Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 379611 / HA ZA 10-3926
Vonnis van 19 december 2012
in de zaak van:
[eiser]
eiser wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
zaakadvocaten: mrs. K. Rutten en J. Snijder te Utrecht,
procesadvocaat: mr. J.P. Heering te 's-Gravenhage,
tegen
1. [A],
gedaagde 1 wonende te [woonplaats]
2. de besloten vennootschap Haegheborgh Capital Consultants BV,
gedaagde 2 gevestigd te 's-Gravenhage,
advocaat: mr. G.J. de Bock te Leiden,
3. mr. [B],
gedaagde 3 wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],
4. de maatschap [B] en [C] notarissen,
gedaagde 4 gevestigd te [woonplaats],
zaakadvocaten: mr. J.W. van der Horst en mr. M.T. De Boorder,
procesadvocaat: mr. J.W. van der Horst.
Partijen zullen hierna [eiser], [A], Haegheborgh, notaris [B] en de notarismaatschap genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 21 en 22 oktober 2010;
- de akte met producties van [eiser] van 10 november 2010;
- de conclusie van antwoord van [A] en Haegheborgh, met producties;
- de conclusie van antwoord van notaris [B] en de notarismaatschap, met producties;
- het tussenvonnis van 2 maart 2011;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 9 juni 2011 en de daarin vermelde akte met extra producties van [eiser];
- de conclusie van repliek met vermeerdering eis, met producties van [eiser];
- de conclusie van dupliek van [A] en Haegheborgh, met producties
- de conclusie van dupliek, tevens houdende reactie vermeerdering eis van notaris [B] en de notarismaatschap, met producties;
- de akte uitlating producties van [eiser];
- de bij het pleidooi van 30 oktober 2012 door de advocaten voorgedragen drie pleitnotities.
1.2. Bij pleidooi van 30 oktober 2012 is vonnis bepaald op vandaag, 19 december 2012.
2. De feiten
2.1. [eiser] is ondernemer. Hij is indirect directeur en aandeelhouder van de besloten vennootschap Ass. Autofauteuils BV, welke vennootschap zich sinds 1977 bezighoudt met de verkoop, handel en assemblage van autostoelen.
2.2. Haegheborgh verricht sinds 2001 activiteiten als vermogensbeheerder, daarnaast draagt zij investeringsproposities aan bij particuliere beleggers. [A] is beleggingsadviseur en indirect directeur en aandeelhouder van Haegheborgh.
2.3. [B] is notaris en maat in de maatschap [B] en [C] notarissen. Deze maatschap is sinds 1 juni 2011 de rechtsopvolger van de maatschap [D] en [B] notarissen. De heer [E] is als notarisklerk verbonden aan deze maatschap en de heer [F] als notarieel medewerker.
2.4. Op 26 maart 2007 heeft op het kantoor van [eiser] een kennismakingsgesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en [A]. De aanleiding voor dit gesprek was dat [eiser] aan zijn toenmalig accountant [G] te kennen had gegeven dat hij een hoger rendement wilde behalen over het vermogen waarover hij beschikte, waarna [G] hem naar Haegheborgh / [A] had verwezen.
2.5. In dit kennismakingsgesprek heeft [eiser] te kennen gegeven dat hij een hoger rendement wilde realiseren dan op een reguliere spaarrekening. Met betrekking tot de kennis en ervaring van [eiser] heeft [A] geconstateerd dat [eiser] geen ruime ervaring had met financieel vermogensbeheer, met het verstrekken van leningen en met beleggen. In dat gesprek heeft [A] het gehad over een investering van [A] zelf in Euro American Finance BV.
2.6. Euro American Finance BV (hierna: EAF) dreef destijds een onderneming die, volgens een uittreksel van de kamer van koophandel, zich bezighield met de deelname in vastgoedprojecten. Bestuurder en enig aandeelhouder van deze vennootschap was Euro American International BV (hierna: EAI).
2.7. Op 28 maart 2007 heeft [A] namens Haegheborgh aan [eiser] een e-mail gestuurd met daarin de tekst:
"Geachte heer [eiser], beste [eiser],
Hiermee bevestig ik uw deelname met € 200.000,= aan de lening van EA Finance BV. De stukken daarvoor zal ik u binnenkort doen toekomen. In verband daarmee heb ik nog wel uw NAW-gegevens nodig en voorts ontvang ik ook graag een kopie paspoort.
Volledigheidshalve volgen hieronder de belangrijkste gegevens van de lening:
Geldnemer Euro American Finance BV (dochter van Euro American International BV)
Omvang Lening € 800.000,=
Looptijd 9 (min)-12(max) maanden (wordt nog nader bepaald in overleg met geldnemer)
Coupon 10% op jaarbasis
Deelnamebedrag € 100.000,= of een veelvoud daarvan
De kosten (selectie-, begeleidings- en afwikkelingskosten) bedragen 1,25 % (incl BTW)
Ik vertrouw u hiermee tot zover naar genoegen te hebben geïnformeerd. Mocht u naar aanleiding hiervan niettemin vragen of opmerkingen hebben, aarzelt u dan niet even contact met mij op te nemen.
Met vriendelijke groet,
[A]".
2.8. [eiser] heeft daarna van Haegheborgh een op 16 april 2007 gedateerde obligatieovereenkomst met EAF ontvangen. Hij heeft die overeenkomst ondertekend en een bedrag van € 200.000,- aan EAF betaald. In de overeenkomst is bepaald dat EAF uiterlijk 16 januari 2008 de geleende hoofdsom van € 200.000,- met 10% rente aan [eiser] zal terugbetalen. De overeenkomst is mede ondertekend door EAI, die in de overeenkomst verklaart garant te staan voor terugbetaling van alle verplichtingen van haar dochtervennootschap EAF.
2.9. Op 7 februari 2008 en 15 april 2008 zijn respectievelijk EAI en EAF in staat van faillissement verklaard. Als concurrente crediteur heeft [eiser] van de curator in het faillissement van EAF uitkeringen van € 6.308,00 en € 8.417,00 ontvangen.
2.10. Op 18 september 2007 heeft [A] namens Haegheborgh aan [eiser] per e-mail geschreven:
"Beste [eiser],
Ik wil je graag informeren omtrent een buitengewone en zeer aantrekkelijke investeringspropositie. Het betreft een interim-financiering voor een onroerend goed transactie.
In het kort komt het hier op neer:
- de looptijd van de investering bedraagt slechts zes (6) maanden(!!)
- Aankoop grond voor € 52 per m2
- terugkoopgarantie voor € 62,50 per m2
- rendement derhalve 20%
- het betreft een stuk grond van bijna 20 ha tegen de bebouwde kom van Heerenveen, die de partij welke wij nu financieren zal doorverkopen aan een projectontwikkelaar
- te financieren derhalve € 1 mio
- deelnamebedrag tenminste € 250.000,= (nog 2 deelnames beschikbaar)
- kadastrale gegevens zijn beschikbaar evenals tax rapport
- contractpartij is Alasco Vastgoed BV te Almere
- ingangsdatum 1 oktober 2007
- uiterlijke afloop datum 1 april 2008
- administratiefee 1,25 % (ex BTW)
Ik heb voor een aantal van mijn relaties eerder een soortgelijke deal met deze partij gedaan. Deze is gescreend (financieel). De ervaringen met hen zijn zeer goed. (...) Het lijkt me voor jou een interessante propositie, maar er is wel enige haast bij geboden in verband met de overdrachtdatum van 1 okt a.s.
Kun je me op korte termijn laten weten of dit iets voor jou is?"
2.11. Op 19 september 2007 heeft [A] namens Haegheborgh per e-mail aan [eiser] gemeld dat wegens grote belangstelling alleen een deelname voor een bedrag van € 100.000,= nog mogelijk was. Per e-mail van 20 september 2007 ging [eiser] akkoord met een investering van € 100.000,- in Alasco Vastgoed BV.
2.12. Alasco Vastgoed BV (hierna: Alasco) hield zich, volgens een uittreksel van de kamer van koophandel, destijds bezig met het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van onroerende zaken en vermogenswaarden.
2.13. Per e-mail van 24 september 2007 heeft [A] namens Haegheborgh een concept leveringsakte en een te ondertekenen volmacht naar [eiser] gestuurd. Hij schreef daarbij:
"Beste [eiser],
Bijgaand de documenten ivm de grondaankoop Heerenveen. Graag in verband met de overdracht van de grond a.s. maandag 1 oktober zsm de volmacht laten legaliseren bij je (een) notaris en doen toekomen aan [D] en [B] Notarissen (...)
Wil je er voor zorgen dat het te investeren bedrag a.s. vrijdag 28 september 2007 op de derdenrekening van de notaris staat?
Mocht je nog iets te vragen hebben, laat me dat dan gerust even weten."
2.14. Op 26 september 2007 heeft [eiser] alle medewerkers van de notarismaatschap schriftelijk gevolmachtigd om een perceel grond te Nijehaske nabij Heerenveen in eigendom te aanvaarden. De leveringsakte aan [eiser] is door notaris [B] op 1 oktober 2007 gepasseerd. In deze akte is opgenomen dat Alasco verplicht was uiterlijk op 1 april 2008 de door [eiser] voor € 100.000,00 gekochte grond (hierna: het perceel Nijehaske) van [eiser] terug te kopen voor € 120.000,00.
2.15. Per e-mail van 4 oktober 2007 heeft [A] namens Haegheborgh aan [eiser] een tweede interim financiering in Alasco voorgesteld voor een bedrag van € 300.000,00. Met betrekking tot deze investering heeft notaris [B] op 24 oktober 2007 een hypotheekakte gepasseerd waarbij [eiser] bij volmacht als zekerheid hypotheekhouder werd op een perceel grond te Dronten. Op 4 maart 2008 heeft Alasco het geleende bedrag van € 300.000,- aan [eiser] terugbetaald, vermeerderd met een 20% rentevergoeding van € 74.508,00.
2.16. Bij e-mail van 26 maart 2008 heeft [A] namens Haegheborgh [eiser] gevraagd of hij zich per 1 april 2008 de hoofdsom van de eerste financiering aan Alasco van € 100.000,00 met de overeengekomen 20% rentevergoeding van
€ 20.000,00 wilde laten uitbetalen, of dat [eiser] zijn financiering aan Alasco van inmiddels € 120.000,00 wilde verlengen tegen een rendement van 15%. [eiser] heeft hierop geantwoord zijn investering in Alasco te willen verlengen.
2.17. Per e-mail van 18 april 2008 heeft [A] namens Haegheborgh aan [eiser] informatie verstrekt over een nieuwe interim financiering. De tekst van deze e-mail luidde:
"Beste [eiser],
Hierbij bevestig ik je voor de goede orde dat je te kennen hebben gegeven te willen deelnemen aan een voorfinanciering van Alasco met in totaal € 200K. (mocht dit toch anders zijn laat me dat dan maandag nog even weten). De looptijd is van 28 april tot 28 november (6 mnd) met een vergoeding van 15% en voorts onder dezelfde voorwaarden en condities als de eerder aangegane voorfinancieringen.
Ik vertrouw je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en kom volgende week nog even terug met nadere gegevens mbt de storting."
2.18. Per e-mail van 23 april 2008 heeft notarisklerk [E] aan [A] geschreven:
"[A],
Bijgaand de ontwerp akte van levering, de afrekening en volmacht voor de heer [eiser] inzake de aankoop gronden te Sloten. Indien akkoord graag voor verzending richting de heer [eiser] zorgdragen met verzoek de volmacht getekend (...) aan ons retour te zenden."
