ECLI:NL:RBAMS:2026:4231 - Rechtbank Amsterdam - Toelating exploitatie wellnesscentrum in appartementsrech...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer / rekestnummer: 12027620 \ EA VERZ 25-1491

Beschikking van 29 april 2026

in de zaak van

de stichting STICHTING NEDERLANDSE WINKELS III,

te Amsterdam,

verzoekende partij,

hierna te noemen: SNW,

gemachtigde: mr. W.J.M. Sengers,

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS VAN [naam VvE],

te [vestigingsplaats] ,

verwerende partij,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt,

met als belanghebbenden:

1.1. [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ,

hierna te noemen: [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] ,

2. [belanghebbende 3],

hierna te noemen: [belanghebbende 3] ,

3. [belanghebbende 4],

hierna te noemen: [belanghebbende 4] ,

allen wonende te [woonplaats] en hierna samen te noemen: belanghebbenden.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit:

- het verzoekschrift van 5 december 2025, met producties,

- het verweerschrift van 16 maart 2026, met producties,

- aanvullende producties van SNW.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling, gehouden op 25 maart 2026, zijn namens SNW

[naam 1] en [naam 2] (bestuurders) verschenen met de gemachtigde. Namens de VvE is de gemachtigde verschenen. Ook de belanghebbenden, alle lid van de VvE, zijn verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, SNW aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij akte van splitsing van 16 september 1996 (hierna: de akte van splitsing) is het gebouw aan de [locatie 1] gesplitst in appartementsrechten. SNW is sinds 2018 eigenaar van de appartementsrechten op de begane grond van de [locatie 2] en de [locatie 3] (hierna: de begane grond). Belanghebbenden zijn eigenaar van de daarboven gelegen appartementsrechten. In de akte van splitsing is het modelreglement van 2 januari 1992 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard.

2.2.

Op 10 november 2008 is een ‘akte wijziging splitsing in appartementsrechten en toedeling’ verleden bij de notaris (hierna: de gewijzigde splitsingsakte). Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“(…) In verband met het vorenstaande dient de omschrijving van de appartementsrechten gewijzigd te worden, waarmede de omschrijving van de appartementsrechten komt te luiden als volgt:

1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel/kantoor met berging gelegen op de begane grond van het gebouw,
plaatselijk bekend als [locatie 2] (..), A-1,

(…)

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel met opslagplaats, magazijn en berging gelegen op de begane grond van het gebouw,
plaatselijk bekend als [locatie 3] (..), A-2,

(…)

3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het atelier, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-3,

(…)

4. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het atelier, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-12,

(…)

5. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het atelier, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-5,

(…)

6. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het atelier, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-6,

(…)

7. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het atelier, gelegen op de zolderverdieping alsmede de op de tekening behorend bij na te melden splitsingsakte opgenomen ruimte cum annexis op de ondergelegen eerste verdieping van het gebouw, alsmede van het plat dak, (…),
A-7,

(…)

8. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de hal gelegen op de eerste verdieping en van het kantoor gelegen op de tussenverdieping van het gebouw, (…),
A-8,

(…)

9. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de hal gelegen op de eerste verdieping alsmede van het atelier, gelegen op de zolderverdieping van het gebouw, (…),
A-9,

10. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het plat, gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-10,

(…)

11. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de kamer gelegen op de eerste verdieping van het gebouw, (…),
A-11,

(…)

Van toepassing blijven de bepalingen van het voormeld modelreglement (…), met uitzondering van de bijbehorende ANNEX, met dien verstande dat lid 4 van artikel 17 komt Pro te luiden:

Artikel 17 lid Pro 4

“De bestemming is elk der privé gedeelten: bedrijfsruimte, kantoor/atelier en berging voor privé doeleinden. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor eventueel geldende gemeentelijke bepalingen, detailhandel uit te oefenen in het op de begane grond van het gebouw gelegen privé-gedeelte alsmede de op de eerste en tweede verdieping van het gebouw gelegen privé-gedeelten te gebruiken als woonruimte. (…).”

2.3.

Bij de gewijzigde splitsingsakte zijn tekeningen gevoegd. Van de begane grond ziet die tekening er als volgt uit:

2.4.

Met ingang van 1 augustus 2023 heeft SNW de begane grond verhuurd aan Noah’s Arq B.V. (hierna: huurster). Huurster is voornemens op de begane grond een wellnesscentrum (met sauna en ondersteunende horeca) te exploiteren. In dat kader wilde huurster een klimaatinstallatie plaatsen op het gemeenschappelijke platte dak. De klimaatinstallatie omvat een luchtbehandelingsunit en een zogenaamde warmte terugwinunit, ontworpen voor ventilatie en temperatuurregeling van het sauna-gebied. Voor de in- en uitvoer van lucht moesten kanalen worden aangelegd naar het dak.

2.5.

Huurster is in 2024 met de verbouwingswerkzaamheden op de begane grond begonnen. Op de algemene ledenvergadering van de VvE van 28 maart 2025 hebben de leden van de VvE (met uitzondering van SNW) besloten niet in te stemmen met de door huurster aangebrachte wijzigingen die de gemeenschappelijke delen van het pand betreffen en ook dat de werkzaamheden moesten worden stopgezet.

2.6.

Huurster heeft naar aanleiding van de bezwaren van belanghebbenden besloten tot de aanleg van een inpandige klimaatkast.

2.7.

In opdracht van SNW (althans een aan haar gelieerde partij) is aan vastgoed consultancy bureau PVM opdracht verleend om een technische beoordeling te doen van de geplande sauna-installatie. PVM heeft daarbij - blijkens haar rapport van 15 juli 2025 - ingezoomd op i) de (bouwkundige) effecten op de constructie van het gehuurde, ii) de brandveiligheid van de ingrepen en iii) het potentieel voor geluid- en geurhinder voor omwonende en bewoners. PVM heeft het volgende geconcludeerd: “(…) Uit deze beoordelingsstudie blijkt dat de technische installatie van de sauna, inclusief de LBK-installatie [luchtbehandelingsunit, ktr], voldoet aan de geldende normen op het gebied van geluidsproductie en naar verwachting ook op het gebied van geur. De inpandige plaatsing met geclusterde kanalen en discrete gevelroosters vormt geen belasting voor de constructie of brandveiligheid. De specificaties (…) laten zien dat het geluidsniveau ruimschoots binnen de wettelijke grenzen blijft. Formele toetsing middels akoestisch of geuronderzoek kan echter in het vergunningstraject niet worden uitgevoerd. (…).”

2.8.

Op 30 juli 2025 heeft de [gemeente] een omgevingsvergunning verleend voor het inpandig plaatsen van een klimaatkast met bovendakse afvoerpijpen.

2.9.

Op 15 september 2025 hebben huurster, [belanghebbende 3] en [belanghebbende 4] met elkaar gesproken over het proefdraaien van de installaties nadat deze gereed waren, zodat daarna kon worden gestemd over de vraag of de door huurster gewenste veranderingen alsnog zouden kunnen worden goedgekeurd. Bij e-mailbericht van 17 september 2025 heeft [belanghebbende 3] huurster namens belanghebbenden bericht toch niet akkoord te kunnen gaan met het proefdraaien van de installaties.

2.10.

Tijdens de VvE vergadering van 7 november 2025 zijn de volgende besluiten genomen:

“(…)

6A - Besluitvorming bestemming begane grond (sauna/wellness)

(…)

De vergadering verklaart dat de voorgenomen exploitatie van een sauna/wellness de belangen van de andere eigenaars schaadt en in strijd is met de splitsingsakte en reglementen.

(…)

6B - Verbod op exploitatie en verdere werkzaamheden begane grond

(…)

De vergadering stemt in met een verbod op exploitatie van de sauna/wellness en verdere werkzaamheden. (…).”

2.11.

Bij vonnis in kort geding van 10 november 2025 zijn de vorderingen van de VvE tot stopzetting van de werkzaamheden en een verbod tot ingebruikneming van de aangebrachte installaties toegewezen. De vordering tot ongedaan making daarvan en de vordering tot het verlenen van een vervangende machtiging daartoe zijn afgewezen in afwachting van een oordeel daarover van de bodemrechter.

3.Het verzoek en het verweer

3.1.

SNW verzoekt - na wijziging - dat:

I. voor recht wordt verklaard dat i) de bestemming van de appartementsrechten van SNW (A-1 en A-2 zoals bij 2.2 weergegeven) uitsluitend volgt uit artikel 17.4 van de gewijzigde splitsingsakte, ii) een gebruik van deze appartementsrechten als wellnesscentrum op grond van die bestemming is toegestaan en iii) de besluiten sub 6A en 6B d.d.
7 november 2025 (zoals weergegeven bij 2.10) nietig zijn;

II. (naar de kantonrechter begrijpt; voor het geval die besluiten niet nietig zijn) die besluiten worden vernietigd;

III. SNW wordt gemachtigd tot het aanbrengen/handhaven van i) de doorvoeren inclusief roosters ten behoeve van de klimaatkast, ii) de doorvoeren inclusief roosters ten behoeve van de ventilatiekast en iii) de doorvoeren inclusief afvoerpijpen ten behoeve van de CV, de saunakachel en de klimaatkast, een ander zoals is weergegeven op de tekeningen en de tekeningen en foto’s die (naar de kantonrechter begrijpt) als productie 26 zijn ingediend;

IV. SNW wordt gemachtigd tot het verleggen van de gasleiding binnen de grenzen van haar eigen appartementsrechten op de wijze zoals weergegeven op de splitsingstekening en foto die als productie 25 zijn ingediend en

V. de VvE wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan het verzoek heeft SNW ten grondslag gelegd dat de bestemming van de appartementsrechten volgt uit het gewijzigde artikel 17.4 van het Modelreglement zoals weergegeven in de gewijzigde splitsingsakte. De omschrijving van de appartementsrechten en de aanduidingen op de al eerder opgemaakte splitsingstekening zijn daarvoor niet van belang. De op de splitsingstekening voorkomende aanduidingen geven slechts een beschrijving van het feitelijk gebruik van die ruimte ten tijde van de splitsing. Dit betekent dat de appartementsrechten mogen worden gebruikt als bedrijfsruimte, kantoor/atelier en berging voor privédoeleinden, waarbij geldt dat het privé gedeelte op de begane grond ook voor detailhandel mag worden gebruikt. Een wellnesscentrum is een bedrijf zodat de uitoefening daarvan past binnen de bestemming van de gewijzigde splitsingsakte. Hieruit volgt dat de VvE niet bevoegd is hierover besluiten te nemen en dat het besluit van de VvE dat een gebruik als wellnesscentrum in strijd is met de splitsingsakte en de reglementen zelf in strijd is met de gewijzigde splitsingsakte en reglementen. De besluiten van de VvE van 7 november 2025 (zie 2.10) zijn daarom nietig. Voor zover die besluiten niet nietig zijn, moeten deze worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Voor de exploitatie van het wellnesscentrum dienen een klimaatkast ten behoeve van de whirlpool en de stoomkamer, een ventilatiekast voor de gehele ruimte en een cv-installatie te worden aangebracht. Verder moeten voor deze installaties en de saunakachel afvoermogelijkheden ter plaatse van het gemeenschappelijk dak worden gerealiseerd. De bouwkundige constructie van het gebouw wordt daardoor niet aangetast en de overlast als gevolg van de aanwezigheid van de installaties blijft ruimschoots binnen de van overheidswege gestelde regels. Niettemin weigert de VvE zonder redelijke grond om daaraan mee te werken, zodat SNW belang heeft bij toewijzing van de door haar (op grond van artikel 5:121 BW Pro) verzochte machtigingen, aldus SNW.

3.3.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek. Volgens haar is de exploitatie van een wellnesscentrum op de begane grond op grond van de splitsingsakte en -tekening niet toegestaan. In de gewijzigde splitsingsakte is vermeld dat die ruimte bestemd is deels als winkel/kantoor met berging en deels als winkel met opslagplaats, magazijn en berging. In de bijbehorende splitsingstekening is per onderscheiden ruimte op de begane grond vermeld welk deel voor winkel, berging, magazijn of opslag is bestemd. Met de wijziging van artikel 17 lid 4 van Pro het Modelreglement is niet beoogd de bestemming te veranderen, maar om het toegestane gebruik binnen de bestemming ‘winkel’ uit te breiden tot ‘detailhandel’. Dat geldt alleen voor de ruimtes die op de splitsingstekening zijn aangeduid als winkel. In de gewijzigde splitsingsakte is niet vermeld dat dit ook geldt voor de op de tekening aangewezen ruimtes voor opslag, magazijn of berging. Met de aanduiding ‘bedrijfsruimte’ in het gewijzigde artikel 17 lid 4 van Pro de gewijzigde splitsingsakte is geen sprake van een nieuwe bestemming maar wordt verwezen naar de bestemming winkel met het daaronder uitgewerkte extra gebruik van detailhandel. Als dat anders zou zijn, zou op de begane grond iedere onderneming kunnen worden geëxploiteerd. Dat mag niet blijkens de gewijzigde splitsingsakte en is ook niet logisch aangezien artikel 17.4 van het Modelreglement niet gaat over de bestemming maar over het gebruik overeenkomstig de bestemming. De genomen besluiten van de VvE zijn niet nietig en de belangen van de VvE - het voorkomen van overlast en gezondheidsproblematiek - verzetten zich tegen vernietiging van de besluiten. Dat geldt temeer nu de omgevingsvergunning niet onherroepelijk is.

