatsen op maaiveld in het geldende bestemmingsplan en dat er strijd is met de stedebouwkundige voorschriften van de bouwverordening voor wat betreft het aantal parkeerplaatsen. De commissie onderschreef de weigering om vrijstelling te verlenen op grond van artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening. Zij overwoog daartoe dat er op de genoemde punten ook strijd met het nieuwe bestemmingsplan bestaat. Zij voegde eraan toe dat in een situatie waarin onduidelijk is wat de gemeentelijke visie met betrekking tot de ruimtelijke ordening van een bepaald gebied is, er alle reden is voor het gemeentebestuur om in de tussentijd geen medewerking te verlenen aan bouwplannen waarvan onduidelijk is of ze wel in het toekomstbeeld passen.

2.9.

Op 9 februari 2011 heeft de rechtbank Den Haag de beroepen van De Raad Bouwontwikkeling en [A] tegen de in 2.8 vermelde beslissing op bezwaar ongegrond verklaard.

2.10.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 15 februari 2012 geoordeeld dat de aanvraag bouwvergunning eerste fase niet in strijd is met het bestemmingsplan. Voorts heeft de Afdeling geoordeeld dat, nu niet in geschil is dat het college buiten de in artikel 46, eerste lid, aanhef en onder c, van de Woningwet gestelde termijn heeft beslist omtrent die bouwaanvraag, er daarom, ingevolge artikel 46, vijfde lid, van die wet, van rechtswege bouwvergunning eerste fase is verleend. Dit betekent dat het college zijn besluit van 13 februari 2009 onbevoegd heeft genomen. De Afdeling heeft daarop de hoger beroepen van [A] en De Raad Bouwontwikkeling gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank van 9 februari 2011 vernietigd, het besluit (beslissing op bezwaar) van het college van 11 november 2009 vernietigd, het door [A] en De Raad Bouwontwikkeling gemaakte bezwaar gegrond verklaard, het besluit herroepen en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

2.11.

Op 7 maart 2012 is de van rechtswege verleende bouwvergunning gepubliceerd.

2.12.

De Raad Bouwontwikkeling heeft bij brief van 7 maart 2012 aan het college geschreven:

“(…)
Betreft: Vergunning Binckhorstlaan 176

(…) Op 14 oktober 2008 is Waarde Vastgoed Holland B.V. een overeenkomst aangegaan om het door AAArchitecten B.V. ontworpen plan te verwerven voor EUR 46.150.000,-- excl. BTW op basis van een turn-key overeenkomst. Deze overeenkomst is gesloten onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat er een bouwvergunning zou worden verleend voor 1 juni 2010.

De huurder van het complex zou HHTC B.V. worden die het gebouw voor een periode van 8 jaar zou huren van Waarde Vastgoed Holland B.V. tegen een huurprijs van EUR 3.250.000,-- per jaar. Een huurfactor van 14,2 welke in die tijd zeer gebruikelijk was.

De residuele grondwaarde werd destijds berekend op EUR 25.143.428,--. Uitgaand van de huidige waarde van het pand van ca. EUR 8.000.000,--, is de schade door het niet afgeven van de bouwvergunning begroot op EUR 17.143.428,-- exclusief rente en andere schaden.

Door de rechtbank is De Raad Bouwontwikkeling in het gelijk gesteld en is de bouwvergunning fase I van rechtswege verleend. Het is logisch dat wij nu ook een aanvraag gaan doen voor de afgifte van bouwvergunning fase 2, welke afgegeven moet worden. Echter, alle partijen weten dat op deze locatie de Rotterdamsebaan moet worden aangelegd. Het doen van een aanvraag fase 2 is dan ook een zinloze exercitie en zou uitsluitend dienen voor het veiligstellen van de schadeclaim. Anderzijds heeft de aanvrager ook de plicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Het is om deze reden dat ondergetekende van mening is dat fase 2 niet aangevraagd moet/mag worden. Hierdoor treedt geen verlies van rechten op. Partijen moeten verder met elkaar handelen alsof de aanvraag fase 2 is afgegeven. (…) Zonder tegenbericht (…) gaan wij ervan uit dat U het met onze zienswijze eens bent en dat er, in verband met de schadebeperking, geen aanvraag fase 2 ingediend hoeft te worden zonder dat De Raad Bouwontwikkeling hierdoor haar rechten verliest. (…)”

2.13.

Hierop is namens het college op 15 maart 2012 als volgt gereageerd:

“(…) Uw brief strekt tot het verkrijgen van instemming door het College van Burgemeester en Wethouders om af te zien van het indienen van een bouwaanvraag 2e fase voor het bouwplan aan de Binckhorstlaan 176 te Den Haag als gevolg waarvan partijen verder zouden moeten handelen alsof de bouwvergunning 2e fase is afgegeven. Met dat verzoek kan het College niet instemmen.

In de eerste plaats geldt een bouwaanvraag 2e fase als zelfstandig te beoordelen aanvraag met een eigen toetsingskader. Zonder kennis te hebben genomen van een aanvraag voor een bouwvergunning 2e fases is dan ook niet mogelijk om te beoordelen of een bouwvergunning 2e fase, gelet op de eisen die volgen uit de Bouwbesluiten [en, rb] de Bouwverordening, kan worden afgegeven. Daarbij is evenmin mogelijk om te beoordelen of de aanvraag voor een bouwvergunning 2e fase wellicht tot zodanige wijzigingen in het bouwplan leidt dat met inachtneming van artikel 56a Woningwet (oud) opnieuw een bouwvergunning 1e fase zou moeten worden aangevraagd.

Daarnaast geldt dat op dit moment nog geen einduitspraak is gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak over het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst-Zuid. Zolang dit bestemmingsplan niet onherroepelijk is, is prematuur om op de uitvoering van dit bestemmingsplan vooruit te lopen. (…)”

2.14.

Op 18 april 2012 is de bouwvergunning fase I onherroepelijk geworden.

2.15.

De Raad Bouwontwikkeling heeft nooit een bouwvergunning fase II aangevraagd.

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven:

I. te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens eisers;

II. de gemeente te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te vergoeden aan:

- KKF dan wel aan [A]: de schade van € 4.100.000,--;

- De Raad Bouwontwikkeling: de schade van € 20.300.000,--

dan wel

- De Raad Bouwontwikkeling: de schade van € 16.300.000,-- èn:

- De Raad Bouw: de schade van € 1.040.000,-- dan wel

- De Raad Bouw: de schade van € 1.300.000,-- dan wel

- De Raad Bouw: de schade van € 21.340.000,-- dan wel

- De Raad Bouw B.V.: de schade van 17.600.000,--,

telkens vermeerderd met de wettelijke rente;

III. subsidiair: de gemeente te veroordelen aan eisers te vergoeden de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. de gemeente in de proceskosten te veroordelen.

3.2.

De gemeente heeft - zakelijk weergegeven - geconcludeerd dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, dan wel dat hun vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van eisers in de kosten van het geding.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In dit geding staat centraal de vraag of eisers jegens de gemeente aanspraak kunnen maken op schadevergoeding wegens onrechtmatige daad, doordat het college op 13 februari 2009 ten onrechte de bouwvergunning fase I heeft geweigerd. Eisers stellen dat, indien de bouwvergunning fase I toen zou zijn verleend, de ontbindende voorwaarde in de overeenkomsten niet zou zijn ingetreden en het door hen op Binckhorstlaan 176 in Den Haag geplande bouwproject zou zijn doorgegaan. Derhalve hebben zij de door hen gestelde schade geleden.

Ontvankelijkheid van KKF

4.2.

De gemeente heeft primair betoogd dat dat KKF in haar vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat KKF als economisch eigenaar van het perceel belanghebbende is bij het besluit van 13 februari 2009 in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), aangezien de reële mogelijkheid bestaat dat zij door de weigering van de bouwvergunning in haar aan de economische eigendom ontleende belang zal worden geschaad. Vergelijk de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 7 maart 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BV8065) en van 17 december 2008 (ECLI:NL:RVS:2008:BG7176). Dit betekent dat KKF tijdig tegen de weigering van de bouwvergunning fase I had moeten opkomen en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, dit besluit jegens haar formele rechtskracht heeft verkregen. Daarom kan zij nu door de burgerlijke rechter niet in haar vorderingen worden ontvangen.

Vorderingen van overige eisers

4.3.

De rechtbank merkt op dat, anders dan eisers veronderstellen, in hun stellingen niet kenbaar besloten ligt dat zij hun vorderingen mede daarop gronden dat het college te laat heeft beslist, nu uit de uitspraak van de Raad van State blijkt dat het college de bouwvergunning ten onrechte heeft geweigerd. De vorderingen berusten op de stelling dat de gemeente op 13 februari 2009 jegens eisers een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Het ijkmoment van de beoordeling door de rechtbank is daarom 13 februari 2009.

Causaal verband - stelplicht

4.4.

