ECLI:NL:RBAMS:2025:6041 - Rechtbank Amsterdam - Betaling aanvullende servicekosten wooncomplex jongeren 2...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11194641 CV EXPL 24-8159

vonnis van: 5 juni 2025

fno.: 561

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

Change= Vastgoed Beheer B.V.

gevestigd te Almere

eiseres

nader te noemen: Change=

gemachtigde: mr. H.M. Giezen

t e g e n

[gedaagden] en 249 anderen als genoemd in de bijlage bij dit vonnis

woonplaats kiezende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. E. Swart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen:

- de dagvaarding van 14 juni 2024, met producties;

- de akte houdende producties van Change=;
- de conclusie van antwoord, met producties;

- het instructievonnis van 1 oktober 2024;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende nadere producties van huurders;

- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingediende akte overlegging nadere producties, tevens houdende wijziging eis van Change=.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2025. Voor Change= zijn verschenen [naam 1] en mr. W.O. Dijkstra, bijgestaan door mr. M.P.C. Radovic en mr. C.R. van Bommel, kantoorgenoten van haar gemachtigde. Huurders zijn vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Ook was aan de zijde van huurders aanwezig
[naam 2] van Stichting Woon. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, beide aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Huurders zijn allen huurder of huurder geweest van een zelfstandige woonruimte (studio) aan het [locatie] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een complex, dat bestaat uit 498 zelfstandige studio’s. In het complex bevinden zich gemeenschappelijke voorzieningen.

1.2.

Huurders zijn de huurovereenkomsten tussen februari 2017 en juli 2019 aangegaan met PEC Persimmon of diens rechtsvoorganger als verhuurder. Change= was de beheerder van het complex namens verhuurder.

1.3.

Op grond van de huurovereenkomsten waren huurders naast de kale huurprijs ook een bedrag voor ‘reguliere servicekosten’ en ‘voorschotten’ (voor nutsvoorzieningen) verschuldigd aan de verhuurder. Wat de reguliere servicekosten inhielden, was gespecificeerd in een bijlage bij de huurovereenkomst.

1.4.

Naast en tegelijkertijd met de huurovereenkomst hebben huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst gesloten met Change=. Op basis van die dienstenovereenkomst leverde Change= aan de huurders tegen maandelijkse betaling van een vast bedrag de diensten ‘community management’, ‘wifi gebruik in algemene ruimtes inclusief eigen internet router in eigen woonappartement’ en ‘basis inbouwpakket’(hierna: aanvullende diensten). Naast deze drie verplichte posten waren er bovendien optionele diensten waarvoor huurders konden kiezen.

1.5.

Huurders waren verplicht de dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan. Deze liep gelijktijdig met de duur van de huurovereenkomst.

1.6.

Huurders hebben een eerdere procedure tegen (onder meer) Change= gevoerd. In die procedure heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) voor recht verklaard dat het beding dat huurders verplichtte bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, onredelijk is op grond van artikel 7:264 BW Pro en dit beding nietig verklaard. Change= is bij dat vonnis veroordeeld tot betaling aan huurders van alle bedragen die huurders uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente.

1.7.

Naar aanleiding van dit vonnis heeft Change= besloten de aanvullende diensten vanaf het kalenderjaar 2018 onder te brengen bij de servicekosten. Zij heeft namens verhuurder de eindafrekeningen over 2018 en 2019 in die zin aangepast en herziene afrekeningen voor die jaren aan huurders gestuurd. Voor 2020 en 2021 (dit laatste jaar tot en met juni) zijn de aanvullende diensten meteen bij de eindafrekening servicekosten in rekening gebracht.

1.8.

De Huurcommissie heeft op verzoek van [naam 3] (gedaagde sub 226, verder: [naam 3] ) bij uitspraak van 24 juni 2021 de betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en elektra, overige servicekosten en de kosten uit de dienstenovereenkomst over de periode 1 februari 2017 tot en met 31 december 2017 vastgesteld op € 392,28. De Huurcommissie heeft op verzoek van [naam 4] (gedaagde sub 215, verder: [naam 4] ) bij uitspraak van 24 juni 2021 de betalingsverplichting voor de kosten voor gas, water en elektra, overige servicekosten en de kosten uit de dienstenovereenkomst over de periode van 1 februari 2017 tot en met 31 december 2017 vastgesteld op € 645,50 en over het jaar 2018 op € 327,02. Over deze uitspraken is geen beslissing van de kantonrechter gevorderd, zodat huurder en verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraken is vastgesteld.

1.9.

PEC, of Change= namens PEC, heeft de herziene afrekening 2018 voor alle huurders aan het [locatie] voorgelegd aan de Huurcommissie, maar die heeft dit verzoek bij uitspraak van 22 juli 2022 niet-ontvankelijk verklaard omdat het verzoek niet als collectief, maar als afzonderlijk verzoek moet worden opgevat en de wederpartij daarbij onvoldoende kon worden bepaald.

1.10.

Bij akte van cessie van 6 oktober 2023 heeft PEC aan Change= gecedeerd ‘all receivables from the Tenants with respect to the Additional Services, but only regarding the period from 1 January 2018 until and including 30 June 2021.’

1.11.

Voor de jaren 2019 en 2020 hebben, in overleg met PEC en Change=, 374 respectievelijk 377 huurders van het complex aan het [locatie] in een collectieve procedure de Huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 respectievelijk 2020 vast te stellen. De Huurcommissie heeft bij afzonderlijke uitspraken van 7 december 2023 de betalingsverplichting voor de servicekosten voor 2019 en 2020 op een bepaald bedrag vastgesteld. Voor de drie aanvullende diensten ‘internet in de woning’, ‘huismeesters’ en ‘stoffering’ zijn de kosten voor beide jaren vastgesteld op
€ 25,91 per maand per huurder, inclusief 5 % administratiekosten.

1.12.

PEC en Change= hebben beide (ieder voor zich) beroep tegen deze uitspraak ingesteld bij de kantonrechter. PEC heeft een schikking getroffen met huurders en heeft deze procedure uiteindelijk ingetrokken. Bij afzonderlijke vonnissen van 25 oktober 2024 heeft de kantonrechter Change= niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen, omdat Change= niet behoort tot de partijen die een uitspraak van de huurcommissie aan kunnen tasten.

1.13.

Change= heeft hoger beroep ingesteld tegen het onder 1.6 genoemde vonnis van 21 juni 2021. Daarbij heeft zij zich op het standpunt gesteld dat de vordering van huurders uit hoofde van het vonnis van 21 juni 2021 is voldaan, nu deze is verrekend met de (gecedeerde) vordering van verhuurder c.q. Change= uit hoofde van de herziene servicekostenafrekeningen. Ook heeft Change= zich beroepen op onverschuldigde betaling. Het Hof Amsterdam heeft in zijn arrest van 9 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:879) het vonnis van 21 juni 2021 bekrachtigd. Het beroep van Change= op verrekening, in welke van de twee gestelde verbanden dan ook, is verworpen. In dat kader heeft het Hof overwogen dat de hoogte van de tegenvorderingen van Change= niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Change= heeft onvoldoende concreet toegelicht en feitelijk onderbouwd dat deze vorderingen (minstens) de door haar op grond van het bestreden vonnis aan huurders terug te betalen geldsommen bedragen, aldus het Hof (r.o. 4.4).

1.14.

In een procedure die is aangespannen door 96 andere huurders van het complex aan het [locatie] heeft de kantonrechter bij vonnis van 28 november 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:7928) voor recht verklaard dat het beding dat huurders bij aangaan van de huurovereenkomst verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is en dat beding nietig verklaard. Change= is veroordeeld tot terugbetaling aan de huurders van alle bedragen die huurders vanaf 2017 tot 1 juli 2021 uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan Change= hebben voldaan, met dien verstande dat Change= het terug te betalen bedrag mag verrekenen met de afrekening servicekosten 2018. De reconventionele vorderingen van Change= zijn afgewezen.

Vordering

2. Change= vordert, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,

Primair:

a. iedere individuele huurder te veroordelen tot betaling aan Change= van het in productie 27 bij de naam van de betreffende huurder genoemde totale bedrag voor geleverde aanvullende diensten, gebaseerd op de door de betreffende huurder verschuldigd geworden servicekosten en/of in redelijkheid te vergoeden waarde voor de geleverde aanvullende diensten gedurende de periode dat de betreffende huurder in het gebouw woonde, in de periode 2017 t/m juni 2021, althans gebaseerd op zodanig door de kantonrechter in goede justitie te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum tot de voldoening;

Subsidiair:

voor recht te verklaren dat iedere individuele huurder gehouden is tot betaling aan Change= van het in productie 27 bij de naam van de betreffende huurder genoemde totale bedrag voor geleverde aanvullende diensten, gebaseerd op de door de betreffende huurder verschuldigd geworden servicekosten en/of in redelijkheid te vergoeden waarde voor de geleverde aanvullende diensten gedurende de periode dat de betreffende huurder in het gebouw woonde, in de periode 2017 t/m juni 2021, althans gebaseerd op zodanig door de kantonrechter in goede justitie te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum tot de voldoening, opdat aldus duidelijk wordt op welke wijze partijen hun vorderingen over en weer ter hoogte van het gemeenschappelijk beloop kunnen verrekenen;

Primair en subsidiair:

ieder van huurders te veroordelen in 1/250e aandeel van de proceskosten.

3. Change= baseert haar vorderingen primair op de eindafrekeningen servicekosten over de periode 2017 tot en met 2021. In dat kader stelt zij dat huurders gehouden zijn de eindafrekeningen servicekosten aan haar te voldoen. De huurders die geen bezwaar tegen de servicekostenafrekeningen hebben gemaakt zijn die afrekeningen onherroepelijk verschuldigd. Maar ook voor de overige huurders geldt dat zij deze afrekeningen moeten betalen, althans totdat in hun procedures een onherroepelijke uitspraak beschikbaar is.

4. Subsidiair baseert Change= haar vorderingen op artikel 6:210 lid 2 BW Pro. Als gevolg van de nietigverklaring van de dienstenovereenkomst zijn de betalingen van huurders enerzijds en de geleverde aanvullende diensten van Change= anderzijds onverschuldigd betaald c.q. geleverd. Deze prestaties moeten ongedaan worden gemaakt, maar de aard van de door Change= geleverde prestatie maakt dat niet mogelijk. Daarvoor treedt op grond van artikel 6:210 lid 2 BW Pro een waardevergoeding in de plaats. Anders zouden de huurders de diensten gratis hebben ontvangen, en dat is niet redelijk en ook niet wat partijen beoogden. Change= begroot de waardevergoeding op een bedrag gelijk aan het bedrag dat partijen daarvoor in de dienstenovereenkomsten waren overeengekomen.

5. Change= heeft per aanvullende dienst toegelicht dat en waarom deze dienst onderdeel uitmaakt van de herziene servicekosten en dus niet al onderdeel uitmaakte van de originele servicekosten. Daarnaast heeft zij per aanvullende dienst toegelicht dat en waarom het door haar becijferde bedrag per maand reëel en redelijk is.

Verweer

6. Huurders voeren verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

Beoordeling

Ambtshalve toetsing?

7. Huurders hebben in de eerste plaats betoogd dat de bedingen uit de dienstenovereenkomst (alsnog) ambtshalve getoetst zouden moeten worden aan Richtlijn 93/13. De dienstenovereenkomst en de bedingen daaruit zijn naar de mening van huurders oneerlijk. Deze dienstenovereenkomst dient dus in zijn geheel vernietigd te worden. Change= zou dan niet terug mogen vallen op enige wettelijke regeling die haar in staat zou stellen alsnog het oneerlijk bedongen voordeel te genieten. Reeds hierop stuit de vordering af, aldus huurders.

8. Dit betoog faalt. De vordering van Change= zoals zij die thans instelt, is niet gebaseerd op een beding uit de dienstenovereenkomst, maar is een uitvloeisel van het vonnis van de kantonrechter van 21 juni 2021. Daarin is het beding uit de dienstenovereenkomst dat huurders verplichtte bij het aangaan van de huurovereenkomst een dienstenovereenkomst aan te gaan, vernietigd op grond van artikel 7:264 BW Pro en is Change= veroordeeld tot betaling aan huurders van alle bedragen die zij uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben voldaan of nog zullen voldoen, vermeerderd met rente. Dat oordeel is door het arrest van het Hof Amsterdam van 9 april 2024 onherroepelijk. In deze procedure wenst Change= vastgesteld te krijgen welk bedrag zij op dat door haar terug te betalen bedrag in mindering mag brengen wegens een aan haar gecedeerde vordering uit hoofde van afrekening servicekosten (7:259 BW) dan wel uit hoofde van waardevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:210 BW Pro). Aan die vorderingen liggen dus geen te toetsen bedingen uit de dienstenovereenkomst ten grondslag.

Gezag van gewijsde?

9. Huurders hebben voorts betoogd dat op grond van het vonnis van 21 juni 2021 en artikel 236 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) als vaststaand heeft te gelden dat het internet in de eigen woning niet nogmaals door Change= kan worden doorbelast en dat het laminaat niet roerend is. Dat moet er volgens hen toe leiden dat zij, áls zij al tot betaling van enig bedrag zouden worden veroordeeld, in ieder geval niet voor het internet in de eigen woning en het laminaat in de woning hoeven te betalen.

10. Dit betoog gaat niet op. Op grond van artikel 236 lid 1 Rv Pro hebben beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht. De feiten dan wel overwegingen in het vonnis van 21 juni 2021 waarop huurders in dit verband wijzen, zijn echter geen dragende overwegingen van de beslissing uit dat vonnis. In die procedure was slechts een beslissing gevorderd over de vraag of het beding dat huurders verplichtte met Change= een dienstenovereenkomst aan te gaan onredelijk is op grond van artikel 7:264 BW Pro en zo ja, of Change= veroordeeld kon worden tot terugbetaling van alle bedragen die huurders uit hoofde van die dienstenovereenkomst hadden betaald. Daarop heeft de kantonrechter beslist. De kantonrechter heeft uitdrukkelijk geen beslissing gegeven die strekt tot het vaststellen van de betalingsverplichting van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:259 BW Pro, omdat daartoe geen vordering was ingediend (r.o. 22, eind). Eventueel daarop betrekking hebbende overwegingen en feiten zijn dus overwegingen of beslissingen ten overvloede. Aan dergelijke niet-dragende beslissingen komt geen gezag van gewijsde toe.

Primaire vordering

Afrekeningen servicekosten

11. Change= vordert onder de primaire vordering in de eerste plaats veroordeling van huurders tot betaling van de (herziene) jaarafrekeningen servicekosten over de periode 2017 tot en met juni 2021 voor de aanvullende diensten. Change= stelt dat dat bedrag gelijk is aan de in productie 27 genoemde bedragen. Als de kantonrechter daar anders over denkt, wenst Change= dat de kantonrechter vaststelt welk bedrag Change= dan toekomt uit hoofde van die afrekeningen.

12. Huurders hebben daartegen aangevoerd dat Change= hoe dan ook geen vordering uit hoofde van een herziene afrekening servicekosten toekomt. In eerdere vonnissen is immers geoordeeld dat het beding uit de dienstenovereenkomst dat hen verplichtte de dienstenovereenkomst aan te gaan een onredelijk voordeel in de zin van 7:264 BW opleverde. Change= kan dan niet via een omweg – in dit geval: door de aanvullende diensten bij de servicekosten onder te brengen – alsnog een vergoeding voor die diensten behalen, aldus huurders.

13. Dit verweer komt neer op het betoog dat Change= de aanvullende diensten uit de dienstenovereenkomst niet alsnog bij de servicekosten mocht onderbrengen en op die manier mocht (laten) afrekenen. Dat betoog gaat niet op. Zoals volgt uit het vonnis van de kantonrechter van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078) was het Change= toegestaan om bepaalde, overeengekomen, servicekosten die nog niet waren afgerekend, alsnog af te rekenen en eerdere afrekeningen daaraan zo nodig aan te passen. Bovendien komt een vordering betreffende de afrekening servicekosten toe aan de verhuurder (PEC) en niet aan de beheerder. De vordering tot betaling van de servicekosten is door PEC aan Change= gecedeerd. Het is dus niet zo dat als die vordering toewijsbaar zou worden geacht Change= zelf alsnog een vergoeding behaalt voor een kwestie die eerder ontoelaatbaar was geacht.

14. Huurders hebben voorts betoogd dat ook PEC, die de vordering aan Change= heeft gecedeerd, geen vordering wegens servicekosten toekomt. PEC kon niet eenzijdig de voorschotten of te leveren diensten wijzigen. Op grond van artikel 7:261 BW Pro en artikel 51 (de kantonrechter begrijpt: 5a) van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) was voor deze wijziging (voorafgaande) instemming van (70% van) de huurders dan wel van de huurdersvereniging nodig, aldus huurders.

15. Dit betoog gaat ook niet op. Van strijd met artikel 7:261 lid Pro of lid 2 BW is geen sprake. Artikel 7:261 lid 1 BW Pro gaat immers over het wijzigen van het voorschotbedrag en niet om het herzien van een jaarafrekening. Van een gewijzigd dienstenpakket als bedoeld in artikel 7:261 lid 2 BW Pro is feitelijk geen sprake, nu de diensten die in de herziene afrekening worden afgerekend wel waren overeengekomen. Ook is er geen strijd met artikel 5a Wohv, omdat geen sprake is van een wijziging van beleid over de ‘vaststelling’ van de servicekosten als bedoeld in dat artikel. De kantonrechter verwijst in dat verband ook naar de vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078) en 28 november 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:7928).

16. Huurders hebben voorts betoogd dat artikel 51 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) aan de vordering van Change= in de weg staat. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.

17. Op grond van artikel 51 Uhw Pro moet in elke, na het verstrijken van de in artikel 7:260 lid 2 BW Pro bedoelde termijn ingestelde rechtsvordering ter zake van (kort gezegd) servicekosten, een uitspraak van de Huurcommissie of kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot die kosten worden overgelegd.

18. De vordering van Change= behelst een rechtsvordering ter zake van servicekosten. Deze vordering heeft blijkens het petitum ook betrekking op 2017, maar voor dat jaar zijn de aanvullende diensten niet overgeheveld naar de servicekosten en is ook geen (herziene) afrekening servicekosten opgemaakt. De vordering is op deze grondslag voor 2017 dus niet toewijsbaar.

19. Voor 2018 is voor de aanvullende diensten wel een (herziene) jaarafrekening opgemaakt. De onderhavige vordering van Change= tot betaling is echter ingesteld na afloop van de in artikel 7:260 lid 2 bedoelde Pro termijn van 2,5 jaar, terwijl Change= geen uitspraak van de Huurcommissie of kantonrechter met betrekking tot de betalingsverplichting van huurders betreffende die kosten heeft overgelegd. Het betoog van Change= ter zitting dat artikel 51 Uhw Pro niet aan deze vordering in de wet staat omdat huurders geen bezwaar hebben gemaakt tegen de herziene eindafrekening - en er dus geen sprake is van een situatie waarin partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de betalingsverplichting -, gaat niet op. Uit het indienen van het onder 1.9 vermelde verzoek bij de Huurcommissie door Change= blijkt allereerst dat zij er zelf ook vanuit ging dat partijen geen overeenstemming hadden over de herziene jaarafrekening 2018. Bovendien is het niet hebben van overeenstemming als hiervoor bedoeld geen wettelijk vereiste voor het kunnen instellen van een vordering tot betaling van een afrekening na het verstrijken van de termijn van 7:260 lid 2 BW. De wet bepaalt enkel dat bij gebreke van overeenstemming de huurder of verhuurder de huurcommissie kan vragen daarover een uitspraak te doen (7:260 lid 1 BW). Voor zover de vordering betrekking heeft op 2018 is zij op deze grondslag dus niet toewijsbaar.