3.4.

De verzochte machtigingen moeten ook worden afgewezen. Er zijn luchtroosters geplaatst onder of in de nabijheid van ramen van de woning(en). Als dat al niet ongezond is, veroorzaakt het in ieder geval onrechtmatige hinder als er geuren en luchtstromen de woning inkomen via de roosters. De woningen moeten kunnen worden geventileerd zonder last van de afvoer van het wellnesscentrum. Bovendien hebben [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] op grond van de gewijzigde splitsingsakte het recht om een dakterras te maken op het platte dak. Uit de in het geding gebrachte tekeningen blijkt dat de werkzaamheden waarvoor de machtiging wordt aangevraagd - die grotendeels al zijn uitgevoerd - het gebruik van het dakterras ernstig beperkt, zo niet onmogelijk wordt gemaakt, aldus steeds de VvE.

4.De beoordeling

Bevoegdheid kantonrechter

4.1.

De kantonrechter is, anders dan de VvE heeft betoogd, bevoegd om over de verzoeken van SNW een beslissing te nemen. SNW stelt zich op het standpunt dat de besluiten strijdig zijn met de splitsingsakte (dus nietig) en de redelijkheid en billijkheid (dus moeten worden vernietigd). In een dergelijk geval kunnen de verzoeken gezamenlijk worden behandeld door de kantonrechter en hoeft de procedure niet te worden gesplitst in twee afzonderlijke procedures bij de rechtbank en de kantonrechter (zie ECLI:NL:HR:2020:1275).

4.2.

Een verklaring voor recht kan bovendien ook in een verzoekschriftprocedure worden gegeven als deze blijft binnen de grenzen van de toepasselijke wetsbepalingen en zich beperkt tot vaststelling van de rechtsverhouding tussen verzoeker en verweerder (ECLI:NL:HR:2000:AA5319). De VvE heeft onvoldoende onderbouwd waarom de verzochte verklaringen voor recht niet aan deze vereisten voldoen, terwijl SNW een duidelijk belang heeft gesteld bij de verlangde verklaringen voor recht. Daarom zal daarover een beslissing worden genomen.

Bestemming appartementsrechten begane grond/nietigheid besluiten 7 november 2025

4.3.

Tussen partijen is in geschil wat op grond van de splitsingsstukken (de gewijzigde splitsingsakte en de daaraan gehechte splitsingstekening) de bestemming is van de begane grond. Daarom moeten die stukken worden uitgelegd. Het komt daarbij aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (ECLI:NL:HR:2013:1078).

4.4.

Gelet op deze norm is de verklaring voor recht dat de bestemming van de begane grond
uitsluitendvolgt uit artikel 17.4 van de gewijzigde splitsingsakte, niet toewijsbaar.

4.5.

In verband met de gevorderde verklaring voor recht dat (kort gezegd) een wellnesscentrum op grond van de bestemming in de gewijzigde splitsingsakte is toegestaan, is het volgende van belang. Onder C en E van de gewijzigde splitsingsakte zijn de gebruiksrechten van de verschillende eigenaren omschreven. De appartementsrechten op de begane grond zijn aldaar onveranderd beschreven als ‘winkel/kantoor met berging’ en ‘winkel met opslagplaats, magazijn en berging’. Wel is onder F van de gewijzigde splitsingsakte een wijziging doorgevoerd, te weten dat artikel 17 lid 4 in Pro afwijking van het Modelreglement bepaalt dat de bestemming van de privégedeelten ‘bedrijfsruimte, kantoor/atelier en berging voor privé doeleinden’ is. Hoewel de bestemming niet per appartement is uitgesplitst en de gewijzigde splitsingsakte ook verder niet in duidelijkheid uitblinkt, is (gelet op de hiervoor bij 4.3 weergegeven norm) aannemelijk dat de bepaling onder F en niet de omschrijving van de gebruiksrechten onder C en E leidend is voor het vaststellen van de bestemming. Dat de bestemming in de gewijzigde splitsingsakte is bepaald door middel van een wijziging van artikel 17 lid 4 van Pro het Modelreglement - welk artikel bepaalt dat de eigenaren de privé gedeelten gebruiken overeenkomstig de bestemming - is niet het meest voor de hand liggend, maar doet niet af aan de bewoordingen van de bepaling. Uit (de rest van) de gewijzigde splitsingsakte valt - anders dan de VvE heeft betoogd - naar objectieve maatstaven verder niet af te leiden dat met het gewijzigde artikel 17 lid 4 van Pro het Modelreglement slechts bedoeld is om het toegestane gebruik binnen de (volgens de VvE bestaande) bestemming ‘winkel’ uit te breiden tot ‘detailhandel’ en dat met de aanduiding ‘bedrijfsruimte’ alleen bedoeld is terug te verwijzen naar de omschrijving ‘winkel’. Die uitleg is bovendien niet logisch, omdat niet valt in te zien wat de aanduiding detailhandel ten opzichte van de aanduiding winkel toevoegt.

4.6.

Dat de splitsingstekening voorschriften (en daarmee beperkingen) bevat over het gebruik van de appartementsrechten, zoals de VvE heeft aangevoerd, is evenmin aannemelijk. Uit de gewijzigde splitsingsakte blijkt niet dat dat is beoogd en het zou feitelijk tot het niet voor de hand liggende gevolg leiden dat aan de (op de splitsingstekening ingetekende) indeling van de begane grond nooit iets zou mogen worden veranderd. Een dergelijke indeling is bovendien voor de overige appartementen niet ingetekend. Aannemelijker is dat de tekening slechts een weergave bevat van de situatie ten tijde van de splitsing, temeer nu onweersproken is gebleven dat de indeling van de begane grond ten tijde van de eigendomsoverdracht aan SNW al niet meer met de splitsingstekening overeenstemde.

4.7.

De slotsom is dat de gewijzigde splitsingsakte aldus wordt uitgelegd dat de privé gedeeltes van SNW op de begane grond mogen worden gebruikt als bedrijfsruimte. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een wellnesscentrum daar niet onder valt, zodat de door huurster van SNW voorgenomen exploitatie daarvan niet in strijd is met de splitsingsstukken. Dit betekent dat de daarmee strijdige besluiten van de VvE van 7 november 2025 (zie 2.10 hiervoor) nietig zijn. De daartoe door SNW (onder I) verzochte verklaringen voor recht zijn dan ook toewijsbaar.

Vervangende machtigingen

4.8.

De VvE heeft (wanneer geoordeeld zou worden dat een wellnesscentrum binnen de bestemming valt) niet langer verweer gevoerd tegen de verzochte machtigingen voor de afvoerpijpen naar het dak (zie hiervoor 3.1. onder III sub iii)) en de verplaatsing van de gasleiding (zie hiervoor onder IV), mits deze leidingen worden omkist. SNW heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld aan deze voorwaarde te zullen voldoen. Deze verzoeken worden daarom toegewezen.

4.9.

Ten aanzien van de verzochte machtigingen voor het aanbrengen van doorvoeren en roosters voor de klimaatkast en de ventilatiekast, moet de vraag worden beantwoord of de VvE zonder redelijke grond haar medewerking daaraan of toestemming daarvoor heeft geweigerd (5:121 BW). Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval.

4.10.

