Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/6297
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 april 2024 de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 477.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2025. Eiseres is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] .
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
2. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
De aanleiding voor deze procedure
3. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning betreft een portiekflat van ongeveer 46 m².
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5. De WOZ-waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [3]
Waarderingsficties
6. Eiseres voert aan dat de woning verhuurd wordt voor een veel te lage huurprijs, voor onbepaalde tijd. Eiseres komt niet onder dit huurcontract uit en er is sprake van een negatief rendement. De woning is daardoor ook moeilijk verkoopbaar. Volgens eiseres is de marktwaarde van de woning zeker gehalveerd ten opzichte van vergelijkbare woningen in onverhuurde staat. Volgens eiseres moet de WOZ-waarde van de woning aangepast worden gelet op deze feitelijke omstandigheden.
7. Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde van de woning bepaald wordt op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie) en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). Hierbij wordt uitgegaan van vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Er wordt geen rekening gehouden met omstandigheden die daarop een inbreuk plegen, zoals het verhuurd zijn van de onroerende zaak. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ dus worden vastgesteld alsof de woning niet wordt verhuurd. De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de WOZ-waarde terecht uitgegaan van de levering van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning in vrij opleverbare staat.
Evenredigheidsbeginsel
8. Eiseres voert daarnaast aan dat zij financieel in de knel komt door de combinatie van jaarlijks stijgende WOZ-waardes en de daaruit voortvloeiende hogere (box 3) belastingen en de te lage huurinkomsten. Op de zitting heeft eiseres betoogd dat de Wet WOZ in haar geval onredelijk nadelig voor haar uitpakt. De rechtbank vat het betoog van eiseres op als een beroep op het evenredigheidsbeginsel.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ behelst wetgeving in formele zin en is dwingend geformuleerd. De heffingsambtenaar kan daarom in principe niet afwijken van de waarderingsficties uit de Wet WOZ. In geschil is of in het geval van eiseres de waarderingsficties uit dit artikel buiten toepassing moeten worden gelaten wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank toetst dit aan de hand van de rechtspraak van de hoogste bestuursrechters. [4] Volgens die rechtspraak mag de rechter een (bepaling uit een) wet in formele zin niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen, zoals het evenredigheidsbeginsel (het toetsingsverbod uit artikel 120 van Pro de Grondwet). Alleen wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet volledig zijn meegenomen in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval wanneer die niet verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen, zoals het evenredigheidsbeginsel, dat die toepassing achterwege moet blijven. Bij deze beoordeling hoeft niet altijd eerst te worden nagegaan of sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle in de afweging van de wetgever zijn verdisconteerd. Denkbaar is immers dat direct al duidelijk is dat de gestelde bijzondere omstandigheden niet meebrengen dat toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd is met algemene rechtsbeginselen, dat die toepassing achterwege dient te blijven. In een dergelijke situatie behoeft de vraag of de gestelde bijzondere omstandigheden wel of niet (volledig) door de wetgever zijn verdisconteerd, geen afzonderlijke beantwoording. [5]
10. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van laatstgenoemde situatie; zelfs als de omstandigheden van dit geval als ‘bijzonder’ moeten worden aangemerkt, is toepassing van de waarderingsficties niet zozeer in strijd met algemene rechtsbeginselen dat die toepassing achterwege dient te blijven. De omstandigheid dat de hiervoor genoemde fictie tot gevolg heeft dat de woning een hogere economische waarde krijgt is door de wetgever erkend en is in de rechtspraak [6] bevestigd. Het doel van de ficties is dat daarmee de waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. Uit de wetsgeschiedenis [7] volgt dat de ficties het resultaat zijn van een bewuste keuze van de wetgever om te komen tot een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan voor de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor alle betrokkenen te komen tot eenzelfde waarde, welke ook de basis is voor de vast te stellen waarde van de woning in box 3.
11. De rechtbank heeft begrip voor de situatie van eiseres. Het is voorstelbaar dat eiseres de uitkomst van de WOZ-waardebepaling ervaart als onevenredig. Deze uitkomst vindt zijn oorzaak echter in veranderde belastingwetgeving en huurregelgeving. Als eiseres het niet eens is met de gevolgen voor/van de aanslag inkomstenbelasting dan staat daar een andere procedure voor open. Dat is niet een reden om de waarderingsficties uit de Wet WOZ buiten toepassing te laten. De WOZ-aanslag voor de woning (de onroerende zaakbelasting eigenaar) bedraagt € 220,37. Niet is aannemelijk geworden dat dit bedrag onevenredig is in verhouding tot de met de hierboven omschreven WOZ-waarde te dienen doelen.
12. De toepassing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is in dit geval niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel.
Gaat de heffingsambtenaar uit van de juiste woonoppervlakte?
13. Eiseres voert aan dat naar aanleiding van een huurrechtprocedure de oppervlakte van de woning op 7 november 2022 is bijgesteld van 54 m² naar 46 m². De heffingsambtenaar gaat volgens eiseres dus uit van een onjuiste oppervlakte.
14. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning heeft laten controleren door de afdeling Vastgoed, die deze heeft bepaald op 48 m². Bij de overgelegde reactie van afdeling Vastgoed zit een plattegrond met afmetingen. Eiseres voert weliswaar aan dat de woonoppervlakte met een huurrechtprocedure is bijgesteld, maar heeft niet onderbouwd waarom de meting waar de heffingsambtenaar vanuit gaat onjuist is. Het enkele feit dat de oppervlakte in een huurrechtprocedure is bijgesteld is onvoldoende om aan te nemen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste oppervlakte uitgaat. De heffingsambtenaar heeft de woonoppervlakte laten meten op basis van de meetnorm NEN 2580 en dit is de algemeen geldende meetnorm. [8] Ook binnen de makelaardij wordt gebruik gemaakt van deze meetnorm. Op basis van welke norm en welke afmetingen in de huurrechtprocedure tot een gewijzigde oppervlakte is gekomen, is onduidelijk. De rechtbank volgt eiseres daarom niet in haar standpunt.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
15. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 477.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
16. Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Er is geen rekening gehouden met de slechte kwaliteit van de woning. De huurder van de woning doet niets aan onderhoud en laat eiseres als eigenaar geen ruimte om de woning in betere toestand te brengen. Daarnaast acht eiseres [adres 2] [huisnummer 2] niet vergelijkbaar omdat deze mooi is opgeknapt.
17. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
18. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, buurt, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
19. Wat betreft de gestelde verschillen tussen de woning en [adres 2] [huisnummer 2] , overweegt de rechtbank dat eiseres deze verschillen niet onderbouwd heeft. Eiseres heeft geen foto’s of andere stukken overgelegd waaruit blijkt de woning in veel minder goede staat verkeert dan [adres 2] [huisnummer 2] . Daarbij geldt bovendien dat een vernieuwde keuken en badkamer niet direct leiden tot een waardevermeerdering. Dit zijn smaakgevoelige voorzieningen zodat bij een eventuele vervanging door een nieuwe koper eerder diens persoonlijke smaak dan de leeftijd van deze voorzieningen waardebepalend is.
20. Daar komt nog bij dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 10.774,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 9.775,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 999,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 48 m², geeft een prijsverschil van € 47.952,-. Conform de 60%-regel levert dit een investeringsruimte op van € 79.920,- om de woning van eiseres op een vergelijkbaar niveau te krijgen. [9] De 60%-regel houdt in dat ongeveer 60% van investeringen terugkeert in de waarde van een woning. Kosten van investeringen voor kwaliteit en onderhoud vertalen zich dus niet één-op-één terug in een waardestijging. Volgens vaste rechtspraak wordt van dergelijke kosten slechts 60% in aanmerking genomen. [10] Voor zover sprake is van verschillen in, onder andere, kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is de rechtbank van oordeel dat hiermee gelet op voornoemde marge en investeringsruimte, voldoende rekening is gehouden.
Maakt het ontbreken van een berging dit anders?
21. Bij de waardebepaling is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de woning beschikt over een berging. Eiseres heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat de woning geen berging heeft. Deze is aldus eiseres in 2018 verkocht.
22. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de berging gewaardeerd heeft op € 8.000,-. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat het ontbreken van de berging niet maakt dat de WOZ-waarde lager wordt. Er bestaat aldus de heffingsambtenaar voldoende marge en investeringsruimte om het ontbreken van een berging te compenseren. De rechtbank kan dit standpunt volgen gelet op de hiervoor onder 20 weergegeven marge.
Conclusie en gevolgen
23. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
24. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.J. van ‘t Hoff, griffier.
mr. C.J. van ‘t Hoff, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 11 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.