ECLI:NL:GHAMS:2023:3190

• Datum uitspraak: 26 september 2023
• Publicatiedatum: 15 december 2023
• Zaaknummer: 22/247 en 22/248
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.E. Kostense; B.A. van Brummelen; M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en geschil over oppervlakte

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 26 september 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning, gelegen aan de [A-straat] 127-3. De belanghebbende, eigenaar van de woning, was in beroep gegaan tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], die de WOZ-waarde voor het jaar 2020 had vastgesteld op € 503.000. De belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en voerde aan dat de oppervlakte van de woning, die door de heffingsambtenaar op 75 m² was vastgesteld, in werkelijkheid kleiner zou zijn, namelijk 71 m². De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij hoger beroep instelde.

Tijdens de procedure heeft de heffingsambtenaar een meetrapport overgelegd, opgesteld conform de NEN-2580-norm, waaruit bleek dat de gebruiksoppervlakte van de woning 77 m² bedraagt. De belanghebbende betwistte de juistheid van dit meetrapport en stelde dat de oppervlakte kleiner zou zijn. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld en dat de oppervlakte van de woning correct was berekend. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat het hoger beroep van de belanghebbende geen doel trof.

De uitspraak benadrukt het belang van de juiste toepassing van de NEN-2580-norm bij de waardebepaling van onroerende zaken en de rol van meetrapporten in geschillen over WOZ-waarden. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar zijn standpunt voldoende had onderbouwd met relevante rapporten en dat de eerdere uitspraak van de rechtbank niet in strijd was met de huidige beoordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 22/00247 en 22/00248

26 september 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 21 maart 2022 in de zaak met kenmerken AMS 21/2078 en AMS 21/6219 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat] 127-3 (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 503.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 21 april 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Partijen hebben het Hof toestemming gegeven om zonder zitting op het hoger beroep te beslissen. Het Hof heeft partijen vervolgens bij brief van 13 september 2023 bericht dat het onderzoek is gesloten en dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een op de derde etage gelegen bovenwoning met een eigen opgang op de tweede etage van het pand waarin de woning zich bevindt ( [A-straat] 127, hierna: het pand).

2.2.

Bij het nemen van de onder 1.1 vermelde beschikking en bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar een oppervlakte van de woning in aanmerking genomen van 75 m².

2.3.

In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar, naar aanleiding van het gerezen geschil over de bij de waardebepaling in aanmerking te nemen oppervlakte van de woning, een rapport overgelegd. Dit rapport is met dagtekening 28 januari 2022 opgesteld door een medewerker van de afdeling Vastgoed WOZ van de gemeente [gemeente] (hierna: het meetrapport). Het meetrapport bevat afbeeldingen van de bouwtekeningen van de woonlagen van het pand, waarop per woonlaag door middel van arceringen is aangegeven welk deel daarvan bij de oppervlakteberekening in aanmerking is genomen. In het rapport is vermeld dat de metingen zijn verricht conform NEN-2580; de gebruiksoppervlakte van de woning is berekend op 77 m².

2.4.

Voorts heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een ‘Intern waarde-advies’ overgelegd, gedagtekend 3 februari 2022, opgesteld door [a] RT (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 getaxeerd op € 514.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [B-straat] , [A-straat] 161-1 en [C-straat] , alle gelegen te [gemeente] , welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede een kaart waarop de ligging van de objecten te zien is. Voorts bevat het taxatierapport een ‘Waardematrix’ waarin ter zake van de woning en de vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen kenmerken en waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt. Daarin is onder meer vermeld dat de bij de taxatie in aanmerking genomen oppervlakte van het woningdeel van de woning 77 m² bedraagt.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildaturn 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling is uitgegaan van de juiste oppervlakte van de woning.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak, voor zover nog van belang, als volgt overwogen en beslist:

“3. […] Het gaat in deze procedure enkel nog over de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van 77 m² voor woning 2 [
Hof: de woning ] juist is. Volgens [belanghebbende] is de oppervlakte 71 m².

4. De rechtbank overweegt het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de oppervlakte van 77 m² verwezen naar een meetrapport van 28 januari 2022, opgesteld door een deskundige van de afdeling Vastgoed WOZ van de gemeente [gemeente] , waarbij gebruik gemaakt is van de NEN-norm 2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakten van woningen. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van die oppervlakte.

5. [ Belanghebbende] heeft daar tegenover gesteld dat in een eerdere procedure zou zijn toegegeven dat de oppervlakte kleiner is. De rechtbank stelt vast dat dit nergens valt te lezen. [Belanghebbende] heeft ook gesteld dat volgens een meetrapport van zijn eigen architect de oppervlakte kleiner is, namelijk 71 m². Dat rapport heeft [belanghebbende] niet overgelegd. Hier komt bij dat niet is gezegd dat een architect specialist is in het opmeten van gebruiksoppervlakten van woningen conform de NEN-norm 2580.

