Uitspraak
14 december 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/121HR
RM/MK
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,
2. [Verweerder 2],
notaris te [plaats], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. D.M. de Knijff.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser], [verweerster 1] en de notaris.
1. Het geding in feitelijke instanties
[Eiser] heeft bij exploot van 12 december 2001 H.B.S. Haarlem Business Services B.V. (hierna: HBS), [betrokkene 1], werknemer en later directeur van HBS, [verweerster 1] en de notaris gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem en gevorderd, kort gezegd en voorzover in cassatie van belang:
a. te verklaren voor recht dat de in de inleidende dagvaarding bedoelde koopovereenkomst tussen [eiser] en [verweerster 1], die door [eiser] op 20 februari 1998 is ondertekend, is ontbonden;
b. te verklaren voor recht dat [verweerster 1] en de notaris onrechtmatig hebben gehandeld tegenover [eiser], althans toerekenbaar te kort zijn geschoten in hun verplichtingen tegenover [eiser];
c. [verweerster 1] en de notaris op grond van de ontbonden koopovereenkomst tussen [eiser] en [verweerster 1], die door [eiser] op 20 februari 1998 is ondertekend, althans op grond van een onrechtmatige daad tegenover [eiser], althans op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen tegenover [eiser], hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van een bedrag ter hoogte van ƒ 1.608.750,--, met rente en kosten;
d. [verweerster 1] en de notaris hoofdelijk te veroordelen om aan [eiser] een bedrag te betalen van ƒ 25.000,-- voor kosten van juridische bijstand.
[Verweerster 1] en de notaris hebben de vorderingen bestreden. De zaak tegen H.B.S. is geschorst nadat zij op 9 april 2002 failliet verklaard is.
De rechtbank heeft bij vonnis van 19 november 2003 de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 8 december 2005 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster 1] en de notaris hebben afzonderlijk geconcludeerd tot verwerping van het beroep. [Betrokkene 1] is niet betrokken in de cassatieprocedure.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerster 1] mede door mr. D. Vlasblom, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt in het cassatieberoep jegens [verweerster 1] tot verwerping van het beroep, en in het cassatieberoep jegens de notaris tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van [eiser] heeft op 21 september 2007 schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) Zekere [betrokkene 2] heeft HBS opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van enige bospercelen, de percelen [0001]/2, 5, 7. Bij die opdracht is overeengekomen dat HBS mocht behouden al hetgeen zij voor deze percelen zou kunnen bedingen boven een bedrag van ƒ 700.000,--.
(ii) [Eiser] heeft in januari 1998 hem door HBS aangeboden bospercelen gekocht. Op 20 februari 1998 heeft [eiser] de op de koopovereenkomst betrekking hebbende onderhandse akte (hierna: de koopakte) ondertekend. Daarin wordt [verweerster 1] als verkoper genoemd. De koopprijs bedraagt ƒ 1.608.750,--. De omschrijving van het object luidt: de percelen met de kadastrale aanduiding gemeente Budel, sectie [B], nummer [0001]/1, 2, 5, 7 met een oppervlakte van ongeveer 9 hectare en 75 are, "zoals gearceerd is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatietekening". Bij de door [eiser] ondertekende koopakte was een kaartje gevoegd waarop geen van de perceelsvlakken was gearceerd.
(iii) [Verweerster 1] is op verzoek van HBS als koper tegenover [betrokkene 2] en als verkoper tegenover [eiser] opgetreden teneinde te maskeren dat de door [eiser] betaalde koopsom veel hoger was dan het door [betrokkene 2] aan HBS genoemde bedrag.
(iv) Nadat [eiser] de door hem ondertekende koopakte had geretourneerd, heeft een medewerker van HBS het voorblad daarvan vervangen door een ander voorblad dat als perceelnummers vermeldt: [0001]/2, 5, 7. De aldus gewijzigde koopakte is namens [verweerster 1] ondertekend.
(v) Een medewerker van de notaris heeft op basis van de gewijzigde koopakte een concept leveringsakte, een nota van afrekening en een schriftelijke volmacht opgesteld en op 6 maart 1998 aan [eiser] gezonden.
