ECLI:NL:RBAMS:2026:5819

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11909314 \ CV EXPL 25-13585

Vonnis van 9 juni 2026

in de zaak van

[eisende partij],

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: huurder,

gemachtigden: G.C. Zijlstra en mr. E. Swart,

tegen

CHANGE= VASTGOED BEHEER B.V.,

te Amsterdam,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: Change=

gemachtigden: mrs. H.M. Giezen, M.P.C. Radović en C.R. van Bommel.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de rolbeslissing van 21 oktober 2025^[1], waarin de door 373 eisers geïnitieerde procedure tegen Change= is gesplitst in 349 afzonderlijke procedures, met de daarin genoemde stukken,

de e-mail van Change= van 10 november 2025,
de e-mail namens de kantonrechter aan partijen van 17 november 2025, waarin wordt medegedeeld dat de door Change= voorgenomen wijze van indiening van één conclusie van antwoord voor alle afzonderlijke zaken akkoord is, op de wijze zoals in de e-mail vermeld,
het tussenvonnis van 30 december 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
de conclusie van antwoord, tevens houdende conclusie van eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties, voor alle afzonderlijke procedures,
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties, voor alle afzonderlijke procedures,

- de akte aanvullende producties van Change=, voor alle afzonderlijke procedures.

1.2.

Op 2 april 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Deze procedure is gelijktijdig behandeld met de procedures met zaaknummer 11460626 CV 24-16271, 11909269 CV 25-13584 en 11909335 CV 25-13586. De gemachtigden zijn verschenen voor huurder. Voor Change= zijn verschenen [naam] (financieel-directeur), bijgestaan door mr. M.P.C. Radović en mr. C.R. van Bommel. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden van Change= gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Huurder heeft sinds 1 februari 2017 een zelfstandige woonruimte (studio) gehuurd aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een complex, dat bestaat uit 498 zelfstandige studio’s (hierna: het wooncomplex Nieuw-West). In het wooncomplex bevinden zich gemeenschappelijke voorzieningen.

2.2.

Huurder is de huurovereenkomst op 1 februari 2017 aangegaan met (de rechtsvoorganger van) PEC Persimmon S.a.r.l. (hierna: PEC) als verhuurder. Change= was de beheerder van het complex namens verhuurder. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003, van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

2.3.

De huurprijs van het gehuurde ligt in het niet-geliberaliseerde segment.

2.4.

Op grond van de huurovereenkomst was huurder naast de kale huurprijs ook een bedrag voor ‘reguliere servicekosten’ en ‘voorschotten’ (voor nutsvoorzieningen) verschuldigd aan de verhuurder. Wat de reguliere servicekosten inhielden, was gespecificeerd in een bijlage bij de huurovereenkomst.

2.5.

Naast en tegelijkertijd met de huurovereenkomst heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst gesloten met Change=. Over de door Change= te leveren diensten is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

Community Manager

Change= draagt zorg voor coördinatie en structuur binnen het gebouw. Hiertoe stellen wij een bekwame Community Manager aan die in het gebouw woont en jou ondersteunt bij alle vragen die jij hebt over het wonen in de Change= community. Daarnaast houdt de Community Manager toezicht op het reilen en zeilen in het gebouw […]”High Speed internet[…]Naast de wifi in de algemene ruimtes krijg jij ook een basis internetabonnement in je eigen appartement. Dit is zowel een draadloze verbinding (wifi) als ook vaste verbindingen afgemonteerd op twee wandcontactdozen.[…] De snelheid is 50 Mbps/50 Mbps.

Woonconsulentes

[…] Daarnaast zal de woonconsulent jou ook kunnen helpen met dingen van persoonlijke aard.

Beveiliging

[…] Naast de camera’s binnen het gebouw en de aanwezigheid van een Community Manager, zal ook gedurende de weekenden extra beveiliging worden ingezet.

Basis inbouwpakket

[…] Dit betreft de laminaat vloer, de spijkerlat om dingen aan op te hangen, twee bovenkastjes in de keuken en standaard zonwerende rolgordijnen. Als eerste bewoner verkrijg jij de gelegde laminaatvloer gratis, hiermee is de maandprijs van het inbouwpakket met € 4,50 gereduceerd.

2.6.

Op basis van die dienstenovereenkomst is huurder maandelijks aan Change= verschuldigd:

Community Manager, beveiliging, woonconsulentes € 31,00
wifi in algemene ruimtes gratis
wifi internet in eigen woonappartement € 30,00

-----------------------------

€ 61,00

-
Basis inbouwpakket. € 13,00 incl korting

-----------------------------

€ 74,00 per maand

2.7.

Naast deze vier verplichte posten waren er optionele diensten waarvoor huurder kon kiezen.

2.8.

Huurder was verplicht de dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan. Deze liep gelijktijdig met de duur van de huurovereenkomst.

2.9.

Op 31 juli 2020 is de huurovereenkomst geëindigd.

2.10.

In een procedure tussen een aantal huurders tegen (onder meer) Change= heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) voor recht verklaard dat het beding dat huurders verplichtte bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, onredelijk is op grond van artikel 7:264 BW Pro en dit beding nietig verklaard. Change= is bij dat vonnis veroordeeld tot terugbetaling aan huurders van alle bedragen die huurders uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente. Change= heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 9 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:879) het vonnis bekrachtigd.

2.11.

Naar aanleiding van dit vonnis heeft Change= besloten de aanvullende diensten vanaf het kalenderjaar 2018 onder te brengen bij de servicekosten. Zij heeft namens verhuurder de eindafrekeningen over 2018, 2019 en 2020 in die zin aangepast en herziene afrekeningen voor die jaren aan huurders gestuurd. Vanaf 2021 tot en met 30 juni 2021 zijn de aanvullende diensten meteen bij de eindafrekening servicekosten in rekening gebracht.

2.12.

PEC, of Change= namens PEC, heeft de herziene afrekening 2018 voor alle huurders van het wooncomplex Nieuw-West voorgelegd aan de Huurcommissie, maar die heeft dit verzoek bij uitspraak van 22 juli 2022 niet-ontvankelijk verklaard omdat het verzoek niet als collectief, maar als afzonderlijk verzoek moet worden opgevat en de wederpartij daarbij onvoldoende kon worden bepaald.

2.13.

Bij akte van cessie van 6 oktober 2023 heeft PEC aan Change= gecedeerd ‘all receivables from the Tenants with respect to the Additional Services, but only regarding the period from 1 January 2018 until and including 30 June 2021’.

2.14.

Voor de jaren 2019 en 2020 heeft een aantal huurders van het wooncomplex Nieuw-West in een collectieve procedure de Huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 respectievelijk 2020 vast te stellen. De Huurcommissie heeft bij afzonderlijke uitspraken van 7 december 2023 de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 en 2020 op een bepaald bedrag vastgesteld. Voor de drie aanvullende diensten ‘internet in de woning’, ‘huismeesters’ en ‘stoffering’ zijn de kosten voor beide jaren vastgesteld op € 25,91 per maand per huurder, inclusief 5% administratiekosten.

2.15.

PEC en Change= hebben beide (ieder voor zich) beroep tegen deze uitspraak ingesteld bij de kantonrechter. PEC heeft een schikking getroffen met huurders en heeft deze procedure uiteindelijk ingetrokken. Bij afzonderlijke vonnissen van 25 oktober 2024 (o.a. ECLI:NL:RBAMS:2024:6428) heeft de kantonrechter Change= niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen, omdat Change= niet behoort tot de partijen die een uitspraak van de Huurcommissie aan kunnen tasten.

2.16.

In een procedure die is aangespannen door een andere groep huurders van het wooncomplex Nieuw-West heeft de kantonrechter bij vonnis van 28 november 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:7928) voor recht verklaard dat het beding dat huurders bij aangaan van de huurovereenkomst verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is en dat beding nietig verklaard. Change= is veroordeeld tot terugbetaling aan de huurders van alle bedragen die huurders vanaf 2017 tot 1 juli 2021 uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan Change= hebben voldaan, met dien verstande dat Change= het terug te betalen bedrag mag verrekenen met de afrekening servicekosten 2018. De reconventionele vorderingen van Change= zijn afgewezen. Huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis.