6. Het beroep van [belanghebbende] is ongegrond. [Belanghebbende] krijgt dus geen gelijk.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de bij de waardebepaling in aanmerking te nemen oppervlakte van de woning al gedurende een aantal jaren in geschil is. In een eerdere uitspraak heeft de rechtbank vastgesteld dat de woning een oppervlakte heeft van 71 m², maar ook na deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar de bij de waarde-vaststelling in aanmerking genomen oppervlakte telkens ten onrechte vergroot naar 75 m². Het door de heffingsambtenaar overgelegde meetrapport bevat louter een lengte x breedte-calculatie, hetgeen niet conform NEN 2580 is, zo stelt belanghebbende. Belanghebbende is van mening dat de oppervlakte van de woning moet worden berekend op 71 m², dan wel dat er een NEN 2580-meting moet worden verricht door een onafhankelijke derde. Dit laatste voorstel is door de rechtbank helaas niet in haar beslissing meegenomen, aldus belanghebbende.

5.2.

Volgens de heffingsambtenaar heeft de rechtbank een juiste beslissing gegeven. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar verwezen naar zijn bij de rechtbank ingediende processtukken. In deze stukken (en tijdens de zitting bij de rechtbank) heeft hij onder meer betoogd dat belanghebbende met zijn verwijzing naar een eerdere uitspraak doelt op een uitspraak van rechtbank Amsterdam van 26 juni 2019, kenmerken 18/253 en 18/254, over de voor het kalenderjaar 2017 vastgestelde WOZ-waarde van (onder meer) de woning. In die uitspraak heeft de rechtbank overwogen dat de heffingsambtenaar belanghebbende ter zitting (en zonder dat de vastgestelde WOZ-waarde hierdoor werd verlaagd) tegemoet is gekomen door uit te gaan van een oppervlakte van de woning van 71 m², hetgeen in overeenstemming is met een berekening van zijn architect waar belanghebbende zich op beroept. De heffingsambtenaar is alleen uit praktische overwegingen tot deze tegemoetkoming overgegaan, terwijl er geen meetrapport aan die berekening ten grondslag lag en de metingen van de gemeente uitgingen van 75 m2. Daarom is, om hierover definitief duidelijkheid te verkrijgen, de gebruiksoppervlakte van de woning berekend door een medewerker van de Afdeling Vastgoed WOZ van de gemeente [gemeente] en is hiervan het onder 2.3 vermelde meetrapport overgelegd. Deze metingen zijn verricht conform NEN-2580; hiermee is volgens de heffingsambtenaar komen vast te staan dat de gebruiksoppervlakte van de woning 77 m² bedraagt. Uitgaande van een oppervlakte van 77 m² is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 514.000. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van deze getaxeerde waarde naar het door hem aan de rechtbank overgelegde taxatierapport, zoals vermeld onder 2.4. De heffingsambtenaar is van mening dat hij hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 503.000 niet te hoog is.

5.3.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.4 vermelde taxatierapport overgelegd, alsmede het onder 2.3 vermelde meetrapport. Het heeft de heffingsambtenaar vrijgestaan om in het kader van de onderbouwing van de vastgestelde waarde ook de gebruiksoppervlakte van de woning opnieuw te laten berekenen, juist omdat hierover al gedurende een aantal jaren een geschil bestaat. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar tijdens de procedure over het jaar 2017, of op enig ander moment, heeft toegegeven dat de oppervlakte van de woning 71 m² bedraagt, aangezien de stukken wijzen op een praktische tegemoetkoming in 2017, waarmee de heffingsambtenaar dus juist te kennen heeft gegeven dat de oppervlakte niet 71 m² bedraagt. Bovendien is het de heffingsambtenaar toegestaan om bij de waardevaststelling voor een later jaar de juiste, in aanmerking te nemen gebruiksoppervlakte (alsnog) aannemelijk te maken met een onderbouwde berekening.

5.4.

Met het door hem overgelegde meetrapport en de daarop door hem gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de conform NEN-2580 en de daarbij door de heffingsambtenaar toe te passen ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ berekende gebruiksoppervlakte van de woning 77 m² bedraagt. Belanghebbende stelt ten onrechte dat het meetrapport rechttoe-rechtaan lengte x breedte-berekeningen bevat; op de bouwtekening van de derde etage (de woning) is bijvoorbeeld door middel van ingetekende dakpannen aangegeven dat het dak schuin afloopt. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting bij de rechtbank heeft toegelicht, is de oppervlakte onder deze ingetekende dakpannen (conform NEN-2580) niet in de oppervlakteberekening meegenomen, omdat de stahoogte daaronder minder dan 1.50 meter bedraagt. Het Hof heeft ook overigens geen reden eraan te twijfelen dat de in het meetrapport opgenomen berekening van de gebruiksoppervlakte van de woning conform NEN-2580 en de Meetinstructie is geschied. Belanghebbende heeft verwezen naar een door zijn eigen architect gemaakte berekening, maar heeft deze berekening ook in hoger beroep niet overgelegd. Het Hof sluit zich op dit punt aan bij hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 5 van haar uitspraak heeft overwogen. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor nader onderzoek op dit punt. Hetgeen belanghebbende hiertegen verder nog heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Waar het overigens uiteindelijk op aankomt, is (zoals hieronder onder 5.5 wordt beoordeeld) of de heffingsambtenaar met al hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.5.

Het Hof is van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht door de heffingsambtenaar als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Uit het rapport leidt het Hof verder af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in bouwjaar, oppervlakte, ligging, kwaliteit en onderhoud tussen die objecten en de woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport, het meetrapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom

5.6.

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter van de belastingkamer, B.A. van Brummelen en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 26 september 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: