Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/497
Uitspraakdatum: 3 juli 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bestaande uit twee percelen, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: object), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op
€ 341.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 (hierna: de aanslag ozb) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2006 de waarde en de aanslag ozb gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 18 januari 2007, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2007 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], bijgestaan door [B] (taxateur).
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van twee op
1 januari 2005 afzonderlijke kadastrale onbebouwde percelen. De totale oppervlakte van deze twee percelen is 3.826 m². De beide percelen zijn op 4 oktober 2004 aangekocht voor de bijbehorende bedragen:
- het perceel kadastraal bekend te [Z] sectie B, nummer 1664 met een oppervlakte van 1.036 m² heeft een bouwbestemming en is aangekocht voor
€ 337.000;
- het aangrenzende perceel kadastraal bekend gemeente [Z] sectie B, nummer 1662 met een oppervlakte van 2.790 m² heeft een agrarische bestemming en is aangekocht voor € 38.000.
Door verweerder wordt bij de berekening van grondprijzen voor alle woningen - inclusief bouwrijpe grond, bestemd voor woningbouw - in [Q] op de prijspeildatum 1 januari 2003 een gemiddelde grondprijs van € 340 gehanteerd. Ten aanzien van eisers object is deze prijs gecorrigeerd met toepassing van de staffel voor vrijstaande woningen en wel als volgt :
m² prijs p/ m² staffeling waarde
750 340 100% 255.000
250 85 25% 21.250
1000 34 10% 34.000
1826 17 5% 31.042
Totaal 3826 341.292
Door eiser is op het perceel met bouwbestemming een vrijstaande woning gebouwd.
In juni 2004 heeft eiser de eerste vergunningaanvraag voor de bouw van deze woning ingediend. Deze is afgewezen vanwege de dakkapel. Vervolgens is voor 1 januari 2005 opnieuw een vergunningaanvraag ingediend. In verband met een te herstellen fout van verweerder bij de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan, is de vergunning op 4 april 2005 verleend.
De bouwwerkzaamheden zijn medio 2005 van start gegaan, waarna de woning in de loop van 2005 is gereedgekomen.
3. Geschil
In geschil is:
- de waarde van het object op de waardepeildatum, en
- of het object van eiser kan worden aangeslagen als een niet-woning voor de onroerendezaak-belasting.
Eiser bepleit een waarde van € 298.982. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde het gelijkheidsbeginsel is geschonden in vergelijking met het object [a-straat 2] te [Z] en dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de kosten die samenhangen met de door verweerder erkende fout gemaakt bij de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan.
Ten aanzien van de aanslag ozb stelt eiser dat het object ten onrechte als niet-woning is aangemerkt.
Verweerder bepleit een waarde van € 341.000 en verwijst daartoe naar de gegevens uit de permanente marktanalyse van de gemiddelde grondprijs voor alle woningen - inclusief bouwrijpe grond bestemd voor woningbouw – in [Q] op prijspeildatum 1 januari 2003, rekening houdend met de staffeling. Daarbij zijn de beide percelen als één samenstel aangemerkt. Verweerder is van mening dat er geen vergelijkbare objecten zijn.
Ten aanzien van de aanslag onroerendezaak-belasting is verweerder van mening dat geen sprake is van een woning (in aanbouw) en dat terecht het niet-woningtarief is toegepast.
4. Beoordeling van het geschil
Inzake de waarde
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van die wet, indien de waarde van een onroerende zaak in de twee jaar voorafgaand aan het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van onder meer bouw, de waarde van die zaak bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde grondprijs van € 340 per m² en heeft daarop de staffel voor vrijstaande woningen toegepast. Ook voor het perceel met de agrarische bestemming is deze staffel toegepast. De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van dit perceel niet de staffeling kan worden gehanteerd voor vrijstaande woningen nu op deze grond geen bouwbestemming rust en deze ook nimmer als bouwgrond kan worden verkocht. In dit verband wordt ook verwezen naar de uitspraak van deze rechtbank van 21 april 2006, AWB 06/4096.
Verweerder heeft een beroep gedaan op de uitspraak van de rechtbank Breda van 11 juli 2006, AWB 05/3940, LJN: AY5667. De rechtbank ziet daarin echter geen valide argument om verweerders stellingen in dit geding te ondersteunen. Niet alleen is de feitelijke situatie in die zaak niet gelijk aan de onderhavige, ook was in die zaak de 5000 m² landbouwgrond meegenomen voor een bedrag van € 9,75 per m², hetgeen minder is dan de € 34 en € 17 die in de onderhavige zaak in aanmerking is genomen. Verweerder kan weliswaar worden gevolgd in zijn mening dat de grond met agrarische bestemming door zijn ligging naast een perceel bouwgrond een hogere waarde heeft dan een los stukje agrarische grond, doch dit rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het perceel agrarische grond volgens de staffeling van bouwgrond wordt gewaardeerd.