2.17.

In een procedure die is aangespannen door Change= tegen een aantal huurders van het wooncomplex Nieuw-West heeft de kantonrechter bij vonnis van 5 juni 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:6041) de huurders die betrokken waren in de procedures die hebben geleid tot de twee uitspraken van de Huurcommissie van 7 december 2023 als bedoeld onder 2.14 veroordeeld tot betaling aan Change= van € 25,91 per maand per huurder voor iedere maand dat zij in 2019 en 2020 in het gehuurde hebben gewoond, te vermeerderen met wettelijke rente. Daarnaast zijn de huurders die in 2017 in het gehuurde hebben gewoond, met uitzondering van twee huurders die reeds meer hadden betaald dan zij op grond van de door de Huurcommissie verschuldigd waren, veroordeeld tot betaling aan Change= van € 25,91 per maand per huurder voor iedere maand dat zij in 2017 in het gehuurde hebben gewoond, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.Het geschil

3.1.

Huurder vordert in conventie, na meerdere wijzigingen van eis, en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

voor recht te verklaren dat het beding, dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst met PEC verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change=, waarvoor huurder maandelijks kosten verschuldigd was, op grond van de Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen oneerlijk is, dan wel op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is,

dit beding nietig te verklaren,

Change= te veroordelen tot betaling van € 3.108,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding,

Change= te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

Change= voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van huurder in de kosten van deze procedure.

3.3.

Change= vordert in (voorwaardelijke) reconventie, voor zover zij gehouden zou zijn de vergoedingen die huurder onder de dienstenovereenkomst heeft betaald aan huurder terug te betalen, huurder te veroordelen tot betaling van aan Change= van een bedrag gelijk aan hetgeen Change= naar het oordeel van de rechtbank in conventie aan huurder heeft te voldoen, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop Change= gehouden zou zijn wettelijke rente aan huurder te vergoeden, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum. Dit met veroordeling van huurder tot betaling van de kosten van deze procedure.

3.4.

Huurder voert daartegen gemotiveerd verweer.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat het geschil tussen partijen zich zowel in conventie als in reconventie beperkt tot de betalingsverplichting van huurder betreffende de posten uit de dienstenovereenkomst, die later zijn ondergebracht bij de servicekosten, dus de drie posten ‘Community Manager, beveiliging, woonconsulentes’, ‘Wifi internet in eigen woonappartement’ en ‘Basis inbouwpakket’. Voor de overige servicekosten heeft huurder een regeling getroffen met PEC.

Schending substantiëringsplicht

4.2.

Change= stelt allereerst dat er sprake is van een gebrekkige dagvaarding omdat niet is voldaan aan de substantiëringplicht. Dit betoog slaagt. Van de gemachtigde mag worden verwacht dat hij duidelijk maakt wat de inhoud is van de huurovereenkomst en dienstenovereenkomst die huurder is aangegaan en welke specifieke betalingen op grond van de dienstenovereenkomst zijn verricht. Dat heeft hij nagelaten door bij dagvaarding enkel een algemeen overzicht te overleggen van de vordering, zonder specificatie van de gevorderde terug te betalen geldsom. Bovendien heeft de gemachtigde de kantonrechter bij dagvaarding niet deugdelijk geïnformeerd door bij dagvaarding niets op te nemen over de discussie tussen partijen, inclusief het bekende beroep van Change= op verrekening, en slechts summier te verwijzen naar eerdere vonnissen die over deze onderwerpen zijn gewezen. Daarmee heeft huurder bij dagvaarding niet voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kantonrechter ziet aanleiding hieraan consequenties te verbinden in de proceskostenveroordeling, voor het geval deze ten gunste van huurder uitvalt.

Geen (onverschuldigde) betalingen aan Change=

4.3.