Op 25 april 2008 heeft [A] namens Haegheborgh deze e-mail doorgestuurd naar [eiser], met de tekst:
"Beste [eiser],
Bijgaand de documentatie ivm de voorfinanciering van € 200.000. Graag de volmacht per fax (en post) retour naar de notaris. (...) Voldoening van het bedrag uiterlijk per valuta maandag 28 april.
Mocht je nog vragen hebben laat me dat dan nog even weten".
2.19. De tekst van de door [eiser] voor akkoord ondertekende volmacht voor deze transactie luidde, voor zover relevant:
"om voor en namens ondergetekende in eigendom te aanvaarden:
Een perceel cultuurgrond gelegen nabij de Jerdensdijk te Sloten, ter grootte van ongeveer zestig are, uitmakende een kennelijk ter plaatse aangeduid of aan te duiden gedeelte van het perceel (...)"
2.20. Op 29 april 2008 is de leveringsakte gepasseerd door notaris [B], waarbij Holland Estate BV (hierna: Holland Estate) optrad als verkoper. In deze akte is opgenomen dat Holland Estate zich verplichtte de grond (hierna: Sloten I) uiterlijk op 24 oktober 2008 van [eiser] terug te kopen voor de eerdere koopsom van
€ 200.000,-, te vermeerderen met 15% rente.
2.21. Holland Estate hield zich, volgens een uittreksel van de kamer van koophandel, destijds bezig met het oprichten en verwerven van, deelnemen in, samenwerken met, voeren van directie over en het (doen) financieren van andere ondernemingen.
2.22. Op 30 juni 2008 heeft [A] namens Haegheborgh een e-mail aan [eiser] gestuurd met de tekst:
"Beste [eiser],
Onderstaand de specificaties van de brugfinanciering waarover ik vorige week met je sprak:
Het betreft een brug-financiering voor een kavel grond die in een (reeds opgerichte) cv (Holland Estate Grond cv) zal worden opgenomen. In het kort komt het hierop neer:
- de looptijd van de investering bedraagt slechts zes (5) maanden (!!)
- aankoop grond voor € 40 per m2
- terugkoopgarantie voor € 44 per m2
- rendement 24% (op jaarbasis), rendement over looptijd (5 mnd) bedraagt derhalve 10%.
- het betreft een stuk grond van ruim 6 ha tegen de bebouwde kom van Sloten (...)
- te financieren € 800K
- deelnamebedrag tenminste € 100.000,= (verhoging van het deelnamebedrag mogelijk met bedragen van € 50.000,=)
- kadastrale gegevens zijn beschikbaar evenals tax rapport
- contractpartij is Alasco Vastgoed BV te Almere
- ingangsdatum 9 juli 2007
- uiterlijke afloopdatum 9 december 2008
Het lijkt me voor jou een interessante propositie, maar er is wel enige haast bij geboden ivm de overdrachtsdatum van 9 juli a.s.
Kun je me op korte termijn laten weten of dit iets voor jou is en zo ja met hoeveel je wenst deel te nemen?"
2.23. Per e-mail van 3 juli 2008 heeft [eiser] laten weten dat hij een bedrag van
€ 150.000,00 wilde investeren. Het ging hierbij opnieuw om de aankoop van een perceel grond nabij Sloten (hierna: Sloten II).
2.24. Op 8 juli 2008 heeft [E] een e-mail naar [A] gestuurd, met als onderwerp: "hypotheekakte morelisse en [eiser]" [E] schrijft hierin:
"[A],
bijgaand ontwerp hypotheekakte. Indien akkoord dan verzoek ik je het akkoord van de beide heren toe te mailen aan mij en zorg te dragen dat de gelden van de beide heren op 15 juli a.s. voor 10.00 zijn bijgeschreven op onze rekening (...)".
2.25. Op 9 juli 2008 om 09:13 uur heeft [A] namens Haegheborgh aan [E] per e-mail geantwoord:
"Beste [E],
Namens beide heren ([eiser] en [H]) verklaar ik dat zij akkoord zijn met de inhoud van de ontwerp hypotheekakte.
Ik zal er verder zorg voor dragen dat de gelden op genoemde datum zijn (...) bijgeschreven op de door jou aangegeven wijze"
Dezelfde dag om 12:46 uur heeft [A] namens Haegheborgh de concept- hypotheekakte doorgestuurd aan [eiser].
2.26. De hypotheekakte ten behoeve van Sloten II is door notaris [B] op 18 juli 2008 gepasseerd. [eiser] heeft daartoe mondeling een volmacht aan notarieel medewerker [F] verstrekt. In de akte is vermeld dat Holland Estate de lening van [eiser] van € 150.000,00 en de lening van mede-investeerder [H] van € 250.000,00 vermeerderd met een rente van 2% per maand uiterlijk op 15 december 2008 moest aflossen.
2.27. Alasco en Holland Estate zijn hun in de leveringsaktes van 1 oktober 2007 en 29 april 2008 aangegane terugkoopverplichtingen jegens [eiser] niet nagekomen. Holland Estate is haar in de hypotheekakte van 18 juli 2008 aangegane terugbetalingsverplichtingen jegens [eiser] en [H] niet nagekomen. Op 24 maart 2009 en op 14 juli 2009 zijn Alasco respectievelijk Holland Estate in staat van faillissement verklaard.
3. De vorderingen
3.1. [eiser] vordert na vermeerdering van eis en samengevat, dat de rechtbank bij vonnis (voor zover mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair voor recht zal verklaren dat:
a. Haegheborgh, [A], notaris [B] en de notarismaatschap toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser];
b. [A] en notaris [B] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser];
c. de notarismaatschap aansprakelijk is voor het onrechtmatig handelen van [E] en [F];
d. gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade voortvloeiend uit het bij dagvaarding omschreven toerekenbaar tekortschieten dan wel onrechtmatig handelen en/of nalaten van gedaagden;
1. subsidiair voor recht zal verklaren dat:
a. gedaagden onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld;
b. gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade voorvloeiend uit het bij dagvaarding omschreven onrechtmatig handelen en/of nalaten van gedaagden;
2. alle gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 450.000,00, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der opeisbaarheid, danwel vergoeding van schade op te maken in een schadestaatprocedure, te vermeerderen met wettelijke rente;
3. Haegehorgh en [A] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van
€ 193.700,00, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der opeisbaarheid, danwel vergoeding van schade nader op te maken in een schadestaatprocedure, te vermeerderen met wettelijke rente;
4. Haegheborgh en [A] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.160,00;
5. de notarismaatschap en notaris [B] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 5.160,00;
6. alle gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.
3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] - samengevat - ten grondslag dat alle gedaagden toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de zorgplichten die zij jegens [eiser] hadden, als gevolg waarvan [eiser] is overgegaan tot het doen van beleggingen die hij niet zou hebben gedaan indien gedaagden hun zorgplichten niet zouden hebben geschonden. De gedaagden zijn aansprakelijk voor alle schade die hij door de verloren investeringen heeft geleden, aldus [eiser].
3.3. Alle gedaagden voeren gemotiveerd verweer. Voor zover van belang zal op de stellingen van partijen hierna worden ingegaan.
4. De beoordeling
Aansprakelijkheid Haegheborgh
4.1.1. Dat tussen Haegheborgh en [eiser] geen overeenkomst van vermogensbeheer bestond is tussen partijen niet (langer) in geschil. Tijdens het pleidooi hebben de advocaten van [eiser] de rechtsverhouding tussen Haegheborgh en [eiser] aangemerkt als een beleggingsadviesrelatie. Ook Haegheborgh heeft het steeds over een (beperkte) adviesrelatie gehad. Naar het oordeel van de rechtbank is dit, gelet op de werkzaamheden die Haegheborgh voor [eiser] heeft verricht, een juiste kwalificatie van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Die overeenkomst hield immers (in elk geval) in dat Haegheborgh opdracht kreeg om tegen betaling aan [eiser] voor hem interessante beleggingsmogelijkheden voor te dragen. Dat brengt met zich dat [eiser] in beginsel zelf verantwoordelijk was voor de gevolgen van zijn beslissingen. Daar staat tegenover dat op Haegheborgh als professioneel en deskundig te achten beleggingsadviseur een contractuele zorgplicht rust die niet alleen de verplichting meebrengt zich bij aanvang van de adviesrelatie te vergewissen van de financiële positie, beleggingsdoelstellingen en risicobereidheid van [eiser], maar ook om [eiser] te informeren over - en onder omstandigheden expliciet te waarschuwen voor - de omvang en de aard van de risico's van de door Haegheborgh aan [eiser] voorgedragen investeringen.
4.1.2. De kern van het geschil tussen [eiser] en Haegheborgh betreft de vraag of Haegheborgh bij het uitvoeren van deze overeenkomst de mate van zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag worden verwacht. Volgens [eiser] is dat niet het geval, nu Haegheborgh heeft nagelaten voldoende onderzoek te doen naar het beleggingsprofiel van [eiser] om tot passende voorstellen te komen en vervolgens bij het doen van beleggingsvoorstellen alleen op de te behalen rendementen heeft gewezen, maar niet heeft gewaarschuwd voor de aan de geadviseerde beleggingen verbonden risico's. [eiser] verwijt Haegheborgh hem niet te hebben gewaarschuwd voor het feit dat de door [eiser] geïnvesteerde bedragen in geval van faillissement van de wederpartij niet zouden worden terugbetaald en dat de aan de investeringen verbonden zekerheden in dat geval ook onvoldoende zekerheid boden dat hij zijn geld terug zou krijgen. Kortom dus het risico dat [eiser] de geïnvesteerde bedragen (grotendeels) zou kunnen verliezen.
4.1.3. Haegheborgh betwist dat zij in haar advisering tekort is geschoten. Zij stelt voldaan te hebben aan het 'ken uw klant beginsel' en op basis daarvan passende investeringsvoorstellen te hebben gedaan, namelijk geldleningen met een beperkte looptijd, vast rendement en zekerheid in de vorm van een garantie van een moedervennootschap of door middel van grondposities (eigendomsrechten van of hypotheekrechten op percelen grond). Zij betwist niet dat zij [eiser] niet heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van een faillissement van de wederpartij en de moedervennootschap, maar volgens haar strekte haar waarschuwingsplicht niet zover dat zij dat had moeten doen, nu dit een risico is dat zich bij iedere belegging kan voordoen en [eiser] geacht moest worden hiermee bekend te zijn. Met betrekking tot de als zekerheid aan de beleggingen verbonden grondposities heeft zij aangevoerd dat [eiser] ermee bekend was dat in de waarde daarvan een speculatief element vervlochten zat en dat [eiser] door de concept aktes kennis heeft kunnen nemen van de wijze waarop deze zekerheden waren vormgegeven.
4.1.4. Met betrekking tot het onderzoek dat Haegheborgh heeft gedaan naar het cliëntprofiel van [eiser] staat vast dat dit door Haegheborgh is vastgesteld aan de hand van het kennismakingsgesprek op 26 maart 2007. Partijen verschillen van mening over de details die [eiser] toen aan Haegheborgh zou hebben verstrekt over zijn financiële positie en zijn beleggingswensen. Zo betwist Haegheborgh bijvoorbeeld dat [eiser] zou hebben gezegd dat de te beleggen gelden bedoeld waren voor zijn pensioen en dat hij daarom geen tot weinig risico's wilde lopen. In het midden gelaten wie hier gelijk heeft, is de rechtbank van oordeel dat het door Haegheborgh op geen enkele wijze vastleggen van dit soort informatie niet strookt met de handelswijze van een professioneel adviseur, nu bij het verstrekken van een passend beleggingsadvies deze informatie immers van wezenlijk belang is. Daar komt bij dat gesteld noch gebleken is dat Haegheborgh actief eigen onderzoek heeft gedaan naar de bestemming van de gelden die [eiser] wilde beleggen. Haegheborgh stelt slechts geweten te hebben dat het ging om vrij besteedbare middelen en formuleert de te behalen beleggingsdoelstelling in termen van het door [eiser] te behalen rendementspercentage. Nu zij echter ook wist dat de vrij beschikbare gelden slechts voor korte periodes vastgezet konden worden, had Haegheborgh om tot een passend advies te komen, ook onderzoek moeten doen naar de bestemming van deze gelden door [eiser] in de periode na de belegging.
4.1.5. De rechtbank stelt voorop dat de strekking van de contractuele zorgplicht van Haegheborgh inhield dat [eiser] zou worden beschermd tegen het als gevolg van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan eigen inzicht nemen van onnodige risico's of risico's die hij mogelijkerwijs niet zou kunnen dragen. In zijn arrest van 24 december 2010 (LJN BO1799) heeft de Hoge Raad overwogen dat het gevolg van die zorgplicht kan zijn dat er uitdrukkelijk en in niet mis te verstane bewoordingen moet worden gewaarschuwd. Of een zodanige waarschuwing daadwerkelijk nodig was, moet worden vastgesteld aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. De rechtbank acht in dit geval van belang de kenmerken van de aangedragen beleggingsvoorstellen enerzijds en de relevante kennis en ervaring van [eiser] , alsmede zijn financiële positie en risicobereidheid anderzijds.
4.1.6. Alle door Haegheborgh voorgestelde beleggingen zijn investeringen in vastgoedfondsen. Als zekerheid verkreeg [eiser] in het geval van EAF een garantstelling van de moedervennootschap EAI, en in de andere gevallen een perceel (agrarische) grond in eigendom of een recht van hypotheek op een perceel (agrarische) grond. Hieruit volgt dat [eiser] door forse bedragen te investeren zowel het risico liep dat het door hem geïnvesteerde geld niet zou worden terugbetaald wegens betalingsonmacht bij de vastgoedfondsen, als ook het risico dat de gestelde zekerheden hem in dat geval niet of onvoldoende in staat zouden stellen om de door hem geïnvesteerde bedragen alsnog terug te ontvangen.
4.1.7. Volgens Haegheborgh had [eiser] zeer beperkte kennis van beleggen en weinig ervaring met het verstrekken van leningen, maar moest hij bekend worden geacht met het algemeen risico van faillissement van een wederpartij wegens zijn jarenlange ervaring als ondernemer. De rechtbank volgt Haegheborgh hierin slechts voor zover het gaat om de periode na het faillissement van EAF op 15 april 2008. [eiser] heeft tijdens de comparitie van partijen immers verklaard dat hij weliswaar al jarenlang ondernemer is, maar in die jaren nog nooit geconfronteerd is geweest met een faillissement van een wederpartij. Nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit het tegendeel blijkt, gaat de rechtbank er vanuit dat [eiser], voorafgaand aan het faillissement van EAF geen ervaring had met de (on)verhaalbaarheid van een vordering op een wederpartij die failliet is verklaard. Na het faillissement van EAF moet [eiser] naar oordeel van de rechtbank met deze gevolgen wel bekend worden geacht, nu hij vanaf dat moment door de curator van EAF daarover is geïnformeerd. Deze constatering zal hieronder echter van beperkt belang blijken, nu de beleggingen van daarna immers op een belangrijk punt van die met betrekking tot EAF verschillen, namelijk dat daaraan een zekerheid in de vorm van een grondpositie was verbonden. Naar het oordeel van de rechtbank diende Haegheborgh [eiser] gelet op het voorgaande derhalve vóór het verstrekken van de lening van € 200.000,00 aan EAF te waarschuwen voor het risico van faillissement van EAF en voor het voor deze transactie bijzondere risico van faillissement van de zekerheidsverstrekker EAI.
4.1.8. Gelet op het feit dat de overige beleggingen plaatsvonden in de vorm van een interim financiering aan vastgoedfondsen die speculeerden op wijzigingen van bestemmingsplannen van agrarische grond naar bouwgrond en waarbij zekerheden werden verstrekt in de vorm van grondeigendom of hypotheekrechten op grond, is voorts relevant welke kennis en ervaring [eiser] had met grondeigendom en hypotheekrechten in het algemeen en het daarbij speculeren op bestemmingswijzigingen in het bijzonder. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] eerder vergelijkbare investeringen had gedaan of eerder anderszins betrokken was geweest bij de aankoop en terugverkoop van of hypotheekrechten op percelen agrarische grond waarvan de bestemming in de toekomst wellicht in bouwgrond zou worden gewijzigd. [eiser] beschikte dus niet over de kennis en ervaring om de waarde van zijn grondposities te kunnen beoordelen. Dit klemt te meer nu, anders dan door Haegheborgh is betoogd, wel degelijk de indruk is gewekt dat de waarde van de gronden overeenkwam met de door [eiser] geïnvesteerde bedragen. In de e-mails van [A] van 18 september 2007 en 30 juni 2008 waarin Haegheborgh aan [eiser] de beleggingen voorstelde, werd immers steeds gesproken over een aankoopprijs en een gegarandeerde terugkoopprijs per vierkante meter, welke prijzen vervolgens werden opgenomen in de notariële aktes. In die e-mails en aktes is echter niet vermeld dat die prijzen niet de werkelijke waarde vertegenwoordigden van de grond op dat moment. Integendeel; ter onderbouwing van die waarde werd slechts verwezen naar speculatieve taxatierapporten uit 2007, opgemaakt door de taxateur Keij in opdracht van de vastgoedfondsen.
4.1.9. Ten slotte legt naar het oordeel van de rechtbank in dit verband nog gewicht in de schaal dat in voornoemde e-mails de nadruk ligt op de kwalificatie van de transacties als "(brug)financiering" en dat niet of nauwelijks sprake is van een kwalificatie waarin het speculatieve element van de transactie tot uitdrukking komt, zoals bijvoorbeeld bij de kwalificatie "belegging". Ook dit laatste draagt bij aan het beeld dat [eiser] door Haegheborgh niet, althans onvoldoende is gewezen op de specifieke risico's verbonden aan de transacties, hier meer in het bijzonder bestaande uit het eerder genoemde risico van faillissement van de wederpartij, maar ook het risico dat de zekerheden betrof. Die zekerheden, de grondposities, waren immers eveneens speculatief van aard, omdat deze pas van relevante waarde zouden kunnen worden na een toekomstige onzekere bestemmingswijziging. Vast staat dat [eiser] voor dat laatste niet is gewaarschuwd. Dit klemt te meer nu er sterke samenhang moet worden aangenomen tussen de verwezenlijking van het risico van faillissement van de wederpartijen en van het risico dat de zekerheden betreft. De wederpartijen speculeerden immers op waardestijgingen van agrarische grond en bij het uitblijven van die stijgingen door het uitblijven van bestemmingswijzigingen valt de inkomensstroom van deze wederpartijen weg en worden en/of blijven bovendien de zekerheden van te geringe waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Haegeborgh ook ten aanzien van de investeringen van [eiser] in de percelen Nijehaske, Sloten I en Sloten II haar contractuele waarschuwingsplicht heeft geschonden.
4.1.10. Met betrekking tot het inzicht in mogelijke problemen bij het verkopen van de grond die hij in eigendom heeft verkregen, dan wel bij het executeren van het verkregen recht van hypotheek, staat alleen vast dat [eiser] in privé eerder een eigen woning en als ondernemer eerder een kantoorpand in eigendom heeft aangeschaft, waarbij hij in privé of als directeur van zijn vennootschap optrad als hypothecair leningnemer. Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat [eiser] met die beperkte ervaring niet geacht kan worden over voldoende inzicht te beschikken in voornoemde problemen waarmee hij als investeerder in de vastgoedfondsen Alasco en Holland Estate te maken zou kunnen krijgen.
4.1.11. De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat Haegheborgh jegens [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar waarschuwingsplicht. De verweren van Haegheborgh komen er, kort gezegd, op neer dat enerzijds aan deze beleggingen een groot risico kleefde dat de te investeren bedragen niet of niet geheel zou worden terugbetaald, maar dat het tegelijkertijd niet aan haar was daarvoor te waarschuwen omdat [eiser] in het introductiegesprek er blijk van zou hebben geven tot grote risico's bereid te zijn. Daargelaten dat dit door [eiser] is betwist, had Haegheborgh er, gelet op door haar zelf vastgestelde beperkte kennis en ervaring van [eiser] met beleggen, niet zonder meer op mogen vertrouwen dat [eiser] zich deze specifieke risico's realiseerde en dat hij die risico's ook kon en wilde dragen. Daardoor was het aan Haegheborgh om [eiser] daarvoor in niet mis te verstane bewoordingen te waarschuwen, hetgeen Haegheborgh heeft nagelaten. Voor zover Haegheborgh heeft aangevoerd dat zij niet meer informatie hoefde te verstrekken dan door het investeringsfonds al ter beschikking was gesteld en dat [eiser] nadere informatie had moeten opvragen bij EAF, Alasco of Holland Estate, miskent zij haar rol als adviseur van [eiser]. Die rol vergt een actieve en niet een passieve opstelling bij de zorgplicht.
Aansprakelijkheid [A]
4.2.1. Volgens [eiser] is [A] persoonlijk aansprakelijk. Hij voert hiertoe ten eerste aan dat [A] niet als redelijk handelend adviseur heeft gehandeld en daarmee zowel toerekenbaar is tekortgeschoten als onrechtmatig heeft gehandeld. Daarnaast heeft [A] als bestuurder onrechtmatig gehandeld door de wanprestatie van Haegheborgh niet te voorkomen. [A] heeft hiertegen ingebracht dat er tussen hem in persoon en [eiser] geen contractuele relatie bestond, maar alleen tussen Haegheborgh en [eiser]. Hij wijst daarbij op het steeds vermelden van Haegheborgh in de gevoerde correspondentie en op de aan [eiser] verstuurde facturen, en op het feit dat de verrichte betalingen ten goede zijn gekomen aan Haegheborgh. Voorts betwist [A] dat hem als adviseur of als bestuurder van Haegheborgh een ernstig verwijt kan worden gemaakt.
4.2.2. [eiser] heeft in reactie op dit verweer niet nader onderbouwd dat tussen hem en [A] wel een contractuele relatie bestond. De rechtbank ziet, op grond van voornoemde stukken en op dat wat bekend is over de rol van [A] ook geen aanleiding zo'n contractuele relatie aan te nemen, zodat [A] op die contractuele grondslag niet aansprakelijk kan zijn.
4.2.3. Voor het beroep op de onrechtmatige daad geldt dat een natuurlijk persoon die namens een rechtspersoon feitelijke handelingen verricht of die als bestuurder van die rechtspersoon optreedt, alleen persoonlijk aansprakelijk kan zijn als hem persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat [A] als adviseur weliswaar verweten kan worden weinig zorgvuldig te hebben gehandeld, maar niet dat dit verwijt dermate ernstig is dat [A] jegens [eiser] persoonlijk aansprakelijk kan worden geacht. Gesteld noch gebleken is immers dat [A] zijn zorgplicht opzettelijk danwel als gevolg van grove onachtzaamheid heeft geschonden. Voor wat betreft het handelen als bestuurder van Haegheborgh geldt dat [eiser] geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan blijken welke opzettelijk of als gevolg van grove onachtzaamheid gemaakte ernstige fouten aan [A] persoonlijk kunnen worden verweten. De enkele stelling dat [A] niet heeft voorkomen dat Haegheborgh jegens [eiser] wanprestatie heeft gepleegd is te algemeen van aard om daaruit een concreet ernstig persoonlijk verwijt te kunnen afleiden. Ook langs die weg is [A] derhalve niet persoonlijk aansprakelijk jegens [eiser]. De rechtbank zal alle ingestelde vorderingen tegen [A] dus afwijzen.
Aansprakelijkheid notaris [B]
4.3.1. [eiser] legt aan zijn vorderingen tegen notaris [B] ten grondslag dat hij niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht. [eiser] verwijt notaris [B] niet te hebben gecontroleerd of zijn wil overeenstemde met hetgeen in de aktes is verwoord en hem niet te hebben geïnformeerd over en gewaarschuwd voor de financiële en juridische risico's van de in deze aktes neergelegde transacties.
4.3.2. Notaris [B] heeft, voor zover de vorderingen betrekking hebben op de notariële akte van 1 oktober 2007, voor alle weren als verweer gevoerd dat [eiser] hierover te laat heeft geklaagd. [eiser] heeft feitelijk pas bij de comparitie van partijen en formeel pas bij conclusie van repliek, en dus geruime tijd na het faillissement van Alasco, aan notaris [B] verweten dat deze bij het verlijden van de akte van 1 oktober 2007 in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld. Volgens notaris [B] is die termijn te lang, en moet de vordering van [eiser] met betrekking tot deze akte alleen al om die reden worden afgewezen.
4.3.3. De vraag of [eiser] met betrekking tot deze akte tijdig heeft geklaagd moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, zoals de ernst van de tekortkoming, de reden van de gehanteerde klachttermijn en - in belangrijke mate - de vraag in hoeverre de belangen van notaris [B] door de lengte van die termijn zijn geschaad. Een vaste klachttermijn kan niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (vergelijk HR 29 juni 2007, LJN AZ7617).
4.3.4. [eiser] heeft geen reden gegeven voor het feit dat hij over de akte van 1 oktober 2007 niet al eerder heeft geklaagd. Daar staat tegenover dat de gestelde schending van de zorgplicht door notaris [B] - mits die komt vast te staan - als een ernstige beroepsfout moet worden aangemerkt en dat notaris [B] niet voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij, ten gevolge van de late klacht van [eiser] over deze akte is benadeeld. Hij heeft immers niet onderbouwd dat en op welke wijze aan hem mogelijkheden zijn ontnomen om eventueel schadebeperkend op te treden en ook niet dat hij bij eerder klagen maatregelen had kunnen nemen in verband met zijn bewijspositie. Het formele verweer dat deze klacht te laat is ingediend, wordt dan ook verworpen. De rechtbank zal hierna derhalve inhoudelijk beoordelen of notaris [B] zijn zorgplicht jegens [eiser] heeft geschonden.
4.3.5. De zorgplicht van een notaris vindt zijn wettelijke grondslag in artikel 17 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna), waarin onder meer is bepaald dat de notaris bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moet behartigen. De Hoge Raad heeft in meerdere arresten overwogen dat de zorgplicht van de notaris nauw verweven is met zijn functie in het rechtsverkeer en met het vertrouwen dat hij als zodanig geniet (HR 20 januari 1989, NJ 1989, 766, HR 20 december 2002, NJ 2003, 325 en HR 12 juni 2009, NJ 2009, 274). Uit deze notariële zorgplicht vloeien concrete zorgverplichtingen voort, zoals de plicht tot wilscontrole, de plicht tot het verstrekken van informatie over de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de in een notariële akte opgenomen rechtshandelingen en, afhankelijk van de relevante omstandigheden van het geval, een bijzondere waarschuwingsplicht voor specifieke aan die rechtshandelingen verbonden (financiële) risico's. De informatieplicht van de notaris is wettelijk vastgelegd in artikel 43 lid 1 Wna Pro, waarin onder meer is bepaald dat de notaris, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, aan de verschijnende personen mededeling doet van de zakelijke inhoud daarvan en de comparanten zonodig ook moet wijzen op de gevolgen die uit de akte voortvloeien.
4.3.6. Met betrekking tot de wilscontroleplicht en de informatieplicht staat vast dat notaris [B] deze zorgplichten niet heeft uitgeoefend door met [eiser] in contact te treden. Noch hij noch één van zijn medewerkers heeft op enig moment bij de particulier [eiser] persoonlijk gecontroleerd of deze besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de aktes opgenomen rechtshandelingen. Ook is deze informatie nooit rechtstreeks aan [eiser] verstrekt. Notaris [B] stelt echter dat dit geen schending van zijn zorgplicht oplevert en verwijst daartoe naar de door de Hoge Raad in zijn arrest van 27 maart 1992 (LJN ZC0557) geformuleerde begrenzing van de notariële zorgplicht, te weten dat deze plicht haar grens vindt daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen voor die gevolgen vereist was. Volgens notaris [B] was die goede grond in dit geval aanwezig, omdat [eiser] ter zake deskundig was, althans dat hij op grond van de contacten met [A] daarop mocht vertrouwen, omdat [eiser] alle aktes in concept heeft ontvangen en daarover geen vragen heeft gesteld, en tenslotte omdat [eiser] er zelf voor heeft gekozen alle notariële akten bij volmacht te laten passeren.
4.3.7. Het verweer dat [eiser] zichzelf reeds over de juridische gevolgen had geïnformeerd, wordt verworpen. Het toezenden van concept aktes en het daarna ontvangen van getekende volmachten is daarvoor onvoldoende. Daarmee is immers nog niet gezegd dat [eiser] die aktes ook daadwerkelijk las en begreep. Notaris [B] had zich daar uit eigen beweging van moeten vergewissen. Voor zover notaris [B] heeft gesteld dat hij erop mocht vertrouwen dat [A] uitleg aan [eiser] gaf, geldt dat niet gebleken is dat [A] zich ten opzichte van notaris [B] heeft gepresenteerd als jurist, laat staan als juridisch adviseur van [eiser], noch dat notaris [B] bij [A] heeft nagevraagd of [A] [eiser] ook daadwerkelijk informeerde. Bovendien vormt het geven van informatie een dermate belangrijk onderdeel van de taak van de notaris, dat notaris [B] zich, als hij al dacht dat [A] deze toelichting gaf, op zijn minst voor of bij het verlijden van de eerste notariële akte van 1 oktober 2007 bij [eiser] zelf had moeten navragen of die toelichting ook daadwerkelijk en op de juiste wijze door [A] was gegeven. Zelfs dat heeft notaris [B] echter nagelaten.
4.3.8. Ook het betoog van notaris [B] dat zijn zorgplicht wordt begrensd door de deskundigheid van [eiser] treft geen doel. Ook al zou [eiser] deskundig zijn, dan betekent dit in de eerste plaats niet dat op de notaris geen (enkele) zorgplicht meer zou rusten. De zorgplicht strekt immers niet alleen ter bescherming van een ondeskundige partij. In dit geval is echter van belang dat [eiser] geen deskundige is. Hij heeft geen juridische opleiding genoten en had geen relevante ervaring met speculatieve onroerend goed transacties. Bovendien geldt dat notaris [B] bij het verlijden van de aktes geen enkele wetenschap had over de opleiding en deskundigheid van [eiser], nu hij [eiser] nooit in persoon heeft gesproken en nu ook in de hem toegezonden stukken hierover niets was vermeld.
4.3.9. Met betrekking tot de verplichting te waarschuwen voor specifieke risico's heeft notaris [B] aangevoerd dat die niet op hem rustte, omdat er geen sprake van was dat [eiser] zich in een ten opzichte van zijn contractspartijen ondergeschikte positie bevond. Notaris [B] heeft ook in dit verband gewezen op de adviserende rol van [A].
4.3.10. De rechtbank overweegt dat ook met betrekking tot de waarschuwingsplicht aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval moet worden onderzocht of deze op notaris [B] rustte en zo ja, of die ook is geschonden. Met betrekking tot het wijzen op financiële risico's bij het aangaan van speculatieve grondtransacties heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 14 december 2007 (LJN BB3762) overwogen dat de omstandigheid dat sprake is van een speculatieve transactie die wordt aangegaan door een particulier die al eerder dergelijke transacties is aangegaan van een geringere omvang op zichzelf en in het algemeen niet meebrengt dat een notaris uit hoofde van zijn zorgplicht zich ervan moet vergewissen dat die partij ten aanzien van de beoogde transactie bekend is met de risico's en daar zo nodig op wijst. Niettemin kunnen deze omstandigheden in samenhang met hetgeen de notaris overigens redelijkerwijs bekend moet zijn over de aard van die beoogde transactie en de ernst van de daarmee samenhangende risico's en over de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding, er wel toe leiden dat de notaris gehouden is om bij de betrokken partijen zelf daarnaar te informeren en hen zo nodig te wijzen op de aan de transactie verbonden risico's. De rechtbank acht in het onderhavige geval met betrekking tot de op notaris [B] rustende waarschuwingsplicht de volgende feiten en omstandigheden van belang.
4.3.11. Bij de eerste akte van 1 oktober 2007 voor het perceel Nijehaske ging het om de verkoop en levering door een professioneel vastgoedfonds aan een particuliere belegger van een niet nader afgebakend deel van een perceel agrarische grond, met de contractuele afspraak dat die verkoper die grond zes maanden later tegen een prijs die 20% hoger lag zou terugkopen. De derde akte van 29 april 2008 voor het perceel Sloten I bevatte een zelfde terugkoopafspraak na zes maanden tegen een prijs die 15% hoger lag. Het bij deze akte geleverde perceel was bezwaard met een recht van eerste hypotheek en een kettingbeding voor een eerdere verkoper van het perceel. De vierde akte van 18 juli 2008 voor het perceel Sloten II betrof een samen met de particuliere mede-investeerder [H] uit te oefenen recht van tweede hypotheek als zekerheid voor de terugbetaling van een geldlening met een rentepercentage van 24% op jaarbasis.
4.3.12. Notaris [B] kon en moest begrijpen dat hier geen sprake was van een grondaankoop of het vestigen van een hypotheek zoals dat voor particulieren gebruikelijk is, maar van speculatieve transacties en risicovolle investeringen door particulieren in vastgoedfondsen. Voor de omschrijving van de bijzondere risico's die aan de door deze notariële aktes mogelijk gemaakte transacties waren verbonden, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor onder 4.1.9. heeft overwogen. [eiser] heeft in relatief korte tijd voor een particulier zeer substantiële bedragen zeer risicovol geïnvesteerd. Gesteld noch gebleken is dat notaris [B] ervan mocht uitgaan dat [eiser] zo vermogend was dat hij, als hij de geïnvesteerde forse bedragen zou verliezen, niet in financiële problemen zou raken. Te meer nu de notaris bij geen van de transacties over informatie beschikte over de juridische kennis en de ervaring van [eiser] met speculatieve grondtransacties - welke ontbrak - en nu de informatie die in de notariële aktes moest worden opgenomen niet afkomstig was uit door [eiser] ondertekende overeenkomsten, had het op de weg van notaris [B] gelegen om de hem onbekende particulier [eiser] te wijzen op de aan de zekerheden verbonden juridische en financiële risico's en/of om de door hem in opdracht van en tegen betaling door de vastgoedfondsen opgemaakte notariële aktes niet te verlijden totdat hij zich er zelf van had vergewist dat [eiser] al deze forse risico's besefte. De notaris mocht er onder deze omstandigheden niet van uitgaan dat [eiser] en zijn wederpartijen gelijkwaardige partijen waren die over gelijke kennis en ervaring beschikten ten aanzien van speculatieve grondtransacties en zekerheden als de onderhavige. Voor zover notaris [B] zich ook met betrekking tot zijn waarschuwingsplicht heeft beroepen op het aanwezig zijn van een goede grond om te vertrouwen dat [eiser] deze risico's besefte, gaat de rechtbank daaraan voorbij onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.3.7 en 4.3.8.
4.3.13. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat notaris [B] jegens [eiser] in strijd met zijn wilscontroleplicht, zijn informatieplicht en zijn waarschuwingsplicht heeft gehandeld. Nu deze zorgplichten op grond van de Wna op hem als notaris rusten, is hij jegens [eiser] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk voor de aan die beroepsfouten toe te rekenen schade van [eiser].
Aansprakelijkheid notarismaatschap
4.4.1. [eiser] baseert zijn vorderingen tegen de notarismaatschap in de eerste plaats op wanprestatie gepleegd door die maatschap zelf, nu zij niet als goed opdrachtnemer te werk is gegaan door aktes op te stellen die niet overeenstemden met de wil van [eiser]. Daarnaast is de maatschap uit hoofde van artikel 6:170 BW Pro aansprakelijk voor de wanprestatie danwel het onrechtmatig handelen van haar werknemers [E] en [F]. Tot slot kan ook het handelen van notaris [B] aan de notarismatschap worden toegerekend, nu hij is aan te merken als hulppersoon van die maatschap, aldus [eiser].
4.4.2. Dat [eiser] een overeenkomst van opdracht met de notarismaatschap heeft gesloten is gesteld noch gebleken, zodat van een wanprestatie door die maatschap geen sprake kan zijn. De geschonden zorgplicht rust voorts niet op de notarismaatschap maar op notaris [B]. De notaris is geen ondergeschikte en is evenmin een zelfstandige aan wie de maatschap werkzaamheden heeft uitbesteed; hij is immers een maat in een maatschap, zodat ook dat betoog faalt en de vordering tegen de notarismaatschap langs die weg niet toewijsbaar is.
4.4.3. [eiser] heeft voorts betoogd dat de notarismaatschap op de voet van 6:170 BW aansprakelijk is voor de schade die hij lijdt als gevolg van het onrechtmatig handelen van de in dienst van de maatschap zijnde notarieel medewerkers [E] en [F]. [eiser] heeft met betrekking tot [E] aangevoerd dat [E] bij de akte van 29 april 2008 in strijd met de tekst van de hem verleende volmacht voor [eiser] een met een recht van hypotheek bezwaard perceel in eigendom heeft aanvaard. De notarismaatschap heeft ten aanzien van de volmacht voor de akte van 29 april 2008 aangevoerd dat [eiser] de volmacht heeft ondertekend nadat hij de concept tekst van de leveringsakte in zijn bezit had gekregen. Dit laatste heeft [eiser] bij conclusie van repliek niet weersproken, maar volgens hem leidt het feit dat dit hypotheekrecht in de concept akte was vermeld er niet toe dat hij een volmacht heeft verleend voor een met een hypotheekrecht bezwaard perceel.
4.4.4. De rechtbank overweegt dat de hiervoor besproken informatieplicht van de notaris rust op de notaris in persoon en niet op [E] (en ook niet op [F]) als gevolmachtigden van [eiser]. In de volmachtrelatie geldt dat van [eiser] als volmachtgever mag worden verwacht dat hij bij het verlenen van volmachten voor transacties als de onderhavige zorgvuldig te werk gaat. Met betrekking tot de volmacht voor de akte van 29 april 2008 is de rechtbank van oordeel dat het enkele feit dat in de volmacht niet expliciet was vermeld dat het in eigendom te aanvaarden perceel Sloten I met een hypotheekrecht was bezwaard, er niet toe leidt dat [E] daaruit heeft moeten begrijpen dat [eiser] niet akkoord ging met de concept akte, te meer nu [eiser] niet heeft weersproken dat hij deze volmacht heeft ondertekend na ontvangst van de concept akte.
4.4.5. Met betrekking tot [F] is het verwijt van [eiser] dat [F] in strijd met de mondeling verstrekte volmacht bij de akte van 18 juli 2008 namens [eiser] een recht van hypotheek heeft aanvaard, terwijl [eiser] mondeling een volmacht had gegeven voor het in eigendom aanvaarden van het perceel. De notarismaatschap heeft betwist dat [eiser] alleen voor het in eigendom aanvaarden een volmacht heeft gegeven. Zij heeft er in dat verband op gewezen dat dit ook niet aannemelijk is, nu [eiser] voor of bij het verlenen van de volmacht de concept hypotheekakte al had ontvangen.
4.4.6. De rechtbank oordeelt met betrekking tot deze volmacht, onder verwijzing naar de door [eiser] als volmachtgever in acht te nemen zorgvuldigheid, dat onduidelijkheden over de inhoud van die volmacht die het gevolg zijn van de wijze waarop die is verstrekt, in beginsel voor risico van volmachtgever [eiser] dienen te blijven. Nu niet bekend is wanneer [eiser] deze volmacht precies heeft verstrekt, valt de mogelijkheid dat hij op dat moment de e-mail van [A] van 9 juli 2008 met daarin de concept hypotheekakte al had ontvangen, niet uit te sluiten. Nu [eiser] in reactie op dit verweer van de notarismaatschap niet nader heeft onderbouwd dat hij alleen voor eigendomsaanvaarding een volmacht heeft gegeven, gaat de rechtbank aan deze stelling van [eiser] voorbij.
4.4.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank het handelen van [E] en [F] niet als onrechtmatig aanmerkt en dat de notarismaatschap ook langs die weg niet aansprakelijk is voor de schade van [eiser]. De rechtbank wijst alle tegen de notarismaatschap ingestelde vorderingen dan ook af.
Causaal verband schade [eiser] en schending zorgplicht Haegheborgh
4.5.1. Voor de beoordeling van het causaal verband tussen de geschonden zorgplicht van Haegheborgh en de gevorderde schade van [eiser], hanteert de rechtbank de maatstaf zoals de Hoge Raad die onder meer heeft geformuleerd in zijn arrest van 5 juni 2009 (LJN BH2815). Op grond hiervan is het aan [eiser] om te stellen en bij voldoende gemotiveerde betwisting te bewijzen dat voldoende causaal verband bestaat tussen de schade die hij stelt te hebben geleden en de schending van de zorgplicht door Haegheborgh.
4.5.2. Volgens [eiser] is het causaal verband gegeven, omdat hij de investeringen niet zou hebben gedaan indien Haegheborgh beter onderzoek zou hebben gedaan naar zijn risicobereidheid en hem voor de risico's van de investeringen zou hebben gewaarschuwd. Nu de zorgplicht die Haegheborgh heeft geschonden strekt tot het voorkomen dat [eiser] lichtvaardig of met ontoereikend inzicht zou instemmen met de beleggingsadviezen, kunnen de beleggingsbeslissingen aan Haegheborgh worden toegerekend in de zin van artikel 6:98 BW Pro zodat zij de nadelige gevolgen van de opgevolgde adviezen moet vergoeden, aldus [eiser].
4.5.3. Haegheborgh heeft het bestaan van het conditio sine qua non verband (art. 6:162 BW Pro) betwist. Zij heeft daartoe aangevoerd dat ook al zou zij [eiser] hebben gewezen 'op de mogelijkheid dat de interim financieringen te laat, of geheel of gedeeltelijk niet zouden worden terugbetaald in geval van faillissement van een vastgoedfonds en dat de executie van de gestelde zekerheden niet altijd even makkelijk is en erin kan resulteren dat de executie-opbrengst niet gelijk is aan het geïnvesteerde vermogen' dit door [eiser] voor kennisgeving zou zijn aangenomen. Haegheborgh heeft als voorbeeld gegeven dat [eiser] is doorgegaan met beleggen na de faillissementen van EAF en EAI en dat hij in dat verband ter comparitie slechts heeft verklaard "pech gehad".
4.5.4. Dit betoog treft geen doel. [eiser] heeft een steekhoudende verklaring gegeven waarom hij is doorgegaan met beleggen na de faillissementen van EAF en EAI. In zijn optiek waren de transacties daarna van andere aard, omdat bij de tranacties met Alasco en Holland Estate een grondpositie als zekerheid was gegeven en omdat er een notaris als betrouwbare factor bij zou worden betrokken. Dit is door Haegheborgh niet weersproken. Nu derhalve vaststaat dat de lening aan EAF in de optiek van [eiser] niet een soortgelijke investering betrof als zijn investeringen daarna, vormen de faillissementen van EAF en haar moedervennootschap EAI geen relevante doorbreking van het causaal verband. Nu voorts gesteld noch gebleken is dat [eiser] op enig moment concrete adviezen of waarschuwingen van Haegheborgh in de wind heeft geslagen, is de stelling van Haegheborgh dat [eiser] toch niet geluisterd zou hebben naar dergelijke adviezen onvoldoende onderbouwd en gaat de rechtbank daaraan voorbij.
4.5.5. Ook het verweer van Haegheborgh dat de schade haar niet kan worden toegerekend, gelet op de aard van de schade, de onvoorzienbaarheid van de schade, een te ver verwijderd verband en de draagkracht van partijen, slaagt niet. De aard van de schade moet immers bezien worden in relatie tot de aard van de aansprakelijkheid. Dat de schade van [eiser] is ontstaan door het mislukken van beleggingen waar risico's aan zijn verbonden is op zichzelf waar, maar bescherming tegen dit type schade is nu juist hetgeen waartoe de geschonden waarschuwingsplicht strekt. Dit betekent ook dat deze schade niet in een te ver verwijderd verband staat van de gedragingen van Haegheborgh. Dat de schade het gevolg zou zijn van de ingestorte vastgoedmarkt, doet evenmin af aan de toerekenbaarheid. Weliswaar kon niet van Haegheborgh verwacht worden dat zij deze specifieke marktinstorting voorspelde, maar wel dat zij [eiser] in meer algemene termen zou waarschuwen voor de mogelijke verwezenlijking van het risico dat de vastgoedfondsen in financiële problemen zouden kunnen komen en dat bestemmingswijzigingen van de agrarische grond achterwege zouden kunnen blijven. Tot slot doet ook de draagkracht van [eiser] niet aan af aan de toerekenbaarheid van de door hem gevorderde schade aan Haegheborgh, nu er sprake was van een betaalde beleggingsadviesrelatie tussen een particulier en een professionele beleggingsadviseur.
Causaal verband schade [eiser] en schending zorgplicht notaris [B]
4.6.1. De rechtbank ziet ook hier geen reden af te wijken van de hoofdregel dat degene die zich beroept op de rechtsgevolgen van de onrechtmatige daad - [eiser] - voor wat betreft het bestaan van het causaal verband belast is met de stelplicht en - in het verlengde daarvan - de bewijslast. Voor toepassing van de omkeringsregel zoals door [eiser] bepleit, is vereist dat sprake is geweest van een gedraging in strijd met een norm die strekt tot het voorkomen van een specifiek gevaar ter zake van het ontstaan van schade en dat degene die zich op schending van deze norm beroept, ook bij betwisting aannemelijk heeft gemaakt dat in het concrete geval het specifieke gevaar waartegen de norm bescherming beoogt te bieden, zich heeft verwezenlijkt. De norm die hier is overtreden - de bijzondere zorgplicht van de notaris - is echter niet een dergelijke specifieke norm, maar een meer algemene norm die ertoe strekt de comparant te beschermen tegen het aangaan van een transactie waarvan hij zich de voor hem mogelijke nadelige juridische en financiële gevolgen wellicht niet realiseert.