De VvE heeft als bezwaar aangevoerd dat zij bevreesd is voor aantasting van het woongenot door geur- en geluidsoverlast en gezondheidsproblemen als gevolg van de doorvoeren en roosters, maar deze vrees is niet van feitelijke onderbouwing voorzien. SNW heeft daarentegen onweersproken aangevoerd dat de (inpandige) klimaatinstallatie, inclusief door- en afvoeren, in overeenstemming met de aan huurster verleende vergunning zijn aangebracht. Uit het in opdracht van SNW uitgevoerde onderzoek door PVM (zie 2.7) - wat de VvE onvoldoende feitelijk heeft bestreden - blijkt verder dat op basis van de specificaties van de installaties mag worden verwacht dat het geluidniveau en de geurafgifte binnen de van overheidswege geldende normen zal blijven. Dat dat van te voren niet kan worden gegarandeerd - en dat het rapport in zoverre geen harde conclusies bevat - ligt besloten in het feit dat de situatie pas kan worden beoordeeld als de installaties daadwerkelijk in gebruik zijn genomen. SNW heeft daarom aangeboden om proef te draaien met de installaties en de situatie op basis daarvan te beoordelen, maar daaraan heeft de VvE tot op heden niet willen meewerken. Daarnaast is onweersproken aangevoerd dat de huurster van SNW zich door een deskundige heeft laten adviseren over de ventilatie en isolatie van de bedrijfsruimte met het oog op het voorgenomen gebruik daarvan als wellnesscentrum en die adviezen heeft opgevolgd door isolatie aan te brengen ter voorkoming van geluidsoverdracht en vochtmigratie naar constructieve delen van het gebouw. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien wat in dit kader op dit moment redelijkerwijs nog meer van SNW mag worden verwacht alvorens tot het (volgens de bestemming) toegelaten gebruik van de begane grond mag worden overgegaan.

4.11.

Op grond van het voorgaande, heeft de VvE evenmin voldoende onderbouwd dat door de doorvoeren en ventilatieroosters (die uitkomen onder of in de nabijheid van ramen van woningen VvE-leden) te verwachten is dat de ventilatiemogelijkheden van andere bewoners onmogelijk worden gemaakt of op onaanvaardbare wijze worden beperkt. Daarbij komt dat onweersproken is gebleven dat de door- en afvoeren op de minst bezwarende wijze zijn gerealiseerd en dat de huurster van SNW - om aan de bezwaren van de VvE tegemoet te komen - de toe- en uitvoeren van de ventilatie installatie heeft omgedraaid zodat de uitblaasroosters zich verder van de werkkamer van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] bevinden. Uit de in het geding gebrachte foto’s blijkt evenmin dat deze doorvoeren (die inpandig zijn) en roosters (die op de muur zijn geplaatst) het recht van [belanghebbende 1] om een dakterras aan te leggen verhinderen of beperken. De conclusie is dan ook dat dat de (onder 3.1. onder III sub i) en sub ii)) verzochte machtigingen zullen worden verleend. Daarbij wordt meegewogen dat SNW (en haar huurster) tijdens de mondelinge behandeling hebben herhaald zich, ook na inwerkingtreding, in te inspannen om overlast voor de bewoners te voorkomen.

Proceskosten

4.12.

In de aard van de procedure, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat een gebruik van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [locatie 2] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectieletter] , [sectienummer] , A-1 en het appartementsrecht plaatselijk bekend als [locatie 3] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectieletter] , [sectienummer] , A-2 als wellnesscentrum op grond van de bestemming ervan in de gewijzigde splitsingsakte is toegestaan;

5.2.

verklaart voor recht dat de besluiten sub 6A en 6B van 7 november 2025 nietig zijn;

5.3.

machtigt SNW tot het aanbrengen/handhaven van de doorvoeren inclusief roosters ten behoeve van de klimaatkast, een en ander ter plaatse van zoals weergegeven op de tekeningen en foto’s die door SNW als productie 26 in het geding zijn gebracht;

5.4.

machtigt SNW tot het aanbrengen/handhaven van de doorvoeren inclusief roosters ten behoeve van de ventilatiekast, een en ander zoals weergegeven op de tekeningen en foto’s die door SNW als productie 26 in het geding zijn gebracht;

5.5.

machtigt SNW tot het aanbrengen/handhaven van de doorvoeren inclusief roosters ten behoeve van de CV, de saunakachel en de klimaatkast, een en ander tussen de twee ramen in de nis zoals aangegeven op de foto’s die door SNW als productie 26 in het geding zijn gebracht;

5.6.

machtigt SNW tot het verleggen van de gasleiding binnen de grenzen van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [locatie 3] , kadastraal bekend als [gemeente] , [sectieletter] , [sectienummer] , A-2 nabij de entree aan de [locatie 3] , zoals aangegeven op de door SNW als productie 25 in het geding gebrachte splitsingstekening en foto;

5.7.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.8.

wijst het overigens verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.