Change= voert aan dat uit de door huurder overgelegde bankafschriften blijkt dat de betalingen zijn verricht aan Change= Shared Services B.V., zodat huurder hoe dan ook geen bedragen op grond van onverschuldigde betaling van Change= kan vorderen die zij niet aan Change= heeft betaald.

4.4.

Dit betoog gaat niet op. Huurder is de dienstenovereenkomst aangegaan met Change= en heeft tevens een doorlopende incassomachtiging aan Change= afgegeven. Hoewel uit de overgelegde bankafschriften blijkt dat de betalingen door huurder vanaf oktober 2017 zijn verricht aan Change= Shared Services B.V., doet dit niet af aan het feit dat de verschuldigde bedragen voortvloeien uit de dienstenovereenkomst en dat de aanvullende diensten ook op grond van deze overeenkomst door Change= zijn geleverd. Ook voor zover op enig moment een nieuwe incassomachtiging is overeengekomen met Change= Shared Services B.V., zoals ter zitting door Change= is betoogd, leidt dit niet tot een ander oordeel. In het licht van de dienstenovereenkomst dient worden aangenomen dat Change= Shared Services B.V. de betaling heeft ontvangen voor Change=. Dit betekent dat huurder terecht de vordering heeft ingesteld tegen Change=.

Ambtshalve toetsing

4.5.

De huurovereenkomst en de dienstenovereenkomst zijn gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn).

4.6.

Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument is gebonden, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, waarop Change= zich voor de vordering beroept of kan beroepen, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Change= de huurder ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. Ingevolge artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn heeft de beoordeling van het oneerlijke karakter van deze bedingen geen betrekking op bepalingen van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen (zogenaamde kernbedingen) voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Ambtshalve toetsing aan de Richtlijn op oneerlijkheid dient in dat geval achterwege te blijven.

Oneerlijk beding op grond van de Richtlijn?

4.7.

Huurder vordert in de eerste plaats een verklaring voor recht dat het beding, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met verhuurder een aparte dienstenovereenkomst diende aan te gaan, oneerlijk is op grond van de Richtlijn. Door huurder naast de kale huurprijs en naast de servicekosten te verplichten nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met een andere rechtspersoon, terwijl het feitelijk ging om servicekosten, worden de wettelijke bepalingen die een huurder beogen te beschermen omzeild. Zo zijn de kosten geen voorschotbedragen en kunnen de kosten niet worden getoetst op redelijkheid. Verder kan huurder niet van de huurovereenkomst af, terwijl Change= die mogelijkheid wel heeft. Bovendien is de dienstenovereenkomst niet transparant waar het gaat om de levering van diensten. De dienstenovereenkomst en de bedingen daaruit zijn naar de mening van huurder oneerlijk. Deze dienstenovereenkomst dient dus in zijn geheel vernietigd te worden. Change= zou dan niet terug mogen vallen op enige wettelijke regeling die haar in staat zou stellen alsnog het oneerlijk bedongen voordeel te genieten. Reeds hierop stuit de vordering af, aldus huurder.

4.8.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Niet in geschil is dat huurder bij aanvang verplicht was een aparte dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan. Huurder heeft niet toegelicht in welk beding dit is bepaald. Op basis van de overgelegde stukken kan niet worden vastgesteld dat hierover een beding is opgenomen in de huurovereenkomst of in de toepasselijke algemene voorwaarden, zodat ambtshalve toetsing aan de Richtlijn van deze afspraak tussen partijen niet aan de orde is. De gevorderde verklaring voor recht is op deze grondslag daarom niet toewijsbaar.

Dienstenovereenkomst

4.9.

In de dienstenovereenkomst is een prijsbeding opgenomen, waarin staat vermeld welke bedragen huurder moet betalen voor de posten Community Manager, beveiliging, woonconsulentes, Wifi internet in eigen woonappartement en Basis inbouwpakket (hierna: aanvullende diensten). Dit is een kernbeding en dit beding is duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, nu duidelijk is omschreven om welke diensten het gaat en wat de kosten daarvoor zijn . Geoordeeld wordt dat het een transparant kernbeding betreft en daarom niet aan de Richtlijn hoeft te worden getoetst. In dit verband wordt ook verwezen naar een vonnis met een soortgelijke kwestie (ECLI:NL:RBAMS:2024:3532).

4.10.

Het prijswijzigingsbeding in de dienstenovereenkomst hoeft in dit geval niet te worden getoetst. Ter zitting is aan de orde gekomen of de kosten voor de aanvullende diensten zijn verhoogd. Huurder heeft, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Change=, onvoldoende gemotiveerd gesteld dat een prijswijziging heeft plaatsgevonden. Uit louter de betalingen kan dit ook niet worden afgeleid. Nu niet vastgesteld kan worden dat de kosten op basis van het prijswijzigingsbeding zijn gewijzigd, kan toetsing van dit beding achterwege blijven. Verdere bedingen in de dienstenovereenkomst hoeven ook niet getoetst te worden, omdat deze niet aan de vordering van huurder (tot terugbetaling van de betaalde kosten voor de aanvullende diensten) ten grondslag liggen. Vernietiging van de gehele dienstenovereenkomst zoals huurder wenst is niet aan de orde, omdat op grond van de Richtlijn bedingen getoetst moeten worden.

Nietig beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro

4.11.

Huurder voert subsidiair aan dat het beding, dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met verhuurder een aparte dienstenovereenkomst diende aan te gaan, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is en daarmee nietig. Door huurder naast de kale huurprijs en naast de servicekosten te verplichten nog een andere betalingsverplichting aan te gaan met een andere rechtspersoon ontloopt PEC haar verplichtingen als verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 BW Pro. Een verhuurder kan huurder immers slechts redelijke servicekosten in rekening brengen en hij dient de servicekosten daarom jaarlijks met huurder af te rekenen. Een huurder kan die afrekening dan laten toetsen door de Huurcommissie. Nu sprake is van een nietig beding, heeft huurder de op grond van de dienstenovereenkomst aan Change= betaalde bedragen onverschuldigd gedaan. Change= moet die bedragen daarom terugbetalen.

4.12.

Voor wat betreft de onredelijkheid van het beding dat huurder verplichtte een dienstenovereenkomst met Change= en de daaruit voortvloeiende nietigheid refereert Change= zich aan het oordeel van de kantonrechter.

4.13.

De kantonrechter oordeelt dat het feit dat is bedongen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst met de verhuurder verplicht was een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan ten aanzien van aanvullende diensten, een onredelijk beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro is en dus een nietig beding is, zoals inmiddels meermaals is geoordeeld en door Change= ook niet is betwist. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 9 april 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:879 en het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 november 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:7928. De onder 3.1, onder a en b, genoemde vorderingen van huurder zijn op deze rechtsgrond dan ook toewijsbaar.

4.14.

Nu sprake is van een nietig beding, vervalt de grondslag van de betaling door huurder. Huurder heeft daarom in beginsel recht op terugbetaling door Change= van hetgeen zij uit hoofde van deze dienstenovereenkomst aan Change= heeft betaald. Over de periode van 1 februari 2017 tot 1 augustus 2020 gaat het volgens huurder om een totaalbedrag van
€ 3.108,00.

Beroep op verrekening door Change=

4.15.

Change= voert aan dat zij niet gehouden is de bedragen die onder de dienstenovereenkomst door huurder zijn voldaan terug te betalen. Daartoe beroept Change= zich op verrekening van het eventueel door haar aan huurder verschuldigde met een door PEC aan haar gecedeerde vordering ter zake de afrekeningen van servicekosten over de periode van 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2021. Verder doet Change= een beroep op artikel 6:210 lid 2 BW Pro. De aard van de door Change= aan huurder geleverde prestaties sluit uit dat deze ongedaan gemaakt worden. Daarom moet deze ongedaanmakingsverplichting omgezet worden in een verbintenis tot waardevergoeding gelijk aan de waarde van de vergoeding van de geleverde diensten. Tot slot doet Change= een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.

4.16.