4.6.2. [eiser] heeft gesteld dat hij zich de aan de in notariële aktes neergelegde transacties verbonden juridische en financiële risico's vooraf niet heeft gerealiseerd en dat hij de transacties niet zou zijn aangegaan, indien notaris [B] zijn zorgplicht zou zijn nagekomen, zodat het causaal verband gegeven is.
4.6.3. Evenals Haegheborgh heeft ook notaris [B] hiertegen als verweer gevoerd dat ook indien de zorgplicht wel nagekomen zou zijn, [eiser] niet teruggekomen zou zijn op zijn eigen beslissingen om de transacties aan te gaan. Notaris [B] heeft ter onderbouwing, naast het doorgaan met beleggen door [eiser] na de faillissementen van EAF en EAI, aangevoerd dat [eiser] bij het passeren van de aktes niet aan de kredietwaardigheid van zijn debiteuren twijfelde en dat de in de aktes neergelegde investeringsvoorwaarden voorafgaand aan het moment waarop notaris [B] in beeld kwam al waren overeengekomen tussen [eiser] en zijn contractspartijen Alasco en Holland Estate.
4.6.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan op grond van deze omstandigheden niet worden geconcludeerd dat [eiser] geen gevolgen zou hebben verbonden aan informatie of waarschuwingen van notaris [B]. Dit geldt temeer nu vast staat dat [eiser] geen ervaring had met dit soort speculatieve grondtransacties en ook dat hij niet op een andere wijze voor dergelijke transacties was gewaarschuwd. Nu notaris [B] geen andere feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [eiser] de transacties ook zou zijn aangegaan indien notaris [B] zijn zorgplicht niet zou hebben geschonden, verwerpt de rechtbank dit verweer en is het conditio sine qua non verband ook in de relatie tussen [eiser] en notaris [B] gegeven. De rechtbank is ook van oordeel dat de gevorderde schade aan notaris [B] kan worden toegerekend. Gelet op aard van de geschonden zorgplicht en de inhoud van de aktes, was de mogelijkheid van vermogensschade door het uitblijven van waardeverhogende bestemmingswijziging van de agrarische gronden voor notaris [B] redelijkerwijs voorzienbaar.
Omvang gevorderde schade
4.7.1. Bij het vaststellen van de omvang van de schade hanteert de rechtbank als uitgangspunt dat deze moet worden bepaald door vergelijking van de werkelijke toestand zoals deze voor [eiser] op de relevante peildata was met de fictieve toestand waarin [eiser] zo hebben verkeerd indien Haegheborgh en notaris [B] hun zorgplichten jegens [eiser] niet zouden hebben geschonden.
4.7.2. Voor wat betreft de schade als gevolg van de transactie met EAF, stelt de rechtbank de na de door de curator gedane twee uitkeringen nog resterende schade vast op het door [eiser] geleden verlies van € 200.000,00 - € 6.308,00 -
€ 8.417,00, dat is dus € 185.275,00 in hoofdsom,
4.7.3. Voor wat betreft de schade als gevolg van de transacties met Alasco en Holland Estate vordert [eiser] primair dat deze wordt begroot op zijn totale verlies door deze transacties, te weten € 450.000,00, omdat [eiser] van mening is dat de waarde van de in eigendom verworven of verhypotheceerde percelen grond nihil is. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet, nu Haegheborgh en notaris [B] terecht stellen dat uit het door [eiser] overgelegde rapport van 17 oktober 2011 van de partijdeskundige ir. Pikavet blijkt dat de waarde van de agrarische gronden in elk geval niet nihil is. Ook verwerpt de rechtbank de stelling van [eiser] dat de levering van het perceel grond Sloten I in de akte van 29 april 2008 nietig is geweest, omdat de akte niet aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 3:84 BW Pro zou voldoen. In reactie op het verweer dat de formulering 'kennelijk ter plaatse aangeduid of aan te duiden' vaker gebruikt wordt en dat de vaststelling van de perceelgrenzen vervolgens plaatsvindt door het kadaster op aanwijzing van koper en verkoper gezamenlijk, heeft [eiser] niet nader onderbouwd waarom deze formulering tot een nietige levering zou hebben geleid. Het enkele feit dat het kadaster met [eiser] alleen deze grenzen niet kon vaststellen is daarvoor onvoldoende, omdat de bedoeling immers is dat ook de verkoper bij een dergelijke vaststelling van de nieuwe kadastrale grenzen betrokken is, en omdat uiteindelijk de rechter op de voet van art. 5:47 BW Pro desgevorderd de onderhavige perceelsgrenzen zal vaststellen. Tot slot leidt ook de stelling van [eiser] dat de agrarische gronden onverkoopbaar zouden zijn of dat zijn recht van hypotheek op die gronden vooralsnog niet zou kunnen worden geëxecuteerd er niet toe dat de waarden op nihil moeten worden gesteld. Die stelling neemt immers niet weg dat het eigendomsrecht van of het hypotheekrecht op die percelen agrarische grond wel tot het op geld waardeerbare vermogen van [eiser] behoren.
4.7.4. Met betrekking tot de transacties met Alasco en Holland Estate geldt dat de schade moet worden vastgesteld door de waarde van de percelen op het moment waarop de schade is ontstaan in mindering te brengen op de verloren gegane investeringen. Partijen verschillen van mening over wanneer dit moment zich heeft voorgedaan. Volgens [eiser] is dit het moment waarop Alasco (24 maart 2009) en Holland Estate (14 juli 2009) failliet zijn gegaan. Volgens Haegheborgh moeten de grondwaarden worden bepaald op het moment dat Alasco en Holland Estate in verzuim raakten met het nakomen van hun terugkoopverplichting of met het aflossen van de lening, dat wil zeggen op 1 oktober 2008 voor Nijehaske, op 25 oktober 2008 voor Sloten I en op 16 december 2008 voor Sloten II. Notaris [B] heeft geen concrete datum genoemd, maar wel bezwaar gemaakt tegen de datum die door de partijdeskundige Pikavet is gehanteerd, te weten 1 oktober 2011, aangezien dit drie tot vier jaar na het verlijden van de notariële aktes is.
4.7.5. De rechtbank is van oordeel dat als peildata voor het intreden van deze schadeposten moeten worden aangehouden de data waarop Alasco en Holland Estate failliet zijn gegaan, omdat pas op die momenten de risico's zich hebben verwezenlijkt waarvoor Haegheborgh en notaris [B] hadden moeten waarschuwen, namelijk dat Alasco en Holland Estate hun terugkoopverplichtingen en in het geval van Sloten II hun terugbetaalverplichtingen niet zouden nakomen en dat de zekerheden (zoals hierna wordt overwogen) op dat moment onvoldoende waard waren om de verliezen te dekken. De data waarop Alasco en Holland Estate in verzuim zijn geraakt is in de relatie tussen [eiser] en gedaagden irrelevant, omdat op die momenten immers nog niet vaststond dat [eiser] de door hem geïnvesteerde bedragen (grotendeels) zou verliezen.
4.7.6. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn schade het rapport van Pikavet in het geding gebracht. Pikavet heeft in dit partijrapport de onderhandse verkoopwaarde van de percelen Nijehaske en Sloten I en de executiewaarde van perceel Sloten II getaxeerd met als peildatum 1 oktober 2011. Volgens Pikavet was de vierkantemeterprijs van het perceel bij Nijehaske op die peildatum € 7,00 en de totale waarde (1.925 x € 7,00 = afgerond) € 12.500,00. De vierkantemeterprijs van het perceel Sloten I bedroeg volgens Pikavet op de peildatum € 1,50 en de totale waarde (6.000 x € 1,50 =) € 9.000,00. De vierkantemeterprijs van het perceel Sloten II bedroeg volgens Pikavet ook € 1,50, en rekening houdend met een executiewaarde van 90 % van de onderhandse verkoopprijs, taxeert Pikavet de totale executiewaarde van dit aan [eiser] verhypotheceerde perceel op 10.104 x € 1,50 x 90% = afgerond) € 13.640,00. Op grond van deze taxaties heeft [eiser] zijn schade door de investering Nijehaske begroot op € 87.500,00 en de schade als gevolg van zijn investeringen Sloten I en II op € 191.000,00 en op € 144.885,00.
4.7.7. Haegheborgh en notaris [B] hebben als verweer gevoerd dat het partijrapport van Pikavet niet als onderbouwing van de schade kan dienen, gelet op de gehanteerde foutieve peildatum. Volgens Haegheborgh heeft Pikavet ten onrechte geen rekening gehouden met de verwachtingswaarde van de gronden, iets waar de taxateur Keij, die de gronden in september 2007 voorafgaand aan de investeringen in opdracht van Alaso en Holland Estate heeft getaxeerd, wel rekening mee heeft gehouden. Op grond van de taxaties van Keij bedroeg de vierkante meterprijs van het perceel Nijehaske op 19 september 2007 € 70,00 en vertegenwoordigde het hele perceel volgens Keij toen dus een waarde van afgerond € 133.000,00. De vierkantemeterprijs van de percelen in Sloten bedroeg volgens Keij € 24,75, zodat het perceel Sloten I op 21 september 2007 een verkoopwaarde van € 144.000,00 had en het perceel Sloten II een executiewaarde van € 96.000,00. Volgens Haegheborgh maakt het feit dat Keij is uitgegaan van verwachtingswaarden van de gronden zijn conclusies niet irreëel, nu de desbetreffende gemeenten de voorgenomen bestemmingswijzigingen waar Keij nog van uitging onder invloed van de economische crisis na september 2008 slechts hebben opgeschort.
4.7.8. De rechtbank overweegt dat zowel de taxaties van Pikavet als de taxaties van Keij uitgaan van een onjuiste peildatum, nu het rapport van Keij dateert van voor het intreden van de crisis op de vastgoedmarkt en het rapport van Pikavet van het moment waarop deze crisis al drie jaar lang gaande was. De rechtbank zal bij de begroting van de omvang van de schade op de relevante peildata in maart en juli 2009 om proceseconomische redenen niet nog een nader deskundigenbericht gelasten, maar nu zelf de schade schattenderwijs begroten op de voet van art. 6:97 BW Pro, daarbij gebruikmakend van de informatie in de rapporten van Pikavet en Keij.
4.7.9. Met betrekking tot het perceel Nijehaske is in het rapport van Pikavet vermeld dat in een Structuurvisie van de provincie Friesland en met name in de Integrale Visie 2005 van de gemeenten Heerenveen en Skasterlân is opgenomen dat hier op termijn woningbouw te verwachten is in de periode tussen 2015 en 2020. Pikavet heeft in oktober 2011 met de behandelend ambtenaren van deze twee gemeenten gesproken, die hem hebben meegedeeld dat die termijnen zijn losgelaten, onder meer vanwege de huidige economische crisis. De in 2000 gerealiseerde verkoopprijs van € 18,00 per vierkante meter voor een perceel dat deel uitmaakt van hetzelfde toekomstige ontwikkelplan acht Pikavet in de marktomstandigheden van oktober 2011 niet meer haalbaar. Pikavet komt in zijn grondprijsanalyse van dit perceel vervolgens tot de conclusie dat de verwachtingswaarde van dit perceel in oktober 2011 op tweemaal de agrarische waarde lag, wat hem brengt tot een geschatte opbrengst van € 7,00 per vierkante meter. De door Keij in september 2007 getaxeerde waarde van € 70,00 per vierkante meter voor dit perceel werd gebaseerd op de overwegingen dat voor dit gebied in de (zeer) nabije toekomst een wijziging van de bestemming te verwachten was en dat er partijen in de markt waren die hogere prijzen dan de agrarische waarde wilden betalen. Niet, althans onvoldoende toegelicht is echter dat deze verwachting nog onverkort gerechtvaardigd was op de relevante peildata 24 maart 2009 en 14 juli 2009.