20. Het voorgaande geldt niet onverkort voor [naam 4] . Ten aanzien van haar is voor 2018 immers wel sprake van een uitspraak van de Huurcommissie over de betalingsverplichting betreffende de servicekosten (zie 1.8). Maar ook jegens [naam 4] is de vordering van Change= voor dit jaar niet toewijsbaar. [naam 4] heeft immers onweersproken gesteld dat zij al meer heeft betaald dan zij op grond van de door de Huurcommissie in de uitspraak van 24 juni 2021 vastgestelde betalingsverplichting in 2018 verschuldigd was.

21. Ook de vorderingen die betrekking hebben op 2019 en 2020 zijn na de termijn van 2,5 jaar ingesteld. Voor deze jaren is echter wel sprake van een uitspraak omtrent de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de servicekosten: namelijk de uitspraken van de Huurcommissie bedoeld in 1.11. Change= hebben deze betalingsverplichting opnieuw aan de kantonrechter voorgelegd, maar zij zijn in die vordering niet-ontvankelijk verklaard. De betalingsverplichting staat voor deze jaren dus vast en bedraagt het bedrag dat de Huurcommissie heeft vastgesteld. Niet valt in te zien waarom Change= thans dan nog aanspraak maakt op een hoger bedrag. De vordering van Change= voor de jaren 2019 en 2020 is daarom toewijsbaar in die zin dat huurders worden veroordeeld tot betaling aan Change= van het bedrag dat door de Huurcommissie voor die jaren voor de aanvullende servicekosten inclusief administratiekosten is vastgesteld, te weten € 25,91 per maand per huurder. Dat geldt echter alleen voor de huurders die betrokken waren bij de procedures die tot de betreffende uitspraken van de Huurcommissie hebben geleid. Voor de overige huurders geldt dat geen uitspraak over de betalingsverplichting is overgelegd, zodat de vordering ten aanzien van deze huurders afstuit op artikel 51 Uhw Pro.

22. Ten aanzien van de periode tot en met 30 juni 2021 geldt het volgende. Deze vordering is nog binnen de termijn van artikel 7:260 lid 2 BW Pro ingesteld. Artikel 51 Uhw Pro verzet zich dus niet tegen die vordering. Dat betekent echter niet dat de vordering toewijsbaar is. Omdat nog geen sprake is van een eerdere uitspraak waarin de hoogte van de servicekosten voor deze periode is vastgesteld, komt de vordering van Change= dus niet neer op louter een (gecedeerde) vordering tot betaling, maar op een vordering tot vaststelling van de hoogte van de servicekosten voor de betreffende periode. Dat is echter een bevoegdheid die de verhuurder (PEC) toekomt uit hoofde van de servicekosten, en niet de beheerder. De cessie kan er niet toe leiden dat Change= ook dit in de wet aan de verhuurder voorbehouden recht kan uitoefenen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar het vonnis van de kantonrechter Amsterdam van 25 oktober 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:6428. Dat in de onderhavige procedure, anders dan in voornoemde zaak, niet eerst de Huurcommissie maar direct de kantonrechter is aangezocht, maakt dit naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. Voor zover de vordering betrekking heeft op 2021 is zij dus niet toewijsbaar.

Waardevergoeding op grond van artikel 6:210 BW Pro

23. Change= baseert haar primaire vordering subsidiair op een waardevergoeding voor de geleverde aanvullende diensten wegens onverschuldigde betaling dan wel ongerechtvaardigde verrijking.

24. Huurders hebben ook tegen deze grondslag aangevoerd dat dit niet toewijsbaar is omdat dit zou neerkomen op het alsnog via een omweg behalen van een eerder als oneerlijk beoordeeld voordeel. Dit betoog slaagt, in die zin dat als de vorderingen niet toewijsbaar zijn op grond van de respectieve afrekeningen servicekosten, zij niet alsnog op een andere grondslag gevorderd kunnen worden. Change= heeft er immers zelf voor gekozen de posten uit de dienstenovereenkomst vanaf 2018 onder te brengen bij de servicekosten. Daarmee is het wettelijk regime ten aanzien van de beoordeling van de juistheid van de jaarlijkse afrekeningen van toepassing geworden. Als Change= het niet eens is met de (uiteindelijke) vaststelling van betalingsverplichting van huurders door de Huurcommissie of de kantonrechter kan zij dit niet alsnog uit hoofde van een andere grondslag ter toetsing aan de kantonrechter voorleggen (zie ook ECLI:NL:RBAMS:2024:7928.)