Verweerder heeft de waarde niet onderbouwd met behulp van transactieprijzen van vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt zich op het standpunt dat dit ook niet nodig is gezien het feit dat eiser zelf het object heeft gekocht op een datum dicht bij de waardepeildatum. De aankoopdatum ligt echter ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum zodat verweerders stelling in deze door de rechtbank niet wordt gevolgd.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van
€ 341.000 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde beroept eiser zich op het gelijkheidsbeginsel in verhouding tot het perceel [a-straat 2]. Op basis van de WOZ-waarde van dit perceel berekent eiser een percentage aan waardestijging in de periode 1 januari 2003 tot oktober 2004 van 18%. Eiser past dit op gelijke wijze toe op het perceel met agrarische bestemming. Vervolgens heeft hij een bedrag van € 8.018 op de waarde in mindering gebracht als correctie voor de fout in het bestemmingsplan. Voor een aftrek met een dergelijke kostenpost bestaat echter wettelijk noch anderszins de ruimte. Gesteld noch gebleken is dat de waarde in het economisch verkeer een waardedrukkende invloed ondervindt van de door eiser gestelde kosten. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat algemene waardestijgingspercentages niets zeggen over de waarde van een individueel object.
Eiser heeft derhalve de waarde van € 298.982 evenmin aannemelijk gemaakt.
Nu beide partijen naar het oordeel van de rechtbank de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van het object zelf in goede justitie bepalen. De rechtbank gaat daarbij voor het perceel met bouwbestemming (1.036 m²) uit van de in rubriek 2 hierboven vermelde grondstaffel en berekent deze waarde op
€ 277.000 (afgerond). Ten aanzien van het perceel met agrarische bestemming zal van de koopsom in oktober 2004 van € 38.000 worden uitgegaan.
Rekening houdend met deze en alle overige relevante feiten en omstandigheden, stelt de rechtbank de waarde van het object in goede justitie vast op € 315.000.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep tegen de waarde van het object gegrond te worden verklaard.
Inzake het niet-woning tarief voor de onroerendezaak-belasting
Artikel 220a van de Gemeentewet bepaalt voorzover hier van belang:
“(...)
2. Voor de toepassing van deze paragraaf dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
(...)”
Artikel 5, eerste lid, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2005 van de gemeente [P] (hierna: de Verordening) luidt als volgt:
“Het tarief van de belasting is voor elke volle € 2.268 van de heffingsmaatstaf:
a bij de gebruikersbelasting
1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen € 3,25;
2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen € 7,39;
b bij de eigenarenbelasting
1. voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen € 4,06;
2. voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen € 9,23;
(...)”
Volgens jurisprudentie (Hoge Raad 12 augustus 2005, LJN: AU0874) moet een ‘woning in aanbouw’ worden aangemerkt als woning. Verweerder is van mening dat geen sprake was van een woning in aanbouw, omdat er op 1 januari 2005 nog geen bouwsel was gerealiseerd. Ter ondersteuning van deze stelling verwijst verweerder naar voornoemde uitspraak van de Hoge Raad, op basis waarvan bepalend is om als woning in aanbouw te worden aangemerkt of de onroerende zaak is bestemd om na de voltooiing van het bouwsel in hoofdzaak tot woning te dienen. De rechtbank is echter van oordeel dat de Hoge Raad in zijn genoemde uitspraak geen oordeel heeft gegeven over het op antwoord de vraag of ook in het geval er (nog) geen sprake is van een bouwsel, er sprake kan zijn van een woning in aanbouw.
Vaststaat dat op 1 januari 2005 aan partijen bekend was dat eiser het voornemen had om op het perceel met bouwbestemming een woning te realiseren. Eiser had immers voor 1 januari 2005 opnieuw een bouwvergunning aangevraagd. Verder heeft eiser ter zitting verklaard dat er voor 1 januari 2005 contacten met de aannemer waren over de bouw van het woonhuis.
Onbetwist is dat de onroerende zaak bestemd is om na voltooiing van het bouwsel in hoofdzaak tot woning te dienen. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat sprake is van een woning in aanbouw. Het tarief voor niet-woningen is ten onrechte toegepast.
Het beroep is dan ook voor wat betreft de aanslag ozb gegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door eiser genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten, te stellen op € 6,20. Voor de vergoeding van verletkosten ziet de rechtbank geen aanleiding, nu deze kosten onvoldoende zijn onderbouwd.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 315.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een tarief voor woningen en een waarde van € 315.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 6,20, en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 3 juli 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, rechter, in tegenwoordigheid van mr. A.C. Munniks, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.