Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/5968
Uitspraakdatum: 6 januari 2009
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats],
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [klooster], te [woonplaats] (hierna: het klooster), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 17.891.000. Bij verzamelbeschikking met dagtekening 31 maart 2006 is de aanslag onroerende-zaakbelasting over het jaar 2006 bekend gemaakt. Het bedrag aan verschuldigde belasting over het jaar 2006 voor het klooster bedroeg € 27.765 naar het tarief niet-wonen.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 november 2006 de waarde verlaagd tot € 12.590.000 en de aanslag verminderd tot een bedrag van € 19.536.
1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 12 december 2006, ontvangen bij de rechtbank op 13 december 2006, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 281.
1.4. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 november 2008 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar gemachtigden, alsmede verweerder. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding, het verhandelde ter zitting en hetgeen door partijen ter zitting is aangeduid op de bouwtekeningen van het klooster, staat het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is eigenaresse van het klooster. Het klooster is een woon- en zorgcentrum voor oudere zusters van [de zusters]. Het klooster is verhuurd aan Stichting [klooster], die het gebouw feitelijk exploiteert. De totale oppervlakte van het gebouw is 20.927m². Tot de gedingstukken behoort een schematische weergave van de structuur van het klooster (bijlage III bij het verweerschrift):
schematische weergave
2.2. Het gedeelte aangeduid met een ‘A’ is in de gedingstukken genoemd de West-vleugel. Het gedeelte aangeduid met een ‘B’ is in de gedingstukken genoemd de centrumbouw. Het gedeelte aangeduid met een ‘C’ is in de gedingstukken genoemd de Oost-vleugel. In voornoemde drie vleugels van het gebouw zijn de appartementen van de zusters gesitueerd. In de gedeeltes aangeduid met een ‘D’ en een ‘E’ bevinden zich algemene ruimten, waaronder de centrale keuken, de technische ruimte en de werkplaats.
2.3. Ten aanzien van de indeling van de vleugels van het klooster staat het volgende vast:
2.3.1. In de centrumbouw wonen zogeheten verblijfsgeïndiceerde zusters, verdeeld over drie verzorgingsafdelingen en een verpleegafdeling. De appartementen van de zusters op de verzorgingsafdelingen beschikken over een eigen woonslaapkamer met sanitaire voorzieningen. De verpleegafdeling op de derde verdieping is bedoeld voor zusters met psychogeriatrische zorgvragen.
2.3.2 In de Oost- en West-vleugel zijn de appartementen gesitueerd van de overwegend zelfstandig wonende zusters, ook wel aanleunappartementen genoemd. Deze appartementen bestaan elk uit een woonkamer met keukenblok, een slaapkamer en een sanitaire unit. De zusters die in deze vleugels wonen kunnen, als dat nodig is, huishoudelijke hulp en/of verzorging en verpleging krijgen.
2.3.3. In de West-vleugel bevinden zich behalve appartementen tevens een aantal algemene ruimten, verdeeld over totaal 5 verdiepingen. Op de begane grond en de eerste en tweede verdieping bevinden zich zogeheten refters en huiskamers. Aan de kopse kant van de West-vleugel, die later is aangebouwd, bevinden zich tevens een aantal functionele ruimten; op de begane grond bevindt zich de wasserij; op de 1e verdieping bevindt zich de drukkerij (waarvan de oppervlakte blijkens de bouwtekeningen circa 30m² bedraagt); op de 2e verdieping bevindt zich het ketelhuis. Deze algemene ruimten zijn te bereiken via de in het midden van elke verdieping gelegen gang.
2.3.4 De Oost-vleugel is op de begane grond verbonden met het object plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats]. In dit gebouw bevinden zich onder meer het Provincialaat en de Kapel. [adres] vormt een zelfstandig object en in dit gebouw bevinden zich geen woonruimten.
2.4. De zusters hebben elk een eigen appartement op één van de afdelingen. De appartementen bevinden zich aan weerszijden van centrale gangen die door het klooster lopen. Van de gangen kunnen zowel de zusters als het verzorgend en verplegend personeel gebruik maken. De totale oppervlakte van de gangen bedraagt 5.134m² waaraan een waarde kan worden toegerekend van € 2.525.754. De totale oppervlakte van alle appartementen in het klooster bedraagt 10.595m² waaraan een waarde kan worden toegerekend van € 5.311.095.
2.5. In onderstaande tabel is de waarde zoals die aan de afzonderlijke delen van het klooster kunnen worden toegerekend weergegeven (hierna: de tabel). De tabel is afgeleid van het door verweerder overgelegde deskundigenrapport (pag. 21 en 22), opgemaakt op 11 mei 2007 door ing. [de heer], voornoemd. Ter zitting hebben partijen gezamenlijk verklaard dat de waarden van deze tabel als zodanig niet in geschil zijn.
tabel
Onder de niet-woondelen verstaat verweerder de refters, de huiskamers, de wasserij, de drukkerij en het ketelhuis.
2.6. De tarieven voor de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2006 van de gemeente [woonplaats] zijn vastgelegd in de “Verordening op de heffingen en invordering van de onroerende zaakbelastingen 2006” (hierna: de Verordening), vastgesteld bij openbare vergadering op 8 november 2005. De tekst van artikel 4 van Pro de verordening luidt:
artikel 4
2.7. Verweerder heeft bij het opleggen van de aanslag onroerende-zaakbelasting over het jaar 2006 het klooster aangemerkt als onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient. Na bezwaar is op basis van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, tweede volzin, van de Verordening en de vastgestelde WOZ-waarde van € 12.590.000 de verschuldigde onroerende-zaakbelasting over het jaar 2006 berekend naar 5.036 eenheden van € 2.500 maal € 3,88. De aanslag is derhalve na bezwaar vastgesteld op een bedrag van € 19.536.
3. Geschil
3.1. Blijkens de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is tussen partijen in geschil het antwoord op de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient. Partijen hebben ter zitting verklaard dat het geschil zich toespitst op de vraag of de gangen en de zogenoemde ‘niet-woondelen’ volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (hierna: Gem.w). De voor het klooster na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 12.590.000 is niet in geschil.
3.2. Belanghebbende beantwoordt de onder 3.1 verwoorde vraag bevestigend en verweerder ontkennend. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.
3.2.1. Verweerder heeft onder meer verwezen naar het door hem overgelegde deskundigenrapport, reeds genoemd in overweging 2.5. In dit deskundigenrapport is geconcludeerd dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de ‘niet-woondelen’ niet dienstbaar zijn aan woondoeleinden en de gangen voor maximaal 49,36% (zijnde € 1.246.699/€ 2.525.754), zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak, namelijk voor maximaal 64,05%, tot woning dient.
3.2.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden: alle refters en huis-/woonkamers en de gangen voor 72,15% (zijnde 3.704m²/5.134m²), zodat de onroerende zaak in hoofdzaak, namelijk voor 72,2%, tot woning dient.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag tot, naar de rechtbank verstaat, € 10.827. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Artikel 220a, tweede lid, van de Gem.w. luidt:
Art. 220a.
1. (...)
2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
4.2. In het arrest van 4 december 1991, nr. 27 661, LJ-nummer ZC4804 (te raadplegen op www.rechtspraak.nl), BNB 1992/47 heeft de Hoge Raad beslist dat de term ‘in hoofdzaak’ moet worden geduid als: voor ten minste 70 percent. Voor de beantwoording van de in geschil zijnde vraag moet derhalve worden bepaald of 70% van € 12.590.000, ofwel € 8.813.000, kan worden toegerekend aan de delen van de onroerende zaak die dienen tot woning (hierna: reguliere woningdelen) en/of delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (hierna: dienstbare woningdelen).
4.3. Als tussen partijen niet in geschil zijnde staat vast dat de ‘woondelen’ zoals genoemd in de tabel alle dienen tot woning. Tevens staat vast dat de kelders, de keuken, de entree, de technische ruimte en de werkplaats delen zijn die niet dienen tot woning en evenmin volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, evenals de gangen die van en naar deze ruimten leiden. Het geschil beperkt zich tot de vraag of de resterende delen (in de tabel genoemd ‘niet-woondelen’ en de gangen) behoren tot de dienstbare woningdelen.