(vi) Op 9 maart 1998 zijn ten kantore van de notaris de leveringsakten verleden met betrekking tot - eerst - de verkoop van [betrokkene 2] aan [verweerster 1] en - daarna - de verkoop van [verweerster 1] aan [eiser]. Zowel [verweerster 1] als [eiser] werden daarbij vertegenwoordigd door een medewerker van de notaris. De leveringsakte van [verweerster 1] aan [eiser] vermeldt als omschrijving: "een perceel bosgrond gelegen te Budel (...) uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer 9 hectare en 75 are, of van een zodanige exacte grootte als deze zal blijken na kadastrale uitmeting van het perceel kadastraal bekend gemeente Budel sectie [B] nr. [0001], zoals gemeld perceelsgedeelte op de aan deze akte gehechte en door comparanten (...) gewaarmerkte tekening bij benadering met arcering is aangeduid".
(vii) Op 10 maart 1998 heeft HBS een exemplaar van de gewijzigde en thans ook door [verweerster 1] ondertekende koopakte aan [eiser] toegezonden.
(viii) [Eiser] heeft bij brief van 30 november 2001 gericht aan [verweerster 1] de koopovereenkomst met betrekking tot de percelen [0001]/2, 5 en 7 ontbonden en [verweerster 1] gesommeerd de koopsom aan hem terug te betalen. [Verweerster 1] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
3.2 Naar aanleiding van het hiervoor in 3.1 vermelde heeft [eiser] verscheidene vorderingen ingesteld, waarvan thans alleen de vorderingen tegen [verweerster 1] en tegen de notaris van belang zijn. Die vorderingen zijn door de rechtbank afgewezen. Het hof heeft in rov. 2.6.1 tot en met 2.6.7 de grieven met betrekking tot de vordering tegen [verweerster 1] behandeld, en in rov. 2.7.1 tot en met 2.7.7 de grieven met betrekking tot de vordering tegen de notaris, in beide gevallen leidend tot verwerping daarvan.
3.3 De overwegingen van het hof met betrekking tot de vordering tegen [verweerster 1] houden samengevat en voorzover thans van belang het volgende in.
a. [Verweerster 1] is uitsluitend als partij bij de koopovereenkomst betrokken om tegenover [betrokkene 2] te maskeren dat HBS een aanmerkelijk voordeel verwierf door de verkoop van de aan [betrokkene 2] toebehorende percelen aan [eiser]. Gesteld noch gebleken is dat aan [verweerster 1] iets anders bekend is geworden ten aanzien van de koopovereenkomst dan hetgeen in de ten kantore van HBS - nadien door [verweerster 1] ondertekende - gewijzigde koopakte is opgenomen.
b. Uit niets blijkt dat [verweerster 1] meer bekend is geworden dan de verplichting tot levering van de percelen [0001]/2, 5 en 7. Tussen [eiser] en [verweerster 1] is dus geen overeenstemming bereikt over verkoop en levering van perceel [0001]/1. Het standpunt van [eiser] dat [verweerster 1] ook perceel [0001]/1 aan hem diende te leveren, is daarom niet houdbaar. (rov. 2.6.1)
c. Doordat aan [eiser] 9.75 ha bosgrond is verkocht, op basis waarvan ook de koopprijs is berekend, maar hem slechts 7.99.51 ha is geleverd, is sprake van ondermaat, die aanleiding zou kunnen geven tot gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs. Deze ondermaat rechtvaardigt echter niet een volledige ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de na opmeting gebleken oppervlakte in de plaats treedt van de in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte van de percelen [0001]/2, 5 en 7, zoals ook tot uitdrukking is gebracht in de leveringsakte. In zijn toelichting op grief XV rept [eiser] weliswaar van terugbetaling van ten minste een bedrag van ƒ 700.480,--, maar nu hij terzake niet een duidelijk petitum heeft geformuleerd, kan dit of een ander bedrag gebaseerd op herberekening van de koopprijs niet worden toegewezen. (rov. 2.6.3)
d. Zulks geldt ook ten aanzien van de stelling van [eiser] dat de koopovereenkomst moet worden ontbonden ten aanzien van perceel [0001]/1. Daarbij is allereerst van belang dat perceel [0001]/1 geen deel uitmaakte van de overeenkomst zoals die tussen [eiser] en [verweerster 1] tot stand is gekomen. Bovendien valt een zodanige partiële buitengerechtelijke ontbinding niet te lezen in de brief aan [verweerster 1] van 30 november 2001 en [eiser] heeft evenmin een vordering als bedoeld in art. 6:267 lid 2 BW geformuleerd. (rov. 2.6.4)
3.4.1 Aan de verschillende klachten van het hiertegen gerichte onderdeel 1 van het middel ligt ten grondslag dat tussen [eiser] en [verweerster 1] in het geheel geen koopovereenkomst is tot stand gekomen doordat, kort gezegd, aanbod en aanvaarding niet op elkaar aansloten: de wilsuiting van [eiser] betrof vier percelen en zo stond het in de door hem getekende koopakte, maar na de wijziging van het voorblad van die akte betrof de wilsuiting van [verweerster 1] slechts drie percelen. Het hof mocht dan ook niet volstaan met (ontkennende) beantwoording van de vraag of een overeenkomst was tot stand gekomen die tot levering van perceel [0001]/1 verplichtte, maar had mede de toewijsbaarheid moeten onderzoeken van de vordering van [eiser] die was gegrond op het ontbreken van wilsovereenstemming doordat perceel 1 voor [eiser] wél doch voor [verweerster 1] niet in de koop was begrepen.