Voor zover de aanvullende diensten zijn overgeheveld naar de servicekosten moeten de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden worden getoetst aan de Richtlijn. De servicekostenbedingen (artikelen 4.1 onder b, 4.4 en 6.1 van de huurovereenkomst en ‘Bijlage 9: Reguliere Servicekosten en Voorschotten’) zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

4.17.

Artikel 22.1 van de huurovereenkomst en artikel 14.1 van de algemene voorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.

4.18.

Het betoog van huurder dat Change= niet kán verrekenen omdat zij niet de verhuurder is en dus geen vordering uit hoofde van afrekening servicekosten heeft, gaat in het kader van dit verrekeningsverweer niet op. PEC meent die vordering wél te hebben en onbetwist is dat die vordering inmiddels – namelijk door de cessie in oktober 2023 – aan Change= is overgedragen.

4.19.

De kantonrechter zal hieronder dus beoordelen of het verrekeningsverweer van Change= voor wat betreft de diverse afrekeningen servicekosten opgaat. Het toetsingskader daarvoor is artikel 6:136 BW Pro, waarin is bepaald dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de verweerder op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.

4.20.

Bij de beoordeling van dit verweer moet onderscheid gemaakt worden naar de verschillende jaren van 2017 tot en met juli 2020.

Jaar 2017

4.21.

Voor 2017 zijn de aanvullende diensten niet overgeheveld naar de servicekosten en is ook geen (herziene) afrekening servicekosten opgemaakt.

4.22.

Change= beroept zich op verrekening met een vordering van haar op huurder wegens ongedaanmakingsverplichting, onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking. Change= betoogt dat het niet zo kan zijn dat zij alle betaalde bedragen aan huurder moet terugbetalen met als gevolg dat huurder de door haar gedurende al die jaren aan haar geleverde diensten dan gratis hebben genoten. Huurder is haar een vergoeding verschuldigd, die gelijk moet worden gesteld aan wat huurder daarvoor op grond van de dienstenovereenkomst heeft betaald, maar in ieder geval te worden vastgesteld op een bedrag van € 25,91 per maand.

4.23.

Huurder heeft tegen deze grondslag aangevoerd dat dit niet toewijsbaar is omdat dit zou neerkomen op het alsnog via een omweg behalen van een eerder als oneerlijk beoordeeld voordeel.

4.24.

Huurder betwist niet dat de aanvullende diensten aan haar zijn geleverd. Door de nietigverklaring van de dienstenovereenkomst heeft huurder haar maandelijkse bedragen onverschuldigd aan Change= betaald en zijn de aanvullende diensten van Change= onverschuldigd aan huurder geleverd. Omdat de aard van de door Change= geleverde prestaties ongedaanmaking niet mogelijk maakt, treedt daarvoor op grond van artikel 6:210 lid 2 BW Pro, voor zover dit redelijk is, een waardevergoeding in de plaats. De kantonrechter zal de waarde van deze diensten gelijk stellen met het bedrag dat de Huurcommissie over 2019 en 2020 in de uitspraken van 7 december 2023 daarvoor heeft vastgesteld. In die procedure is geoordeeld dat maandelijks een bedrag van € 25,91 in rekening gebracht mocht worden. Niet valt in te zien dat huurder op een andere grondslag voor precies dezelfde diensten een ander bedrag aan Change= zouden moeten betalen en de geleverde diensten hoger gewaardeerd zouden moeten worden dan wanneer deze diensten onder de servicekosten worden begrepen. In dit verband verwijst de kantonrechter ook naar het vonnis van 5 juni 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:6041, waarin dit is geoordeeld voor hetzelfde complex dat in deze procedure aan de orde is en voor hetzelfde servicekostenjaar, maar dan voor een andere groep huurders.

4.25.

Change= heeft stukken overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat de diensten op een hoger bedrag gewaardeerd moeten worden, maar dit is niet op eenvoudige wijze vast te stellen en daarom is dit hogere bedrag als verrekeningsverweer niet toewijsbaar. De verwijzing van Change= naar de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak Lemm brengt daarin geen verandering, alleen al gelet op het feit dat dit een ander wooncomplex is in Utrecht.