24. Hoewel is weersproken dat de aanvullende diensten in 2017 met huurders zijn overeengekomen, betwisten huurders niet dat de aanvullende diensten aan hen zijn geleverd. Voor 2017 zijn de aanvullende diensten niet overgeheveld naar de servicekosten. Door de nietigverklaring van de dienstenovereenkomst hebben huurders hun maandelijkse bedragen onverschuldigd aan Change=betaald en zijn de aanvullende diensten van Change= onverschuldigd aan huurders geleverd. Omdat de aard van de door Change= geleverde prestaties ongedaanmaking niet mogelijk maakt, treedt daarvoor op grond van artikel 6:210 lid 2 BW Pro, voor zover dit redelijk is, een waardevergoeding in de plaats. De kantonrechter zal de waarde van deze diensten gelijk stellen met het bedrag dat de Huurcommissie over 2019 en 2020 in de uitspraken van 7 december 2023 daarvoor heeft vastgesteld. Niet valt in te zien dat huurders op een andere grondslag voor precies dezelfde diensten een ander bedrag aan Change= zouden moeten betalen en de geleverde diensten hoger gewaardeerd zouden moeten worden dan wanneer deze diensten onder de servicekosten worden begrepen.

24. Het voorgaande geldt niet voor de huurders [naam 3] en [naam 4] . Ten aanzien van hen is onweersproken gesteld dat zij reeds meer hebben betaald dan zij op grond van de door de Huurcommissie in de uitspraken van 24 juni 2021 vastgestelde betalingsverplichting in 2017 verschuldigd waren.

Wettelijke rente

27. Nu Change= geen ingangsdatum heeft gevorderd, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.

Subsidiaire vordering

28. Subsidiair vordert Change= dat de kantonrechter voor recht verklaart dat iedere huurder ‘gehouden is’ om het door haar beargumenteerde bedrag te betalen, uit hoofde van hetzij de afrekeningen servicekosten dan wel een waardevergoeding wegens onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking, opdat duidelijk wordt met welk bedrag partijen hun vorderingen over en weer kunnen verrekenen.

29. In artikel 3:302 BW Pro is bepaald dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring voor recht uitspreekt. De kantonrechter heeft bij de beoordeling van de primaire vordering de rechtsverhouding tussen partijen al beslecht en geoordeeld welke huurders tot enige betaling aan Change= gehouden zijn. De op dezelfde gronden gebaseerde gevorderde verklaring voor recht kan niet tot een ander oordeel over die rechtsverhouding leiden. Daarom wordt de subsidiaire vordering afgewezen.

Slot

30. De conclusie uit al het voorgaande is dat de vordering slechts toewijsbaar is als hierna bepaald.

31. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk van de partijen de eigen proceskosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt de huurders van de aan de dagvaarding gehechte lijst die betrokken waren in de procedures die hebben geleid tot de twee uitspraken van de Huurcommissie van 7 december 2023 als bedoeld onder 1.11 tot betaling aan Change= van:

- € 25,91 per maand per huurder voor iedere maand dat zij in 2019 en 2020 in het
gehuurde hebben gewoond, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juni
2024 tot de dag van de voldoening;

veroordeelt de huurders van de aan de dagvaarding gehechte lijst die in 2017 in het gehuurde hebben gewoond, met uitzondering van [naam 4] (nummer 215 van de lijst) en [naam 3] (nummer 226 van de lijst), tot betaling aan Change= van:
- € 25,91 per maand per huurder voor iedere maand dat zij in 2017 in het gehuurde hebben gewoond, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juni 2024 tot de dag van de voldoening;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.