4.7.10. De rechtbank verwerpt met betrekking tot het perceel Nijehaske het verweer van Haegheborgh dat Pikavet bij zijn taxatie geen rekening heeft gehouden met de verwachtingswaarde van de grond, omdat uit het rapport blijkt dat Pikavet dit wel degelijk heeft gedaan, maar dat dit in de huidige markt tot een slechts beperkt hogere waarde leidt dan de waarde van die grond zonder bouwverwachting. De rechtbank acht het aannemelijk dat de verwachtingswaarde van het perceel Nijehaske in maart 2009 hoger lag dan in oktober 2011, omdat de negatieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in maart 2009 nog minder lang gaande waren dan in oktober 2011. Daar staat tegenover dat ook de in het rapport Pikavet opgenomen gerealiseerde verkoopprijzen in 2010 al substantieel lager lagen dan de door Keij getaxeerde € 70,00 per vierkante meter. De prijzen in 2010 en 2011 lagen op hetzelfde niveau als de door Pikavet geschatte agrarische waarde van € 3,50 per vierkante meter in oktober 2011. Het rapport van Pikavet bevat voorts geen verifieerbare informatie in de vorm van omstreeks maart 2009 gerealiseerde transactieprijzen. De rechtbank zal gelet op al het voorgaande de waarde van het perceel Nijehaske op de peildatum 24 maart 2009 schattenderwijs begroten op
€ 10,00 per vierkante meter, zodat de waarde van het gehele perceel op de relevante peildatum door de rechtbank nu schattenderwijs wordt vastgesteld op 1.925 x € 10,00 = € 19.250,00. Omdat het door [eiser] geleden verlies op zijn investering in dit perceel € 100.000,00 was, bedraagt zijn schade als gevolg van deze mislukte investering € 80.750,00.
4.7.11. Voor de waarde van de percelen Sloten I en II rapporteert Pikavet in oktober 2011 dat er geen profijtelijke ontwikkelingen te verwachten zijn, nu de gemeente Gaasterlân-Sleat hem heeft gemeld dat zij beslist geen ontwikkelingsplannen voor het betreffende agrarisch gebied heeft. Uit het rapport van Pikavet blijkt niet of die bouwplannen er in de voorgaande jaren wel zijn geweest. Nu de grond als agrarische grond vanwege een aantal ongunstige eigenschappen een zeer beperkte waarde heeft, komt Pikavet tot een waarde van € 1,50 per vierkante meter. Tegelijkertijd vermeldt Pikavet in zijn grondprijsanalyse van de percelen Sloten I en II dat in 2010 en 2011 in de directe omgeving de meeste grondtransacties hebben plaatsgevonden met het oog op een mogelijke planontwikkeling van het gebied. Dat heeft geresulteerd in vierkante meterprijzen die substantieel hoger liggen dan de door Pikavet berekende agrarische grondprijs en die meer in de buurt komen van de door Keij in 2007 geschatte waarde van € 24,75 per vierkante meter. Keij gaf in 2007 aan dat hij de grond op die waarde schatte omdat in de toekomst een bestemmingswijziging was te verwachten die bebouwing toestond en dat er daarom partijen waren die een hogere prijs wilden betalen. Pikavet heeft niet gemotiveerd waarom, ondanks dat er op de plaatselijke vastgoedmarkt in 2010 en 2011 nog steeds substantieel hogere transactieprijzen dan de agrarische waarde werden betaald, deze percelen in het geheel geen relevante verwachtingswaarde hebben. De rechtbank zal daarom deze conclusie van Pikavet niet zonder meer overnemen en zal bij het schattenderwijs begroten van de grondwaarde op de relevante peildatum in juli 2009 voor de percelen Sloten I en II wel uitgaan van een relevante verwachtingswaarde. Gelet op vooral de in maart en mei 2011 betaalde grondprijzen van ruim € 14,00 per vierkante meter uit het rapport van Pikavet, schat de rechtbank de waarde van de percelen Sloten I en II per de relevante peildatum 14 juli 2009 op € 20,00 per vierkante meter. Dit resulteert in een geschatte verkoopwaarde van het perceel Sloten I van 6.000 x € 20,00 = € 120.000,00. Nu de verloren investering van [eiser] bij deze transactie € 200.000,00 was, bedraagt zijn schade als gevolg van die transactie € 80.000,00. Uitgaande van diezelfde grondprijs bij perceel Sloten II had dit aan [eiser] en [H] gezamenlijk verhypotheceerde perceel op de peildatum een geschatte executoriale verkoopwaarde van 10.104 x € 20,00 x 90%
= € 181.872,00, waarvan [eiser] ten opzichte van [H] recht zou hebben op 37,5 %, ofwel € 68.202,00. Nu het verlies van [eiser] € 150.000,00 bedroeg, begroot de rechtbank zijn schade als gevolg van deze transactie op € 81.798,00.
4.7.12. Het bij het begroten van de schade te hanteren uitgangspunt dat [eiser] in de situatie moet worden gebracht waarin hij in maart en juli 2009 verkeerd zou hebben indien Haegheborgh en notaris [B] hun zorgplichten jegens [eiser] niet hadden geschonden, brengt mee dat naar het oordeel van de rechtbank op de te vergoeden schade nog in mindering moet worden gebracht de winst van € 74.508,00 die [eiser] in maart 2008 heeft behaald op de tweede transactie met Alasco van 24 oktober 2007 bij het perceel Dronten. Aannemelijk is immers dat [eiser] ook deze transactie zonder schending van de zorgplichten niet zou zijn aangegaan en dat hij die winst in dat geval dus niet zou hebben behaald. In deze zaak gaat het immers om een zodanig samenhangend geheel van soortgelijke transacties in een relatief korte periode waarbij Haegheborgh en notaris [B] telkens hun bijzondere zorgplichten jegens [eiser] hebben geschonden, dat zulks in hun verhouding tot [eiser] aangemerkt kan worden als "een zelfde gebeurtenis" in de zin van art. 6:100 BW Pro die zowel schade als voordeel heeft teweeggebracht. Dit brengt mee dat de genoten voordelen, nu dit naar het oordeel van de rechtbank redelijk is, mede in aanmerking moeten worden genomen bij de begroting van de omvang van de aan [eiser] te vergoeden schade (vgl. HR 29 april 2011, LJN BP4012).
4.7.13. Het bezwaar van Haegheborgh dat [eiser] bij het op deze wijze begroten van de schade ongerechtvaardigd wordt of kan worden verrijkt omdat hij de percelen of het hypytheekrecht daarop nog steeds in eigendom heeft en daarmee de mogelijkheid behoudt om de percelen in de toekomst na een bestemmingswijziging alsnog met winst te (doen) verkopen, wordt verworpen. De rechtbank heeft bij de begroting van de schade de verdere waardedaling die zich na het intreden van de faillissementen van Alasco en Holland Estate reeds heeft voorgedaan voor risico van [eiser] gelaten, nu deze niet het gevolg is van de geschonden zorgplicht maar van het feit dat de waarden van deze percelen ook na die faillissementsdata onderhevig blijven aan prijsschommelingen op de vastgoedmarkt. Dit betekent niet alleen dat ook verdere waardedaling in de nabije toekomst voor risico van [eiser] moet blijven, maar ook dat eventuele waardestijgingen in de verre toekomst niet ten nadele van [eiser] bij de schadebegroting zullen worden meegenomen.
Eigen schuld van [eiser]
4.8.1. Zowel Haegheborgh als notaris [B] hebben een beroep gedaan op eigen schuld van [eiser] in de zin van art. 6:101 BW Pro, zowel met betrekking tot het intreden van de schade als het beperken daarvan. Haegheborgh heeft aangevoerd dat [eiser] haar onvoldoende informatie over zijn beleggingsprofiel heeft verschaft, meer specifiek over de omvang van zijn vrij beschikbare liquide middelen en over zijn risicobereidheid. Ten tweede heeft [eiser] nagelaten vragen te stellen aan Haegheborgh op het moment dat de investeringsvoorstellen hem niet duidelijk waren en ten derde heeft [eiser] ook na de faillissementen van EAF en EAI niets ondernomen om zijn zorgen aan Haegheborgh te uiten, waardoor Haegheborgh is doorgegaan met het doen van investeringsproposities in vastgoedfondsen aan [eiser]. Als [eiser] dit alles wel had gedaan, zou de schade niet zijn geleden, omdat [eiser] dan nooit aan de investeringen zou zijn begonnen, aldus Haegheborgh, reden waarom de schade in het kader van de eigen schuld volgens Haegheborgh dient te worden beperkt tot nihil. Daarnaast verwijt Haegheborgh [eiser] dat hij tot in oktober 2011 niets heeft ondernomen om de gronden te doen verkopen, hetgeen in strijd is met zijn schadebeperkingsplicht, aldus Haegheborgh.
4.8.2. Notaris [B] heeft aan dit verweer ten grondslag gelegd dat [eiser] akkoord ging met de notariële aktes zonder zelf onderzoek te doen naar de waarde van de percelen, hoewel [eiser] volgens notaris [B] wist dat hij in 'hete' gronden investeerde en dat het voor zich spreekt dat de mate van rendement op een investering correspondeert met de mate van risico van deze investering, zodat de stelling van [eiser] dat hij dacht dat hij bij de transacties geen enkel risico zou lopen niet geloofwaardig is. Met betrekking tot het passeren van de aktes moet het voor risico van [eiser] blijven dat hij, toen hij naar eigen zeggen vastliep in de juridische tekst, geen vragen heeft gesteld. Daarnaast verwijt ook notaris [B] [eiser] dat hij niet heeft geprobeerd om de gronden te doen verkopen. Dit alles moet tot gevolg hebben dat de gevorderde schade geheel of voor het grootste deel voor risico en rekening van [eiser] moet blijven, aldus notaris [B].
4.8.3. Volgens [eiser] komt gedaagden geen beroep op eigen schuld toe, omdat de beschermingsgedachte die aan de geschonden zorgplichten ten grondslag ligt, anders illusoir zou worden. Volgens [eiser] kan zijn beslissing om de onderhavige bedragen aldus te beleggen niet als een hem verwijtbare fout worden gekwalificeerd die de schadevergoedingsplicht van gedaagden vermindert, omdat [eiser] nu juist Haegheborgh als professionele adviseur heeft ingeschakeld. Om diezelfde reden kon van [eiser] ook niet worden verwacht dat hij zelf onderzoek zou doen naar de waarde van de gronden. Met betrekking tot de notariële aktes geldt dat [eiser] niet in staat was om relevante vragen te stellen, omdat hij de capaciteiten mist om deze vragen te bedenken. Tot slot stelt [eiser] aan zijn schadebeperkingsplicht te hebben voldaan door de gronden in oktober 2011 te koop aan te bieden op de website www.marktplaats.nl. Nu [eiser] van zijn handelen geen enkel verwijt treft, gelet op zijn beperkte capaciteiten en inzichten, moet de door de rechtbank in acht te nemen billijkheidscorrectie er volgens [eiser] toe leiden dat Haegheborgh en notaris [B] gehouden zijn de gehele schade te vergoeden. Subsidiair heeft [eiser] aangevoerd dat voor zover zijn beslissingen de adviezen op te volgen en de aktes te laten verlijden hem als fouten kunnen worden aangerekend, deze fouten van de leek [eiser] voortvloeien uit een gebrek aan inzicht en daarom in beginsel veel minder zwaar dienen te wegen dan de fouten van de professionele partijen Haegheborgh en notaris [B], aldus [eiser].