3.4.2 Voorzover de klachten van het onderdeel al feitelijke grondslag hebben, falen zij omdat het hof stellingen zoals die in cassatie namens [eiser] naar voren zijn gebracht en daarop steunende vorderingen klaarblijkelijk niet heeft gelezen in de gedingstukken in feitelijke instanties. Het is ook niet onbegrijpelijk dat het hof zulks niet heeft gedaan. De vorderingen van [eiser] waren immers - voorzover thans van belang - gericht op (gerechtelijke vaststelling van de) ontbinding van een ook perceel [0001]/1 omvattende koopovereenkomst, en verklaring voor recht dat [verweerster 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van die koopovereenkomst, een en ander met schadevergoeding. Met die vorderingen is niet in overeenstemming te brengen het thans ingenomen standpunt dat juist geen overeenkomst is tot stand gekomen, zodat het hof niet in zijn motiveringsplicht is tekortgeschoten door niet met zoveel woorden in te gaan op de in onderdeel 1.4 genoemde passages uit de gedingstukken waarin terloops en ten dele in een ander verband een eerste aanzet tot het in cassatie ontwikkelde betoog zou kunnen worden gelezen. Ook rov 5.9 van het vonnis van de rechtbank van 19 november 2003 noopte het hof niet tot een nadere motivering.
3.4.3 Bij de klacht in onderdeel 1.11 mist [eiser] belang, omdat de op gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst met betrekking tot perceel [0001]/1 gebaseerde subsidiaire vordering reeds afstuit op het - in cassatie verder niet bestreden - oordeel dat dit perceel niet in de koopovereenkomst begrepen was.
3.4.4 De klachten van het onderdeel behoeven voor het overige geen afzonderlijke behandeling.
3.5 Onderdeel 2 keert zich tegen rov. 2.7.1 tot en met 2.7.7 waarin het hof de grieven tegen de afwijzing van de vordering tegen de notaris heeft verworpen. Het oordeel van het hof komt samengevat neer op het volgende.
a. Uit niets blijkt dat HBS op het kantoor van de notaris een andere koopakte heeft aangeleverd dan die met het gewijzigde voorblad, op basis waarvan onder meer een concept leveringsakte is opgesteld en aan [eiser] toegezonden. Volgens de notaris was daarbij een tekening gevoegd zoals in de leveringsakte vermeld. [Eiser] bestrijdt dat. (rov. 2.7.1)
b. [Eiser] heeft hetgeen de notaris hem bij brief van 6 maart 1998 heeft toegezonden klaarblijkelijk, anders dan van hem mocht worden verwacht, onvoldoende gecontroleerd. Indien de tekening wel was bijgevoegd, zoals de notaris stelt, had [eiser] aan de hand daarvan kunnen zien dat perceel [0001]/1 niet aan hem zou worden geleverd. Indien de tekening ontbrak, zoals [eiser] stelt, had het op zijn weg gelegen de notaris daarop opmerkzaam te maken, zodat deze dit verzuim had kunnen herstellen. Nu de omstandigheid dat [eiser] niet heeft opgemerkt dat perceel [0001]/1 niet aan hem zou worden geleverd in zoverre hoe dan ook voor zijn rekening komt, kan een onderzoek naar de vraag of de tekening nu wel of niet bij de brief van 6 maart 1998 was bijgevoegd, achterwege blijven. (rov. 2.7.2)
c. Het meest verstrekkende verwijt dat [eiser] ook in hoger beroep de notaris maakt, is dat deze zijn ministerie had behoren te weigeren teneinde [eiser] te beschermen tegen de malafide praktijken van HBS.
d. Voorzover [eiser] daarbij ervan uitgaat dat de notaris hem had behoren te waarschuwen voor het risico van de aankoop van perceel [0001]/1, is van belang dat uit niets blijkt dat de notaris op enigerlei wijze ervan op de hoogte was of kon zijn dat bedoeld perceel was vermeld in de door [eiser] ondertekende koopakte, nu dit niet was vermeld in de aan hem gezonden stukken op basis waarvan de leveringsakte is opgesteld. (rov. 2.7.3)
e. Verder voert [eiser] aan dat de notaris (i) zich bewust was van de "gouden bergen" praktijken van HBS en [A], (ii) op de hoogte was van het concept en de rol van HBS en [A] daarin, (iii) bekend was met de aanmerkelijke verschillen tussen de werkelijke waarde en de verkoopprijs van bosgrond, (iv) ervan op de hoogte was dat de kopers steeds particulieren waren die niet werden bijgestaan door een zelfstandig adviseur, en (v) zich ervan bewust was dat van enige bestemmingswijziging zelden of nooit sprake was geweest. Dat alles noopte de notaris om met extra zorgvuldigheid de belangen van [eiser] te dienen. (rov. 2.7.4)
f. Op zich is juist dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen behoort aan te trekken. Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet. In aanmerking nemend de aard van de onderhavige transactie en de daarmee in zeer korte tijd te behalen winsten, had de notaris in dit geval in beginsel niet alleen bij [verweerster 1] of HBS moeten informeren - zoals hij stelt te hebben gedaan - naar de aard van de transactie, maar ook bij [eiser] moeten informeren wat hem daarmee voor ogen stond. Dat laatste is in dit geval niet geschied, doch nu de notaris ermee bekend was dat [eiser] meer van dit soort transacties was aangegaan, en aangenomen mag worden op grond van de eigen stellingen van [eiser], dat deze niets anders zou hebben gezegd dan dat hij hoopte zelf door doorverkoop van deze percelen bosgrond een speculatiewinst te behalen, kan niet worden gezegd dat de omstandigheid dat de notaris niet aan zijn plicht terzake heeft voldaan, kan hebben bijgedragen aan de door [eiser] gestelde schade. (rov. 2.7.5)
g. Dat de notaris op de hoogte zou zijn geweest van malafide praktijken van HBS is door [eiser] wel gesteld, maar ongenoegzaam feitelijk onderbouwd. (rov. 2.7.6)
h. Nu niet kan worden gezegd dat de notaris ervan op de hoogte was dat perceel [0001]/1 was vermeld in de door [eiser] ondertekende koopakte, evenmin kan worden gezegd dat de notaris in dit geval niet heeft gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam beroepsgenoot mag worden verwacht, en [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zou kunnen komen vast te staan dat de notaris op de hoogte was van door [eiser] gestelde malafide praktijken van HBS, kunnen ook de tegen het vonnis gerichte grieven voorzover dit betrekking heeft op de notaris, niet slagen. (rov. 2.7.7)
3.6.1 Voorzover aan de hiertegen gerichte klachten van onderdeel 2 ten grondslag ligt dat het hof met zijn hiervoor weergegeven oordelen toepassing heeft gegeven aan art. 6:101 BW, kunnen zij niet tot cassatie leiden, omdat het hof zijn oordeel daarop niet heeft gebaseerd. Met zijn hiervoor in 3.5 b. en h. weergegeven overwegingen heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat het mogelijk abusievelijk niet bijvoegen van een bijlage, waarnaar de conceptakte verwijst, weliswaar een abuis oplevert, maar niet een toerekenbare tekortkoming of een onrechtmatige daad, in aanmerking genomen dat [eiser] bij het ontbreken van de tekening de notaris daarop opmerkzaam had moeten maken, waarna het abuis had kunnen zijn hersteld. Dit oordeel geeft, mede gelet op de aard van het aanstonds kenbare abuis, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering. Aan toepassing van art. 6:101 BW kwam het hof derhalve niet toe. De onderdelen 2.2 en 2.3 (onderdeel 2.1 bevat geen klacht) stuiten hierop af.
3.6.2 De onderdelen 2.5 en 2.6 (onderdeel 2.4 bevat slechts een inleiding), die zich keren tegen de hiervoor in 3.5 f. weergegeven rov. 2.7.5, lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Bij de beoordeling van deze onderdelen wordt vooropgesteld dat het hof terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen behoort aan te trekken, en dat zulks onder omstandigheden kan meebrengen dat de notaris bij ieder van partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet. Voorts heeft het hof, in cassatie onbestreden, geoordeeld dat de notaris, in aanmerking nemend de aard van de onderhavige transactie en de daarmee in zeer korte tijd te behalen winsten, in dit geval in beginsel niet alleen bij [verweerster 1] of HBS had moeten informeren - zoals hij stelt te hebben gedaan - naar de aard van de transactie, maar ook bij [eiser] had moeten informeren wat hem daarmee voor ogen stond. De onderdelen keren zich met rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof dat de notaris weliswaar niet ook bij [eiser] heeft geïnformeerd, maar dat niet kan worden gezegd dat de omstandigheid dat de notaris niet aan zijn plicht terzake heeft voldaan, kan hebben bijgedragen aan de door [eiser] gestelde schade, nu de notaris ermee bekend was dat [eiser] meer van dit soort transacties was aangegaan, en aangenomen mag worden op grond van de eigen stellingen van [eiser], dat deze niets anders zou hebben gezegd dan dat hij hoopte zelf door doorverkoop van deze percelen bosgrond een speculatiewinst te behalen.
3.6.3 De onderdelen falen voorzover zij berusten op de opvatting dat op een notaris een verplichting rust nader te informeren naar de beweegredenen voor een transactie, wanneer hij op grond van eerdere contacten met een partij ervan mag uitgaan dat deze de te verrichten transactie, evenals voorgaande transacties, wenst aan te gaan uit speculatieve overwegingen, zoals in het onderhavige geval de verwachting dat de te verwerven bospercelen op termijn een lucratievere bestemming zullen krijgen. De omstandigheden dat de speculatieve transactie wordt verricht door een particulier en dat bij eerdere gelegenheden transacties werden aangegaan van een geringere omvang, brengen op zichzelf en in het algemeen niet mee dat een notaris uit hoofde van zijn zorgplicht zich ervan moet vergewissen dat de betrokken partij ook ten aanzien van de beoogde (omvangrijker) transactie bekend is met de risico's van speculatieve transacties. Niettemin kunnen deze omstandigheden in samenhang met hetgeen de notaris overigens bekend is omtrent de aard van de beoogde transactie en de ernst van de daarmee samenhangende risico's alsmede omtrent de hoedanigheid van de betrokken partij, meebrengen dat de notaris niet ermee volstaat bij de wederpartij te informeren naar de beweegredenen voor die transactie maar ook bij de betrokken partij zelf daarnaar informeert en zo nodig wijst op de aan de transactie verbonden risico's.
3.6.4 De onderdelen treffen doel, voorzover zij erover klagen dat in het licht van de in onderdeel 2.6 vermelde, in onderlinge samenhang te beschouwen omstandigheden het hof hetzij blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd. Van een onjuiste rechtsopvatting is sprake indien het hof is uitgegaan van een andere opvatting dan hiervoor in het slot van 3.6.3 is vermeld. Van onvoldoende motivering is sprake voorzover het hof niet (voldoende kenbaar) mede in zijn oordeel heeft betrokken (de stellingen van [eiser]) dat de onderhavige percelen dadelijk na de overdracht van [betrokkene 2] aan [verweerster 1] voor f. 700.000,-- k.k. door [verweerster 1] aan [eiser] zouden worden overgedragen voor f. 1.608.750,-- v.o.n., terwijl de aan de notaris gedane mededelingen omtrent concrete aanwijzingen voor een toekomstige bestemmingswijziging van de bospercelen en de mogelijkheid van (ook) door [eiser] daardoor te behalen (verdere) speculatiewinst alleen van HBS afkomstig waren.
3.6.5 Onderdeel 2.7 behoeft na het voorgaande geen afzonderlijke behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
in het cassatieberoep tegen [verweerster 1]:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster 1] begroot op € 5.905,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris;
in het cassatieberoep tegen de notaris:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 8 december 2005;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de notaris in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 6.000,05 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.D.H. Asser op 14 december 2007.