De gemeente erkent dat de weigering van de bouwvergunning onrechtmatig was en dat deze fout aan haar kan worden toegerekend. Zij heeft evenwel betwist dat causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige weigering en de door eisers gestelde schade en zij betoogt dat dat eisers in dit opzicht onvoldoende hebben gesteld. Ook de rechtbank is van oordeel dat eisers in zoverre niet hebben voldaan aan de op hen rustende stelplicht. De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.5.

Vast staat dat met de in de overeenkomsten van 14 oktober 2008 opgenomen ontbindende voorwaarden is bedoeld dat deze overeenkomsten zullen zijn ontbonden indien er op 1 juni 2010 geen onherroepelijke, niet voor bezwaar vatbare, bouwvergunning is afgegeven voor de bouw van het hiervoor bedoelde complex en dat onder die onherroepelijke bouwvergunning zowel de bouwvergunning fase I als de bouwvergunning fase II moet worden begrepen. Dit betekent dat causaal verband tussen de onrechtmatige weigering en de gestelde schade ontbreekt, indien op 13 februari 2009 de bouwvergunning fase I zou zijn verleend en de ontbindende voorwaarde desalniettemin op 1 juni 2010 zou zijn vervuld.

4.6.

Namens eisers heeft hun advocaat ter zitting aangevoerd dat, in het geval belanghebbenden bezwaar zouden hebben gemaakt tegen de bouwvergunning, het “goed denkbaar is” dat de betrokken partijen de bij de overeenkomsten van 14 oktober 2008 vastgestelde termijn van de ontbindende voorwaarden van 1 juni 2010 zouden hebben verlengd. Er was immers sprake van een gebonden vergunning en dan hebben de bezwaren geen kans van slagen. In de pleitnota van eisers onder 42 is dit argument nog als volgt verwoord: “en bovendien stond het de contracterende partijen natuurlijk altijd vrij om hun afspraken nader onder de loep te nemen als de termijn van 1 juni 2010 in zicht zou komen en er nog procedures tegen de vergunning zouden lopen. Aanpassing van die afspraken zou dan voor de hand liggen (…)”. De gemeente heeft betwist dat van aanpassing kan worden uitgegaan.

4.7.

Hieromtrent geldt dat eisers ter zitting slechts een theoretische mogelijkheid naar voren hebben gebracht zonder enig inzicht te hebben verschaft in de mate van waarschijnlijkheid waarmee deze mogelijkheid zich zouden hebben voorgedaan. Daarbij komt dat partijen bij de overeenkomsten in elk geval voorafgaand aan de weigering van de vergunning op 13 februari 2009 geen aanleiding hebben gezien om de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen, terwijl ook toen al de resterende termijn (voor het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning fase I èn II) niet ruim was, en dat is gesteld noch gebleken dat zij daarna op enig moment nadere afspraken hebben gemaakt. Tot slot hebben eisers deze stelling, die evenmin steun vindt in de tekst van de overeenkomsten, in het geheel niet onderbouwd. Om al deze redenen gaat de rechtbank hieraan voorbij. De rechtbank gaat dus uit van de ontbindende voorwaarden per 1 juni 2010.

4.8.

De rechtbank zal nu beoordelen wat eisers in het kader van het causaal verband hebben gesteld. Eisers hebben naar voren gebracht dat de bouwvergunning fase II nog wel moest worden aangevraagd, maar dat de verlening daarvan een formaliteit was. Er wordt daarbij immers alleen aan de eisen van de Bouwverordening en het Bouwbesluit getoetst en eventuele strijdigheden worden in de praktijk altijd opgelost. Als het college binnen de wettelijke termijn op de gebonden bouwaanvraag zou hebben beslist, dan achten eisers uitgesloten dat de bouwvergunningen fase I en fase II niet onherroepelijk zouden zijn geworden op 1 juni 2010. Bezwaren tegen de gebonden vergunning waren immers kansloos. De bouwvergunning fase II is voorafgaand aan de verlening van de bouwvergunning fase I niet aangevraagd omdat er zonder een bouwvergunning fase I niet gebouwd kan worden. Tot zover eisers.

4.9.

De rechtbank overweegt hieromtrent dat vaststaat dat eisers op geen enkel moment een bouwvergunning fase II hebben aangevraagd, alhoewel zij zonder deze vergunning niet mochten bouwen. Dat de bouwvergunning fase II een formaliteit was, heeft de gemeente gemotiveerd bestreden en hebben eisers niet (nader) onderbouwd, hoewel dit alleszins op hun weg lag. Reeds daarom kan daarvan niet worden uitgegaan.

4.10.

Opmerking verdient dat de aanvraag van de bouwvergunning fase II een eigen toetsingskader heeft en dat in dit geval, naar de gemeente onweersproken heeft gesteld, niet voldaan was aan de parkeernormen. Hoewel eisers hebben betoogd dat problemen zich in de praktijk altijd oplossen, zijn zij onvoldoende ingegaan op de stelling van de gemeente dat zij, om alsnog te voldoen aan de parkeernormen, een speciaal parkeersysteem moesten bouwen dat erg kostbaar was en dat niet aannemelijk is dat eisers dit probleem gemakkelijk zouden hebben kunnen oplossen en dat, zelfs indien zij dit probleem wel zouden hebben kunnen oplossen, dit een zodanige vertraging in de vergunningverlening zou hebben opgeleverd dat de datum van 1 juni 2010 niet zou zijn gehaald. De rechtbank houdt deze stelling daarom voor juist.

4.11.

Bovendien heeft de gemeente onweersproken gesteld dat in de praktijk met enige regelmaat kansloze bezwaren worden ingediend. Vanzelfsprekend moeten deze door het college even zorgvuldig worden beoordeeld als kansrijke bezwaren en, zo nodig, ook door de rechter. Niet aannemelijk is dat de behandeling van kansloze bezwaren/beroepen minder tijd in beslag neemt. Realiter moet in dat geval rekening worden gehouden met een vergelijkbare periode voor bezwaar en beroep als gemoeid is geweest met de behandeling van en de beslissing op het bezwaar en beroep tegen de weigering van de bouwvergunning fase I. Gelet op hetgeen eisers ter zitting hebben gesteld over de met het doorlopen van een volledig traject voor bezwaar en beroep (tot en met de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) gemoeide tijd, en ook op het tijdsverloop dat gemoeid was met de bezwaar- en beroepsprocedure ten aanzien van de bouwvergunning fase I, kan, in geval van bezwaar en beroep, niet worden aangenomen dat alsdan uiterlijk op 1 juni 2010 een onherroepelijke bouwvergunning fase I zou zijn verleend. Nog minder kan worden aangenomen dat dan tevens een onherroepelijke bouwvergunning fase II zou zijn (aangevraagd en) verkregen. Gegeven de omstandigheid dat het, zoals algemeen bekend, destijds recessie was, dat de gemeente onweersproken heeft gesteld dat de aanpalende kantoorpanden in de Binckhorst leeg stonden en dat vaststaat dat eisers juist een pand met veel kantoorruimte wilden oprichten, is zeer waarschijnlijk dat de eigenaren van de leegstaande kantorenpanden bezwaar en beroep zouden hebben aangetekend tegen de plannen van eisers, al was het maar om de bouw te vertragen. Hieraan doet niet af dat tegen de uiteindelijk in 2012 van rechtswege verleende bouwvergunning fase I geen bezwaar is aangetekend. Toen was immers een geheel andere situatie ingetreden.

4.12.

Daarnaast was juridisch eigenaar [A] gebonden aan een huurovereenkomst met Bricorama ten behoeve van de in het te slopen pand gevestigde bouwmarkt van Karwei. Bricorama heeft eerder (op 22 december 2009) bezwaar gemaakt tegen het raadsbesluit waarbij het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid gewijzigd is vastgesteld. Hieruit kan worden afgeleid dat deze bouwmarkt op deze locatie gevestigd wilde blijven. De gemeente heeft aangevoerd dat er, gezien de omschrijving van het bouwproject in de vergunningsaanvraag, ook daarom niet van kan worden uitgegaan dat hieronder tevens een bouwmarkt is begrepen. Daarbij heeft zij gemotiveerd betoogd dat, in het geval deze huurovereenkomst zou moeten worden beëindigd, de datum van 1 juni 2010 niet zou zijn gehaald. In reactie hierop hebben eisers ter zitting aangevoerd dat het de bedoeling was dat de bouwmarkt in de nieuwbouw zou worden gevestigd en dat dit mondeling met Bricorama is afgesproken en dat in de bouwaanvraag ruimte was voor het terugkeren van de bouwmarkt van Karwei in de omschrijving bij de bezettingsgraadklasse. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt. Eisers hebben deze mondelinge afspraak op geen enkele wijze onderbouwd. Zij hebben in de bouwaanvraag onder 5a en 5b uitdrukkelijk een ander gebruik van het op te richten pand dan van het bestaande pand vermeld (zie onderdeel 2.1). De omschrijving van de nieuwbouw in de aanvraag van de bouwvergunning (‘Bedrijfspand/Showrooms/ Kantoorgebouw + parkeergarage’) rijmt niet met de vestiging daarin van een bouwmarkt en evenmin met de in de huurovereenkomst met HHTC vastgelegde bestemming van de gehuurde ruimte (‘Kantoorruimte, showrooms en parkeren’), welke bestemming voorts zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet mocht worden gewijzigd. Ook uit de omschrijving in de bouwaanvraag van de bezettingsgraadklasse, waarin per gebruiksfunctie de gebruiksoppervlakte en de vloeroppervlakte van het verblijfsgebied in vierkante meters moesten worden vermeld en waarin verschillende aantallen vierkante meters voor de volgende onderdelen zijn vermeld: ‘Bijeenkomst, Kantoor, Winkel, Overige gebruiksfuncties *zie M2 bijlage (separaat)*’, welke bijlage de rechtbank niet heeft aangetroffen, kan niet met een voldoende mate van waarschijnlijkheid worden afgeleid dat, anders dan onder 5a en 5b en bij de omschrijving van de nieuwbouw is vermeld, in het bouwplan met de voortzetting van een bouwmarkt in het op te richten pand rekening is gehouden. De rechtbank gaat hieraan dus voorbij. Ook hierom kan er niet van worden uitgegaan dat de datum van 1 juni 2010 of een daarvan niet ver verwijderde datum zou zijn gehaald.