4.8.4. De rechtbank stelt voorop dat hetgeen hiervoor met betrekking tot de aansprakelijkheid van Haegheborgh en notaris [B] is overwogen, niet zonder meer met zich brengt dat zij aansprakelijk zijn voor de gehele door [eiser] geleden schade. Voor zover een beroep is gedaan op het niet beperken van de schade gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat de waardedalingen van de percelen grond na de faillissementsdata niet tot de te vergoeden schade zijn gerekend en omdat onvoldoende gemotiveerd is waarom [eiser] voor die faillissementsdata al tot verkoop had moeten overgaan. Voor wat betreft het eventueel door [eiser] niet verschaffen van alle relevante informatie tijdens het introductiegesprek, overweegt de rechtbank dat eventuele misverstanden die bij Haegheborgh als gevolg daarvan zijn ontstaan voor haar risico en rekening moeten blijven, omdat het aan Haegheborgh als professionele partij was om zulke misverstanden te voorkomen, bijvoorbeeld door uitdrukkelijk naar de volgens Haegheborgh niet verstrekte informatie te vragen en die informatie, ook al ging het slechts om het geven van beleggingsadvies en niet om vermogensbeheer, op papier te zetten.
4.8.5. Dit ligt echter anders voor de houding van [eiser] voorafgaand aan het daadwerkelijk aangaan van de transacties. [eiser] heeft niet betwist dat hij, ook niet nadat hij met verlies na de faillissementen van EAF en EAI werd geconfronteerd, nooit enige vraag aan Haegheborgh over de aan zijn investeringen verbonden risico's heeft gesteld, noch dat hij bij de notaris geen enkele navraag heeft gedaan over zaken die hij niet begreep. Naar het oordeel van de rechtbank brengt deze passieve houding van [eiser] mee dat hij zelf in relevante mate heeft bijgedragen aan het intreden van zijn schade. [eiser] had in plaats van de adviezen van Haegheborgh steeds zonder meer op te volgen vragen over de aan de transacties verbonden risico's moeten stellen, waarvoor specifieke kennis overigens niet benodigd is. Hetzelfde geldt voor de passieve wijze waarop [eiser] alle notariële aktes bij volmacht heeft laten passeren. Daargelaten dat hij ter comparitie enerzijds heeft verklaard deze niet gelezen te hebben "omdat hij nooit een contractenlezer is geweest" en anderzijds heeft gesteld dat hij "al snel vastliep in het juridisch jargon" maar desondanks niets ondernam, geven beide handelswijzen van [eiser] onvoldoende blijk van het binnen de eigen mogelijkheden nemen van verantwoordelijkheid. Ook hier geldt dat van [eiser] verwacht mocht worden zelf kennis te nemen van dergelijke documenten en vragen te stellen als iets niet duidelijk was. De rechtbank weegt hierbij ook mee dat sprake was van een beleggingsadviesrelatie, waarbij uiteindelijk [eiser] zelf de keus maakte om een investering al dan niet te doen, en ook dat Haegheborgh in elk geval in haar e-mails [eiser] regelmatig heeft verzocht vragen te stellen als iets niet duidelijk was. In zoverre is dan ook sprake van omstandigheden die in elk geval mede de oorzaak zijn geweest van de schade en die aan [eiser] zijn toe te rekenen. Onvoldoende concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd om tot het oordeel te komen dat deze eigen schuld op grond van de billijkheidscorrectie in het geheel niet aan [eiser] dient te worden toegerekend.
4.8.6. De rechtbank volgt [eiser] echter wel in zijn betoog dat de geschonden zorgplichten illusoir zouden worden, indien daaraan geen bij de ernst van de door Haegheborgh en notaris [B] gemaakte beroepsfouten passend gevolg zou worden verbonden. In algemene zin is daarom het uitgangspunt bij eigen schuld dat tenminste 50% van de schade voor de professionele partij komt die een zorgplicht heeft geschonden, met name vanwege de veronderstelde deskundigheid en professionaliteit van die partij. De rechtbank stelt de vergoedingsplicht van Haegheborgh en notaris [B] gelet op alle omstandigheden van dit geval en gelet op de maatstaven van art. 6:101 BW Pro vast op 60 % van de schade van [eiser] waarvoor Haegheborgh en notaris [B] aansprakelijk zijn.
Matiging schadevergoeding en samenvatting
4.9.1 Het beroep op matiging aan de zijde van Haegheborgh wordt verworpen. Voor een geslaagd beroep op matiging is in gevolge artikel 6:109 BW Pro vereist dat toekenning van de volledige schadevergoeding tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Naar het oordeel van de rechtbank geven de omstandigheden van dit geval, waaronder de grond van de aansprakelijkheid, de aard van de tussen partijen bestaande rechtsverhoudingen en hun beider draagkracht geen aanleiding om tot matiging over te gaan. Met betrekking tot de draagkracht van Haegheborgh en notaris [B] weegt daarbij ook mee dat geen van beide(n) er een beroep op heeft gedaan dat schade als de onderhavige in relevante mate niet gedekt zou kunnen worden door een aansprakelijkheidsverzekering.
4.9.2. Al het voorgaande brengt de rechtbank tot de beslissing dat Haegheborgh aan [eiser] een gedeeltelijke schadevergoeding moet betalen van (€ 185.275,00 +
€ 80.750,00 + € 80.000,00 + € 81.798,00 - € 74.508,00 = € 353.315,00 x 60% =)
in totaal € 211.989,00 in hoofdsom. Notaris [B] is jegens [eiser] gehouden tot vergoeding van een bedrag van (€ 80.750,00 + € 80.000,00 +
€ 81.798,00 - € 74.508,00 = € 168.040,00 x 60% =) in totaal € 100.824,00 in hoofdsom. Voor wat betreft dit bedrag zal de rechtbank Haegheborgh en notaris [B] op grond artikel 6:102 lid 1 BW Pro hoofdelijk tot betaling veroordelen.
Wettelijke (handels)rente
4.10. [eiser] heeft over de aan hem toe te kennen schadevergoeding wettelijke (handels)rente gevorderd vanaf de dag dat deze opeisbaar was. Met Haegheborgh en notaris [B] is de rechtbank van oordeel dat voor toewijzing van handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW geen plaats is, nu geen sprake is van betaling van een geldsom op grond van een handelsovereenkomst. Nu sprake is van schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie (Haegheborgh) respectievelijk onrechtmatige daad (notaris [B]) was de verbintenis tot betaling opeisbaar op het moment dat de schade daadwerkelijk is geleden. Zoals hiervoor overwogen was dat met betrekking tot de transactie met EAF op 15 april 2008, zodat Haegheborgh wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over (€ 185.275,00 x 60% =) € 111.165,00 met ingang van die datum. De deelvordering die voortvloeit uit de twee transacties met Alasco was op 24 maart 2009 opeisbaar. Daarom worden Haegheborgh en notaris [B] hoofdelijk veroordeeld in de wettelijke rente over (€ 80.750,00 - € 74.508,00 x 60% = ) € 3.745,20 vanaf die datum. De deelvordering die voortkomt uit de twee transacties met Holland Estate was op 14 juli 2009 opeisbaar. Daarom worden Haegheborgh en notaris [B] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over ((€ 80.000,00 + € 81.798,00 x 60% =) € 97.078,80 vanaf die datum.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11. [eiser] vordert een bedrag van in totaal € 10.320,00 aan buitengerechtelijke kosten, te weten € 5.160,00 van Haegheborgh en hetzelfde bedrag van notaris [B]. De incassokosten zijn toewijsbaar, omdat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn advocaten meer inspanningen hebben verricht dan die ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak. Dit blijkt uit de omschrijving daarvan in de conclusie van repliek en uit de bij dagvaarding overlegde correspondentie met Haegheborgh en met notaris [B]. De van Haegheborgh gevorderde vergoeding van incassokosten is daarom, gelet op het als hoofdsom toegewezen bedrag van € 211.989,00 en gelet op de inhoud van het rapport Voorwerk II, toewijsbaar tot een forfaitair bedrag van € 4.000,-. Bij notaris [B] brengt de toegewezen hoofdsom van € 100.824,00 mee dat toewijsbaar is een forfaitair bedrag van € 2.842,00 voor incassokosten.
Uitvoerbaarheid bij voorraad en proceskosten
4.12.1. Zowel Haegheborgh als notaris [B] hebben verweer gevoerd tegen de vordering het vonnis (zo veel mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Volgens Haegheborgh zou tenuitvoerlegging van een toewijzend vonnis haar volledige bedrijfsvoering stilleggen. Ook notaris [B] stelt daardoor financieel in de problemen te kunnen geraken. Hij heeft aangevoerd dat, nu [eiser] heeft aangekondigd dat hij de schadevergoeding nodig heeft voor zijn oudedagvoorziening, de verhaalsmogelijkheden illusoir zullen zijn. Subsidiair heeft notaris [B] verzocht om aan een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de voorwaarde te verbinden dat door [eiser] zekerheid wordt gesteld voor het toegewezen bedrag.
4.12.2. De rechtbank ziet in hetgeen door gedaagden is aangevoerd geen reden af te wijken van het uitgangspunt dat degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed wordt het vereiste belang bij uitvoerbaar verklaring bij voorraad te hebben. Het door notaris [B] aangevoerde restitutierisico acht de rechtbank onvoldoende concreet. Het enkele feit dat [eiser] heeft gesteld dat de gelden bestemd zijn voor zijn oudedagsvoorziening, betekent immers niet dat hij deze direct na het vonnis gaat verbruiken, te meer nu zoals tijdens het pleidooi is gebleken [eiser] zijn vennootschap(pen) nog niet heeft verkocht en dus nog niet met pensioen is. Nu bij pleidooi Haegheborgh en notaris [B] desgevraagd hebben verklaard dat zij een aansprakelijkheidsverzekering hebben, is voorts hun eigen belang bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren onvoldoende overtuigend. Ook voor het treffen van een voorziening als bedoeld in artikel 233 lid 3 Rv Pro ziet de rechtbank om de voorgaande redenen onvoldoende aanleiding.
4.12.3. Omdat de drie procesadvocaten van de vijf procespartijen per saldo op relevante beslispunten over en weer in ongelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.
5. De beslissingen
De rechtbank:
5.1. verklaart voor recht dat:
- Haegheborgh wanprestatie heeft gepleegd jegens [eiser];
- notaris [B] een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eiser];
- Haegheborgh en notaris [B] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor 60% van de schade van [eiser], die kan worden toegerekend aan die wanprestatie en aan die onrechtmatige daad;
5.2. veroordeelt Haegheborgh om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 111.165,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 15 april 2008 tot aan de dag van volledige betaling;
5.3. veroordeelt Haegheborgh en notaris [B] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van in hoofdsom € 100.824,00, die hoofdsom te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.745,20 met ingang van 24 maart 2009 tot de dag van volledige betaling en met de wettelijke rente over
€ 97.078,80 met ingang van 14 juli 2009 tot aan de dag van volledige betaling;
5.4. veroordeelt Haegheborgh om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.000,00 aan forfaitaire incassokosten;
5.5. veroordeelt notaris [B] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.842,00 aan forfaitaire incassokosten;
5.6. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.5. uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.8. wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien, mr. D.R. Glass en mr. S.L.M. Staals en in het openbaar uitgesproken op woensdag 19 december 2012.