ECLI:NL:GHAMS:2025:1549 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde verhuurde woning ondanks ongunstig...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1928

13 mei 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 9 april 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/5992 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [A-straat] 211 te [plaats] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 693.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft een pleitnota ingediend met dagtekening 23 april 2025.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“2. Eiseres is samen met haar twee zonen eigenaar van de woning. De woning betreft een corridorflat met berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 100 m².

(…)

5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van

de woning getaxeerd op € 693.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat

gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [A-straat] 140, [A-straat] 104 en [A-straat] 127, alle in [plaats] .”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3.

Belanghebbende verhuurde (samen met haar twee zonen/mede-eigenaren) de woning. De woning is in 2024 verkocht voor € 350.000 aan een investeerder.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de

beroepsgronden van eiseres.

7. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

8. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [
voetnoot 2: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank onder andere beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning?

10. Eiseres voert tegen de bestreden uitspraak aan dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk leeg en dus zonder huurder verkocht. Dit is voor haar echter niet mogelijk. De woning is verhuurd tegen een, volgens eiseres, veel te lage prijs zodat zij verlies maakt op de woning. Eiseres heeft een conflict met de huurster van de woning, omdat deze naar aanleiding van de nieuwe huurwet per 1 mei 2021 de eerder overeengekomen huurverhoging weigerde te betalen. Eiseres heeft geprobeerd om deze overeengekomen huurprijs alsnog via de rechter af te dwingen, maar is

niet in het gelijk gesteld. Vanwege de huurwet van 1 mei 2021 kan zij de huur niet aanpassen aan de onkosten van de woning. Een verkoop van de woning is volgens eiseres ook niet mogelijk, omdat de huurster niet vrijwillig wil vertrekken en eiseres haar door de Eiseres stelt dat zij en haar twee zonen aldus vastzitten in een verliesgevende constructie.

11. Zoals de heffingsambtenaar terecht aanvoert, bepaalt de Wet WOZ dat geen rekening kan worden gehouden met het feit dat de woning verhuurd is. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarmee is sprake van twee waarderingsficties: de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning kan worden overgedragen zonder rekening te houden met bijvoorbeeld verhuur (de overdrachtsfictie) en de fictie dat de verkrijger de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen (de verkrijgingsfictie).[
voetnoot 3: Zie ook de Memorie van Toelichting op de Wet WOZ, TK 1992-1993, 22 885, nr. 3, p. 44] De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ dus worden vastgesteld alsof de woning niet wordt verhuurd.

12. De waarderingsficties zijn op de zitting ook besproken. Eiseres heeft zich toen op het standpunt gesteld dat de toepassing van deze waarderingsficties in haar geval leidt tot een onbillijke uitkomst. Volgens haar heeft de wetgever bij de Wet WOZ geen rekening gehouden met de nieuwe huurwet, die de vooraf overeengekomen huurprijsverhoging in haar geval onmogelijk maakt. De rechtbank vat dit standpunt op als een beroep op het evenredigheidsbeginsel.

13. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ behelst wetgeving in formele zin en is dwingend geformuleerd. De heffingsambtenaar kan daarom in principe niet afwijken van de waarderingsficties. In geschil is of in het geval van eiseres de waarderingsficties uit dit artikel buiten toepassing moeten worden gelaten wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank toetst dit aan de hand van de rechtspraak van de hoogste bestuursrechters. [
voetnoot4: Zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:772.] Volgens die rechtspraak mag de rechter een (bepaling uit een) wet in formele zin niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen, zoals het evenredigheidsbeginsel (het toetsingsverbod uit artikel 120 van Pro de Grondwet). Alleen wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet volledig zijn meegenomen in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval wanneer die niet verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel, dat die toepassing achterwege moet blijven. Bij deze beoordeling hoeft niet altijd eerst te worden nagegaan of sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle in de afweging van de wetgever zijn verdisconteerd. Denkbaar is immers dat direct al duidelijk is dat de gestelde bijzondere omstandigheden niet meebrengen dat toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd is met algemene rechtsbeginselen, dat die toepassing achterwege dient te blijven. In een dergelijke situatie behoeft de vraag of de gestelde bijzondere omstandigheden wel of niet (volledig) door de wetgever zijn verdisconteerd, geen afzonderlijke beantwoording. [
voetnoot 5: Idem, r.o. 9.14.]

14. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van laatstgenoemde situatie; zelfs als de omstandigheden van dit geval als ‘bijzonder’ moeten worden aangemerkt, is toepassing van de waarderingsficties niet zozeer in strijd met algemene rechtsbeginselen dat die toepassing achterwege dient te blijven. De oorzaak van het probleem ligt immers in de huurafspraken die eiseres met de huurster heeft gemaakt. Als vriendendienst heeft zij aanvankelijk, in 2016, een huurprijs afgesproken die op dat moment nog wel kostendekkend, maar niet marktconform was, met de mogelijkheid tot verhoging. Eiseres heeft tot 2021 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot verhoging, omdat zij door het overlijden van haar echtgenoot in 2017 haar gedachten niet bij de huurovereenkomst had. Hoe begrijpelijk dat het-als de vriendendienst-ook is, dit zijn geen omstandigheden die voor rekening moeten komen van de gemeente [plaats] . De gevolgen voor eiseres van de aanslag voor de woning van € 298,68 zijn niet onevenredig in verhouding tot de met de aanslag te dienen doelen. Het feit dat de nieuwe huurwet vanaf 1 mei 2021 een maximale huurprijsverhoging per jaar voorschrijft, maakt dat niet anders.

15. De toepassing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is in dit geval dan ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel noch andere beginselen van behoorlijk bestuur. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

16. Eiseres heeft voor het overige geen gronden aangevoerd wat betreft de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten [A-straat] 140, 104 en 127 zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en hebben hetzelfde bouwjaar. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten beschikken over een berging en parkeerplaats. Er is weliswaar sprake van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en het vergelijkingsobject [A-straat] 127 en van de gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze vindt de rechtbank niet dusdanig groot dat daarmee geen rekening gehouden kan worden.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?

17. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met voornoemde verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Er zijn geen aanwijzingen dat dit onvoldoende was. De rechtbank acht daarbij van belang dat de neutrale m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 6.747,- is, terwijl de neutrale m2-prijs van de woning aanmerkelijk lager is vastgesteld, namelijk op € 6.460,-.

18. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht of een proceskostenvergoeding.”

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende betoogt ook in hoger beroep dat de WOZ-waarde van de woning op € 250.000 vastgesteld dient te worden. Er is volgens haar sprake van een aantal waardedrukkende omstandigheden, welke een lagere WOZ-waarde dan de beschikte waarde rechtvaardigen.

Zij wijst daartoe op de (relatief) lage huuropbrengst (kale huuropbrengst 2023: € 12.047,49) en de hoge kosten (welke de huuropbrengsten ver overschrijden) die zij voor de woning heeft (waaronder jaarlijkse erfpachtkosten, box III belasting, onderhoudskosten en vve-kosten). De huursom heeft zij door de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten niet marktconform kunnen aanpassen. Zij wijst ook op de verzwaringen van de belasting op onroerend goed in box III van de afgelopen jaren.

Er is sprake van een samenloop van wettelijke regelingen, welke leidt tot een onbillijke situatie waarin de woning jaarlijks een negatief rendement oplevert. Een woning met een negatief rendement levert bij verkoop schrikbarend weinig op, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar betoogt dat de door belanghebbende geschetste omstandigheden niet relevant zijn voor de op objectieve wijze te bepalen WOZ-waarde. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

5.2.

Ook het Hof zal onderzoeken of de waarderingsficties uit artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ buiten toepassing moeten worden gelaten wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel.

5.3.