4.4. Allereerst merkt de rechtbank op dat bij de beantwoording van de vraag of de zogenoemde ‘niet-woondelen’ en de gangen volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gem.w. moet worden aangesloten bij het feitelijk gebruik door de belastingplichtige (zie overweging 5.8 van de bijlage bij de conclusie van de advocaat-generaal van de Hoge Raad, van 29 december 2006, nr. 40 606, LJ-nummer AZ 8976, VN 2007/13.27).
4.5. Voorts moet blijkens de tekst van artikel 220a Gem.w. worden aangesloten bij de aan de diverse delen van de onroerende zaak toerekenbare waarde. De door belanghebbende overgelegde rekenkundige onderbouwing van haar standpunt is gebaseerd op een berekening naar vierkante meters. Omdat een dergelijke rekenmethode in strijd is met het voornoemde wettelijke voorschrift gaat de rechtbank aan de uitkomst van de berekening van belanghebbende verder voorbij.
4.6. Met betrekking tot het oordeel of de ‘niet-woondelen’ in de West-vleugel, welke vleugel in de tabel is aangeduid onder bouwdeel ‘A’ en ‘uitbreiding A’, al dan niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, merkt de rechtbank het volgende op.
4.6.1. De refters en huiskamers in de West-vleugel zijn volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard, en door verweerder is niet weersproken, dat de refters in deze vleugel uitsluitend door de zusters, derhalve niet door het verzorgend en/of verplegend personeel, worden gebruikt als ruimten om maaltijden te nuttigen. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verzorging in deze ruimten de primaire functie is. Voor zover verzorging wordt geboden in deze ruimten acht de rechtbank deze, gelet op de zelfstandige wijze van wonen van de zusters in deze vleugel, van dusdanig gering belang dat dit het karakter van volledige dienstbaarheid aan woondoeleinden niet ontneemt. Ook ten aanzien van de huiskamers komt de rechtbank op grond van het verhandelde ter zitting op dezelfde gronden tot dezelfde conclusie.
4.6.2. De wasserij op de begane grond van de West-vleugel is een deel van de onroerende zaak dat volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard en is door verweerder niet weersproken, dat deze ruimte gebruikt wordt door de zusters om hun persoonlijke textiele bezittingen te wassen. Een ruimte voor het wassen van textiel is naar het oordeel van de rechtbank een naar maatschappelijke opvattingen gebruikelijk onderdeel van een woning. Het feit dat de wasserij een ruimte is die gezamenlijk gebruikt wordt en dat in incidentele gevallen de hulp van een ander wordt ingeroepen, doet aan het vorenstaande niet af.
4.6.3. De drukkerij op de 1e verdieping van de West-vleugel is een deel van de onroerende zaak dat niet volledig dienstbaar is aan woondoeleinden, omdat naar maatschappelijke opvattingen het niet gebruikelijk is dat een dergelijke faciliteit in een woonruimte aanwezig is. De oppervlakte van deze ruimte bedraagt ca 30m² met een waarde per vierkante meter, blijkens de gedingstukken, van € 594,30. Om die reden wordt in de berekening een correctie van € 17.829 toegepast.
4.6.4. Het ketelhuis op de 2e verdieping van de West-vleugel is een deel van de onroerende zaak dat volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Het hebben van een installatie die dient tot het verwarmen van een gebouw is naar maatschappelijke opvattingen een gebruikelijk onderdeel van een woning.
4.6.5. Om bovenstaande redenen wordt de drukkerij niet tot de reguliere woningdelen noch tot de dienstbare woningdelen gerekend en zijn de overige delen wel.
4.7. De gangen in de West-vleugel zijn volledig dienstbaar aan woondoeleinden, indien en voor zover zij leiden naar ruimten die dienen tot woning danwel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit is het geval voor alle gangen op alle verdiepingen in de West-vleugel, behalve de gang op de 1e verdieping die immers mede leidt naar de drukkerij. Het oordeel dat de drukkerij niet volledig dienstbaar is aan woondoeleinden leidt ertoe dat het gebruik van de gang deze kwalificatie moet volgen, nu de drukkerij niet via een andere weg te bereiken is. Om die reden wordt één vijfde deel van de gangen van bouwdelen ‘A’ en ‘uitbreiding A’ niet tot de reguliere en/of dienstbare woningdelen gerekend.
4.8. De ‘niet-woondelen’ in de centrumbouw, welke vleugel in de tabel is aangeduid onder bouwdeel ‘B’ en ‘B uitbreiding 1 en 2’, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Gelet op het verzorgings- annex verpleegkarakter op deze afdeling overheerst in deze ruimten wel het verzorgende element, hetgeen aan deze ruimten het karakter van volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden ontneemt. De ruimten in de centrumbouw zijn om die reden niet aangemerkt als reguliere of dienstbare woningdelen. Aangezien de gangen in deze vleugel de toegang van die ruimten mogelijk maakt kunnen die gangen evenals de ruimten niet aangemerkt worden als reguliere of dienstbare woningdelen.
4.9. In de Oost-vleugel, in de tabel aangeduid onder bouwdeel ‘C’ en ‘C uitbreiding’ bevinden zich naast de appartementen en gangen geen algemene ruimten. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard, en is door verweerder niet weersproken, dat deze verkeersruimten enkel door de zusters worden gebruikt. De gang op de eerste verdieping geeft daarbij enkel toegang tot de appartementen. De gang op de begane grond geeft toegang tot de appartementen en biedt een doorgang naar het Provincialaat en de Kapel. Naar het oordeel van de rechtbank moet de gang op de eerste verdieping derhalve worden aangemerkt als dienstbaar woningdeel. De gang op de begane grond is mede dienstbaar aan andere ruimten dan de appartementen zodat die gang niet kan worden aangemerkt als zijnde volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Die gang wordt derhalve niet als regulier danwel dienstbaar woningdeel in aanmerking genomen. Cijfermatig betekent dit dat de waarde van deze gangen voor de helft in aanmerking wordt genomen als dienstbaar woningdeel.
4.10. Het in 4.5 tot en met 4.9 geoordeelde heeft voor de tabel de volgende gevolgen:
tabel
4.11. De totale waarde van de ruimten die tot woning dienen en de ruimten die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden tezamen bedraagt blijkens de tabel € 6.869.431. Dit betreft echter slechts de waarde van het opstal. Gelet op de uitspraak van gerechtshof Leeuwarden van 20 mei 2005, nr. 03/572, LJ-nummer AT6217, BB 2005 p.743 (rechtsoverweging 4.6 van die uitspraak), moet de waarde van het perceel evenredig aan de verschillende delen van de onroerende zaak worden toegerekend. Dit is slechts anders indien aan specifieke gedeelten van het perceel wegens bijzondere omstandigheden een eigen kwalificatie toekomt. Van zodanige omstandigheden is in het onderhavige geval niet gebleken. Mitsdien is de grond in gelijke verhouding toegerekend aan de woningdelen (de reguliere woningdelen en de volledig dienstbare woningdelen tezamen) respectievelijk de overige woningdelen.
4.12. De totale waarde van de ruimten die dienen als woning en de ruimten die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en de grond tezamen bedraagt daarom € 8.599.746. Dit is 68,31% van de totale waarde van € 12.590.000. Daarmee is niet voldaan aan het hoofdzakelijkheidscriterium van artikel 220a, tweede lid, van de Gem.w. Mitsdien moet worden geoordeeld dat het klooster in hoofdzaak niet tot woning dient en verweerder terecht bij de berekening van de aanslag is uitgegaan van het tarief niet-wonen. Voor dat geval is niet in geschil dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt geen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 6 januari 2009 door mr. N. van Duijn, voorzitter, mr. M.L. Weerkamp en mr. C.A.F.M. Stassen, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.M. Dondorp-Loopstra, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.