4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de
beroepsgronden van eiseres.
7. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
8. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [
voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank onder andere beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning?
10. Eiseres voert tegen de bestreden uitspraak aan dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk leeg en dus zonder huurder verkocht. Dit is voor haar echter niet mogelijk. De woning is verhuurd tegen een, volgens eiseres, veel te lage prijs zodat zij verlies maakt op de woning. Eiseres heeft een conflict met de huurster van de woning, omdat deze naar aanleiding van de nieuwe huurwet per 1 mei 2021 de eerder overeengekomen huurverhoging weigerde te betalen. Eiseres heeft geprobeerd om deze overeengekomen huurprijs alsnog via de rechter af te dwingen, maar is
niet in het gelijk gesteld. Vanwege de huurwet van 1 mei 2021 kan zij de huur niet aanpassen aan de onkosten van de woning. Een verkoop van de woning is volgens eiseres ook niet mogelijk, omdat de huurster niet vrijwillig wil vertrekken en eiseres haar door de Eiseres stelt dat zij en haar twee zonen aldus vastzitten in een verliesgevende constructie.
11. Zoals de heffingsambtenaar terecht aanvoert, bepaalt de Wet WOZ dat geen rekening kan worden gehouden met het feit dat de woning verhuurd is. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarmee is sprake van twee waarderingsficties: de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan worden overgedragen zonder rekening te houden met bijvoorbeeld verhuur (de overdrachtsfictie) en de fictie dat de verkrijger de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen (de verkrijgingsfictie).[
voetnoot 3: Zie ook de Memorie van Toelichting op de Wet WOZ, TK 1992-1993, 22 885, nr. 3, p. 44] De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ dus worden vastgesteld alsof de woning niet wordt verhuurd.
12. De waarderingsficties zijn op de zitting ook besproken. Eiseres heeft zich toen op het standpunt gesteld dat de toepassing van deze waarderingsficties in haar geval leidt tot een onbillijke uitkomst. Volgens haar heeft de wetgever bij de Wet WOZ geen rekening gehouden met de nieuwe huurwet, die de vooraf overeengekomen huurprijsverhoging in haar geval onmogelijk maakt. De rechtbank vat dit standpunt op als een beroep op het evenredigheidsbeginsel.
13. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ behelst wetgeving in formele zin en is dwingend geformuleerd. De heffingsambtenaar kan daarom in principe niet afwijken van de waarderingsficties. In geschil is of in het geval van eiseres de waarderingsficties uit dit artikel buiten toepassing moeten worden gelaten wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank toetst dit aan de hand van de rechtspraak van de hoogste bestuursrechters. [voetnoot4: Zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:772.] Volgens die rechtspraak mag de rechter een (bepaling uit een) wet in formele zin niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen, zoals het evenredigheidsbeginsel (het toetsingsverbod uit artikel 120 van de Grondwet). Alleen wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet volledig zijn meegenomen in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval wanneer die niet verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel, dat die toepassing achterwege moet blijven. Bij deze beoordeling hoeft niet altijd eerst te worden nagegaan of sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle in de afweging van de wetgever zijn verdisconteerd. Denkbaar is immers dat direct al duidelijk is dat de gestelde bijzondere omstandigheden niet meebrengen dat toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd is met algemene rechtsbeginselen, dat die toepassing achterwege dient te blijven. In een dergelijke situatie behoeft de vraag of de gestelde bijzondere omstandigheden wel of niet (volledig) door de wetgever zijn verdisconteerd, geen afzonderlijke beantwoording. [voetnoot 5: Idem, r.o. 9.14.] 14. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van laatstgenoemde situatie; zelfs als de omstandigheden van dit geval als ‘bijzonder’ moeten worden aangemerkt, is toepassing van de waarderingsficties niet zozeer in strijd met algemene rechtsbeginselen dat die toepassing achterwege dient te blijven. De oorzaak van het probleem ligt immers in de huurafspraken die eiseres met de huurster heeft gemaakt. Als vriendendienst heeft zij aanvankelijk, in 2016, een huurprijs afgesproken die op dat moment nog wel kostendekkend, maar niet marktconform was, met de mogelijkheid tot verhoging. Eiseres heeft tot 2021 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verhoging, omdat zij door het overlijden van haar echtgenoot in 2017 haar gedachten niet bij de huurovereenkomst had. Hoe begrijpelijk dat het-als de vriendendienst-ook is, dit zijn geen omstandigheden die voor rekening moeten komen van de gemeente [plaats] . De gevolgen voor eiseres van de aanslag voor de woning van € 298,68 zijn niet onevenredig in verhouding tot de met de aanslag te dienen doelen. Het feit dat de nieuwe huurwet vanaf 1 mei 2021 een maximale huurprijsverhoging per jaar voorschrijft, maakt dat niet anders.
15. De toepassing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is in dit geval dan ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel noch andere beginselen van behoorlijk bestuur. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
16. Eiseres heeft voor het overige geen gronden aangevoerd wat betreft de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten [A-straat] 140, 104 en 127 zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en hebben hetzelfde bouwjaar. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten beschikken over een berging en parkeerplaats. Er is weliswaar sprake van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en het vergelijkingsobject [A-straat] 127 en van de gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze vindt de rechtbank niet dusdanig groot dat daarmee geen rekening gehouden kan worden.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
17. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met voornoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Er zijn geen aanwijzingen dat dit onvoldoende was. De rechtbank acht daarbij van belang dat de neutrale m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 6.747,- is, terwijl de neutrale m2-prijs van de woning aanmerkelijk lager is vastgesteld, namelijk op € 6.460,-.
18. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht of een proceskostenvergoeding.”