4.13.

Bij het voorgaande komt nog dat juist op dit perceel van meet af aan onder meer de Rotterdamsebaan gepland heeft gestaan. Eisers waren er ten tijde van de indiening van de aanvraag van de bouwvergunning fase I al mee bekend dat de gemeente andere plannen had met het perceel. Weliswaar heeft dat eisers niet weerhouden van de aanvraag van bouwvergunning fase I, maar nu ook aan de aanvraag van bouwvergunning fase II kosten waren verbonden, is de kans reëel dat deze kosten, in combinatie met de hiervoor genoemde factoren van de recessie, de verslechterde kantorenmarkt en het goeddeels leegstaande naburige kantoorpand, hen zou hebben weerhouden van het indienen van de aanvraag bouwvergunning fase II, zoals zij dat overigens ook nu niet hebben gedaan, ook al is namens het college medegedeeld dat er niet mee wordt ingestemd dat kan worden gehandeld alsof de bouwvergunning fase 2 is afgegeven. Ook hierom kan er niet van worden uitgegaan dat, zonder de onrechtmatige weigering, voor of mogelijk kort na 1 juni 2010 een onherroepelijke bouwvergunning voor fase I èn fase II zou zijn (aangevraagd en) verleend.

4.14.

Dit alles brengt mee dat de vorderingen van de overige eisers moeten worden afgewezen. De overige stellingen en verweren kunnen onbesproken blijven, waaronder ook de verweren dat de door de onrechtmatige weigering van de bouwvergunning geschonden norm niet strekt ter bescherming van de belangen van KKF en De Raad Bouw, dat de gemeente een voorkeursrecht op het perceel heeft gehad en dat, als de gemeente destijds van het bestaan van de overeenkomsten van 14 oktober 2008 had geweten, het zeer waarschijnlijk is dat zij van haar voorkeursrecht gebruik zou hebben gemaakt, en tot slot, dat [B] (vrijwel uitsluitend) zaken heeft gedaan met zichzelf, in uiteenlopende hoedanigheden, en dat deze afspraken grotendeels niet schriftelijk zijn vastgelegd, zodat onvoldoende controleerbaar is wat er precies is afgesproken. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe.

Proceskosten

4.15.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. Het door de gemeente Den Haag betaalde griffierecht bedraagt € 3.829,-. De proceskosten zijn conform het Liquidatietarief rechtbanken en gerechtshoven begroot, waarbij twee punten zijn gerekend conform tarief VIII à € 3.211,-- per punt, zijnde € 6.422,-- . Derhalve bedragen de kosten in totaal € 10.251,--. De kostenveroordeling zal, conform de vordering van de gemeente, worden vermeerderd met de wettelijke rente zoals na te melden en uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De proceskostenveroordeling levert ook voor de nakosten een executoriale titel op (vergelijk HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116), zodat de nakosten niet apart in het dictum zullen worden opgenomen.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart KKF niet-ontvankelijk in haar vorderingen;

5.2.

wijst de vorderingen van de overige eisers af;

5.3.

veroordeelt eisers in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 10.251,-- en bij gebreke van voldoening binnen veertien dagen na heden vermeerderd met de wettelijke rente;

5.4.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. H.F.M. Hofhuis, M.J. Alt-van Endt en D. Nobel en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2015.

type nr. 1308