4.26.

De conclusie is dat het beroep op verrekening voor wat betreft 2017 op eenvoudige wijze tot een bedrag van € 25,91 is vast te stellen. Het voorgaande komt neer op € 285,01 (11 x € 25,91) voor de periode van 1 februari 2017 tot en met 31 december 2017 (11 maanden). Dat bedrag mag Change= dus verrekenen met de vordering van huurder.

4.27.

Volgens huurder heeft zij over de periode van 1 februari 2017 tot en met
31 december 2017 een bedrag van € 814,00 (11 x € 74,00) uit hoofde van de dienstenovereenkomst betaald. Change= is over 2017 aan huurder nog een bedrag verschuldigd van € 814,00 - € 285,01 = € 528,99. Dat bedrag zal worden toegewezen, evenals de daarover gevorderde, onweersproken gebleven wettelijke rente.

Jaar 2018

4.28.

Voor 2018 geldt het volgende. PEC heeft nadat bij vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) was geoordeeld dat de kosten voor de aanvullende diensten onder het begrip servicekosten vallen een herziene afrekening servicekosten voor 2018 opgemaakt waarbij de aanvullende diensten zijn overgeheveld naar de servicekosten, die zij op 30 juni 2021 aan huurder heeft gestuurd. Het betoog van huurder dat dit te laat is, omdat de afrekening niet binnen zes maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar is opgemaakt, zoals artikel 7:259 lid 2 BW Pro voorschrijft, kan huurder niet baten. Weliswaar had de oorspronkelijke afrekening voor 2018 kennelijk al plaatsgevonden en mocht huurder er in beginsel op vertrouwen dat deze afrekening bedoeld was als definitieve afrekening, maar er is geen rechtsregel die de verhuurder verbiedt dat de verhuurder zijn afrekening servicekosten herziet als daartoe aanleiding is, zoals in dit geval na het vonnis van 21 juni 2021. Het gaat om een situatie waarin PEC zich geconfronteerd zag met een vonnis van de kantonrechter waaruit volgt dat de kosten voor aanvullende diensten ten onrechte niet als servicekosten zijn gekwalificeerd en dus nog niet als servicekosten zijn afgerekend terwijl dat volgens de kantonrechter wel had gemoeten. In dit verband verwijst de kantonrechter naar het vonnis van 2 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1078.

4.29.

Ook het betoog van huurder dat PEC haar (doelbewust) de mogelijkheid heeft onthouden deze herziene afrekening (zelf) te controleren en ter toetsing voor te leggen aan de Huurcommissie of kantonrechter gaat niet op. Het klopt dat PEC de herziene afrekening op de laatste dag van de termijn van 2,5 jaar ex artikel 7:260 lid 2 BW Pro juncto artikel 7:259 lid 2 BW Pro aan huurder heeft toegezonden. Niet is echter gebleken dat dit doelbewust is gedaan om huurder een toetsingsmogelijkheid te onthouden. Dat blijkt alleen al uit het feit dat PEC zelf diezelfde dag nog een verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend met het verzoek de herziene afrekening 2018 voor alle huurders van het complex op redelijkheid te toetsen. Dit verzoek is uiteindelijk om formele redenen niet-ontvankelijk verklaard. Geen van partijen – ook huurder niet – heeft deze herziene afrekening nog op een andere manier aangevochten of een poging daartoe ondernomen. Nu geen van partijen deze afrekening (succesvol) op redelijkheid heeft laten toetsen, is deze afrekening komen vast te staan.

4.30.

Huurder voert nog aan dat Change= slechts een éénregelige factuur heeft opgesteld en deze factuur daarmee niet gekwalificeerd kan worden als een eindafrekening. Dit betoog gaat ook niet op. Op de factuur staat duidelijk vermeld: ‘Herziene servicekostenafrekening 2018 € 1.383,36’. Ook hiervoor geldt: voor zover huurder het niet eens was met deze eindafrekening had zij daartegen bezwaar moeten maken. Nu huurder dit niet heeft gedaan, is deze afrekening komen vast te staan.

4.31.

Voor zover huurder betoogt dat Change= (na de cessie door PEC) geen betaling van deze herziene afrekening kan verlangen omdat zij niet beschikt over een (inhoudelijke) uitspraak van Huurcommissie of kantonrechter, gaat dat niet op. Dat vereiste geldt ingevolge artikel 51 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw) voor na de geldende termijn ingestelde
rechtsvorderingenen dus niet voor een beroep op verrekening bij wijze van verweer, zoals dat hier aan de orde is.

4.32.

De conclusie is dat, nu de herziene afrekening 2018 vaststaat, het beroep op verrekening voor wat betreft 2018 op eenvoudige wijze is vast te stellen. In het vonnis van 28 november 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:7928) is in gelijke zin geoordeeld voor een andere groep huurders in hetzelfde wooncomplex en de kantonrechter sluit zich hierbij aan. Voor 2018 mag Change= de vordering van huurder dus verrekenen met hetgeen zij van huurder tegoed heeft uit hoofde van de herziene afrekening servicekosten 2018. Nu deze vorderingen gelijk zijn, is de vordering van huurder over 2018 niet toewijsbaar.

Jaar 2019

4.33.

Ook voor 2019 heeft PEC een herziene afrekening servicekosten opgemaakt, waarbij de aanvullende diensten zijn overgeheveld naar de servicekosten. Tegen deze afrekening heeft huurder geen bezwaar gemaakt bij PEC. Ook heeft zij de afrekening niet ter toetsing voorgelegd aan de Huurcommissie. Ook PEC heeft deze afrekening niet op redelijkheid laten toetsen door de Huurcommissie, maar daar was ook geen aanleiding voor. De afrekening komt immers overeen met de door huurder betaalde bedragen en huurder heeft de afrekening niet betwist. Nu geen van partijen deze afrekening op redelijkheid heeft laten toetsen en de termijn daarvoor inmiddels is verstreken, is deze afrekening komen vast te staan.

4.34.

De conclusie is dan ook dat, nu de herziene afrekening 2019 vaststaat, het beroep op verrekening op eenvoudige wijze is vast te stellen. Voor 2019 mag Change= de vordering van huurder dus verrekenen met hetgeen zij van huurder tegoed heeft uit hoofde van de herziene afrekening servicekosten 2019. Beide vorderingen zijn even hoog en de vordering van huurder over 2019 zal dan ook worden afgewezen.

Jaar 2020

4.35.

Ook voor 2020 heeft PEC een herziene afrekening opgemaakt waarbij de aanvullende diensten zijn overgeheveld naar de servicekosten. Huurder heeft tegen deze afrekening geen bezwaar gemaakt bij PEC en is geen procedure gestart bij de Huurcommissie. Ook hiervoor geldt, nu geen van partijen deze afrekening op redelijkheid heeft laten toetsen en de termijn daarvoor is verstreken, dat deze afrekening is komen vast te staan.

4.36.

Het beroep van Change= op verrekening met de afrekening servicekosten gaat dus ook op voor het jaar 2020. Daarom is ook de vordering van huurder over 2020 niet toewijsbaar.

Conclusie

4.37.

De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering onder 3.1, onder c, van huurder toewijsbaar is tot een bedrag van € 528,99. Voor het overige worden de vorderingen afgewezen, omdat Change= haar betalingsverplichting mag verrekenen met een bedrag van € 285,01 aan waardevergoeding voor de aanvullende diensten over 2017 en met de afrekeningen 2018, 2019 en 2020. Daarmee wordt aan de voorwaardelijke vordering van Change= in reconventie niet toegekomen.

4.38.

Nu partijen over een weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat het beding, dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst met PEC verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change= waarvoor huurder maandelijks kosten verschuldigd waren, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is,

5.2.

verklaart dit beding nietig,

5.3.

veroordeelt Change= tot terugbetaling van € 528,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2024 tot de dag van de voldoening,

5.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.

Nietigheid verplichte dienstenovereenkomst naast huurovereenkomst wegens onredelijk beding