ECLI:NL:RBAMS:2024:7057

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/748027 / HA ZA 24-263

Vonnis van 20 november 2024

in de zaak van

N.P.G. VASTGOED PLANONTWIKKELING B.V.,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: NPG,

advocaat: mr. E.W. Baart,

tegen

[gedaagde] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: MLH,

advocaat: mr. J. van Straaten.

1.De zaak en de beslissing in het kort

1.1.

In deze zaak staat de levering van het bedrijfspand dat MLH aan NPG heeft verkocht centraal. NPG verwijt MLH dat bepaalde ruimtes in het pand op de dag van levering niet leeg waren, terwijl MLH NPG verwijt dat levering op de afgesproken datum door NPG is verhinderd terwijl daar geen grond voor was. Daarom maakt zowel NPG, in conventie, als MLH, in reconventie, aanspraak op de contractuele boete.

1.2.

De rechtbank oordeelt in conventie dat MLH tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, maar dat die tekortkoming het recht op ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op het getrapte systeem van het relevante artikel uit de koopovereenkomst is MLH daarom ook geen boete verschuldigd. In reconventie oordeelt de rechtbank dat NPG ook tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, maar dat NPG niet op de juiste wijze in gebreke is gesteld. MLH kan daarom ook geen aanspraak maken op de contractuele boete. Enkele schadeposten komen wel voor vergoeding in aanmerking.

1.3.

Dit vonnis is als volgt opgebouwd. Na een weergave van het verloop van de procedure (hoofdstuk 2), de feiten (hoofdstuk 3) en de vorderingen in conventie en reconventie (hoofdstuk 4), volgt de beoordeling van de rechtbank, die is opgesplitst in een deel over de vorderingen in conventie en een deel over de vorderingen in reconventie (hoofdstuk 5). De beslissing van de rechtbank is opgenomen in hoofdstuk 6.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 maart 2024, met producties;

- de conclusie van antwoord, met daarin de eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het tussenvonnis van 10 juli 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 oktober 2024, en de daarin genoemde stukken,

- de brief van mr. Van Straaten van 7 november 2024 met daarin een reactie op het proces-verbaal.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

NPG is als vastgoedonderneming werkzaam in het ontwikkelen, beleggen en beheren van onroerende zaken. [naam 1] is (indirect) aandeelhouder en bestuurder van NPG. MLH is een holdingmaatschappij, waarvan [naam 2] en [naam 3] gezamenlijk (indirect) aandeelhouder en bestuurder zijn. [naam 2] en [naam 3] zijn daarnaast bestuurder van [bedrijf] B.V., een autobedrijf waarin een eerdere onderneming van [naam 2] en [naam 3] een doorstart heeft gemaakt.

3.2.

Op 21 april 2023 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten (hierna: de Koopovereenkomst) waarbij MLH een bedrijfspand, bestaande uit verschillende verdiepingen, en het bijbehorende buitenterrein (hierna: het pand), verkoopt en levert aan NPG. In de Koopovereenkomst is 29 december 2023 als datum van levering bepaald.

3.3.

Tegelijk met de Koopovereenkomst is een huurovereenkomst gesloten tussen NPG en [bedrijf] , waarin is geregeld dat NPG na levering het grootste gedeelte van het pand aan [bedrijf] zal verhuren. De ruimtes die niet aan [bedrijf] worden verhuurd zijn de benedenverdieping, die bestaat uit het voorste en het achterste gedeelte, en het buitenterrein (hierna gezamenlijk: de niet-verhuurde ruimtes).

3.4.

In de Koopovereenkomst heeft MLH als verkoper enkele garanties afgegeven, waaronder in artikel 2, sub i (hierna: de garantie):

“
Garanties van Verkoper

Artikel 2

Verkoper garandeert:

[…]

i. Een deel van het Verkochte zal bij het ondertekenen van de Leveringsakte zijn verhuurd aan [bedrijf] B.V.[…]
, waarin de huidige onderneming wordt voortgezet, zulks onder de voorwaarden als vermeld in het aan dit koopcontract gehechte concepthuurcontract.[…]
Voor wat betreft het Verkochte niet aan [bedrijf] B.V. is verhuurd, zal dit leeg en ontruimd worden opgeleverd.

[…]”

3.5.

Daarnaast bepaalt artikel VI van de Algemene Bepalingen die deel uitmaken van de Koopovereenkomst (hierna: artikel VI) welke remedies partijen tot hun beschikking staan als een van de partijen tekortschiet in de nakoming:

“
Tekortkoming (wanprestatie)

Artikel VI

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de tekortschietende Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de tekortschietende Partij in verzuim is in de zin van het volgende leden van dit artikel.

2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.

3. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de Koop te ontbinden en nakoming verlangt, zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 2 van dit artikel vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de Koopprijs met een maximum van tien procent (10%) van de Koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Indiende wederpartij na verloop van tijd de Koop alsnog ontbindt dan zal de tekortschietende Partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de Koopprijs verminderd met het reeds in de vorm van een dag-boete betaalde bedrag, onverminderd het rechtop aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

[…]”

3.6.

Op 29 december 2023, de dag waarop levering volgens de Koopovereenkomst plaats moest vinden, heeft NPG aan de notaris laten weten dat de levering geen doorgang kon vinden, omdat de niet-verhuurde ruimtes niet leeg waren. De advocaat van NPG heeft bij brief van 2 januari 2024 aan MLH medegedeeld dat MLH in gebreke is, omdat MLH niet aan haar verplichtingen heeft voldaan. Op 3 januari 2024 heeft de advocaat van MLH per e-mail op deze brief gereageerd en medegedeeld dat het juist NPG is die niet aan haar verplichtingen heeft voldaan, zodat NPG in gebreke is.

3.7.

Op 8 januari 2024 hebben partijen een bespreking gehad waarbij partijen nadere afspraken hebben gemaakt over het leeghalen van de niet-verhuurde ruimtes voorafgaand aan de levering. Partijen hebben daarna verschillende keren overleg gehad en uiteindelijk 16 februari 2024 als nieuwe datum van levering bepaald. Op die dag heeft levering ook plaatsgevonden, waarbij de niet-verhuurde ruimtes leeg waren. Diezelfde dag heeft NPG ten laste van MLH conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de notaris op een deel van de koopsom, namelijk € 208.000,-.

4.Het geschil

In conventie

4.1.

NPG vordert in conventie te verklaren voor recht dat MLH is tekortgeschoten in de uitvoering van de Koopovereenkomst. Daarnaast vordert NPG MLH te veroordelen tot betaling van de maximale contractuele boete van € 160.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Tenslotte vordert NPG dat dit vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).

4.2.

NPG stelt daarvoor samengevat het volgende. Op basis van de garantie moest het gedeelte van het pand dat niet aan [bedrijf] zou worden verhuurd leeg zijn op het moment van levering. Dat gedeelte was echter niet leeg op de dag van levering, waarna NPG MLH in gebreke heeft gesteld en een termijn van acht dagen heeft gegeven om de niet-verhuurde gedeeltes alsnog leeg te maken, zodat levering daarna kon plaatsvinden. Ook binnen die termijn heeft MLH het niet-verhuurde gedeelte niet leeggemaakt, zodat MLH op basis van de Koopovereenkomst een boete verschuldigd is. Vanwege het aantal verstreken dagen tussen het moment van ingebrekestelling en het uiteindelijke moment van levering moet MLH volgens NPG de maximale boete betalen.

4.3.

MLH voert verweer en betwist dat de garantie inhoudt dat de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn op de dag van levering. Daarnaast voert MLH het verweer dat, voor zover er sprake is van een tekortkoming, de tekortkoming geen ontbinding van de Koopovereenkomst rechtvaardigt. Daardoor is MLH de contractuele boete niet verschuldigd. Door de getrapte structuur van artikel VI van de Algemene Bepalingen heeft NPG namelijk pas recht op de contractuele boete als NPG ook het recht heeft om de Koopovereenkomst te ontbinden, en dat is volgens MLH niet het geval. In conventie concludeert MLH daarom dat NPG niet-ontvankelijk moet worden verklaard, of dat de vorderingen moeten worden afgewezen, dan wel dat het toe te wijzen bedrag moet worden gematigd tot nihil.

In reconventie

4.4.

In reconventie vordert MLH te verklaren voor recht dat niet zij, maar juist NPG is tekortgeschoten in de uitvoering van de Koopovereenkomst. Ook vordert MLH betaling van de maximale contractuele boete van € 160.000,-, te verhogen met wettelijke (handels)rente. Verder vordert MLH vergoeding van schade die zij heeft geleden en opheffing van de beslagen die door NPG zijn gelegd. Tenslotte vordert MLH dat dit vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). Ter zitting heeft MLH haar eis vermeerderd. Bij de beoordeling van de vorderingen in reconventie wordt daarom eerst ingegaan op de vraag of deze vermeerdering van eis wordt toegelaten.

4.5.

MLH stelt ter onderbouwing van haar eis in reconventie samengevat het volgende. Doordat NPG op 29 december 2023 de notaris heeft geïnstrueerd de levering niet door te laten gaan, heeft NPG haar verschillende verplichtingen uit de Koopovereenkomst geschonden, waaronder de betalings-, afname- en informatieverplichting. Verder heeft MLH door de vertraging in de levering schade geleden.

4.6.

NPG voert verweer en meent dat MLH haar niet op correcte wijze in gebreke heeft gesteld, waardoor niet aan de vereisten van artikel VI is voldaan. In reconventie concludeert NPG daarom dat MLH niet-ontvankelijk moet worden verklaard, of dat de vorderingen moeten worden afgewezen.

In conventie en reconventie

4.7.

Beide partijen vorderen en concluderen in conventie en reconventie over en weer dat de andere partij veroordeeld moet worden in de proceskosten.

5.De beoordeling

In conventie

De niet-verhuurde ruimtes moesten leeg zijn op het moment van levering

5.1.

In conventie vordert NPG betaling van de contractuele boete omdat MLH de garantie van artikel 2, sub i van de Koopovereenkomst zou hebben geschonden. Om te bepalen of dat zo is, moet eerst worden vastgesteld wat die garantie precies inhield. Partijen verschillen daarbij niet van mening over de vraag óf de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn, maar wel over de vraag op welk moment dat zo moest zijn. De garantie moet daarom worden uitgelegd. Het komt daarbij aan op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de garantie mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs te dien aanzien van elkaar mochten verwachten.^[1]Ook de bewoording en de strekking van de garantie worden hierbij in aanmerking genomen, net zoals gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (Haviltex-maatstaf).

5.2.

Volgens NPG houdt de garantie in dat de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn op het moment van ondertekenen van de leveringsakte. Dat volgt volgens NPG uit de eerste volzin van de garantie. MLH betwist de inhoud van de garantie. Volgens MLH moesten de niet-verhuurde ruimtes pas leeg zijn op het moment van ‘oplevering’. Dat is een ander moment dan het beoogde moment van ‘levering’ op 29 december 2023
.De Koopovereenkomst gaat volgens MLH ook uit van een verschil tussen ‘levering’ en ‘oplevering’. Oplevering vindt namelijk pas plaats op het moment waarop een ruimte aan de andere partij ter beschikking wordt gesteld en oplevering is in de Koopovereenkomst niet aan enige tijdsbepaling verbonden, aldus nog steeds MLH.

5.3.

De tekst van de garantie begint ermee dat een deel van het pand op het moment van levering aan [bedrijf] wordt verhuurd. In de laatste volzin van de garantie staat vervolgens dat de niet-verhuurde ruimtes leeg en ontruimd worden ‘opgeleverd’. De term ‘oplevering’ komt verder niet in de Koopovereenkomst voor. Uit de rest van de Koopovereenkomst kan dus niet worden afgeleid dat partijen een apart moment van oplevering op het oog hadden, dat los staat van het moment van levering. Het onderscheid dat MLH maakt tussen deze twee momenten vindt daarom geen steun in de rest van de Koopovereenkomst. Dat geldt dus ook voor de stelling dat de ruimtes leeg moesten zijn op een niet nader bepaald moment van oplevering in plaats van levering. Als partijen daadwerkelijk hadden beoogd om ‘levering’ en ‘oplevering’ als twee aparte momenten te zien, had het voor de hand gelegen dat zij daar in de Koopovereenkomst nadere afspraken over hadden gemaakt.

5.4.

Daarnaast blijkt dat MLH zelf de verwachting had dat de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn bij levering. Daarbij is relevant dat [naam 2] op 13 december 2023 aan [naam 1] in een Whatsapp-bericht heeft geschreven:

“
Het is voor mij ook belangrijk om te weten wanneer je wilt wat ik met de overdracht leeg moet hebben. Omdat je zaterdag aangaf dat je waarschijnlijk pas in april wilt starten met de verbouwing zal dit mogelijk niet zoveel haast hebben, maar wil het wel graag weten. En ook belangrijk aan welke huur je denkt voor het voorste deel van de benedenverdieping zodat ik dit wel of niet voor opslag kan inrichten of huist[sic]
moet leegmaken.”

Hieruit leidt de rechtbank af dat [naam 2] , namens MLH, rekening hield met de mogelijkheid dat de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn op het moment van levering, en niet pas op een later moment. Alleen als er afspraken gemaakt konden worden over de verhuur van het voorste gedeelte van de benedenverdieping, zou er geen verplichting bestaan om dat deel leeg te halen, zo volgt uit de laatste zin van het bericht.

5.5.

Verder ging MLH er kennelijk van uit dat de overige niet-verhuurde ruimtes – namelijk het achterste gedeelte van de benedenverdieping en de buitenruimte – in ieder geval leeg moesten zijn op het moment van levering. MLH heeft namelijk aangevoerd dat deze ruimtes leeg waren gehaald voor 29 december 2023. Hieruit volgt in ieder geval dat beide partijen de verwachting hadden dat het achterste gedeelte van de benedenverdieping en het buitenterrein leeg moesten zijn op het moment van levering.

5.6.

Uit deze gedragingen blijkt dat MLH er in de praktijk van uitging dat alle niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn op het moment van levering, en niet op een later moment van oplevering. Kennelijk was het dus niet alleen de verwachting van NPG dat de niet-verhuurde ruimtes leeg moesten zijn op het moment van levering, maar ook die van MLH. Daarom moet de garantie zo worden uitgelegd dat MLH de verplichting had de niet-verhuurde ruimtes leeg en ontruimd te hebben op het moment van levering, en dat er geen apart moment van oplevering is.

5.7.

MLH heeft nog gesteld dat NPG moest begrijpen dat MLH ervan uitging dat zij inmiddels geen verplichting meer had om de niet-verhuurde ruimtes leeg te maken. Volgens MLH heeft NPG immers niet heeft gereageerd op haar vragen naar de mogelijkheden om het voorste gedeelte van de benedenverdieping te huren. Bovendien heeft NPG volgens MLH ook niet expliciet aangegeven dat de ruimtes leeg moesten zijn. MLH verwijst daarbij naar het eerder geciteerde Whatsapp-bericht van 13 december 2023, en naar de e-mail van 24 december 2023 die [naam 2] aan [naam 1] heeft gestuurd, waarin onder andere is opgenomen:

“
In het gesprek met [naam 4] kwam onder andere het huren van het voorste gedeelte van de kelder ter sprake. De hoogte van de huursom was natuurlijk ook al onderwerp van ons eerdere gesprek in oktober. [naam 4] zou dit met jou bespreken en op tijd hierop terugkomen.

Omdat ik ook verder moet gaan met mijn planning ga ik ervan uit dat je akkoord gaat met het verhuren van de kelder. […] Als ik op 27 december niet anders van je hoor ga ik ervan uit dat we het zo eens zijn.”

5.8.

De rechtbank begrijpt deze stelling zo dat volgens MLH de afspraken tussen partijen stilzwijgend zouden zijn gewijzigd door het uitblijven van een reactie van NPG. Daarvan kan geen sprake zijn. De afspraken die partijen over en weer hebben zijn vastgelegd in de Koopovereenkomst. Deze afspraken kunnen wijzigen, maar dan moet dat als zodanig worden overeengekomen en dat is niet gebeurd. Voor het wijzigen van een overeenkomst gelden namelijk dezelfde vereisten als voor het sluiten van een overeenkomst, te weten aanbod en aanvaarding. De verplichting die uit de garantie voortvloeit is dus de geldende afspraak tussen partijen. Het is weliswaar niet netjes van NPG dat zij niet op de vragen van MLH heeft gereageerd – waarover later meer – maar MLH mocht zonder bevestiging van NPG niet aannemen dat zij niet de niet-verhuurde ruimtes niet leeg hoefde te leveren.

Deze garantie is door MLH geschonden

5.9.

Op 29 december 2023 waren de niet-verhuurde ruimtes niet leeg en ontruimd. Dat heeft MLH op de zitting bevestigd. Dat het een en ander op pallets stond en makkelijk verplaatst kon worden, zoals MLH ook ter zitting heeft aangevoerd, maakt de vaststelling dat de ruimtes niet leeg waren niet anders.

5.10.

Daarmee staat vast dat de garantie zou zijn geschonden als levering op 29 december 2023 door was gegaan. MLH zou dan tekort zijn geschoten in de nakoming van de Koopovereenkomst. De schending van een garantie levert namelijk zonder meer een tekortkoming op.^[2]

5.11.

In tegenstelling tot wat MLH heeft betoogd, omvatten de gevolgen van het schenden van een garantie niet alleen het vergoeden van schade. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat in geval van een schending van een garantie de partij ten behoeve van wie de garantie is afgegeven – in dit geval NPG – in beginsel de vrijheid heeft om zelf de remedie te kiezen die de wet of het contract hem biedt, zij het dat hij daarbij gebonden is aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.^[3]

5.12.

Omdat er sprake is van een tekortkoming van MLH, kon NPG aanspraak maken op de remedies die zijn opgenomen in artikel VI.

Werking van artikel VI

5.13.

Artikel VI bepaalt in lid 2, 3 en 4 dat de contractuele boete pas verschuldigd is op het moment dat een partij die het recht had om de Koopovereenkomst te ontbinden, in plaats daarvan heeft gekozen om de wederpartij nog de mogelijkheid te geven om na te komen, maar nakoming binnen een termijn van acht dagen na ingebrekestelling uitblijft. Dat volgt uit de getrapte structuur van deze leden.

5.14.

Lid 4, waarin de contractuele boete is opgenomen, bepaalt immers dat “
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de Koop te ontbinden en nakoming verlangt,[…]” de tekortschietende partij een termijn van acht dagen krijgt om alsnog na te komen, en anders een boete verbeurt. Uit deze zinsnede volgt dat de partij die nakoming verlangt – en aanspraak wil maken op de contractuele boete – eerst het recht moet hebben de koop te ontbinden.

5.15.

Wanneer een partij dat recht heeft bepalen lid 2 en lid 3. Volgens lid 2 ontstaat het recht op ontbinding als een van de partijen tekortschiet in de nakoming van een of meer verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien, nadat die partij door de wederpartij in gebreke is gesteld en een termijn van acht dagen heeft gehad om na te komen. Volgens lid 3 is ontbinding slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. In zowel lid 2 als lid 3 is echter niet bepaald welke tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt. Partijen zijn op dit punt dus niet afgeweken van de wettelijke ontbindingsregeling van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daarmee is ook de ‘tenzij-bepaling’ uit lid 1 van artikel 6:265 BW van toepassing: een tekortkoming geeft een de wederpartij de bevoegdheid tot ontbinding, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens deze ‘tenzij-bepaling’ geeft, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht op ontbinding. Bij die beoordeling kunnen alle omstandigheden van belang zijn.^[4]

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding niet

5.16.

MLH heeft het verweer gevoerd dat het schenden van de garantie door MLH een tekortkoming van geringe betekenis is, zodat een eventuele ontbinding door NPG niet gerechtvaardigd is. Dit verweer slaagt.

5.17.

Bij die beoordeling spelen de volgende omstandigheden een rol. In de eerste plaats had MLH op basis van de Koopovereenkomst de hoofdverplichting om het volledige pand – dus de niet-verhuurde ruimtes én de ruimtes die wel aan [bedrijf] werden verhuurd – aan NPG te leveren op 29 december 2023. De niet-verhuurde ruimtes vormen daarbij slechts een klein gedeelte van het volledige pand. Dat deze niet-verhuurde ruimtes leeg moesten worden geleverd is een nevenverplichting die uit de garantie voortvloeit. MLH kon op 29 december 2023 het volledige pand leveren, inclusief de niet-verhuurde ruimtes, en dus aan de hoofdverplichting voldoen. MLH zou daarbij weliswaar de nevenverplichting hebben geschonden, maar gelet op de omvang van de hoofdverplichting – het leveren van het volledige pand – ten opzichte van de nevenverplichting – het leeg leveren van slechts een klein gedeelte van het pand – en het feit dat die hoofdverplichting wel kon worden nagekomen, staan de schending van de garantie en het recht op ontbinding niet in verhouding tot elkaar.

5.18.

Daarnaast heeft NPG niet voldaan aan haar informatieverplichting. Volgens artikel IX lid 5 van de Algemene Bepalingen bij de Koopovereenkomst hadden partijen over en weer de verplichting elkaar te informeren “
indien zich omstandigheden voordoen die voor de Koop of de uitvoering daarvan relevant kunnen zijn.” In tegenstelling tot wat NPG heeft aangevoerd, geldt deze informatieverplichting niet alleen in geval het verkochte onderdeel uitmaakt van een gemeenschap. Dat is in ieder geval niet uit de tekst van artikel IX lid 5 af te leiden en NPG heeft onvoldoende onderbouwd waar deze uitleg anders uit volgt. Dat NPG de informatieverplichting heeft geschonden blijkt uit het volgende. NPG heeft niet gereageerd op vragen van MLH over het leeghalen van de niet-verhuurde ruimtes, terwijl MLH in het eerder aangehaalde Whatsapp-bericht van 13 december 2023 specifieke vragen daarover heeft gesteld, en daarbij ook heeft aangegeven dat het arbeidsintensief is om die ruimtes leeg te maken. Ook heeft [naam 4] namens NPG ter zitting verklaard dat hij tijdens een bespreking op 18 december 2023 wel heeft gezien dat de niet-verhuurde ruimtes niet leeg waren, maar dat daar verder niet over is gesproken. NPG heeft voorafgaand aan de levering dus niet gecommuniceerd over het leeghalen, terwijl NPG nog heeft gezien dat de ruimtes niet leeg waren en NPG kennelijk wel van plan was om direct na levering de niet-verhuurde ruimtes op te knappen, zoals NPG tijdens de zitting heeft gesteld. Het lag dus juist op haar weg om daarover aan de bel te trekken. Verder heeft NPG, zodra zij op de op de dag van levering wist dat de niet-verhuurde ruimtes niet leeg waren, niet bij MLH om uitleg gevraagd en geen overleg gevoerd over de mogelijke vervolgstappen. In plaats daarvan heeft NPG direct de notaris geïnstrueerd dat de levering niet door kon gaan. Ook daarmee heeft NPG de informatieverplichting geschonden. Mede in het licht van deze schending door NPG is de tekortkoming van MLH van onvoldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen.

5.19.

Overigens had NPG ook in overleg met MLH aanspraak kunnen maken op andere, minder vergaande alternatieven dan het niet door laten gaan van de levering. Zo hadden partijen af kunnen spreken dat NPG op kosten van MLH een verhuisbedrijf in zou schakelen om de niet-verhuurde ruimtes alsnog leeg te maken, waarbij een deel van de koopsom bij de notaris in depot achter zou blijven om de kosten van dat verhuisbedrijf te kunnen betalen. Deze omstandigheid is op zichzelf niet beslissend, maar draagt wel bij aan de conclusie dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om ontbinding te rechtvaardigen.

5.20.

Gelet op de genoemde omstandigheden is de ontbinding niet gerechtvaardigd en slaagt het beroep van MLH op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW. NPG heeft geen recht op ontbinding van de overeenkomst.

Conclusie: er is geen boete verschuldigd

5.21.

Nu NPG geen recht heeft op ontbinding van de overeenkomst, kan NPG ook geen aanspraak maken op de contractuele boete. Dat is het gevolg van de getrapte structuur van artikel VI, zoals beschreven in 5.14 en 5.15 en hiervoor. Lid 4 bepaalt immers dat NPG pas aanspraak kan maken op de boete als NPG ook het recht heeft de Koopovereenkomst te ontbinden.

5.22.

Voor de vorderingen van NPG in conventie betekent het voorgaande dat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. De vordering van NPG tot betaling van de contractuele boete wordt echter afgewezen.

in reconventie

Vermeerdering van eis in reconventie

5.23.

MLH heeft ter zitting haar eis in reconventie vermeerderd door ook verhuiskosten als onderdeel van de geleden schade te vorderen. NPG heeft hier bezwaar tegen gemaakt, omdat de eisvermeerdering ter zitting in strijd zou zijn met de goede procesorde. Artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat een eis vermeerderd mag worden zolang de rechtbank nog geen eindvonnis heeft gewezen. Tegen deze eisvermeerdering mag bezwaar worden gemaakt op grond van de goede procesorde. In het vonnis waarin de zitting wordt aangekondigd, is bepaald dat een vermeerdering van eis uiterlijk tien dagen voor de zitting moet worden ingediend.

5.24.

Hoewel de vermeerdering van eis buiten de daarvoor geldende termijn is ingediend, is er geen sprake van strijd met de goede procesorde. De verhuiskosten zijn in het lichaam van de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, al benoemd als onderdeel van de schade waarvan MLH in reconventie betaling vordert. In de conclusie van antwoord in reconventie heeft NPG vervolgens ook op deze schadepost gereageerd. NPG is dan ook niet in haar verdediging benadeeld door het late tijdstip van de vermeerdering van eis. Het bezwaar van NPG wordt daarom verworpen en de vermeerdering van eis wordt toegelaten.

NPG is tekortgeschoten in zijn verplichtingen

5.25.

In reconventie vordert MLH betaling van de contractuele boete omdat NPG verschillende verplichtingen uit de Koopovereenkomst niet is nagekomen, waaronder de verplichting om het pand af te nemen en de koopsom te betalen. NPG betwist dat zij verplichtingen niet is nagekomen.

5.26.

NPG is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Op NPG rustte de verplichting om het pand af te nemen de koopsom te betalen op het afgesproken moment van levering, namelijk 29 december 2023. NPG heeft echter zonder overleg met MLH de notaris laten weten dat levering, en daarmee ook de betaling, geen doorgang kon vinden op 29 december 2023. Daarmee is NPG tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende afname- en betalingsverplichting. Vanwege deze tekortkoming kan MLH aanspraak maken op de bepalingen in artikel VI.

MLH heeft NPG niet op juiste wijze in gebreke gesteld

5.27.

Om aanspraak te kunnen maken op de contractuele boete moet MLH op grond van lid 3 van artikel VI aan NPG een ingebrekestelling hebben gestuurd. Pas dan is er een recht op ontbinding en kan MLH vanwege de getrapte structuur op grond van lid 4 nakoming verlangen en bij het uitblijven daarvan aanspraak maken op de contractuele boete. Volgens MLH is de e-mail van 3 januari 2024 van de advocaat van MLH aan de advocaat van NPG de vereiste ingebrekestelling. NPG betwist dat deze e-mail als ingebrekestelling kan worden beschouwd, omdat er geen termijn voor nakoming in is opgenomen.

5.28.

In de e-mail van 3 januari 2024 staat, voor zover relevant:

“
Uit het vorenstaande volgt daarom dat uw cliënte in gebreke is in de nakoming van de gemaakte afspraken. Graag heb ik een dezer dagen nader contact met u om te komen tot een nieuwe datum van levering.”

Hoewel (de advocaat van) MLH noemt dat NPG in gebreke is, voldoet de e-mail niet aan de eisen die aan een ingebrekestelling gesteld worden. Er ontbreekt namelijk een aanmaning om binnen een redelijke termijn – die volgens lid 2 en lid 4 van artikel VI acht dagen bedraagt – na te komen. Het verzoek om contact, zoals opgenomen in de laatste zin, is hiervoor onvoldoende.

5.29.

Omdat MLH NPG niet op de juiste wijze in gebreke heeft gesteld, is er volgens lid 3 van artikel VI geen recht op ontbinding ontstaan. MLH kan daarom ook geen aanspraak maken op de contractuele boete.

5.30.

De stellingen van MLH dat verzuim direct op 29 december 2023 is ingetreden doordat ofwel NPG op die datum moest afnemen en betalen en dat die verplichting een heldere bepaaldheid bevat, ofwel MLH uit de mededelingen van NPG moest opmaken dat NPG de afname- en betalingsverplichting niet zou nakomen, maken dit oordeel niet anders. Partijen zijn in artikel VI namelijk een specifieke regeling overeengekomen die, in afwijking van de wettelijke verzuimregeling, bepaalt wanneer een partij aanspraak kan maken op de contractuele boete en uit de getrapte structuur van lid 3 en lid 4 volgt nu eenmaal dat een ingebrekestelling een van de vereisten is.

Conclusie: er is geen boete verschuldigd

5.31.

Uit het voorgaande volgt dat er weliswaar sprake is van een tekortkoming van NPG, maar dat door het gebrek aan een juiste ingebrekestelling en de getrapte structuur van artikel VI geen recht op ontbinding van de Koopovereenkomst is ontstaan. Nu MLH dat recht niet heeft, kan ook MLH geen aanspraak maken op de contractuele boete.

5.32.

Voor de vorderingen van MLH in reconventie betekent het voorgaande dat de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen. De vordering van MLH tot betaling van de contractuele boete wordt echter afgewezen.

Wettelijke handelsrente over koopsom wordt toegewezen

5.33.

MLH heeft op grond van art. 6:119a BW wettelijke handelsrente gevorderd over de volledige koopsom van € 1.600.000,-, over de periode vanaf 29 december 2023 tot en met 20 februari 2024. Volgens MLH had NPG op 29 december 2023 de koopsom moeten betalen. Door het uitblijven van betaling heeft MLH vanaf dat moment tot aan het moment van levering op 16 februari 2024 vertragingsschade geleden. NPG heeft deze vordering betwist door aan te voeren dat de gevorderde contractuele boete al een vergoeding voor vertragingsschade is. Omdat de gevorderde wettelijke handelsrente ook een vergoeding voor vertragingsschade is, vordert MLH volgens NPG twee keer vergoeding van dezelfde schade. Daarom moet de vordering tot vergoeding van wettelijke handelsrente volgens NPG worden afgewezen.

5.34.

Schade als gevolg van een tekortkoming, waaronder vertragingsschade, komt volgens lid 1 van artikel VI voor vergoeding in aanmerking. Lid 2, 3 en 4 van artikel VI zijn op deze schadevergoeding niet van toepassing. MLH heeft gevorderd om de wettelijke handelsrente als vergoeding voor deze vertragingsschade toe te wijzen. Volgens artikel 6:119a BW kan MLH aanspraak maken op vergoeding van wettelijke handelsrente als er sprake is van vertraging in de betaling van een geldsom die voortvloeit uit een handelsovereenkomst.

5.35.

De Koopovereenkomst is een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a lid 1 BW. Daarnaast staat vast dat NPG op basis van de Koopovereenkomst uiterlijk op 29 december 2023 de koopsom moest betalen en dat NPG dat niet heeft gedaan. NPG is daarom vanaf 29 december 2023 wettelijke handelsrente verschuldigd over de koopsom.

5.36.

In tegenstelling tot wat NPG aanvoert is er geen sprake van het twee keer vergoeden van dezelfde vertragingsschade. De boete die MLH heeft gevorderd is namelijk afgewezen. De toewijzing van wettelijke handelsrente als vertragingsschade is daarom de enige vertragingsschade die wordt toegewezen. NPG heeft geen andere verweren tegen de gevorderde vergoeding van wettelijke handelsrente aangevoerd.

5.37.

In tegenstelling tot wat MLH heeft gevorderd, wordt de wettelijke handelsrente toegewezen tot de dag van levering, namelijk 16 februari 2024. Op die dag heeft NPG namelijk voldaan aan haar betalingsverplichting.

Schade als gevolg van beslag wordt toegewezen

5.38.

MLH heeft gesteld dat zij schade lijdt als gevolg van het conservatoir beslag dat door NPG is gelegd en vordert vergoeding van deze schade. Kennelijk legt MLH aan dit beroep ten grondslag dat het beslag ten onrechte door NPG is gelegd, zodat NPG door het beslag te leggen onrechtmatig heeft gehandeld. NPG heeft tegen deze vordering geen verweer gevoerd.

5.39.

Het is vaste jurisprudentie dat degene die een beslag legt, op eigen risico handelt en, bijzondere omstandigheden daargelaten, aansprakelijk is uit onrechtmatige daad jegens degene op wiens recht het beslag inbreuk heeft gemaakt als het beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd.^[5]Dat betekent dat de beslaglegger aansprakelijk is voor de schade die door het beslag is ontstaan als de vordering waarvoor beslag gelegd is geheel ongegrond is.^[6]

5.40.

Nu de vordering van NPG tot betaling van de contractuele boete, die ten grondslag lag aan het gelegde beslag, geheel is afgewezen, is het beslag ten onrechte gelegd en is NPG aansprakelijk voor de schade die MLH door het beslag heeft geleden.

5.41.

MLH heeft gesteld dat deze schade bestaat uit de 1% rente die zij per maand aan een schuldeiser moet betalen over het beslagen bedrag. Deze stelling is echter op geen enkele manier onderbouwd. MLH heeft op dit punt niet aan haar stelplicht voldaan, zodat de schade niet op 1% per maand van het beslagen bedrag kan worden bepaald. Voor zover MLH aanspraak maakt op wettelijke handelsrente op grond van art. 6:119a BW als vergoeding voor de geleden schade geldt dat de schade – en bijbehorende betalingsverplichting van NPG – het gevolg is van onrechtmatig gelegd beslag en niet voortvloeit uit een handelsovereenkomst. Daarom kan de schade niet gelijk worden gesteld aan de wettelijke handelsrente.

5.42.

Voor zover MLH aanspraak maakt op vergoeding van wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW als vergoeding voor de geleden schade, kan dit wel worden toegewezen. Wettelijke rente is namelijk een gefixeerde schadevergoeding voor de vertraging in de betaling van een geldsom, ongeacht de oorzaak van die vertraging. De vordering tot betaling van wettelijke rente over het beslagen bedrag van € 208.000,- wordt daarom toegewezen vanaf de datum van beslaglegging (16 februari 2024), tot de datum van algehele voldoening.

Vordering verhuiskosten wordt afgewezen

5.43.

De gevorderde verhuiskosten worden afgewezen. Vanwege de garantie in de Koopovereenkomst had MLH de verplichting om de niet-verhuurde ruimtes leeg op te leveren. Eventuele kosten die MLH heeft moeten maken voor het uitvoeren van die verplichting – zoals deze verhuiskosten – komen daarom voor rekening van MLH zelf en zijn dus geen schade.

Beslag wordt opgeheven

5.44.

MLH heeft gevorderd dat NPG wordt veroordeeld om binnen 24 uur na het wijzen van dit vonnis het door NPG gelegde beslag op te heffen. Nu de vordering van NPG tot betaling van de boete in conventie wordt afgewezen, is het beslag ten onrechte gelegd. NPG moet het beslag daarom opheffen. NPG krijgt daarvoor wel langer de tijd dan de gevorderde 24 uur na het wijzen van dit vonnis. Het is immers op voorhand niet duidelijk wanneer partijen bekend worden met het vonnis, waardoor niet kan worden vastgesteld wanneer de termijn is gaan lopen. Het beslag moet daarom worden opgeheven binnen twee dagen na aanschrijving van MLH daartoe.

5.45.

MLH heeft verder gevorderd NPG te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat NPG het beslag na de daarvoor gegeven termijn niet heeft opgeheven. Deze vordering is door NPG niet betwist. De hoogte van de gevorderde dwangsom is redelijk. Deze vordering wordt daarom toegewezen.

5.46.

MLH heeft ten slotte gevorderd NPG te verbieden opnieuw beslag te leggen ten laste van MLH voor de vorderingen die NPG in deze procedure heeft ingesteld. Ook deze vordering is door NPG niet betwist en zal daarom worden toegewezen.

in conventie en reconventie

Proceskosten en uitvoerbaar bij voorraadverklaring

5.47.

Zowel in conventie als in reconventie zijn beide partijen gedeeltelijk in het gelijk en gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten in conventie en in reconventie draagt.

5.48.

De onderdelen van de beslissing waarin de gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen worden niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Een verklaring voor recht is naar haar aard namelijk niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.^[7]De overige onderdelen van de beslissing worden, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat MLH is tekortgeschoten in de uitvoering van de Koopovereenkomst,

6.2.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.3.

verklaart voor recht dat NPG is tekortgeschoten in de nakoming van haar jegens MLH onder de Koopovereenkomst na te komen verplichtingen,

6.4.

gebiedt NPG het gelegde beslag op te heffen binnen twee werkdagen na aanschrijving van MLH daartoe,

6.5.

veroordeelt NPG om aan MLH een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordeling in 6.4 voldoet,

6.6.

verbiedt NPG opnieuw beslag te leggen ten laste van MLH voor de door haar

in deze procedure ingestelde vorderingen,

6.7.

veroordeelt NPG tot betaling van de wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW over de koopsom van € 1.600.000,- vanaf 29 december 2023 tot 16 februari 2024,

6.8.

veroordeelt NPG tot betaling van de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over het beslagen bedrag van € 208.000,-, vanaf 16 februari 2024 tot de dag van algehele voldoening,

6.9.

verklaart de onderdelen 6.4 tot en met 6.8 van deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad,

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en reconventie

6.11.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.C. Van der Roest en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.