Het Hof acht het door de rechtbank gehanteerde toetsingskader onder punt 11 juist. Ter aanvulling wijst het Hof nog op de parlementaire behandeling van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ:

- In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel “Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken)” (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, p. 44) is het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ als volgt toegelicht:

“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”

- In de memorie van antwoord bij het wetsvoorstel “Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken)” (Kamerstukken II 1993/1994, 22885, nr. 18b, p. 4) is het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ als volgt toegelicht:

“De leden van de VVD-fractie, die het is opgevallen dat voor de uitwerking van de waardebepaling aangesloten is bij artikel 220 (met ingang van 1 januari 1995: artikel 220c) van de Gemeentewet, vragen naar de reden en de rechtsgrond daarvoor, met name omdat deze uitwerking eraan in de weg staat dat de WOZ-waarde (later) kan worden gehanteerd voor de vermogensbelasting en het successie- en schenkingsrecht. Inderdaad is het zo dat door de aansluiting bij de Gemeentewet het moeilijk is om de WOZ-waarde voor alle belastingen te gebruiken; dit is van het begin af aan onderkend. De aanleiding voor de uniformering van de regels voor de waardebepaling is evenwel onder andere geweest het feit dat de burgers met verschillende waarden worden geconfronteerd voor de zelfde objecten bij diverse heffingen. Gekozen is voor een aanpak waarin in zoveel mogelijk gevallen de uniformering voor de burgers zichtbaar is. (…)”

5.4.1.

De omstandigheid dat de waarde van een verhuurde woning waarbij niet met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ rekening wordt gehouden (in positieve en negatieve zin) kan afwijken van de vastgestelde WOZ waarde van diezelfde woning mét inachtneming van de ficties van dit artikel, is een direct gevolg van die ficties. Uit voornoemde parlementaire behandeling volgt dat de ficties het resultaat zijn van een bewuste keuze van de wetgever om te komen tot een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan voor de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De wetgever heeft daarbij beoogd, kennelijk om uitvoeringstechnische redenen van eenvoud en doelmatigheid, voor alle betrokkenen te komen tot eenzelfde waarde (welke ook de basis is voor de vast stellen waarde van de woning in box III).

5.4.2.

Het Hof heeft begrip voor de door belanghebbende geschetste situatie; de (voor haar nadelige) samenloop van regelingen welke er (mede) in resulteren dat zij voor de woning een (jaarlijks) negatief rendement behaald. Het Hof onderkent ook dat deze samenloop van regelingen (met een voor belanghebbende negatief effect) een omstandigheid is die in de afgelopen jaren (eerst) is ontstaan. De oorzaak is dan ook niet zoals de rechtbank lijkt te veronderstellen gelegen in de huurafspraken van belanghebbende met de huurder (zie rechtsoverweging 14 “De oorzaak van het probleem ligt immers in de huurafspraken die eiseres met de huurster heeft gemaakt.”).

Het door belanghebbende geschetste en ook door het Hof onderkende negatief effect is evenwel niet zozeer het gevolg van de waarderingsficties maar is met name het gevolg van wet- en regelgeving die het belanghebbende onmogelijk maakt een kostendekkende huur te vragen die geen verband houdt met de belastingheffing. Van een situatie waarin belanghebbende door toepassing van de waarderingsficties onevenredig wordt benadeeld bij het heffen van belasting is geen sprake. De WOZ-aanslag voor de woning (de onroerende zaak belasting eigenaar) bedraagt € 298,68; niet aannemelijk is geworden dat dit bedrag onevenredig is in verhouding tot de met WOZ-waarde te dienen doelen (het vormen van een uniforme robuuste regeling als omschreven onder 5.3 en 5.4.1). Dat belanghebbende de situatie ervaart als een onbillijke situatie die langdurig is, maakt de conclusie dan ook niet anders.

Dat belanghebbende de huur voor de woning door de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten niet marktconform heeft kunnen aanpassen, valt als zodanig buiten het bestek van de bestreden beschikking en hetgeen ter beoordeling staat van de belastingrechter

5.5.

Het Hof is dan ook van oordeel dat het door belanghebbende aangevoerde geen aanleiding geeft de waarde van de woning naar beneden bij te stellen. Voorts heeft belanghebbende in hoger beroep geen specifieke gronden aangevoerd ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten om de waarde te onderbouwen. Hetgeen de rechtbank daartoe in rechtsoverwegingen 16 tot en met 18 overweegt, acht het Hof juist.

Slotsom

5.6.

Aldus slaagt het hoger beroep van belanghebbende niet en zal het Hof de uitspraak van de rechtbank bevestigen.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 13 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: